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La explosión de la burbuja inmobiliaria a partir de 2008, los cambios demográficos y la movilidad laboral explican que cada vez más ciudadanos opten por el alquiler. Al comienzo de la crisis, tan sólo el 7,7% del parque residencial era en una vivienda en alquiler. Hoy, recién iniciado el nuevo año, este porcentaje está cerca del 23% y la progresión no se detiene. Habría que remontarse a los años 60 y 70 del pasado siglo para ver una presencia tan alta del arrendamiento, cuyo crecimiento en 2017 se mantendrá sostenido por la elección natural de parejas sin hijos, solteros y el cambio de mentalidad de los más jóvenes, según los expertos. Así, distintos estudios confirman el progresivo incremento de las viviendas en alquiler como opción residencial, tendencia que se mantendrá durante 2017, después de crecer un 10% en 2016.

piso alquiler santander 1 1024x768 - Millennials, solteros y parejas sin hijos seguirán en 2017 haciendo crecer el alquiler

Un estudio de la consultora Kategora, especializada en la gestión de activos inmobiliarios, refleja que hace ahora una década, justo antes de estallar la burbuja inmobiliaria, las viviendas en régimen de alquiler apenas suponían el 7% del total del parque residencial español (cuando la media europea superaba ampliamente el 20%), con una demanda que apenas crecía de año en año. En la actualidad, el mercado de alquiler se ha dado la vuelta con una muy alta demanda y una creciente disponibilidad de pisos y casas bajo este modelo de propiedad. La vivienda en arrendamiento alcanza ya 22,7% del parque residencial, porcentaje que se acerca a la media europea situada el 30% del total.

Estos estudios, en combinación con los datos del Banco de España, del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la Unión Europea (UE), así como de las principales tasadoras de pisos lo confirman: la vivienda en alquiler ha pasado de ser una opción residual a ser vista como una clara alternativa, tanto en su vertiente residencial, como desde el punto de vista de inversión financiera para el arrendatario.

Las razones que explican esta progresión tienen su origen en la explosión de la burbuja hace 10 años. Según explica Nacho Espejo, responsable de producto de Kategora "Entonces, el precio de la vivienda en propiedad alcanzó niveles estratosféricos de más de 3.000 euros por metro cuadrado de media, frente a los poco más de 1.500 euros por metro actuales". La crisis económica, los altos niveles de paro y los cambios demográficos, con miles de parejas jóvenes que no pueden acceder a una vivienda en propiedad justifican también el cambio del modelo. "La gente no podía pagar los altos precios (de una casa en propiedad), de ahí que la vivienda en alquiler comenzase a ser una alternativa viable".

Junto con las razones apuntadas que han propiciado que las viviendas en alquiler, una también ha de tenerse en cuenta otras cada vez más demandadas, como son la creciente movilidad laboral por toda la geografía nacional, el estable marco jurídico del sector, el apoyo de las administraciones públicas a este modelo, el auge del alquiler turístico en grandes ciudades y, por supuesto, la caída de los tipos de interés hasta niveles mínimos.

Precisamente, según la consultora, los bajos tipos de interés (en la actualidad, el interés del Euribor a un año es del -0,08%) han permitido que muchos propietarios saquen sus pisos y casas al mercado del alquiler para atraer un rendimiento como forma de inversión. En este sentido, según los datos del Banco de España, el alquiler de la vivienda residencial en España ha dado una rentabilidad bruta del 4,4%, un porcentaje al que hay que sumar una revalorización media de los activos de casi otro 4%.

El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por el alquiler

El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por vivir en alquiler, frente al 17% de las familias con hijos que se decantan por esta opción. Este dato aparece recogido en el informe "Dime con quién vives y te diré cómo es tu hogar. Radiografía de las viviendas de las familias españolas", realizado por la División de Hogar de Línea Directa Aseguradora y basado en una encuesta sociológica.

