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Con el mes de junio recién estrenado, el verano está cada vez más cerca y se comienza a valorar las alternativas para disfrutar de unas merecidas vacaciones. En este sentido, los apartamentos y casas en alquiler en alquiler turístico o vacacional son cada vez más demandados, por flexibilidad, independencia, comodidad y precio. Así, tanto para los propietarios como para los inquilinos que estén pensando en el alquiler de un apartamento en la playa o una casa para las vacaciones de verano, es fundamental la elaboración de un contrato "detallado" que recoja las condiciones y la fianza como aspecto clave para los propietarios que vayan a alquilar pisos en la playa, según recomienda un estudio realizado por Alquiler Protegido. El contrato debe recoger aspectos diversos y ser lo más "exhaustivo" posible, reflejando desde si se aceptan mascotas, hasta los pagos por adelantado, para que tanto inquilino y propietario puedan tener la total tranquilidad frente a fraudes o daños en la vivienda.

ibiza vacaciones 1 1024x768 - Claves en el alquiler de vacaciones de verano para el inquilino y el propietario: contrato, fianza...

Para los propietarios, otro de los consejos para alquilar en vacaciones, es la inclusión en el contrato de alquiler de un inventario del piso "resulta clave en el caso de reclamar pérdidas o robos ocasionados durante el arrendamiento", explica el cofundador de Alquiler Protegido, Antonio García. Otra de las cosas que a tener en cuenta es repasar con los inquilinos el estado de la vivienda antes de que abandonen la misma. Con ello el propietario puede garantizar su estado y, en caso de localizar algún desperfecto, realizar oficialmente una reclamación antes de devolver la fianza al inquilino. "Nunca se debe devolver la fianza sin realizar la inspección previa, ya que luego la viabilidad de la reclamación quedaría en entredicho", advierte.

En cuanto a la ocupación, Alquiler Protegido señala que el contrato de una vivienda en alquiler vacacional debe fijar la capacidad máxima de personas que pueden habitar la vivienda. Si se descubre una capacidad mayor, se pueden emprender las acciones legales correspondientes. Recoger en el contrato este punto resulta "imprescindible" en todos los arrendamientos, pero quizá más aún en esta modalidad de alquiler por temporadas turísticas.

El estudio destaca también el pago por anticipado como otro aspecto básico. "Cobrar cerca del 50% el valor del alquiler a la hora de formalizar la reserva es una práctica muy habitual y recomendable para liquidar el resto el primer día de la estancia". Si el pago se fijara a posteriori, circunstancia menos aconsejable, en el contrato deben quedar recogidas todas las consecuencias de su incumplimiento.

Alquiler Protegido señala además, la necesidad de disponer de un seguro de hogar multirriesgo que contemple tanto continente como contenido con el fin de obtener las indemnizaciones que se escapen en diferentes revisiones de la vivienda. Por otro lado, en caso de robo o sustracción de propiedades del inquilino, el arrendador no tienen ningún tipo de responsabilidad y se recomienda al turista que contrate un seguro de viaje que cubre las posibles incidencias a este respecto.

Para los inquilinos: 9 claves para evitar estafas en los alquileres de verano

A punto de finalizar la primavera, el verano aparece ya en el horizonte. Aunque ya llegamos justos, estos son los meses más utilizados por muchos para planificar las vacaciones estivales y buscar el mejor destino. También, para localizar el alojamiento más económico, que en muchos casos pasa por el alquiler de una vivienda. En este sentido son muchos los casos en los que los contratos de las viviendas en alquiler de vacaciones en la playa entre particulares durante el verano pueden terminar dando problemas, bien por ser fraudulentos, por motivos de gastos extras, conservación o una pequeña avería. Es importante que los futuros inquilinos conozcan cómo se ha de actuar al respecto.

