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Pisos en Arona (Tenerife, Islas Canarias)

El precio medio de la vivienda (nueva y usada) ha crecido un 2,8% en la primera mitad de 2017 respecto al mismo periodo de 2016, según el índice IMIE General y Grandes Mercados de la tasadora Tinsa. Este incremento se ha debido, principalmente, al encarecimiento de las casas y pisos tanto en las Islas Baleares como en Canarias (un 7,2% desde enero) y en las capitales y grandes ciudades (5,2%) de más de 50.000 habitantes. En junio, el índice de Tinsa se situó con un incremento del 2,3% respecto a junio de 2016. En este mes, también las "capitales y grandes ciudades" como Madrid, Barcelona, Valencia, Palma de Mallorca, Málaga o Sevilla, lideraron la subida de precios con un crecimiento del 4,6% en el último año, y en sus "áreas metropolitanas" el precio subió un 4,2%.

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Playa de la Barceloneta, Barcelona - Foto: Otto Normalverbraucher

El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se incrementó un 2,7% interanual en el segundo trimestre de 2017, hasta 1.245 euros por metro cuadrado, según los datos provisionales de la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales. Al frente de esta revalorización de la vivienda se situó la ciudad de Barcelona, donde el coste de los pisos se disparó un 21,7% en el último año, hasta alcanzar los 3.094 €/m2. Barcelona se convierte así en la capital más cara del país, por delante de San Sebastián. Sólo entre abril y junio, el valor medio en Barcelona ha subido un 8,4% respecto al primer trimestre. Desde que tocara sus precios más bajos en el segundo trimestre de 2013, la ciudad se ha revalorizado un 40,3%. No obstante, la recuperación del mercado de la vivienda sigue avanzando progresivamente a diferentes velocidades. Pese a la mejora, aún hay zonas donde no ha finalizado el ajuste y muestran precios inferiores a los del periodo de 2016. De media, el descenso acumulado de los precios de la vivienda en España desde máximos de 2007 es del 39,2%.

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Casa en Teulada (Alicante, Costa Blanca)

El precio de la vivienda nueva y usada, volvió a encarecerse en el mes de mayo y lo hizo con un crecimiento del 3,6% respecto al mismo periodo de 2016, según Tinsa. Las capitales y grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla, con un incremento del 6,1% en el último año, y la costa Mediterránea, con un crecimiento del 4,7%, fueron las zonas con una mejor evolución del precio medio de la vivienda en España, que, según su estadística, se sitúa ya en niveles de diciembre de 2013. Dato que si se compara con el ciclo anterior, antes del estallido de la crisis, la vivienda estaría en valores equivalentes a los de septiembre de 2003. Mientras, los datos de otra tasadora, Euroval, afirman que la actividad inmobiliaria es actualmente una cuarta parte de la registrada en 2004, muy por debajo de los niveles que alcanzó en los años del boom residencial.

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Pisos en Santa Eulalia del Río, Ibiza (Islas Baleares)

El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) ha finalizado 2016 con un crecimiento del 1,7% en diciembre respecto al mismo mes de 2015, según el Índice IMIE General y Grandes Merados de Tinsa. Islas Canarias y Baleares, con una revalorización interanual del 2,8%, y las "capitales y grandes ciudades", como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla con una subida del 2,4%, fueron las zonas con mejor comportamiento en el último mes del año en tasa interanual. El ajuste acumulado desde máximos de 2007 alcanza el 41,2%.

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En la segunda mitad del pasado año 2016, el precio medio de la vivienda nueva en España aumentó un 1,9% de media en las capitales de provincia, alcanzando los 2.120 euros por metro cuadrado, según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de la tasadora Sociedad de Tasación (ST). El promedio anual en 2016 ha encarecido la obra nueva un 3,3%, haciendo que sus precios vuelva a subir por segundo año consecutivo. Supera al porcentaje registrado en 2015, cuando el precio se incrementó un 2,9%, la primera subida que se daba desde 2007. Además, este es su cuarto semestre consecutivo de crecimiento.

