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El mercado de la vivienda continúa por la senda de la recuperación. Sobre todo, en cuanto a transacciones se refiere. Así, la compraventa de viviendas registró un aumento del 10,3% en septiembre en relación al mismo mes de 2015, hasta las 34.918 operaciones, según la estadística elaborada por el Consejo General del Notariado. No obstante, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas vendidas en el mes de septiembre fue de 1.236 euros, lo que supone una caída interanual del 3,5%, tras conocer el pleno de subidas del primer semestre.

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Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una expansión interanual del 10,1% (9,9% en la serie corregida por estacionalidad) y la de pisos de precio libre del 9,7%. Este crecimiento de las transacciones de pisos libres se debió, únicamente, al incremento de las ventas de pisos de segunda mano (+14% interanual), ya que la venta de pisos nuevos experimentó una caída del 22,%. Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un crecimiento del 11,1%.

Mientras, la rebaja en los precios en septiembre (3,5%) se debe tanto a la caída del precio por metro cuadrado de chalets y casas (-7%) como a la bajada en los pisos (-2,2%). Los pisos de segunda mano se colocaron en los 1.389 euros (-1,5%) y los pisos nuevos en 1.607 euros, mostrando un abaratamiento del 4,7%. Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre se contrajo un 2,3%. Dentro de éstos, el precio del metro cuadrado de los pisos usados se situó en los 1.389 euros (-1,5%) y el de los pisos nuevos en 1.607 euros, mostrando una reducción del 4,7%.

En septiembre la compraventa de otros inmuebles se mantuvo en 8.279 operaciones, de las cuales un 40,4% correspondieron a terrenosparcelassolares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones se situó en 186 euros (-20,4% interanual).

Baja un 0,7% la creación de nuevas hipotecas

Asimismo, el número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en el mes de septiembre fue de 22.150, lo que supone una ligera caída del 0,7% interanual (0,9% en la serie corregida de estacionalidad). La cuantía promedio de tales préstamos fue de 140.559 (-9,7%).

Por su parte, los préstamos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda crecieron en septiembre un 10,6% interanual (15.565 préstamos), debido, tanto al aumento en la concesión de préstamoscomo al crecimiento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles (10,4%). La cuantía promedio de los préstamos alcanzó los 123.845 euros (-11,1%). En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 114.994 euros, suponiendo una reducción del 10,7% y para el resto de inmuebles el préstamo promedio alcanza los 222.350 ? (-14,8%).

Por último, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 41%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 78,9%.

Las tasaciones de viviendas de segunda mano suben un 205%

Las tasaciones de viviendas en construcción o rehabilitación han subido un 53% en primer semestre del año, hasta los 5.373 edificios. También su valor ha aumentado un 51%, hasta los 4.277 millones de euros en comparación con el mismo periodo de 2015, según los datos de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

Más significativo es si cabe el porcentaje de crecimiento de las valoraciones hipotecarias realizadas de edificios para viviendas de segunda residencia: un 205% en número y un 74% en valor. Mientras que las tasaciones hipotecarias de edificios residenciales en construcción o rehabilitación aumentan un 33% en el trimestre (un 22% en valor), las de los edificios terminados un 25% (40% en valor) y las de las viviendas individuales un 14% tanto en número como en valor.

Aunque las tasaciones de edificios residenciales terminados, todavía en cifras que indican las escasas viviendas iniciadas en 2013 y 2014, no muestran un dinamismo semejante, si se aprecian incrementos significativos en las valoraciones hipotecarias de viviendas individuales (mayoritariamente de segunda mano), que en este semestre llegaron a más de 173.000 (31.000 millones en importe) con incrementos del 17% en número y 19% en importe.

En palabras del Secretario de la AEV, José Manuel Gómez de Miguel, “los diferentes tipos de valoraciones hipotecarias residenciales, que en buena medida constituyen un indicador adelantado de futuras hipotecas y, por tanto, de futuras transacciones, mantienen un comportamiento muy positivo tanto en el ámbito de la oferta, a través de las valoraciones de edificios en construcción o recientemente terminados, como en el de la demanda, bien representado en las valoraciones de viviendas individuales. Las cifras reseñadas dan cuenta de la reactivación de un sector esencial para sostener el crecimiento de nuestro PIB e incluso inducen cierta esperanza sobre la efectiva mejora de la situación financiera de las familias”

Fuente: Consejo General del Notariado (Septiembre 2016)

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Antes de desembolsar la importante suma de dinero que te van a pedir para comprar piso o casa no olvides echar cuentas. Sobre todo cuando la compra la vas a realizar financiada a través de hipoteca. El número de nuevas hipotecas lleva 21 meses seguidos al alza, de acuerdo con los datos de febrero del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero cuidado: cuando compras una vivienda no sólo tienes que mirar el precio de la casa, sino que deberás sumarle los gastos de la compra, si no quieres llevarte sustos a la hora de visitar al notario.