Al margen de aquellos pisos que no están enmarcados en las normativas de cada comunidad autónoma sobre las viviendas de uso turístico y que, por tanto, establece los derechos y obligaciones del turista-ocupante, existe un número importante de pisos que son alquilados por sus titulares a turistas. El alquiler tiene la consideración de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, celebrándose por una temporada, bien sea la de verano u otra. El contrato implica que las partes gozan de gran libertad para estipular pactos. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) aporta una serie de puntos que el turista que alquila en la costa en verano, debería conocer para no llevarse sorpresas.

  1. El contrato, por escrito. Aunque el arrendamiento es válido si se concierta de modo verbal, su formalización por escrito se erigirá normalmente en la única garantía del turista que alquila. Por ello, es conveniente que solicite el contrato escrito. El turista debiera exigir el contrato escrito con los pactos que convengan a las partes, ya que así podrá denunciar incumplimientos del arrendador u otras situaciones, debiendo tener en cuenta que los asuntos judiciales corresponden siempre al Juzgado donde radique la vivienda. Es importante que el turista, en su caso, solicite una copia de contrato en su idioma, incluso en el caso de que prevaleciera la redacción en castellano o en una lengua oficial.
  2. Inventario y fotografías. Para la tranquilidad del turista, éste debería solicitar un inventario del mobiliario, electrodomésticos y enseres de la vivienda, y asimismo unas fotografías de los mismos, lo que supondrá una doble garantía: de un lado al ocupar la vivienda podrá exigir que esté todo el mobiliario del inventario; y cuando desaloje la vivienda tendrá la seguridad de que el arrendador no podrá reclamarle enseres que nunca hubo ni el costo de supuestas reparaciones.
  3. ¿Qué garantías existen si alquilo la vivienda por internet? Normalmente, la búsqueda de la vivienda se realiza por internet o a través de una agencia. En todo caso el turista interesado puede y debe exigir como condición esencial del alquiler que la vivienda que aparece fotografiada en internet sea realmente la que será alquilada. En este sentido, se han de acumular las pruebas que acrediten las incidencias observadas. La firma del contrato, como en cualquier transacción de este tipo entre particulares es fundamental sellar las condiciones del alquiler, en el que figuren datos de ambas partes, la renta, las fechas de entrada y salida o la forma de pago, entre otros aspectos. El contrato, junto con las imágenes, será la base sobre la que poner una denuncia si finalmente somos víctimas de una estafa.
  4. Precio coherente y comunicación fluida. La primera de las recomendaciones es fijarse en que el precio casa realmente con el tipo de vivienda que estamos alquilando. Para ello, más allá de no caer en ofertas ridículamente bajas para inmuebles de primer nivel, es importante conocer los datos actualizados de las rentas que se piden en la zona. La comunicación que se establece con el dueño del inmueble también resulta clave para evitar estafas. Por un lado, si éste sólo ofrece la opción de hacerlo por correo electrónico es muy probable que el anuncio sea fraudulento. También se ha de sospechar si se ponen reiteradas pegas para hablar por teléfono o si se llama y el teléfono siempre está apagado.
  5. Estafas desde el extranjero. Una de las estafas más comunes es la del propietario que no puede enseñar la vivienda por encontrarse fuera de España. En esos casos, es recomendable "pedir información y documentación que acredite la veracidad y la titularidad real de la vivienda, así como la responsabilidad respecto a lo ofertado en el anuncio".
  6. Precavidos con los anticipos. Con el ánimo de ser precavido, siempre hay que evitar dar grandes cantidades de dinero por anticipado. "Es normal que se exija una señal como reserva, pero no todo el montante del alquiler, y menos antes de ocupar la propiedad". Es fundamental no adelantar ninguna cantidad de dinero por vías que no puedan ser contrastadas como y que confirmen la reserva del alojamiento.
  7. Mascota, garaje o disfrutar las zonas comunes de la vivienda. Si el turista a veces va acompañado de alguna mascota, debiera instar información sobre la posibilidad de llevarla a la vivienda, lo que asimismo debería recogerse en el contrato escrito. Del mismo modo, es interesante confirmar el uso de las zonas comunes (piscinas, pista de tenis, etc.) que pueda utilizar durante su estancia. En este sentido, también existe la posibilidad de añadir el garaje como anejo al alquiler, ya que muchos propietarios tiene garaje pero sólo alquilan la vivienda.
  8. ¿Alquilo a precio cerrado? El turista debe cerrar el costo total del alquiler (renta y otros gastos), de modo que al desalojar la vivienda el arrendador no pueda exigirle el abono de otros costes. La garantía y tranquilidad al efecto lo constituye el contrato escrito en el que obrará tal extremo.
  9. Denunciar y acudir a la policía. Por último, si a pesar de estos consejos se cae en la trampa, es básico acudir a la Policía Nacional, la Guardia Civil o al juzgado más cercano lo más pronto posible. Eso sí, con la mayor cantidad de información y datos de los que dispongamos para facilitar la búsqueda del timador y, en los casos que sea posible, la restitución del dinero defraudado.

