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Vistas desde una vivienda en Hortaleza, Madrid

La ley de la oferta y la demanda está haciendo que el mercado del alquiler presente en los últimos meses un dinamismo poco frecuente en nuestro país. Con un parque de viviendas más pequeño de lo que exige una demanda en crecimiento (apenas un 20% de la oferta), la vivienda en alquiler (una fórmula denostada durante años, sinónimo de tirar el dinero), va ganando enteros. Las múltiples circunstancias de un mundo cambiante están empujando a un creciente número de personas a convertirse en inquilinos y allanar el terreno para considerar esta opción una forma factible y deseable para vivir. Así, el precio medio de las viviendas en alquiler en España subió un 0,1% en febrero de 2017 en comparación con el mismo mes de 2016, según el Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero en localizaciones más concretas, como en grandes ciudades como Barcelona o Madrid, los precios de los pisos en alquiler se disparan (entre un 18-24% según TecniTasa), situación que algunos expertos califican de especulativa, principalmente causada por los alquileres turísticos, mientras que otros solo ven un ajuste para alcanzar los niveles de mercado, tras caídas de hasta el 35% durante la crisis.

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Devolución de la fianza en el alquiler

Con el mercado y los precios de la vivienda en alquiler en plena ebullición, los choques entre casero e inquilino van en aumento. Uno de los principales conflictos gira en torno a la devolución de la fianza. Y es que algunos arrendadores después que los inquilinos dejan la vivienda tal y como se la habían entregado, alegan motivos de todo tipo para quedársela (íntegra o una parte): desde un "el piso está muy sucio", pasando por un he cambiado el suelo del piso, he tenido que pintarlo, alguna reparación de algún electrodoméstico, hasta cuestiones tan peregrinas como contratar a una persona para limpiarlo y sustituir las bombillas. ¿Tienen los propietarios derecho a retener parte o la totalidad de la fianza? ¿Para qué sirve ese dinero? ¿Qué dice la ley? Hay muchas dudas al respecto, según los expertos, "lo primero que le viene a la cabeza a un inquilino cuando va a dejar el piso es cómo recuperar su fianza". Ante esta situación, los inquilinos que han cumplido sus obligaciones con su vivienda en alquiler se sienten indefensos. Os dejamos  algunos conceptos importantes sobre la fianza en los alquileres, así como las claves para saber cómo y cuándo se debe reclamar.

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Pisos en el centro de Madrid

El auge del mercado del alquiler en España gusta y preocupa casi a partes iguales. Un fuerte aumento de la demanda y una oferta escasa han desembocado en una escalada de las rentas, sobre todo en Barcelona y Madrid. En el sector nadie habla de una posible burbuja, sino de desequilibrio entre oferta y demanda. Pero esta descompensación ha hecho saltar las alarmas en las grandes ciudades, que son las más perjudicadas, hasta el punto que los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona han pedido al Gobierno que cambie la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para que regule el precio e impida incrementos desmesurados. Ante esta coyuntura, la vivienda en alquiler, presente ya en más del 20% del parque residencial en España (y subiendo), se ha convertido en toda una olla a presión y ha surgido el controvertido debate del intervencionismo de las rentas.

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La explosión de la burbuja inmobiliaria a partir de 2008, los cambios demográficos y la movilidad laboral explican que cada vez más ciudadanos opten por el alquiler. Al comienzo de la crisis, tan sólo el 7,7% del parque residencial era en una vivienda en alquiler. Hoy, recién iniciado el nuevo año, este porcentaje está cerca del 23% y la progresión no se detiene. Habría que remontarse a los años 60 y 70 del pasado siglo para ver una presencia tan alta del arrendamiento, cuyo crecimiento en 2017 se mantendrá sostenido por la elección natural de parejas sin hijos, solteros y el cambio de mentalidad de los más jóvenes, según los expertos. Así, distintos estudios confirman el progresivo incremento de las viviendas en alquiler como opción residencial, tendencia que se mantendrá durante 2017, después de crecer un 10% en 2016.

