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En el día a día de todas las pisos y casas  en alquiler, es habitual que surjan situaciones de conflicto entre el casero y el inquilino sobre quién debe hacerse cargo de los costes de una reparación determinada. Grifos que gotean, cintas de persianas destensadas, daños, averías y desperfectos por arreglar... y la misma disputa entre propietario e inquilino. ¿A quién corresponde el pago de las reparaciones y arreglos en una vivienda en alquiler? Son arenas movedizas abiertas a multitud de interpretaciones que traen de cabeza a abogados, asociaciones de consumidores e, incluso, a los propios jueces. Según los expertos, "es imposible dar una respuesta universal y hay que ver cada caso en concreto para saber a quién corresponde pagar".

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6 puntos a revisar en una vivienda en alquiler

  • Cocina: Es importante comprobar el funcionamiento de cada electrodoméstico, desde el frigorífico hasta el horno, sobre todo si ya tienen algunos años. Si la cocina es de gas, asegúrate de que la instalación ha pasado todos los controles.
  • Baño: Comprueba el funcionamiento del grifo del lavabo y mira debajo del mismo para asegurarte de que no hay fugas. Toma nota de cuánto tarda el agua en salir caliente, también en la ducha, además de la presión de la misma. No olvides tirar de la cadena para comprobar que la cisterna está bien.
  • Instalación eléctrica: Echa un vistazo a las tomas de corriente con el fin de saber cuántas hay y si todas funcionan. Asegúrate de que los interruptores están operativos y que el cable de antena de la televisión está en buenas condiciones. No está de más saber cuántos diferenciales hay en la caja de luces, por si hay varios aparatos conectados a uno solo.
  • Climatización: Realiza un testeo de cualquier aparato relacionado con el aire acondicionado y la calefacción. Desde la caldera a los splits, pasando por los radiadores. Quizá estos últimos necesiten ser purgados o los splits nuevos filtros. si hay una chimenea, pregunta cuándo fue la última vez que se puso a punto.
  • Paredes y suelos: Es posible que en los paramentos verticales existan agujeros de anteriores inquilinos o que dichas paredes no estén pintadas. En cuanto al pavimento, en función de si es cerámico o de madera, comprueba que los azulejos o la tarima esté en buen estado de conservación.
  • Puertas y ventanas: El aislamiento es esencial dentro de la vivienda, así que asegúrate de que todas las ventanas se cierran correctamente y se abren sin esfuerzo. Pregunta si tienen vidrios dobles y de qué material está hecho el marco. Prueba las llaves de la puerta exterior y del portal.

¿Cuáles son las responsabilidades del casero?

Como marco general, y según recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario. Por ejemplo, los grandes arreglos o la sustitución por obsolescencia de electrodomésticos y mobiliario corren por su cuenta. Sin embargo, la cosa cambia si el atasco de la lavadora se debe a una negligencia del inquilino. Por eso, resulta clave el informe del técnico donde se indica la causa de la rotura o avería. No obstante, en general el arrendador será responsable de:

  • Mantenimiento y conservación estructural y de suministros de la vivienda (paredes, suelo, techo, chimenea, problemas eléctricos, calefacción... y todos los elementos que están estáticos), así como la renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe, son reparaciones a cuenta del arrendador.
  • Sustitución y reparación del termo o la caldera. La sustitución o gran reparación le corresponderá al arrendador (siempre que no haya mediado culpa del arrendatario), pero no así cuando pueda encuadrarse dentro del concepto de pequeña reparación". Cuando el motivo es un deficiente funcionamiento de la caldera desde el inicio del contrato, el responsable también es el casero. Y más si se puede demostrar la presencia asidua del servicio técnico.
  • Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (tuberías, etc.). Las plagas ocasionadas por el mal uso o funcionamiento de los alrededores del edificio, podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos o, incluso, del Ayuntamiento.
  • Las humedades y las baldosas que se mueven, se consideran reparaciones necesarias a cargo del propietario.
  • Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro, etc.).