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Tomada la decisión y conociendo la "hoja de ruta" que se debe seguir para comprar vivienda, se debe fijar un presupuesto para comprar vivienda, que, ya sea por 100.000, 300.000 o 500.000 euros, y aunque quieras comprar al contado, tendrás que buscar una casa cuyo precio sea inevitablemente inferior a esa cantidad para que cuadren las cuentas. En realidad, el coste de la vivienda solo representa una parte de la operación. Existen otros gastos (independientemente de que se solicite un préstamo hipotecario o no) que encarecen la compraventa. La cantidad no es fija, aunque los expertos coinciden en que suele superar el 10% del valor del inmueble que los compradores normalmente calculan. Las variaciones dependen de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, de sus características y de si pedimos dinero al banco, entre otras variables y claves previas. Conocidos estos factores, no vendrá mal conocer lo más exactamente posible cuánto costará el notario, el IVA o el registro si vas a comprar una vivienda.

Gastos de compraventa

Si tienes la suerte de poder comprar vivienda sin endeudarte con un banco, no solo te evitarás el pago de intereses y demás costes financieros, sino que recortarás los demás gastos.

¿Vivienda nueva o de segunda mano? En primer lugar, hay que distinguir entre vivienda nueva y de segunda mano. "La vivienda nueva es la que se compra directamente al promotor o que hayan pasado menos de dos años desde su finalización", explica Domingo Remojón, director de iAsesoría. En este caso (y si no está incluido), hay que abonar el IVA, equivalente al 10% del precio de la vivienda. Además, hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un impuesto autonómico cuyo importe varía en función de la Comunidad donde esté ubicada la vivienda y oscila entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa —aunque existan bonificaciones al cumplir con determinados requisitos—.

Por otro lado, la vivienda de segunda mano no está gravada con el IVA ni con el AJD, sino con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también varía según la Comunidad Autónoma. “La media en España es un 8% sobre el valor de la compraventa”, comenta Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Las comunidades más caras son Cataluña, Galicia y Comunidad Valenciana, donde alcanza el 10%; la más económica es el País Vasco (4%). Todas las provincias, sin embargo, prevén bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía. Habría que pedir un informe vinculante a la consejería económica local para no tener problemas posteriores con Hacienda. Domingo Remojón alerta, "El ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá abonar la diferencia".

Notaría. Las partes son libres de elegir el profesional que prefieran, pero los honorarios no variarán mucho entre un despacho y otro, ya que la ley fija unos aranceles según el valor de la compraventa y del servicio a prestar. Para una vivienda de 120.000 euros, el coste será de unos 390 euros, de acuerdo con el Consejo General del Notariado.

Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. En realidad, este trámite es voluntario. "Pero es altamente recomendable", recuerdan desde el Colegio de Registradores de España, por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Para una vivienda de unos 100.000 euros, el precio puede rondar los 200 euros, impuestos incluidos. También en este caso depende de las características de la propiedad, la ubicación y otras variables, y se aplican aranceles fijados por ley.

¿Y si pido una hipoteca?

Si pides una hipoteca para comprar la vivienda, hay que volver a echar cuentas. Además del coste financiero que supone solicitar un préstamo, hay que considerar que los gastos de notaría y registro se duplican (al tener que inscribir dos escrituras diferentes, una de compraventa y otra de hipoteca), que es obligatorio pasar por una gestoría y que es necesario tasar la vivienda.

Tasación. Fijar el precio de tasación es un paso obligatorio si vas a solicitar un préstamo hipotecario. Se trata de una valoración del inmueble que tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Por esta razón, solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España. "Una tasación cuesta a partir de 250 euros" precisan desde la empresa tasadora Tinsa. Para una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA, detallan. Los criterios usados para determinar el valor son múltiples: "se ha de conocer in situ la situación del inmueble, las características físicas, el estado de ocupación y de conservación, la calidad constructiva, la edad, la superficie, la altura de la vivienda en el bloque, el número de dormitorios, si tiene ascensor, garaje y trastero, zonas comunes”. Además, se tiene en cuenta la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente (por ejemplo, si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios -ITE-) o la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este gravamen (que en caso de simple compraventa solo se abona para una vivienda de nueva construcción) se aplica a todas las compraventas vinculadas a un préstamo hipotecario, sin importar si el inmueble es nuevo o de segunda mano. Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos. "Para una hipoteca de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros, ya que suele oscilar entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo", detalla Domingo Remojón. El impuesto, por otro lado, se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% de este valor, en función de la Comunidad. Así, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, resultan 2.250 euros adicionales a abonar.