Fuente: elmundo.es

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La crisis ha beneficiado el alquiler de viviendas frente a la compra y actualmente crece de forma progresiva gozando de un status impensable hace algunos años. La mayoría de expertos, prevén que el alquiler de pisos y casas continuará en auge en los próximos años, considerándolo incluso como un factor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que en España la compra ha sido culturalmente la tendencia. No obstante, el temor a los impagos de la mensualidades del alquiler, la picaresca de los gastos, la temporalidad... hace que muchos propietarios traten de curarse en salud, estipulando cláusulas en sus contratos que esconden la intención de sacar provecho del desconocimiento de la parte arrendataria. Lo cierto es que todas aquellas cláusulas que se incluyan en los contratos de alquiler, no previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que perjudiquen al inquilino, serán anuladas por los tribunales con toda seguridad.

alquiler madrid1 1 - Las 7 cláusulas sin validez legal más frecuentes en el alquiler de una vivienda

Para aclarar las dudas sobre la legitimidad de las cláusulas sospechosas de abuso más frecuentes, Daniel Loscertales, abogado experto en materia de arrendamientos, explica las claves de estos contratos y determina la legitimidad de la presencia de estos polémicos puntos. Loscertales comienza su explicación recordando que "en el mercado existe una oferta amplia de viviendas en alquiler, por lo que el arrendatario tiene mucho donde elegir y debe descartar aquellos contratos sospechosos de incluir términos abusivos".

1.- Falsos arrendamientos de temporada. Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda. Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.

2.- Negativa a la prórroga legal. La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- Obligado cumplimiento del primer año. Tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.

4.- Pago por adelantado de más de un mes de renta. De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

5.- Traslado del deber de conservación de la vivienda. La obligación de pagar los gastos derivados de las reparaciones que requiera el inmueble también suele ser objeto de confrontación entre arrendadores y arrendatarios. "Serán de cuenta del inquilino todos aquellos gastos ocasionados como consecuencia de las reparaciones que se haya de efectuar en el inmueble arrendado, incluso las que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda", reza una cláusula claramente abusiva. Pues el arreglo necesario para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, según consta en el artículo 21 de la LAU, corresponde al casero. Por lo tanto, exigir al inquilino el pago de estos gastos "no tendría ningún valor" por exceder de la legislación. "Del mismo modo, incrementar el interés legal del dinero en 10 puntos porcentuales al cobrar intereses por el retraso en el pago de la renta es un abuso por parte del casero y será invalidado por los tribunales".

