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Categoría: Consejos inmobiliarios

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Publicado el 2 comentarios en La hoja de ruta perfecta para comprar vivienda: 10 claves para no equivocarse

comprar casa 300x197 - La hoja de ruta perfecta para comprar vivienda: 10 claves para no equivocarseTodos los indicadores señalan que 2015 será un año de mayor actividad en la compraventa de viviendas. Con los precios estables tras 7 años de caídas, más oferta disponible, junto con mayor crédito asequible y barato en circulación, muchos darán el paso para comprar piso o casa. Más aún si cabe si tenemos en cuenta que buena parte de esta demanda se ha mantenido muchos años al margen del mercado. Por ello, según los expertos, es necesario diseñar una hoja ruta con 10 claves a seguir.

El camino a la compra puede andarse en solitario o de la mano de un profesional. La agenda, más allá de la tranquilidad y seguridad que da un profesional, sería prácticamente la misma.

Para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, el proceso de compra se enmarca en un momento en el que el comprador se mueve entre la necesidad (para independizarse) y la oportunidad (cambiar su casa por otra mejor a buen precio). "Los precios han comenzado a recuperarse y la decisión de compra, en la medida de lo posible, no debe retrasarse", sostiene. Sin embargo, esta decisión no debe ser tomada a la ligera. Es fundamental diseñar un itinerario con 10 pasos fundamentales:

  1. Situación personal. El primer paso del potencial comprador debe ser analizar su situación personal, económica y laboral, siendo realista y con previsiones a largo plazo. Este punto de partida puede dar al traste con la intención de comprar si no se cumplen ciertos criterios financieros y de empleo, pero se antoja prioritario, como indican los entendidos. Dependiendo de estas circunstancias, se constatará si la compra es factible o no. En caso negativo, el alquiler podría ser la alternativa.
  2. Fijar un presupuesto. Antes de comenzar a buscar, el comprador tiene que definir el presupuesto con el que cuenta. De nuevo, la clave pasa por ser realista y marcar una cantidad acorde a su capacidad financiera. ¿Cómo se calcula este importe? Hay varias fórmulas, aunque quizá la más apropiado sea estudiar el esfuerzo económico. Los economistas defienden que la cuota hipotecaria a pagar no debe sobrepasar un tercio de los ingresos familiares o que el precio de la casa no suponga entre cuatro y cinco años de salario bruto anual. Una vez fijado el presupuesto, esta cuantía no debe variar al alza más de un 5%, porque el comprador estaría accediendo a una vivienda que está por encima de sus posibilidades. Además, "los compradores suelen fijarse sólo en los precios anunciados sin calcular impuestos como el ITP o el IVA y los gastos de notario y registro, que pueden incrementar el precio marcado entre un 13% y un 15%". Por ello, se aconseja mirar inmuebles que se ajusten 100% al presupuesto o que incluso estén por debajo.
  3. Visita al banco. Aunque cada uno puede estimar cuál es su presupuesto aproximadamente con los métodos mencionados, lo más aconsejable es ir al banco para confirmar con qué dinero se puede contar. "Saber la capacidad de endeudamiento que se tiene y hasta dónde se puede llegar con los ahorros de los que dispone se alza como un punto más que relevante en el camino hacia la vivienda en propiedad".
  4. Delimitar zona. La variable de la ubicación es de las más importantes. Primero hay que plantearse dónde se quiere vivir y después tantear los precios en esa zona. "Si los costes de la oferta o tipologías en el enclave elegido no encajan, hay que ir alejándose circularmente respecto al punto establecido".
  5. Elegir tipología. Según sus necesidades, el comprador debe fijar qué tipo de vivienda requiere o requerirá a corto y medio plazo (los más conservadores deben mirar al largo plazo, a una casa para toda la vida). Debe perfilar, por este orden, la superficie, el número de dormitorios, el número de baños, si precisa garaje o trastero, que la vivienda tenga o no ascensor, si se quiere terraza o que esté ubicada en una urbanización con zonas comunitarias, etc. "Por sentido común, la tipología es fundamental al elegir una casa, pero la variable del precio resulta un condicionante insalvable", de modo que finalmente lo lógico es ir restando criterios a la vivienda deseada para no pasarse del presupuesto. Entre los extras a renunciar en primer lugar, según los expertos, estarían algunos metros cuadrados de superficie, la terraza y áreas comunitarias como la piscina o el gimnasio. "Siempre hay que priorizar cuestiones y prescindir de algún elemento, por lo que hay que tener claro cuáles son las prioridades y los aspectos en los que se puede ser más flexibles", sentencia Duque.
  6. Buscar en... Los portales inmobiliarios de internet representan los grandes escaparates de viviendas. Las nuevas tecnologías han traído consigo herramientas que permiten hacer una búsqueda de la casa a medida en pocos minutos con acceso a multitud de datos y fotos. Además, aglutinan prácticamente toda la oferta: desde las casas de particulares, y la oferta de vivienda de promotores y de agencias inmobiliarias. No obstante, según los expertos "Los agentes inmobiliarios conocen mejor que nadie la oferta real en su radio de acción y los precios reales (no de publicación) y facilitan la negociación para ambas partes".
  7. Selección de inmuebles. Para aligerar el proceso, el demandante tiene que hacer una exhaustiva selección de viviendas a visitar, intentando que éstas respondan en el mayor alto grado posible a lo que busca y "evitar el agotamiento en este proceso". Si se hace un buen estudio previo, basta con ver un máximo de 10 viviendas. Respecto al momento de la visita, Enric Jiménez, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario, aconseja al comprador dejarse llevar por las sensaciones. "Cuando uno entra en su futura casa lo nota". Igualmente, "es recomendable conocer los gastos de mantenimiento, de comunidad, si hay derramas pendientes, si el dueño está al día de todos los pagos, etc.". Una vez realizada una clasificación pormenorizada de los inmuebles visitados y tras haber acotado la búsqueda a tres como máximo, lo idóneo sería asegurarse de que registralmente esas viviendas no esconden sorpresas (deudas hipotecarias, un uso diferente, el nombre del propietario, etc.). Estas verificaciones pueden hacerse a través del Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.
  8. Precio. Cuando ya se han visitado todas las viviendas preseleccionadas, lo ideal es hacer un ránking de preferencias. Todas tendrán pros y contras. Resulta clave hacer un minucioso estudio de precio de la zona para comprobar que las pretensiones económicas del vendedor son adecuadas y en caso de no serlo poder refutarle a la hora de negociar. Para asegurarse de que se pagará el precio justo, más que mirar los precios de oferta en la zona, lo mejor es consultar estudios oficiales. Por ejemplo, los notarios publican mensualmente el valor medio de las casas vendidas en cada ciudad e incluso llegan a detallar los precios por distritos. Otro de los indicadores que pueden poner en la pista del precio real de una casa es el ajuste acumulado. Como apuntan los analistas, una buena compra es la que se hace con una rebaja del 30%-40% desde máximos (este porcfentaje varía a la baja o al alza según las zonas). Según los expertos, en este paso "La ayuda de un profesional es fundamental para saber si una casa en concreto ha comenzado a encarecerse o si aún seguirá perdiendo valor".
  9. Negociar. Hay cada vez menos margen, pero aún puede negociarse en muchas zonas los precios a la baja. Un regateo al que, según los expertos, no le quedaría mucho recorrido toda vez que la estabilización de los precios parece (según las estadísticas) que incluso que apuntan al alza. "Actualmente, un buen descuento está entre el 10% y el 15%", según Alfa Inmobiliaria. Actualmente, la competencia entre la demanda se ha incrementado y esto provoca que los compradores más decididos se adelanten a resto, limitando las negociaciones. Se aconseja no pasar una oferta, sino sentarse a negociar con el vendedor todos los detalles, son pocas las operaciones que no cuajan alrededor de una mesa".
  10. La compra. Tras alcanzar el acuerdo con el vendedor, llega la situación más burocrática: el papeleo. Gestiones en las que se hace obligatoria la ayuda de profesionales. Sobre todo, si se contrata una hipoteca. Antes de firmar, el comprador debe estudiar muy bien todos los documentos. Entre estos, la escritura hipotecaria, cuya oferta vinculante debe tener por ley desde días antes. "Cabe puntualizar que es el comprador quien elige al notario ya que es quien lo paga". Según los expertos, un fallo en este último paso del proceso puede ser fatídico.