Piso a estrenar en Diagonal Mar, Barcelona

Por primera vez los precios han aumentado en todas las capitales, entre las que destacan Madrid y Barcelona, con un crecimiento del 3,8% y el 2,8% respectivamente en el último semestre, acumlando a su vez una variación anual del 4,9% y el 6% en ambas capitales. Muy por debajo está la subida registrada en el resto de ciudades. Las dos velocidades a las que se mueve el mercado inmobiliario español sigue siendo un hecho. De este modo, las capitales de provincia, lideradas por Barcelona (3.518/m2), San Sebastián (3.327/m2), y Madrid (2.966/m2), siguen ejerciendo de motor en el incremento de los precios del territorio nacional. Por contraposición, las capitales que presentan los precios más bajos son Ciudad Real (1.153/m2), Badajoz (1.140/m2) y Cáceres (1.127/m2).

En términos generales, el precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia se sitúa en 190.800 euros (2.120 euros/m2). Sin embargo, en el resto de urbes que no son capitales de provincia, el precio medio de una vivienda nueva se ha situado en 139.950 euros, a 1.555 euros el metro cuadrado.

Cataluña, Madrid y Baleares, las comunidades que más se encarecen

Por comunidades autónomas, Cataluña (3.164 /m2), Madrid (2.966/m2) y País Vasco (2.532/m2) presentan los niveles de precios en vivienda nueva más altos. Por el contrario, las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos son Castilla-La Mancha (1.372/m2), La Rioja (1.336 /m2), Murcia (1.196/m2) y Extremadura (1.135/m2),

En cuanto a la evolución semestral de precios, las comunidades en las que más creció el precio de la vivienda nueva en el último semestre fueron Cataluña (3,5%), Madrid, (2,8%), Baleares (1,6%) y Galicia (1,3%). En sentido contrario, Aragón (0,4%), Asturias (0,3%) y Cantabria (0,2%), son las comunidades que han experimentado un menor crecimiento en el último año.

Según Juan Fernández-Aceytuno, director de ST Sociedad de Tasación: “En 2016 se consolida la estabilización del sector por la evolución favorable de sus factores principales: el aumento apreciable de la cifra de transacciones, la subida generalizada de los precios aunque de manera discreta, la reactivación de la venta de vivienda sobre plano, la mejora en la accesibilidad al crédito y por último, una mejora de los parámetros macroeconómicos. De mantenerse las condiciones macroeconómicas actuales y las previsiones avanzadas a 2017, es probable que comience la recuperación del sector con un ciclo de crecimiento positivo, suave en la mayoría de los casos”.

El mayor esfuerzo para comprar casa, en Baleares

Las Islas Baleares, no tiene el precio de la vivienda más elevado y, sin embargo, es donde se requiere un mayor esfuerzo económico para comprar una vivienda. Adquirir una casa de tipo medio (90m2) en las islas sale nada más ni nada menos, que por el sueldo íntegro de 15,8 años. Una cifra que supera ampliamente la media nacional, que se sitúa en 7,5 años y, a años luz de otras comunidades, como La Rioja, donde es mucho más fácil comprarse una vivienda con apenas 4,6 años de sueldo íntegro, tal y como se desprende del último informe de tendencias de Sociedad de Tasación.

El mercado residencial de Baleares lleva varios años siendo totalmente prohibitivo para sus ciudadanos. Para que nos hagamos una idea, en el pico más alto, estos debían destinar el salario íntegro de 23,5 años para poder comprar una casa. Ninguna otra Comunidad Autónoma ha superado, históricamente, la barrera de los 20 años, de hecho, solamente Cataluña y País Vasco, han llegado a alcanzar los 15 años. Según los expertos, "ninguna familia debería destinar los ingresos de más de 4 años en pagar una vivienda".

Esta dificultad para comprar una vivienda se refleja también en el Índice de Accesibilidad que elabora esta tasadora y que estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE. El resultado con base 100, muestra la posibilidad de comprar una casa estándar con una hipoteca a 30 años en la que la cuota resultante no exceda de un tercio de los ingresos netos. Cualquier valor por debajo, indica mayores dificultades para acceder a una vivienda.

