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A la hora de encontrar financiación para comprar vivienda, la elección del banco no lo es todo. Una parte importante de las estipulaciones que los bancos establecen en las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios son condiciones generales de la contratación, del tipo "lo tomas o lo dejas". Ante estos contratos, el consumidor ve muy limitada su capacidad de maniobra, pero en absoluto está indefenso.

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La negociación hipotecaria se desarrolla en un ambiente no precisamente propicio para el aspirante a prestatario. Las entidades financieras operan como un oligopolio, con incentivos para coordinar su oferta de productos y servicios financieros, cuyos clientes minoristas tienen mucha menos información sobre los factores jurídicos y económicos relevantes. En este sentido, los árbitros del sector (Banco de España y Comisión Nacional del Mercado de Valores -CNMV-), distan mucho de provocar el efecto balsámico deseable en su atención al consumidor financiero y en sus atribuciones sancionadoras, con el objetivo de disciplinar a la banca para que las malas prácticas abandonen definitivamente el terreno de juego.

¿Cómo preparar la contratación de una hipoteca?

Conseguir una hipoteca barata no es fácil, para conseguirlo es fundamental preparar una buena planificación para multiplicar las probabilidades de éxito. La formación y la información previa es la base sobre la que trabajar el proceso hipotecario posterior. Este esfuerzo no es delegable, por mucho que se contrate una empresa de intermediación hipotecaria, el asesoramiento de un abogado o economista, el cliente ha de adquirir una cultura financiera mínima para saber lo que firma.

La eclosión de iniciativas tecnológicas relacionadas con las finanzas, las "fintech", permiten por ejemplo comparar hipotecas con diferentes herramientas online sin costes ni desplazamientos. También a distancia se puede conseguir la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) de los préstamos o créditos hipotecarios más transparentes, los que informan al público de sus condiciones. Es muy recomendable que no se precipite a la hora de elegir la entidad. Antes de decidirse, compare con mucho cuidado las distintas ofertas del mercado y vea cuál se adapta mejor a sus posibilidades y necesidades.

Es crucial preparar adecuadamente la documentación actualizada que hay que incluir en cada expediente que se entregue a los bancos seleccionados. Si el dossier tiene todos los documentos necesarios conseguiremos dos efectos: por una parte, transmitir al potencial prestamista nuestra diligencia, muy importante para valorar nuestro perfil de riesgo. Además, agilizaremos la tramitación de la evaluación de riesgo, que supondrá saber si nos aprueban o deniegan la solicitud en el plazo más corto posible.

La negociación

Una buena hipoteca no se consigue únicamente eligiendo bien el banco, aunque sea una variable muy relevante. Nuestra voluntad y capacidad negociadora pueden transformar unas condiciones mediocres en las mejores del mercado. La información recopilada sobre las opciones del mercado es una buena baza negociadora. Tramitar la solicitud con varios bancos, también, si bien no conviene alertar a los “competidores” de crédito demasiado pronto, para evitar que pierdan el interés por nuestro caso antes de haberlo enviado al departamento de riesgos correspondiente.

Según el experto hipotecario de Ibercredit, Santiago Cruz, los clientes con más capacidad de presionar a la baja son los que tienen rentas altas: hay bancos que ofrecen hasta un 100% del precio de compraventa a un euríbor + 1%, sin vinculación, a los clientes que cobran netos al menos 3.000 euros —4.000 euros en total si hay dos solicitantes—, cuenta este profesional.

En el ámbito de los servicios y productos vinculados es dónde hay más espacio para la negociación. Domiciliar la nómina o contratar tarjetas bancarias son vinculaciones razonables sin coste adicional. Los seguros de vida y hogar añaden una obligación y un coste extraordinario, máxime si no nos interesa el seguro o tenemos uno más barato contratado sin la mediación del banco. Cruz considera especialmente lesivos los seguros de prima única, que a cambio de primas iniciales elevadas, aseguran al hipotecado durante varios años. Un seguro de vida a prima única a 20 años puede suponer abonar 20.000 euros, según el capital asegurado. Si, además, el cliente no tiene el dinero ahorrado sino que lo financia, podríamos hablar de un coste final de más de 25.000 euros según evolucionen los tipos de interés.

