La contratación de hipotecas en España va ha experimentar una importante transformación en poco tiempo. El Gobierno ya ultima los detalles de la nueva ley hipotecaria (Ley de Crédito Inmobiliario, por su nombre técnico) que establecerá las normas para entidades y clientes en lo que respecta a la contratación de hipotecas en los próximos años. Se trata de la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 14 de febrero (a fin de adaptar la normativa española a la legislación europea) y, más allá del debate sobre si la reforma legislativa que hay planteada será suficiente para atajar los problemas del actual mercado de crédito para la compra de vivienda, y a falta de ver las aportaciones que harán en otoño los distintos grupos políticos durante su tramitación parlamentaria, lo cierto es que la reforma tal y como está concebida en el anteproyecto de ley impulsado por el Gobierno introduce importantes novedades, por ejemplo, que los bancos no puedan vincular la concesión de hipotecas a seguros de vida y hogar o la doble visita al notario, entre otros aspectos. La reforma hipotecaria persigue garantizar la transparencia y la seguridad jurídica de los clientes y las entidades para evitar que se repitan casos como los de las cláusulas suelo.
El número de desahucios (lanzamientos) durante el primer trimestre del año ascendió a 17.055, lo que supone una subida del 2,2% con respecto al mismo periodo del ejercicio anterior y el primer incremento en términos interanuales en siete trimestres, según la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). El incremento, se debe principalmente a la subida de los desahucios como consecuencia de los alquileres, es decir, procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta categoría incluyó 9.612 desahucios, el 56,4% del total, lo que representa un incremento del 5,8% respecto al primer trimestre de 2016. Los lanzamientos consecuencia de ejecuciones hipotecarias, por su parte, experimentaron un descenso del 3,4%, hasta los 6.372. Los 711 lanzamientos restantes obedecieron a otras causas.
El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 21.064 en 2016, una cifra un 30,9% inferior a la de 2015, según la estadística de ejecuciones hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE). De este modo, encadenan dos años de retrocesos después de que en 2015 bajaran un 12,6%. Sólo en el cuarto trimestre de 2016 se registraron 4.630 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales, un 18,1% más que en el trimestre anterior, pero un 33,2% menos que en el cuarto trimestre de 2015. Por otro lado, según los datos del Consejo del Poder Judicial, los desahucios también descendieron en 2016 un 6,4%, con unos 63.037 lanzamientos, la cifra más baja en los últimos cuatro años. El 54,2% de esos desahucios están asociados a inmuebles y viviendas en alquiler.
La Audiencia Provincial de Barcelona ha decidido archivar la ejecución de una hipoteca de Catalunya Banc (crédito que fue vendido luego al fondo Blackstone), al entender que está marcado por la aplicación de una cláusula suelo abusiva, decisión que normalmente solo se tomaba con cláusulas de vencimiento anticipado nulas. El fallo, que sienta precedente, ha llevado a la entidad a negociar la dación en pago para saldar la deuda con la vivienda. Las cláusulas suelo hipotecarias venían siendo, hasta ahora, un quebradero de cabeza económico para las entidades financieras porque se arriesgan a devolver miles de millones de euros cobrados por ellas. Sin embargo, este reciente fallo de la Audiencia de Barcelona promete convertir estas condiciones en otro frente de inquietud para la banca al considerar la nulidad de un suelo como motivo suficiente para archivar un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado tras meses de impago del deudor.
El número de desahucios (lanzamientos judiciales), continúa a la baja. Así, durante el tercer trimestre de 2016, la cifra de lanzamientos realizados sobre todo tipo de inmuebles se sitúo en 12.148, un 7,5% menos respecto al mismo periodo de 2015, según los datos Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Del total total de procedimientos, 4.999 vinieron precedidos por ejecuciones hipotecarias (un 11,8% menos que un año antes) y 6.688 (un 5% menos) derivaron de procedimientos regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por impagos de alquiler, principalmente. La cifra de lanzamientos se redujo en todas las comunidades autónomas excepto en Castilla y León, Extremadura, Galicia y Madrid.
La comunidad autónoma donde más desahucios se practicaron fue Cataluña (2.815, equivalentes al 23,2 % del total), seguida de Andalucía (1.956), Comunidad Valenciana (1.767) y Madrid (1.333). Las cuatro regiones suman hasta el 64,8% de todos los desahucios practicados en España en el tercer trimestre.
En cuanto a los desahucios derivados del alquiler, es decir, asociados a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), Cataluña también figura en la primera posición con 1.740, seguida de Madrid, con 970, Andalucía, con 856, y Comunidad Valenciana, con 783. Por lo que respecta a los derivados de ejecuciones hipotecarias, la clasificación la encabeza Andalucía, con 1.014, seguida por la Comunidad Valenciana, con 954, y Cataluña, con 949.
Por otra parte, el CGPJ destaca en su nota de prensa que las ejecuciones hipotecarias iniciadas (9.094) suponen la cifra más baja desde el cuarto trimestre de 2007 y muestran un descenso del 38,3%. Todas las comunidades experimentaron descensos interanuales, siendo Andalucía la región más afectada. Entre el 1 de julio y 30 de septiembre acaparó 2.180, un 24% del total, seguida por Cataluña, con 1.859, y la Comunidad Valenciana, con 1.263.
INE: Las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda bajan un 34,8%
Cada vez, también hay menos ejecuciones hipotecarias, el paso previo al desahucio de la vivienda habitual. El número de procedimientos de ejecución hipotecaria, por los que una vivienda es vendida por impago de sus cuotas hipotecarias, vuelve a remitir. En el tercer trimestre del año sumaron 3.919, cifra un 34,8% inferior a la del mismo periodo de 2015 y un 38,8% menor a la del segundo trimestre de 2016, según la estadística publicada este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Si se tiene en cuenta el total de viviendas familiares existentes en España en el tercer trimestre (18.455.800), apenas el 0,02% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo. Este proceso no siempre acaba con el desalojo de sus propietarios.
