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De acuerdo con las últimas estadísticas los desahucios y las ejecuciones hipotecarias están bajando. Así, parece que la recuperación económica da un respiro a los afectados, continuando la tendencia a la baja iniciada el pasado año 2015. En todo caso, el problema es grave, tanto por la situación desesperada de las familias que quedan en una situación vulnerable, como en la magnitud económica y social real que supone sumar todas las ejecuciones hipotecarias producidas durante la crisis y los procesos que acaban en la pérdida de la casa sin necesidad de ejecución, por acuerdos voluntarios o negociaciones que acaban en daciones en pago amistosas. Es un proceso complejo que lleva a muchas familias a una situación límite. Sin embargo, hay formas para evitarlo en el caso de tener problemas para pagar la hipoteca.

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Respecto a las ejecuciones hipotecarias, el INE, que solo refleja los datos desde 2014, mostró la mayor caída de su serie histórica con una caída del 31,2% en primer trimestre del 2016. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), por otro lado, ofrece una serie temporal más larga. Su último informe estadístico, muestra un descenso en los desahucios del 11,6% en el primer trimestre, mientras las ejecuciones hipotecarias iniciadas hasta marzo de 2016 fueron 14.175, un 29,8% menos que un año antes. Se trata de la cifra más baja de las registradas en un trimestre desde el tercero de 2008.

Estos datos señalan el problema grave de las familias que se hipotecan y acaban sin poder pagar la deuda. ¿Se puede hacer algo si tengo problemas para pagar la hipoteca? Aquí algunos consejos para intentar no perder la vivienda y el bienestar familiar o, al menos, minimizar los daños.

Prevenir

La mejor forma de no tener problemas hipotecarios es no crearlos innecesariamente. Los notarios, aconsejan antes de solicitar una hipoteca, comparar ofertas de diferentes entidades bancarias y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato. Además recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35 por ciento de los ingresos de los solicitantes del préstamo, porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir.

Comprar una casa pidiendo dinero al banco es pactar un acuerdo con un socio muy exigente y con la ley escorada en su beneficio. Así, los bancos y entidades financieras tienen en sus manos un procedimiento de ejecución hipotecaria que, si bien ha experimentado algunas mejoras, castiga con dureza a quien no paga la deuda, asumiendo esta los intereses de demora y los costes del procedimiento judicial. Además, de ser la vivienda habitual comprada mediante el préstamo hipotecario, el banco se puede adjudicar el bien inmueble por el 70% del valor de tasación.

Demasiadas familias han confiado en que el banco les concediera el préstamo de forma responsable y han perdido su hogar. Si bien hay una normativa que obliga a las entidades a conceder préstamos de forma responsable, el castigo al incumplimiento es bastante liviano a través de sanciones administrativas, pero su actuación no tiene impacto en la validez y eficacia del contrato celebrado con el consumidor: si le han concedido un préstamo que no podía ya pagar en el momento de la concesión, el contrato no deviene ineficaz y el acreedor no pierde ningún derecho.

José María Jiménez, abogado especialista en regulación financiera y experto independiente de iAhorro.com, considera que la primera medida para prevenir el impago pasa por analizar que la cuota de amortización mensual no sea tan ajustada que, ante el aumento de la misma o la reducción sustancial de los ingresos periódicos, ponga al deudor en una situación de tensión financiera. Para este cálculo hay que tomar un Euríbor, sumarle el diferencial y calcular la cuota resultante, con herramientas como el simulador del Banco de España. Si no podemos hacer frente a la cuota resultante, mejor no seguir adelante. Por otro lado, es muy desaconsejable contratar un préstamo hipotecario sin ahorros. No solo porque los bancos no conceden de forma habitual hipotecas al 100%, sino porque hay que tener un colchón en el banco, por si tenemos que utilizar los ahorros para pagar la hipoteca durante un tiempo.