Respecto a la elección de vivir en una casa o piso en alquiler, el estudio refleja diversos perfiles, entre ellos no solo las familias tradicionales, formadas por parejas con niños a su cargo, y las familias monoparentales, de un cónyuge con niños a su cargo, sino también los "singles", que son personas que viven solas por decisión propia, y los "dinks", que son parejas sin hijos a su cargo, optan de forma natural vivir en alquiler. El informe muestra que, por tamaño, los pisos de menos de 50 metros cuadrados están habitadas principalmente por "singles", mientras que las de más de 100 metros cuadrados tienen como principales moradores a las familias tradicionales.

El estudio indica además que las familias monoparentales son las que sufren más accidentes en el hogar, mientras que la menor siniestralidad se produce entre los "dinks" (acrónimo de "double income no kids"). Por tipo de accidente, los hogares monoparentales sufren más daños por agua, las familias "tradicionales" más roturas de cristales, los "dinks" más desperfectos causados por las mascotas y los "singles" más robos.

Los millennials creen que comprar una casa está "fuera de su alcance"

El 80% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 22 y 29 años cree que su generación está "forzada a alquilar" porque la compra de vivienda está "fuera de su alcance", según se desprende de un informe publicado por la consultora CBRE. Según el estudio, la baja probabilidad de que los millennials españoles adquieran una vivienda en propiedad en el futuro tiene que ver con que tan solo el 34% de los encuestados tiene un trabajo a tiempo completo, frente al 61% de los millennials a nivel global que sí disfrutan de un empleo con estas características.

En España, el 61% de los millennials vive con sus padres, cifra que en el resto del mundo no llega al 50%, y solo uno de cada cuatro independizados tiene una casa en propiedad. La encuesta también pone de manifiesto que la mayoría de ellos piensan que emanciparse sería "un sacrificio para su estilo de vida".

Aparte de los motivos financieros, los jóvenes españoles prefieren la vivienda en alquiler tanto por el rechazo al compromiso que supone una hipoteca como por la libertad y la flexibilidad que les proporciona el alquiler a la hora de cambiar de domicilio, "sobre todo en un contexto donde la movilidad laboral cobra un gran protagonismo", según la encuesta.

La directora de research de CBRE, Lola Martínez Brioso, ha afirmado que los jóvenes españoles "están cambiando la mentalidad sobre el alquiler en España. Ya se está viendo el creciente interés por parte de inversores profesionales centrados en el sector de la vivienda en el alquiler", apuntando que las "socimis" en este sentido podrían tener "un papel relevante en el futuro".

Fuente: elmundo.es

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La crisis ha beneficiado el alquiler de viviendas frente a la compra y actualmente crece de forma progresiva gozando de un status impensable hace algunos años. La mayoría de expertos, prevén que el alquiler de pisos y casas continuará en auge en los próximos años, considerándolo incluso como un factor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que en España la compra ha sido culturalmente la tendencia. No obstante, el temor a los impagos de la mensualidades del alquiler, la picaresca de los gastos, la temporalidad... hace que muchos propietarios traten de curarse en salud, estipulando cláusulas en sus contratos que esconden la intención de sacar provecho del desconocimiento de la parte arrendataria. Lo cierto es que todas aquellas cláusulas que se incluyan en los contratos de alquiler, no previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que perjudiquen al inquilino, serán anuladas por los tribunales con toda seguridad.

alquiler madrid1 1 - Las 7 cláusulas sin validez legal más frecuentes en el alquiler de una vivienda

Para aclarar las dudas sobre la legitimidad de las cláusulas sospechosas de abuso más frecuentes, Daniel Loscertales, abogado experto en materia de arrendamientos, explica las claves de estos contratos y determina la legitimidad de la presencia de estos polémicos puntos. Loscertales comienza su explicación recordando que "en el mercado existe una oferta amplia de viviendas en alquiler, por lo que el arrendatario tiene mucho donde elegir y debe descartar aquellos contratos sospechosos de incluir términos abusivos".

1.- Falsos arrendamientos de temporada. Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda. Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.

2.- Negativa a la prórroga legal. La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- Obligado cumplimiento del primer año. Tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.

