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Viviendas en Vera, Almería (Levante Almeriense)

Según la Real Academia de la Lengua un "chollo" es una “cosa que se considera buena y que se consigue por poco dinero o con poco esfuerzo”. ¿Se puede trasladar esta definición al mercado de la vivienda? ¿Existen aún los chollos inmobiliarios o es más una expresión acuñada por el marketing para conseguir vender pisos y casas? Los expertos coinciden en que depende de lo que cada comprador entienda por chollo y que en el momento en el que se encuentra ahora el mercado no conviene confundir lo que realmente es un chollo con viviendas baratas. “Para hablar de chollo, creo que tiene que tratarse a una vivienda cuyo precio esté significativamente por debajo de otros inmuebles similares de la misma zona. Sin embargo, en la opinión de Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores: "que una vivienda en Madrid cueste mucho menos que la media de toda la ciudad, probablemente responda a su antigüedad, su estado de conservación, y el barrio donde se localiza, por lo que no puede ser considerada un chollo y sí una casa muy barata”.

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Casas en burbujas - Vía Torneiro

Todas aquellos actores que participan de alguna manera en el mercado inmobiliario insisten en que no puede hablarse de que el sector se está aproximando a otra burbuja como la vivida a primeros del 2000, pese a que cada mes que pasa se consolida la mejora de esta actividad. Es más, los grandes operadores de este negocio hablan de estabilización antes que de mejora generalizada y recalcan que la bonanza de la recuperación inmobiliaria “va por barrios”. No obstante, no dejan de admitir que, los datos de Registradores, Notarios, INE o Ministerio de Fomento reflejan en algunas zonas, subidas de precios, ventas y producción de viviendas marcan registros que recuerdan los alcanzados antes de la crisis. Así, Sociedad de Tasación ha señalado los cinco indicadores claves que ayudan a detectar en cada región de España y en cada ciudad si su mercado inmobiliario está próximo o no a vivir otra burbuja. Por otro lado, el precio de las casas y pisos en alquiler en grandes ciudades como Madrid y Barcelona y zonas de gran demanda turística, se desboca... Qué se puede hacer para prevenir la escalada de precios, qué pasará en el futuro, y las claves para saber si estamos (o no), a puertas de otra burbuja inmobiliaria.

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Pisos en el centro de Madrid

El auge del mercado del alquiler en España gusta y preocupa casi a partes iguales. Un fuerte aumento de la demanda y una oferta escasa han desembocado en una escalada de las rentas, sobre todo en Barcelona y Madrid. En el sector nadie habla de una posible burbuja, sino de desequilibrio entre oferta y demanda. Pero esta descompensación ha hecho saltar las alarmas en las grandes ciudades, que son las más perjudicadas, hasta el punto que los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona han pedido al Gobierno que cambie la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para que regule el precio e impida incrementos desmesurados. Ante esta coyuntura, la vivienda en alquiler, presente ya en más del 20% del parque residencial en España (y subiendo), se ha convertido en toda una olla a presión y ha surgido el controvertido debate del intervencionismo de las rentas.

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Cuando el mercado inmobiliario empieza a dar señales consistentes de mejora, surge de nuevo una pregunta, tan pertinente como engañosa: ¿Compro mi casa o vivo de alquiler? Es una cuestión pertinente, porque ocuparse y preocuparse de formar un hogar en una vivienda concreta es un tema financiero de capital importancia. Pero, a la vez, es una cuestión errónea, porque la compra de una vivienda y su alquiler no son contratos comparables. Incluso cuando la situación económica permite acceder a una vivienda en propiedad, el alquiler también ofrece ventajas.

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Cuando alquilamos una casa para vivir asumimos un compromiso importante, pero mucho menor que la compraventa, especialmente si necesitamos financiar la operación mediante un préstamo hipotecario. Comparar ambos contratos supone un ejercicio de equilibrismo lleno de matices no apto para personas sin buenos conocimientos financieros. Pese a ello, muchas personas se preguntarán si vale más la pena comprar, ante la afirmación que muchas veces escuchan que alquilar, es "tirar el dinero".

La persona que mejor conoce nuestra situación económica, familiar, nuestras ambiciones y aficiones, miedos y esperanzas somos nosotros mismos. Ningún experto puede discernir mejor quiénes somos, de dónde venimos y hacia dónde vamos. Y de ello depende la respuesta a si es mejor alquilar o comprar una vivienda mediante una hipoteca. Asumiendo que los consejos siempre han de particularizarse, veamos algunas algunas cuestiones generales sobre la compra y el alquiler, sus pros y sus contras, la evolución de sus precios y del común error de comparar ambos conceptos.

El alquiler da libertad

Suele decirse que es la mejor opción como solución temporal o como medida ligada a la movilidad del inquilino. Sin las ataduras de la hipoteca y sin tener que pagar los gastos iniciales, el arrendamiento permite flexibilidad para cambiar de piso si las circunstancias lo exigen. Además, ahora uno puede optar a más beneficios fiscales que en la compra y suele ahorrarse gastos como la comunidad de vecinos, el seguro o el mantenimiento del piso. Ese ahorro permite, a su vez, dedicar el dinero a otros menesteres.