Vistas desde un piso en alquiler en Santander (Cantabria)

Un estudio de la consultora Kategora, especializada en la gestión de activos inmobiliarios, refleja que hace ahora una década, justo antes de estallar la burbuja inmobiliaria, las viviendas en régimen de alquiler apenas suponían el 7% del total del parque residencial español (cuando la media europea superaba ampliamente el 20%), con una demanda que apenas crecía de año en año. En la actualidad, el mercado de alquiler se ha dado la vuelta con una muy alta demanda y una creciente disponibilidad de pisos y casas bajo este modelo de propiedad. La vivienda en arrendamiento alcanza ya 22,7% del parque residencial, porcentaje que se acerca a la media europea situada el 30% del total.

Estos estudios, en combinación con los datos del Banco de España, del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la Unión Europea (UE), así como de las principales tasadoras de pisos lo confirman: la vivienda en alquiler ha pasado de ser una opción residual a ser vista como una clara alternativa, tanto en su vertiente residencial, como desde el punto de vista de inversión financiera para el arrendatario.

Las razones que explican esta progresión tienen su origen en la explosión de la burbuja hace 10 años. Según explica Nacho Espejo, responsable de producto de Kategora "Entonces, el precio de la vivienda en propiedad alcanzó niveles estratosféricos de más de 3.000 euros por metro cuadrado de media, frente a los poco más de 1.500 euros por metro actuales". La crisis económica, los altos niveles de paro y los cambios demográficos, con miles de parejas jóvenes que no pueden acceder a una vivienda en propiedad justifican también el cambio del modelo. "La gente no podía pagar los altos precios (de una casa en propiedad), de ahí que la vivienda en alquiler comenzase a ser una alternativa viable".

Junto con las razones apuntadas que han propiciado que las viviendas en alquiler, una también ha de tenerse en cuenta otras cada vez más demandadas, como son la creciente movilidad laboral por toda la geografía nacional, el estable marco jurídico del sector, el apoyo de las administraciones públicas a este modelo, el auge del alquiler turístico en grandes ciudades y, por supuesto, la caída de los tipos de interés hasta niveles mínimos.

Precisamente, según la consultora, los bajos tipos de interés (en la actualidad, el interés del Euribor a un año es del -0,08%) han permitido que muchos propietarios saquen sus pisos y casas al mercado del alquiler para atraer un rendimiento como forma de inversión. En este sentido, según los datos del Banco de España, el alquiler de la vivienda residencial en España ha dado una rentabilidad bruta del 4,4%, un porcentaje al que hay que sumar una revalorización media de los activos de casi otro 4%.

El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por el alquiler

El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por vivir en alquiler, frente al 17% de las familias con hijos que se decantan por esta opción. Este dato aparece recogido en el informe "Dime con quién vives y te diré cómo es tu hogar. Radiografía de las viviendas de las familias españolas", realizado por la División de Hogar de Línea Directa Aseguradora y basado en una encuesta sociológica.

Respecto a la elección de vivir en una casa o piso en alquiler, el estudio refleja diversos perfiles, entre ellos no solo las familias tradicionales, formadas por parejas con niños a su cargo, y las familias monoparentales, de un cónyuge con niños a su cargo, sino también los "singles", que son personas que viven solas por decisión propia, y los "dinks", que son parejas sin hijos a su cargo, optan de forma natural vivir en alquiler. El informe muestra que, por tamaño, los pisos de menos de 50 metros cuadrados están habitadas principalmente por "singles", mientras que las de más de 100 metros cuadrados tienen como principales moradores a las familias tradicionales.

El estudio indica además que las familias monoparentales son las que sufren más accidentes en el hogar, mientras que la menor siniestralidad se produce entre los "dinks" (acrónimo de "double income no kids"). Por tipo de accidente, los hogares monoparentales sufren más daños por agua, las familias "tradicionales" más roturas de cristales, los "dinks" más desperfectos causados por las mascotas y los "singles" más robos.

Los millennials creen que comprar una casa está "fuera de su alcance"

El 80% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 22 y 29 años cree que su generación está "forzada a alquilar" porque la compra de vivienda está "fuera de su alcance", según se desprende de un informe publicado por la consultora CBRE. Según el estudio, la baja probabilidad de que los millennials españoles adquieran una vivienda en propiedad en el futuro tiene que ver con que tan solo el 34% de los encuestados tiene un trabajo a tiempo completo, frente al 61% de los millennials a nivel global que sí disfrutan de un empleo con estas características.