Hasta llegar a la firma de la compra pueden haber pasado varios meses. Entre tres y seis, siendo la fase de visitas y negociación la más larga. Según los expertos, cada comprador tiene sus tiempos, aunque se maneja una horquilla de uno a ocho meses como periodo mínimo y máximo, respectivamente. No obstante, "lo aconsejable es encontrar la casa soñada en dos o tres meses".

Fuente: elmundo.es

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Publicado el 1 comentario en Qué aspectos debes revisar en una hipoteca para elegir bien y ahorrar

hipotecavivienda 300x187 - Qué aspectos debes revisar en una hipoteca para elegir bien y ahorrarComprar una vivienda es la inversión más importante que realizamos y que tiene mayor impacto sobre nuestro presupuesto. No sólo en la inversión inicial en el momento de la entrega de la vivienda, sino un desembolso de dinero permanente mientras se mantenga en propiedad por los gastos fijos derivados del pago de los impuestos, la contratación de un seguro de hogar y los gastos relacionados con su uso como el pago de las facturas de consumo energético, las posibles averías y reformas.

Según los datos de Instituto Nacional de Estadística (INE), la concesión de préstamos hipotecarios para comprar una vivienda experimenta una mejoría y encadenan cuatro meses consecutivos con ascensos de dos dígitos.

Por otra parte, el precio de la vivienda tras un descenso acumulado en 7 años superior al 40%, parece estar marcando su fase final de ajuste y tiende a la estabilidad, creciendo apenas un 0,3% en el tercer trimestre según el Índice de Precios de Vivienda (INE), encontrando zonas donde se muestran subidas en algunas comunidades como Madrid o Cantabria, mientras que se mantiene las caídas en otras como Navarra o Extremadura.

Estos factores parecen indicar que empieza a ser un momento interesante, en función del precio, para plantearse comprar una vivienda. Y si la compra del piso o casa que deseamos conlleva solicitar un préstamo hipotecario, debemos tener en cuenta varios aspectos antes de su contratación, que nos ayudarán a la elección correcta de la hipoteca y al consiguiente ahorro para nuestro bolsillo.

  • En primer lugar, el importe a solicitar deber ser una cantidad inferior a la que permite el presupuesto de nuestra economía doméstica, ya que una subida de tipos puede provocar el incremento de las cuotas periódicas en el futuro. En general, los bancos actualmente ofrecen hasta el 80% del valor de tasación del inmueble aunque esto depende de la política de concesión de préstamos de la entidad financiera, la aportación de garantías adicionales, el análisis de la capacidad financiera, de si se trata de una vivienda habitual o de si es una primera hipoteca. En este sentido, el Banco de España apunta que "la entidad a la que solicite el préstamo deberá informarle del derecho que le asiste para que pueda consultar los datos".
  • Sobre la moneda en la que se contrata el préstamo, lo habitual es la misma en el que el consumidor obtiene sus ingresos. Si se contrata un préstamo en moneda extranjera, hay que controlar habitualmente el tipo de cambio de la divisa por las posibles variaciones en las cuotas hipotecarias. A menudo estos préstamos hipotecarios en moneda extranjera tienen un tipo de interés menor, pero con mayores riesgos.
  • En cuanto al plazo de contratación, cuanto más largo sea el plazo, sin variar otras condiciones, las cuotas a pagar serán más bajas y los intereses más altos. Además si se contrata un préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, cuanto más largó sea el plazo, mayor es la posibilidad de que suban los tipos de interés.
  • Aparte de estas características financieras generales a la hora de firmar el contrato hay que leer con detenimiento las condiciones del préstamo hipotecario y a ser posible revisarlo con el notario para que nos explique las cláusulas, ya que puede suponer un incremento en el desembolso mensual que tengamos que hacer.
  • Las comisiones por cancelación anticipada deben estar claras porque suponen una penalización que se puede utilizar en algún momento y que se pueden negociar.
  • Otro punto a revisar son las implicaciones de las vinculaciones, ya que en el caso de no poder cumplir con el pago de las vinculaciones asociadas puede suponer una revisión al alza del diferencial de la hipoteca, que en ocasiones puede aumentar el tipo de interés en un 1%.
  • Las cláusulas suelo es otro apartado que todavía algunas entidades suelen aplicar bajo otro concepto "cláusula túnel". Esta cláusula establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo. La cláusula suelo no permite beneficiarse del bajo nivel actual del euribor. Según el Banco de España el 47% de las reclamaciones presentadas por los consumidores durante el primer semestre del año están relacionadas con las cláusulas suelo.
  • Las cláusulas asociadas al cambio de situación del que contrata la hipoteca o de la vivienda como subrogaciones al cambiar de acreedor o modificaciones contractuales, novaciones para cambiar los términos de la hipoteca, suponen un cambio en las condiciones económicas del préstamo y puede afectar a medio plazo en la cantidad a desembolsar mensualmente.
  • Las cláusulas de flexibilidad, como pagar una cuota o posponerla por condiciones extraordinarias, pueden llevar penalizaciones y por tanto, costar dinero.
  • Las cláusulas específicas en el caso de que no poder pagar la hipoteca como la forma de ejecutar y reclamar la hipoteca, los costes y el plazo.
  • Por último, hay que revisar la responsabilidad hipotecaria o el importe máximo por el que responde el que firma un préstamo contando los intereses y las costas. Los impuestos se liquidan en función del importe de responsabilidad hipotecaria y no del importe del préstamo, lo que puede suponer alrededor de dos veces el importe de la hipoteca.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el Deja un comentario para Seis consejos para comprar una vivienda sin tener que arruinarse

vivienda ahorro 300x200 - Seis consejos para comprar una vivienda sin tener que arruinarseLos bancos, aunque aún con restricciones, vuelven a conceder crédito hipotecario para comprar vivienda en España. En septiembre, las hipotecas sobre pisos y casas aumentaron un 30%,, una cifra récord y la cuarta subida consecutiva según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La financiación más barata, es una de las claves de este crecimiento, siendo posible encontrar actualmente hipotecas con un diferencial sobre euríbor del 1,70%, frente al 3% que comercializaban a principio de año las entidades financieras.