Alquilando compramos un tiempo de disfrute del uso de una casa de otro. Es una opción que proporciona libertad, por ejemplo de aceptar trabajos ubicados en otras regiones o países, sin el ancla que ser propietarios con deuda supone. Comprar nos ancla a un territorio, principalmente si nuestro socio hipotecario es una entidad financiera; podemos cambiar de residencia y alquilar la vivienda en propiedad, ciertamente, pero nos arriesgamos a los potenciales impagos mientras que tenemos que responder puntualmente de las mensualidades del préstamo.

En cuanto al riesgo económico, alquilar nos expone a un calor intenso pero no abrasador, si pasamos por dificultades económicas. Si en un futuro nos resulta imposible abonar el alquiler, la deuda que podamos acumular acaba siendo las mensualidades impagadas y poco más. Al dejar la casa alquilada, no nos persiguen otras deudas como sí ocurre con el impago hipotecario. Si la hipoteca es sobre nuestra vivienda habitual, el banco se puede adjudicar la casa por el 70% del valor de tasación a efectos de subasta (cifra reflejada en la escritura de préstamo hipotecario firmada), y reclamar los costes judiciales de la ejecución hipotecaria, los intereses remuneratorios y de demora, hoy limitados al triple del interés legal del dinero. Los defensores de la adquisición suelen argumentar que lo peor de vivir arrendado es que uno paga una renta todos los meses pero, con el paso de los años, no tendrá ninguna propiedad a cambio. Es lo que algunos llaman "tirar el dinero". El alquiler también depende mucho de quién sea el dueño del piso: unos se preocupan por que la vivienda esté en las mejores condiciones, pero otros no corren con esos gastos.

Evolución de precios

El perfil de la vivienda en alquiler en España es plurifamiliar, construida hace más de 35 años, con menos de 90 metros cuadrados y con un coste mensual de unos 540 euros de media, y su precio medio crecerá más de un 10% en 2016, según un estudio de Servihabitat. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encontraban ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones de viviendas. En Baleares, Madrid, País Vasco, Cataluña, Islas Canarias y Cantabria, el precio medio del alquiler es superior a la media española y, según el estudio, se prevé que la tendencia se mantenga al alza.

Comunidad Valenciana, Castilla y León, Cantabria, Andalucía y Castilla-La Mancha tienen una oferta de vivienda en alquiler por habitante y por hogar superior a la media española, así como provincias costeras como Málaga, Cádiz y Alicante, y ciudades con un fuerte componente estudiantil como SalamancaGranada.

Así, por ejemplo, en los últimos 30 años, el IPC ha subido un 155%, lo que teóricamente habría elevado un alquiler desde los 1.000 euros de 1986 hasta los 2.548 de 2016. Esto es sólo una estadística general a nivel nacional, pero sirve para hacerse a la idea de que una renta no se mantiene invariable. No obstante, el IPC del alquiler se mantiene relativamente estable en los últimos años, en contraste con fuertes repuntes de precios en grandes capitales por la falta de oferta y el fenómeno del alquiler vacacional, que hace subir los precios del alquiler de larga temporada tradicional en grandes ciudades culturales como Madrid o Barcelona, así como zonas turísticas de gran demanda y poca oferta como las Islas Baleares (especialmente Ibiza y Mallorca), Islas Canarias y algunas zonas costeras del Mediterráneo peninsular.

Comprar pensando en la jubilación, un ahorro

Actualmente, a favor de comprar vivienda, están sin duda, los tipos de interés, situados en mínimos históricos, que hacen ampliar la oferta de hipotecas competitivas. Todo ello en un momento en el que el mercado inmobiliario comienza a recuperarse: los pronósticos descartan nuevas caídas y apuntan incluso a un incremento progresivo de los precios en un rango anual de hasta el 5%, impulsado por los bajos costes de financiación y el ciclo económico.

También juega a favor de la adquisición que, ante un cambio en las circunstancias del comprador, se puede alquilar esa vivienda para sacarle una rentabilidad. No parece que falten candidatos, pues el número de personas que viven en arrendamiento se ha multiplicado por tres desde que estalló la crisis, superando hoy el 20%. Esto puede suponer una buena opción ante el incierto momento de la Bolsa y la baja rentabilidad de los depósitos. Por contra, esa rentabilidad está en máximos desde 2007 en el caso del alquiler. Como colofón, los expertos esperan que el precio del alquiler de viviendas crezca más de un 10% este año.

Ser propietarios de una vivienda ya pagada al llegar el momento de la jubilación es, al menos hasta la fecha, una de las decisiones de ahorro más inteligentes que un particular puede hacer. Con una pensión cada vez más exigua y un mercado de alquiler que no se adapta a los menguados ingresos de la gente mayor, no parece buena idea llegar a esta etapa de la vida con la carga de que supone el pago de un alquiler (o de una hipoteca). Lo que tiene mucho menos sentido económico es también "invertir" en segundas o terceras residencias, ya que hay otras formas de invertir más líquidas.

