Dado que la mayoría de los compradores de un inmueble en España se convierten en propietarios a través de una hipoteca, el notario es una figura fundamental dentro del proceso. Su principal responsabilidad es la de dar fe de la compraventa de la vivienda de acuerdo con la legalidad vigente, garantizando la seguridad jurídica. A la hora de elevar el contrato privado a escritura publica, es imprescindible contar con sus servicios. En este post te contamos algunas de las claves de estos profesionales: ...continúa leyendo "El papel de los notarios a la hora de comprar casa"
Si te has aventurado a considerar la compra de una vivienda, ya sea como inversión, segunda casa o simplemente has decidido tener tu hogar en propiedad, es el momento de estudiar las distintas variables que afectan al mercado inmobiliario y que, a su vez, te afectan directamente a la hora de comprar una casa.
Pregunta del millón ¿Es buen momento para comprar?
Con el comienzo de año, la apertura del acceso al crédito iniciada por los bancos y el mercado inmobiliario en pleno proceso de estabilización no serán pocos los españoles que para este 2017 se hayan fijado el objetivo de comprar vivienda en los próximos 12 meses, ya sea su primera compra, como reposición o como inversión. Ante este propósito, la red Alfa Inmobiliaria ha recogido las principales ocho recomendaciones para realizar una correcta compra inmobiliaria, estemos hablando de viviendas y negocios, para disfrute propio o como inversión para alquilar.
La decisión de comprar una vivienda nunca es fácil de tomar. Tampoco ahora, cuando el mercado, ya normalizado, comienza a recuperarse. Las preguntas y dudas que asaltan a los potenciales compradores son múltiples. Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y socio de Certus Capital, y Enric Jiménez CEO de Somrie Personal Shopper nos ayudarán a dar respuesta a las 7 grandes dudas del comprador de vivienda: ¿Es el momento de comprar vivienda?, ¿qué requisitos debo cumplir?, ¿están los precios estabilizados?, ¿hasta cuándo hipotecas baratas?, ¿vivienda nueva o usada?, ¿comprar o alquilar?...
La compra de una vivienda es uno de los acontecimientos más importantes (y costosos) de un proyecto de vida, y en ella hay una gran carga emocional. Para que la decisión sea la más adecuada, es importante tener en cuenta una serie de factores que ayudarán a hacer este proceso de elección con garantía, seguridad y rapidez. Así, una vez iniciado el proceso de búsqueda es importante seguir una serie de pautas que nos permitan establecer los criterios que nos guiarán en la búsqueda, y aquí es fundamental tener una actitud realista. "Lo más importante es ser sincero para conocer cuáles son nuestras posibilidades y qué necesitamos para cubrir nuestras necesidades". Es el primer consejo de los expertos: tener una actitud realista y sincera.
¿Es el momento de comprar?
Es la pregunta a la que intentan responder los expertos del mercado inmobiliario cuando analizan la situación actual. Los precios, tras 8 años de ajustes por la crisis están en mínimos y estabilizados, aunque con repuntes en las zonas más demandadas. La respuesta así planteada, le interesará especialmente a un inversor, peroesta no es la pregunta que debe formularse un particular que busca una vivienda como parte de su proyecto de vida personal y familiar. Según Enric Jiménez, en este caso la pregunta que debemos hacernos es otra: "¿es mi momento de comprar?". Responder a esta pregunta requiere un profundo análisis que la mayoría de los que buscan vivienda no hacen. "Nos fijamos en la zona, el precio o la urgencia de la compra, pero no lo hacemos en profundidad porque nos dejamos llevar por nuestras emociones. Como personal shopper inmobiliario recomiendo determinar cuáles son nuestros deseos y necesidades. Aquí, la mano de un experto ayuda mucho, pero la toma decisiones será finalmente tarea del comprador".
¿Qué requisitos debo cumplir para comprar?
Resulta fundamental tener un empleo estable con un sueldo que permita que el esfuerzo económico a realizar (ingresos a destinar al pago de la hipoteca si se requiere financiación ajena) no supere el 33%-35%. Bernardos cifra esta situación idónea en una renta familiar mínima de 1.800 euros mensuales para poder acceder a una vivienda tipo. Además, recuerda que se tiene que tener ahorrado, como mínimo, el 10%-12% del coste de la vivienda para hacer frente al pago de gastos e impuestos. Ruiz Bartolomé eleva este porcentaje al 15% y destaca que hoy "no hay requisitos especiales, salvo las ganas y la capacidad de compra".
¿Están los precios ya estabilizados?
