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revisión y actualización del precio de la vivienda en alquiler

En paralelo al debate sobre si hay o no burbuja inmobiliaria en los precios de la vivienda en alquiler en algunas ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, hoy repasamos los índices de actualización de precios más utilizados en algunos alquileres, que están sujetos a una revisión y actualización de la cantidad a pagar mensualmente. Por ley, cuando se cumple un año de contrato, se producirá la primera revisión si así se ha acordado. Esta revisión se repetirá cada año, ya que estos índices suelen variar. La regla general aplicable a todos los contratos de alquiler es la primacía del pacto entre el propietario e inquilino, que tienen libertad para acordar el índice por el que van a revisar el precio anual del alquiler. En caso de no existir este acuerdo, ya sea por olvido o por no querer aplicar ninguno inicialmente, la ley prevé unos modelos diferentes de actualización de los precios (IPC o IGC) en la vivienda en alquiler, dependiendo de cuándo se celebró el contrato.

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Devolución de la fianza en el alquiler

Con el mercado y los precios de la vivienda en alquiler en plena ebullición, los choques entre casero e inquilino van en aumento. Uno de los principales conflictos gira en torno a la devolución de la fianza. Y es que algunos arrendadores después que los inquilinos dejan la vivienda tal y como se la habían entregado, alegan motivos de todo tipo para quedársela (íntegra o una parte): desde un "el piso está muy sucio", pasando por un he cambiado el suelo del piso, he tenido que pintarlo, alguna reparación de algún electrodoméstico, hasta cuestiones tan peregrinas como contratar a una persona para limpiarlo y sustituir las bombillas. ¿Tienen los propietarios derecho a retener parte o la totalidad de la fianza? ¿Para qué sirve ese dinero? ¿Qué dice la ley? Hay muchas dudas al respecto, según los expertos, "lo primero que le viene a la cabeza a un inquilino cuando va a dejar el piso es cómo recuperar su fianza". Ante esta situación, los inquilinos que han cumplido sus obligaciones con su vivienda en alquiler se sienten indefensos. Os dejamos  algunos conceptos importantes sobre la fianza en los alquileres, así como las claves para saber cómo y cuándo se debe reclamar.

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El número de lanzamientos (desahucios) practicados en el segundo trimestre de 2016 experimentó un descenso del 1,9% respecto al mismo periodo del año anterior, al pasar de 18.739 a 18.391, según el informe “Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales” que la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial. La cifra de desahucios practicados ha tenido reducciones superiores al 10% en Castilla La Mancha, Madrid, Navarra y La Rioja. Los lanzamientos afectan a distintos tipos de inmuebles, no solo a viviendas y, en el caso de éstas, no solo a vivienda habitual. Las ejecuciones hipotecarias bajan un 17,4%.

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El 53,9% de los desahucios (9.909) fueron realizados sobre alquileres, consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que 7.741 (el 42,1%) se derivó de ejecuciones hipotecarias y los 741 restantes obedecieron a otras causas. Los lanzamientos por impago del alquiler experimentaron un incremento del 0,5%, mientras que los derivados de ejecuciones hipotecarias bajaron el 4,7%.

Cataluña con 4.145 desahucios (el 22,5% del total nacional) fue la Comunidad Autónoma en la que se practicaron más lanzamientos en el segundo trimestre del año, seguida por Andalucía, con 3.007, y la Comunidad Valenciana, con 2.901. Estos tres territorios sumaron más de la mitad (el 54,7%) de todos los lanzamientos practicados en España en ese periodo.

Atendiendo solo a los lanzamientos consecuencia de alquileres (derivados de la LAU), la clasificación la encabeza también Cataluña, con 2.636; seguida por Madrid, con 1.285; Andalucía, con 1.269; y la Comunidad Valenciana, con 1.239. En cuanto a los resultantes de ejecuciones hipotecarias, Andalucía está a la cabeza, con 1.611, seguida por la Comunidad Valenciana, con 1.589; y Cataluña, con 1.306.

El informe incluye también el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes de notificaciones y embargos, aunque con la advertencia de que este servicio no existe en todos los partidos judiciales, por lo que el dato permite medir la evolución, pero no indica los valores absolutos. Además, el hecho de que un lanzamiento sea solicitado al servicio común no supone que éste lo haya ejecutado. Con estas premisas, los datos disponibles reflejan que el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes en el segundo trimestre de 2016 fue de 19.461, un 5,9% más que en el mismo periodo del año anterior. De ellos, 11.843 terminaron con cumplimiento positivo, lo que representa un descenso interanual del 0,9%.

