Los precios de los alquileres en las grandes ciudades crecen ya a tasas mucho más aceleradas de lo que se revalorizan las viviendas en venta. Por eso, parte del sector se pregunta si no estaremos en la antesala de otra burbuja, aunque solo sea referida al mercado del arrendamiento. De esta situación se viene culpando desde hace meses al alquiler turístico, una actividad que supuestamente reporta notables beneficios a cambio de un supuesto coste mínimo. Y como los propietarios de esas viviendas que se alquilan solo para vacaciones ganan mucho dinero, detraen sus viviendas de la oferta de alquiler residencial tradicional, lo que a su vez provoca ese repunte de las precios, según los más críticos con esta actividad. Pero, realmente, qué es más rentable, ¿alquilar a un inquilino tradicional en larga temporada o destinar esa vivienda al alquiler vacacional? Según algunos estudios, en lo que respecta a la rentabilidad del alquiler turístico, las cifras dicen justo lo contrario. Lo más habitual es obtener más beneficios con el alquiler de larga duración. Eso sí, los expertos aclaran una salvedad: no son negocios comparables porque ni siquiera la demanda coincide en el tipo de producto que busca si es para una finalidad u otra.
El precio medio de la vivienda en alquiler continuará al alza y aumentará entre un 4% y un 5% al cierre del primer semestre del año, según las estimaciones que se desprenden del informe "Mercado de alquiler residencial en España" realizado por Servihabitat. El estudio concluye que la evolución del mercado en alquiler en España sigue siendo positiva, aunque la tendencia no es uniforme, y que espera que el precio continúe incrementándose entre un 2,5% y un 5% en los próximos 6 meses, dependiendo de las ubicaciones. En Barcelona y Madrid las rentas están al alza y la demanda es sostenida, mientras que en las ciudades con más de 300.000 habitantes los incrementos son "notables", pero más moderados, y en el resto de ubicaciones el incremento puede llegar a ser inexistente.
La compra de vivienda para alquiler en las grandes ciudades gana cada vez más peso como una de las nuevas tendencias que están reformulando el mercado inmobiliario español y cuyas consecuencias ya se están notando. La creciente demanda de alquiler y la escasez de alternativas de inversión atractivas lleva a muchos particulares e inversores a adquirir una vivienda para alquilar, con rentabilidades que oscilan entre el 4% hasta el 9%. Así, desde finales de 2015, comprar un piso para ponerlo en alquiler ofrece una rentabilidad bruta media del 4,4% anual, que sumándole la revalorización a 12 meses, la cifra asciende al 8,8%, según los datos del Banco de España. Los alquileres en Madrid y Barcelona, rinden un 5,73% y un 5,64%, respectivamente, y la suma del alquiler y la revalorización a un año supera el 10%, así como otras zonas de costa de Málaga, Alicante, Baleares o Valencia. De este modo, para los profesionales del sector existen varias razones que pueden ayudar a explicar por qué comprar para alquilar es tendencia. Además, analizamos las mejores zonas para este tipo de inversión, así como claves y consejos para aumentar la rentabilidad del alquiler, según los expertos.
En paralelo al debate sobre si hay o no burbuja inmobiliaria en los precios de la vivienda en alquiler en algunas ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, hoy repasamos los índices de actualización de precios más utilizados en algunosalquileres, que están sujetos a una revisión y actualización de la cantidad a pagar mensualmente. Por ley, cuando se cumple un año de contrato, se producirá la primera revisión si así se ha acordado. Esta revisión se repetirá cada año, ya que estos índices suelen variar. La regla general aplicable a todos los contratos de alquiler es la primacía del pacto entre el propietario e inquilino, que tienen libertad para acordar el índice por el que van a revisar el precio anual del alquiler. En caso de no existir este acuerdo, ya sea por olvido o por no querer aplicar ninguno inicialmente, la ley prevé unos modelos diferentes de actualización de los precios (IPC o IGC) en la vivienda en alquiler, dependiendo de cuándo se celebró el contrato.
Tras la Semana Santa, seguimos repasando la actualidad relacionada el IRPF y la declaración para este año que, en esta ocasión, nos dará para conocer las deducciones que existen por el alquiler de vivienda, tanto para el casero como el inquilino, en un contexto donde nuevamente la Agencia Tributaria vuelve a la carga para sacar a la luz los alquileres opacos. El 5 de abril arrancó la campaña de la Renta 2016 y la AEAT intensifica su control sobre los propietarios. "El 41,4% de los arrendamientos en España son fraudulentos", según las estimaciones de los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha). Son algo más de un millón de casas y pisos en alquiler. No obstante, el alquiler sumergido ha descendido más de 12 puntos respecto a 2007, cuando era del 54%.