Sí, salvo en aisladas zonas mal ubicadas, afirma Bernardos. Éste va incluso más allá: "Están subiendo a un ritmo del 20% en las localizaciones prime de Madrid y Barcelona". "El que compre ahora en las grandes ciudades y alrededores, obtendrá una revalorización segura en los próximos años". En su opinión, el mercado se encuentra en la fase inicial de una etapa de expansión. Ruiz Bartolomé remarca que "los precios ya están ajustados y después de una crisis tan profunda es muy difícil que caigan más". Ahora bien, se pregunta, "¿es imposible que sigan bajando?". Su respuesta: "No. Los precios mínimos podrían volver a tocar suelo si se entra en otra crisis y si los tipos suben con fuerza en poco tiempo, pero ése es un escenario muy improbable".
¿Hasta cuándo las hipotecas baratas?
Todo indica que el Euribor, principal índice que marca el interés a pagar por los préstamos variables, seguirá bajo mínimos a corto y medio plazo. O incluso a largo, según Ruiz Bartolomé. "La debilidad de la economía europea no invita a pensar que el coste del dinero vaya a subir y la experiencia demuestra que, cuando una economía madura se estabiliza en tipos bajos, ésta se mantiene durante un largo tiempo". Según Bernardos, los actuales y futuros hipotecados (a tipo variable) pagarán hasta mediados de 2018 muy pocos intereses, pero desde esa fecha "lo normal es que el Euribor se vaya al 3%-4%". Este economista tiene claro qué préstamo contrataría: "Las hipotecas a tipo fijo de hoy (hay ofertas inferiores al 2%) estarán baratas toda la vida". Mismo parecer tiene Ruiz Bartolomé: "Dadas las buenas condiciones del préstamo fijo, y para evitar situaciones futuras complicadas, lo prudente es decantarse por este producto".
¿Existe la vivienda que cumpla al 100% mis expectativas?
Para Enric Jiménez, es posible encontrar la vivienda soñada, pero para encontrarla hay que ser minucioso a la hora de determinar qué es imprescindible en una vivienda para nosotros, pero evitando que nuestra lista de requisitos se convierta en "la carta a los Reyes Magos". Diferenciar lo que es necesario de lo que es ideal nos ayudará a situarnos desde el principio en la realidad del mercado. Para ello hay que diferenciar los criterios que son importantes de los secundarios, y aquí, la precisión, el realismo y la sinceridad son esenciales. No sólo hablaremos de la tipología del inmueble, también hay que hacer una reflexión sobre la zona en la que queremos vivir, para que encaje con nuestro estilo de vida y proyecto familiar. Respecto al precio, hay que establecer la estrategia de negociación mas adecuada en cada momento, sabiendo cuál es nuestra capacidad de compra y, si es el caso, de endeudamiento o si hemos de poner a la venta nuestra vivienda actual.
¿Casa nueva o usada?
Esta opción depende, como siempre, de las preferencias de cada uno, ambas opciones tienen sus ventajas e inconvenientes. La vivienda nueva ofrece posibilidades, explica Bernardos, como una mejor relación calidad-precio (buenos acabados, espacios comunes, zona tranquila, etc.), pero significa sacrificar ubicación. Si, por contra, lo que se prioriza es la localización, la elección deberá ser, en la mayoría de los casos, la compra de una vivienda de segunda mano a reformar. Para Ruiz Bartolomé, al margen de la ubicación, la obra nueva brinda tres grandes ventajas: facilidad de forma de pago, posibilidad de elegir un producto más a medida y eficiencia energética.
¿Comprar o alquilar?
Según Bernardos, "Si se puede acceder a crédito, sin duda, comprar", que recuerda que, actualmente, lo que se paga por intereses en una hipoteca es cinco veces menos que lo que cuesta un alquiler. Sólo recomienda arrendar a quienes tengan previsto estar poco tiempo en un lugar y a las "parejas a prueba". "Excepto en estas condiciones, si se está asentado familiar y profesionalmente en una ciudad, vivimos un momento histórico para comprar, con tipos impresionantemente bajos y que nunca volveremos a ver", dice.
Ruiz Bartolomé da otro enfoque a la cuestión: "Los españoles somos muy malos ahorradores y la compra de casa obliga a ahorrar y proporciona una hucha para la jubilación". Es consciente de que si la situación laboral y familiar es inestable, lo mejor es alquilar, pero recuerda que "nos adentramos en un mundo en el que esta doble estabilidad estará siempre cogida con alfileres".
Fuentes: elmundo.es y finanzas.com
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Pagar una casa no cuesta el mismo esfuerzo en unas comunidades autónomas que en otras. Y las diferencias son importantes a vista de los datos del Informe "Tendencias del sector inmobiliario" para 2015 elaborado por ST Sociedad de Tasación. Aunque en los últimos años, tras el pinchazo de la burbuja, el recorte de los precios ha sido significativo al caer un 44,8% desde 2007 según este mismo estudio, el esfuerzo para adquirir una vivienda para los españoles sigue siendo elevado a juicio de los expertos, que recuerdan la caída durante estos años de la renta disponible de los españoles frente a los niveles previos a la crisis.
