La Audiencia Provincial de Barcelona ha decidido archivar la ejecución de una hipoteca de Catalunya Banc (crédito que fue vendido luego al fondo Blackstone), al entender que está marcado por la aplicación de una cláusula suelo abusiva, decisión que normalmente solo se tomaba con cláusulas de vencimiento anticipado nulas. El fallo, que sienta precedente, ha llevado a la entidad a negociar la dación en pago para saldar la deuda con la vivienda. Las cláusulas suelo hipotecarias venían siendo, hasta ahora, un quebradero de cabeza económico para las entidades financieras porque se arriesgan a devolver miles de millones de euros cobrados por ellas. Sin embargo, este reciente fallo de la Audiencia de Barcelona promete convertir estas condiciones en otro frente de inquietud para la banca al considerar la nulidad de un suelo como motivo suficiente para archivar un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado tras meses de impago del deudor.
El número de desahucios (lanzamientos judiciales), continúa a la baja. Así, durante el tercer trimestre de 2016, la cifra de lanzamientos realizados sobre todo tipo de inmuebles se sitúo en 12.148, un 7,5% menos respecto al mismo periodo de 2015, según los datos Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Del total total de procedimientos, 4.999 vinieron precedidos por ejecuciones hipotecarias (un 11,8% menos que un año antes) y 6.688 (un 5% menos) derivaron de procedimientos regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por impagos de alquiler, principalmente. La cifra de lanzamientos se redujo en todas las comunidades autónomas excepto en Castilla y León, Extremadura, Galicia y Madrid.
La comunidad autónoma donde más desahucios se practicaron fue Cataluña (2.815, equivalentes al 23,2 % del total), seguida de Andalucía (1.956), Comunidad Valenciana (1.767) y Madrid (1.333). Las cuatro regiones suman hasta el 64,8% de todos los desahucios practicados en España en el tercer trimestre.
En cuanto a los desahucios derivados del alquiler, es decir, asociados a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), Cataluña también figura en la primera posición con 1.740, seguida de Madrid, con 970, Andalucía, con 856, y Comunidad Valenciana, con 783. Por lo que respecta a los derivados de ejecuciones hipotecarias, la clasificación la encabeza Andalucía, con 1.014, seguida por la Comunidad Valenciana, con 954, y Cataluña, con 949.
Por otra parte, el CGPJ destaca en su nota de prensa que las ejecuciones hipotecarias iniciadas (9.094) suponen la cifra más baja desde el cuarto trimestre de 2007 y muestran un descenso del 38,3%. Todas las comunidades experimentaron descensos interanuales, siendo Andalucía la región más afectada. Entre el 1 de julio y 30 de septiembre acaparó 2.180, un 24% del total, seguida por Cataluña, con 1.859, y la Comunidad Valenciana, con 1.263.
INE: Las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda bajan un 34,8%
Cada vez, también hay menos ejecuciones hipotecarias, el paso previo al desahucio de la vivienda habitual. El número de procedimientos de ejecución hipotecaria, por los que una vivienda es vendida por impago de sus cuotas hipotecarias, vuelve a remitir. En el tercer trimestre del año sumaron 3.919, cifra un 34,8% inferior a la del mismo periodo de 2015 y un 38,8% menor a la del segundo trimestre de 2016, según la estadística publicada este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Si se tiene en cuenta el total de viviendas familiares existentes en España en el tercer trimestre (18.455.800), apenas el 0,02% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo. Este proceso no siempre acaba con el desalojo de sus propietarios.
El abaratamiento de las letras hipotecarias, gracias a un euribor que acumula diez meses en negativo y que cerró noviembre en el -0,074, explica la bajada drástica de las ejecuciones. También el hecho de que el diálogo entre entidades financieras e hipotecados con problemas de pago es mucho más fluido que años atrás. Hay que recordar que hace seis años, en el primer trimestre de 2010, alcanzaron un total de 27.561 solicitudes registradas por los juzgados de primera instancia e instrucción, niveles nunca vistos en España.
Los más afectados por estos procedimientos son los propietarios que se hipotecaron entre 2005 y 2008 (en pleno boom inmobiliario), que concentran el 59,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas este trimestre. Según los analistas, "las ejecuciones coinciden cuando los precios estaban más altos, el ratio préstamo-valor superaba el 100% del valor de la vivienda y la concesión de hipotecas no se ajustaba a unos criterios de solvencia demasiado estrictos". Otro 19,1% corresponde a hipotecas constituidas en el año 2006, un 18% a las de 2007 y un 14,1% a las de 2008.
De ahí que la vivienda de segunda mano sea la peor parada. El 10,4% de las ejecuciones hipotecarias en el tercer trimestre han sido sobre viviendas nuevas y el 89,6% sobre casas y pisos usados. En las casas nuevas los procedimientos disminuyen un 48,1% respecto al año anterior y en las usadas bajaron un 29,1%. Según el INE, se realizaron 1.060 ejecuciones de segundas y terceras residencias, un 35,5% menos que un año antes.
En total, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas sumaron 7.976, un 31,7% menos que hace un año, de las que 4.979 eran de personas físicas (-34,9%) y 2.997 eran de personas jurídicas (-25,4%). En el caso de viviendas, Andalucía (2.151), Comunidad Valenciana(1.624) y Cataluña (1.515) presentaron el mayor número de ejecuciones, mientras que País Vasco (40), La Rioja (53) y Navarra (54), los menores.
Mientras que en conjunto, el número de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias (de todo tipo de fincas) iniciadas en los registros de la propiedad en el tercer trimestre de 2016 fue de 14.558, lo que supone un 30,4% menos que el trimestre anterior y un 25,8% de caída con respecto al mismo trimestre de 2015. Por regiones, las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas en el tercer trimestre fueron Andalucía (3.833), Comunidad Valenciana(2.988) y Cataluña (2.755). Mientras, Cantabria (94), Navarra (100) y Asturias (102) registraron el menor número.
El nuevo Plan de Vivienda dará ayudas a desahuciados de 150 a 400 euros
El ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, ha anunciado que el nuevo Plan de Vivienda para el periodo 2018-2021 incluirá un programa específico de ayudas para las personas en situación de desahucio que, a la espera de que se concrete el importe, podría rondar entre los 150 y 400 euros al mes. Estas ayudas serán complementarias a las líneas con las que ya cuentan las comunidades autónomas para proteger a los colectivos más vulnerables. Con respecto a la cantidad de la ayuda, De la Serna ha agregado que aún se debe debatir y que dependerá del acuerdo que se alcance con los servicios sociales de los ayuntamientos. Esta ayuda será uno de los ejes del nuevo documento, que Fomento también quiere negociar con los partidos políticos a partir del lunes.
El nuevo plan también se articulará en torno a las ayudas al alquiler de vivienda para las personas con menos recursos. En este sentido, se van a flexibilizar los trámites para dar más capacidad a las comunidades autónomas y que sean ellas las que establezcan la modalidad de las convocatorias. Por otro lado, se ha acordado que el pago de las ayudas no sea mensual ya que ello dificultaba la gestión aunque aún está pendiente definir la nueva periodicidad. El objetivo respecto al alquiler, es crear un fondo social de vivienda en el que los propietarios puedan incorporar aquellas viviendas vacías que lo deseen en régimen de alquiler y sea el Estado el que pague directamente el alquiler.
Con respecto a las ayudas a la rehabilitación, regeneración y renovación urbana, se abre ahora la posibilidad de que vayan directamente a viviendas de particulares, así como a edificios residenciales pero de forma individualizada para cada piso. Fomento mantendrá reuniones con la banca a fin de establecer nuevas fórmulas de financiación. También se quieren reforzar los programas de eficiencia energética, bien elevando del 30% al 40% la ayuda o vinculándola a la renta. Asimismo, también se rebajará la antigüedad de los edificios y viviendas que pueden optar a ayudas a la rehabilitación. Hasta ahora el límite era el año 1981. El plan también propone ayudas de accesibilidad por movilidad reducida y para aquellos de más de 65 años que llegarán al 75% del coste.