El mercado del alquiler sigue en plena efervescencia. Principalmente, en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde las rentas de los pisos de dos habitaciones ya superan los 1.000 euros mensuales, según el Estudio FIM sobre el precio medio los arrendamientos urbanos: "España 2017" elaborado por el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Este informe determina la evolución del coste medio del alquiler de viviendas en todo el territorio nacional, segregado por provincias, y con una periodicidad interanual.
La explosión de la burbuja inmobiliaria a partir de 2008, los cambios demográficos y la movilidad laboral explican que cada vez más ciudadanos opten por el alquiler. Al comienzo de la crisis, tan sólo el 7,7% del parque residencial era en una vivienda en alquiler. Hoy, recién iniciado el nuevo año, este porcentaje está cerca del 23% y la progresión no se detiene. Habría que remontarse a los años 60 y 70 del pasado siglo para ver una presencia tan alta del arrendamiento, cuyo crecimiento en 2017 se mantendrá sostenido por la elección natural de parejas sin hijos, solteros y el cambio de mentalidad de los más jóvenes, según los expertos. Así, distintos estudios confirman el progresivo incremento de las viviendas en alquiler como opción residencial, tendencia que se mantendrá durante 2017, después de crecer un 10% en 2016.
Un estudio de la consultora Kategora, especializada en la gestión de activos inmobiliarios, refleja que hace ahora una década, justo antes de estallar la burbuja inmobiliaria, las viviendas en régimen de alquiler apenas suponían el 7% del total del parque residencial español (cuando la media europea superaba ampliamente el 20%), con una demanda que apenas crecía de año en año. En la actualidad, el mercado de alquiler se ha dado la vuelta con una muy alta demanda y una creciente disponibilidadde pisos y casas bajo este modelo de propiedad. La vivienda en arrendamiento alcanza ya 22,7% del parque residencial, porcentaje que se acerca a la media europea situada el 30% del total.
Estos estudios, en combinación con los datos del Banco de España, del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la Unión Europea (UE), así como de las principales tasadoras de pisos lo confirman: la vivienda en alquiler ha pasado de ser una opción residual a ser vista como una clara alternativa, tanto en su vertiente residencial, como desde el punto de vista de inversión financiera para el arrendatario.
Las razones que explican esta progresióntienen su origen en la explosión de la burbuja hace 10 años. Según explica Nacho Espejo, responsable de producto de Kategora "Entonces, el precio de la vivienda en propiedad alcanzó niveles estratosféricos de más de 3.000 euros por metro cuadrado de media, frente a los poco más de 1.500 euros por metro actuales". La crisis económica, los altos niveles de paro y los cambios demográficos, con miles de parejas jóvenes que no pueden acceder a una vivienda en propiedad justifican también el cambio del modelo. "La gente no podía pagar los altos precios (de una casa en propiedad), de ahí que la vivienda en alquiler comenzase a ser una alternativa viable".
Junto con las razones apuntadas que han propiciado que las viviendas en alquiler, una también ha de tenerse en cuenta otras cada vez más demandadas, como son la creciente movilidad laboral por toda la geografía nacional, el estable marco jurídico del sector, el apoyo de las administraciones públicas a este modelo, el auge del alquiler turístico en grandes ciudades y, por supuesto, la caída de los tipos de interés hasta niveles mínimos.
Precisamente, según la consultora, los bajos tipos de interés (en la actualidad, el interés del Euribor a un año es del -0,08%) han permitido que muchos propietarios saquen sus pisos y casas al mercado del alquiler para atraer un rendimiento como forma de inversión. En este sentido, según los datos del Banco de España, el alquiler de la vivienda residencial en España ha dado unarentabilidad bruta del 4,4%, un porcentaje al que hay que sumar una revalorización media de los activos de casi otro 4%.
El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por el alquiler
El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por vivir en alquiler, frente al 17% de las familias con hijos que se decantan por esta opción. Este dato aparece recogido en el informe "Dime con quién vives y te diré cómo es tu hogar. Radiografía de las viviendas de las familias españolas", realizado por la División de Hogar de Línea Directa Aseguradora y basado en una encuesta sociológica.
Respecto a la elección de vivir en una casa o piso en alquiler, el estudio refleja diversos perfiles, entre ellos no solo las familias tradicionales, formadas por parejas con niños a su cargo, y las familias monoparentales, de un cónyuge con niños a su cargo, sino también los "singles", que son personas que viven solas por decisión propia, y los "dinks", que son parejas sin hijos a su cargo, optan de forma natural vivir en alquiler. El informe muestra que, por tamaño, los pisos de menos de 50 metros cuadrados están habitadas principalmente por "singles", mientras que las de más de 100 metros cuadrados tienen como principales moradores a las familias tradicionales.