Según el Índice de Esfuerzo Inmobiliario perteneciente al cuarto trimestre de 2014 elaborado por la Sociedad de Tasación, cada ciudadano necesita de media un sueldo íntegro de 7,8 años para comprar una casa. Este indicador, subrayan desde la organización, es levemente mayor que los 7,5 años registrados en 2013 y casi un 50% menos de lo que suponía en los años del "boom inmobiliario" (13,6 años a principios de 2007). Según el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno "Es verdad que el esfuerzo en cuanto a salario medio ha bajado a 7 años, pero las condiciones financieras se han endurecido. Esta ratio debería ajustarse más".
En cualquier caso, el coste depende de cada comunidad autónoma. Eso si, los ciudadanos de las Islas Baleares se llevan la palma en este ranking. Deben destinar de media, nada más y nada menos, que 15,8 años de salario íntegro a la compra de una vivienda. Más del doble que el esfuerzo económico medio a nivel nacional. Tras Baleares, encontramos a Cantabria y Madrid (9,8) y País Vasco (8,9). En los últimos lugares se sitúan Castilla-La Mancha (5,8), Extremadura (5,8) y, cerrando la tabla, Murcia (5,6).
La Región de Murcia, es también una de las que ha experimentado un mayor retroceso en la ratio entre ingresos familiares y coste de la vivienda en la serie histórica. El índice de esfuerzo alcanzó en la Región máximos de 12,1 años, cifra superior a la de buena parte de las autonomías. Por su parte, Cataluña y Madrid han tenido una evolución similar: en el caso de la comunidad catalana ha pasado desde máximos de 15,7 años a los 8,2 años actuales, mientras que la madrileña ha descendido desde 14,9 a los 9,8 actuales.
Este esfuerzo económico que se registra en todas las comunidades está en cualquier caso por encima del que aconsejan expertos como José García Montalvo, economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra, que habla de una horquilla idónea de entre cuatro y cinco años, como máximo.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las hipotecas sobre viviendas caen a su mínimo histórico tras desplomarse un 42,7% en julio y son ya 39 meses de descensos consecutivos. Parece claro, cada vez más se paga al contado para comprar vivienda en España. Si se analiza el primer semestre del año, se han constituido 115.895 hipotecas sobre viviendas para un total de 171.008 operaciones de compraventa. Es decir, más de 55.100 casas sin financiación frente a las 44.641 de todo el año 2012.
Son varios los motivos. El principal, la restricción del crédito por parte de las entidades financieras. La banca ha endurecido el acceso a la financiación dejando sin posibilidades a los compradores sin ahorros. Y aquellos que sí podrían disponer de sus ahorros no están dispuestos a asumir el creciente encarecimiento de las hipotecas (el interés medio ha subido al 4,4%). Si a todo esto añadimos que desde el 1 de enero de 2013 ya no es posible desgravar en el IRPF por la compra de una vivienda, junto con el ahorro en tasación, intereses y comisiones que genera un préstamo hipotecario, quita mucho atractivo a la financiación. Pero quizá, otro factor fundamental ha sido eldescenso de un 30% de media de los precios de las casas y pisos en España.
Pero, ¿cómo se compra una vivienda al contado? A pesar de contar con dinero para su compra, hay que realizar algunos trámites:
Salvo que se tengan conocimientos del complejo mundo inmobiliario, lo acertado sería dejarse asesorar por un profesional, un agente o agencia inmobiliaria, o un abogado para realizar todo el proceso de compraventa de la vivienda de forma correcta y no dejar ningún hilos sueltos que puedan dar sorpresas en el futuro.
Pedir al vendedor una copia de la escritura notarial que le acredite como propietario del inmueble. La persona que consta como titular es la única que puede vender el inmueble.
Hay que pedir una nota simple informativa en el Registro de la propiedad para comprobar que la vivienda está libre de cargas económicas pendientes, como una hipoteca, afecciones fiscales o embargos. Si la vivienda aparece como hipotecada, el vendedor debe cancelar la hipoteca pendiente, un trámite que puede realizar ante notario en el mismo acto de compraventa.
Asegurarse quela casa está al día en los pagos de la contribución urbana o IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Se pueden solicitar el último recibo al vendedor o bien pedirlo en el ayuntamiento del municipio donde esté ubicada la vivienda.
Confirmar a través delpresidente de la comunidad o al administrador de fincas para confirmar que la vivienda está al día en el pago de las cuotas o si se prevé alguna derrama o gasto extra aprobado por la comunidad de vecinos.