6.- Gastos judiciales. Es habitual que algunos documentos otorguen la obligación legal de afrontar el desembolso de las costas judiciales al arrendatario, pero este apartado carece de validez. "Los gastos judiciales derivados del contrato serán de cuenta y cargo del arrendatario", detalla uno de los contratos facilitados por un inquilino a este suplemento. "No tiene validez", asevera Loscertales. "Las costas las impone el juez conforme a la ley de enjuiciamiento civil y los interesados no pueden pactar nada al respecto". Ante este panorama, para evitar éste y otros conflictos, es recomendable ceder a empresas especializadas la gestión del alquiler. Éstas estudian la viabilidad y solvencia del candidato y aseguran que la redacción del contrato se ciña a la ley.

7.- Acceso a la vivienda por el arrendador. También es frecuente el hecho de que el dueño de la casa se reserve la opción de poder acceder al inmueble cuando lo requiera y, para ello, lo deje escrito expresamente en forma de cláusula. Así, excusándose en la opción de mostrar la propiedad a posibles interesados en su compra, esta disposición permitiría la entrada al casero en cualquier momento. Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Si hay negativa del arrendatario, aunque conste un pacto en el documento firmado, la ley contempla la inviolabilidad del domicilio, por lo que la entrada sólo podría autorizarla un juez.

Fuente: cincodias.com

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medioambiente greenpeace 300x249 - Radiografía social del medio ambiente: Los 17 "puntos verdes" de cada comunidadGreenpeace ha realizado el primer informe que radiografía el medio ambiente en España y sus consecuencias sociales. Un diagnóstico de la situación medioambiental que identifica las principales problemáticas a la vez que se destacan iniciativas o aspectos positivos en términos de medio ambiente. España, miles de hectáreas dedicas a la agricultura ecológica, el uso de energía eólica-hidráulica para abastecer a toda una isla o varias decenas de municipios sostenibles hasta el respeto de millones de hectáreas forestales, no solo se dan malas acciones con el medio ambiente, en todas las comunidades hay ejemplos también de muy buenas prácticas, pero sin duda, en algunas zonas queda mucho por mejorar.

Gran parte de los puntos verdes más significativos de España aparecen en La radiografía social del medio ambiente en España, de Greenpeace, identifica, por otro lado, 400 puntos negros que reflejan “las duras consecuencias sociales que tienen las agresiones al medio ambiente en todas las comunidades autónomas”, especialmente agravadas por la crisis. Frente a las notas negativas que sacan algunas regiones, las mejores se las llevan Navarra y La Rioja, las dos únicas comunidades autónomas que aparecen situadas en el umbral de la "calidad ambiental alta".

El estudio resalta la importante respuesta social y política a controvertidas decisiones ambientales, como el desarrollo de la fractura hidráulica para extraer gas no convencional del subsuelo (fracking), los cultivos de plantas modificadas genéticamente (transgénicos), la privatización del agua o la incineración de residuos. Pero entre los 214 ejemplos positivos a seguir hay iniciativas más concretas y datos generales ligados al desarrollo sostenible, fruto del trabajo tanto de administraciones públicas como de la sociedad civil. Aquí van 17, uno por cada comunidad autónoma. Ceuta y Melilla no están incluidas en el informe de Greenpeace.

Andalucía: el imperio de la agricultura ecológica. El 50% de toda la superficie dedicada en España a la agricultura y la ganadería ecológicas, es decir, más de 800.000 hectáreas, corresponde a Andalucía; una extensión similar a la de la Comunidad de Madrid. Además, casi una tercera parte de los operadores, 10.000 de 34.000, también trabajan en suelo andaluz. Fresas, setas, aceite, legumbres y carne de vacuno y ovino encabezan la producción.

- Aragón: Guadalaviar, capital de la trashumancia. Aragón aparece la última en el ranking de Greenpeace y con poco que destacar en positivo. Este ejemplo responde al sentir general entre personas y colectivos que defienden el mantenimiento de una ganadería tradicional respetuosa con el entorno, ya que el municipio turolense de Guadalaviar destaca por ser un activo reducto de la trashumancia. En ella reside el mayor número de familias que se dedican a esta actividad en una sola localidad de España, cuenta con un museo específico y acoge un encuentro internacional de pastores.