El estudio indica además que las familias monoparentales son las que sufren más accidentes en el hogar, mientras que la menor siniestralidad se produce entre los "dinks" (acrónimo de "double income no kids"). Por tipo de accidente, los hogares monoparentales sufren más daños por agua, las familias "tradicionales" más roturas de cristales, los "dinks" más desperfectos causados por las mascotas y los "singles" más robos.
Los millennials creen que comprar una casa está "fuera de su alcance"
El 80% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 22 y 29 años cree que su generación está "forzada a alquilar" porque la compra de vivienda está "fuera de su alcance", según se desprende de un informe publicado por la consultora CBRE. Según el estudio, la baja probabilidad de que los millennials españoles adquieran una vivienda en propiedad en el futuro tiene que ver con que tan solo el 34% de los encuestados tiene un trabajo a tiempo completo, frente al 61% de los millennials a nivel global que sí disfrutan de un empleo con estas características.
En España, el 61% de los millennials vive con sus padres, cifra que en el resto del mundo no llega al 50%, y solo uno de cada cuatro independizados tiene una casa en propiedad. La encuesta también pone de manifiesto que la mayoría de ellos piensan que emanciparse sería "un sacrificio para su estilo de vida".
Aparte de los motivos financieros, los jóvenes españoles prefieren la vivienda en alquiler tanto por el rechazo al compromiso que supone una hipoteca como por la libertad y la flexibilidad que les proporciona el alquiler a la hora de cambiar de domicilio, "sobre todo en un contexto donde la movilidad laboral cobra un gran protagonismo", según la encuesta.
La directora de research de CBRE, Lola Martínez Brioso, ha afirmado que los jóvenes españoles "están cambiando la mentalidad sobre el alquiler en España. Ya se está viendo el creciente interés por parte de inversores profesionales centrados en el sector de la vivienda en el alquiler", apuntando que las "socimis" en este sentido podrían tener "un papel relevante en el futuro".
Fuente: elmundo.es
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La Comisión de Fomento del Congreso de los Diputados ha aprobado con 28 votos a favor y ocho abstenciones poner en marcha los trámites para impulsar un nuevo Plan Estatal de Vivienda para el periodo 2017-2020. Un texto que tendría como eje principal el alquiler. De este modo, el Grupo Parlamentario Popular ha propuesto al Congreso aprobar e implantar el nuevo Plan Estatal de Vivienda, dando continuidad a su predecesor (Plan Estatal de Vivienda 2013-2016), manteniendo su apoyo a la rehabilitación y, sobre todo, en potenciar las ayudas al alquiler de vivienda y facilitar el acceso rápido al disfrute de una vivienda "digna y adecuada" para aquellas personas con dificultades económicas. Además, en una proposición no de ley, el PP propone dar incentivos fiscales a los bancos y grandes tenedores de viviendas que alquilen sus pisos vacíos.
Asimismo, ademas de las ayudas al alquiler, consideran que se debe seguir potenciando las ayudas a la rehabilitación de viviendas tanto en edificios residenciales colectivos como en cualquier otro tipo de vivienda, incluidas las unifamiliares y las viviendas rurales. La mejora de la eficiencia energética con un programa específico que distinga las exigencias para recibir las ayudas en función de las condiciones y características de cada territorio y las ayudas a la accesibilidad con un programa específico que subvencione actualizaciones de mejora de la accesibilidad son otras de las claves que los populares consideran necesarias en el nuevo Plan Estatal de Vivienda.
Por otro lado, desde el PP creen que es necesario un programa de ayudas que renueve y rehabilite las viviendas de los barrios, teniendo en cuenta el estado de la vivienda y que su regeneración permita la urbanización del mismo con parámetros de mejora medioambiental, de accesibilidad o de conservación. El Plan Estatal actual, bautizado como de "fomento al alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y la renovación urbana", regula las ayudas estatales a la vivienda financiadas con cargo al presupuesto de los ejercicios de 2013 a 2016.
Incentivos fiscales a los bancos que alquilen sus pisos vacíos
La vivienda protagoniza uno de los primeros grandes pactos de la legislatura. Así, el PP ha llegado a "un acuerdo con la oposición" para aprobar una proposición no de ley que fija las directrices de la política inmobiliaria hasta 2021. Una de las directrices en el nuevo Plan Estatal de Vivienda también será potenciar que la vivienda no ocupada y no disponible, que sean titularidad de las administraciones públicas, empresas públicas y entidades financieras (grandes tenedores de pisos vacíos) para que pueda ser ocupada por la población "más vulnerable".