En relación con la prevención está la información hipotecaria básica. Es una imprudencia temeraria pedir una hipoteca sin saber qué la dación en pago es la excepción, no la regla, o qué los avalistas responden con todo su patrimonio aunque no lo hipotequen. El Banco de España pone a disposición del cliente una Guía de acceso al préstamo hipotecario. Además, en muchos ayuntamientos y mediante asociaciones de consumidores o despachos de abogados especializados también se puede obtener información personalizada.

Como consejo básico, hay que ejercer el derecho a revisar el borrador tres días antes de la firma ante notario y, de tener dudas, acudir a la consulta de un abogado para que las explique detenidamente. Unos honorarios de 100 euros pueden ahorrarnos cientos de miles euros en pérdidas.

Negocia con el banco

Si prevemos problemas de pago o los problemas llegan sin previo aviso, nunca hay ocultar la situación a los nuestros ni intentar ganar tiempo "a ver qué pasa". Hay que reaccionar: solucionar el problema o minimizar las pérdidas. No nos culpabilicemos, cualquiera puede tener dificultades para pagar la hipoteca. Según la abogada Cristina Borrallo, el cliente debe de tener muy presente que la entidad financiera, a partir de la tercera cuota impagada, está legitimada para interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que es importante que se intente poner al día al menos a esas tres cuotas.

También es importante que el cliente haga todos los esfuerzos de gestión y negociación con la entidad antes de que se comience el procedimiento ejecutivo, pues una vez iniciado la capacidad de negociación disminuye. Además, para salir de dicho procedimiento, en el mejor de los casos (cuando sea su vivienda habitual) se podrá pagar lo debido hasta la fecha, pero también habrá que abonar las costas procesales de la entidad ejecutante (las costas de abogado y procurador de la entidad bancaria), por lo que la deuda aumenta.

Debido a que el procedimiento es ejecutivo y rápido, es importante que el abogado que gestiona la ejecución hipotecaria sea capaz también de intentar negociar de forma paralela una refinanciación de la deuda con la entidad y sacar al cliente de esa situación con una operación de viabilidad. En los casos que el cliente se pueda adherir a los umbrales fijados en el Código de Buenas Prácticas, recientemente modificado por la Ley 25/2015, de 28 de julio, la operación podrá ser plenamente viable. En los casos (que no son pocos) en que las medidas del Código no sean aplicables, la facultad de negociación del abogado será menor. Siempre que sea posible, un abogado debe asesorarnos y negociar con el banco. Por desgracia, es habitual que las entidades no hagan mucho caso a los clientes, pero sí a los abogados que los representan.