Según los expertos, la compraventa de viviendas experimentará un repunte antes de que acabe el año como consecuencia de los cambios introducidos por la reforma fiscal y que se empezarán a aplicar en 2015, como son la supresión de los coeficientes de abatimiento, por lo que se puede encontrar pisos y casas que son verdaderas oportunidades, con precios reducidos en más de un 50%. Para quienes estéis pensado adquirir una vivienda en lo que queda de año, el comparador de productos y servicios Kelisto nos recuerda tener en cuenta una serie de consejos:

Define tu presupuesto

Antes de iniciar la búsqueda, se recomienda calcular cuál es el importe que puedes permitirte pagar por un inmueble, ya que la mayoría de las entidades exigen disponer de unos ahorros previos equivalentes al 20-30% del valor de tasación del inmueble para concederte financiación.

En segundo lugar, que lo ideal es que la cuota de tu hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos, tal y como marca aconseja el Banco de España. Para calcularlo, hay que dividir los ingresos mensuales entre 12 y determinar cuál sería la cantidad que podrías pagar cada mes.

Y, por último, recordar que la compra de una vivienda acarrea unos gastos añadidos que equivalen, aproximadamente, al 10% del valor del inmueble. Entre esos gastos se encuentran: los impuestos, la gestoría, la tasación, la inscripción en el registro de la propiedad y los gastos de notaría.

Analiza las características de la vivienda

Para decidir cuál es la vivienda ideal, además de su precio, es imprescindible analizar todos los elementos y características como la superficie y distribución, la orientación, las calidades y acabados, el estado de las zonas comunes, los sistemas de agua, luz y gas y el tipo de calefacción. Tampoco olvides que la zona en la que se sitúa es fundamental: el acceso a servicios básicos (centros de salud, colegios...), las conexiones de transporte o las plazas de aparcamiento son elementos que también tendrás que analizar.

Otra virtud es ser realista en cuanto a las características que debe reunir la futura vivienda. A partir del presupuesto de que se disponga, es recomendable hacer una lista de lo que sería deseable que tuviese la casa que se busca. "La investigación es útil a la hora de elaborar esta lista. Es muy recomendable echar un vistazo a otras casas en la misma horquilla de precios y ver qué características tienen. Por ejemplo, si las viviendas en la zona en la que estás interesado no disponen de trastero, tal vez sea lógico pensar que será difícil que la futura vivienda sí las tenga".

Compara todas las ofertas hipotecarias disponibles en el mercado

A día de hoy, el mercado hipotecario experimenta cambios constantes y las entidades lanzan nuevas ofertas cada día. Los expertos recomiendan no conformarse con la primera oferta, sino que hay que acudir a varias sucursales y conocer las condiciones de los préstamos que ofrecen. Desde las comisiones a la vinculación, pasando por una posible carencia, novación o subrogación. Al igual que con el precio de la vivienda, los requisitos de las hipotecas no son inamovibles. Es posible negociarlos.

No te fijes en el diferencial de la hipoteca

El diferencial no es el único aspecto a considerar: las comisiones, los productos vinculados, las cláusulas (como la de suelo y techo) o el porcentaje máximo de financiación son aspectos a los que hay que presentar mucha atención. Escoger la hipoteca más barata del mercado te puede permitir ahorrar hasta 2.050 euros cada año, según el estudio. "Todos los factores son importantes, ya sea la estabilidad del trabajo del que se disponga, la posibilidad de aumentos o rebajas de salario, el índice hipotecario que se va a aplicar, etc". En definitiva se trata de analizar los números y averiguar la comodidad del pago de la hipoteca que se va a contratar.

Cuidado con los aspectos legales

Antes de adquirir una vivienda, hay que prestar atención a varios aspectos legales que te permitirán cerrar la operación con todas las garantías:

En primer lugar, acude al Registro de la Propiedad para chequear la situación jurídica de la vivienda. Analiza si la vivienda tiene cargas hipotecarias y acude a un notario, que no solo elaborará la escritura pública sino que podrá asesorarte sobre cualquier cuestión legal. Tampoco te olvides del pago de impuestos. Algunos son comunes a cualquier tipo de inmueble (como el de Actos Jurídicos Documentados) pero otros varían en función de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano. Por último, deberás volver al Registro de la Propiedad para inscribirte como propietario.

Es fundamental escudriñar la letra pequeña y traducir el lenguaje financiero y jurídico, sabiendo en todo momento qué pasaría en caso de tener problemas para responder a la deuda".

Los gastos que vienen después

Además, hay que ser conscientes del auténtico coste económico de mantener una vivienda en propiedad. En ocasiones, los compradores primerizos de vivienda están tan pendientes del proceso de compra que se olvidan de lo que sucede después de firmar el contrato. Además de los pagos de la hipoteca, hay que pagar los impuestos correspondientes como el IBI, el seguro de la vivienda y las cuotas de la comunidad de propietarios. Sin olvidar los problemas de mantenimiento que surgen cada cierto tiempo. Estos gastos son una razón más para no invertir todo tu dinero en la hipoteca.

Fuente: finanzas.com

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Publicado el 19 comentarios en ¿Qué permisos hacen falta para hacer obras de rehabilitación en una vivienda?

rehabilitacionviviendas 300x200 - ¿Qué permisos hacen falta para hacer obras de rehabilitación en una vivienda?Tarde o temprano a muchos nos tocará planteamos hacer una pequeña o gran obra en nuestra vivienda o bien la rehabilitación del edificio donde vivimos. Más aún, si tenemos en cuenta que, en conjunto, se estima que en España hay 13 millones de viviendas con más de 30 años, según el Ministerio de Fomento.

Reformar y rehabilitar ya no sólo para vivir mejor, con la amplia oferta de viviendas en venta y alquiler en España, es necesario mejorar nuestra vivienda si deseamos vender o alquilar más rápido y aumentar su valor hasta en un 25%, además del ahorro energético y en luz que supondrá para nuestro bolsillo. Así, una vez hayamos decidido qué obras son necesarias, uno de los pasos imprescindibles será conocer los permisos hacen falta para hacer esas obras de rehabilitación en la vivienda, y cuánto cuestan.

Lo primero a tener en cuenta es que las competencias sobre reformas y rehabilitación son de los ayuntamientos de cada localidad. Cada uno de ellos decide sobre las licencias y las tasas que cobran. Eso sí, todo se base en una normativa estatal, por lo que si bien puede haber matices, no debería haber muchas diferencias entre distintos ayuntamientos. Para desarrollar un ejemplo completo nos basaremos en los cálculos con datos del Ayuntamiento de Madrid. Los casos son muy diversos, e incluso hay supuestos de obras exentas de cualquier permiso o trámite municipal, pero en líneas generales nos vamos a encontrar con dos supuestos:

  1. Obra menor: reformas sencillas que sí llevan un trámite pero en las que no es necesaria la intervención de un ingeniero o arquitecto técnico (Licencias y comunicaciones de obra)
  2. Obra mayor: reformas en las que se hace necesaria documentación y supervisión por un técnico: ingeniero o arquitecto

¿Cuál es la diferencia entre obra mayor y obra menor?

En teoría, estos tipos de obra están definidos en la normativa del PGOU (plan general de ordenación urbana) o normas urbanísticas, o figura equivalente del municipio, si bien en la práctica hay Ayuntamientos que no tienen prácticamente normativa aprobada para urbanismo. Otra referencia general importante es la LOE (ley de ordenación de la edificación), donde se dice qué tipos de obra requieren arquitecto, y cuales es suficiente con solo aparejador o arquitecto técnico.