A pesar que la vivienda tiende a revalorizarse, la historia reciente muestra que los precios también pueden caer. Y aunque nada apunta hoy a otra burbuja, nadie puede descartarla, dejando al comprador atado a su vivienda y con el temor constante a que suban los tipos de interés durante el tiempo en que está pagando su hipoteca. Ese préstamo y los elevados gastos de la operación figuran, así, entre los mayores inconvenientes. Basta un cálculo: si se compra una vivienda por 320.000 euros, lo primero que debe tener en cuenta es que, incluso antes de poner un pie en su casa, debe disponer de un ahorro de 105.600 euros. Con eso pagará los 64.000 euros de entrada (los bancos suelen financiar un 80% de la tasación del inmueble) y los 41.600 euros de impuestos, registros, notarios, tasación y los gastos del préstamo, que suponen el 13% del precio que ha pactado por su piso. A eso hay que sumar luego los intereses de la hipoteca, tributos como el IBI, el seguro del hogar o la comunidad de propietarios

En cuanto al pago mensual, comparar un alquiler con la cuota hipotecaria solo tiene algún sentido si el préstamo hipotecario se ha contratado a tipo fijo. Si la hipoteca es variable, la cuota de un año puede que no tenga que mucho que ver con la próxima revisión. Como precaución los expertos recomiendan tomar el referencial hipotecario contratado en su máximo histórico y sumarle el diferencial. Así para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, a Euribor + 1%, no tomemos la cuota del primer año, sino la mensualidad resultante de tomar un Euribor al 5%. La hipoteca del ejemplo sería de 899 euros. El simulador del Banco de España es muy útil para estos menesteres.

Evolución de precios

Cada vez más expertos advierten que la recuperación inmobiliaria no es tal porque no llega a todos los rincones del país. En su lugar, actualmente prefieren hablar de un sector que avanza hacia su normalización, basada en precios de las casas al alza, más transacciones y el regreso de las grúas para edificar nuevas promociones. Respecto a los precios, el mercado tiene a su recuperación tras una reducción acumulada desde el 2007 que bascula entre el 30% y el 40%, según la zona que se mire y la estadística que se escoja, una depreciación superior incluso en áreas con grandes bolsas de vivienda construida en stock. En general, los precios se están revalorizando más deprisa allí donde había menos stock sin vender o el que había se ha logrado absorber. Y eso ha sido posible gracias a la mejora del mercado laboral y el regreso del crédito.

Un análisis de lo que han hecho los precios de las viviendas en cada comunidad autónoma con los últimos datos disponibles publicados por el Ministerio de Fomento revela Madrid y Baleares son las dos regiones donde las casas se están revalorizando a un ritmo más acelerado. En el acumulado, es decir, desde que la tendencia de los precios se dio la vuelta y dejaron de bajar, en Madrid los precios de las casas ya han crecido un 9,96%, lo que significa haber recuperado un 19,2% o una quinta parte de todo lo perdido durante la crisis (cuando la depreciación total ascendió al 34,1%). En el caso de Baleares la ganancia es aún mayor. En el archipiélago, las casas llegaron a depreciarse un 25,8% de 2008 a 2013 y en apenas tres años y medio acumulan una revalorización del 13,39%, más de un tercio o un 38,4% de todo lo perdido. Una recuperación de esta magnitud no se produce en ningún otro territorio.

Le siguen a bastante distancia Canarias, donde los precios acumulan desde mínimos una revalorización del 7,8% frente a una pérdida durante la crisis del 31,6%, con lo que habría recuperado un 16,8% de todo lo depreciado tras el estallido de la burbuja. Y cierra la clasificación Cataluña, donde frente a una caída acumulada del 33,4%, las casas desde mínimos se han vuelto a apreciar un 6,02%, apenas una décima parte (el 11,9% en términos relativos) de lo que se abarataron durante los seis años de crisis.

Las grandes ciudades, polos de mayor actividad económica o demanda turística y, por lo tanto, de más empleo, son por regla general los lugares donde el mercado inmobiliario da claras muestras de recuperación y donde se han vuelto a poner en marcha promociones por la escasez de obra nueva. Por el contrario, allí donde todavía existe una gran oferta de casas a estrenar procedente del anterior boom o la actividad económica es menor, los precios comienzan poco a poco a revalorizarse. Es el caso de Andalucía, a excepción de Málaga, o la Comunidad Valenciana. En la primera, los precios apenas acumulan un aumento del 1,39% desde que tocaron suelo, mientras en Valencia las casas valen hoy un 2,45% más que hace dos años.

