Una de las novedades que incluía la Nueva Ley de Vivienda es la posibilidad de declarar zonas tensionadas y, con ella, la limitación del precio de los alquileres y la aplicación de un índice de referencia para los nuevos contratos que se realicen.
A pesar de ello, la normativa recoge también la posibilidad de que los propietarios puedan incrementar las rentasdel alquiler en zonas tensionadashasta en un 10 %. Pueden hacerlo en nuevos contratos, pero solo pequeños propietarios.
Hace apenas un año de la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, que entre otras medidas establece límites a los precios del alquiler y prórrogas extraordinarias de los contratos. El objetivo era facilitar el acceso a la vivienda, sin embargo, uno de los efectos que parece haber tenido es elaumento del alquiler de temporada, en detrimento del permanente. Ese efecto ha sido más evidente en esas zonas tensionadas donde la oferta ya era insuficiente para cubrir la demanda.
Hay que tener en cuenta que el alquiler de temporada queda fuera de la Ley de Vivienda. Son la Ley de Arrendamientos Urbana y el Código Civil los que regulan este mercado y lo hacen de una forma mucho más permisiva y menos concreta. Por ello, el Gobierno estudia ya un marco normativo para regularizar el alquiler de temporada y, para ello, ha creado una mesa de trabajo con expertos del sector.
La Ley de Vivienda aprobada en 2023 introducía un cambio importante: la posibilidad de regular el precio de los alquileres en zonas tensionadas. Con él se pretende facilitar el acceso a la vivienda en aquellas zonas donde la demanda sea muy superior a la oferta. Casi un año después de la publicación de la ley, ya ha entrado en vigor el nuevo índice para alquileres.
El acceso a la vivienda de los jóvenes se ha convertido en uno de los caballos de batalla dentro de las políticas sociales. Para allanar ese camino, en 2022 nacía el Bono del Alquiler Joven, una medida transitoria que ahora el Gobierno ha decidido prorrogar hasta 2025.
El precio medio de la vivienda en alquiler continuará al alza y aumentará entre un 4% y un 5% al cierre del primer semestre del año, según las estimaciones que se desprenden del informe "Mercado de alquiler residencial en España" realizado por Servihabitat. El estudio concluye que la evolución del mercado en alquiler en España sigue siendo positiva, aunque la tendencia no es uniforme, y que espera que el precio continúe incrementándose entre un 2,5% y un 5% en los próximos 6 meses, dependiendo de las ubicaciones. En Barcelona y Madrid las rentas están al alza y la demanda es sostenida, mientras que en las ciudades con más de 300.000 habitantes los incrementos son "notables", pero más moderados, y en el resto de ubicaciones el incremento puede llegar a ser inexistente.
En paralelo al debate sobre si hay o no burbuja inmobiliaria en los precios de la vivienda en alquiler en algunas ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, hoy repasamos los índices de actualización de precios más utilizados en algunosalquileres, que están sujetos a una revisión y actualización de la cantidad a pagar mensualmente. Por ley, cuando se cumple un año de contrato, se producirá la primera revisión si así se ha acordado. Esta revisión se repetirá cada año, ya que estos índices suelen variar. La regla general aplicable a todos los contratos de alquiler es la primacía del pacto entre el propietario e inquilino, que tienen libertad para acordar el índice por el que van a revisar el precio anual del alquiler. En caso de no existir este acuerdo, ya sea por olvido o por no querer aplicar ninguno inicialmente, la ley prevé unos modelos diferentes de actualización de los precios (IPC o IGC) en la vivienda en alquiler, dependiendo de cuándo se celebró el contrato.
Todas aquellos actores que participan de alguna manera en el mercado inmobiliario insisten en que no puede hablarse de que el sector se está aproximando a otra burbuja como la vivida a primeros del 2000, pese a que cada mes que pasa se consolida la mejora de esta actividad. Es más, los grandes operadores de este negocio hablan de estabilización antes que de mejora generalizada y recalcan que la bonanza de la recuperación inmobiliaria “va por barrios”. No obstante, no dejan de admitir que, los datos de Registradores, Notarios, INE o Ministerio de Fomento reflejan en algunas zonas, subidas de precios, ventas y producción de viviendas marcan registros que recuerdan los alcanzados antes de la crisis. Así, Sociedad de Tasación ha señalado los cinco indicadores claves que ayudan a detectar en cada región de España y en cada ciudad si su mercado inmobiliario está próximo o no a vivir otra burbuja. Por otro lado, el precio de las casas y pisos en alquiler en grandes ciudades como Madrid y Barcelona y zonas de gran demanda turística, se desboca... Qué se puede hacer para prevenir la escalada de precios, qué pasará en el futuro, y las claves para saber si estamos (o no), a puertas de otra burbuja inmobiliaria.
El mercado del alquiler sigue en plena efervescencia. Principalmente, en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde las rentas de los pisos de dos habitaciones ya superan los 1.000 euros mensuales, según el Estudio FIM sobre el precio medio los arrendamientos urbanos: "España 2017" elaborado por el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Este informe determina la evolución del coste medio del alquiler de viviendas en todo el territorio nacional, segregado por provincias, y con una periodicidad interanual.
La ley de la oferta y la demanda está haciendo que el mercado del alquiler presente en los últimos meses un dinamismo poco frecuente en nuestro país. Con un parque de viviendas más pequeño de lo que exige una demanda en crecimiento (apenas un 20% de la oferta), la vivienda en alquiler (una fórmula denostada durante años, sinónimo de tirar el dinero), va ganando enteros. Las múltiples circunstancias de un mundo cambiante están empujando a un creciente número de personas a convertirse en inquilinos y allanar el terreno para considerar esta opción una forma factible y deseable para vivir. Así, el precio medio de las viviendas en alquiler en España subió un 0,1% en febrero de 2017 en comparación con el mismo mes de 2016, según el Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero en localizaciones más concretas, como en grandes ciudades como Barcelona o Madrid, los precios de los pisos en alquiler se disparan (entre un 18-24% según TecniTasa), situación que algunos expertos califican de especulativa, principalmente causada por los alquileres turísticos, mientras que otros solo ven un ajuste para alcanzar los niveles de mercado, tras caídas de hasta el 35% durante la crisis.
Con el mercado y los precios de la vivienda en alquiler en plena ebullición, los choques entre casero e inquilino van en aumento. Uno de los principales conflictos gira en torno a la devolución de la fianza. Y es que algunos arrendadores después que los inquilinos dejan la vivienda tal y como se la habían entregado, alegan motivos de todo tipo para quedársela (íntegra o una parte): desde un "el piso está muy sucio", pasando por un he cambiado el suelo del piso, he tenido que pintarlo, alguna reparación de algún electrodoméstico, hasta cuestiones tan peregrinas como contratar a una persona para limpiarlo y sustituir las bombillas. ¿Tienen los propietarios derecho a retener parte o la totalidad de la fianza? ¿Para qué sirve ese dinero? ¿Qué dice la ley? Hay muchas dudas al respecto, según los expertos, "lo primero que le viene a la cabeza a un inquilino cuando va a dejar el piso es cómo recuperar su fianza". Ante esta situación, los inquilinos que han cumplido sus obligaciones con su vivienda en alquiler se sienten indefensos. Os dejamos algunos conceptos importantes sobre la fianza en los alquileres, así como las claves para saber cómo y cuándo se debe reclamar.
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