Según el Ministro de Fomento, que concretará el lunes en el Congreso las líneas estratégicas, el objetivo es insistir en las líneas fundamentales de los planes anteriores pero adaptarlas a la nueva realidad económica y evitar rigideces. Por otro lado, el pasado viernes, el Consejo de Ministros prorrogó además durante un año el actual plan de vivienda 2013-2016, que finaliza el próximo 31, a fin de que los beneficiarios no pierdan las ayudas a partir del 1 de enero.
Si nos vamos a embarcar en la compra de una vivienda debemos hacerlo con todas las garantías y más si ésta es de segunda mano. Hay que saber con certeza que a la casa que adquirimos nada le "ata" al pasado. Si hemos dado con la vivienda que nos interesa hay que saber si ese piso o casa en particular está libre de cargas y el propietario al corriente de todos los pagos. Las cargas son limitaciones de dominio y aparecen en una inscripción diferente de la del cambio de titulares. Las más corrientes son las hipotecas, censos, embargos y servidumbres. Todas las cancelaciones de carga tienen que figurar en el registro. Es crucial comprobarlo antes de comprar una vivienda.
El objetivo es claro: no tener disgustos innecesarios. Y es que saber si sobre esa vivienda que va a adquirir pesa alguna situación comprometida, como un embargo o una ejecución hipotecaria puede evitar muchos problemas. Del mismo modo, al comprar una vivienda lo más recomendable es inscribirla en el Registro de la Propiedad, pero no es obligatorio por ley. Principalmente, registrar la vivienda garantiza ser el único propietario de la casa y por lo tanto evita, por ejemplo, que los acreedores del vendedor no podrán reclamar (embargar) el inmueble al comprador.
Hay que tener en cuenta que lo normal siempre es que la casa esté registrada (tanto si es usada como si es de nueva construcción a nombre de la empresa promotora) y que si el anterior dueño tiene algún tipo de deuda el acreedor intente saldarla con los bienes a nombre del deudor, de los que da fe el Registro de la Propiedad. Se trata de un itinerario jurídico en el que intentaremos explicar las situaciones jurídicas que pueden afectar a las viviendas, y que el Registro de la Propiedad debe dar constancia. Una vez que nos hemos decidido por comprar piso o casa, lo correcto es acudir al Registro de la Propiedad que le corresponda y conocer en qué situación registral se encuentra esa vivienda.
Notas marginales relevantes y preventivas
Ejecución hipotecaria. Si compra una casa sobre la que pesa una ejecución hipotecaria, deberá cerciorarse de que se cancela esta carga antes de la compra; en caso contrario, no se podrá efectuar la compraventa y su posterior inscripción en el registro. Se debería realizar la solicitud de Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad.
Embargo: Es una garantía registral, por la cual los bienes sobre los que se practica quedan afectos al procedimiento de ejecución instado por el acreedor para que estos bienes le sean devueltos. Es muy importante solucionar esta anotación antes de comprar la finca y se debe actuar instando al vendedor que la cancele antes de la venta, o, en caso contrario, acudir al juzgado para informarse de cómo cancelar esta cláusula haciéndose en todo caso cargo de la deuda y descontándola del precio de venta.
Secuestro: Da publicidad de la existencia de una administración judicial sobre los bienes sobre los que recae y de los cuales no se puede disponer sin autorización judicial. Así se evita la pérdida del valor del bien sujeto a la administración, como consecuencia de una mala gestión de su titular. El comprador debe informarse de la situación de este procedimiento antes de efectuar la compra.
Prohibición de disponer: Es una medida cautelar que impide que pueda tener acceso al registro cualquier acto de disposición relativo a los bienes a los que afecta. Entre esas limitaciones, estaría como es lógico la de vender el inmueble, por lo que el comprador debe adquirir solo cuando se le acredite la cancelación de esta anotación.
Servidumbres: Es un gravamen impuesto en un inmueble en beneficio de otro y perteneciente a distinto dueño, por tanto, el titular de la misma tiene derecho a beneficiarse de dicha carga. El comprador debe informarse de si el inmueble a comprar tiene o no esta clase de limitación.
Opción de compra: Las dos partes de la negociación convienen un precio y un tiempo pactado para una compra futura del mismo inmueble. El comprador debe buscar la cancelación de esta opción inscrita.
Concurso de acreedores: Si el titular es insolvente, el inmueble se declara en concurso de acreedores y así se hará en el registro. Este concurso es muy complejo y se pueden dar numerosas situaciones jurídicas. Por tanto, el comprador debe acudir al registro para informarse de la forma de proceder.
Otras limitaciones
Condición resolutoria: Si cuando adquiera su inmueble decide efectuar el pago a plazos, debe mostrar una garantía de que puede hacerse cargo del total del precio acordado, ya que si no, el vendedor podría cancelar la inscripción.
Pacto de reserva de dominio: En el caso de que pague a plazos, el vendedor tiene el derecho a supeditar el cambio de dominio a que se pague el último plazo.
Ayudas y subvenciones. Otra circunstancia bastante común es que la propiedad en cuestión haya sido beneficiaria de una subvención del Estado. Si su venta es anterior al periodo que suele establecerse como aquel en el que no se pueden vender esta clase de casas, una VPO por ejemplo, es muy probable que las ayudas o subvenciones recibidas deban ser devueltas, algo que debería haber hecho el vendedor. Además, el comprador debe solicitar que se cancele la afección fiscal (devolución de las ventajas tributarias obtenidas) mediante un documento administrativo en el que figure que así se ha hecho.
Hipotecas
Si la vivienda que queremos comprar está hipotecada hay que consultar al acreedor (banco o caja) para saber si todavía hay cantidades pendientes de amortización. En este caso, antes de comprar la vivienda es necesario que se liquide la hipoteca o que se subrogue. También es posible restar del precio final la cantidad que aún se adeuda por el préstamo hipotecario y abonarlo directamente a la entidad bancaria acreedora. En caso de liquidación hay que hacer la cancelación administrativa de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
También puede subrogarse o sumarse a dicho crédito, siendo el nuevo titular de la hipoteca, siempre que cuente con el consentimiento del banco. Durante el pasado boom inmobiliario, ésta fue la opción más escogida por los compradores. Si se subroga, hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda no vendrá determinado sólo por la cantidad que se paga al vendedor, sino también por la que se paga a la entidad financiera. En ambos casos, la hipoteca no tiene que continuar a nombre del vendedor.
¿Por qué inscribir mi vivienda en el Registro de la Propiedad?
Tomarse la molestia de registrar una vivienda, lo que puede llevar dos visitas al Registro de la Propiedad (una para llevar la documentación necesaria y otra para recogerla ya registrada), es sinónimo de garantía jurídica y seguridad administrativa para el nuevo dueño. Además, tener la casa registrada posibilita al nuevo propietario defenderse frente a las cargas ocultas que pueda tener la vivienda. Por otra parte, esta inscripción significa que nadie puede adquirir derecho sobre la casa sin autorización del propietario y resulta del todo imprescindible para hipotecar el inmueble, puesto que el banco requerirá ese registro para garantizar la devolución del crédito.
Por otra parte, mirando a más largo plazo, la herencia de la propiedad será mucho más compleja si un inmueble no ha sido registrado. Será mucho más difícil demostrar que la vivienda pertenece al transmisor. En este punto cabe puntualizar que la vigencia de la inscripción de una vivienda es sine die y no hay que renovarla.