El abaratamiento de las letras hipotecarias, gracias a un euribor que acumula diez meses en negativo y que cerró noviembre en el -0,074, explica la bajada drástica de las ejecuciones. También el hecho de que el diálogo entre entidades financieras e hipotecados con problemas de pago es mucho más fluido que años atrás. Hay que recordar que hace seis años, en el primer trimestre de 2010, alcanzaron un total de 27.561 solicitudes registradas por los juzgados de primera instancia e instrucción, niveles nunca vistos en España.
Los más afectados por estos procedimientos son los propietarios que se hipotecaron entre 2005 y 2008 (en pleno boom inmobiliario), que concentran el 59,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas este trimestre. Según los analistas, "las ejecuciones coinciden cuando los precios estaban más altos, el ratio préstamo-valor superaba el 100% del valor de la vivienda y la concesión de hipotecas no se ajustaba a unos criterios de solvencia demasiado estrictos". Otro 19,1% corresponde a hipotecas constituidas en el año 2006, un 18% a las de 2007 y un 14,1% a las de 2008.
De ahí que la vivienda de segunda mano sea la peor parada. El 10,4% de las ejecuciones hipotecarias en el tercer trimestre han sido sobre viviendas nuevas y el 89,6% sobre casas y pisos usados. En las casas nuevas los procedimientos disminuyen un 48,1% respecto al año anterior y en las usadas bajaron un 29,1%. Según el INE, se realizaron 1.060 ejecuciones de segundas y terceras residencias, un 35,5% menos que un año antes.
En total, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas sumaron 7.976, un 31,7% menos que hace un año, de las que 4.979 eran de personas físicas (-34,9%) y 2.997 eran de personas jurídicas (-25,4%). En el caso de viviendas, Andalucía (2.151), Comunidad Valenciana(1.624) y Cataluña (1.515) presentaron el mayor número de ejecuciones, mientras que País Vasco (40), La Rioja (53) y Navarra (54), los menores.
Mientras que en conjunto, el número de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias (de todo tipo de fincas) iniciadas en los registros de la propiedad en el tercer trimestre de 2016 fue de 14.558, lo que supone un 30,4% menos que el trimestre anterior y un 25,8% de caída con respecto al mismo trimestre de 2015. Por regiones, las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas en el tercer trimestre fueron Andalucía (3.833), Comunidad Valenciana(2.988) y Cataluña (2.755). Mientras, Cantabria (94), Navarra (100) y Asturias (102) registraron el menor número.
El nuevo Plan de Vivienda dará ayudas a desahuciados de 150 a 400 euros
El ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, ha anunciado que el nuevo Plan de Vivienda para el periodo 2018-2021 incluirá un programa específico de ayudas para las personas en situación de desahucio que, a la espera de que se concrete el importe, podría rondar entre los 150 y 400 euros al mes. Estas ayudas serán complementarias a las líneas con las que ya cuentan las comunidades autónomas para proteger a los colectivos más vulnerables. Con respecto a la cantidad de la ayuda, De la Serna ha agregado que aún se debe debatir y que dependerá del acuerdo que se alcance con los servicios sociales de los ayuntamientos. Esta ayuda será uno de los ejes del nuevo documento, que Fomento también quiere negociar con los partidos políticos a partir del lunes.
El nuevo plan también se articulará en torno a las ayudas al alquiler de vivienda para las personas con menos recursos. En este sentido, se van a flexibilizar los trámites para dar más capacidad a las comunidades autónomas y que sean ellas las que establezcan la modalidad de las convocatorias. Por otro lado, se ha acordado que el pago de las ayudas no sea mensual ya que ello dificultaba la gestión aunque aún está pendiente definir la nueva periodicidad. El objetivo respecto al alquiler, es crear un fondo social de vivienda en el que los propietarios puedan incorporar aquellas viviendas vacías que lo deseen en régimen de alquiler y sea el Estado el que pague directamente el alquiler.
Con respecto a las ayudas a la rehabilitación, regeneración y renovación urbana, se abre ahora la posibilidad de que vayan directamente a viviendas de particulares, así como a edificios residenciales pero de forma individualizada para cada piso. Fomento mantendrá reuniones con la banca a fin de establecer nuevas fórmulas de financiación. También se quieren reforzar los programas de eficiencia energética, bien elevando del 30% al 40% la ayuda o vinculándola a la renta. Asimismo, también se rebajará la antigüedad de los edificios y viviendas que pueden optar a ayudas a la rehabilitación. Hasta ahora el límite era el año 1981. El plan también propone ayudas de accesibilidad por movilidad reducida y para aquellos de más de 65 años que llegarán al 75% del coste.
Según el Ministro de Fomento, que concretará el lunes en el Congreso las líneas estratégicas, el objetivo es insistir en las líneas fundamentales de los planes anteriores pero adaptarlas a la nueva realidad económica y evitar rigideces. Por otro lado, el pasado viernes, el Consejo de Ministros prorrogó además durante un año el actual plan de vivienda 2013-2016, que finaliza el próximo 31, a fin de que los beneficiarios no pierdan las ayudas a partir del 1 de enero.
A pesar de que las estadísticas sobre inmuebles sin inquilinos escasean (el último censo oficial del Instituto Nacional de Estadística data del 2011), se calcula que son cerca de 450.000 viviendas desocupadas las que hay en Cataluña, 100.000 se encuentran en manos deentidades financieras, 80.000 son de nueva construcción y unas 45.261 viviendas que están vacías después de haber pasado por un procedimiento de ejecución hipotecaria, junto con todos aquellos pisos vacíos de propiedad privada que están sin ocupar por otras causas. Una de las consecuencias más graves de la larga crisis económica, directamente relacionada con el problema del paro y las familias más necesitadas, es la dificultad de los ciudadanos para encontrar una vivienda o mantener la que adquirieron en propiedad durante la época de la burbuja inmobiliaria.
Esta realidad social ha sido denunciada reiteradamente en los últimos años por entidades como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), entre otras muchas organizaciones, así como sociólogos, economistas e incluso algunos partidos políticos. La problemática se repite en prácticamente todos los municipios españoles y catalanes: muchas familias se han visto obligadas a dejar de pagar las cuotas hipotecarias, han sido desahuciadas o están en vías de serlo y su vivienda ha pasado a manos de los bancos o de la Sareb (la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, también conocida como el “banco malo”). La principal reivindicación de organizaciones como la PAH es que estos pisos que han quedado vacíos después de una ejecución hipotecaria sean destinados al alquiler social, a un precio asumible para aquellos que tienen dificultades para acceder a un vivienda.