Queda claro que en reformas de obras mayor, es necesario un proyecto de ejecución, reforma o rehabilitación, con lo cual se requiere un arquitecto para redactarlo y contratarle la dirección de obra; en la mayoría de los casos será necesario también la actuación de un aparejador o arquitecto técnico para la dirección de ejecución material, y además, cualquiera de los dos redactará un estudio de seguridad y salud y realizará el encargo de coordinación de seguridad y salud.

La obra mayor en la rehabilitación afectará a todas aquellas reformas que modifican: la distribución (pasar de dos a tres dormitorios, o cambiar el baño o cocina de lugar..,), reformas que afectan un elemento estructural (pilar, viga, pared maestra, suelo, techo -forjado-, cubierta), las que afectan un elemento comunitario (paredes, terrazas, balcones, patios...) feformas que aumenten la superficie inicial (cerramientos en terrazas o patios), y reformas que implican un cambio de uso de local a vivienda.

En obras menores, todo se complica un poco, ya que los requisitos son más dispares entre ayuntamientos. Normalmente no se requiere mucha documentación redactada por técnico cualificado, arquitecto o aparejador, sino que requieren rellenar un impreso o solicitud, aportar un presupuesto de la obra firmado por la empresa constructora (para cobrar el impuesto de obras aplicando un % a ese presupuesto), un seguro de responsabilidad civil del constructor, etc. A veces se requiere un plano o algún certificado de montaje de andamio, o dirección de obra para asegurar que los elementos que se van a reparar queden en condiciones suficientes de seguridad, al menos en la vía pública; todo dependiendo del tipo de obra.

La obra menor en la reforma de una vivienda suelen ser aquellas relacionadas fundamentalmente con los acabados de un inmueble: pintura, pavimentos, alicatados, falsos techos, revestimientos. En muchos ayuntamientos se consideran obras mayores ya si vamos a demoler o construir un tabique, cambiar una puerta en fachada, abrir un hueco o cerrarlo en fachada, etc. aunque en otros ayuntamientos consideran que la obra menor depende de si la obra es suficientemente pequeña...

Como norma, aunque pensemos que la obra es pequeña, siempre debemos preguntar en el ayuntamiento, antes de empezar nada, los requisitos que nos van a pedir, indicando las obras que pretendemos hacer, y luego valorar el coste de todo ello, antes de llevarnos sorpresas y tener que pagar más por lo mismo, o recibir alguna multa del ayuntamiento por hacer obras sin licencia.

Tampoco es recomendable manipular los datos ni decir menos de lo que se pretende hacer, porque lo que parece una obra pequeña, se puede convertir en obra mayor y todo puede cambiar radicalmente en cuanto a requisitos para la licencia. Siempre podremos modificar nuestras intenciones, y cambiar el tipo de obra que pretendemos hacer, incluso una vez solicitada licencia, podremos modificar el tipo de obra, la solicitud, podremos también desistir en nuestra solicitud, y solicitar una licencia nueva.

¿Y cuánto cuestan?

Respecto al costes de los permisos que hacen falta para hacer obras de rehabilitación en una vivienda, siguiendo el ejemplo del Ayuntamiento de Madrid, tenemos tres posibles casos:

  1. Tasa por prestación de servicios urbanísticos, motivada por el trabajo que hace la administración en la tramitación de la licencia. Depende del tipo de obra que se vaya a hacer.
  2. Impuesto de Construcciones instalaciones y obras (ICIO) que se corresponde al 4% de la base imponible del presupuesto de la obra que se va a realizar.
  3. Tasa por la utilización privativa del dominio público local, que se paga cuando es necesario ocupar la vía pública con contenedores, andamios, maquinaria..., para la ejecución de la obra. Su cuantía va en función de la importancia de la calle (no todas pagan igual) y de la superficie y tiempo que se vaya a ocupar (más m2 y más días: mas se paga). Esta última no siempre hay que abonarla ya que, en bastantes ocasiones, no es necesario ocupar la calle con ningún elemento.

En la mayoría de las obras de rehabilitación en una vivienda, ya sea obra menor o mayor, será necesaria la colocación como mínimo de un contenedor o un saco para el escombro, cuyo coste en Madrid va desde 0,96 a 4,78€ por día que esté colocado en función del tamaño del contenedor y la categoría de la calle. Este importe es solamente por ocupar la calle, el contenedor se contrata a empresas privadas del sector y el precio por alquilar estos elementos es libre. En otros casos será necesaria la presencia de vallas o andamios las cifras ronda entre 0,37 y 10,19 €/m² (en función de la categoría de la calle) por cada mes o fracción que este instalado hasta 3 metros de altura. El coste se incrementa un 50% por cada 3m que haya que subir en los andamios. En ambos casos, hay que comunicarlo al ayuntamiento y pagar por los días que vaya a estar colocado.

Reforma de acabados. Como comentábamos anteriormente, las reformas de acabados son obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente, así como la sustitución de las instalaciones propias. En el caso del Ayuntamiento de Madrid, la norma es que no están sujetos a licencia, y por lo tanto no hace falta pedir ningún tipo de permiso, pero sí habrá que hacerlo si se va a colocar un contenedor o un saco para el escombro cuyo coste lo comentamos en el punto anterior.

Reformas que modifican la distribución del piso. Estas obras ya requieren licencia, de las más sencillas. Para solicitarla, además de los impresos, deberán presentar unos planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación. No se requiere que esta documentación vaya firmada por técnico colegiado. En cuanto a los costes, serían los siguientes: La tasa por la tramitación suele ser de 287.70€ hasta una superficie de 500m2 (la mayoría de las que se presentan), el 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO, y si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas, ver más arriba.

Reformas que modifican la estructura del piso. En este caso se requiere la supervisión de un técnico, por lo que se deberá presentar, junto a la solicitud, proyecto firmado y las hojas de encargo para que supervise las obras. En cuanto a los costes, hay que tener en cuenta los siguientes: La tasa por la tramitación suele ser de 607,00€ hasta una superficie de 250 m² (la mayoría de las que se presentan), el 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO, y si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas.

Reformas que modifican a un elemento comunitario (fachadas, terrazas, balcones). Este tipo de obras se denominan "obras exteriores" y, salvo edificios con protección histórica, se tramitan por una licencia sencilla. La documentación a presentar consta de impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar, un plano de situación y fotografías. Normalmente, suele ejecutarse mediante la colocación de andamios por lo que deben aportar también los planos de este elemento y el documento que garantice la supervisión de su colocación por parte de un técnico (dirección facultativa). Si afectan a la estética global del edificio se pediría un proyecto conjunto de la fachada que debe venir autorizado por la Comunidad de Propietarios. En cuanto a los costes, tenemos los siguientes: La tasa por la tramitación suele ser de 57,65€ por planta con un mínimo de 123,70€, el 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO. y el coste del contenedor, andamios... igual que en los casos anteriores.