Antonio Gallardo, analista de iAhorro.com, señala la importancia de analizar el diferencial que los bancos aplican al euríbor, ya que están desarrollando fórmulas para protegerse de los tipos negativos y que pueden causar un importante perjuicio en el medio plazo. Las cláusulas suelo que fijan un tipo mínimo del 0% o superior son límites que debemos tratar de evitar. Los tipos negativos han propiciado que la oferta de préstamos hipotecarios a tipo fijo o mixto proliferen y se ofrezcan a unos tipos jamás vistos, oportunidad única para clientes que buscan la seguridad de saber la cuota que pagarán hasta el final de la deuda y tienen capacidad para negociar a la baja, tanto el tipo fijo (hoy en día es posible conseguir un 1,65% fijo a 15 años) como la compensación por riesgo de tipo de interés (que puede llegar al 5% de la deuda si cancelamos anticipadamente).

Además de los ingresos, nuestra capacidad de ahorro es una eficaz palanca negociadora. Para estar en una posición de combate medianamente fuerte, al menos deberíamos tener para los gastos, algo más del 10% del precio del inmueble. Si pedimos más del 80% del precio de compraventa o de tasación, tengamos claro que es posible que nos exijan aportar avalistas o hipotecar otro inmueble (una doble garantía). Hay que poner en valor nuestros puntos fuertes y saber justificar nuestras carencias, sin esconder información al banco pero sin comulgar con ruedas de molino. A fin de cuentas, no nos "dan" dinero sin más, hacen un negocio con nosotros que les repostará grandes beneficios, si aciertan eligiendo al prestatario.

La firma ante notario

Tenemos el derecho de acudir a la notaría y revisar el borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días antes de la fecha de firma. Una buena negociación queda desvirtuada si en el último momento nos cuelan condiciones u obligaciones que no preveíamos. La máxima diligencia antes de firmar las escrituras es la única forma de poder ir tranquilo a notaría. Aprender de los errores del pasado supone tomarse muy en serio el proceso hipotecario y no firmar nada llevados por la ilusión, las prisas o la ignorancia. Formación, información y asesoramiento independiente, las tres virtudes del consumidor bancario.

Fuente: elpais.com y Banco de España

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hipoteca-vivienda3Los bancos vuelven a ofrecer hipotecas. Desterradas durante años tras la burbuja inmobiliaria, desaparecieron prácticamente de la noche a la mañana dejando sin financiación a particulares y empresas mientras el desempleo crecía imparable. Algo en estos últimos meses está cambiando y las hipotecas para comprar vivienda vuelven a tener un lugar preferente en las oficinas bancarias. Poco a poco, la firma de una hipoteca va dejando de ser una misión imposible, al menos para los clientes que puedan acreditar cierta solvencia.

De este modo, a partir de cierto nivel de solvencia el contexto vuelve a ser favorable para acceder a un préstamo hipotecario: los precios de la vivienda están tocado fondo; la amenaza del desempleo, aun presente, parece que ha dejado atrás su peor momento; la banca está reduciendo la carga de los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito, el Euribor está en su mínimo histórico (0,298% en enero) y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca.

Hasta hace relativamente poco, solicitar un crédito para comprar vivienda era un servicio reservado a economías familiares privilegiadas. Sin embargo, estos últimos meses la situación ha empezado a cambiar y los bancos han comenzado a abrir el "grifo del crédito hipotecario", aunque imponiendo sus reglas de juego. Así, el importe de las nuevas hipotecas alcanzó el pasado diciembre los 3.124 millones de euros, la mayor cuantía mensual del año, en que el volumen total fue de 26.825 millones de euros, según datos del Banco de España. La cifra supone un incremento respecto a 2013 (año de mínimos) del 22,7%, que aun así queda lejos de los 73.154 millones de euros de 2009 o los 69.479 de 2010. Según el director de banca de particulares de Bankinter, Ignacio Lozano, "alrededor del 60% de las solicitudes terminan en la concesión de la hipoteca".

¿Qué requisitos de solvencia piden los bancos?

La capacidad de pago sigue siendo de forma indiscutible la clave para determinar la concesión de una hipoteca. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y actualmente no conceden apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación (solo Ibercaja publicita hipotecas por el 100%), dan preferencia al nivel de solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros (Bankinter o Banco Santander) como garantía, para en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor.

El análisis de riesgo es determinante, sin olvidar que el mayor grado de vinculación que da acceso a un mejor precio del crédito está ligado después de todo, a la mayor capacidad financiera del cliente y, en definitiva, a su solvencia. Así, si además de comprar una casa puede comprometerse a hacer aportaciones anuales a un plan de pensiones será sin duda un cliente apetecible para su banco. Por ejemplo, Kutxabank ofrece un diferencial de tan solo euríbor más un punto, el más bajo de las ofertas publicitadas, aunque a cambio de un consumo con tarjetas de la entidad de al menos 4.800 euros anuales, de la aportación a un plan de pensiones del banco por otros 2.000 euros anuales y de la contratación de un seguro de vida con un capital mínimo igual al nominal inicial del préstamo, además de otros requisitos que suelen ser habituales al común de las entidades, como la domiciliación de nómina o la contratación del seguro de hogar, obligatorio para todas las hipotecas.