Ocho formas de evitar el embargo

  1. Negociar una carencia de capital. Sirve para pagar únicamente la parte de intereses de la cuota, sin amortizar nada de capital. Debemos explicar bien al banco que si no nos la conceden, seremos incapaces de pagar la cuota. Así, en una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 1% en la que estamos pagando una cuota de 493 euros, la carencia haría que pagáramos solo 144 euros al mes, durante 2 o 3 años, mientras nos recuperamos económicamente. Si conseguimos una carencia pagaríamos únicamente los intereses de la hipoteca, sin amortizar parte del capital. De esta forma, podríamos reducir la cuota mensual de la hipoteca hasta la mitad. En algunos casos, podría ser posible aplazar también el pago de los intereses, con lo que no pagaríamos nada de cuota. Si lo negociamos bien, el periodo de carencia podría durar años.
  2. Alargar el plazo. Pasar de 20 a 30 años en una hipoteca media de 150.000 euros a euríbor + 1%, hará que nuestra cuota pase de 720 euros a 493 euros. Lo mejor: una significativa rebaja que nos dará aire en el mes a mes. Lo peor: 10 años más (o los que acordemos) de hipoteca que subirán el total de intereses que acabaremos pagando al banco.
  3. Negociar una rebaja del interés. Se puede intentar por dos vías. La primera, proponiendo al banco suscribir algún producto como un seguro, un plan de pensiones en la entidad o domiciliar algunos recibos más. La segunda vía es conseguir una oferta de otro banco que nos ofrezca mejores condiciones y, con la oferta en la mano, explicarle a nuestra entidad que si no igualan la oferta, nos iremos. En ocasiones, nuestro banco reacciona rebajando el interés.
  4. Llevarnos la hipoteca a otro banco. Este método tiene un coste (alrededor del 1% de la hipoteca pendiente, es decir, unos 1.000 euros de cada 100.000 pendientes), pero en ocasiones merece la pena. Por ejemplo, si estamos pagando una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 2,5% y conseguimos que otro banco nos ofrezca euríbor + 1%, pasaremos de pagar 605 euros al mes a sólo 493 euros. En este caso, en apenas cinco meses ya estaremos ganando dinero. Lo mejor: el ahorro de este método es real, no solo un "parche" para ir tirando. Realmente pagaremos menos. Lo peor: hay que hacer una inversión inicial.
  5. Contar con un seguro de protección contra desempleo. Así cubriríamos las mensualidades impagadas de hasta 12 meses. Hay que tener en cuenta que esta medida solo será posible si la hemos contratado antes de la firma del contrato de la hipoteca, ya que después no sería negociable.
  6. Reunificar deudas. Con esta opción podríamos agrupar todas las deudas (préstamos personales, hipoteca...) en una misma cuota. De esta forma, los intereses de los préstamos se reducirían y pagaríamos menos de cuota mensual. Eso sí, hay que tener en cuenta que a la larga pagaríamos más intereses.
  7. Declararse insolvente. Este es un procedimiento complicado pero puede sernos de gran ayuda. Se trata de acogerse a la Ley Concursal, la cual contempla la posibilidad de suspender la hipoteca durante un año. De esta forma, se gana tiempo para renegociar las condiciones del préstamo hipotecario con el banco mientras va mejorando la situación económica del cliente. El inconveniente que encontramos con esta vía es el gran gasto que conlleva contratar abogados, administrador... Sin duda, resulta más recomendable intentar negociar directamente con el banco sin tener que llegar a los tribunales, una opción que no acaba de convencer a ninguna de las dos partes.
  8. Vender la vivienda. Esta sería la solución a aplicar cuando las medidas mencionadas anteriormente no nos han funcionado. Esta preferible tomar esta vía antes que contraer una deuda mayor y acabar perdiendo la casa. Si decidimos poner en venta la vivienda, hay que tener en cuenta que el banco será un aliado en la venta y puede asesorarnos, ya que ellos también estarían interesados en recuperar su valor en el mercado. En estos casos, es preferible poner en venta el inmueble antes de que el proceso de embargo haya empezado.

Protección legal

Si no conseguimos ponernos al día ni negociar una carencia, ampliación de plazo o bonificación de intereses, el banco acabará iniciando el procedimiento de ejecución hipotecaria para quedarse con la casa. "La capacidad de oposición a la propia ejecución hipotecaria es muy limitada, estando los motivos de oposición a la misma tasados en el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil", afirma Cristina Borrallo. Si el abogado puede formular oposición, con posterioridad y estando el procedimiento en suspenso, se citará a las partes para una vista. El juzgado resolverá el mismo y el procedimiento continuará o no.

No obstante, explica la abogada, en la práctica los procedimientos continúan tras la resolución de la oposición pues los motivos principalmente se centran en el error en la cuantía determinada o en la existencia de cláusulas abusivas. Hay que tener presente que, en cuanto a los intereses de demora, los jueces ya de oficio pueden resolver sobre los mismos sin necesidad que se haya manifestado oposición por parte del ejecutado. La protección legal al cliente hipotecado a mejorado durante la crisis, si bien son muchos los expertos que siguen exigiendo una normativa que equilibre la desproporción existente entre el banco prestamista y la familia prestataria. De hecho, la Comisión Europea mantiene procedimientos de infracción para que el Gobierno modifique la legislación sobre ejecuciones hipotecarias y cláusulas abusivas (como el caso de las famosas cláusulas suelo), y el Tribunal de Justicia Europea sigue siendo el encargado de modelar nuestra dispersa y en ocasiones injusta legislación hipotecaria.