Reformas que modifican la superficie inicial (cerramientos, etc.). Salvo excepciones, estas obras se consideran "obras de ampliación del edificio" y requiere de nuevo la supervisión de un técnico por lo que se deberá presentar, junto a la solicitud, proyecto técnico firmado y visado, más las hojas de encargo para que supervise las obras. En cuanto a los costes:

  • La tasa por la tramitación suele ser de 242,75€ hasta 25m². Por cada 50m² o fracción que superen los 25m² iniciales se sumaran 161,90 € mas.
  • Además se cobra una tasa por comprobar cómo se han ejecutado este tipo de obras por un importe de 206,55€ hasta 500m².
  • 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO
  • Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas (ver más arriba)

Las obras exteriores en la vivienda consistentes en la sustitución de carpinterías de las ventanas o la instalación de aire acondicionado con la unidad exterior a fachada. Se tramitan por la licencia sencilla (sin proyecto técnico). La documentación a presentar: impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación. También deberán aportar fotografías y documentación técnica del aire acondicionado justificando que cumple con las normativas municipales al respecto. Si se ven desde la calle deben estar autorizadas por la Comunidad de Propietarios. Los costes serían: La tasa por la tramitación suele ser de 57,65€ por planta con un mínimo de 123,70€, el 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO, y  si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas entre 0,96 a 4,78 €/día.

Las obras de conservación de las instalaciones generales o cubierta del edificio. Se tramitan por la licencia sencilla (sin proyecto técnico). La documentación a presentar: impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación. Los costes serían: La tasa por la tramitación suele ser de 287,70€ hasta una superficie de 500m2 (la mayoría de las que se presentan), el 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO, y si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas los costes ya comentados.

Para completar la información te recomendamos leer:

 

Fuente: finanzas.com

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Publicado el 5 comentarios en Home Staging: para vender o alquilar tu vivienda más rápido y a mejor precio

home staging1 300x199 - Home Staging: para vender o alquilar tu vivienda más rápido y a mejor precioYa desde hace unos años vienen sonando con fuerza las bondades y beneficios del Home Staging, pero para aquellos que aún no conozcáis qué es "home staging", se trata de una serie de técnicas de marketing inmobiliario utilizadas para optimizar el aspecto de una vivienda, mejorando su imagen y facilitando su comercialización con un único objetivo: vender o alquilar más rápido y con el mayor beneficio para su propietario a través de pequeñas reparaciones y mejoras decorativas con una mínima inversión y con el fin de llegar a más compradores e inquilinos.

Normalmente se vincula el servicio de home staging a la venta de viviendas, pero es perfectamente aplicable a las casas y pisos de alquiler, ya que este representa una excelente opción para obtener un ingreso extra, y para ello son necesarias las alternativas económicas y funcionales como las que propone el home staging.

Con la amplia oferta de inmuebles en España, la visibilidad de una vivienda se posiciona entre las favoritas cuando presenta un aspecto cuidado, de limpieza, organizada y funcional. Los compradores o futuros inquilinos precisamente buscan esas cualidades en lo que será su futuro hogar y no escatiman en descartar aquellas que no cumplen estos requisitos. ¿Por qué tendrían que elegir una casa con reparaciones, colores inusuales, desorden, suciedad... cuando la tuya podría destacar entre las demás y ofrecerles un estilo de vida en condiciones habitables? El home staging te puede ayudar  a destacar y diferenciar tu vivienda de otras que compiten en el mercado con similares características.

Principios del Home Staging

El home staging busca una optimización del estado de presentación de las viviendas para acelerar y facilitar la comercialización de las mismas. Optimización que se basa principalmente en:

  • Mejoras de la iluminación en los espacios
  • Resaltar los puntos fuertes de la vivienda
  • Modernización del ambiente y de la decoración
  • Resolución de defectos materiales leves en el inmueble
  • Despersonalización y neutralidad de los espacios
  • Resolución de problemas de sobrecarga decorativa.
  • Optimización de la circulación en los espacios y entre los espacios
  • Mobiliario y decoración de los espacios inicialmente vacíos

Hay que recordar que el embellecimiento de las viviendas no es un objetivo primario, sino secundario del home staging, matiz que lo diferencia del interiorismo. No sólo se trata de decorar, iluminar y distribuir adecuadamente el espacio, si no de reparar los defectos que puedan distraer a los posibles compradores: una persiana que no sube, un cristal roto, un grifo que gotea, un mobiliario anticuado, un olor desagradable.

Con el home staging tienes la oportunidad de causar buena impresión y que se enamoren de tu piso o casa, además de  un ahorro importante de tiempo y dinero. A nadie le gusta vivir en pisos con un aspecto antiguo y poco atractivo. Y sin embargo, a todos nos gusta ver una vivienda amueblada con bonitos detalles y comodidades, que sea luminosa, con buen gusto, con mobiliario y decoración actual. Eso crea la necesidad de urgencia y te ayudará a vender o alquilar tu vivienda muy rápido. Si perciben un valor y les impresionas positivamente desde el primer momento, la operación va por muy buen camino.

Objetivos y beneficios del Home Staging

Según la zona donde se encuentre la vivienda y las condiciones de mercado, la aplicación a una vivienda a la venta de las técnicas home staging ofrece los siguientes beneficios:

  • Aporta valor añadido a tu vivienda, aumentando el número de solicitudes de información.
  • Como consecuencia, subirá de forma importante y casi inmediata el número de personas interesadas en visitar la vivienda.
  • Aumentará la probabilidad que una simple visita se convierta en una venta o en un inquilino deseando cerrar la operación.
  • Mejora notable en la primera impresión de los compradores o inquilinos potenciales.
  • Revaloriza el precio de venta o alquiler, destacando los puntos fuertes y minimizando o eliminando los puntos débiles de la vivienda.
  • Facilita y acelera la operación de venta o alquiler, reduciendo hasta en un 78% el tiempo de comercialización. Estas técnicas están especialmente indicadas para algunas propiedades "problemáticas" en el mercado.
  • Reducirás la intención negociadora del comprador o el inquilino al mostrarle una vivienda actual y atractiva con todas las comodidades.
  • Ahorro económico y de tiempo para el propietario de la vivienda.
  • Mejora la visibilidad de los anuncios de la vivienda en Internet con fotos de mayor calidad.  La mayoría de los compradores deciden si quieren visitar una casa basándose principalmente en las fotos.

Recomendaciones para tu vivienda

No presentes tu casa como un trastero. Los muebles tienen que ser nuevos o estar en buen estado. Reutiliza tus muebles pero con un look actual. Por supuesto, nada de muebles rotos o en mal estado. Puedes restaurarlos, pintarlos o decorarlos y darles una utilidad diferente. Si no,  compra muebles nuevos, hay una gran oferta en muebles económicos y es una inversión necesaria para sacar más rentabilidad a tu vivienda.

En home staging no abuses de la decoración: "menos es más". Los compradores o inquilinos querrán trasladar sus cosas y proyectar su hogar. Unos detalles estratégicos serán suficientes. El comprador se fija en las características de la vivienda y se imagina un hogar para su familia. Si ven un estilo obsoleto o muy personalizado dirán que la casa no les gusta.

Enfoca el estilismo a tus potenciales "compradores". La primera impresión es vital para una venta, y el atractivo es esencial para lograr este objetivo, porque no sólo estas vendiendo una propiedad, sino un estilo de vida.