La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros mensuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda. El BBVA es la única entidad que baja el listón a los 1.500 euros, o 2.000 si hay más de un titular. Y como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales.

¿En qué entidades se encuentran los tipos de interés más bajos?

Sin olvidar que el gran factor que determinará la concesión o no de una hipoteca estará en la solvencia del solicitante, quien vaya a solicitar un crédito hipotecario se encontrará ahora un entorno muy favorable en precios. Con datos del Banco de España, el tipo de interés de las nuevas hipotecas que se concedieron en diciembre fue del 2,48% para el primer año, frente al 2,84% del mismo mes del año anterior. Una caída que tiene que ver con el descenso del euríbor y también con el recorte en diferenciales que están aplicando los bancos para captar a los mejores clientes a través de las hipotecas.

Las condiciones finales en las que se logrará firmar una hipoteca deberán negociarse con el banco, si bien las entidades han lanzado campañas en las que detallan precios y requisitos básicos que sirven de referencia:

  • ING Direct: Ofrece una de las hipotecas más competitivas del mercado, en consonancia con las condiciones más favorables que suele ofrecer la banca directa. Sin comisiones, tiene un diferencial de euríbor más 1,49% si se domicilia la nómina y se contrata seguro de hogar y vida.
  • Bankinter: Acaba de darle una vuelta de tuerca a su oferta hipotecaria: interés inicial del 2% el primer año y después, euríbor más 1,5. Las condiciones para este precio son las mismas que en la de ING Direct. Ambas son por el 80% del valor de tasación.
  • Sabadell: Ha rebajado el diferencial a euríbor más 1,70, con la condición de contratar seguro de vida, de hogar y de protección de pagos.
  • Bankia: Su diferencial se reduce a euríbor más 1,5, aunque a cambio de una fuerte vinculación: seguro de protección de pagos, de vida y aportación a plan de pensiones de al menos 500 euros al año, además de la nómina.
  • Santander: Aplica el 2,65% el primer año y después, euríbor más 1,69, tanto para primera como segunda vivienda. Requiere a cambio domiciliar nómina, tres recibos, tres usos al trimestre de tarjeta del banco, seguro de vida y seguro de hogar.
  • BBVA: Su diferencial puede quedar en el 1,6 sobre euribor con estas condiciones: nómina, seguro de hogar, tarjeta de crédito, seguro de vida o de amortización de pagos y aportación anual a un plan de pensiones de más de 600 euros.
  • Ibercaja: Es una de las escasas entidades que publicita hipotecas por el 100% del valor de tasación. Aplica un interés del 2,25% el primer año y después, euríbor más 1,7 para un plazo de hasta 40 años.
  • Kutxabank: Publicita el diferencial más bajo del mercado, de tan solo un punto sobre euríbor. Aunque a cambio de fuertes requisitos: nómina, plane de pensiones de hasta 2.000 euros, consumo de tarjetas por 4.800 euros al año y seguro de vida.

El sector bancario reconoce que ha abaratado el coste de las hipotecas a medida que se ha reducido su propio coste de financiación, gracias a la caída de la prima de riesgo. El Euríbor a un año, principal índice hipotecario, está en mínimos históricos (0,298% en enero) y va a seguir cayendo en los próximos meses según los analistas, aunque el diferencial que se establezca en las hipotecas dependerá no tanto del descenso del Euríbor sino del abaratamiento del coste de financiación del sector, verdadera referencia a la hora de determinar a qué precio presta la banca el dinero a los clientes. En unos meses, la hipoteca podría ser más barata pero el cliente deberá sopesar si compra casa ahora o se espera a riesgo de que suban los precios.

Fuente: cincodias.com

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elcheA pesar que el grifo del crédito para la compra de vivienda parece estar abriéndose, aun hay zonas en las que resulta muy complicado acceder a una hipoteca. En concreto, Elche, es la ciudad española donde resulta más difícil conseguir una hipoteca, independientemente de su importe, del perfil del solicitante, del valor de tasación o del destino de la financiación, según la Agencia Negociadora de Productos Bancarios.

Del estudio de más de 30.000 solicitudes de hipoteca tramitadas se concluye que, en general, es en el Levante Mediterráneo donde "resulta una labor casi imposible" conseguir financiación para comprar casa, destacando Castellón capital y la Región de Murcia.

La siguiente zona donde suscribir una hipoteca es "una misión titánica" es el área limítrofe de Toledo con Madrid, donde también se produjo un gran "boom constructor".