En España, el 61% de los millennials vive con sus padres, cifra que en el resto del mundo no llega al 50%, y solo uno de cada cuatro independizados tiene una casa en propiedad. La encuesta también pone de manifiesto que la mayoría de ellos piensan que emanciparse sería "un sacrificio para su estilo de vida".

Aparte de los motivos financieros, los jóvenes españoles prefieren la vivienda en alquiler tanto por el rechazo al compromiso que supone una hipoteca como por la libertad y la flexibilidad que les proporciona el alquiler a la hora de cambiar de domicilio, "sobre todo en un contexto donde la movilidad laboral cobra un gran protagonismo", según la encuesta.

La directora de research de CBRE, Lola Martínez Brioso, ha afirmado que los jóvenes españoles "están cambiando la mentalidad sobre el alquiler en España. Ya se está viendo el creciente interés por parte de inversores profesionales centrados en el sector de la vivienda en el alquiler", apuntando que las "socimis" en este sentido podrían tener "un papel relevante en el futuro".

Fuente: elmundo.es

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Los impagos continúan siendo uno de los grandes problemas que azotan al mercado del alquiler de viviendas en España. La mora en el pago de los alquileres se incrementó un 8,49% en 2015, según el Estudio sobre morosidad de arrendamientos en España 2016 del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Aunque este porcentaje se ha reducido con respecto al dato de 2014 (12%), los expertos no dudan en alertar de que este problema es el principal lastre para que el sector del arrendamiento. Frente a su rentabilidad,  los expertos avisan de que mientras no haya seguridad jurídica contra los impagos, los propietarios no perderán el miedo a sacar al mercado sus pisos y, por lo tanto, la oferta seguirá siendo limitada.

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Por comunidades, según informa el FIM, los mayores incrementos de la morosidad se han producido en Murcia (17,28%), Madrid (11,23%), Cataluña (10,9%), Baleares (10,84%) y País Vasco (10,3%). Asimismo, las regiones donde se han registrado una menor subida de la mora han sido La Rioja (3,9%), Castilla y León (3,95%), Navarra (4,3%), Galicia (4,68%) y Melilla (6,35%).

Por provincias, las zonas que han registrado un mayor incremento porcentual de la morosidad han sido Murcia (17,28%), Huelva (15,64%) y Barcelona (15,55%). Y las que menos, Ávila, donde ha descendido un 0,88%, Soria (1,15%) y Burgos (2,24%).

Por otra parte, el impago medio (importe medio por inscripción) en los 12 meses de 2015 asciende hasta los 6.424,99 euros. Las comunidades con los registros medios más elevados en este punto son Murcia (15.336,32 euros), seguida de Madrid (12.675,98 ), País Vasco (8.768,08) y Baleares (8.391,65). En el lado contrario se sitúan los territorios de Castilla y León (2.624,51), Extremadura (2.850,42), Aragón (3.389,80) y La Rioja (3.500,54).

En el apartado de la cuantía media adeudada, cabe destacan que los valores más elevados por provincias se dan en Murcia (15.336,32 euros), Madrid (12.675,98) y Guipúzcoa (10.707,39). Las zonas con los valores más bajos son Soria (882,89), Zamora (1.191,63) y Valladolid (1.911,92).

Barcelona y Madrid, donde más rápido se alquila una vivienda

Por otro lado, la firma VBare Iberian Properties, Socimi especializada en el sector de las casas y pisos en alquiler que iniciará próximamente su cotización en el MAB, ha realizado un estudio en el que concluye que el tiempo medio que empleado para alquilar una vivienda en las principales ciudades españolas oscila entre 2,5 y cuatro meses. Según el estudio, "el actual dinamismo del mercado del arrendamiento de viviendas en las principales ciudades españolas se manifiesta, además de en el encarecimiento de rentas, en la reducción de los tiempos necesarios para arrendar".