A nivel nacional, este índice se sitúa en 104 puntos, cuando la base es 100. Es decir, a nivel nacional, el acceso a una vivienda nueva en propiedad parece posible. Hay doce regiones por encima de 100: La Rioja, Murcia, Aragón, Extremadura, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Asturias, Navarra, Castilla y León, Andalucía, Canarias y Galicia. Mientras que en cuatro comunidades autónomas (Baleares, Madrid, Cataluña y Cantabria), los posibles compradores no tienen fácil el acceso a una vivienda. Los que salen peor parados en esta estadística, una vez más, son los residentes de las Islas Baleares, con 54 puntos, muy lejos de la media nacional.

Con estas cifras en la mano, son ya casi cinco años en los que el nivel de esfuerzo para comprar una vivienda se ha mantenido estable. No obstante, se trata de medias muy generales. Cada familia es un mundo y las condiciones económicas muy diferentes. Por eso, si queremos calcular si el precio de un inmueble es el adecuado a nuestras posibilidades económicas, existe una regla muy sencilla: basta con multiplicar por cuatro nuestros ingresos brutos anuales. Así, por ejemplo, si nuestros ingresos brutos anuales son 40.000 euros deberíamos descartar viviendas (sean éstas nuevas o de segunda mano) de más de 160.000.

Fuente: Informe de Tendencias de vivienda nueva (2º Semestre 2016)

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La evolución y el cierre del 2016 en el mercado residencial en España, ha sido "positiva pero con tintes moderados" en el cuarto trimestre del año, donde los precios de la vivienda han aumentado un 0,8% respecto al mismo periodo de 2015, según el índice Tinsa. Además, se prevé que en 2017 mantenga la misma línea de estabilización, con una ligera tendencia media al alza y crecimientos moderados. Según la tasadora, la estabilidad de precios, al igual que el dato interanual registrado en el tercer trimestre del año, "es el reflejo de múltiples micromercados que evolucionan a diferentes velocidades", en el que conviven localizaciones muy dinámicas con otras de escasa demanda, que continúan ajustando sus precios.

Viviendas en Palma de Mallorca (Baleares)

Las comunidades que han mantenido su liderazgo en crecimiento de precios son Cataluña, con un aumento interanual del 7,2%, Madrid (5,2%) y País Vasco (4,3%). También se han revalorizado holgadamente por encima de la media española las Islas Canarias (2,8%) y Andalucía (2%). Por el contrario, las caídas interanuales en el último trimestre han sido en Murcia (-4,8%), Castilla y León (-3,9%) e Islas Baleares (-3,1%).

El informe de Tinsa refleja que la vivienda es hoy al menos un 5% más cara que hace un año en hasta seis provincias. La mejor evolución de precios la han mostrado Barcelona (8,4%), Palencia (7,8%) y Guipúzcoa (7,4%), seguidas de Málaga, con un crecimiento del 6,6%, y de Madrid y Almería, ambas con una subida interanual del 5,2%. En el lado opuesto, las provincias con mayores caídas en los precios se han situado en Huelva y Lleida, con caídas del 6,9% y del 6,5%, respectivamente. También las provincias de Orense, León, Murcia y Valladolid experimentaron ajustes a la baja superiores al 4%.

Por capitales de provincia, la vivienda ha experimentado una importante revalorización en el último año San Sebastián (12,1%), Bilbao (11,6%) y Barcelona (11%), muy por encima de la experimentada en Madrid, Málaga y Palencia, donde los valores medios se han incrementado un 6,3%, 5,4% y 5% interanual, respectivamente. Sin embargo, entre las capitales que aún no han finalizado el ajuste de precios a la baja se resaltan León (-11,1%), Murcia (-7,3%), Valladolid (-6,6%) y Lugo (-6,2%), ciudades donde el precio medio es inferior al de hace un año.