Esta iniciativa, que se ha debatido y aprobado el pasado miércoles en la Comisión de Fomento del Congreso de los Diputados como resultado de un pacto entre PP, PSOE, Ciudadanos y el Grupo Mixto, incorpora una novedad relevante: se incentivará que los pisos vacíos de las entidades financieras, las empresas públicas, las Administraciones y "otros tenedores". Por ejemplo, las de renta baja y los desahuciados.
Para conseguirlo se aprobarán "incentivos fiscales, convenios con los grandes tenedores de viviendas y permutas de suelo", según adelantaron a este diario fuentes del Grupo Parlamentario Popular. "Todos los partidos se suman al acuerdo", que dará lugar a un nuevo Plan de Vivienda, consensuado, como siempre, con todas las comunidades autónomas. Aún no se han definido los beneficios tributarios que se aprobarían, porque el PP debe consensuarlos con la oposición. Además, el Ministerio de Fomento, que pilota la reforma, se encuentra en pleno traspaso de poderes y no tiene prisa.
Frente a iniciativas penalizadoras de los pisos vacíos, como las de Cataluña, País Vasco o Andalucía, el nuevo pacto de vivienda aboga por "potenciar mecanismos de conciliación de forma que la vivienda no ocupada disponible, titularidad de las Administraciones Públicas, empresas públicas, entidades Financieras, y otros tenedores de vivienda pueda ser ocupada por sectores de población más vulnerable", según el texto de la Proposición No de Ley, que cuenta con informe favorable del Ministerio de Fomento.
La banca será el principal destinatario de estas medidas. La tasadora Tinsa calcula que las entidades financieras copan más del 80% del stock de pisos vacíos. En su último informe, con datos de 2015, calcula que la banca tiene un excedente de más de 300.000 pisos. Además, la agencia de calificación Fitch asegura que a finales del año pasado el sector financiero tenía "unas 150.000 viviendas nuevas invendibles".
Con esta reforma, la banca tendrá mucho más fácil liberar sus viviendas vacías. En primer lugar, porque obtendría unas ganancias garantizadas por el Estado, en caso de destinarlas al alquiler social.
En segundo, aunque los arrendamientos fueran bajos, tendrán la posibilidad de disfrutar de un beneficio fiscal con un efecto compensatorio.
En tercero, porque cuando las entidades permutasen inmuebles por suelo, sacarían de balance activos de difícil salida y sólo incorporarían otros nuevos si tienen mejores localizaciones y perspectivas.
El INE estima que en España hay 3,5 millones de pisos vacíos. Tinsa asegura que, de todos los inmuebles residenciales construidos desde 2008 y que nunca han sido habitados, sólo hay unos 11.670 que están en manos de profesionales, pero no se comercializan. Esto es, el 3,9% del stock de viviendas total (389.000 casas, en 2015).
Las Administraciones Públicas también darán ejemplo y pondrán en alquiler sus inmuebles vacíos. Esto es relevante porque todas las autonomías suscriben el Plan de Vivienda y, por tanto, estarían obligadas potenciar la función social de la vivienda. No en vano, el artículo 47 de la Constitución asegura que los entes públicos "promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo" el derecho "a disfrutar de una vivienda digna y adecuada". Mientras tanto, el Gobierno prorrogará un año más las ayudas inmobiliarias actuales, que llegarán a 100.000 familias, y facilitarán la rehabilitación de 35.000 viviendas.
Fuente: expansion.com
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Cuando el mercado inmobiliario empieza a dar señales consistentes de mejora, surge de nuevo una pregunta, tan pertinente como engañosa: ¿Compro mi casa o vivo de alquiler? Es una cuestión pertinente, porque ocuparse y preocuparse de formar un hogar en una vivienda concreta es un tema financiero de capital importancia. Pero, a la vez, es una cuestión errónea, porque la compra de una vivienda y su alquiler no son contratos comparables. Incluso cuando la situación económica permite acceder a una vivienda en propiedad, el alquiler también ofrece ventajas.
Cuando alquilamos una casa para vivir asumimos un compromiso importante, pero mucho menor que la compraventa, especialmente si necesitamos financiar la operación mediante un préstamo hipotecario. Comparar ambos contratos supone un ejercicio de equilibrismo lleno de matices no apto para personas sin buenos conocimientos financieros. Pese a ello, muchas personas se preguntarán si vale más la pena comprar, ante la afirmación que muchas veces escuchan que alquilar, es "tirar el dinero".