En este sentido, señala que Barcelona y Madrid encabezan la lista de ciudades con menores tiempos de comercialización, con un plazo promedio inferior a los tres meses. Otras urbes como Valencia, Málaga, Palma de Mallorca, Bilbao, La Coruña y Alicante bajan holgadamente de los cuatro meses, al igual que las ciudades de Zaragoza y Sevilla que rondan, de media, ese periodo de alquiler. "No obstante, estos promedios se ven drásticamente acortados en barrios con gran demanda y reducida oferta".

En concreto, el tiempo medio para alquilar una vivienda en Barcelona no llega a los dos meses y medio. Y en zonas como Vila de Gràcia, Poble-Sec, Sant Antoni o Sants-Les Corts se dan tiempos de en torno a dos meses, mientras que en Diagonal Mar este plazo asciende a tres meses y en Vallvidrera, el triángulo Urquinaona-Arc de Triomf-Gran Vía o la zona sur del Paseo de Gracia se registran más de cuatro meses y medio."Existe cierta correlación positiva entre el tiempo necesario y el valor de euros por mes, así como con el precio independiente de la superficie (euros/m2/mes)", según el estudio. "Así, a grandes rasgos, las zonas con mayor superficie media de la vivienda y con un precio de alquiler más elevado tardan más en encontrar inquilinos que barrios más accesibles con superficie más reducida". "La demanda es, en cualquier caso, intensa en toda la ciudad, y la desviación media entre los distintos micro-mercados (nivel de código postal) respecto al tiempo necesario apenas alcanzaría las dos semanas", informa.

En lo que respecta a Madrid, el periodo medio de comercialización quedaría ligeramente por debajo de tres meses. Tal como ocurre en Barcelona, los menores tiempos se registran en barrios periféricos de precio accesible, tales como la Villa de Vallecas o zonas del sur exteriores a la M-30 (Puerta del Ángel, Usera, Vista Alegre, etc.), mientras que en las áreas más exclusivas como el cuadrante sur del Barrio de Salamanca, Cortes-Jerónimos o el eje del Paseo de la Castellana el periodo de comercialización varía entre los tres y los cuatro meses. "No obstante, a diferencia del caso de Barcelona, no existe una relación significativa para el conjunto de códigos postales analizados entre el tiempo de alquiler y el precio del metro cuadrado al mes, en tanto que sí la hay entre dicho tiempo de alquiler y la superficie media de cada zona: a menor tamaño de viviendas, mayor facilidad de alquiler, y viceversa".

Una situación similar sucede en la capital de Vizcaya, Bilbao  con unos 3,3 meses de media y, en mayor medida Mallorca, con un tiempo similar al de Bilbao, Palma de Mallorca; y en Costa Blanca, Alicante (3,6 meses): zonas céntricas y de más elevada renta por metro cuadrado registran mayores tiempos de comercialización, mientras que ubicaciones periféricas y de precio más accesible lo ven acortado.

En cambio, en Sevilla (tiempo medio algo superior a cuatro meses) puede apreciarse una relación inversa entre ambas variables, cerrándose en el centro de la ciudad (mayor precio por metro cuadrado y mes) los alquileres con mayor celeridad, en comparación con barrios periféricos (con excepciones como Sevilla Este, con oferta reducida y buen ritmo de contratación).

En Valencia (3,2 meses) son los barrios más cercanos a la Universitat Politècnica (Torrefiel y especialmente Benimaclet) los que menor tiempo requieren para alquilar una vivienda, frente a zonas más céntricas y caras y también frente a áreas bastante alejadas del casco urbano (Poblados del Norte y del Sur). Mientras, en La Coruña (3,5 meses de media), la distribución de los distintos códigos postales de la ciudad respecto al tiempo de comercialización es bastante homogénea.

Según VBare, "se desprende de los datos que el mercado de alquiler goza de gran dinamismo en las principales ciudades españolas, con rapidez en la absorción de la oferta. Si bien, existen diferencias entre zonas de una misma población y entre las distintas ciudades en función de la estructura y naturaleza de sus respectivos mercados".