Se reduce el plazo de venta de una vivienda

El informe Tinsa también apunta a una reducción generalizada de los plazos medios de venta, al pasar de los 10 meses a los 9,9 meses. Los plazos medios de venta más breves los han presentado Ceuta y Melilla, con una media de 2,8 y de 4,9 meses, respectivamente. Les siguen las provincias de Madrid, con 5,7 meses, Las Palmas, con 6,8 meses, y Santa Cruz de Tenerife, con 6,8 meses.

Las reducciones más notables en estos plazos desde el trimestre pasado han tenido lugar en Córdoba, donde vender una vivienda ha pasado de 12,6 a 10,2 meses de media, y en Lleida, que ha recortado el plazo de 13 a 10,6 meses. Por su parte, Cantabria (18,6 meses), Segovia (16,2 meses) y Ávila (15,4 meses) son las provincias que han registrado mayores plazos en el cuarto trimestre. Tan solo en Segovia (16,2), Murcia (11,6), Teruel (9,2) y Soria (8,3) se ha incrementado el tiempo medio de venta respecto al trimestre anterior.

Los plazos son mucho más reducidos en las dos grandes capitales españolas, donde apenas se superan los cuatro meses. Mientras que en Madrid se tarda 4,3 meses de media en vender una vivienda, en Barcelona el tiempo medio es de 4,4 meses. Valencia es la única de las cinco mayores ciudades españolas que supera el año de plazo medio de venta, con 12,9 meses.

Seis años de salario para afrontar la compra

Según el informe de Tinsa, un comprador necesitaba en el tercer trimestre de 2016 (último dato disponible) destinar seis años de salario para afrontar la compra de una vivienda media en España, dos años menos que durante el boom inmobiliario. Si se analiza el esfuerzo financiero desde la perspectiva del porcentaje de ingresos brutos necesarios para afrontar el pago del primer año de hipoteca, una familia española tendría que destinar un 21,5% de su salario a la compra de la vivienda, según datos correspondientes al tercer trimestre (último dato disponible).

Del análisis de las provincias donde se ubican las mayores capitales del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza) y de las tres provincias más representativas desde el punto de vista turístico (Málaga, Canarias y Baleares) se desprende que Baleares se mantiene como la provincia que requiere un mayor número de años de salario para comprar una vivienda, con 12,4 años, seguida de Málaga con 8,6 años. Estos datos de esfuerzo reflejan la existencia de un mercado de alta gama en esas zonas que impulsa al alza el valor de la vivienda media. Por el contrario, Valencia y Zaragoza se mantienen como la provincias entre las ocho analizadas que requieren el esfuerzo financiero más bajo: 4,9 y 4,5 años, respectivamente.

Málaga y Baleares destacan por tener la mayor tasa de esfuerzo financiero, un 30,9% y 28,8%, respectivamente. Le sigue Barcelona, donde se necesita realizar un esfuerzo que lleva a destinar de media un 25,4% de los ingresos para afrontar el pago de la hipoteca, una proporción que en Madrid se reduce al 21,4%. La proporción desciende hasta el 16,8% en la provincia de Valencia y el 18,4% en Zaragoza.

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales (Cuarto Trimestre 2016)

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El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en venta se situó en el tercer trimestre en 1.499,7 euros, lo que supone un aumento del 1,6% respecto al mismo periodo del año anterior, según la estadística del Ministerio de Fomento, si bien cae un 0,4% frente al segundo trimestre. Este incremento supone el sexto trimestre consecutivo de subida nominal de los precios, tras 26 trimestres de caídas interanuales en el precio de la vivienda, iniciadas a finales de 2008.

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Según la serie histórica de esta estadística, el valor medio por metro cuadrado del tercer trimestre de 2016 es un 28,6% inferior al del nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Desde el valor mínimo alcanzado en el tercer trimestre de 2014 el precio se ha recuperado un 3%. En términos reales, es decir, descontando la inflación, el precio de la vivienda libre ha experimentado un crecimiento interanual por octavo trimestre consecutivo, alcanzando un aumento anual del 1,8%. Así, el precio actual de la vivienda en España se ha reducido de forma acumulada desde máximos  un 34,9%.