Los beneficios de preparar la vivienda con home staging están más que documentados. El home staging nació y creció de forma simultanea en Estados Unidos, Canadá y Australia, a partir de los años 1970. En la actualidad, la mitad de propiedades norteamericanas son objeto de una operación de Home Staging antes de entrar en el mercado de compra-venta y alquiler. El home staging se difunde en el mercado inmobiliario británico a principios de los años 1990, y luego en los mercados escandinavos, francés, belga, neerlandés y alemán a lo largo de los años 2000.

A finales de los años 2000 aparecen las primeras empresas especializadas en España, y sobre todo desde el 2008 con la crisis, han sido muchas las que se dedican específicamente a ofrecer el servicio de home staging, como complemento a los demás servicios ofrecidos por las agencias y agentes inmobiliarios a sus clientes. En definitiva, el home staging nos recuerda lo obvio: la importancia de los detalles para vender o alquilar rápido y bien una vivienda.

Fuente: inmodiario.com

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Publicado el 1 comentario en Bilbao, Valladolid y La Coruña las ciudades más seguras frente al robo de casas en vacaciones

seguridadencasa1 300x209 - Bilbao, Valladolid y La Coruña las ciudades más seguras frente al robo de casas en vacacionesA unos días para que comience agosto, con el calor y las vacaciones, la gente huye de sus pisos y casas en busca de tranquilidad, descanso y disfrutar con un cambio de aires. Pero el verano es la época del año que también aprovechan los "amigos de lo ajeno" para ejecutar robos en un gran número de viviendas que quedan vacías. Así, según una encuesta del Instituto Sondea, siete de cada diez españoles no toma ninguna medida de precaución para evitar robos en su vivienda en las vacaciones de verano.

Los delincuentes no se toman vacaciones y estadísticamente, junto con Semana Santa, las vacaciones de verano son uno de los períodos de mayor índice de robos en domicilios. De hecho, el 82% de los españoles cree que la crisis hace que España sea menos segura en verano. Y son los residentes de Andalucía y de Canarias (en un 89%) los ciudadanos que tienen esta percepción , así como los que viven en municipios de tamaño medio, de entre 50.000 y 200.000 habitantes.

De este modo, según el estudio realizado para Securitas Direct, Bilbao es considerada la ciudad más segura, según el 20% de los españoles. Le siguen Valladolid con el 16%, y La Coruña con el 15%. En el otro extremo, casi cuatro de cada diez encuestados ven a Madrid como la menos segura, seguida de Barcelona con el 24% y de Sevilla con el 11%.

El objetivo de la encuesta es aproximarse lo todo posible a las sensaciones que los españoles perciben sobre la seguridad de sus viviendas, en este caso, en la época estival. Curiosamente, los españoles, según este análisis, califican como insegura a la ciudad de Madrid, no obstante, por comunidades autónomas Madrid se sitúa como la tercera autonomía más segura del país, teniendo solo por delante al País Vasco según el 18% de las respuestas, y Asturias con el 8,64%. Por detrás de la comunidad madrileña tenemos en cuarta posición a Extremadura con el 6,90%, Navarra (6,55%), Castilla y León (5,86%) y Cataluña (5,76%). Continúan: La Rioja, Andalucía, Cantabria, Canarias, Aragón, Castilla-La Mancha, Baleares, Comunidad Valenciana y Murcia.

En cuanto a los hábitos de seguridad de los españoles, el 70% de los encuestados asegura que no toma ninguna medida extraordinaria que implique procedimientos o peticiones a otras personas para ayudar a dar apariencia de que su casa no está vacía. Del tercio del total que sí refuerza la protección de su hogar, el 21% pide a alguien próximo que se pase por su domicilio de vez en cuando, mientras el 13% le deja las llaves de casa a un vecino o conocido de confianza. Además, uno de cada diez encuestados desconecta el interruptor general de electricidad y un 8% cierra la llave del agua o deja alguna persiana subida para que parezca que hay alguien en la vivienda. Un 5% asegura que solicita a alguien cercano que se pase por su casa a recoger la publicidad del buzón o le pide al portero o a algún vecino que le recoja el correo. El 4,44% cierra la toma de gas para evitar fugas. Otra medida de precaución que toma los españoles, pero en menor proporción, es esconder o guardar en una caja fuerte las pertenencias de valor o joyas. Y hay quien programa la radio para que se encienda de vez en cuando o emplea un sistema domótico de encendido de luces automáticas.

Preguntados sobre las medidas para incrementar la seguridad en la época estival, el 64% del total, sobre todo las mujeres, cree que es necesario aumentar el número y los medios de la policía en los lugares de mayor turismo. Mientras, un porcentaje parecido, el 69% opina que se debe endurecer la ley. En una encuesta, realizada en el mes de marzo, casi ocho de cada diez españoles abogaba por hacer más duras las leyes. Otro dato de la actual muestra refleja que el 59% aceleraría los procesos legales contra los delincuentes, mientras que una cuarta parte instalaría cámaras de videovigilancia, aunque ello supusiera perder privacidad.

Casa segura en vacaciones: cómo evitar robos

Con la crisis, la evolución de la delincuencia en España muestra una tendencia al alza en los delitos de baja intensidad (robos de viviendas, entre otros) según los datos de la Memoria de la Fiscalía. Y es en la época estival cuando estos delitos encuentran más facilidades para ejecutarse: pisos vacíos, menos vecinos en el inmueble, viviendas sin medidas de protección, etc. De ahí que una de las principales preocupaciones de las familias cuando salen de vacaciones sea cómo van a encontrarse su casa a la vuelta. Para evitar sorpresas, solo es necesario aplicar una serie de sencillas medidas preventivas y consejos para que nuestra vivienda no sea víctima de la "visita de los cacos".

Normalmente, en los robos a viviendas los ladrones buscarán dinero, joyas, objetos de arte, tecnología, electrodomésticos y ordenadores. Dejar todo cerrado puede que no sea suficiente para evitar el robo de estos bienes. Cualquier error, como una llave perdida, un comentario imprudente en el hipermercado o dejar rastros fehacientes de ausencia de casa, puede ser el detonante para tener una "visita no deseada" este verano. Para intentar impedirlo, la seguridad del hogar se puede conseguir con la puesta en práctica pequeños pautas que los despisten, o con la instalación de sistemas de seguridad.

  • No divulgue sus planes de viajes o vacaciones. No se debe informar de las vacaciones en ningún establecimiento ni comercio, y menos dar fechas concretas. Tampoco publiques fechas ni datos asociados a tus vacaciones en las redes sociales. Esta información solo se debe comunicar a personas de confianza.
  • Deposite sus objetos de valor bajo la custodia de personas de confianza que no tengan que ausentarse o en cajas de seguridad bancarias. Lo más prudente es no dejar objetos de valor ni dinero en la casa. Si no hay más remedio, deben mantenerse en lugar seguro (cajas privadas, bajo llave en algún mueble, etc.).
  • Cierre bien las puertas, ventanas y balcones, pero no baje totalmente las persianas. Es importante contar con una puerta de acceso a la vivienda que ofrezca seguridad y tenga mecanismos suficientes para dificultar el acceso. Tampoco hay que desconectar el timbre de la puerta. Tener corriente eléctrica puede ser una medida bastante efectiva en estos casos y sirve para ahuyentar este tipo de visitas ilegales. No retirar el felpudo de la entrada también ayuda a despistar a los ladrones.
  • De instrucciones al portero o una persona de confianza para que no se acumulen en su buzón cartas y periódicos. Déjele también un teléfono de localización. En caso de tener portero, sería conveniente que todos los días realizara una visita al piso para que todo parezca normal. Puede subir y cerrar persianas... dar imagen de normalidad. De no disponer de este servicio, no estaría de más que los vecinos, bien en junta o en comunicación directa entre ellos, den el aviso a todos los propietarios de que no abran la puerta de la calle a desconocidos, bajo ningún concepto.
  • Durante períodos prolongados de ausencia, instale un temporizador automático que encienda luces, radio, televisión, etc., a pequeños intervalos de tiempo. El objetivo sigue siendo generar la impresión de que la vivienda no está vacía.
  • No coloque la llave bajo el felpudo, ni en lugares que estén al alcance de desconocidos.
  • No deje en la puerta notas que indiquen su ausencia del domicilio, método utilizado para en ocasiones para alertar a los proveedores.
  • Cierre completamente las ventanas y balcones que dan a patios interiores y sitios ocultos y desprotegidos.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el Deja un comentario para Consejos de los notarios para comprar vivienda y solicitar hipoteca

