Con una caída de precios cercana al 50% desde que comenzó la crisis es fácil encontrar buenas oportunidades para comprar vivienda en España. Pero realizar dicha compra es una decisión importante, y para no tener sustos es necesario tantear el mercado de la zona en la que se tenga interés, ver precios y sacar la calculadora para hacer números, y así no dar un paso en falso y adquirir una vivienda "por encima de nuestras posibilidades".
En este sentido, escarmentados por las desastrosas consecuencias que el estallido de la burbuja inmobiliaria ha tenido sobre miles de familias, a continuación os presentamos las dos reglas más recomendadas por los expertos para fácilmente saber lo que podemos gastar o saber si nos podemos permitir comprar ese piso o casa que tanto nos gusta ...sin riesgos.
Regla de los 4 años
Por lo tanto, no está de más hacer cuentas para la que, sin duda, será la compra más importante de nuestras vidas. Pero ¿cómo podemos calcular si el precio de un inmueble es el adecuado a nuestras posibilidades económicas? Existe una regla muy sencilla: basta con multiplicar por cuatro los ingresos brutos anuales de ese hogar o familia. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000.
"Cuatro años es el estándar que durante años se tomó como referencia en Estados Unidos y en España cuando estábamos en ocho o nueve veces". Bienvenido Subero, economista jefe de Gamerin, un grupo de análisis del mercado inmobiliario, se muestra bastante más conservador. "Yo no aconsejaría destinar más de tres años del salario". Recomendaciones, todas ellas, que desoyeron miles de compradores en pleno boom y que, con los niveles de precios actuales y a nivel global, desaconsejan la compra y dejarían a buena parte de la población fuera del mercado residencial en propiedad.
En 2012, para poder comprar una vivienda eran necesarios 4,5 años de la renta salarial de una familia cuyo sustentador principal tenía un nivel de estudios medio. Una cifra por debajo de los 6,1 años de 2007, pero muy superior a los 2,7 años de 1997-1999, niveles hacia los que, según Bienvenido Subero, deberíamos acercarnos de nuevo. Ello implicaría, según CatalunyaCaixa, que el precio de la vivienda nueva debería caer un 64,1% adicional. Como apunte, señalar que en Madrid, en 2006, en plena locura inmobiliaria y con los precios de la vivienda con crecimientos anuales de dos dígitos, la cifra llegó a superar los 8 años. Una auténtica locura, según los expertos consultados.
Esta podría ser, sin duda, la manera más sencilla de ver hasta qué punto los precios actuales de la vivienda se encuentran desviados respecto al que debería ser su punto de equilibrio. Pero no es la única. Existe otra regla básica para evitar que la compra más importante de nuestra vida se convierta en nuestra peor pesadilla. Consiste en no destinar más del 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca.
Regla del 30%
Así, según calcula la consultora RR de Acuña y Asociados "La relación del precio de la vivienda adquirida con la renta bruta del hogar es un 30% superior a la situación de equilibrio". El último informe inmobiliario de CatalunyaCaixa refleja precisamente esa falta de equilibrio.
Hoy en día, esa media se sitúa en España en el 21,5% –cae al 14,8% para un nivel de estudios alto–, aunque en 2008 llegó a situarse en el 38%, llegando incluso al 47% en Madrid en 2007. "Hoy en día no me endeudaría por más del 25% de mi sueldo a 30 años", recomienda Bienvenido Subero, que aconseja "tirar de la hoja de cálculo" para evitar sorpresas desagradables en el futuro ante, por ejemplo, una importante subida de los tipos de interés.
Considerando el 30% como el porcentaje máximo a partir del cual ningún hogar no debería hipotecarse, tenemos que en el año 2000, un 33,6% de las familias con algún miembro empleado estaba excluido de la compra de una vivienda a unos niveles razonables de endeudamiento, un porcentaje que se duplicó en 2007 (66,9%) para retroceder al 40% en 2012.
Fuente: elconfidencial.com
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Son varios los motivos. El principal, la restricción del crédito por parte de las entidades financieras. La banca ha endurecido el acceso a la financiación dejando sin posibilidades a los compradores sin ahorros. Y aquellos que sí podrían disponer de sus ahorros no están dispuestos a asumir el creciente encarecimiento de las hipotecas (el interés medio ha subido al 4,4%). Si a todo esto añadimos que desde el 1 de enero de 2013 ya no es posible desgravar en el IRPF por la compra de una vivienda, junto con el ahorro en tasación, intereses y comisiones que genera un préstamo hipotecario, quita mucho atractivo a la financiación. Pero quizá, otro factor fundamental ha sido el 