Otra encrucijada en la que puede verse el nuevo propietario si no da de alta la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad, es que el vendedor pueda seguir haciendo uso del inmueble si aún sigue a su nombre. "El anterior dueño podría transmitir la casa a un tercero o incluso gravarla de nuevo, por ejemplo, con una hipoteca", advierten desde el gabinete de abogadas Echeandía & Alevito. "La persona que realiza esa acción de venta a un tercero está obrando ilícitamente", añaden estas expertas jurídicas, "pero", recuerdan, "la Ley Hipotecaria protege a quien haya adquirido el inmueble o lo haya gravado de buena fe y haya inscrito su derecho". Por lo tanto si el segundo comprador la inscribe y el primero no, la legislación protege al que ha ido al registro. "Se podrán emprender acciones legales contra quien ha actuado ilícitamente, pero la operación realizada por el tercero de buena fe es inamovible".
A falta de datos concluyentes, que se publicarán en las cuentas correspondientes al tercer trimestre del año, todo apunta a que la venta de pisos de bancos a particulares se ha disparado este verano, auspiciada por la recuperación del mercado y la oferta creciente. Así, el sector inmobiliario mantiene su tendencia positiva en los últimos meses según las últimas cifras que publican fuentes como el Ministerio de Fomento o los Registradores, que vienen a confirmar que la compraventa de viviendas en España está al alza. A pesar de la incertidumbre política y el ligero descenso del mes de julio reflejada en los datos del INE debido a la suspensión de ciertos contratos por la reciente sentencia del Supremo sobre cláusulas abusivas, e incluso la caída apuntada por los Notarios, datos que señalan cierta moderación, pero que no parecen haber afectado a los bancos.
Un ejemplo de la buena evolución en la venta de viviendas de bancos es el caso de Bankia, cuyo número de inmuebles vendidos en julio de este año alcanzó las 2.169 unidades, un 175%más que en el mismo mes del pasado año, según datos del propio banco. Desde la entidad puntualizan que la comparación entre ambos meses no es homogénea, ya que en este ejercicio se ha vendido una cartera de activos. El volumen de ventas de julio de 2016 ha permitido a Bankia ingresar 105,39 millones de euros, frente a los 48,5 de un año antes. Los ingresos representan cerca de un tercio de todo los obtenidos por la entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri en lo que va de año.
Bankia, mantendrá hasta el próximo 30 de septiembre la campaña denominada "Días locos", con una una selección de más de 5.900 viviendas y 950 activos singulares con descuentos de hasta el 40%. La mayor parte de la campaña comercial relativa a las viviendas se centra en la Comunidad Valenciana, con más de 2.300 inmuebles ofertados, y Cataluña, con más de 1.400. A continuación se sitúa la oferta en Murcia, con 420; Castilla y León, con 380; Andalucía, con 270, y Canarias, con 250.
Otro ejemplo es la Sareb, que amplió hasta este mes su campaña de venta de pisos en la costa, lanzada en abril de 2016, tras la "buena acogida" por parte del mercado. Y es que el banco malo logró superar en un 25% sus objetivos de venta de viviendas y en dos meses consiguió ingresar 31 millones de euros, frente a los apenas 25 millones previstos con esta oferta de inmuebles en Comunidad Valenciana, Asturias, Andalucía, Canarias, Cantabria, Cataluña, Galicia, Baleares y Murcia. La sociedad pública acumulaba 105.000 activos inmobiliarios en cartera al cierre de 2015, de los que un 48% son viviendas, que tienen mejor salida al mercado. El año pasado, la Sareb vendió una media de 27 pisos diarios.
De este modo, además de las estadísticas de organismos oficiales, los analistas de Bankinter en un reciente informe, hablan ya de aumentos de precio en Madrid (+5,1%) y Barcelona (+8,2%) respectivamente. "La tendencia positiva se está extendiendo a otras ciudades representativas, que comienzan a registrar las primeras subidas interanuales como Valencia (+0,4%), Bilbao (+2,2%) o Málaga (+4,8%) y a zonas costeras premium y oferta más restringida". Así, Bankinter estima un incremento gradual de los precios en el rango del 3% en 2016 y un 5% para 2017. La principal diferencia con respecto a períodos anteriores es que el incremento de precios no se limitará a Madrid, Barcelona y áreas turísticas premium con vivienda en la playa, sino que la recuperación será más homogénea y se extenderá a otras ciudades. Este escenario de incremento progresivo situará el precio medio de los pisos y casas en España en un rango 1.560 - 1.580 euros/m2, lo que implica un retorno a niveles de 2004 y un incremento de 7%/8% con respecto al mínimo post crisis registrado a principios de 2014.
Los bancos son optimistas respecto a cómo proseguirá la evolución del mercado inmobiliario. Además, la concesión de hipotecas, en la medida que éstos suelen fomentar y primar las condiciones de financiación de sus propias carteras de viviendas, nos da otra referencia en la tendencia positiva en la recuperación del mercado. Un ejemplo es Kutxabank, que incrementó en agosto un 54% sus préstamos hipotecarios. "En sólo ocho meses el grupo financiero vasco ha formalizado cerca de 10.000 operaciones inmobiliarias, casi un 25% más que en el mismo periodo de 2015, y ha trasladado a los hogares un total de 1.174 millones de euros para la compra, en la mayor parte de los casos, de una primera vivienda".
La gran banca tiene aún 63.000 millones en pisos y suelo embargados
Las seis mayores entidades financieras (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Popular y Sabadell) acumulan créditos destinados a la financiación de promociones inmobiliarias (incluido suelo) por valor de 48.526 millones de euros. A esta cantidad hay que sumar otros 63.132 millones de euros de los inmuebles recibidos o adjudicados en pago de deudas que están ahora en la cartera de activos de los bancos. De esta forma, la exposición al riesgo inmobiliario de los principales bancos superaría los 110.000 millones de euros, según la última información facilitada por cada una de las entidades a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Pese a pasar con nota todos los exámenes de solvencia (los test de estrés) de la Autoridad Bancaria Europea y tras más de ocho años intentando deshacerse de los activos tóxicos inmobiliarios, la banca española sigue teniendo una alta exposición al ladrillo.
Según los datos de cierre del primer semestre facilitados por los seis principales bancos a la CNMV, se constata que los bancos han hecho un gran esfuerzo en el último año por reducir los préstamos concedidos para el sector de la construcción, que han disminuido un 9,2%, ya que hace un año se situaban en 53.464 millones de euros y ahora se han quedado reducidos a 48.526 millones. Pero no han logrado disminuir en la misma medida la cartera de terrenos y viviendas procedentes de los impagos, que prácticamente sigue igual que hace un año. A 30 de junio de hace 2015, el balance de las entidades incluía 63.438 millones de euros en inmuebles recibidos por impagos, por lo que en un año el valor de estos activos apenas se ha ajustado en 106 millones de euros, un 0,5% de reducción, hasta los 63.132 millones con los datos de 30 de junio de 2016. En esos activos están incluidos también terrenos embargados por 26.788 millones de euros, un 0,2% más que hace un año.
Estos activos tóxicos o improductivos suponen una rémora para los balances de las entidades porque no aportan ningún ingreso y acarrean gastos financieros y de mantenimiento. El Banco de España ha hecho varios llamamientos a los bancos para que se deshagan de estos inmuebles y terrenos, y los contabilicen por su valor real de mercado. La nueva normativa, que entrará en vigor el próximo de 1 de octubre, exigirá a las entidades financieras un recorte del 25% sobre el parque de pisos adjudicados o recibidos en pago de deuda; del 40% en el caso de los suelos, y del 35% para oficinas, locales y naves. La circular 4 armoniza la legislación española con la normativa europea.