El común error de comparar la compra con el alquiler

Las comparaciones no son buenas (ni correctas) tampoco en el mercado inmobiliario, donde el debate entre comprar o alquilar vivienda está volviendo a caer en su eterno error: la comparación a la ligera de la cuota mensual hipotecaria con el coste de un arrendamiento. Equiparación económica que hoy, tras el profundo ajuste de los precios y el abaratamiento del crédito, parece hacer más interesante la propiedad en contra de la opinión de la mayoría de expertos inmobiliarios y economistas, que abogan por evitar interrelacionar ambos regímenes. Según muchos de ellos, el manido dicho de que "se paga igual o menos por una hipoteca que por un alquiler" tiene bastantes lagunas. La primera, y quizá la más importante, a nivel inmobiliario. Esta creencia sólo suele cumplirse en el segmento de viviendas de un perfil bajo (pisos pequeños de segunda mano y localizaciones secundarias) o entre la oferta más asequible que venden los bancos.

Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), califica como "simple" y "no creíble" el ejercicio de comparar las cuotas hipotecarias con las rentas del alquiler. "En primer lugar", explica, "porque pocas veces se puede comprar una vivienda en la zona en la que se está alquilado". Pone de ejemplo a los jóvenes inquilinos en lugares céntricos de las grandes ciudades. "Estos, a través del arrendamiento, individual o compartido, pueden acceder a pisos en zonas donde están las casas más caras en compraventa", señala. De ahí que, igualmente, siempre se diga que el alquiler permite vivir en mejores casas y ubicaciones que la propiedad.

La segunda de las lagunas del errático símil entre la cuota hipotecaria y la renta de alquiler se aprecia desde el punto de vista económico. "Este cálculo (a la hora de plantearse comprar o arrendar) es equívoco porque, sencillamente, no tiene en cuenta muchos factores como el gasto de mantenimiento de una propiedad, los impuestos ligados a la vivienda o el coste de oportunidad de los fondos invertidos, entre otros muchos aspectos", explica el economista José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

Los expertos hacen hincapié también en que para acceder a una casa con financiación se necesita, al contrario que en el arrendamiento, un alto ahorro, y que, normalmente, se obvia al comparar el coste de un préstamo con el de un alquiler. "En grandes números, el pago inicial de una compra deberá ser, como mínimo, de un 30% del valor de la casa", indica. "De nada sirve comparar las letras mensuales de una hipoteca y un alquiler si no se contempla este dinero para la entrada", comenta.

Además, David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, recuerda, que la compra requiere "hacer frente al coste de los intereses que supone la hipoteca (se paga más del valor real de la casa adquirida) y asumirse otros gastos, como los derivados de la comunidad de propietarios (cuota mensual y derramas), seguro de vivienda e impuestos como el IBI". Caraballo contrasta estos importantes desembolsos extra en la compra con "el gasto de acceso mínimo" del alquiler. "Un arrendamiento exige, como máximo, pagar un mes de fianza, el mes en curso y quizá alguna garantía adicional", comenta. Así, no ve coherente comparar tan a la ligera la cuota hipotecaria con la renta de un alquiler. "Con una hipoteca no se paga el valor real de la casa, mientras que la renta sí se corresponde con el valor técnico en los alquileres", reitera.

Al margen de las ecuaciones económicas, se constata que cada vez hay más personas que ven el alquiler como "una filosofía de vida" y un sector en auge. "El arrendamiento se está afianzando y consolidando en España, principalmente, impulsado por la demanda". El alquiler se ha desprendido de muchos prejuicios, pero aún le queda mucho trabajo por hacer, como explicar que no se pueden comparar las cuotas hipotecarias con las rentas. Los expertos creen que esto se lograría con una Administración comprometida con el arrendamiento. "Cuando los estímulos políticos para el alquiler y la compra se equiparen, entonces, y sólo entonces, los dos mercados evolucionarían sin mirarse el uno al otro", concluyen.

Fuentes: elpais.com, elmundo.es y cincodias.com

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El precio de la vivienda nueva y usada aumentó un 1,3% en mayo de 2016 en relación al mismo mes del año 2015, según el índice Tinsa IMIE. Aunque el precio medio de la vivienda (nueva y usada) continúa por encima del nivel de hace un año, Tinsa ha destacado que se ha ralentizado el crecimiento acumulado de 2016. De este modo, entre enero y mayo de este año el precio de la vivienda ha subido un 1,5%, cuatro décimas menos que en los cuatro primeros meses de 2015 (1,9%).

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Los mayores incrementos interanuales registrados en mayo en el precio de la vivienda se dieron en Baleares y Canarias y en las capitales y grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, con un aumento del 3,5% respecto a mayo de 2015. En la costa mediterránea los precios subieron un 1,6% y en las áreas metropolitanas, un 0,7%.

Por el contrario, el grupo de resto de municipios (pequeñas y medianas localidades no incluidas en las otras áreas) mostraron una caída en el precio de la vivienda del 2,5% interanual.