Notaría y registro. Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro. Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado indica una cifra aproximada de 590 euros. “El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria” afirma Domingo Remojón. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: "Si para una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, para una que no lo sea son 294 euros".

Gestoría. Siempre existe la posibilidad de acudir a una gestoría que se encargue de abonar los impuestos a Hacienda y realizar los trámites en el registro. Pero, si en el caso de la compraventa es opcional, cuando hay una hipoteca de por medio es necesario realizar los trámites a través de un profesional. “El banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe, y la gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura”.

Entonces ¿Cuánto gasto?

Según Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente "La idea que el gasto es un 10% sobre el valor de la vivienda no es cierta. Depende mucho del inmueble y de la Comunidad". Por ejemplo, para una vivienda de obra nueva de 120.000 euros se abonan 12.000 euros de IVA, a los que hay que sumar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y coste de notaría y registro. Supongamos que el AJD sea del 1% (lo que implica un desembolso de 1.200 euros) y que, entre notaría y registro, el importe se sitúe en los 600 euros. En total, el coste será de 13.800 euros. Si la vivienda es de segunda mano y le aplicamos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales medio en España, del 8%, acabaremos desembolsando 10.200 euros (incluidas notaría y registro).

Si contratamos una hipoteca, las cosas cambian. Estimemos que para la tasación nos pidan 400 euros y que hayamos pedido una hipoteca de 100.000 para una vivienda de 120.000. Si la responsabilidad hipotecaria es de 150.000 euros (1,5 veces el importe de la hipoteca), el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (por ejemplo, el 1%) sumará otros 1.500 euros. Entre notario y registro, para ambas escrituras, unos 800 euros, más unos 400 de gestoría. En total: 3.100 euros.

El resultado: 13.300 para una vivienda de segunda mano y 16.900 para una construcción de obra nueva, que se corresponde al 15% del precio de partida del inmueble y sin considerar los gastos bancarios (normalmente, las entidades exigen por lo menos el abono de la comisión de apertura, inferior al 1% del valor de hipoteca, aunque muchas veces pidan contratar productos adicionales, como seguros de vida). Además, nos recuerda Ricardo Gulias "Si hay un intermediario, es un 2% más sobre el valor de la hipoteca concedida. Al contado es mucho más barato, pero con la hipoteca el coste se dispara”.

Fuente: elpais.com

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En algunos casos la diferencia llega a ser de hasta un 40 por ciento 

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha realizado una comparativa de precios entre viviendas vendidas por particulares y las ofrecidas por los portales inmobiliarios de bancos y cajas.

La conclusión, tras analizar 11 ciudades, es que la banca vende más caros sus pisos, aunque estos sean procedentes de embargos, con condiciones financieras propias de la burbuja inmobiliaria, tales como conceder préstamos por el 100 por cien del valor de tasación.

cincodias.com

En el balance de los tres peores años que hemos pasado de crisis inmobiliaria entre el 2007 y 2009, las empresas tasadoras han tenido una caída de la actividad del 41% en la realización de valoraciones de inmuebles. A pesar de este desplome, la estructura del sector de la tasación (al contrario a otras actividades asociadas al sector inmobiliario: agencias, promotoras, arquitectos) apenas ha variado al mantenerse en activo 54 sociedades de tasación frente a las 56 que operaban en 2006.

tasacion-viviendaDe acuerdo con el análisis del sector que hace el Banco de España en su último boletín económico, las tasadoras empezaron a experimentar síntomas de desaceleración en 2006, con un descenso de actividad del 1%, y registraron un significativo descenso en 2007 y 2008, del 15,1% y del 28%, respectivamente. No obstante, en 2009 el descenso se ha atenuado, gracias a cierta estabilización del sector, con caídas menores de tasación de viviendas, que suponen el grueso del negocio del sector, pero también debido al crecimiento de las tasaciones de suelo urbano, fincas rústicas y edificios de oficinas. En concreto, durante 2009 se han realizado 1,06 millones de tasaciones (el 98,2% correspondiente a bienes inmuebles), un 3,6% menos que un año antes.

El beneficio conjunto registrado en 2009 por las sociedades de tasación fue de ...continúa leyendo "Las tasaciones de inmuebles cayeron un 41% entre el 2007 y el 2009"