- Asturias: la costa respetada. Greenpeace destaca en su informe que Asturias es la comunidad autónoma con menos porcentaje de superficie ocupada (urbanizada o cultivada) en la franja de los primeros 500 metros, con el 9%. En contraste, la Comunidad Valenciana alcanza un 51% de ocupación en esa misma franja. Las buenas noticias siguen mar adentro: El Cachucho fue la primera área marina protegida que se declaró en España.

- Baleares: la custodia del territorio y desarrollo rural. Las luchas ciudadanas por recuperar la agricultura tradicional e impulsar la ecológica están muy bien valoradas por Greenpeace. Esto ha permitido que las islas Baleares sean un referente en acuerdos de custodia del territorio con propietarios privados y públicos de fincas. Solo en Menorca, y gracias tanto al Grup Balear d'Ornitologia i Defensa de la Naturalesa como al Consell Insular, hay convenios en más de 200 propiedades que permiten conservar espacios naturales y diversificar la economía insular.

- Canarias: El Hierro, la isla renovable. Aquí no hay duda, el mejor ejemplo es la central eólico-hidráulica Gorona del Viento, construida y ya en marcha para abastecer a partir de fuentes renovables el cien por cien de la demanda energética de la isla de El Hierro. Tras concluir en julio su primer mes de “operación regular” ya ha alcanzado puntas de cobertura de demanda de más del 70%.

- Cantabria: Mancomunidad de Municipios Sostenibles. Compartir coche e incluso plazas de aparcamiento, fomentar la compra pública sostenible, potenciar servicios a la comunidad para conciliar la vida familiar y laboral, trabajos para combatir la invasión de especies exóticas… Gracias a las iniciativas que comparten los 18 ayuntamientos de su Mancomunidad de Municipios Sostenibles Cantabria salva algo la cara, al ser la segunda comunidad autónoma peor valorada.

- Castilla-La Mancha: el sol mejor aprovechado. Castilla-La Mancha es la comunidad autónoma con más potencia eléctrica generada con solar fotovoltaica (1.697 GWh) y está entre las cinco primeras regiones en generación de energía con renovables, con 11.761 GWh. Alberga las dos centrales fotovoltaicas más grandes de España: Olmedilla de Alarcón, en Cuenca, de 60 MW; y Puertollano, en Ciudad Real, de 58 MW. La primera llegó a ser la más grande de Europa tras su inauguración en 2008.

Castilla y León: bosque frente a la desertificación. Greenpeace destaca en su informe que “la desertificación no afecta a Castilla y León”, ya que solo el 4,15% de su superficie está en riesgo grave o muy grave por este fenómeno. Influye en ello que sea la comunidad autónoma con más superficie forestal (casi cinco millones de hectáreas) y, dentro de esta, la que presenta la mayor superficie arbolada, con cerca de tres millones de hectáreas.

- Cataluña: Rubí Brilla en eficiencia energética. Rubí Brilla es el nombre del proyecto de eficiencia energética que se lleva a cabo en este municipio barcelonés desde 2008, donde se aplican muchas de las medidas asociadas al concepto de ciudades inteligentes (smart cities en inglés). En un término municipal con gran desarrollo industrial se ha conseguido reducir el consumo energético en este sector en un 24%. A ello se unen los ahorros domésticos (12%) y los del propio ayuntamiento (24%).

- Extremadura: las alas de España. No lo dice expresamente el informe de Greenpeace (lo apunta por datos sobre superficie natural protegida, con agricultura ecológica y con poco riesgo de desertificación), pero Extremadura está considerada como un paraíso para la avifauna en España, e incluso en Europa. La Sociedad Española de Ornitología (SEO/BirdLife) incluye el 75% de su superficie dentro de áreas importantes para las aves, la mayor de toda España, con más de tres millones de hectáreas.