En los cinco primeros meses del año, Baleares y Canarias son las que registran el mayor repunte, con un avance del 4,2%, seguidas del resto de municipios (+1,5%), y de las capitales, grandes ciudades y áreas metropolitanas, con una subida del 1,3% en ambos casos. En la costa mediterránea, los precios no han experimentado variación en los cinco primeros meses del año y se encuentran al mismo nivel al que cerraron en 2015.

Desde los máximos alcanzados en 2007, el precio de la vivienda en España acumula un descenso del 41,4%. Por debajo de la media se encuentran Baleares y Canarias (-29,8%) y el resto de municipios (-37,3%). La costa mediterránea sitúa la caída acumulada del precio de la vivienda en el 48,1%, seguida de las capitales y grandes ciudades (-44,7%) y las áreas metropolitanas (-44,4%).

La absorción del "stock" reactiva la compra de vivienda sobre plano

Según los expertos, la absorción del "stock" de casas y pisos nuevos se reactiva. Así, el presidente de la patronal de promotores APCE, Juan Antonio Gómez-Pintado, el "stock" de viviendas que se arrastraba desde la crisis se ha ido absorbiendo paulatinamente y en zonas como Madrid, Barcelona y Costa del Sol prácticamente es inexistente. En el caso concreto de Madrid, añade, apenas hay 3.000 viviendas, de las cuales el 30% se localizan dentro de la M-30. El director general de Quabit, Javier M. Prieto, recuerda que en 2015 los visados se dispararon un 42,5 %, lo que confirma la necesidad de nuevas viviendas.

Desde 2013, el número de compras sobre plano ha crecido exponencialmente, especialmente en el segmento residencial de nivel medio alto y alto, según el director del Departamento de Promociones de Gilmar, Óscar Ochoa, que subraya que después de muchos años de crisis existe una demanda latente de viviendas de obra nueva. En estos momentos, el perfil de comprador es aquel que opta por la vivienda de reposición, sostienen desde Tinsa, quienes consideran que uno de los grandes retos del mercado residencial será conseguir la recuperación del mercado laboral y las condiciones que permitan que esa demanda embalsada se convierta en solvente.

Desde Neinor Homes también observan una gran dinamización del mercado en el último año y aseguran que los compradores sobre plano buscan un tipo de vivienda que hasta ahora no se hacía o era difícil de encontrar. El comprador de vivienda nueva un cliente muy exigente y bien informado que tiene claro como debe ser su casa. Según Gilmar, son clientes que no necesitan una vivienda a corto plazo y que pueden invertir una cantidad mayor a cambio de una vivienda nueva en la que no tengan nada que invertir en un largo plazo. Para Quabit, el crecimiento de los visados, de las compraventas y de los precios, así como el aumento de la inversión y la reactivación de la financiación hipotecaria están apoyando la buena marcha del sector.

El cliente que compra sobre plano siempre tiene que constatar que el proyecto tenga licencia de obras, que el contrato contemple la fecha de entrega o que le garanticen las cantidades entregadas a cuenta durante el proceso de construcción, a través de una póliza o aval, advierten desde APCE. En cuanto a las ventajas de comprar sobre plano, el precio es un aspecto fundamental, así como la posibilidad de personalizar la vivienda, apuntan desde el sector.

Apostar por firmas con experiencia, transparentes y solventes, desconfiar de las aparentes gangas, saber si la promotora ya es propietaria del suelo sobre el que edificará o comprobar que se ha constituido un aval de toda la promoción son algunas de las claves que recomiendan los expertos. También se debe reclamar un aval individual garantizado que permita recuperar el dinero pagado en caso de que no se pueda entregar la vivienda.

Fuente: eleconomista.es y tinsa.es

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La decisión de comprar una vivienda nunca es fácil de tomar. Tampoco ahora, cuando el mercado, ya normalizado, comienza a recuperarse. Las preguntas y dudas que asaltan a los potenciales compradores son múltiples. Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y socio de Certus Capital, y Enric Jiménez CEO de Somrie Personal Shopper nos ayudarán a dar respuesta a las 7 grandes dudas del comprador de vivienda: ¿Es el momento de comprar vivienda?, ¿qué requisitos debo cumplir?, ¿están los precios estabilizados?, ¿hasta cuándo hipotecas baratas?, ¿vivienda nueva o usada?, ¿comprar o alquilar?...

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La compra de una vivienda es uno de los acontecimientos más importantes (y costosos) de un proyecto de vida, y en ella hay una gran carga emocional. Para que la decisión sea la más adecuada, es importante tener en cuenta una serie de factores que ayudarán a hacer este proceso de elección con garantía, seguridad y rapidez. Así, una vez iniciado el proceso de búsqueda es importante seguir una serie de pautas que nos permitan establecer los criterios que nos guiarán en la búsqueda, y aquí es fundamental tener una actitud realista. "Lo más importante es ser sincero para conocer cuáles son nuestras posibilidades y qué necesitamos para cubrir nuestras necesidades". Es el primer consejo de los expertos: tener una actitud realista y sincera.