Según la antigüedad de las viviendas, el valor medio del metro cuadrado de las viviendas de hasta cinco años se situó en 1.743,6 euros en el tercer trimestre de 2016, lo que supone un crecimiento interanual del 0,1%. En cuanto a la vivienda libre de más de cinco años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.492,8 euros por metro cuadrado, un 1,8% más que en el mismo periodo del 2015.

Por comunidades autónomas, nueve de ellas presentan crecimientos interanuales, destacando Cataluña (4,8%), Madrid (4,3%), Baleares (4,2%), Canarias (2,6%), Comunidad Valenciana (1,9%), Navarra (1,8%) y Asturias (1,5%). Por el contrario, el resto de regiones aún muestran caídas interanuales, destacando La Rioja (-5,1%), Cantabria (-1,8%), País Vasco (-1,8%) o Aragón (-1,5%).

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se registraron en San Sebastián (3.242,2 euros/m2); Barcelona (2.714,4 euros/m2); Ibiza (2.662,5 euros/m2); Getxo (2.658,4 euros/m2) en la provincia de Vizcaya; también en Barcelona Sant Cugat del Vallès (2.607,5 euros/m2); Pozuelo de Alarcón (2.574,7 euros/m2) y Madrid (2.565,5 euros).

Por el contrario, los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se situaron en Elda (520,8 euros/m2), en la provincia de Alicante; en Valencia la localidad de Ontinyent (553,6 euros/m2); Jumilla (570,1 euros/m2) en Murcia; en la alicantina localidad de Alcoy (584,2 euros/m2); la murciana localidad de Yecla (588,7 euros/m2) y otra localidad más en Alicante: Crevillent (602,5 euros/m2).

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En cuanto a la vivienda protegida, el precio medio del metro cuadrado en España en el tercer trimestre del año fue de 1.108,3 euros, el mismo precio del segundo trimestre de 2016. La variación respecto al mismo trimestre de 2015 muestra, en cambio, una subida del 1,2%.

El número de tasaciones inmobiliarias utilizadas para realizar el cálculo de los precios de viviendas fue en el tercer trimestre de 2016 de 99.121, lo que supone un 6,3% más que en igual trimestre del año anterior. Fomento añade que los datos utilizados en el cálculo de los precios de vivienda corresponden a las viviendas tasadas por las distintas sociedades de tasación que se integran en la Asociación de Análisis del Valor (AEV).

Fuente: Ministerio de Fomento (Tercer trimestre 2016)

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Madrid sigue siendo la ciudad más cara de España a la hora de comprar vivienda, con un precio máximo por metro cuadrado de 10.246 euros, localizado en la calle Serrano, a pesar que en el último año el precio máximo en la capital ha caído un 6% respecto a los datos de 2015, según el estudio de la sociedad de tasación Tecnitasa. En el otro extremo, en Madrid los precios más bajos se sitúan con 723 euros/m2, en el barrio de San Cristóbal de los Ángeles, aunque en esta zona, los precios respecto a 2015, se ha incrementado un 16%.

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El informe de TecniTasa registra también aumentos de precio significativos en el caso de algunas provincias como ocurre en Zamora que en sus precios mínimos se incrementan en un 20% con respecto a 2015, situándose en 944 €/m2 en la zona de Pinilla y San Ramón. Son reseñables también los comportamientos en Jerez de la Frontera (Cádiz), que incrementa sus precios máximos un 8% y de Ceuta que lo hace en un 7%.