Con el objetivo de medir el alcance de la situación e identificar los núcleos de población que concentran los problemas más graves de acceso a la vivienda, Cataluña aprobó en abril del año pasado el decreto ley 1/2015 de “medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria”. Este decreto obliga a los bancos a proporcionar a l’Agència Catalana de l’Habitatge datos sobre el número de viviendas vacías que tienen. Medida inicialmente suspendida por el Tribunal Constitucional (TC), que tras cinco meses de suspensión cautelar, ha decidido recientemente levantar el veto al impuesto catalán sobre los pisos vacíos. El tribunal no ha entrado en el fondo de la cuestión pero de momento permitirá cobrar la tasa pues considera que las consecuencias de hacerlo son reversibles y prevalece el interés de la Hacienda catalana. La Generalitat prevé recaudar 14,3 millones de euros. En este sentido, cabe destacar que algunos de los ayuntamientos de las ciudades más pobladas de Cataluña, como el de Barcelona o el de Badalona, acaban de anunciar que impondrán una tasa a los propietarios de los pisos que permanezcan vacíos durante dos años.
La mayoría de las nuevas leyes aprobadas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria se ha centrado en los grandes tenedores de vivienda vacía, es decir, entidades financieras, empresas y fondos de inversión. Medidas como la cesión obligatoria de estos pisos a la Administración que contempla el artículo 7 de la ley 24/2015, el impuesto sobre viviendas vacías, con el que la Generalitat recaudó el año pasado 11.3 millones de euros, y las multas que algunos consistorios han impuesto a las entidades financieras propietarias de inmuebles vacíos han conseguido movilizar una parte del stock de vivienda vacía.
Pero de momento no hay modo de contabilizar estas viviendas, así que la única manera de realizar una prospección del problema de la vivienda en Cataluña es analizar los datos oficiales procedentes de los bancos, y que por sí mismos ofrecen una perspectiva bastante fidedigna de la situación. No obstante, La Vanguardia ha consultado el "Registro de Pisos Vacíos" de la Generalitat, y ha cruzado los datos con otras cifras oficiales sobre vivienda y población que proporciona el INE (Instituto Nacional de Estadística), como el censo de viviendas, ejecuciones y desahucios, así como el número de residentes de cada municipio de Cataluña, lo que os permite obtener una visión más detallada del problema de la vivienda en Cataluña.
Barcelona y su área metropolitana
En números absolutos, Barcelona y su área metropolitana es donde hay más pisos vacíos por ejecución hipotecaria, pero eso no significa que los problemas más graves se concentren en esta zona del territorio catalán. Al haber mucha más población y un mayor parque de viviendas, es lógico que el número de pisos vacíos sea mayor en ciudades como Barcelona (2.445), Hospitalet del Llobregat (1.605) o Badalona (1.237).
En cualquier caso, estos grandes municipios del Barcelonès también presentan graves dificultades de acceso a la vivienda, porque a la problemática de los pisos vacíos por ejecución hipotecaria se suma la imparable especulación inmobiliaria, que en los últimos meses está expulsando a algunos residentes de la capital por la subida disparatada de los alquileres. En el último año, comprar piso en Barcelona ha subido el 9% y alquilarlo un 18%.
En términos relativos, sin embargo, Barcelona no está entre los municipios de Cataluña que más sufren el inconveniente de los pisos vacíos propiedad de los bancos. De hecho, entre las 64 ciudades de Cataluña de más de 20.000 habitantes, Barcelona se encuentra entre las que presentan un mejor balance de pisos vacíos por ejecución hipotecaria en relación al total de residentes y el total de viviendas disponibles: según el último censo del INE sólo hay 1,52 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes y 3 viviendas vacías de cada 1.000 disponibles.
Salt y Amposta, los casos más graves
Destaca sobremanera el caso de Salt, un municipio de la comarca del Gironés que presenta unas características excepcionales tanto a nivel demográfico como social: es uno de los términos municipales más pequeños de las comarcas de Girona, con sólo 6,5 kilómetros de extensión; más del 40% de sus casi 30.000 habitantes son inmigrantes; y registra el porcentaje de paro más alto de la provincia (y el cuarto más alto de Cataluña en poblaciones de hasta 40.000 habitantes), con el 18,6%. Nada que ver con la ciudad deGirona,la capital de la provincia, una de las ciudades con mayor renta media neta por hogar de España, de la que apenas le separan 3 kilómetros.
En Salt hay 783 pisos vacíos por ejecución hipotecaria, lo que en términos relativos significa que 70 de cada 1.000 viviendas disponibles en el municipio pertenecen a un banco y están inhabitadas. Esta situación ha provocado estallidos sociales con consecuencias políticas este mismo año. En abril se desalojó a 13 familias que ocuparon durante meses un edificio deshabitado propiedad de Sareb, una situación que empujó al gobierno municipal a invertir 2,5 millones de euros para comprar 100 pisos vacíos en Salt para destinarlos a alquiler social.
Un caso similar es el de Amposta, en la provincia de Tarragona, donde hay 480 viviendas vacías según el registro de la Generalitat. En un municipio con poco más de 20.000 residentes y algo menos de 11.000 viviendas disponibles, esto representa que hay 23 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes y 44 pisos vacíos de cada 1.000 disponibles. Amposta, como Salt, es otro de los cinco municipios de Cataluña con mayor tasa de paro (el 17,5%).
El Baix Penedès, castigado por el paro
Otros dos municipios, también en la provincia de Tarragona cuentan con una elevada tasa relativa de viviendas vacías propiedad de los bancos son Calafell y El Vendrell, ambos en el Baix Penedés, una comarca cuyo PIB por habitante está muy por debajo de la media catalana, y de las 10 comarcas de la demarcación de Tarragona, es la última.