Legislación y normativas ante el impago de préstamos hipotecarios

Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012). Pensado para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual en aquellas entidades financieras que se hayan suscrito al mismo, y está dirigido a los deudores que hayan hipotecado su vivienda habitual y estén en el umbral de exclusión, que se define en el artículo 3 de este Real Decreto-ley. También se podrán beneficiar de estas medidas los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario. 

Fondo Social de Viviendas. Se creó en 2013 y permite a quienes hayan sido desahuciados de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, o hayan entregado su vivienda en dación en pago, acceder a un arrendamiento con una renta reducida y, en todo caso, proporcionada a los ingresos existentes. El deudor ha de cumplir, asimismo, ciertos requisitos de tipo económico y encontrarse en situación de “especial vulnerabilidad”.

Ley de Segunda Oportunidad (Ley 25/2015). Su objetivo es “que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer”. Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho, critica que, "en caso de concurso de acreedores del deudor, el prestamista irresponsable no paga ningún "peaje": ni se le subordina el crédito ni se ve afectado por el régimen de segunda oportunidad, el cual no impide la ejecución de la hipoteca". Solo si tras la ejecución de la hipoteca queda deuda pendiente, podrá verse afectada por la Segunda Oportunidad, exonerándose el pasivo pendiente.

Fuentes: elpais.com y finanzas.com

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ejecucioneshipotecariasLas últimas semanas estamos comentando con frecuencia las noticias relacionadas con la recuperación del sector inmobiliario, pero en el otro lado, las ejecuciones hipotecarias siguen creciendo. Así, en el segundo trimestre el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 9.611, cifra un 1,5% superior a la del trimestre anterior y un 8,4% más que la del periodo abril-junio de 2013, según la estadística de ejecuciones hipotecarias publicada este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Entre abril y junio de este año se iniciaron 32.960 ejecuciones hipotecarias, un 1,2% más que en el primer trimestre y un 14% más que en el segundo trimestre de 2013. De esas 32.960 ejecuciones hipotecarias contabilizadas entre abril y junio, 31.373 afectaron a fincas urbanas (donde se incluyen las viviendas) y 1.587 a fincas rústicas.

Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas repuntaron un 1% en relación al trimestre anterior y un 14% respecto a un año atrás. Dentro de las fincas urbanas, 19.155 ejecuciones correspondieron a viviendas, cifra que equivale al 58,1% del conjunto de ejecuciones hipotecarias del segundo trimestre y que supone un 1% más en términos intertrimestrales y una subida anual del 7,2%.

Dentro de las viviendas, las ejecuciones hipotecarias sobre casas y pisos de personas físicas sumaron 12.367 en el segundo trimestre, de las que 9.611 (el 77,7%) son viviendas habituales en propiedad y 2.756 no son residencia habitual de los propietarios. Estas últimas aumentaron un 3,8% en tasa intertrimestral y un 1,3% en relación al segundo trimestre de 2013. P

Según el INE, del total de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, más ocho de cada diez (16.420) afectaron a viviendas de segunda mano, con un crecimiento trimestral del 7,6% y un avance interanual del 15,5%. Las ejecuciones sobre viviendas nuevas sumaron 2.735, con descensos trimestrales e interanuales del 26,3% y del 25%, respectivamente.

De esta forma, según el INE, sólo el 0,052% de las viviendas familiares existentes en España (18.331.400) iniciaron una ejecución hipotecaria entre abril y junio de este año.

La resaca del boom inmobiliario

Tres de cada cinco hipotecas que fueron ejecutadas por la banca por impago en el segundo trimestre del año se concedieron en plena boom inmobiliario. Con esta contundencia la estadística del INE revela que el 21,7% de las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas iniciadas en el segundo trimestre correspondieron a hipotecas constituidas en 2007, el 17,6% a hipotecas suscritas en 2006 y el 13,3% a hipotecas firmadas en 2005.

Ampliando un poco más el espectro a los años 2005-2008, se obtiene que este periodo concentra el 63,4% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas en el segundo trimestre de este año.