4.- Pago por adelantado de más de un mes de renta. De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

5.- Traslado del deber de conservación de la vivienda. La obligación de pagar los gastos derivados de las reparaciones que requiera el inmueble también suele ser objeto de confrontación entre arrendadores y arrendatarios. "Serán de cuenta del inquilino todos aquellos gastos ocasionados como consecuencia de las reparaciones que se haya de efectuar en el inmueble arrendado, incluso las que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda", reza una cláusula claramente abusiva. Pues el arreglo necesario para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, según consta en el artículo 21 de la LAU, corresponde al casero. Por lo tanto, exigir al inquilino el pago de estos gastos "no tendría ningún valor" por exceder de la legislación. "Del mismo modo, incrementar el interés legal del dinero en 10 puntos porcentuales al cobrar intereses por el retraso en el pago de la renta es un abuso por parte del casero y será invalidado por los tribunales".

6.- Gastos judiciales. Es habitual que algunos documentos otorguen la obligación legal de afrontar el desembolso de las costas judiciales al arrendatario, pero este apartado carece de validez. "Los gastos judiciales derivados del contrato serán de cuenta y cargo del arrendatario", detalla uno de los contratos facilitados por un inquilino a este suplemento. "No tiene validez", asevera Loscertales. "Las costas las impone el juez conforme a la ley de enjuiciamiento civil y los interesados no pueden pactar nada al respecto". Ante este panorama, para evitar éste y otros conflictos, es recomendable ceder a empresas especializadas la gestión del alquiler. Éstas estudian la viabilidad y solvencia del candidato y aseguran que la redacción del contrato se ciña a la ley.

7.- Acceso a la vivienda por el arrendador. También es frecuente el hecho de que el dueño de la casa se reserve la opción de poder acceder al inmueble cuando lo requiera y, para ello, lo deje escrito expresamente en forma de cláusula. Así, excusándose en la opción de mostrar la propiedad a posibles interesados en su compra, esta disposición permitiría la entrada al casero en cualquier momento. Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Si hay negativa del arrendatario, aunque conste un pacto en el documento firmado, la ley contempla la inviolabilidad del domicilio, por lo que la entrada sólo podría autorizarla un juez.

Fuente: cincodias.com

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rentabilidad alquiler 300x230 - Las tres fórmulas para rentabilizar el alquiler de una viviendaEl alquiler se ha convertido en los últimos años en un apetecible negocio. Sólo en su vertiente más tradicional: la residencia habitual, el alquiler arroja una rentabilidad muy superior a la que ofrece la mayoría de productos financieros, alcanzando un 4,6% de beneficio según el Banco de España. Pero el alquiler también puede explotarse en otras modalidades que pueden llegar a ser más atractivas económicamente para los caseros como el alquiler turístico o vacacional, que se alza como una interesante fuente de ingresos.

Esto bien lo saben ya los inversores particulares que han comprado una vivienda para alquilar y rentabilizar su dinero. Tras este perfil principal de arrendadores habría que añadir los propietarios herederos, los que se trasladan de ciudad o se van durante un tiempo a vivir a otro país, etc. Para cada uno de estos arrendadores existe un alquiler a medida de sus necesidades: habitual, temporal y turístico.

Según Sergio Lusilla, director del departamento jurídico de la compañía Alquiler Seguro, los tres tipos de alquiler de viviendas tienen pros y contras, por lo que cada propietario debe decantarse por el que más le convenga. Todo dependerá, en última instancia, del tipo de vivienda, de su ubicación y de si busca alta rentabilidad a corto y medio plazo (turístico y temporal) o un beneficio sostenido a largo (habitual). Por ello, según los expertos, la intermediación profesional se hace más necesaria que nunca. Principalmente, si se piensa en el temporal o el turístico.

Dando respuesta a esta compleja realidad para el casero de a pie, han surgido empresas que gestionan todas las modalidades: corta, media y larga estancia. Y es que la variada y confusa legislación representa posiblemente el gran hándicap para el complejo negocio del alquiler. Mientras que el arrendamiento de vivienda habitual y el de temporada se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y supletoriamente por el Código Civil, la base normativa del turístico está en manos de las comunidades autónomas.