En Castilla y León por el contrario, se producen importantes descensos en Burgos con una caída del 8% en los precios máximos con 2.186 €/m2 en 2016, Valladolid de un 3% hasta los 4.559 €/m2 en sus precios más altos, aunque sigue siendo la capital más cara de la comunidad, o Palencia en la que descienden sus precios un 3% y un 6% en máximos y mínimos respectivamente. La Rioja tendría un descenso tanto en sus precios máximos como mínimos. La ciudad de Logroño registra en 2016 una bajada de precios de un 2% en sus precios máximos alcanzando los 2.785 €/m2 y de un 3% en sus precios mínimos con 604 €/m2. Cantabria, con la ciudad de Santander al frente, también experimenta un descenso tanto en sus precios máximos de un 3% situándose en 5.359 €/m2 como de un descenso del 2% en sus mínimos alcanzando los 926 €/m2.

TecniTasa, a través de su último informe anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda en España, saca conclusiones son claras: el precio de la vivienda repunta tímidamente en buena parte de las poblaciones españolas y en otras se mantiene. Sin embargo, este comportamiento estable no se observa en todas las ciudades españolas por igual.

Las ciudades con el precio más caro... y las más baratas

A nivel de calles, tal y como comentábamos, Madrid sigue siendo la ciudad más cara de España, con un precio por metro cuadrado de 10.246 €/m2 localizado en la calle Serrano, en el distrito de Salamanca. Los valores máximos bajan un 6% con respecto a 2015, mientras que en los mínimos se registra un aumento del 16%. Pese a todo, en esta ubicación "Prime" de Madrid, un piso de 100m2 cuesta 1.024.600 euros.

Barcelona es la segunda ciudad española con el m2 más caro, el precio máximo se sitúa en 8.957 €/m2, con un alza de un 6% en el precio en su calle más cara: el Paseo de Gracia. La ciudad de San Sebastián (Guipúzcoa) ocuparía el tercer puesto de las ciudades con un precio por metro cuadrado más caro, alcanzando los 6.820 €/m2 en la zona comprendida entre la Avenida Libertad, Boulevard, Plaza Gipuzkoa o Calle Hernani, en pleno centro, lo que supone un incremento del 11%.

En el otro extremo, las localidades con el m2 más barato se encuentran en Talavera de la Reina (Toledo) con 317 €/m2, seguida de Castellón 363 €/m2, Huesca 392 €/m2 y Elche (Alicante) 399 €/m2, siendo estos los precios mínimos más bajos de toda España por debajo de los 400 euros. La primera destaca por haber tenido el mayor descenso con un 9% con respecto a 2015, Castellón se mantendría igual que el año pasado, en el caso de Huesca ha incrementado ese precio mínimo en un 2%, mientras que en Elche el precio bajó también en un 2%.

Las zonas con los precios al alza

Cataluña es una de las comunidades que mejor salen paradas en el informe. En precios máximos, LLeida, Tarragona y Barcelona suben los precios por metro cuadrado en 2016. Barcelona un 6%, Tarragona un 3% y Lleida, que los incrementa un 2%. En el caso de Girona el precio se mantiene con respecto al año pasado. En mínimos, Barcelona llega a un incremento del 5%, Lérida consigue un 4%, Tarragona alcanza el 8% mientras que Gerona consigue un 2%.

En Castilla-La Mancha se producen incrementos en sus precios máximos del 1% al 3% en sus principales capitales y en otras, como Guadalajara y Toledo, sus precios se mantienen en 2016. En el caso de Asturias se registra un incremento del 3% en Oviedo capital. En Murcia capital también se da un aumento en sus precios máximos de un 2%. Navarra también destaca al registrarse un alza de un 3% tanto en sus precios máximos, superando los 5.000 €/m2, como en sus precios mínimos donde se sitúa en un 2% con respecto al 2015.

Tanto Baleares como Canarias destacan en el informe de TecniTasa por haber experimentado un repunte en sus precios. Las Islas Baleares contaron con una subida del 5% y del 8% en sus máximos y mínimos en el caso de Palma de Mallorca, situándose en 3.276 €/m2 y en mínimos de 865 €/m2. En el caso de las Islas Canarias la subida fue menor, registrando un 4% y del 2% en sus precios máximos y mínimos en Las Palmas de Gran Canaria, alcanzando los 4.561 €/m2 y los 714 €/m2 respectivamente. En la isla de Tenerife se mantienen los precios de la vivienda.