Se trata de zonas donde con demasiada frecuencia se concedieron hipotecas por el 100%, o más, del valor de tasación de la vivienda, en épocas en que los precios tocaron máximos, y que dejaron de pagarse por culpa del desempleo, ha explicado hoy la Agencia Negociadora en un comunicado.

Actualmente, el valor de esos inmuebles apenas cubre el 30% de la deuda, y las entidades "ni se preocupan de intentar venderlas" y se limitan a alquilarlas a sus ocupantes a un precio testimonial, esperando que su valor se recupere en un futuro.

Según la Agencia Negociadora, en el mejor de los casos, no será al menos hasta 2017 cuando esos mercados (tanto desde el punto de vista inmobiliario como del hipotecario) comiencen una tímida recuperación.

El despegue hipotecario se observa principalmente sólo en las capitales de provincia, a excepción de las mencionadas, y, de entre éstas, únicamente en las más grandes, destacando la Comunidad de Madrid, Baleares, Navarra, País Vasco y Cataluña como las zonas donde el crédito hipotecario es más accesible.

Por el contrario, las comunidades donde existe una mayor dificultad para conseguir hipoteca serían Castilla-La Mancha, Extremadura, Comunidad Valenciana y Murcia son las comunidades , señalan desde la agencia.

El estudio muestra que es en las poblaciones de menos de 1.000 habitantes donde mayor dificultad existe para contratar una hipoteca y ni siquiera las propias entidades financieras las ofrecen para los inmuebles que tienen en su stock, debido fundamentalmente a los elevados índices de morosidad.

Fuente: elmundo.es

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El Euribor a doce meses ha cerrado el mes de abril en el 0,604%, y por segundo mes consecutivo encarecerá las hipotecas contratadas hace un año que se revisen en mayo, a falta de la confirmación del Banco de España. El pasado miércoles el Euribor se situó en tasa diaria en el 0,614%, su nivel más alto de todo el mes desde 0,591% con el que comenzaba, superando el 0,6% por primera vez desde octubre de 2012.

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No obstante, la subida de las cuotas de los préstamos hipotecarios es aún pequeña, y para una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años, la diferencia es de algo menos de 2 euros al mes y algo más de 20 al año.

La evolución del euríbor depender de las subidas o bajadas de tipos que aprueba el Banco Central Europeo (BCE), que en su última reunión, celebrada el pasado 3 de abril, decidió mantener el precio del dinero en el mínimo histórico del 0,25%. Aun así, el presidente del BCE, Mario Draghi, aseguró que el consejo de gobierno del organismo es "unánime al usar también medidas no convencionales" para evitar el riesgo de un periodo "demasiado prolongado" de baja inflación.

Las rebajas en los préstamos hipotecarios comenzaron en febrero de 2012, cuando el euríbor cerró con una media del 1,678%, su tasa mensual más baja desde enero de 2011, lo que por primera vez desde agosto de 2010 permitió a las familias hipotecadas reducir las cuotas de sus hipotecas.

Hay que retroceder hasta julio de 2008 para encontrar el máximo histórico de este indicador, que fue del 5,393%, y a partir de ese momento inició una trayectoria a la baja que se paró en 2010, y que retomó a mediados de 2011.

Fuente: elmundo.es

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La Banca ética ofrece más transparencia al cliente, pero menor rentabilidad

[vimeo]http://vimeo.com/3826069[/vimeo]

 

 

Es otra forma de hacer las cosas. Un concepto nuevo que, posiblemente, dé más tranquilidad a aquellos que estén pensando en aventurarse en el mundo de los créditos hipotecarios.

La Banca Ética decide en qué proyectos invierte y en cuales no, dependiendo de sus implicaciones éticas y el beneficio que puedan reportar a los ciudadanosFiare y Triodos Bank ofrecen préstamos hipotecarios desde hace 5 años. El primero para entidades, el segundo para entidades y particulares.

En palabras de Fiore, banco ético español que ofrece préstamos-hipoteca desde hace 5 años: "Todas las personas que formamos parte de este proyecto queremos participar en la construcción de un instrumento financiero que dirija sus esfuerzos hacia todas las personas y entidades que trabajan para transformar nuestra sociedad en una realidad más justa, participativa e inclusiva".

No obstante, la oferta hipotecaria de este tipo de banca, no es muy competitiva. Establece el Euribor en 0,90 dependiendo de la vinculación. Una cifra tremendamente alta.

A elección del comprador queda la decisión de beneficiarse de las ofertas que sitúan el Euribor en un 0,59, o le compensa más la transparencia hacia el cliente.