El Vendrell, la capital, presenta unas características similares a Salt y Amposta, en especial por su altísima tasa de paro (casi un 20%, la más alta de Cataluña junto con Badia del Vallès, en el Vallés Occidental de Barcelona) y un rápido crecimiento demográfico a causa de la inmigración. En este municipio, la situación de emergencia social también ha tenido alguna consecuencia trágica este mismo año, como el caso de la familia que falleció en un incendio de la vivienda donde residían ilegalmente después de ser desahuciados. Este suceso ocurrió mientras el ayuntamiento de esta localidad tarraconense negociaba con los bancos la cesión de los más de 500 pisos vacíos que poseen en El Vendrell. A menos de 6 kilómetros, en Calafell, hay alrededor de otros 400 pisos vacíos por ejecución hipotecaria, aunque en este caso cabe presuponer que una parte de éstos puedan ser segundas residencias, al ser esta localidad un lugar habitual de veraneo.
Tortosa, Manresa, Lleida, Terrassa y Tarragona
Algunas capitales de provincia y grandes núcleos de población en Cataluñatambién presentan problemas relativamente serios. En Tortosa (capital de la comarca del Baix Ebre) hay 459 viviendas vacías (27 de cada 1.000); en Manresa, 850 (más de 20 de cada 1.000); en Lleida, casi 1.400 (10 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes); en Terrassa, 1.950 (9 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes; casi 20 de cada 1.000 pisos están vacíos); y en Tarragona, 1.200 (prácticamente 9 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes). En el cinturón metropolitano de Barcelona, la ciudad en peor situación es Santa Coloma de Gramenet, con 876 pisos vacíos (casi 18 de cada 1.000).
En el otro extremo de la tabla, es decir, entre los 64 grandes municipios de Cataluña con menos pisos vacíosa consecuencia de ejecuciones hipotecarias, se sitúan varias poblaciones del Maresme (Vilassar de Mar y El Masnou) y del Baix Llobregat (El Prat del Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Feliu del Llobregat), además de Sant Cugat del Vallès, la ciudad catalana con la renta media más alta, y Sitges (Garraf), lugar habitual de segundas residencias de gente adinerada.
Entre los municipios catalanes de tamaño mediano (entre 5.000 y 20.000 habitantes), también hay algunos que presentan elevadas tasas de pisos vacíos, especialmente, en la provincia de Lleida. Es el caso de Alcarràs, localidad ubicada a apenas 11 kilómetros de Lleida, donde 75 de cada 1.000 viviendas son propiedad de los bancos y están vacías. A un radio de 30 kilómetros de la capital leridana, se registran situaciones similares en municipios de como Balaguer o Mollerusa, () aunque en términos relativos es aún más grave la situación de pueblos más pequeños como Roselló o Alcoletge (donde hay, respectivamente, 78 y 74 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes). Otras zonas también se concentran problemas importantes de acceso a la vivienda en Tarragona (en sitios como Constantí o Mont-roig del Camp), y muy especialmente en Montsià y Bajo Ebro (sobre todo en Sant Carles de la Ràpita, Deltebre y Ulldecona).
En el ranking global de los 743 municipios catalanes que se incluyen en este informe, la peor situación relativa en relación al número de pisos vacíos sobre el total de la población corresponde a poblaciones muy poco habitadas. Es el caso de Capafonts (Priorat), donde 17 de las 162 viviendas del pueblo son propiedad de bancos y están vacías; la Vall de Cardós (Pallars Sobirà), donde ocurre lo mismo con 29 de las 550 casas; y en Girona, Espinelves (Osona), donde sólo hay 119 viviendas y 14 de ellas fueron desalojadas por impago de la hipoteca.
Fuente: lavanguardia.com
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El número de lanzamientos (desahucios) practicados en el segundo trimestre de 2016 experimentó un descenso del 1,9% respecto al mismo periodo del año anterior, al pasar de 18.739 a 18.391, según el informe “Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales” que la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial. La cifra de desahucios practicados ha tenido reducciones superiores al 10% en Castilla La Mancha, Madrid, Navarra y La Rioja. Los lanzamientos afectan a distintos tipos de inmuebles, no solo a viviendas y, en el caso de éstas, no solo a vivienda habitual. Las ejecuciones hipotecarias bajan un 17,4%.
El 53,9% de los desahucios (9.909) fueron realizados sobre alquileres, consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que 7.741 (el 42,1%) se derivó de ejecuciones hipotecarias y los 741 restantes obedecieron a otras causas. Los lanzamientos por impago del alquiler experimentaron un incremento del 0,5%, mientras que los derivados de ejecuciones hipotecarias bajaron el 4,7%.
Cataluñacon 4.145 desahucios (el 22,5% del total nacional) fue la Comunidad Autónoma en la que se practicaron más lanzamientos en el segundo trimestre del año, seguida por Andalucía, con 3.007, y la Comunidad Valenciana, con 2.901. Estos tres territorios sumaron más de la mitad (el 54,7%) de todos los lanzamientos practicados en España en ese periodo.
Atendiendo solo a los lanzamientos consecuencia de alquileres (derivados de la LAU), la clasificación la encabeza también Cataluña, con 2.636; seguida por Madrid, con 1.285; Andalucía, con 1.269; y la Comunidad Valenciana, con 1.239. En cuanto a los resultantes de ejecuciones hipotecarias, Andalucía está a la cabeza, con 1.611, seguida por la Comunidad Valenciana, con 1.589; y Cataluña, con 1.306.
El informe incluye también el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes de notificaciones y embargos, aunque con la advertencia de que este servicio no existe en todos los partidos judiciales, por lo que el dato permite medir la evolución, pero no indica los valores absolutos. Además, el hecho de que un lanzamiento sea solicitado al servicio común no supone que éste lo haya ejecutado. Con estas premisas, los datos disponibles reflejan que el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes en el segundo trimestre de 2016 fue de 19.461, un 5,9% más que en el mismo periodo del año anterior. De ellos, 11.843 terminaron con cumplimiento positivo, lo que representa un descenso interanual del 0,9%.
Las ejecuciones hipotecarias bajan un 17,4%
El número de ejecuciones hipotecarias (proceso previo al desahucio) iniciadas en el segundo trimestre de 2016 fue de 14.380, lo que representa un descenso del 17,4% respecto a las 17.414 presentadas en el mismo trimestre de 2015.