Fuente: inmodiario.com

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El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se mantuvo en octubre sin variaciones respecto al mismo mes de 2015, sostenido solo por las capitales de provincia, siendo estas los únicos mercados donde suben los precios. En el acumulado de los diez primeros meses del año, el valor medio en España acumula una revalorización del 2,2%, según datos del índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Desde máximos desde 2007, la caída acumulada alcanza el 40,9%.

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Solo el grupo “Capitales y las grandes ciudades” como Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia, Málaga  o Palma de Mallorca, los valores medios de los pisos y casas crecen en octubre respecto al mismo mes del año pasado. El crecimiento en tasa interanual en este grupo de municipios fue del 1,6%. Por su parte, la “Costa mediterráneay las localidades más pequeñas (“Resto de municipios”) registraron ligeras caídas interanuales del 0,6% y del 0,4%, respectivamente.

Así, el precio medio de la vivienda terminada en España sigue manteniendo un balance positivo en el conjunto del año 2016. El crecimiento acumulado desde enero es del 2,2%, impulsado por las "Capitales y grandes ciudades", que se han revalorizado un 3,3% en el conjunto de los 10 primeros meses, y por los mercados insulares de "Baleares y Canarias", que se han encarecido un 3,8% en lo que llevamos de 2016. Tan solo las 'Áreas metropolitanas' se han depreciado ligeramente desde enero (-0,6%), mientras que en el resto de agrupaciones el incremento desde enero se sitúa en torno al 2%.

Según Tinsa, la situación del mercado residencial sigue caracterizado por la estabilidad. "Mantenemos la previsión de que el año cerrará con un crecimiento de precios, previsiblemente por debajo del 5% en términos medios. Eso no impide que existan determinadas zonas donde la evolución al alza está más consolidada, como es el caso de las ciudades de Madrid, Barcelona y algunas zonas de playa y costa. La evolución a medio y largo plazo dependerá de la situación económica".

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Si se analiza la evolución desde el punto álgido del ciclo, en 2007, el precio medio en España registra una caída acumulada del 40,5%. El descenso es todavía mayor en la “Costa mediterránea”, donde alcanza el 47% desde máximos, seguida de las “Áreas metropolitanas”, con un descenso del 45,4% y las “Capitales y grandes ciudades” con un 43,6%. El precio medio en “Baleares y Canarias” se ha ajustado por debajo de la media española (-30% desde 2007), al igual que el “Resto de municipios”, donde el descenso acumulado es del 36,8%.

Fuente: Tinsa "IMIE General y Grandes Mercados Octubre 2016"

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El precio medio de la vivienda en España, tanto nueva como usada ya terminada, acumula en los nueve primeros meses del año un incremento del 2,9% respecto al mismo periodo del año anterior. Tras el pequeño ajuste de agosto (-0,5%), el mes de septiembre registró un aumento del 2,4%, según el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados que se calcula a partir de tasaciones de vivienda realizadas por la compañía.

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Según la tasadora, el subíndice que analiza conjuntamente el valor medio de “Baleares y Canariassigue mejorando y crece un 4,4% en tasa interanual. Aunque la evolución de los precios en la “Costa mediterránea” se mostró más moderada que en meses anteriores, todavía están un 4,3% por encima de los niveles de septiembre de 2015.

El buen comportamiento de las “Capitales y grandes ciudades” como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga o Palma de Mallorca se situó en septiembre con un crecimiento medio del 2,5% por encima del registrado en septiembre del año pasado. Las localidades más pequeñas (grupo “Resto de municipios”) muestran un ascenso en tasa interanual algo mayor, del 2,9%, mientras que las “Áreas metropolitanas” se mantienen estabilizadas, con un ligero descenso del 0,5% respecto a septiembre de 2015.