Fuente: elmundo.es

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El precio medio de las viviendas en alquiler en España quedó sin variación durante el pasado mes de junio (0,0%) en tasa interanual, tras registrar un descenso del -0,1% en el mes anterior, según el Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). De esta manera, la evolución de los precios quedan por primera vez congelados, tras haber encadenado 38 meses de descensos consecutivos.

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Además, la caída es inferior en ocho décimas a la del IPC general (-0,8%) y en el acumulado de los seis primeros meses del año muestra un repunte del 0,1%. En cuanto a su evolución mensual, el precio del arrendamiento de viviendas se mantuvo estable.

Por comunidades autónomas, las mayores subidas del precio de los alquileres se registraron en Andalucía, Baleares, Comunidad Valenciana, Galicia y Navarra, que compartieron un avance del 0,3%. Le siguieron Cataluña y Murcia, en sendos casos con un repunte de los precios del 0,2% y Cantabria (0,1%).

Mientras, los descensos más pronunciados se registraron en La Rioja (-1,7%), País Vasco (-0,7%), Castilla-La Mancha (-0,6%), Extremadura (-0,5%), Madrid (-0,4%), Asturias (-0,3%), Castilla y León y Aragón (en sendos casos con el -0,2%) y Canarias (-0,1%).

El inquilino tipo: varón de 32 años, casado y con contrato indefinido

Varón de unos 32 años, nacionalidad española, casado, con un contrato indefinido y que gana 1.185 al mes. Ésta es la foto tipo del arrendatario de viviendas en España, según el estudio demoscópico elaborado por Alquiler Seguro en el marco del informe V Perfil del Inquilino en España en grandes núcleos urbanos (junio-julio 2016). El detallado estudio desarrollado por Alquiler Seguro, muestra datos estructurales de los arrendatarios, con información de carácter sociológico y económico, analizando hábitos y comportamientos en el mercado del alquiler.

Exactamente, el 55,23% de los inquilinos responde a sexo masculino, el 74,85% es español, el 38,54% está casado, el 40,98% tiene entre 26 y 35 años, el 33,98% tiene un salario medio de 10.001 a 20.000 euros y el 36,65% destina entre el 30% y el 40% de su sueldo a pagar las rentas (ratio de endeudamiento).

Entre los datos más relevantes que arroja el informe cabe destacar que el número de inquilinos por contrato se sitúa en un valor modal de 2,5 y un 26,1% de los encuestados tiene un contrato indefinido, trabajando la mayoría en el sector servicios, como administrativos y con una antigüedad laboral de 2,6 años.

Por otra parte, uno de los factores más importantes para la selección de vivienda es la cercanía al puesto de trabajo. Además, los modelos de comportamiento reflejan que el inquilino necesita 20 días para encontrar piso, lo hace a través de internet, donde dedica poco menos de una hora semanal a la búsqueda. En este sentido, al hacer una selección previa por internet, el arrendatario tipo visita 3,4 inmuebles hasta decidirse a alquilar y el tiempo medio de estancia en el mismo inmueble es de poco menos de dos años.

"El alquiler se afianza como una buena opción para familias estables y solventes que no quieren hipotecarse y que ven la vivienda como otro bien de consumo por el que pagar para disfrutar en una temporalidad determinada", se remarca desde Alquiler Seguro. "La flexibilidad, la movilidad geográfica y la simplicidad de los trámites hacen del alquiler el modo residencial que mejor se adapta a las necesidades de la denominada "generación no credit".

Esta generación "No Credit" se identifica socialmente porque se aleja de la compra, sobre todo de aquella que marcó a sus padres con cuotas y créditos a 40 años. El jóven "No credit" vive de alquiler y gracias a ello puede adaptar su futuro, cambiante e indeterminado.

Así, según Alquiler Seguro, un 47% de personas se ven viviendo en alquiler en 10 años. "Desde esta visión cultural y de hábitos de consumo, esta nueva generación ve la vivienda como otros bienes de mercado, como la música, el ocio o los viajes donde se paga por uso y tienen una temporalidad a la que uno se puede suscribir o darse de baja, donde sólo necesitas un usuario y contraseña", alejándose cada vez más del pago en propiedad que significa plazos, créditos y en el fondo ataduras.