Fuentes: eleconomista.es y elpais.com
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De acuerdo con las últimas estadísticas los desahucios y las ejecuciones hipotecarias están bajando. Así, parece que la recuperación económica da un respiro a los afectados, continuando la tendencia a la baja iniciada el pasado año 2015. En todo caso, el problema es grave, tanto por la situación desesperada de las familias que quedan en una situación vulnerable, como en la magnitud económica y social real que supone sumar todas las ejecuciones hipotecarias producidas durante la crisis y los procesos que acaban en la pérdida de la casa sin necesidad de ejecución, por acuerdos voluntarios o negociaciones que acaban en daciones en pago amistosas. Es un proceso complejo que lleva a muchas familias a una situación límite. Sin embargo, hay formas para evitarlo en el caso de tener problemas para pagar la hipoteca.
Respecto a las ejecuciones hipotecarias, el INE, que solo refleja los datos desde 2014, mostró la mayor caída de su serie histórica con una caídadel 31,2% en primer trimestre del 2016. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), por otro lado, ofrece una serie temporal más larga. Su último informe estadístico, muestra un descenso en los desahucios del 11,6% en el primer trimestre, mientras las ejecuciones hipotecarias iniciadas hasta marzo de 2016 fueron 14.175, un 29,8% menos que un año antes. Se trata de la cifra más baja de las registradas en un trimestre desde el tercero de 2008.
Estos datos señalan el problema grave de las familias que se hipotecan y acaban sin poder pagar la deuda. ¿Se puede hacer algo si tengo problemas para pagar la hipoteca? Aquí algunos consejos para intentar no perder la vivienda y el bienestar familiar o, al menos, minimizar los daños.
Prevenir
La mejor forma de no tener problemas hipotecarios es no crearlos innecesariamente. Los notarios, aconsejan antes de solicitar una hipoteca, comparar ofertas de diferentes entidades bancarias y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato. Además recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35 por ciento de los ingresos de los solicitantes del préstamo, porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir.
Comprar una casa pidiendo dinero al banco es pactar un acuerdo con un socio muy exigente y con la ley escorada en su beneficio. Así, los bancos y entidades financieras tienen en sus manos un procedimiento de ejecución hipotecaria que, si bien ha experimentado algunas mejoras, castiga con dureza a quien no paga la deuda, asumiendo esta los intereses de demora y los costes del procedimiento judicial. Además, de ser la vivienda habitual comprada mediante el préstamo hipotecario, el banco se puede adjudicar el bien inmueble por el 70% del valor de tasación.
Demasiadas familias han confiado en que el banco les concediera el préstamo de forma responsable y han perdido su hogar. Si bien hay una normativa que obliga a las entidades a conceder préstamos de forma responsable, el castigo al incumplimiento es bastante liviano a través de sanciones administrativas, pero su actuación no tiene impacto en la validez y eficacia del contrato celebrado con el consumidor: si le han concedido un préstamo que no podía ya pagar en el momento de la concesión, el contrato no deviene ineficaz y el acreedor no pierde ningún derecho.
José María Jiménez, abogado especialista en regulación financiera y experto independiente de iAhorro.com, considera que la primera medida para prevenir el impago pasa por analizar que la cuota de amortización mensual no sea tan ajustada que, ante el aumento de la misma o la reducción sustancial de los ingresos periódicos, ponga al deudor en una situación de tensión financiera. Para este cálculo hay que tomar un Euríbor, sumarle el diferencial y calcular la cuota resultante, con herramientas como el simulador del Banco de España. Si no podemos hacer frente a la cuota resultante, mejor no seguir adelante. Por otro lado, es muy desaconsejable contratar un préstamo hipotecario sin ahorros. No solo porque los bancos no conceden de forma habitual hipotecas al 100%, sino porque hay que tener un colchón en el banco, por si tenemos que utilizar los ahorros para pagar la hipoteca durante un tiempo.
En relación con la prevención está la información hipotecaria básica. Es una imprudencia temeraria pedir una hipoteca sin saber qué la dación en pago es la excepción, no la regla, o qué los avalistas responden con todo su patrimonio aunque no lo hipotequen. El Banco de España pone a disposición del cliente una Guía de acceso al préstamo hipotecario. Además, en muchos ayuntamientos y mediante asociaciones de consumidores o despachos de abogados especializados también se puede obtener información personalizada.
Como consejo básico, hay que ejercer el derecho a revisar el borrador tres días antes de la firma ante notario y, de tener dudas, acudir a la consulta de un abogado para que las explique detenidamente. Unos honorarios de 100 euros pueden ahorrarnos cientos de miles euros en pérdidas.
Negocia con el banco
Si prevemos problemas de pago o los problemas llegan sin previo aviso, nunca hay ocultar la situación a los nuestros ni intentar ganar tiempo "a ver qué pasa". Hay que reaccionar: solucionar el problema o minimizar las pérdidas. No nos culpabilicemos, cualquiera puede tener dificultades para pagar la hipoteca. Según la abogada Cristina Borrallo, el cliente debe de tener muy presente que la entidad financiera, a partir de la tercera cuota impagada, está legitimada para interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que es importante que se intente poner al día al menos a esas tres cuotas.
También es importante que el cliente haga todos los esfuerzos de gestión y negociación con la entidad antes de que se comience el procedimiento ejecutivo, pues una vez iniciado la capacidad de negociación disminuye. Además, para salir de dicho procedimiento, en el mejor de los casos (cuando sea su vivienda habitual) se podrá pagar lo debido hasta la fecha, pero también habrá que abonar las costas procesales de la entidad ejecutante (las costas de abogado y procurador de la entidad bancaria), por lo que la deuda aumenta.
Debido a que el procedimiento es ejecutivo y rápido, es importante que el abogado que gestiona la ejecución hipotecaria sea capaz también de intentar negociar de forma paralela una refinanciación de la deuda con la entidad y sacar al cliente de esa situación con una operación de viabilidad. En los casos que el cliente se pueda adherir a los umbrales fijados en el Código de Buenas Prácticas, recientemente modificado por la Ley 25/2015, de 28 de julio, la operación podrá ser plenamente viable. En los casos (que no son pocos) en que las medidas del Código no sean aplicables, la facultad de negociación del abogado será menor. Siempre que sea posible, un abogado debe asesorarnos y negociar con el banco. Por desgracia, es habitual que las entidades no hagan mucho caso a los clientes, pero sí a los abogados que los representan.
Ocho formas de evitar el embargo
Negociar una carencia de capital. Sirve para pagar únicamente la parte de intereses de la cuota, sin amortizar nada de capital. Debemos explicar bien al banco que si no nos la conceden, seremos incapaces de pagar la cuota. Así, en una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 1% en la que estamos pagando una cuota de 493 euros, la carencia haría que pagáramos solo 144 euros al mes, durante 2 o 3 años, mientras nos recuperamos económicamente. Si conseguimos una carencia pagaríamos únicamente los intereses de la hipoteca, sin amortizar parte del capital. De esta forma, podríamos reducir la cuota mensual de la hipoteca hasta la mitad. En algunos casos, podría ser posible aplazar también el pago de los intereses, con lo que no pagaríamos nada de cuota. Si lo negociamos bien, el periodo de carencia podría durar años.
Alargar el plazo. Pasar de 20 a 30 años en una hipoteca media de 150.000 euros a euríbor + 1%, hará que nuestra cuota pase de 720 euros a 493 euros. Lo mejor: una significativa rebaja que nos dará aire en el mes a mes. Lo peor: 10 años más (o los que acordemos) de hipoteca que subirán el total de intereses que acabaremos pagando al banco.