La persona que mejor conoce nuestra situación económica, familiar, nuestras ambiciones y aficiones, miedos y esperanzas somos nosotros mismos. Ningún experto puede discernir mejor quiénes somos, de dónde venimos y hacia dónde vamos. Y de ello depende la respuesta a si es mejor alquilar o comprar una vivienda mediante una hipoteca. Asumiendo que los consejos siempre han de particularizarse, veamos algunas algunas cuestiones generales sobre la compra y el alquiler, sus pros y sus contras, la evolución de sus precios y del común error de comparar ambos conceptos.
El alquiler da libertad
Suele decirse que es la mejor opción como solución temporal o como medida ligada a la movilidad del inquilino. Sin las ataduras de la hipoteca y sin tener que pagar los gastos iniciales, el arrendamiento permite flexibilidad para cambiar de piso si las circunstancias lo exigen. Además, ahora uno puede optar a más beneficios fiscales que en la compra y suele ahorrarse gastos como la comunidad de vecinos, el seguro o el mantenimiento del piso. Ese ahorro permite, a su vez, dedicar el dinero a otros menesteres.
Alquilando compramos un tiempo de disfrute del uso de una casa de otro. Es una opción que proporciona libertad, por ejemplo de aceptar trabajos ubicados en otras regiones o países, sin el ancla que ser propietarios con deuda supone. Comprar nos ancla a un territorio, principalmente si nuestro socio hipotecario es una entidad financiera; podemos cambiar de residencia y alquilar la vivienda en propiedad, ciertamente, pero nos arriesgamos a los potenciales impagos mientras que tenemos que responder puntualmente de las mensualidades del préstamo.
En cuanto al riesgo económico, alquilar nos expone a un calor intenso pero no abrasador, si pasamos por dificultades económicas. Si en un futuro nos resulta imposible abonar el alquiler, la deuda que podamos acumular acaba siendo las mensualidades impagadas y poco más. Al dejar la casa alquilada, no nos persiguen otras deudas como sí ocurre con el impago hipotecario. Si la hipoteca es sobre nuestra vivienda habitual, el banco se puede adjudicar la casa por el 70% del valor de tasación a efectos de subasta (cifra reflejada en la escritura de préstamo hipotecario firmada), y reclamar los costes judiciales de la ejecución hipotecaria, los intereses remuneratorios y de demora, hoy limitados al triple del interés legal del dinero. Los defensores de la adquisición suelen argumentar que lo peor de vivir arrendado es que uno paga una renta todos los meses pero, con el paso de los años, no tendrá ninguna propiedad a cambio. Es lo que algunos llaman "tirar el dinero". El alquiler también depende mucho de quién sea el dueño del piso: unos se preocupan por que la vivienda esté en las mejores condiciones, pero otros no corren con esos gastos.
Evolución de precios
El perfil de la vivienda en alquiler en España es plurifamiliar, construida hace más de 35 años, con menos de 90 metros cuadrados y con un coste mensual de unos 540 euros de media, y su precio medio crecerá más de un 10% en 2016, según un estudio de Servihabitat. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encontraban ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones de viviendas. En Baleares, Madrid, País Vasco, Cataluña, Islas Canarias y Cantabria, el precio medio del alquiler es superior a la media española y, según el estudio, se prevé que la tendencia se mantenga al alza.
Así, por ejemplo, en los últimos 30 años, el IPC ha subido un 155%, lo que teóricamente habría elevado un alquiler desde los 1.000 euros de 1986 hasta los 2.548 de 2016. Esto es sólo una estadística general a nivel nacional, pero sirve para hacerse a la idea de que una renta no se mantiene invariable. No obstante, el IPC del alquiler se mantiene relativamente estable en los últimos años, en contraste con fuertes repuntes de precios en grandes capitales por la falta de oferta y el fenómeno del alquiler vacacional, que hace subir los precios del alquiler de larga temporada tradicional en grandes ciudades culturalescomo Madrid o Barcelona, así como zonas turísticas de gran demanda y poca oferta como las Islas Baleares (especialmente Ibiza y Mallorca), Islas Canarias y algunas zonas costeras del Mediterráneo peninsular.
Comprar pensando en la jubilación, un ahorro
Actualmente, a favor de comprar vivienda, están sin duda, los tipos de interés, situados en mínimos históricos, que hacen ampliar la oferta de hipotecas competitivas. Todo ello en un momento en el que el mercado inmobiliario comienza a recuperarse: los pronósticos descartan nuevas caídas y apuntan incluso a un incremento progresivo de los precios en un rango anual de hasta el 5%, impulsado por los bajos costes de financiación y el ciclo económico.