Formalizar el contrato de arras, que deja constancia de la entrega de una señal en concepto de reserva de la vivienda. Esa cantidad se descontará después del precio final a pagar en el momento de la escritura pública. Lo firman los propietarios y compradores, y lo ideal es que en este documento se recojan con detalle lo pactado entre las partes, como el plazo máximo para formalizar la operación ante notario (normalmente dos o tres meses), el importe acordado y la forma de pago.
El siguiente paso sería el contrato de compraventa, que es vinculante y válido para las partes, aunque luego hay que elevarlo a escritura pública. En él aparecen todos los datos del vendedor y comprador (nombre, apellidos, edad, DNI) y se describe claramente la vivienda (plano, memoria de calidades, superficie útil y construida, referencia catastral).
El acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante Notario que se denomina escritura pública. Después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos, esta escritura se lleva al Registro de la Propiedad. El original de la escritura de compraventa será para el comprador.
Todos los gastos de compraventa corren a cargo del comprador, a excepción del impuesto de plusvalías: estos son el IVA en el caso de una vivienda nueva (ahora del 10%) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la vivienda es de segunda mano (entre el 7-8% en función de la comunidad autónoma). También el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que se paga siempre que se suscribe un documento notarial. El vendedor debe abonar el impuesto de plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Para finalizar, hay que dar de alta los suministros básicos como la luz, el agua, el gas y el teléfono. Realizar los arreglos y la decoración que se estimen convenientes a la vivienda, e intentar disfrutar y ser feliz en ella.
Reforzamos algunos de los consejos clave en la compra de vivienda
Estos son los documentos a comprobar en la compraventa de vivienda. Impriman esta lista si es necesario:
1. Petición del título de propiedad (generalmente una escritura) al propietario. El propietario debe acreditarle ser el titular de la propiedad.
2. Situación en el Registro de la Propiedad: pida una certificación registral para averiguar si la vivienda está efectivamente inscrita a nombre del vendedor y si está libre de cargas (basta una nota simple del registro). Si existieran cargas, exija que el vendedor las cancele previamente. ...continúa leyendo "Imprímanlo si es necesario: Documentos en la compraventa de casa"
El precio del inmueble, la tasa de interés anual, las cuotas mensuales y el cálculo del monto final son los aspectos que debemos tener en cuenta al comprar casa
¿No sabes por dónde empezar? Aconsejamos que analicen estas variables financieras a la hora de comprar casa:
1.- El precio del bien inmueble: Que sea accesible de acuerdo a nuestro ingreso familiar mensual. Que su pago al crédito no disminuya nuestra calidad de vida ni comprometa la seguridad financiera de nuestra familia.
Completa guía sobre cómo negociar la compra de casa
Hace escasos días publicábamos un artículo dando consejos sobre cómo negociar con éxito la compra de casa. Hoy, 20minutos publica una serie de consejos que nos van de perlas para completar la información dada.
Ahí van los consejos clave que hemos seleccionado:
Tres consejos clave para negociar el precio de la casa que deseas
Primero, debes ser consciente de que pocos negociarán tan bien con el propietario de la casa como pueda hacerlo tu agente inmobiliario. Si bien es cierto que sus honorarios pueden hacerte dudar, es probable que acabes pagando más por tu cuenta. Esa frase mítica de "lo barato sale caro", existe por algo.
He aquí nuestros tres consejos estrella para el momento de la negociación del inmueble:
1. Tu oferta debe ser escrita en un contrato. Debes tener en mente que todas las palabras no escritas pueden causarte serios problemas más adelante.
2. En la oferta, añade una lista de requerimientos tales como una descripción legal de la propiedad, precio de oferta, pago inicial, monto de depósito, cargos y su situación financiera.
3. Cuida los tiempos y tu lenguaje corporal. Puede que te parezca algo tonto, pero el 80 por ciento de las decisiones se ven influenciadas por lo que vemos, no por lo que pensamos. Si eres capaz de mostrarte sereno y agradable, tienes más posibiliades de rebaja.
Y es que una sonrisa vale más que mil palabras, ¿No estás de acuerdo?
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Son varios los motivos. El principal, la restricción del crédito por parte de las entidades financieras. La banca ha endurecido el acceso a la financiación dejando sin posibilidades a los compradores sin ahorros. Y aquellos que sí podrían disponer de sus ahorros no están dispuestos a asumir el creciente encarecimiento de las hipotecas (el interés medio ha subido al 4,4%). Si a todo esto añadimos que desde el 1 de enero de 2013 ya no es posible desgravar en el IRPF por la compra de una vivienda, junto con el ahorro en tasación, intereses y comisiones que genera un préstamo hipotecario, quita mucho atractivo a la financiación. Pero quizá, otro factor fundamental ha sido el 