Las ejecuciones hipotecarias bajan un 17,4%

El número de ejecuciones hipotecarias (proceso previo al desahucio) iniciadas en el segundo trimestre de 2016 fue de 14.380, lo que representa un descenso del 17,4% respecto a las 17.414 presentadas en el mismo trimestre de 2015.

El descenso en las ejecuciones hipotecarias presentadas se produjo en todas las Comunidades Autónomas excepto en Asturias, Cataluña, el País Vasco y La Rioja.

Por territorios, las ejecuciones hipotecarias presentadas en Andalucía con 3.491 (24,3% del total nacional), Cataluña con 3.046 (21,2%) y la Comunidad Valenciana con 2.056 (14,3%), representan más del 60% de las iniciadas en toda España.

Fuente: Consejo General del Poder Judicial

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Los desahucios han caído un 11,6% en el primer trimestre de este año, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). De este modo, entre enero y marzo se han registrado 16.688 lanzamientos en todo tipo de inmuebles. De esta cantidad, casi 9.100 (el 54,4%), llegaron a consecuencia de no pagar el alquiler y, por tanto, se deben a la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En la estadística del Poder Judicial destaca que los lanzamientos durante el primer trimestre descendieron en 17 comunidades autónomas, especialmente en Cantabria, País Vasco y Madrid, donde el descenso superó el 20%. Las ejecuciones hipotecarias también caen un 29,8%, descenso similar a la reciente estadística del INE (-31,2%).

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Los desahucios procedentes de ejecuciones hipotecarias ascendieron a 6.700 y los 636 restantes se deben a otras causas. El organismo ha detallado que los lanzamientos afectaron a distintos tipos de inmuebles, no solo viviendas y, en el caso de éstas, no solo a viviendas habituales. Los lanzamientos por impago del alquiler experimentaron una disminución interanual del 8,4%, mientras que los derivados de ejecuciones hipotecarias bajaron un 14,8%.

Por regiones, Cataluña, con 3.704 desahucios, aglutina el 22,2% del total nacional y fue la comunidad en la que se practicaron más procedimientos en el primer trimestre de 2016, por delante de la Comunidad Valenciana (2.658) y Andalucía (2.554). Estos territorios sumaron más de la mitad (53,5%) de todos los lanzamientos practicados en España en este periodo.

Atendiendo solo a los lanzamientos que fueron consecuencia de procedimientos de la LAU (alquileres), la clasificación la encabeza también Cataluña (2.449), seguida de Madrid (1.226), Andalucía (1.119) y la Comunidad Valenciana (1.100).

Por otro lado, las ejecuciones hipotecarias iniciadas hasta marzo de 2016 fueron 14.175, un 29,8% menos que un año antes. Se trata de la cifra más baja de las registradas en un trimestre desde el tercero de 2008.

Este descenso se produjo en todas las comunidades autónomas, excepto en el País Vasco, donde subieron un 14,8%, hasta las 202. Por regiones, algo más de una de cada cuatro ejecuciones hipotecarias se inició en Andalucía (3.826), seguida de Cataluña (3.079) y Comunidad Valenciana (1.845).

La morosidad hipotecaria para comprar vivienda baja al 4,78%

La morosidad hipotecaria de los hogares para comprar vivienda se situó en el primer trimestre del 2016 en el 4,78%, por debajo del 5,82% del mismo periodo del año 2015, según datos publicados por el Banco de España.

En total, los préstamos a los hogares para la adquisición de vivienda se situaron en 526.382 millones de euros a finales de marzo de 2016, lo que supone 25.728 millones menos que un año antes. Del total de los préstamos para vivienda, 25.141 millones de euros eran dudosos, frente a los 25.541 millones del tercer mes de 2015. Con respecto al cuarto trimestre de 2015, la morosidad se ha modera ligeramente, pues entonces la tasa era del 4,8%.

Así, el crédito para la adquisición de vivienda arranca 2016 a la baja, después de acumular en 2015 cinco años consecutivos de moderación. Desde 2010, último año en que se registró un incremento del crédito, la cuantía de los préstamos para comprar una casa ha bajado un 16%, al pasar de 632.449 a los 531.256 millones del cierre de 2015.