- Galicia: reserva de la pesca artesanal. Diversas iniciativas colocan a Galicia como una de las regiones más comprometidas con las pesca sostenible: una de las mayores flotas de pesca artesanal, asociaciones que la fomentan (Asoar-Armega y Agamar), pesquerías certificadas con MSC (Marine Stewarship Council) y una reserva marina impulsada por los propios pescadores y mariscadores, la de Os Miñarzos, en Lira (A Coruña).

- Madrid: Rivas Emisiones Cero. Dentro del proyecto Rivas Ecópolis se enmarca el plan Rivas Emisiones Cero del municipio de Rivas Vaciamadrid. Desde 2010 emprende acciones de educación y sensibilización ciudadana, movilidad sostenible, eficiencia energética, planificación urbana sostenible, gestión eficiente de residuos y agua y fomento de la agricultura ecológica y el consumo local. Una de las cuestiones que más se valora es la participación ciudadana, tanto en la presentación de propuestas como en su desarrollo.

- Murcia: un río Segura sin barreras y limpio. La cuenca del río Segura, en Murcia, presenta alguna de las masas de agua superficiales en peor estado de la Península. Greenpeace valora especialmente la movilización ciudadana contra proyectos de fracking que podrían agudizar esta situación, pero hay otros, como Riverlink, enmarcado en el programa Life de la Unión Europea, y la creación de reservas fluviales, impulsada por Ecologistas en Acción, que intentan mejorar el estado ecológico del Segura y sus afluentes. Con Riverlink se eliminan barreras artificiales para propiciar el libre tránsito de la fauna acuática.

- Navarra: la basura orgánica también se recicla. Es una de las grandes carencias de la gestión de basuras domésticas en España: el reciclado efectivo de la materia orgánica. Navarra es la comunidad más avanzada en este campo, y ejemplo de ellos son las mancomunidades de Baztán, Bortziriak, Comarca de Pamplona, Malerreka, Montejurra y Sakana, que destacan por su apuesta por el compostaje para recuperar la fracción orgánica de los cubos de basura. También existen mancomunidades dedicadas exclusivamente a la gestión de residuos domésticos.

- País Vasco: Armintza, de nuclear a energía de las olas. Esta localidad costera pertenece al municipio vizcaíno de Lemoniz, lugar en el que nunca llegó a ponerse en marcha su famosa central nuclear. Ahora administraciones públicas y empresas participan y defienden el proyecto Bimep, definido como un laboratorio de tecnologías de captadores de olas flotantes en mar abierto. El lugar ya está acotado (5,2 km2 de superficie marina) y preparado (boyas y conexiones bajo el agua conectados a tierra) para iniciar las investigaciones.

- La Rioja: Jubera, el valle solar. Los valles del Jubera, Leza, Cidacos y Alhama forman una reserva de la biosfera que cubre aproximadamente el 24% de La Rioja. El primero de ellos añade otra ventaja ambiental: ser pionero en la implantación de la energía solar en zonas aisladas. Según Greenpeace, en Jubera se apostó hace más de 15 años por ello, aunque en 1988 se comenzó a implantar de forma particular. Luego llegaron municipios al completo, hasta el punto de que algunas localidades no están conectadas a la red eléctrica gracias al sol.

- Comunidad Valenciana: reservas marinas, un respiro para el Mediterráneo. Isla de Tabarca, Islas Columbretes y Cabo de San Antonio son los nombres de las tres reservas marinas situadas en aguas de la Comunidad Valenciana. Las dos primeras están gestionadas por la administración central junto a otras instituciones locales, y la segunda es competencia del gobierno autonómico. En los tres casos, la investigación aporta datos de recuperación de poblaciones pesqueras (langosta roja, mero, salmonete…) que sirven para mantener la actividad extractiva y proteger los ecosistemas sumergidos, como las valiosas praderas de Posidonia oceánica.

Fuente: elpais.com - Imagen e informe: Greenpeace

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