Negociar una rebaja del interés. Se puede intentar por dos vías. La primera, proponiendo al banco suscribir algún producto como un seguro, un plan de pensiones en la entidad o domiciliar algunos recibos más. La segunda vía es conseguir una oferta de otro banco que nos ofrezca mejores condiciones y, con la oferta en la mano, explicarle a nuestra entidad que si no igualan la oferta, nos iremos. En ocasiones, nuestro banco reacciona rebajando el interés.
Llevarnos la hipoteca a otro banco. Este método tiene un coste (alrededor del 1% de la hipoteca pendiente, es decir, unos 1.000 euros de cada 100.000 pendientes), pero en ocasiones merece la pena. Por ejemplo, si estamos pagando una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 2,5% y conseguimos que otro banco nos ofrezca euríbor + 1%, pasaremos de pagar 605 euros al mes a sólo 493 euros. En este caso, en apenas cinco meses ya estaremos ganando dinero. Lo mejor: el ahorro de este método es real, no solo un "parche" para ir tirando. Realmente pagaremos menos. Lo peor: hay que hacer una inversión inicial.
Contar con un seguro de protección contra desempleo. Así cubriríamos las mensualidades impagadas de hasta 12 meses. Hay que tener en cuenta que esta medida solo será posible si la hemos contratado antes de la firma del contrato de la hipoteca, ya que después no sería negociable.
Reunificar deudas. Con esta opción podríamos agrupar todas las deudas (préstamos personales, hipoteca...) en una misma cuota. De esta forma, los intereses de los préstamos se reducirían y pagaríamos menos de cuota mensual. Eso sí, hay que tener en cuenta que a la larga pagaríamos más intereses.
Declararse insolvente. Este es un procedimiento complicado pero puede sernos de gran ayuda. Se trata de acogerse a la Ley Concursal, la cual contempla la posibilidad de suspender la hipoteca durante un año. De esta forma, se gana tiempo para renegociar las condiciones del préstamo hipotecario con el banco mientras va mejorando la situación económica del cliente. El inconveniente que encontramos con esta vía es el gran gasto que conlleva contratar abogados, administrador... Sin duda, resulta más recomendable intentar negociar directamente con el banco sin tener que llegar a los tribunales, una opción que no acaba de convencer a ninguna de las dos partes.
Vender la vivienda. Esta sería la solución a aplicar cuando las medidas mencionadas anteriormente no nos han funcionado. Esta preferible tomar esta vía antes que contraer una deuda mayor y acabar perdiendo la casa. Si decidimos poner en venta la vivienda, hay que tener en cuenta que el banco será un aliado en la venta y puede asesorarnos, ya que ellos también estarían interesados en recuperar su valor en el mercado. En estos casos, es preferible poner en venta el inmueble antes de que el proceso de embargo haya empezado.
Protección legal
Si no conseguimos ponernos al día ni negociar una carencia, ampliación de plazo o bonificación de intereses, el banco acabará iniciando el procedimiento de ejecución hipotecaria para quedarse con la casa. "La capacidad de oposición a la propia ejecución hipotecaria es muy limitada, estando los motivos de oposición a la misma tasados en el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil", afirma Cristina Borrallo. Si el abogado puede formular oposición, con posterioridad y estando el procedimiento en suspenso, se citará a las partes para una vista. El juzgado resolverá el mismo y el procedimiento continuará o no.
No obstante, explica la abogada, en la práctica los procedimientos continúan tras la resolución de la oposición pues los motivos principalmente se centran en el error en la cuantía determinada o en la existencia de cláusulas abusivas. Hay que tener presente que, en cuanto a los intereses de demora, los jueces ya de oficio pueden resolver sobre los mismos sin necesidad que se haya manifestado oposición por parte del ejecutado. La protección legal al cliente hipotecado a mejorado durante la crisis, si bien son muchos los expertos que siguen exigiendo una normativa que equilibre la desproporción existente entre el banco prestamista y la familia prestataria. De hecho, la Comisión Europea mantiene procedimientos de infracción para que el Gobierno modifique la legislación sobre ejecuciones hipotecarias y cláusulas abusivas (como el caso de las famosas cláusulas suelo), y el Tribunal de Justicia Europea sigue siendo el encargado de modelar nuestra dispersa y en ocasiones injusta legislación hipotecaria.
Legislación y normativas ante el impago de préstamos hipotecarios
Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012). Pensado para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual en aquellas entidades financieras que se hayan suscrito al mismo, y está dirigido a los deudores que hayan hipotecado su vivienda habitual y estén en el umbral de exclusión, que se define en el artículo 3 de este Real Decreto-ley. También se podrán beneficiar de estas medidas los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario.
Fondo Social de Viviendas. Se creó en 2013 y permite a quienes hayan sido desahuciados de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, o hayan entregado su vivienda en dación en pago, acceder a un arrendamiento con una renta reducida y, en todo caso, proporcionada a los ingresos existentes. El deudor ha de cumplir, asimismo, ciertos requisitos de tipo económico y encontrarse en situación de “especial vulnerabilidad”.
Ley de Segunda Oportunidad(Ley 25/2015). Su objetivo es “que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer”. Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho, critica que, "en caso de concurso de acreedores del deudor, el prestamista irresponsable no paga ningún "peaje": ni se le subordina el crédito ni se ve afectado por el régimen de segunda oportunidad, el cual no impide la ejecución de la hipoteca". Solo si tras la ejecución de la hipoteca queda deuda pendiente, podrá verse afectada por la Segunda Oportunidad, exonerándose el pasivo pendiente.
Fuentes: elpais.com y finanzas.com
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Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, con la mejora económica general, siguen remitiendo. Así, el número de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual bajó en el primer trimestre del año un 31,2% interanual, hasta las 6.118, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el primer trimestre (18.408.300), el 0,03% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo. Se trata de la mayor caída de la serie histórica del INE que echó a andar a finales de 2014. El 58,5% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas corresponde a hipotecas constituidas entre 2005 y 2008.
Al tiempo que la crisis se aleja, lo hace también uno de sus lados más dañinos. Hace dos años, en 2014, la entrega de viviendas habituales para hacer frente al pago de la deuda con el banco alcanzó los 34.680 procedimientos. Ya en 2015 bajaron por primera vez un 13%. La rebaja de los tipos de interés hasta mínimos históricos, cerrando el pasado mes de mayo en negativo (-0,013%) por cuarto mes consecutivo, y los acuerdos entre deudores y entidades financieras están ayudado a aliviar este drama de las ejecuciones y los desahucios.
En total, el número de ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre de este año fue de 19.354, un 14,1% menos que el trimestre anterior y un 37,9% menos que en el mismo trimestre del año pasado. De este total, las ejecuciones sobre viviendas concentraron el 58,3% del total. Y de este porcentaje, el 31,6% correspondieron a viviendas habituales de personas físicas (6.118), mientras que el 17,7% correspondieron a viviendas de personas jurídicas y el 9% a otras viviendas de personas físicas.
Teniendo en cuenta el estado de la vivienda, el 13,6% de las ejecuciones hipotecarias en el primer trimestre fueron sobre viviendas nuevas y el 86,4% sobre usadas. El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas disminuyó un 31,6% en tasa anual y el de usadas bajó un 37,5%. Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el primer trimestre (18.408.300), el 0,03% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo.
Los hipotecados en 2007, los peor parados
Los que se hipotecaron en el año 2007 con viviendas usadas han sido los más perjudicados, siendo el 20,4% de las ejecuciones de hipotecas constituidas ese año. El 15,6% fue con hipotecas firmadas en 2006y el 11,8% con las suscritas en 2008. El periodo comprendido entre 2005 y 2008 concentró el 58,5% de las ejecuciones hipotecarias y los mayores valores se alcanzaron en 2013 y 2007. El 0,20% y el 0,19%, respectivamente, de las hipotecas constituidas sobre viviendas en estos años ha iniciado
una ejecución hipotecaria este trimestre, según el INE.