¿Es el momento de comprar?

Es la pregunta a la que intentan responder los expertos del mercado inmobiliario cuando analizan la situación actual. Los precios, tras 8 años de ajustes por la crisis están en mínimos y estabilizados, aunque con repuntes en las zonas más demandadas. La respuesta así planteada, le interesará especialmente a un inversor, pero esta no es la pregunta que debe formularse un particular que busca una vivienda como parte de su proyecto de vida personal y familiar. Según Enric Jiménez, en este caso la pregunta que debemos hacernos es otra: "¿es mi momento de comprar?". Responder a esta pregunta requiere un profundo análisis que la mayoría de los que buscan vivienda no hacen. "Nos fijamos en la zona, el precio o la urgencia de la compra, pero no lo hacemos en profundidad porque nos dejamos llevar por nuestras emociones. Como personal shopper inmobiliario recomiendo determinar cuáles son nuestros deseos y necesidades. Aquí, la mano de un experto ayuda mucho, pero la toma decisiones será finalmente tarea del comprador".

¿Qué requisitos debo cumplir para comprar?

Resulta fundamental tener un empleo estable con un sueldo que permita que el esfuerzo económico a realizar (ingresos a destinar al pago de la hipoteca si se requiere financiación ajena) no supere el 33%-35%. Bernardos cifra esta situación idónea en una renta familiar mínima de 1.800 euros mensuales para poder acceder a una vivienda tipo. Además, recuerda que se tiene que tener ahorrado, como mínimo, el 10%-12% del coste de la vivienda para hacer frente al pago de gastos e impuestos. Ruiz Bartolomé eleva este porcentaje al 15% y destaca que hoy "no hay requisitos especiales, salvo las ganas y la capacidad de compra".

¿Están los precios ya estabilizados?

Sí, salvo en aisladas zonas mal ubicadas, afirma Bernardos. Éste va incluso más allá: "Están subiendo a un ritmo del 20% en las localizaciones prime de Madrid y Barcelona". "El que compre ahora en las grandes ciudades y alrededores, obtendrá una revalorización segura en los próximos años". En su opinión, el mercado se encuentra en la fase inicial de una etapa de expansión. Ruiz Bartolomé remarca que "los precios ya están ajustados y después de una crisis tan profunda es muy difícil que caigan más". Ahora bien, se pregunta, "¿es imposible que sigan bajando?". Su respuesta: "No. Los precios mínimos podrían volver a tocar suelo si se entra en otra crisis y si los tipos suben con fuerza en poco tiempo, pero ése es un escenario muy improbable".

¿Hasta cuándo las hipotecas baratas?

Todo indica que el Euribor, principal índice que marca el interés a pagar por los préstamos variables, seguirá bajo mínimos a corto y medio plazo. O incluso a largo, según Ruiz Bartolomé. "La debilidad de la economía europea no invita a pensar que el coste del dinero vaya a subir y la experiencia demuestra que, cuando una economía madura se estabiliza en tipos bajos, ésta se mantiene durante un largo tiempo". Según Bernardos, los actuales y futuros hipotecados (a tipo variable) pagarán hasta mediados de 2018 muy pocos intereses, pero desde esa fecha "lo normal es que el Euribor se vaya al 3%-4%". Este economista tiene claro qué préstamo contrataría: "Las hipotecas a tipo fijo de hoy (hay ofertas inferiores al 2%) estarán baratas toda la vida". Mismo parecer tiene Ruiz Bartolomé: "Dadas las buenas condiciones del préstamo fijo, y para evitar situaciones futuras complicadas, lo prudente es decantarse por este producto".

¿Existe la vivienda que cumpla al 100% mis expectativas?

Para Enric Jiménez, es posible encontrar la vivienda soñada, pero para encontrarla hay que ser minucioso a la hora de determinar qué es imprescindible en una vivienda para nosotros, pero evitando que nuestra lista de requisitos se convierta en "la carta a los Reyes Magos". Diferenciar lo que es necesario de lo que es ideal nos ayudará a situarnos desde el principio en la realidad del mercado. Para ello hay que diferenciar los criterios que son importantes de los secundarios, y aquí, la precisión, el realismo y la sinceridad son esenciales. No sólo hablaremos de la tipología del inmueble, también hay que hacer una reflexión sobre la zona en la que queremos vivir, para que encaje con nuestro estilo de vida y proyecto familiar. Respecto al precio, hay que establecer la estrategia de negociación mas adecuada en cada momento, sabiendo cuál es nuestra capacidad de compra y, si es el caso, de endeudamiento o si hemos de poner a la venta nuestra vivienda actual.

¿Casa nueva o usada?