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados experimentó una ligera aceleración en septiembre. El crecimiento acumulado desde enero, que era del 0,2% en agosto, asciende al 2,9% un mes después. “Baleares y Canarias”, con una mejora del 6% en los nueve primeros meses, es el mercado con el crecimiento más consolidado en lo que llevamos de 2016. Le siguen “Resto de municipios”, con una subida del 3,5%, y las “Capitales y grandes ciudades”, con un 3%. El precio medio en las “Áreas metropolitanas” se mantiene respecto a los niveles de enero, con un ligero crecimiento de siete décimas desde principios de año.

Desde precios máximos alcanzados a finales de 2007, el valor medio de los pisos y casas en España registra una caída acumulada del 40,5% respecto a finales de 2007. La zona más castigada es la “Costa mediterránea, con un descenso del 46,5%, seguido de las “Áreas metropolitanas”, donde el ajuste alcanza el 44,7%. Una situación parecida a la de la vivienda en las “Capitales y grandes ciudades”, que se ha depreciado un 43,8% desde máximos. Por debajo de la media española se encuentra el grupo “Baleares y Canarias”, con una caída acumulada del 28,5%, y “Resto de municipios”, con un 36%.

Tinsa precisa que a pesar de la tendencia positiva que muestran los precios en términos medios, la evolución del mercado inmobiliario es "muy heterogénea" y existen mercados locales donde el precio sigue ajustándose a la baja.

Recuperación inmobiliaria "selectiva" y la adaptación a la banca

Algunos de los principales agentes del sector inmobiliario y financiero, como la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) o Caixabank, constatan una recuperación del sector de la vivienda "selectiva" que se sucederá en los próximos años, si bien piden "prudencia" porque las "heridas" de la última década todavía "están cicatrizando". Ésta es una de las conclusiones de la mesa debate sobre financiación en el sector inmobiliario del Congreso Nacional de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), que se celebró los pasados días 5 y 6 de octubre en Madrid con la asistencia de 400 profesionales.

El presidente de la Sareb, Jaime Echegoyen, ha afirmado que aunque la recuperación del sector inmobiliario es aún "selectiva", se dan "elementos favorables que van a hacer que se quede". Echegoyen ha calificado de "momento dulce" la situación actual del mercado inmobiliario gracias a los "elementos favorables", como los bajos tipos de interés, la profesionalización del sector o la demanda creciente, por lo que ha subrayado que "parece que va a durar" la recuperación inmobiliaria. "Lo estamos haciendo bien entre todos, hemos aprendido las lecciones del pasado y estamos aprovechando adecuadamente la potencia económica", ha remarcado el presidente del 'banco malo', sobre el que ha dicho que es el "reflejo del pasado y esperemos que del futuro".

No obstante, Echegoyen ha abogado por que el sector trabaje para que no se repitan actuaciones erróneas del pasado sin tener que caer en la innovación de la financiación, y ha pedido "mantener la prudencia y el ojo avizor", ya que "los tipos bajos han ayudado mucho, pero puede que no dure mucho tiempo".

En esta línea, el director general de Caixabank, Juan Antonio Alcaraz, ha afirmado que "las heridas todavía están cicatrizando" y ha apuntado que las entidades siguen registrando una "constante caída" del libro de préstamos de hipotecas a particulares al no ser "capaces" de reponerlos. Asimismo, ha criticado los nuevos criterios reguladores, como el código de buenas prácticas del sector financiero, que "realmente ha modificado profundamente las reglas de juego de la relación de los bancos con los hipotecados", y contribuye a la caída del libro de préstamos. No obstante, Alcaraz ha matizado que las hipotecas particulares aumentan a un ritmo del 50% pero sobre mínimos históricos, pero sobre mínimos históricos, y ha explicado que actualmente se ha producido un cambio en el modo de concesión de hipotecas al darse más importancia a la capacidad de endeudamiento de las personas y los tipos de interés. En este sentido, Alcaraz se ha referido al impacto de cambios en asuntos como el de las cláusulas suelo o la paralización de desahucios, lo que sitúa a la incertidumbre jurídica a la cabeza en el ránking de perjuicio para el sector, seguido de la regulatoria y la digital.

Fuentes: elmundo.es y Tinsa Septiembre 2016 (.pdf)

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