Andalucía, la más asfixiada
Las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre viviendas fueron Andalucía (3.144), Cataluña (2.113) y Valencia (2.094), presentando el mayor número de ejecuciones, mientras que las comunidades con menor número de ejecuciones fueron Cantabria (43), La Rioja (54) y Navarra (61).
Los peor parados, son los hipotecadosentre 2003 y 2015 en Murcia (0,25%), Andalucía (0,20%) y Comunidad Valenciana (0,18%), mientras que los valores más bajos se corresponden a los hipotecados en País Vasco (0,03%) y Cantabria (0,06%).
El número de procedimientos de ejecución hipotecaria sobre viviendas habituales por impago de sus cuotas hipotecarias, uno de los más dolorosos efectos producidos por la crisis económica, están remitiendo a tenor de la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE). Así, en el tercer trimestre del año sumaron 5.959, cifra un 12,4% inferior a la del mismo periodo de 2014 y hasta un 31,3% menos que en el trimestre anterior. Este procedimiento es el paso previo al desahucio de la vivienda, aunque no todos acaban con el desalojo de sus propietarios.
Las ejecuciones hipotecarias sobre pisos y casas concentran el 59,7% del total de procedimientos en el tercer trimestre de 2015. El 30,7% son viviendas habituales de personas físicas (7.590 en el tercer trimestre, -13,8% interanual). El 20,6% corresponde a casas de personas jurídicas y el 8,4% a otras viviendas de personas físicas. Por su parte, las ejecuciones hipotecarias de otras fincas urbanas (locales, garajes, oficinas, trasteros, naves, edificios destinados a viviendas, otros edificios y aprovechamientos urbanísticos) suponen el 31,7% del total. Por último, las ejecuciones hipotecarias sobre fincas rústicas se situaron en 1.059 durante el tercer trimestre, con un retroceso interanual del 3,7% y un descenso trimestral del 27,2%.
Teniendo como base la cifra absoluta de casas afectadas (habituales y no habituales), el 13,9% de las ejecuciones se realizan sobre viviendas de obra nueva (1.613) y el 86,1% sobre viviendas usadas (9.971). De este modo, el número de procesos sobre pisos y casas nuevas baja un 27,8% con respecto a 2014 y sobre viviendas de segunda mano se reduce un 13,3%. Según el INE, tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el tercer trimestre (18.378.100), el 0,03% inició una ejecución hipotecaria.
De este modo, la cara más dramáticade la crisis representada por las ejecuciones y los desahucios, se va moderando, al tiempo que ha se termina de estabilizar la recuperación económica del país y los tipos de interés hipotecarios caen hasta mínimos históricos (noviembre ha cerrado en el 0,079%), rebajando como nunca las cuotas mensuales de las hipotecas variables. Los bancos tratan de llegar a acuerdos con los propietarios más vulnerables. La presión social y las nuevas políticas antidesahucios de algunos ayuntamientos, como el de Madrid, también han contribuido al descenso.
El 20,3% de las ejecuciones: sobre hipotecas constituidas en el año 2007
Los propietarios más perjudicados son los que contrataron el préstamo entre 2005 y 2008, periodo que concentra el 59,8% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas este trimestre. El 20,3% corresponde a hipotecas sobre viviendas constituidas en el año 2007, el 17,2% en 2006 y el 11,3% en 2008. De los préstamos firmados en 2007, el 0,19% ha iniciado una ejecución hipotecaria este trimestre. Algo que, "debería servir de recuerdo para mantener el sentido común ahora que parece que el sector se encamina hacia la normalización".
Por comunidades autónomas, Andalucía lideró las ejecuciones sobre viviendas en el tercer trimestre, con un total de 2.984, seguida de Comunidad Valenciana (2.339) y Cataluña (2.022). En el lado opuesto se situaron Navarra y País Vasco, con 63 ejecuciones cada una y Asturias con 67 fueron las regiones menos afectadas. Sobre el total de fincas,
Andalucía también encabezó el número total de ejecuciones, con 5.019, seguida de Comunidad Valenciana (3.718) y Cataluña (3.207). A la cola se situaron Navarra (99) y La Rioja y Cantabria (112).
Atendiendo a las ejecuciones hipotecarias de viviendas, el 0,13% de las hipotecas constituidas sobre viviendas en el periodo 2003-2014 han iniciado una ejecución hipotecaria en el tercer trimestre de 2015.
Fuentes: Estadística Ejecuciones Hipotecarias: Tercer trimestre de 2015 (.pdf) - Imagen: porcentual.es
El número total de desahucios (lanzamientos) practicados en el segundo trimestre del año ascendió a 18.739, solo 10 menos que los contabilizados en el mismo periodo de 2014, aunque se redujo casi un 3% la cifra de los solicitados en los juzgados, según el informe sobre los efectos de la crisis económica en los órganos judiciales elaborada por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).
Más de la mitad de los lanzamientos (que incluyen todo tipo de inmuebles, incluidas viviendas), el 52,6%, se derivó de procedimientos regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (alquileres); mientras que el 43,3% se debió a ejecuciones hipotecarias y el 4,1 % a otras causas.
No obstante, los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias aumentaron un 2,7% hasta junio, mientras que los acordados por impagos del alquiler descendieron un 1,2% en términos interanuales. Por comunidades autónomas, el 23% de los desahucios practicados se produjo en Cataluña, el 16,4% en Andalucía, el 14,3% en la Comunidad Valenciana y el 10,6% en Madrid.
Andalucía ha sido también en el segundo trimestre la comunidad con mayor porcentaje de desahucios consecuencia de ejecuciones hipotecarias, con el 20% del total nacional, seguida por la Comunidad Valenciana (18,6%) y Cataluña (18,4%). Respecto a los desahucios realizados sobre alquileres, Cataluña es la que más lanzamientos realiza derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos), con el 27%, seguida por Madrid (14,3%) y Andalucía (13,2%).
El informe del Consejo General del Poder Judicial incluye el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes de notificaciones y embargos, pero el CGPJ advierte de que este servicio no existe en todos los partidos judiciales, por lo que el dato permite medir la evolución, pero no indica los valores absolutos, y aclara que el hecho de que sea solicitado no supone que se haya ejecutado. Con estas premisas, la estadística refleja que el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes en el segundo trimestre ha sido de 18.378, un 2,9% menos que en el mismo periodo de 2014. De ellos, 11.948 terminaron con cumplimiento positivo, un 1,9% menos que en 2014.
Bajan las ejecuciones hipotecarias, los concursos de acreedores y los despidos
En total, en el segundo trimestre se iniciaron 17.414 ejecuciones hipotecarias, lo que se traduce en una caída del 18%, siendo Andalucía la comunidad con la cifra más elevada (4.222, el 24,2% del total), seguida por la Comunidad Valenciana (3.321, el 19,1%), Cataluña (2.615, el 15%) y Madrid (1.685, el 9,7%).
Asimismo, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) durante el segundo trimestre del año descendieron un 25,3% interanual los concursos de acreedores presentados, hasta los 1.593, el dato más bajo de los registrados desde el tercer trimestre de 2010. Cataluña, con 312, es el territorio con más concursos presentados durante el segundo trimestre del año, lo que supone el 19,6% del total nacional. Le siguen Madrid, con 263 procedimientos (16,5%), y la comunidad Valenciana, con 243 (15,3%).
Otros de los datos que ofrece el CGPJ arrojan una reducción de las demandas por despido presentadas en los Juzgados de los Social durante el segundo trimestre del 9%, hasta las 26.417. Se trata también del octavo trimestre consecutivo de descenso en este tipo de acciones judiciales. Por comunidades autónomas, Madrid sigue siendo el territorio con mayor número de demandas por despido, con 4.948 en este periodo (el 18,7% del total), seguida de Cataluña, con 4.585 (17,4%) y Andalucía, con 4.125 (15,6%).