Esta opción depende, como siempre, de las preferencias de cada uno, ambas opciones tienen sus ventajas e inconvenientes. La vivienda nueva ofrece posibilidades, explica Bernardos, como una mejor relación calidad-precio (buenos acabados, espacios comunes, zona tranquila, etc.), pero significa sacrificar ubicación. Si, por contra, lo que se prioriza es la localización, la elección deberá ser, en la mayoría de los casos, la compra de una vivienda de segunda mano a reformar. Para Ruiz Bartolomé, al margen de la ubicación, la obra nueva brinda tres grandes ventajas: facilidad de forma de pago, posibilidad de elegir un producto más a medida y eficiencia energética.

¿Comprar o alquilar?

Según Bernardos, "Si se puede acceder a crédito, sin duda, comprar", que recuerda que, actualmente, lo que se paga por intereses en una hipoteca es cinco veces menos que lo que cuesta un alquiler. Sólo recomienda arrendar a quienes tengan previsto estar poco tiempo en un lugar y a las "parejas a prueba". "Excepto en estas condiciones, si se está asentado familiar y profesionalmente en una ciudad, vivimos un momento histórico para comprar, con tipos impresionantemente bajos y que nunca volveremos a ver", dice.

Ruiz Bartolomé da otro enfoque a la cuestión: "Los españoles somos muy malos ahorradores y la compra de casa obliga a ahorrar y proporciona una hucha para la jubilación". Es consciente de que si la situación laboral y familiar es inestable, lo mejor es alquilar, pero recuerda que "nos adentramos en un mundo en el que esta doble estabilidad estará siempre cogida con alfileres".

Fuentes: elmundo.es y finanzas.com

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La compra de viviendas se volvió a disparar en febrero: el avance ha sido del 15,8% interanual, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y las estrellas de las transacciones realizadas en el segundo mes del año han sido, una vez más, las viviendas de segunda mano. “En estos momentos la demanda está muy activa, y si sacas tu piso a un precio de mercado en uno o dos meses lo vendes”, asegura Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Pero no solo con poner un anuncio en Internet de cualquier manera llegará una avalancha de gente dispuesta a darte cualquier cifra por tu piso. Tendrás que ajustar tu oferta a la realidad y saber cómo moverte si quieres lograr tu objetivo. Para ayudarte, recopilamos la opinión de los expertos, que destacan 10 importantes claves para vender tu vivienda sin morir en el intento.

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Por ejemplo, ¿sabes a qué precio podrías vender tu vivienda? ¿En qué te fijarías para elegir una agencia inmobiliaria? ¿Estás seguro de que la decoración de tu casa le va a gustar a todos los potenciales compradores? Hay que cuidar los detalles, ser honestos y ofrecer buena información para seducir y rebajar todo lo posible el tiempo de venta.

1. El precio no lo decides tú, lo fija el mercado. Determinar el precio al que vas a ofertar tu casa no es tarea fácil. “Hay que jugar con la aproximación”, comenta Duque. Para hacerte una primera idea, busca pisos parecidos al tuyo en cuanto a metros cuadrados, ubicación y características en los portales inmobiliarios online. Haz una media de los precios y evita fijar un importe muy por encima de esta cifra pensando que así tendrás más margen de negociación. “Nunca saques tu piso a la venta a un precio más alto, porque así estás ayudando a tus vecinos a vender el suyo”, alerta el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

El número de llamadas que recibirás te dará una primera pista sobre si has acertado o no con el precio. “Si un piso luce bonito en Internet y nadie llama significa que es demasiado caro; si tienes muchas visitas y nadie compra significa que el precio está bien pero que la casa es fea”, resume Ricardo Gulias, experto de iAhorro.com. También es interesante echar también un vistazo a las estadísticas oficiales y evaluar la posibilidad de pedir una valoración.

2. ¿Tienes prisa por vender? Identifica tus prioridades. A la hora de vender un inmueble, precio y tiempo son dos variables indisolublemente vinculadas, explica Duque. Imagínate que ofertas la casa por 150.000 euros, te propones venderla en seis meses y fijas en 135.000 euros el importe mínimo por debajo del cual no estás dispuesto a negociar. “Si pasados los primeros tiempos ni siquiera tienes visitas, algo falla. Habría que bajar el precio de manera gradual”, recomienda Duque, “hasta que la cifra se ajuste a la demanda; si pasados los seis meses no has vendido aunque hayas bajado el precio hasta el límite, significa que no acertaste una de las dos variables: precio o tiempo”. Algunos expertos recomiendan ajustar el precio en función de la actividad de los compradores: una media de seis visitas al mes acompañadas por las correspondientes ofertas de compra es una señal de que has dado con el precio adecuado.

3. ¿Prefieres apoyarte en una agencia? No todo vale. Si decides contratar una agencia inmobiliaria, escoge bien: hay de todo como en botica. “El sector tiene mala reputación y está denostado; el problema es que casi no tiene regulación”, lamenta Gulias. Explica que normalmente los honorarios se corresponden a un porcentaje sobre la operación que ronda el 5%. Si te ofrecen otro acuerdo, rechista. Por otro lado, si la agencia propone bajar el precio alegando que tiene una oferta por una cifra inferior, recomienda pedir que la propuesta esté por escrito y que se deje una señal. “A veces la inmobiliaria ha ofertado el piso a un precio exorbitante y se inventa clientes porque no lo logra venderlo. Si aceptas la rebaja sin más, el comprador mágicamente se esfuma. Tú te quedas sin nada y la agencia logra su objetivo de bajar el precio”.