notarios asesoran 300x294 - Consejos de los notarios para comprar vivienda y solicitar hipotecaAdquirir una vivienda es un proceso complejo y nunca viene mal repasar los consejos de los notarios en relación al proceso de compraventa de una vivienda y la solicitud de una hipoteca. No firmar ningún documento que no se entienda, analizar la escritura pública tres días antes de su firma, tener libertad para elegir notario y prestar atención a los tipos de interés "suelo" y "techo" en la solicitud del préstamo hipotecario son algunas de las prácticas sugerencias que a través de trípticos informativos se repartirán directamente en las todas las notarías de Aragón.

El notariado da una visión completa de los pasos que suelen darse para comprar una vivienda: desde la redacción del contrato privado a la escritura pública al pago de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Además, se incluye un apartado específico sobre los préstamos hipotecarios, dando especial atención a aspectos importantes como los intereses y las cláusulas que limitan la variación del tipo de interés aplicable al préstamo.

Es bastante común que el vendedor y el comprador realicen un contrato privado antes de hacer la escritura pública, aunque no es obligatorio ni inscribible en el Registro. En este caso, el Consejo General del Notariado sugiere que no se firme nada sin contar con un asesoramiento jurídico adecuado. Si se firma un contrato privado, deben quedar claramente recogidos los aspectos básicos del acuerdo, y advierten que no se debe admitir que se fije un precio inferior al real ni abonar cantidades que no queden documentadas.

La mayoría de españoles opta por encargar a un notario la elaboración de una escritura pública de compraventa ya que, aunque no es obligatoria salvo que se contrate un préstamo hipotecario, aporta fehaciencia y seguridad jurídica a comprador y vendedor.

En el folleto se desglosan los gastos en los que se incurren por la operación, desde las facturas de los distintos profesionales que puedan intervenir en el proceso, a los distintos impuestos. En este sentido, el decano del Colegio de Notarios de Aragón, Francisco de Asís Pizarro, ha aconsejado "no aceptar recibos globales, sino que se reclamen las facturas originales del notario, del gestor y del registro de la propiedad, además de la carta de pago de impuestos".

El Préstamo Hipotecario

Los notarios informan también del recorrido cronológico que se debe realizar si es necesario solicitar una hipoteca, desde que el solicitante analiza la cantidad a pedir hasta que el préstamo se ha terminado de pagar y debe formalizarse la escritura pública de cancelación de la hipoteca.

En este recorrido se subraya la importancia de comparar ofertas de diferentes entidades bancarias, y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato. Se recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35 por ciento de los ingresos de los solicitantes del préstamo, porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir. El documento se refiere también a los dos tipos de intereses, el fijo y el variable. A los fijos no les afectan las subidas o bajadas de los tipos de referencia durante la vigencia del préstamo, y los variables, por los que se decanta la mayoría de los españoles, están referenciados a un índice, generalmente el Euribor, al que se añade un diferencial.

Los Notarios se han detenido especialmente en las cláusulas que las entidades incluyen en sus contratos y que limitan la variación del tipo de intereses aplicables al préstamo y en las que se puede señalar un máximo ("techo"), y un mínimo ("suelo"). En esta última hay que poner especial atención porque cuando se alcanza el mínimo, las bajadas del tipo de interés de referencia no se traducen en una disminución de las cuotas. En relación a estas cláusulas, una de las funciones del notario consiste en verificar, en la formalización del préstamo hipotecario, si se han establecido límites a la variación del tipo de interés. También será responsable de hacer constar la posible variación en la escritura y explicársela a los solicitantes del préstamo. Los notarios, por lo tanto, informan sobre cualquier aumento relevante que pueda producirse en las cuotas y comprueban que las cláusulas no financieras incluidas no implican comisiones o gastos que deberían figurar en las financieras. En este sentido, el Consejo General del Notariado ha creado el Órgano de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA) para ayudar a los notarios en la identificación de las cláusulas declaradas abusivas en sentencia firme, ya que sólo son los jueces los que tienen esa potestad.

Finalmente, los notarios aconsejan a los ciudadanos que cuando sean citados en la notaría para firmar un préstamo hipotecario, vayan dos o tres días antes a examinar el contenido de la escritura pública y consulten con el notario sus dudas.

Notariado: Tríptico Informativo (.pdf)

Fuente: Europapress.es

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Publicado el 2 comentarios en Qué debes conocer antes de comprar una vivienda: precontrato, arras, cargas, impuestos…

contrato 300x200 - Qué debes conocer antes de comprar una vivienda: precontrato, arras, cargas, impuestos...Si tienes ya localizada esa vivienda que estabas buscando y tomada la decisión de comprar, antes debes tener en cuenta aspectos importantes que rodean el proceso de compra-venta, y conocer por ejemplo, en qué consiste el precontrato o el estado de cargas de la casa, o qué gastos e impuestos supondrá su adquisición.

Para la mayoría de las personas comprar una vivienda es la inversión más importante de su vida, será necesario al menos, conocer los siguientes conceptos.

Precontrato

En la compra de una vivienda hay una serie de pasos preliminares. Previamente a la elevación de escritura pública se suele firma un contrato privado entre el comprador y el vendedor, llamado precontrato. No es obligatorio firmarlo, pero si se hace, sí que es obligatorio cumplir todo lo que en él se recoja. Una persona no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó en su momento, o que desconocía lo que firmaba. Por la parte vendedora, el precontrato debe firmarlo, en el caso de un promotor, el administrador o el apoderado de la sociedad. y, en su defecto, el mismo promotor. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente, o representados por personas apoderadas.

Arras o señal

Cuando se firma un contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o señal (conocida como arras) y que vincula a ambas partes. Las más habituales son las arras penitenciales, para cuando no se llega a otorgar la escritura pública y que permiten desligarse del contrato antes de la firma, en cuyo caso el comprador perderá la señal o arras. Si, por el contrario, es el vendedor quien se desliga del acuerdo tendrá que devolver el doble de lo recibido.

Estado de cargas

Es muy importante comprobar si el inmueble está o no libre de cargas: si tiene hipoteca, o si pesan embargos. para ello, se debe solicitar al registro de la propiedad correspondiente una nota simple informativa. Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. Es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o, por el contrario, contratar su propio préstamo hipotecario. Puesto que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además de la cantidad que queda por pagar.