De las hipotecas constituidas sobre viviendas en 2007, el 0,33% inició una ejecución hipotecaria en el segundo trimestre de este año, porcentaje que baja al 0,25% en el caso de las hipotecas firmadas en 2008, al 0,21% en las suscritas en 2009, y al 0,07% en las constituidas en 2013.

Oficinas, locales, solares, fincas rústicas...

Para cerrar el capítulo de fincas urbanas, las ejecuciones hipotecarias sobre locales, oficinas, navesgarajestrasteros, y otros edificios de naturaleza urbana alcanzaron las 10.524 en el segundo trimestre, un 0,7% menos que en el trimestre anterior y un 22,5% por encima de la cifra de un año antes.

Mientras que en sentido contrario, en el segundo trimestre las ejecuciones hipotecarias sobre solares y parcelas ascendieron a 1.694, con un crecimiento interanual del 62% y un repunte intertrimestral del 13,8%.

Finalmente, las ejecuciones hipotecarias sobre fincas rústicas se situaron en 1.587 durante el segundo trimestre, con un avance del 5% respecto al primer trimestre y un repunte interanual del 13,1%.

Distribución geográfica

Por comunidades autónomas, Cataluña lideró las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas en el segundo trimestre, con un total 3.994. a continuación Andalucía (3.981) y Comunidad
Valenciana (3.342) registran el mayor número de ejecuciones. En el lado opuesto, con menos ejecuciones: La Rioja (61), País Vasco (94) y Navarra (118).

Atendiendo a las ejecuciones hipotecarias de viviendas, el 0,21% de las hipotecas constituidas sobre viviendas en el periodo 2003-2013 han iniciado una ejecución hipotecaria en el segundo trimestre de 2014. Canarias (0,37%), Castilla–La Mancha (0,31%) y Comunidad Valenciana (0,28%) registran los valores mas altos. Por el contrario, País Vasco (0,03%), La Rioja y Asturias (ambas con 0,09%) presentan los valores mas bajos.

Sobre el total de fincas, Andalucía encabezó el número de ejecuciones hipotecarias, con 7.703, seguida de Cataluña (5.696) y Comunidad Valenciana (5.365). A la cola volvieron a situarse La Rioja (101), Navarra (199) y País Vasco (201).

El INE nos recuerda, que el objetivo principal de esta estadística es ofrecer trimestralmente el número de certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia. Estadística recuerda que no todas las ejecuciones de hipoteca terminan con el lanzamiento (desahucio) de sus propietarios.

Fuente: europapress.com - INe: Ejecuciones hipotecarias 2º trimestre 2014

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Adicae propone medidas que alivien la situación de los afectados por las hipotecas

La Asociación de usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) presentará al Gobierno una propuesta para paralizar los embargos y ejecuciones hipotecarias ya en marcha, según informa la asociación. Plantean una moratoria de tres años como mínimo.

Asimismo, pretenden frenar los procesos a los que puedan enfrentarse aquellas familias al límite de sus capacidades de pago o aquellas que se encuentran en situación de mora.

elmundo.es

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La rebaja del IVA no alivia la situación de las familias afectadas por las hipotecas 

Según el diario online independiente El Libre Pensador, las medidas de austeridad aprobadas en el último Consejo de Ministros no estimulan la economía, sino lo contrario. "Una de ellas, la rebaja del IVA del 8 al 4 por ciento para la adquisición de vivienda nueva sólo beneficia a los bancos y las inmobiliarias que provocaron la burbuja inmobiliaria", argumenta.

1º.- Busca dar salida al stock de viviendas.

2º.- No soluciona el problema de acceso a la vivienda y supone agravar la burbuja inmobiliaria.

3º.- Permitir la bajada del precio de la vivienda produciría mucho mayor ahorro para los compradores que con la rebaja del 4 por ciento.

4º.- Es una medida que no reactiva el empleo, puesto que el parque de vivienda vacía es enorme.

5º.- Igualmente se olvida de las políticas de fomento del alquiler, a las que se comprometió incluso creando un plan para ello: El “Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012”.

http://www.ellibrepensador.com