También juega a favor de la adquisición que, ante un cambio en las circunstancias del comprador, se puede alquilar esa vivienda para sacarle una rentabilidad. No parece que falten candidatos, pues el número de personas que viven en arrendamiento se ha multiplicado por tres desde que estalló la crisis, superando hoy el 20%. Esto puede suponer una buena opción ante el incierto momento de la Bolsa y la baja rentabilidad de los depósitos. Por contra, esa rentabilidad está en máximos desde 2007 en el caso del alquiler. Como colofón, los expertos esperan que el precio del alquiler de viviendas crezca más de un 10% este año.
Ser propietarios de una vivienda ya pagada al llegar el momento de la jubilación es, al menos hasta la fecha, una de las decisiones de ahorro más inteligentes que un particular puede hacer. Con una pensión cada vez más exigua y un mercado de alquiler que no se adapta a los menguados ingresos de la gente mayor, no parece buena idea llegar a esta etapa de la vida con la carga de que supone el pago de un alquiler (o de una hipoteca). Lo que tiene mucho menos sentido económico es también "invertir" en segundas o terceras residencias, ya que hay otras formas de invertir más líquidas.
A pesar que la vivienda tiende a revalorizarse, la historia reciente muestra que los precios también pueden caer. Y aunque nada apunta hoy a otra burbuja, nadie puede descartarla, dejando al comprador atado a su vivienda y con el temor constante a que suban los tipos de interés durante el tiempo en que está pagando su hipoteca. Ese préstamo y los elevados gastos de la operación figuran, así, entre los mayores inconvenientes. Basta un cálculo: si se compra una vivienda por 320.000 euros, lo primero que debe tener en cuenta es que, incluso antes de poner un pie en su casa, debe disponer de un ahorro de 105.600 euros. Con eso pagará los 64.000 euros de entrada (los bancos suelen financiar un 80% de la tasación del inmueble) y los 41.600 euros de impuestos, registros, notarios, tasación y los gastos del préstamo, que suponen el 13% del precio que ha pactado por su piso. A eso hay que sumar luego los intereses de la hipoteca, tributos como el IBI, el seguro del hogar o la comunidad de propietarios
En cuanto al pago mensual, comparar un alquiler con la cuota hipotecaria solo tiene algún sentido si el préstamo hipotecario se ha contratado a tipo fijo. Si la hipoteca es variable, la cuota de un año puede que no tenga que mucho que ver con la próxima revisión. Como precaución los expertos recomiendan tomar el referencial hipotecario contratado en su máximo histórico y sumarle el diferencial. Así para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, a Euribor + 1%, no tomemos la cuota del primer año, sino la mensualidad resultante de tomar un Euribor al 5%. La hipoteca del ejemplo sería de 899 euros. El simulador del Banco de España es muy útil para estos menesteres.
Evolución de precios
Cada vez más expertos advierten que la recuperación inmobiliaria no es tal porque no llega a todos los rincones del país. En su lugar, actualmente prefieren hablar de un sector que avanza hacia su normalización, basada en precios de las casas al alza, más transacciones y el regreso de las grúas para edificar nuevas promociones. Respecto a los precios, el mercado tiene a su recuperación tras una reducción acumulada desde el 2007 que bascula entre el 30% y el 40%, según la zona que se mire y la estadística que se escoja, una depreciación superior incluso en áreas con grandes bolsas de vivienda construida en stock. En general, los precios se están revalorizando más deprisa allí donde había menos stock sin vender o el que había se ha logrado absorber. Y eso ha sido posible gracias a la mejora del mercado laboral y el regreso del crédito.
Un análisis de lo que han hecho los precios de las viviendas en cada comunidad autónoma con los últimos datos disponibles publicados por el Ministerio de Fomento revela Madrid y Baleares son las dos regiones donde las casas se están revalorizando a un ritmo más acelerado. En el acumulado, es decir, desde que la tendencia de los precios se dio la vuelta y dejaron de bajar, en Madrid los precios de las casas ya han crecido un 9,96%, lo que significa haber recuperado un 19,2% o una quinta parte de todo lo perdido durante la crisis (cuando la depreciación total ascendió al 34,1%). En el caso de Baleares la ganancia es aún mayor. En el archipiélago, las casas llegaron a depreciarse un 25,8% de 2008 a 2013 y en apenas tres años y medio acumulan una revalorización del 13,39%, más de un tercio o un 38,4% de todo lo perdido. Una recuperación de esta magnitud no se produce en ningún otro territorio.