El descenso en las ejecuciones hipotecarias presentadas se produjo en todas las Comunidades Autónomasexcepto en Asturias, Cataluña, el País Vasco y La Rioja.
Por territorios, las ejecuciones hipotecarias presentadas en Andalucía con 3.491 (24,3% del total nacional), Cataluña con 3.046 (21,2%) y la Comunidad Valenciana con 2.056 (14,3%), representan más del 60% de las iniciadas en toda España.
Si nos vamos a embarcar en la compra de una vivienda debemos hacerlo con todas las garantías y más si ésta es de segunda mano. Hay que saber con certeza que a la casa que adquirimos nada le "ata" al pasado. Si hemos dado con la vivienda que nos interesa hay que saber si ese piso o casa en particular está libre de cargas y el propietario al corriente de todos los pagos. Las cargas son limitaciones de dominio y aparecen en una inscripción diferente de la del cambio de titulares. Las más corrientes son las hipotecas, censos, embargos y servidumbres. Todas las cancelaciones de carga tienen que figurar en el registro. Es crucial comprobarlo antes de comprar una vivienda.
El objetivo es claro: no tener disgustos innecesarios. Y es que saber si sobre esa vivienda que va a adquirir pesa alguna situación comprometida, como un embargo o una ejecución hipotecaria puede evitar muchos problemas. Del mismo modo, al comprar una vivienda lo más recomendable es inscribirla en el Registro de la Propiedad, pero no es obligatorio por ley. Principalmente, registrar la vivienda garantiza ser el único propietario de la casa y por lo tanto evita, por ejemplo, que los acreedores del vendedor no podrán reclamar (embargar) el inmueble al comprador.
Hay que tener en cuenta que lo normal siempre es que la casa esté registrada (tanto si es usada como si es de nueva construcción a nombre de la empresa promotora) y que si el anterior dueño tiene algún tipo de deuda el acreedor intente saldarla con los bienes a nombre del deudor, de los que da fe el Registro de la Propiedad. Se trata de un itinerario jurídico en el que intentaremos explicar las situaciones jurídicas que pueden afectar a las viviendas, y que el Registro de la Propiedad debe dar constancia. Una vez que nos hemos decidido por comprar piso o casa, lo correcto es acudir al Registro de la Propiedad que le corresponda y conocer en qué situación registral se encuentra esa vivienda.
Notas marginales relevantes y preventivas
Ejecución hipotecaria. Si compra una casa sobre la que pesa una ejecución hipotecaria, deberá cerciorarse de que se cancela esta carga antes de la compra; en caso contrario, no se podrá efectuar la compraventa y su posterior inscripción en el registro. Se debería realizar la solicitud de Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad.
Embargo: Es una garantía registral, por la cual los bienes sobre los que se practica quedan afectos al procedimiento de ejecución instado por el acreedor para que estos bienes le sean devueltos. Es muy importante solucionar esta anotación antes de comprar la finca y se debe actuar instando al vendedor que la cancele antes de la venta, o, en caso contrario, acudir al juzgado para informarse de cómo cancelar esta cláusula haciéndose en todo caso cargo de la deuda y descontándola del precio de venta.
Secuestro: Da publicidad de la existencia de una administración judicial sobre los bienes sobre los que recae y de los cuales no se puede disponer sin autorización judicial. Así se evita la pérdida del valor del bien sujeto a la administración, como consecuencia de una mala gestión de su titular. El comprador debe informarse de la situación de este procedimiento antes de efectuar la compra.
Prohibición de disponer: Es una medida cautelar que impide que pueda tener acceso al registro cualquier acto de disposición relativo a los bienes a los que afecta. Entre esas limitaciones, estaría como es lógico la de vender el inmueble, por lo que el comprador debe adquirir solo cuando se le acredite la cancelación de esta anotación.
Servidumbres: Es un gravamen impuesto en un inmueble en beneficio de otro y perteneciente a distinto dueño, por tanto, el titular de la misma tiene derecho a beneficiarse de dicha carga. El comprador debe informarse de si el inmueble a comprar tiene o no esta clase de limitación.
Opción de compra: Las dos partes de la negociación convienen un precio y un tiempo pactado para una compra futura del mismo inmueble. El comprador debe buscar la cancelación de esta opción inscrita.
Concurso de acreedores: Si el titular es insolvente, el inmueble se declara en concurso de acreedores y así se hará en el registro. Este concurso es muy complejo y se pueden dar numerosas situaciones jurídicas. Por tanto, el comprador debe acudir al registro para informarse de la forma de proceder.
Otras limitaciones
Condición resolutoria: Si cuando adquiera su inmueble decide efectuar el pago a plazos, debe mostrar una garantía de que puede hacerse cargo del total del precio acordado, ya que si no, el vendedor podría cancelar la inscripción.
Pacto de reserva de dominio: En el caso de que pague a plazos, el vendedor tiene el derecho a supeditar el cambio de dominio a que se pague el último plazo.
Ayudas y subvenciones. Otra circunstancia bastante común es que la propiedad en cuestión haya sido beneficiaria de una subvención del Estado. Si su venta es anterior al periodo que suele establecerse como aquel en el que no se pueden vender esta clase de casas, una VPO por ejemplo, es muy probable que las ayudas o subvenciones recibidas deban ser devueltas, algo que debería haber hecho el vendedor. Además, el comprador debe solicitar que se cancele la afección fiscal (devolución de las ventajas tributarias obtenidas) mediante un documento administrativo en el que figure que así se ha hecho.
Hipotecas
Si la vivienda que queremos comprar está hipotecada hay que consultar al acreedor (banco o caja) para saber si todavía hay cantidades pendientes de amortización. En este caso, antes de comprar la vivienda es necesario que se liquide la hipoteca o que se subrogue. También es posible restar del precio final la cantidad que aún se adeuda por el préstamo hipotecario y abonarlo directamente a la entidad bancaria acreedora. En caso de liquidación hay que hacer la cancelación administrativa de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
También puede subrogarse o sumarse a dicho crédito, siendo el nuevo titular de la hipoteca, siempre que cuente con el consentimiento del banco. Durante el pasado boom inmobiliario, ésta fue la opción más escogida por los compradores. Si se subroga, hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda no vendrá determinado sólo por la cantidad que se paga al vendedor, sino también por la que se paga a la entidad financiera. En ambos casos, la hipoteca no tiene que continuar a nombre del vendedor.