4. ¿Qué vas a hacer si te pide exclusiva? Gulias explica que puede ser interesante solo si la agencia se compromete a ofrecer determinados servicios, como reportajes fotográficos, anuncios destacados en los portales inmobiliarios o garantiza un determinado número de visitas al mes. “Las condiciones tienen que estar claras y la exclusiva tiene que ser revocable si no se cumplen”, apunta. Duque, por otro lado, recomienda huir de las exclusivas, y comenta que existe la posibilidad de que la agencia se convierta en un mediador que te asesora para que lleves a cabo la compraventa por tu cuenta, y cobra unos honorarios inferiores a los que percibiría si se encargara por completo de la operación.

5. No es suficiente con limpiar la casa: despersonalízala. Tienes que hacer todo lo posible para que tu piso luzca bien. Pero este trabajo no se limita a limpiar y recoger lo que está fuera de su sitio. La decoración que has escogido para tu casa puede que no le agrade a todo el mundo: esa colección de muñecos de la que estás tan orgulloso o ese sillón que no quieres tirar aunque tenga agujeros puede que horroricen a un potencial comprador. “Y la primera impresión es muy importante”. Es necesario eliminar todo lo que sea muy personal y pueda causar rechazo. “Es fundamental quitar todas las fotos, porque el comprador no quiere entrar en el hogar de otra persona”. Quien no sepa cómo hacerlo puede recurrir al home staging, una técnica de marketing inmobiliario que a través de mobiliario y complementos económicos, la mejora en la iluminación y el arreglo de desperfectos, entre otras cosas, pretende dejar tu piso lo más neutro posible para que pueda gustar al mayor número de personas. “Puede adelantar la venta cuatro meses”, asegura Gulias.

6. Arregla los desperfectos. Una puerta que no cierra bien, unos azulejos rotos, una grieta en la pared... “son cosas que a primera vista pueden echar para atrás”. Por eso es recomendable que se arreglen, y más aún si no suponen un desembolso muy elevado. “El retorno de la inversión por una pequeña reforma puede ser muy alto. Es más que probable que por 1.000 euros invertidos, la casa se pueda vender en 4.000 o 5.000 euros más. Piensa que cuando vendes un coche de segunda mano no te cuestionas el hecho de arreglarlo: siempre se hace. Con una vivienda debería ser lo mismo”, ejemplifica Duque. Después de todo, intentas vender una propiedad que como mínimo, costará varios miles de euros. No hay que regatear un pequeño arreglo, da valor y atractivo a tu vivienda.

7. Sácale partido a Internet. Los portales inmobiliarios online son el mejor escaparate para tu casa, pero su oferta es muy amplia y es fácil que el comprador se pierda en el mar de anuncios sin fijarse en el tuyo. ¿Cómo hacer para cautivar su atención? Primero, cuida las fotos: no valen imágenes desenfocadas, movidas, pequeñas, con poca luz o subidas al revés. “Si no tenemos las herramientas o los conocimientos, podríamos contratar a un profesional, que por muy poco puede hacer un buen reportaje fotográfico. Y si hay vídeo, mejor aún”. Otro factor fundamental es la descripción, tanto de la vivienda como de los alrededores. Además, es recomendable exhibir uno de los famosos carteles se vende en la ventana.

8. Que no te pueda el estrés. Considera que si vas a vender el piso por tu cuenta, tendrás que ajustarte a las necesidades de los potenciales compradores. No vale con rechazar visitas en fin de semana o enseñar el piso hecho un desastre porque no te dio tiempo recoger; al contrario, intenta atender las visitas en los momentos del día que más valor alcance la vivienda, por ejemplo cuando hay más luz y menos ruido. “Es muy importante tener una buena actitud desde el principio y contestar a todas las preguntas; hay que ser transparentes acogedores”.

9. Ofrece toda la documentación. Ten toda la documentación a mano cuando recibas a los potenciales compradores. “Por ejemplo, la escritura de compraventa. Es algo que da confianza y la confianza es importante”. Si el piso está hipotecado o tienes pendiente una derrama por pagar, intenta arreglarlo todo antes de empezar la negociación. El comprador puede averiguar por su cuenta si la vivienda tiene cargas (y el notario está obligado a ponerlo en conocimiento), pero no está de más que ya te hayas preocupado por solucionarlo.

10. Busca asesoramiento antes de firmar. Si finalmente alguien se ha enamorado de tu piso, pero no tienes idea de cómo proceder, busca asesoramiento. “Hay una primera parte del contrato de arras que recomiendo esté supervisada por un abogado. Luego viene el notario y puede ser él quien oriente en la operación”.

Fuente: elpais.com

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