Le siguen a bastante distancia Canarias, donde los precios acumulan desde mínimos una revalorización del 7,8% frente a una pérdida durante la crisis del 31,6%, con lo que habría recuperado un 16,8% de todo lo depreciado tras el estallido de la burbuja. Y cierra la clasificación Cataluña, donde frente a una caída acumulada del 33,4%, las casas desde mínimos se han vuelto a apreciar un 6,02%, apenas una décima parte (el 11,9% en términos relativos) de lo que se abarataron durante los seis años de crisis.
Las grandes ciudades, polos de mayor actividad económica o demanda turística y, por lo tanto, de más empleo, son por regla general los lugares donde el mercado inmobiliario da claras muestras de recuperación y donde se han vuelto a poner en marcha promociones por la escasez de obra nueva. Por el contrario, allí donde todavía existe una gran oferta de casas a estrenar procedente del anterior boom o la actividad económica es menor, los precios comienzan poco a poco a revalorizarse. Es el caso de Andalucía, a excepción de Málaga, o la Comunidad Valenciana. En la primera, los precios apenas acumulan un aumento del 1,39% desde que tocaron suelo, mientras en Valencia las casas valen hoy un 2,45% más que hace dos años.
El común error de comparar la compra con el alquiler
Las comparaciones no son buenas (ni correctas) tampoco en el mercado inmobiliario, donde el debate entre comprar o alquilar vivienda está volviendo a caer en su eterno error: la comparación a la ligera de la cuota mensual hipotecaria con el coste de un arrendamiento. Equiparación económica que hoy, tras el profundo ajuste de los precios y el abaratamiento del crédito, parece hacer más interesante la propiedad en contra de la opinión de la mayoría de expertos inmobiliarios y economistas, que abogan por evitar interrelacionar ambos regímenes. Según muchos de ellos, el manido dicho de que "se paga igual o menos por una hipoteca que por un alquiler" tiene bastantes lagunas. La primera, y quizá la más importante, a nivel inmobiliario. Esta creencia sólo suele cumplirse en el segmento de viviendas de un perfil bajo (pisos pequeños de segunda mano y localizaciones secundarias) o entre la oferta más asequible que venden los bancos.
Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), califica como "simple" y "no creíble" el ejercicio de comparar las cuotas hipotecarias con las rentas del alquiler. "En primer lugar", explica, "porque pocas veces se puede comprar una vivienda en la zona en la que se está alquilado". Pone de ejemplo a los jóvenes inquilinos en lugares céntricos de las grandes ciudades. "Estos, a través del arrendamiento, individual o compartido, pueden acceder a pisos en zonas donde están las casas más caras en compraventa", señala. De ahí que, igualmente, siempre se diga que el alquiler permite vivir en mejores casas y ubicaciones que la propiedad.
La segunda de las lagunas del errático símil entre la cuota hipotecaria y la renta de alquiler se aprecia desde el punto de vista económico. "Este cálculo (a la hora de plantearse comprar o arrendar) es equívoco porque, sencillamente, no tiene en cuenta muchos factores como el gasto de mantenimiento de una propiedad, los impuestos ligados a la vivienda o el coste de oportunidad de los fondos invertidos, entre otros muchos aspectos", explica el economista José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.
Los expertos hacen hincapié también en que para acceder a una casa con financiación se necesita, al contrario que en el arrendamiento, un alto ahorro, y que, normalmente, se obvia al comparar el coste de un préstamo con el de un alquiler. "En grandes números, el pago inicial de una compra deberá ser, como mínimo, de un 30% del valor de la casa", indica. "De nada sirve comparar las letras mensuales de una hipoteca y un alquiler si no se contempla este dinero para la entrada", comenta.
Además, David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, recuerda, que la compra requiere "hacer frente al coste de los intereses que supone la hipoteca (se paga más del valor real de la casa adquirida) y asumirse otros gastos, como los derivados de la comunidad de propietarios (cuota mensual y derramas), seguro de vivienda e impuestos como el IBI". Caraballo contrasta estos importantes desembolsos extra en la compra con "el gasto de acceso mínimo" del alquiler. "Un arrendamiento exige, como máximo, pagar un mes de fianza, el mes en curso y quizá alguna garantía adicional", comenta. Así, no ve coherente comparar tan a la ligera la cuota hipotecaria con la renta de un alquiler. "Con una hipoteca no se paga el valor real de la casa, mientras que la renta sí se corresponde con el valor técnico en los alquileres", reitera.