Fuente: elmundo.es

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El precio de los alquileres mantuvo su tendencia en mayo al descender un 0,1%, lo mismo que en el mes de abril. Así, las rentas de alquiler siguen descendiendo casi un punto menos que el IPC general, que se situó en una tasa negativa del 1% en el mismo mes. De esta forma, el precio de los pisos y casas en alquiler acumula 38 meses consecutivos de descensos, al registrar caídas desde abril de 2013, según los datos del Índice de Precios de Consumo (IPC) publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

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El precio del alquiler de vivienda no registró variación alguna a nivel mensual y presenta un repunte de una décima en los primeros cinco meses del año.

Respecto a su distribución geográfica por comunidades autónomas, los principales descensos se localizaron en La Rioja (-1,9%), País Vasco (-0,6%), Castilla-La Mancha (-0,5%), Extremadura (-0,5%), Madrid (-0,5%), Castilla y León (-0,3%) y Asturias (-0,3%). También bajó el precio del alquiler de vivienda en Aragón (-0,2%) y Ceuta (-0,2%), así como Canarias, región en la que se registró el mismo retroceso que la media nacional (-0,1%) en mayo.

Por su parte, el precio de los alquileres subió en Galicia (+0,4%), Baleares (+0,3%), Navarra (+0,3%), Murcia (+0,2%), Andalucía (+0,2%) y Cataluña (+0,2%), al tiempo que se incrementó en Melilla (+0,2%) y se mantuvo sin variación en Cantabria y la Comunidad Valenciana.

Finalmente, en relación a los gastos de conservación de la vivienda, los precios subieron un 0,4% interanual, si bien no presentó variación a nivel mensual. El precio de otros servicios relacionados con la vivienda se elevó un 0,4% respecto a mayo de 2015 y se encareció una décima respecto al mes anterior.

El alquiler como inversión creció un 40% durante 2015

La compra de vivienda destinada a inversión han crecido un 40% en el último año debido a que la firma de hipotecas de viviendas, aprovechando el euríbor en negativo y su cada vez mayor accesibilidad por parte de la banca, ha disparado su concesión, así como la intención de los propietarios de rentabilizar esta inversión con su arrendamiento, según Alquiler Protegido. La compañía pone como ejemplo de este auge pisos antiguos de entre 60 y 75 metros cuadrados con tres habitaciones en ciudades medianas y pequeñas que se pueden adquirir a partir de 35.000 euros hasta los 45.000 en zonas estratégicas cercanas a universidades.

Además, el perfil del inquilino objetivo está cambiando, acercándose más a personas divorciadas con necesidades de pisos más pequeños para una persona sin hijos o bien a parejas jóvenes que desean tener una primera vivienda, según un informe de Alquiler Protegido.

Asimismo, el perfil del jubilado también adquiere un especial interés por parte de los propietarios en este tipo de alquiler, ya que disponen de unos ingresos garantizados e indefinidos y necesitan espacios más pequeños y accesibles como pareja o de manera individual. "Muchos de estos últimos venden sus propiedades con el fin de quitarse sus préstamos hipotecarios y vivir una jubilación tranquila en una casa de alquiler".

La compañía hace especial hincapié en los cambios dentro del mercado de alquiler porque los propietarios buscan la garantía de que todos los problemas que se deriven de los contratos de arrendamiento queden resueltos "con la menor de las preocupaciones". Por ello, asegura que "se buscan empresas que garanticen el alquiler, su pago, defiendan al propietario de sus derechos frente al inquilino y puedan tener la tranquilidad que se merecen por el hecho de ser propietarios".

Fuente: elmundo.es

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La crisis ha beneficiado el alquiler de viviendas frente a la compra y actualmente crece de forma progresiva gozando de un status impensable hace algunos años. La mayoría de expertos, prevén que el alquiler de pisos y casas continuará en auge en los próximos años, considerándolo incluso como un factor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que en España la compra ha sido culturalmente la tendencia. No obstante, el temor a los impagos de la mensualidades del alquiler, la picaresca de los gastos, la temporalidad... hace que muchos propietarios traten de curarse en salud, estipulando cláusulas en sus contratos que esconden la intención de sacar provecho del desconocimiento de la parte arrendataria. Lo cierto es que todas aquellas cláusulas que se incluyan en los contratos de alquiler, no previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que perjudiquen al inquilino, serán anuladas por los tribunales con toda seguridad.