Vivienda habitual

Para muchos, alquilar una vivienda como residencia habitual es el mejor camino. Gustavo Rossi, consejero delegado de Alquiler Seguro, lo tiene claro: "Este tipo de contrato es la opción más rentable a largo plazo". Rossi esgrime que este alquiler proporciona una continuidad en los ingresos y también goza de una fiscalidad favorable (el 60% de los ingresos está exento de tributación tras los ajustes de la reforma fiscal). Según los expertos alquiler de pisos y casas vive un momento dulce y gana terreno a la cultura de la propiedad, por lo que goza de alta demanda (este régimen supone el 20% del parque residencial). Actualmente hay fórmulas, a través de empresas patrimoniales y Socimis, para explotar este alquiler con una fiscalidad más interesante todavía.

En contra del alquiler habitual juega la inseguridad jurídica e impagos de un inquilino moroso. Sobre todo, si se gestiona el arrendamiento personalmente y no a través de una empresa profesional, que suele asegurar el cobro de la renta. Además, en caso de querer dejar de arrendar la casa, el casero debe esperar cuatro años (tres de prórroga obligatoria y otro de prórroga tácita), a no ser que el arrendador alegue necesitar el inmueble para él o para uso de familiares de primer grado.

Vivienda turística o vacacional

El principal incentivo que muestra el como vivienda vacacional o turística, reside en la elevada rentabilidad que puede llegar a producir. Eso sí, no está asegurada al depender del nivel de ocupación. Tornos, cuya asociación está especializada en este segmento, estima que según la ubicación en la que esté la casa, el rendimiento puede ir desde el 5% hasta el 25%-30%. Pese a este tentador beneficio, el presidente de Asotur admite que "la insegura regulación y las limitaciones legislativas, sobre todo las temporal de los cinco días, echa para atrás a muchos propietarios". Por el momento, según datos de la Consejería de Turismo, se han registrado 60 casas turísticas y hay unas 300 peticiones en tramitación en el caso de Madrid.

Según los expertos "Es un arrendamiento de mucho beneficio y de mucho riesgo. Va por épocas". A estos ingresos, recuerda, hay que restar las comisiones de la empresa intermediaria si la hay, la limpieza, la lavandería, el agua, la luz, etc. Ante esta incertidumbre económica, Por otro lado, las casas y apartamentos en alquiler vacacional están sujetos a unos perjuicios económicos tributarios y fiscales. Ni arrendador ni arrendatario se benefician de incentivos fiscales y los propietarios quedan sometidos a una tributación y a una fiscalización sobre los ingresos obtenidos (21% de IRPF y 10% de IVA) al tratarse de una actividad empresarial. Además, en algunas comunidades el arrendador debe constituirse en persona jurídica o darse de alta de autónomo.

Vivienda temporal

La segunda vía de negocio del alquiler es la más minoritaria: el alquiler temporal, sujeto a "viviendas no permanentes", según la ley (la diferencia con el turístico es que no puede anunciarse en portales vacacionales). Su gran ventaja es la flexibilidad, por la que el dueño puede recuperar la casa cuando se pacte. Tornos explica que esta fórmula es idónea para los que dejan un tiempo su ciudad o país y buscan rentabilizar su piso en vez de dejarlo vacío. "También es la mejor opción para el que quiere vender, pero prefiere esperar a que suban los precios sin atarse al inquilino fijo", declara. Pérez asegura que en este tipo de contratos los beneficios suelen ser más altos, aunque intermitentes. Explica que con el alquiler temporal pueden arrendarse inmuebles por 1.500-1.800 euros mensuales que en el mercado normal saldrían a 1.200 euros. Estas altas rentas se logran a través de empresas que trabaja directamente con grandes compañías, a las que busca alojamientos puntuales para sus empleados. Al igual que las viviendas turísticas, las temporales tampoco disfrutan de beneficios fiscales

Imagen: Alquiler Seguro - Fuente: elmundo.es

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