Dos años y medio después de su creación, la banca ha alquilado al menos 4.215 casas del Fondo Social de Viviendas (FSV), según datos proporcionados por las entidades financieras. Esa cantidad de adjudicaciones significa que se ha cubierto el 71,5% de la aportación inicial de 5.891 viviendas y un salto respecto al cierre de 2014, cuando el Ministerio de Economía contabilizaba 1.767 contratos. Parece que los bancos por fin ha dado impulso al fondo este año. Así, según un estudio realizado por El País tras consultar con 19 entidades (de las 27 entidades participantes del FSV) se está acelerando la entrega de pisos en alquiler para desahuciados en el segundo trimestre del año. Los últimos datos que maneja el Ministerio de Economía indican unas 3.000, aunque corresponden al primer trimestre.
El Fondo Social de Viviendas (FSV) se creó en enero de 2013 a raíz de la ley para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que instaba al Gobierno a impulsar esa bolsa de casas para familias que hubieran sido desahuciadas de su hogar. Se trataba de un fondo de fondos, de modo que las entidades ponían a disposición de los clientes 5.891 viviendas cuya gestión asumían directamente. No obstante, hace apenas unas semanas Fomento reconoció que dos años después de su puesta en marcha, había 4.000 pisos del fondo aún vacíos a la espera de adjudicación.
El primer año se firmaron 695 contratos y la cifra llegó a 1.767 el siguiente. Pero la actividad se ha acelerado en 2015 y ya se han colocado 4.215 pisos alquilados hasta junio, según datos de las entidades, con lo que se cubre el 71,5% de la aportación al fondo (5.891 pisos). La banca lo atribuye a la flexibilización de las condiciones para acceder a estas casas. Otras fuentes añaden que el ascenso de partidos de izquierdas también ha propiciado el despegue del fondo.
Los resultados del primer año fueron exiguos: solo se formalizaron 695 contratos a pesar de que hubo 67.189 desahucios, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Tampoco el año pasado el FVS ganó fuelle, puesto que se cerraron 1.767 contratos. Durante el primer trimestre de 2014 en España creció el número de ejecuciones hipotecarias un 13,9%, mientras que el número de desahucios de viviendas bajó un 5%.
Cambio de condiciones
Sin embargo, el grado de cumplimiento va por barrios y es muy irregular. Casi la mitad de las pisos de entidades bancarias alquiladas corresponden a CaixaBank, que ha duplicado la aportación inicial al alquilar 2.189 viviendas, frente a las 1.085 comprometidas al comienzo. También Banco Sabadell ha ampliado su cupo inicial de 260 a 400 casas para "adecuarlo a la cuota de mercado", según fuentes de la entidad. En el otro extremo están Banco Popular y Unicaja y CEISS, que no llegan ni al 10% de lo comprometido. Las entidades que más viviendas vacías tienen en cartera sostienen que apenas les han llegado solicitudes. El Popular, por ejemplo, asegura que no efectúa desahucios forzosos.
Ante el mal resultado resultado del Fondo Social de Viviendas, la comisión de seguimiento decidió modificar el convenio. Antes, por ejemplo, el beneficiario debía haber sido desahuciado de su casa. Ahora pueden incorporarse al fondo casas de bancos procedentes de daciones en pago, de modo que sus residentes pueden seguir en ellas pagando un alquiler social, de entre 150 y 400 euros. Además, se abrió el fondo a personas en riesgo de exclusión previo informe de los Servicios Sociales. "Esa medida fue muy interesante, puesto que suponía que un afectado no ya tiene que abandonar su inmueble para acceder al fondo", explica Luis Barriga, de la Asociación Estatal de Directores y Gerentes Sociales.
Las restricciones del FSVhicieron que varias entidades prefirieran ofrecer alquileres sociales que no han pasado al fondo. Bankia, que ha alquilado un tercio del millar de casas que puso en el fondo, afirma que ha firmado 885 arrendamientos a precios asequibles, y el Santander, que ha arrendado algo más de la mitad, tiene 258 contratos sociales firmados.
Viviendas problemáticas
Según el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, "Si el fondo no ha funcionado como debiera ha sido por culpa de todos. Algunos bancos aportaron pisos de una calidad ínfima que debían ser rehabilitados. ¿Y quién asume el coste de la reforma? Y la Administración tampoco ha sabido movilizar las viviendas".
Otro factor es la ubicación de la vivienda, puesto que fuentes del sector bancario advierten de que algunas casas están mal localizadas. “Deben estar en zonas con una demanda acreditada y con cédula de habitabilidad”, dice Carme Trilla, exsecretaria de Vivienda de la Generalitat y presidenta de la gestora de las entidades sociales catalanas. Trilla asegura que las medidas sujetas a una "cierta voluntariedad" de la banca solo funcionan dependiendo del compromiso de las entidades y del contacto que tengan con los servicios sociales de los municipios. "No puede ser que haya todavía pisos vacíos y familias que los necesitan".
Dos años y medio de vida, apenas un 30% de las viviendas ocupadas y la sensación de que lo que parecía una medida social de gran necesidad ha acabado siendo un fracaso. Así se puede resumir la experiencia del Fondo Social de Viviendas, convenio que el 17 de enero de 2013 firmaron los Ministerios de Economía y Servicios Sociales con las principales entidades bancarias de España, con el que el Gobierno trató de que el parqué de viviendas vacías que las entidades tenían en cartera fueran habitadas, en régimen de alquiler, por familias que han perdido su casa y que se encuentran en riesgo de exclusión social.
El ministerio de Economía, que gestiona en parque de viviendas para realojar a las familias afectadas por los desahucios, calculó que se otorgarían más de 6.000 viviendas para estos fines. Pero dos años después del anuncio, el ministerio reconoce que hay 4.000 pisos que todavía siguen vacíos, a la espera de adjudicación.
Exactamente, los bancos aportaron un 5.891 viviendas de las que, según los últimos datos disponibles del Ministerio de Economía, sólo 1.767 están alquiladas. El número crece hasta las 2.000 familias si se tienen en cuenta las que ya tienen asignada una vivienda y no han formalizado el contrato pero aún así, el balance sigue siendo "pobre" si se compara con los miles de desahucios que se han producido en los últimos años, tal y como reconoció la pasada semana el presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), José María Roldán pide "mayor colaboración" de las administraciones y señala que la situación "es un poco frustrante". Imagínense para los desahuciados.
Los requisitos para poderse acoger al Fondo Social de Vivienda son tan grandes que muy pocas familias las están solicitando. Para empezar, está destinado a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual después del 1 de enero de 2008 por una demanda de ejecución por impago de un préstamo hipotecario. Deben reunir una serie de requisitos económicos, como que el conjunto de los ingresos anuales de la unidad familiar no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples calculado por 14 pagas (22.365,42 euros en 2015).
Además, deben cumplir con otros requisitos como ser familia numerosa, tener menores a cargo, tener algún discapacitado, que el deudor esté en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones, las víctimas de violencia de género, y todas aquellas personas o unidades familiares vulnerables para las que la vivienda supone, de acuerdo con el informe de los servicios sociales, un activo indispensable para el mantenimiento de su inclusión social.
En mayo de 2014 se acordó ampliar el ámbito de aplicación del Fondo para dar cabida a nuevas medidas, dando cobertura por ejemplo a los mayores que avalaron a sus hijos y nietos. También se recogió esta opción para las daciones en pago. La introducción de esas medidas ha sido clave para que el número de estos alquileres se gestionara con algo de mayor éxito en 2014.