Por otro lado, la morosidad de las empresas que desarrollan actividades inmobiliarias también se moderó hasta el 27,63% del crédito en el primer trimestre del año, frente al 34,75% en que se situaba en el mismo periodo del año 2015.

El crédito a las empresas inmobiliarias se situó en 128.871 millones de euros a marzo de 2016, de los que 35.617 millones eran dudosos. Así, el saldo del crédito de las inmobiliarias ha bajado en un año un 12,1%. Por su parte, la cuantía dudosa se redujo un 30,1%, desde 50.948 a 35.617 millones. Si a estas magnitudes se suma el crédito moroso de los constructores, que se sitúa en 12.399 millones de euros, con una caída del 19,8%, el resultado arroja un montante de 48.016 millones de euros, un 4,8% menos que en el trimestre anterior.

Fuentes: Consejo General del Poder Judicial y elmundo.es

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La crisis ha beneficiado el alquiler de viviendas frente a la compra y actualmente crece de forma progresiva gozando de un status impensable hace algunos años. La mayoría de expertos, prevén que el alquiler de pisos y casas continuará en auge en los próximos años, considerándolo incluso como un factor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que en España la compra ha sido culturalmente la tendencia. No obstante, el temor a los impagos de la mensualidades del alquiler, la picaresca de los gastos, la temporalidad... hace que muchos propietarios traten de curarse en salud, estipulando cláusulas en sus contratos que esconden la intención de sacar provecho del desconocimiento de la parte arrendataria. Lo cierto es que todas aquellas cláusulas que se incluyan en los contratos de alquiler, no previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que perjudiquen al inquilino, serán anuladas por los tribunales con toda seguridad.

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Para aclarar las dudas sobre la legitimidad de las cláusulas sospechosas de abuso más frecuentes, Daniel Loscertales, abogado experto en materia de arrendamientos, explica las claves de estos contratos y determina la legitimidad de la presencia de estos polémicos puntos. Loscertales comienza su explicación recordando que "en el mercado existe una oferta amplia de viviendas en alquiler, por lo que el arrendatario tiene mucho donde elegir y debe descartar aquellos contratos sospechosos de incluir términos abusivos".

1.- Falsos arrendamientos de temporada. Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda. Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.

2.- Negativa a la prórroga legal. La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- Obligado cumplimiento del primer año. Tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.

4.- Pago por adelantado de más de un mes de renta. De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

5.- Traslado del deber de conservación de la vivienda. La obligación de pagar los gastos derivados de las reparaciones que requiera el inmueble también suele ser objeto de confrontación entre arrendadores y arrendatarios. "Serán de cuenta del inquilino todos aquellos gastos ocasionados como consecuencia de las reparaciones que se haya de efectuar en el inmueble arrendado, incluso las que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda", reza una cláusula claramente abusiva. Pues el arreglo necesario para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, según consta en el artículo 21 de la LAU, corresponde al casero. Por lo tanto, exigir al inquilino el pago de estos gastos "no tendría ningún valor" por exceder de la legislación. "Del mismo modo, incrementar el interés legal del dinero en 10 puntos porcentuales al cobrar intereses por el retraso en el pago de la renta es un abuso por parte del casero y será invalidado por los tribunales".

6.- Gastos judiciales. Es habitual que algunos documentos otorguen la obligación legal de afrontar el desembolso de las costas judiciales al arrendatario, pero este apartado carece de validez. "Los gastos judiciales derivados del contrato serán de cuenta y cargo del arrendatario", detalla uno de los contratos facilitados por un inquilino a este suplemento. "No tiene validez", asevera Loscertales. "Las costas las impone el juez conforme a la ley de enjuiciamiento civil y los interesados no pueden pactar nada al respecto". Ante este panorama, para evitar éste y otros conflictos, es recomendable ceder a empresas especializadas la gestión del alquiler. Éstas estudian la viabilidad y solvencia del candidato y aseguran que la redacción del contrato se ciña a la ley.

7.- Acceso a la vivienda por el arrendador. También es frecuente el hecho de que el dueño de la casa se reserve la opción de poder acceder al inmueble cuando lo requiera y, para ello, lo deje escrito expresamente en forma de cláusula. Así, excusándose en la opción de mostrar la propiedad a posibles interesados en su compra, esta disposición permitiría la entrada al casero en cualquier momento. Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Si hay negativa del arrendatario, aunque conste un pacto en el documento firmado, la ley contempla la inviolabilidad del domicilio, por lo que la entrada sólo podría autorizarla un juez.

Fuente: cincodias.com

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