En el caso de las calderas (uno de los aspectos más conflictivos) una sentencia de 2011 dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, que concluye que el problema de la caldera se debió a la acumulación de cal por falta de mantenimiento del arrendatario que no hizo la revisión anual y no instaló un descalcificador. Otros jueces han seguido distinto criterio. En un sentencia de 2006 el magistrado dice que la reparación de la bomba de la caldera, que ascendió al 60% del importe de una mensualidad de renta, no puede calificarse como pequeña reparación. "Corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año".

¿Qué gastos debe asumir el inquilino?

Por su parte, el arrendatario tiene la obligación de mantener la casa como si fuera propia realizando las pequeñas reparaciones necesarias que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. "La obligación de conformidad con el artículo 21.4 LAU podría resumirse en lo siguiente: cuida la casa como si fuera tuya y no esperes que el arrendador te mande un manitas para cualquier pequeña cosa", apunta De Salvador.

Pero, ¿qué es una pequeña reparación? Esta es la fuente de todas las disputas entre propietarios e inquilinos. Muchas acaban en los tribunales. "Si se funde una bombilla, se cae el pomo de una puerta o se rompe un espejo, el inquilino debe hacerse cargo, según la jurisprudencia, si el coste de reparación es inferior a 150 euros", indican en Reparalia. La Audiencia Provincial de Murcia en una sentencia de 2001 concretaba: estamos ante una pequeña reparación cuando "la factura equivale aproximadamente a la mitad del coste actual de una lavadora nueva". En general, el inquilino de una vivienda en alquiler asumirá:

  • Cualquier desperfecto derivado de su uso habitual. Grifos, cisternas y radiadores que gotean, persianas, herrajes en las puertas, cambios de cerradura, arreglo de tarima por el uso de tacones, la reparación del sifón del fregadero o de un somier son pequeñas reparaciones y, por tanto, son a cargo del inquilino. Ahora bien, hay quien se plantea el factor tiempo para determinar la responsabilidad. "Si el inquilino acaba de entrar corresponde al arrendador entregar la cosa en estado de uso". Pero como no siempre es así, y para evitar el pago de la cisterna al mes de alquiler, conviene revisar concienzudamente el piso.
  • Obviamente, cualquier desperfecto derivado de su mal uso de la vivienda por parte del inquilino.
  • Daños en la instalación eléctrica derivada de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos, utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación).
  • La luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas, ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales (agua, luz, gas, teléfono, etc.).

Cuando el casero tenga que realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla. Ahora bien, si la obra le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de 20 días, la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.

En la redacción de los contratos es cada vez más frecuente que se distinga claramente entre pequeñas reparaciones a cargo del arrendatario y reparaciones para servir al uso convenido a cargo del arrendador. Para evitar abusos es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la ley en perjuicio del inquilino se considerarán nulos.

Aunque el propietario desatienda su obligación de sustituir o reparar algún aparato, nunca hay que dejar de pagar la renta como forma de presión porque podría resolver el contrato e iniciar el desahucio. "Ante la falta de caso del propietario, se le debe requerir fehacientemente (burofax preferible) para que repare, dándole un plazo, y si no hace caso, repararlo el inquilino y acudir al juicio verbal de reclamación de cantidad (sin abogado ni procurador hasta 2000 euros) para resarcirse, "explican en Provivienda.

Fuentes: elpais.com y elmundo.es - Imagen: Araser

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Si tu casa o piso está bien pero te ronda la idea de realizar pequeñas reformas con el fin de hacerlo más atractivo para alquilar o vender, o simplemente para arreglar los desperfectos causados por el paso del tiempo (y de paso aprovechar para dar un lavado de cara a la vivienda) pero tu presupuesto es limitado, hay técnicas que te ahorrarán tiempo y mucho dinero. La "obra seca" es una de ellas. "Se trata de un tipo de construcción que no necesita tiempo de secado porque se utilizan materiales que pueden incorporarse directamente a un sistema de montaje, ya que van pegados, clavados o encastrados", explican desde Habitissimo, portal especializado en reformas y servicios para el hogar. La clave está en un uso inteligente de pintura, alicatados y materiales autoadhesivos. “Esto hace que las obras sean más rápidas y limpias” y, sobre todo, más baratas.