Una situación contradictoria y algo surrealista cuando ocho años después del estallido de la burbuja, España sigue de resaca con cientos de miles de viviendas que permanecen vacías. Según Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI) en España "Hay en torno a 700.000 casas nuevas sin vender. Esto indica una sobreoferta se mueve entre las 525.000 y 550.000 viviendas" Más de la mitad está en manos de las entidades financieras y de la Sareb o "banco malo". Otros estudios, como el realizado la Asociación de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco), el stock se ha reducido, cerrando el pasado año con un total de 439.617 pisos y casas nuevas en venta y alquiler, hasta el punto que en términos de mercado "técnicamente", en 25 provincias la construcción de viviendas se podría reactivar.
Tanto en Madrid y Barcelona, las dos grandes capitales de España, están abanderando de la mano de sus recién estrenadas alcaldesas cambios en las estructuras políticas para mejorar las cosas a nivel social y particularmente en el drama asociado a los desahucios de viviendas. Tanto para Manuela Carmena y como para Ada Colau, no será fácil. Por lo pronto, tras los acercamiento iniciales con la banca llenos de cordialidad y buenas intenciones por ambas partes, aún no se ha concretado nada. "El objetivo es pedir a la banca que colaboren para evitar los desahucios si hay problemas con las cuentas hipotecarias", explicó Carmena. Su intención es firmar un protocolo para la creación de una oficina para evitar los lanzamientos y que haya un interlocutor por cada uno de los bancos en esa oficina. En principio los bancos sugieren, optimizar el uso del Fondo Social de Viviendas para resolver esta cuestión, aunque están abiertos a colaborar para encontrar soluciones.
El 60% de desahucios en Madrid, de pisos públicos vendidos a fondos de inversión
Seis de cada diez desahucios ejecutados en la capital se producen en las viviendas públicas de alquiler social vendidasa fondos de inversiónen los últimos años por el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid. Así consta en un informe en el que el Ministerio de Hacienda desmenuza y critica el programa electoral de la nueva alcaldesa, Manuela Carmena (Ahora Madrid), que se ha comprometido precisamente a frenar los desahucios y a ofrecer una vivienda pública a los afectados. De los 111 casos contabilizados por Hacienda entre febrero y junio de este año, 65 fueron en viviendas vendidas por la Administración. El controvertido informe del Ministerio de Hacienda, censura las políticas comprometidas por el nuevo Gobierno municipal. Sin embargo, de su profusión de cifras y análisis se desprenden consecuencias preocupantes sobre la gestión llevada a cabo al frente del Ayuntamiento y de la Comunidad por el PP en los últimos años.
Hacienda recuerda que el Ayuntamiento sólo puede frenar un desahucio si lo ha promovido él mismo en viviendas de su propiedad. En caso de pisos hipotecados con bancos o alquilados a particulares, "no ostenta posibilidad alguna de actuación". Carmena es consciente de ello: “Los jueces son los que dan la orden de que alguien salga de la vivienda; se trata de que, cuando el juez tenga que acordar el lanzamiento, que a veces se producirá, ya esté resuelta una alternativa habitacional para que esas personas no se queden en la calle".
Manuela Carmena avanzó el pasado viernes que el Ayuntamiento ya está estudiando resolver o bien por la vía judicial o bien por la vía de acuerdos la venta de vivienda protegida de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) a "fondos buite". Ya en el programa electoral de Ahora Madrid, partido instrumental que encabezó Manuela Carmena los pasados comicios, se recogía como uno de los compromisos "paralizar la venta a fondos buitres de viviendas de titularidad municipal y procurar su reversión".
Carmena: "No vamos a impedir que ningún propietario recupere su vivienda"
Un sencillo tuit de la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, ha bastado para tranquilizar a todas los propietarios que tienen un piso alquilado, y ha explicado que, en lugar de paralizar los desahucios, el plan es "ofrecer alternativas a quien no pueda pagar", con lo que se evitaría generar una situación de indefensión a los particulares que cuentan con un inquilino que no abona la renta mensual.
No vamos a impedir que ningún propietario recupere su vivienda. Lo que haremos será ofrecer alternativas a quien no pueda pagar el alquiler.
Con este mensaje, la nueva alcaldesa de Madrid matiza por primera vez desde su nombramiento el pasado 13 de junio una de las propuestas más controvertidas de su programa electoral, donde se afirmaba que pondría "todos los medios y recursos municipales para la paralización de desahucios y desalojos forzosos de primera vivienda (de hipoteca, alquiler, recuperación o derribo)”.
La nueva propuesta Manuela Carmena sigue la línea marcada por Ada Colau y Barcelona en Comú, que según su programa electoral puesta por "garantizar apoyo, atención y seguimiento a los pequeños propietarios que se vean afectados por impagos de alquiler" para lo que "se estudiarán los motivos de impago" y, en el caso de no poder detener el desahucio, "se garantizará un realojo adecuado".
La idea de Carmena pasa por crear una Oficina de Mediación dentro del Área de Equidad, Derechos Sociales y Empleo. Estos mediadores públicos elaborarán un estudio de la capacidad económica de los deudores que se cruzará con otro informe sobre la información social y el riesgo de vulnerabilidad de esas familias. Algo parecido a la "oficina antidesahucios" creada por la reciente y novedosa ley de vivienda del País Vasco, que además convierte el alquiler social en un derecho para sus ciudadanos.
598.747 ejecuciones hipotecarias desde que empezó la crisis
Finalmente, hoy hemos conocido que entre 2008 y el primer trimestre de 2015, se han iniciado en nuestro país 598.747 procesos de ejecución hipotecaria según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial ofrecidas hoy en un informe presentado por Amnistía Internacional. Los datos, sin embargo, no especifican si se trata de una vivienda o un local comercial. En cuanto a domicilios principales en nuestro país, en base a datos del Banco de España, que entre 2012 y junio de 2014 se produjeron 97.577 ejecuciones hipotecarias. Es decir, que cerca de 100.000 familias perdieron su lugar de residencia habitual.
Así, Amnistía Internacional denuncia que el 30% de las viviendas vacías de Europa se encuentran en nuestro país según los últimos datos del INE en 2011. En este sentido la organización reclama en su estudio el elevado número de viviendas vacías de las que dispone España, 3,44 millones según el censo de 2011, son un "recurso potencialmente utilizable a la hora de garantizar el derecho a la vivienda recogido en la Constitución".
Este es un problema que, según denuncia Amnistía Internacional en su informe, está provocado "por la desprotección que sufre el individuo por parte de las instituciones públicas". También se señala que, a pesar de que desde 2012 el Gobierno ha aprobado una serie de medidas dirigidas a mejorar la situación de las personas en riesgo de perder su casa, éstas "no son suficientes para cumplir con las obligaciones que exige el derecho internacional en cuanto a derechos humanos".
El informe destaca también que en España hay más de 250.000 viviendas con algún tipo de protección pública. Sin embargo, el porcentaje que supone dentro del mercado inmobiliario es sólo del 1,1% frente al 32% de Países Bajos, el 23% de Austria, el 18% de Reino Unido o el 17% de Francia. Sin embargo, "las autoridades de áreas muy afectadas por los desahucios como Madrid o Cataluña han seguido vendiendo parte de su parque público de viviendas a sociedades de inversión, reduciéndolo aún más".
Desde Amnistía Internacional reclaman que "las autoridades españolas no han habilitado mecanismos jurídicos y judiciales que permitan defender ante los tribunales el derecho a la vivienda de las personas afectadas por desalojos hipotecarios". Además, estiman que el Estado debería establecer un mecanismo preceptivo que vigile la negociación entre bancos y familias para garantizar que el desahucio es realmente el único recurso posible una vez evaluadas todas las alternativas.
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