¿Por qué inscribir mi vivienda en el Registro de la Propiedad?
Tomarse la molestia de registrar una vivienda, lo que puede llevar dos visitas al Registro de la Propiedad (una para llevar la documentación necesaria y otra para recogerla ya registrada), es sinónimo de garantía jurídica y seguridad administrativa para el nuevo dueño. Además, tener la casa registrada posibilita al nuevo propietario defenderse frente a las cargas ocultas que pueda tener la vivienda. Por otra parte, esta inscripción significa que nadie puede adquirir derecho sobre la casa sin autorización del propietario y resulta del todo imprescindible para hipotecar el inmueble, puesto que el banco requerirá ese registro para garantizar la devolución del crédito.
Por otra parte, mirando a más largo plazo, la herencia de la propiedad será mucho más compleja si un inmueble no ha sido registrado. Será mucho más difícil demostrar que la vivienda pertenece al transmisor. En este punto cabe puntualizar que la vigencia de la inscripción de una vivienda es sine die y no hay que renovarla.
Otra encrucijada en la que puede verse el nuevo propietario si no da de alta la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad, es que el vendedor pueda seguir haciendo uso del inmueble si aún sigue a su nombre. "El anterior dueño podría transmitir la casa a un tercero o incluso gravarla de nuevo, por ejemplo, con una hipoteca", advierten desde el gabinete de abogadas Echeandía & Alevito. "La persona que realiza esa acción de venta a un tercero está obrando ilícitamente", añaden estas expertas jurídicas, "pero", recuerdan, "la Ley Hipotecaria protege a quien haya adquirido el inmueble o lo haya gravado de buena fe y haya inscrito su derecho". Por lo tanto si el segundo comprador la inscribe y el primero no, la legislación protege al que ha ido al registro. "Se podrán emprender acciones legales contra quien ha actuado ilícitamente, pero la operación realizada por el tercero de buena fe es inamovible".
La cruda crisis económica que ha castigado a España en los últimos años continúa remitiendo y un buen ejemplo de ello es la paulatina reducción del número de ejecuciones sobre viviendas. Así, durante el segundo trimestre de 2016, el número de certificaciones de inicio de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales (proceso previo al lanzamiento -desahucio-) se redujo en un 26,2% respecto al mismo periodo de 2015, hasta 6.398 expedientes, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso sí, con respecto al primer trimestre, se ha registrado un ligero repunte del 4,6%.
El número general de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas en los registros de la propiedad en el segundo trimestre de 2016 se situó de 20.927, lo que supone un 27,7% menos que en el mismo trimestre de 2015 y un 8,1% más respecto a primer tramo del año. De ellas, 19.852 afectaron a fincas urbanas (donde se incluyen las viviendas) y 1.075 a fincas rústicas.
En total, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas sumaron 11.940, un 30,4% menos que hace un año, de las que 8.050 eran de personas físicas (-27,6%) y 3.890 eran de personas jurídicas (-35,5%). Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el segundo trimestre (18.426.200), el 0,04% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo. También se han desplomado un 32,5% las ejecuciones de inmuebles que no son residencia habitual de los propietarios. El 13,6% de los procedimientos se han iniciado en viviendas nuevas (que disminuyen un 24,1%) y el 86,4% restante sobre viviendas usadas (que baja un 31,2%).
En España se han llegado a registrar más de 600.000 ejecuciones hipotecarias entre 2007 y 2014 y no solo de viviendas, sino de locales, solares y todo tipo de inmuebles. Desde que en 2013 estos procedimientos bajaron por primera vez, la tendencia sigue siendo positiva como consecuencia de la recuperación económica y de las condiciones crediticias, así como por la mejora del mercado laboral.
El 59,4% de las ejecuciones, sobre hipotecas constituidas entre 2005 y 2008
El periodo 2005-2008 concentra el 59,4% de las nuevas ejecuciones hipotecarias iniciadas en el segundo trimestre del año. De ellas, el 20,1% de las ejecuciones hipotecarias correspondió a hipotecas constituidas en el año 2007, el 15,8% a hipotecas constituidas en 2006 y el 13,6% a hipotecas de 2008.
Por comunidades, las regiones más afectadas por esta problemática fueron Andalucía (3.520), Comunidad Valenciana (2.070) y Cataluña (1.999). Por contra, La Rioja (37), País Vasco (61) y Navarra (66) registraron el menor número de inicio de procedimientos de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas.
Atendiendo a las ejecuciones hipotecarias de viviendas, el 0,13% de las hipotecas constituidas sobre viviendas en el periodo 2003-2015 han iniciado una ejecución hipotecaria en el segundo trimestre de 2016. Murcia, Andalucía (ambas 0,20%) y Comunidad Valenciana (0,17%) registran los valores más altos. Por el contrario, País Vasco (0,02%), Galicia (0,04%) y La Rioja (0,05%) presentan los más bajos.
De acuerdo con las últimas estadísticas los desahucios y las ejecuciones hipotecarias están bajando. Así, parece que la recuperación económica da un respiro a los afectados, continuando la tendencia a la baja iniciada el pasado año 2015. En todo caso, el problema es grave, tanto por la situación desesperada de las familias que quedan en una situación vulnerable, como en la magnitud económica y social real que supone sumar todas las ejecuciones hipotecarias producidas durante la crisis y los procesos que acaban en la pérdida de la casa sin necesidad de ejecución, por acuerdos voluntarios o negociaciones que acaban en daciones en pago amistosas. Es un proceso complejo que lleva a muchas familias a una situación límite. Sin embargo, hay formas para evitarlo en el caso de tener problemas para pagar la hipoteca.