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Los que todavía no se ha enfrentado a la reforma o rehabilitación de una vivienda, pueden pensar que son creativas y entretenidas. Pero quien las ha vivido en su piel sabe que de diversión tienen muy poco: las obras en la vivienda producen estrés, por pequeñas que sean. Uno de cada dos españoles siente aversión hacia las reparaciones del hogar, y el 40% prefiere acumular desperfectos y convivir con ellos durante un periodo que oscila entre seis meses y un año por no ponerse manos a la obra o gastarse el dinero, según una encuesta publicada por Reparalia, firma especializada en la gestión de siniestros y reparaciones.

De acuerdo con el sondeo, lo que más rechazo provoca hacia las obras es el coste que suponen: más de un 65% de los españoles apunta esta razón para justificar la falta de reparación de los desperfectos del hogar. “Pero no siempre tiene que ser caro”, matiza Alberto Murcia, vicepresidente de Asociación Empresarial de la Gestión Inmobiliaria (AEGI). “Hay que tener claro cuál es el objetivo de la reforma: no es lo mismo un lavado de cara que remodelar una casa muy antigua, donde hay que arreglarlo todo. En este último caso sí que la reforma puede ser tremenda”. Para un piso de 100 metros cuadrados, un lavado de cara rondaría los 3.000 euros, salvo que la vivienda se encuentre en muy malas condiciones. “Una reforma integral, por otro lado, oscila entre los 300 y los 400 euros por metro cuadrado si se decide cambiarlo todo; con alternativas el precio podría ser la mitad”.

Pintura

La pintura puede ser una partida de gasto muy elevada, sobre todo si hay que quitar antes baldosas de la pared para poderse poner a trabajar. “Si lo que se pretende es reducir costes en la reforma, la mejor opción será pintar sobre los azulejos”, aconsejan en Reparalia. Si queremos encargarnos nosotros mismos de la tarea, recomiendan conseguir pintura especial para este material, un rodillo de pelo corto de lacar y una brocha para perfilar juntas y esquinas. “Es importante limpiar muy bien los azulejos con disolvente y secarlos completamente antes de aplicar la pintura. Una vez empleada la primera capa, procederemos a una segunda e incluso tercera, hasta que se consiga una buena película”, añaden.

Desde Habitissimo mencionan las pinturas chalk paint, que adhieren prácticamente a todos los materiales. De esta manera se puede lograr un lavado de cara rápido y barato. “Es posible reformar completamente una cocina solo en un día y con un presupuesto mínimo”. Si los muebles de esta estancia tienen mucho brillo o están lacados, se pueden lijar para que se abran los poros y el barniz se fije mejor; si te gusta el efecto retro, puedes pasar la lija después de pintar para lograr un acabado envejecido. Si decides hacer una pequeña inversión para cambiar también los tiradores y la encimera, la habitación parecerá otra, aseguran los especialistas de Habitissimo, quienes recuerdan que la opción de pintar muebles y azulejos también es válida para renovar el cuarto de baño.

Suelos

La opción más barata (y que no requiere obra) para cambiar el suelo es emplear vinílico o linóleo autoadhesivos, que se colocan fácilmente por encima del antiguo y son resistentes a la humedad. Sin embargo, si se busca un resultado algo más consistente puede que no sea la mejor alternativa. “Otra opción de mayor calidad es el suelo de resina, por 700 euros se pueden reformar 12 metros cuadrados, y por 100 más se podría instalar tarima flotante. Ninguno de estos suelos requiere de obra y son un 30% más baratos que los embaldosados. También existen "baldosas de clic” que funcionan de la misma manera, explican en Habitissimo. Desde Reparalia recuerdan que, si al colocar el nuevo suelo sobre el antiguo se forman desniveles en la entrada del domicilio, en el acceso al baño o en la cocina, “existen soluciones económicas para eliminarlos, como colocar una chapa de escalón”.