Al margen de las ecuaciones económicas, se constata que cada vez hay más personas que ven el alquiler como "una filosofía de vida" y un sector en auge. "El arrendamiento se está afianzando y consolidando en España, principalmente, impulsado por la demanda". El alquiler se ha desprendido de muchos prejuicios, pero aún le queda mucho trabajo por hacer, como explicar que no se pueden comparar las cuotas hipotecarias con las rentas. Los expertos creen que esto se lograría con una Administración comprometida con el arrendamiento. "Cuando los estímulos políticos para el alquiler y la compra se equiparen, entonces, y sólo entonces, los dos mercados evolucionarían sin mirarse el uno al otro", concluyen.
Fuentes: elpais.com, elmundo.es y cincodias.com
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El precio medio de la vivienda en alquiler en España se mantuvo estable en octubre, al no registrar variación respecto al mismo mes del 2015 (0,0%), según el Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). De esta manera, la evolución de los precios de los alquileres suma tres meses consecutivos de estabilidad tras la caída del 0,1% que registró en julio. En el acumulado de los 10 primeros meses del año, la evolución muestra igualmente, un repunte del 0,1%. Por otro lado, esta estabilidad en el precio del alquiler, contrasta con el conato de burbuja en algunas grandes capitales culturales y en zonas turísticas de gran demanda.
De este modo, el Índice de Precios de Consumo (IPC) se situó en octubre en el 0,7%, según el dato definitivo hecho público hoy martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Ese 0,7% es su mayor ritmo de expansión en tres años, en máximos desde agosto de 2013.
El aumento se explica por la presión de la vivienda, que se encarece por la subida de los precios de la electricidad y la calefacción; y en el encarecimiento del 1,7% del transporte, por culpa del aumento de los carburantes. El IPC general registró avances anuales en todas las comunidades y se situó en el 1% en Asturias y Navarra, su máximo. En el caso de Catalunya, el avance fue del 0,9%.
Conato de burbuja en las grandes capitales y zonas turísticas con poca oferta
El precio medio de los pisos y casas en alquiler en España crecerá más de un 10% en 2016, según un estudio de Servihabitat Trends. Así, lo que se antojaba hace un año como una simple corrección al alza de los precios de alquiler en determinadas zonas, se ha convertido en un agresivo rebote que no presenta visos de retornar a la senda de la moderación en determinadas ciudades, por lo menos a corto plazo. Así, según algunas estadísticas, desde el segundo trimestre de 2015 nos encontramos con incrementos de un 18% en Madrid, un 30% en Barcelona o un 15% en Valencia, así como otras ciudades como Alicante, Sevilla o Málaga que experimentan también acusados incrementos. Según Servihabitat, la rentabilidad bruta media del alquiler de vivienda en España, es del 5,4%, con Cataluña, Madrid e Islas Baleares superando la media nacional.
Las razones de este brusco cambio de tendencia en determinadas zonas, son varias: grupos inversores que compran inmuebles y buscan rentabilidad con el alquiler, a la espera de una oportunidad para su venta; ausencia de oferta suficiente de alojamientos en alquiler, e incremento simultáneo de la demanda por falta de financiación bancaria para comprar; finalización de los contratos de renta antigua; descontrol aparejado al negocio de los apartamentos turísticos, especialmente acusado en la costa mediterránea. Este 'boom' de precios, que hace una década se habría calificado como un síntoma de bonanza económica, suscita ahora una fuerte preocupación, ya que es evidente que no puede asociarse a una mejora en las condiciones salariales de la población.
A todo esto, el importante crecimiento de la demanda, tanto de los hogares como de inversores nacionales y extranjeros, no ha ido acompañado de un aumento de la oferta que “aún es muy estrecha”, según Fernando Acuña (VBARE Iberian Properties). Es el caso de Baleares (Ibiza y Mallorca), Islas Canariaso Barcelona, donde las rentas se han disparado por encima de cualquier otra ciudad española y se prevé que continúen creciendo, si bien paulatinamente a ritmos más moderados: las cifras récord de turismo, han reconvertido parte del stock de alquiler tradicional en “alquileres vacacionales”, especialmente en el centro de Barcelona, lo que ha causado un rápido descenso en la oferta, mucho menos elástica, siendo el volumen de viviendas actualmente en alquiler sustancialmente inferior al existente hace 12 meses.
Muchos propietarios que tenían viviendas en venta (que no han logrado vender al precio elevadísimo que deseaban) han descubierto la rentabilidad del alquiler turístico. De modo que lo que ya era una escasa oferta, se une ahora menos pisos en alquiler para residentes para larga temporada a precio asequible. En estas zonas, las viviendas pasan de ser propiedades residenciales a unidades de negocio del alquiler, vacacional o en explotación por grandes empresas. Y los precios de todo, por las nubes.
Fuente: elmundo.es
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