Aval

Si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo de convenido para la entrega del inmuebles, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.

Gastos compra de vivienda

En el precontrato se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía municipal que por ley corresponde al vendedor. Los gastos derivados de la compra de una vivienda son fundamentalmente cuatro:

  1. Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal). varía en función de lo que determine el ayuntamiento derivado de la ubicación del inmueble.
  2. Escritura pública en la notaría: es la factura del notario por sus honorarios. están fijados por el gobierno.
  3. Inscripción en el registro de la propiedad: es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura también están establecidos a nivel estatal.
  4. Impuestos compra-venta:
    • IVA: por una vivienda nueva hay que pagar el 10% del iva sobre el precio de venta
    • Actos jurídicos documentos: Si es una vivienda de nueva construcción deberá pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) cuyo tipo oscila entre el 1 y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma.
    • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: si la vivienda es de segunda mano se debe abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
    • IRPF: El vendedor deberá tener en cuenta que la ganancia patrimonial en su IRPF puede ser de hasta el 27%

Fuente: diariodenavarra.es

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Publicado el Deja un comentario para Cómo rescatar una hipoteca de un «fondo buitre» por el precio que este pagó por el

fallo judicial 300x184 - Cómo rescatar una hipoteca de un "fondo buitre" por el precio que este pagó por elEl plan de recuperación del sector financiero español pasa por librarse del sobrepeso inmobiliario en forma de crédito hipotecario. Esta necesidad de la banca está funcionando de imán para especialistas en sacar provecho precisamente de ese exceso. Los fondos de capital riesgo, también conocidos como "oportunistas o fondos buitres", están aprovechando la urgencia del sector bancario por limpiar sus balances de oferta inmobiliaria y llevan tiempo comprando con fuertes descuentos tanto inmuebles como carteras de crédito. Estos movimientos alivian a los bancos pero también tienen efectos para los deudores de una hipoteca sobre vivienda. Con la ley en la mano, tienen derecho a recomprar ese crédito a su nuevo acreedor por el precio que este pagó por él.

Los operaciones de venta de carteras de crédito más recientes se han saldado con descuentos de hasta el 80%. Por ejemplo, por un crédito con el banco de 100.000 euros, el fondo buitre habría pagado 20.000. El deudor, ya sea empresa o persona física, liberaría su carga por esta cantidad a expensas de sumar los intereses y las costas que establecerá el fallo del juez.

Los créditos morosos de la banca española a cierre del año pasado rondan los 200.000 millones de euros, descontadas ya las transferencias efectuadas a la Sareb. Las exigencias regulatorias, que obligan a provisionar el 100% de este tipo de créditos pasados los 12 meses, han estimulado la salida de estos activos de las carteras de los bancos. Santander, CaixaBank o Bankia han sido de las más activas a la hora de vender paquetes hipotecarios a firmas internacionales. Entre los compradores con más apetito se sitúan fondos como Fortress, Cerberus o Lone Star.

Pelear por recuperar ese crédito que el banco ha vendido un tercero no es fácil. El derecho de retracto, recogido en el Código Civil, tiene un plazo de reclamación corto, nueve días, y está sujeto a una serie de requisitos. En primer lugar, tiene que tratarse de un crédito litigioso. Según explica Mercé Caral, socia del despacho Jausas Legal "En el caso de un deudor hipotecario, el acreedor tiene que haber instado en un procedimiento judicial la garantía". El deudor, además, tiene que oponerse a la demanda. Es decir, responder por medio de abogado y procurador. "Las causas de oposición son tasadas" recuerda Caral, pero el margen de alegación se ha flexibilizado considerablemente tras la transposición del fallo del Tribunal de Justicia de la UE sobre cláusulas abusivas que incluye la reforma de la ley hipotecaria.

La siguiente dificultad consiste en conocer la identidad del nuevo acreedor. El abogado y profesor de Derecho Bancario Fernando Zunzunegui apunta que "El problema es que generalmente los deudores desconocen que su crédito ha sido vendido". El momento en que el nuevo acreedor pasa a exigir el pago de la deuda es clave. A partir de ahí empieza a correr el plazo de nueve días para reclamar. La ley, además, no establece tajantemente la obligación de comunicar quién es el nuevo acreedor. Y según Antonio Valenciano, abogado y director de asociación de defensa del consumidor Andet, "Cuando se notifica no se detalla la cantidad que ha pagado el fondo. Además, suele hacerse por medio de un correo sin certificar, lo que dificulta demostrar el plazo". En el caso de esta última asociación, que ya ha logrado algunas resoluciones a favor, trabaja con un método más directo: "presentamos una demanda o una papeleta de conciliación civil previa, que no tiene coste alguno. Esta es la manera de parar el plazo de nueve días y poder ejercitar el derecho de retracto". Según el notario Fernando Gomá "Lo más aconsejable es reclamar al banco mediante un burofax para saber a quién ha vendido el crédito y por qué precio".

Fuente: cincodias.com

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Publicado el Deja un comentario para Los 5 consejos de Warren Buffett para invertir en el mercado inmobiliario

Buffet Obama 300x199 - Los 5 consejos de Warren Buffett para invertir en el mercado inmobiliarioLa cadena estadounidense CNN ha adelantado parte de la carta que el multimillonario Warren Buffett envía cada año, a los accionistas de Berkshire Hathaway, empresa de la que es Consejero delegado. En la misiva de este año, conocida como el "Oráculo de Omaha", Buffett sugiere, basándose en su experiencia inmobiliaria, cinco consejos para inversores.

Warren Buffett es considerado como uno de los más grandes inversionistas en el mundo, cuenta con una fortuna personal estimada en 58 mil millones de dólares. En 2013 ocupa la cuarta posición según la clasificación de la revista Forbes de los hombres más ricos del mundo, por detrás del estadounidense Bill Gates, el mexicano Carlos Slim, y el español Amancio Ortega.

No necesita ser un experto pero debe conocer sus limitaciones. Buffett recomienda apostar por cosas sencillas y no jugársela: "Cuando prometen beneficios rápidos, responde con un rápido no".

Tenga en cuenta el futuro. El inversor y empresario estadounidense cree que es necesario centrarse en la productividad futura del activo que se está considerando: "Si usted no se siente cómodo haciendo una estimación aproximada de los ingresos futuros del activo, simplemente olvídelo".

Especular, no es rentable. Warren Buffett se muestra escéptico sobre cómo tener éxito especulando: "La mitad de quienes lanzan una moneda al aire ganan la primera vez, pero ninguno de ellos conseguirá beneficios si continúa jugando".

Aproveche el tiempo. Buffett insta a disfrutar de los sábados y domingos y a pensar en los beneficios de una inversión con perspectiva, no en las valoraciones diarias: "Los juegos los ganan los jugadores que se centran en el campo de juego, no aquellos cuyos ojos están pegados al marcador", sostiene el CEO de Berkshire Hathaway.

Cuidado con los análisis de mercado. Buffett califica como "una pérdida de tiempo" el formarse opiniones escuchando las predicciones macro o de mercado. Señala que puede empañar la visión de los hechos importantes.

Fuente: CNN

Enlace de interés: Vivienda, negocios e inversión inmobiliaria

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