Puertas, paredes y techos

Cambiar las puertas de la vivienda puede suponer un coste importante, sobre todo si tienen tamaño o apertura particulares, que requieren un trabajo a medida. Para rebajar el coste, existe la opción de lijarlas y volverlas a pintar con el color que se prefiera. “Es necesario tan solo un día de trabajo y el precio es de 50 euros por unidad”, aseguran en Habitissimo. "Pladur" en lugar de ladrillo. El pladur es otro elemento de la tabiquería seca. Se trata de placas de yeso laminadas entre dos capas de cartón, con diferente grosor y medida, que pueden utilizarse como paredes divisorias, estanterías o techos decorativos. Es más rápido de colocar y genera menos escombros que el ladrillo (aunque claro, es menos resistente y aislante), además de poderse pintar directamente. “Como ejemplos prácticos, los paneles de pladur permiten hacer falsos techos, tabiques, librerías o forros, de forma rápida y sencilla; una estantería o tabique de tres metros de ancho tiene un precio medio de 800 euros”, ejemplifican en Habitissimo.

Iluminación

Este capítulo de gasto hay que asumirlo sin posibilidad de aplicar la técnica de la obra seca. En este caso, un análisis previo de la distribución de la vivienda, para saber con exactitud donde necesitamos más o menos iluminación, es esencial para lograr rebajar el precio de la obra. “Básicamente, la forma de disminuir el coste es reducir tanto como sea posible el número de enchufes o puntos de luz a instalar”, confirman los técnicos de Reparalia. Recuerdan que, según la normativa, hay que instalar como mínimo tres tomas de corriente por estancia y una en cada zona de paso. “Una práctica habitual que reduce costes es aprovechar, en la medida de lo posible, la canalización existente”. Para esconder cables de lámparas o alargaderas se pueden usar canaletas de plástico que después se pueden pintar del tono de la pared o el techo.

Decoración

Aquí entra en juego el gusto de cada uno, pero no hay que perder de vista el objetivo de la obra. Sobre todo si la intención es dar un lavado de cara a la vivienda para alquilarla, es mejor optar por una renovación sencilla, sin volverse locos con la decoración. En este sentido habría que aplicar algunos trucos de "home staging", que aconseja despersonalizar sin recargar la vivienda: menos es más. Hay que considerar que, muy probablemente, nuestros gustos no coincidirán con los de los futuros inquilinos. “La reforma puede ser estética y funcional a la vez, pero muchas veces se nos olvida: elegimos lo que más nos gusta y así encarecemos la reforma”, concluye el vicepresidente de AEGI. Los colores neutros y las líneas sencillas de muebles básicos son la opción menos arriesgada y económica.

Precauciones y trucos antes de empezar

Cuando se decide reformar la vivienda es imperativo comparar tanto precios como propuestas. Si, por un lado, lo ideal sería cotejar al menos tres o cuatro presupuestos, por otro lado es recomendable que se exija un precio cerrado. “Muchas empresas pican el precio para abajo para poner luego sobrecostes; pero no puede ser que compremos una televisión por 400 euros y luego nos digan que nos tenemos que gastar otros 300 en el cable”, ejemplifica Alberto Murcia, vicepresidente de AEGI.

Además de sugerir un presupuesto llaves en mano, Murcia subraya la importancia de solicitar un presupuesto con el máximo desglose: “Es importante que en el precio esté reflejada la mano de obra por un lado y los materiales por otro, por si cambiamos de idea. Además, el precio de los materiales no varía mucho; lo que puede ser hasta un 300% más caro es la mano de obra”. Por otro lado, recuerda que hay muchos arreglos que están cubiertos para el seguro o que cuentan con incentivos fiscales, como pueden ser las manchas de humedad o el aislamiento de las ventanas.

El potencial ahorro, sin embargo, solo se conseguirás tras estudiar detenidamente qué hace falta modificar o arreglar en la vivienda, porque una obra mal hecha puede salir más cara de lo que piensas. Por ello, los expertos recomiendan analizar los puntos fuertes y débiles de la casa, entre ellos el aislamiento o la iluminación, para saber qué suma y qué resta, y tener en cuenta los detalles estéticos que se buscan. Si te falta tiempo o no tienes ni idea sobre cómo proceder, quizás no sea mala idea contratar a un profesional: el precio que pagues por el asesoramiento puede evitarte muchos problemas en el futuro.

Fuente: elpais.com

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