Respecto a las ejecuciones hipotecarias, el INE, que solo refleja los datos desde 2014, mostró la mayor caída de su serie histórica con una caídadel 31,2% en primer trimestre del 2016. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), por otro lado, ofrece una serie temporal más larga. Su último informe estadístico, muestra un descenso en los desahucios del 11,6% en el primer trimestre, mientras las ejecuciones hipotecarias iniciadas hasta marzo de 2016 fueron 14.175, un 29,8% menos que un año antes. Se trata de la cifra más baja de las registradas en un trimestre desde el tercero de 2008.
Estos datos señalan el problema grave de las familias que se hipotecan y acaban sin poder pagar la deuda. ¿Se puede hacer algo si tengo problemas para pagar la hipoteca? Aquí algunos consejos para intentar no perder la vivienda y el bienestar familiar o, al menos, minimizar los daños.
Prevenir
La mejor forma de no tener problemas hipotecarios es no crearlos innecesariamente. Los notarios, aconsejan antes de solicitar una hipoteca, comparar ofertas de diferentes entidades bancarias y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato. Además recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35 por ciento de los ingresos de los solicitantes del préstamo, porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir.
Comprar una casa pidiendo dinero al banco es pactar un acuerdo con un socio muy exigente y con la ley escorada en su beneficio. Así, los bancos y entidades financieras tienen en sus manos un procedimiento de ejecución hipotecaria que, si bien ha experimentado algunas mejoras, castiga con dureza a quien no paga la deuda, asumiendo esta los intereses de demora y los costes del procedimiento judicial. Además, de ser la vivienda habitual comprada mediante el préstamo hipotecario, el banco se puede adjudicar el bien inmueble por el 70% del valor de tasación.
Demasiadas familias han confiado en que el banco les concediera el préstamo de forma responsable y han perdido su hogar. Si bien hay una normativa que obliga a las entidades a conceder préstamos de forma responsable, el castigo al incumplimiento es bastante liviano a través de sanciones administrativas, pero su actuación no tiene impacto en la validez y eficacia del contrato celebrado con el consumidor: si le han concedido un préstamo que no podía ya pagar en el momento de la concesión, el contrato no deviene ineficaz y el acreedor no pierde ningún derecho.
José María Jiménez, abogado especialista en regulación financiera y experto independiente de iAhorro.com, considera que la primera medida para prevenir el impago pasa por analizar que la cuota de amortización mensual no sea tan ajustada que, ante el aumento de la misma o la reducción sustancial de los ingresos periódicos, ponga al deudor en una situación de tensión financiera. Para este cálculo hay que tomar un Euríbor, sumarle el diferencial y calcular la cuota resultante, con herramientas como el simulador del Banco de España. Si no podemos hacer frente a la cuota resultante, mejor no seguir adelante. Por otro lado, es muy desaconsejable contratar un préstamo hipotecario sin ahorros. No solo porque los bancos no conceden de forma habitual hipotecas al 100%, sino porque hay que tener un colchón en el banco, por si tenemos que utilizar los ahorros para pagar la hipoteca durante un tiempo.
En relación con la prevención está la información hipotecaria básica. Es una imprudencia temeraria pedir una hipoteca sin saber qué la dación en pago es la excepción, no la regla, o qué los avalistas responden con todo su patrimonio aunque no lo hipotequen. El Banco de España pone a disposición del cliente una Guía de acceso al préstamo hipotecario. Además, en muchos ayuntamientos y mediante asociaciones de consumidores o despachos de abogados especializados también se puede obtener información personalizada.
Como consejo básico, hay que ejercer el derecho a revisar el borrador tres días antes de la firma ante notario y, de tener dudas, acudir a la consulta de un abogado para que las explique detenidamente. Unos honorarios de 100 euros pueden ahorrarnos cientos de miles euros en pérdidas.
Negocia con el banco
Si prevemos problemas de pago o los problemas llegan sin previo aviso, nunca hay ocultar la situación a los nuestros ni intentar ganar tiempo "a ver qué pasa". Hay que reaccionar: solucionar el problema o minimizar las pérdidas. No nos culpabilicemos, cualquiera puede tener dificultades para pagar la hipoteca. Según la abogada Cristina Borrallo, el cliente debe de tener muy presente que la entidad financiera, a partir de la tercera cuota impagada, está legitimada para interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que es importante que se intente poner al día al menos a esas tres cuotas.
También es importante que el cliente haga todos los esfuerzos de gestión y negociación con la entidad antes de que se comience el procedimiento ejecutivo, pues una vez iniciado la capacidad de negociación disminuye. Además, para salir de dicho procedimiento, en el mejor de los casos (cuando sea su vivienda habitual) se podrá pagar lo debido hasta la fecha, pero también habrá que abonar las costas procesales de la entidad ejecutante (las costas de abogado y procurador de la entidad bancaria), por lo que la deuda aumenta.
Debido a que el procedimiento es ejecutivo y rápido, es importante que el abogado que gestiona la ejecución hipotecaria sea capaz también de intentar negociar de forma paralela una refinanciación de la deuda con la entidad y sacar al cliente de esa situación con una operación de viabilidad. En los casos que el cliente se pueda adherir a los umbrales fijados en el Código de Buenas Prácticas, recientemente modificado por la Ley 25/2015, de 28 de julio, la operación podrá ser plenamente viable. En los casos (que no son pocos) en que las medidas del Código no sean aplicables, la facultad de negociación del abogado será menor. Siempre que sea posible, un abogado debe asesorarnos y negociar con el banco. Por desgracia, es habitual que las entidades no hagan mucho caso a los clientes, pero sí a los abogados que los representan.
Ocho formas de evitar el embargo
Negociar una carencia de capital. Sirve para pagar únicamente la parte de intereses de la cuota, sin amortizar nada de capital. Debemos explicar bien al banco que si no nos la conceden, seremos incapaces de pagar la cuota. Así, en una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 1% en la que estamos pagando una cuota de 493 euros, la carencia haría que pagáramos solo 144 euros al mes, durante 2 o 3 años, mientras nos recuperamos económicamente. Si conseguimos una carencia pagaríamos únicamente los intereses de la hipoteca, sin amortizar parte del capital. De esta forma, podríamos reducir la cuota mensual de la hipoteca hasta la mitad. En algunos casos, podría ser posible aplazar también el pago de los intereses, con lo que no pagaríamos nada de cuota. Si lo negociamos bien, el periodo de carencia podría durar años.