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Para aclarar las dudas sobre la legitimidad de las cláusulas sospechosas de abuso más frecuentes, Daniel Loscertales, abogado experto en materia de arrendamientos, explica las claves de estos contratos y determina la legitimidad de la presencia de estos polémicos puntos. Loscertales comienza su explicación recordando que "en el mercado existe una oferta amplia de viviendas en alquiler, por lo que el arrendatario tiene mucho donde elegir y debe descartar aquellos contratos sospechosos de incluir términos abusivos".

1.- Falsos arrendamientos de temporada. Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda. Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.

2.- Negativa a la prórroga legal. La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- Obligado cumplimiento del primer año. Tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.

4.- Pago por adelantado de más de un mes de renta. De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

5.- Traslado del deber de conservación de la vivienda. La obligación de pagar los gastos derivados de las reparaciones que requiera el inmueble también suele ser objeto de confrontación entre arrendadores y arrendatarios. "Serán de cuenta del inquilino todos aquellos gastos ocasionados como consecuencia de las reparaciones que se haya de efectuar en el inmueble arrendado, incluso las que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda", reza una cláusula claramente abusiva. Pues el arreglo necesario para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, según consta en el artículo 21 de la LAU, corresponde al casero. Por lo tanto, exigir al inquilino el pago de estos gastos "no tendría ningún valor" por exceder de la legislación. "Del mismo modo, incrementar el interés legal del dinero en 10 puntos porcentuales al cobrar intereses por el retraso en el pago de la renta es un abuso por parte del casero y será invalidado por los tribunales".

6.- Gastos judiciales. Es habitual que algunos documentos otorguen la obligación legal de afrontar el desembolso de las costas judiciales al arrendatario, pero este apartado carece de validez. "Los gastos judiciales derivados del contrato serán de cuenta y cargo del arrendatario", detalla uno de los contratos facilitados por un inquilino a este suplemento. "No tiene validez", asevera Loscertales. "Las costas las impone el juez conforme a la ley de enjuiciamiento civil y los interesados no pueden pactar nada al respecto". Ante este panorama, para evitar éste y otros conflictos, es recomendable ceder a empresas especializadas la gestión del alquiler. Éstas estudian la viabilidad y solvencia del candidato y aseguran que la redacción del contrato se ciña a la ley.

7.- Acceso a la vivienda por el arrendador. También es frecuente el hecho de que el dueño de la casa se reserve la opción de poder acceder al inmueble cuando lo requiera y, para ello, lo deje escrito expresamente en forma de cláusula. Así, excusándose en la opción de mostrar la propiedad a posibles interesados en su compra, esta disposición permitiría la entrada al casero en cualquier momento. Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Si hay negativa del arrendatario, aunque conste un pacto en el documento firmado, la ley contempla la inviolabilidad del domicilio, por lo que la entrada sólo podría autorizarla un juez.

Fuente: cincodias.com

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piso-alquiler-lleidaUn mes más, el precio de las casas y pisos en alquiler descendió un 0,5% de media en el mes de junio, en línea con el mes anterior, frente a la tasa positiva del 0,1% del Índice General de Precios (IPC). De esta forma, el precio de las viviendas en alquiler acumula ya más de dos años consecutivos de descensos, según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Repecto a la evolución mensual, los precios de los alquileres permanecieron invariables, situándose el acumulado de los cinco primeros meses del año en un descenso medio del 0,2%.

Por comunidades autónomas, el precio de los alquileres baja en todas las regiones salvo en Cataluña y en Baleares, donde en tasa anual crecen un 0,3% y un 0,1%, respectivamente. En Ceuta permaneció invariable y en Melilla repuntó un 0,9%.

Los principales descensos se localizaron en Murcia (-1,5%), La Rioja (-1,4%), Madrid (-1,1%), Navarra (-1%), Comunidad Valenciana (-1%), Castilla-La Mancha (-0,9%), Andalucía (-0,7%), Cantabria (-0,8%), País Vasco (-0,6%) y Castilla y León (-0,6%).