Alargar el plazo. Pasar de 20 a 30 años en una hipoteca media de 150.000 euros a euríbor + 1%, hará que nuestra cuota pase de 720 euros a 493 euros. Lo mejor: una significativa rebaja que nos dará aire en el mes a mes. Lo peor: 10 años más (o los que acordemos) de hipoteca que subirán el total de intereses que acabaremos pagando al banco.
Negociar una rebaja del interés. Se puede intentar por dos vías. La primera, proponiendo al banco suscribir algún producto como un seguro, un plan de pensiones en la entidad o domiciliar algunos recibos más. La segunda vía es conseguir una oferta de otro banco que nos ofrezca mejores condiciones y, con la oferta en la mano, explicarle a nuestra entidad que si no igualan la oferta, nos iremos. En ocasiones, nuestro banco reacciona rebajando el interés.
Llevarnos la hipoteca a otro banco. Este método tiene un coste (alrededor del 1% de la hipoteca pendiente, es decir, unos 1.000 euros de cada 100.000 pendientes), pero en ocasiones merece la pena. Por ejemplo, si estamos pagando una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 2,5% y conseguimos que otro banco nos ofrezca euríbor + 1%, pasaremos de pagar 605 euros al mes a sólo 493 euros. En este caso, en apenas cinco meses ya estaremos ganando dinero. Lo mejor: el ahorro de este método es real, no solo un "parche" para ir tirando. Realmente pagaremos menos. Lo peor: hay que hacer una inversión inicial.
Contar con un seguro de protección contra desempleo. Así cubriríamos las mensualidades impagadas de hasta 12 meses. Hay que tener en cuenta que esta medida solo será posible si la hemos contratado antes de la firma del contrato de la hipoteca, ya que después no sería negociable.
Reunificar deudas. Con esta opción podríamos agrupar todas las deudas (préstamos personales, hipoteca...) en una misma cuota. De esta forma, los intereses de los préstamos se reducirían y pagaríamos menos de cuota mensual. Eso sí, hay que tener en cuenta que a la larga pagaríamos más intereses.
Declararse insolvente. Este es un procedimiento complicado pero puede sernos de gran ayuda. Se trata de acogerse a la Ley Concursal, la cual contempla la posibilidad de suspender la hipoteca durante un año. De esta forma, se gana tiempo para renegociar las condiciones del préstamo hipotecario con el banco mientras va mejorando la situación económica del cliente. El inconveniente que encontramos con esta vía es el gran gasto que conlleva contratar abogados, administrador... Sin duda, resulta más recomendable intentar negociar directamente con el banco sin tener que llegar a los tribunales, una opción que no acaba de convencer a ninguna de las dos partes.
Vender la vivienda. Esta sería la solución a aplicar cuando las medidas mencionadas anteriormente no nos han funcionado. Esta preferible tomar esta vía antes que contraer una deuda mayor y acabar perdiendo la casa. Si decidimos poner en venta la vivienda, hay que tener en cuenta que el banco será un aliado en la venta y puede asesorarnos, ya que ellos también estarían interesados en recuperar su valor en el mercado. En estos casos, es preferible poner en venta el inmueble antes de que el proceso de embargo haya empezado.
Protección legal
Si no conseguimos ponernos al día ni negociar una carencia, ampliación de plazo o bonificación de intereses, el banco acabará iniciando el procedimiento de ejecución hipotecaria para quedarse con la casa. "La capacidad de oposición a la propia ejecución hipotecaria es muy limitada, estando los motivos de oposición a la misma tasados en el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil", afirma Cristina Borrallo. Si el abogado puede formular oposición, con posterioridad y estando el procedimiento en suspenso, se citará a las partes para una vista. El juzgado resolverá el mismo y el procedimiento continuará o no.
No obstante, explica la abogada, en la práctica los procedimientos continúan tras la resolución de la oposición pues los motivos principalmente se centran en el error en la cuantía determinada o en la existencia de cláusulas abusivas. Hay que tener presente que, en cuanto a los intereses de demora, los jueces ya de oficio pueden resolver sobre los mismos sin necesidad que se haya manifestado oposición por parte del ejecutado. La protección legal al cliente hipotecado a mejorado durante la crisis, si bien son muchos los expertos que siguen exigiendo una normativa que equilibre la desproporción existente entre el banco prestamista y la familia prestataria. De hecho, la Comisión Europea mantiene procedimientos de infracción para que el Gobierno modifique la legislación sobre ejecuciones hipotecarias y cláusulas abusivas (como el caso de las famosas cláusulas suelo), y el Tribunal de Justicia Europea sigue siendo el encargado de modelar nuestra dispersa y en ocasiones injusta legislación hipotecaria.
Legislación y normativas ante el impago de préstamos hipotecarios
Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012). Pensado para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual en aquellas entidades financieras que se hayan suscrito al mismo, y está dirigido a los deudores que hayan hipotecado su vivienda habitual y estén en el umbral de exclusión, que se define en el artículo 3 de este Real Decreto-ley. También se podrán beneficiar de estas medidas los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario.
Fondo Social de Viviendas. Se creó en 2013 y permite a quienes hayan sido desahuciados de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, o hayan entregado su vivienda en dación en pago, acceder a un arrendamiento con una renta reducida y, en todo caso, proporcionada a los ingresos existentes. El deudor ha de cumplir, asimismo, ciertos requisitos de tipo económico y encontrarse en situación de “especial vulnerabilidad”.
Ley de Segunda Oportunidad(Ley 25/2015). Su objetivo es “que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer”. Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho, critica que, "en caso de concurso de acreedores del deudor, el prestamista irresponsable no paga ningún "peaje": ni se le subordina el crédito ni se ve afectado por el régimen de segunda oportunidad, el cual no impide la ejecución de la hipoteca". Solo si tras la ejecución de la hipoteca queda deuda pendiente, podrá verse afectada por la Segunda Oportunidad, exonerándose el pasivo pendiente.
Fuentes: elpais.com y finanzas.com
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