Por debajo del promedio nacional, completaron la lista Aragón (-0,4%), Asturias (-0,3%), Canarias (-0,2%), Galicia (-0,2%) y Extremadura (-0,10%).

Finalmente, en el capítulo de gastos de conservación de la vivienda, los precios subieron un 0,4% interanual, tres décimas más que el índice general, y se mantuvieron estables respecto al mes anterior.

Fuente: europapress.es

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alquilertecnitasa1La zona y la ubicación también determina el precio de la vivienda en alquiler en España. Esta máxima inmobiliaria queda clara en el informe sobre el mercado del alquiler "Máximos y Mínimos 2014" realizado por la tasadora Tecnitasa donde, al igual que ocurre con la compraventa, refleja que el precio del alquiler más caro se paga en la calle Serrano, en Madrid, a 5.760 euros al mes, mientras que el más barato se encuentra en la zona del Estadio, en Castellón, por 119 euros al mes.

Según los datos recogidos por Tecnitasa, el metro cuadrado más caro para alquilar se sitúa en Madrid, Barcelona y Pamplona, donde se superan los 25 €/m2 al mes. Le siguen Santander, Marbella y Cádiz, donde los alquileres cotizan a más de 17 €/m2 al mes. Por el contrario, los precios del alquileres más baratos se localizan en Castellón, Elche, Huelva, Almería, Granada o Torrent en el área metropolitana de Valencia, donde alquilar cuesta menos de 2 euros al mes.

Entre las conclusiones que refleja el informe, destaca que la cotización de las casas y pisos en alquiler continúa a la baja. Este ajuste de precios se aprecia de manera más significativa en las zonas más caras, mientras que en las más económicas muestran ligeras subidas en algunas ciudades.

De este modo, las caídas se notan especialmente en las zonas de precios máximos de distintas localidades. En este caso encontramos a Badajoz con una caída del -19,2%, en el País Vasco la localidad de Vitoria con un descenso del -17,6% o en Burgos con una bajada en los precios del 17,1%. En cuanto a los precios mínimos, caen de manera significativa en Santiago de Compostela (-16,7%) y Huelva (-20,4%). En el otro extremo, las subidas destacadas en los precios mínimos de ciudades como Ávila (13,8%), Madrid (5,2%) o Jaén (0,6%). Los precios máximos suben en Ciudad Real (5,2%) y Móstoles (4,8%).

Por el nivel de renta,  las diferencias entre los precios de una zona emblemática de una gran ciudad y barrios baratos de otras ciudades son más que sustanciales. Mientras que alquilar en las mejores zonas de Madrid, Barcelona, Pamplona, La Coruña, San Sebastián o Bilbao se sitúa por encima de los 2.000 euros al mes, los precios que reflejan los barrios más económicos de Alicante, Elche, Almería, Castellón, Granada, Huelva o Torrent se encuentran por debajo de los 200 euros al mes para vivir de alquiler.

Según Fernando García Marcos, director técnico de Tecnitasa "se observa una tendencia a la estabilización en los precios del alquiler, aunque los descensos continúan dominando, estos son menos pronunciados que en otros años y se producen en las zonas más caras".

Las calles más caras y las más baratas

La calle más cara de toda España sigue siendo Serrano, en Madrid, cuyo precio permanece estable. El metro cuadrado en esta acomodada vía está en 32 euros por mes, con un coste medio de 5.760 por una vivienda de 180 metros cuadrados. La segunda posición la ocupa el Paseo de Gracia de Barcelona, donde el metro cuadrado se sitúa en 29 euros al mes (4.350 euros por una vivienda de 150 metros cuadrados).

En el lado opuesto, las viviendas más baratas se sitúan la zona del Estadio de Castellón de la Plana, donde una vivienda puede costar 119 euros por mes (1,70 euros/metro cuadrado). Le sigue el Barrio Carrús, en Elche (Alicante), donde el metro cuadrado al mes cuesta 1,80 euros y el barrio Juan XXIII en Alicante, donde cotiza a dos euros.

Fuente: elmundo.es

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