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Después de 25 meses consecutivos, se rompe la tendencia al crecimiento de dos dígitos en la firma de hipotecas, frenada por la decisión de los registradores de la propiedad de no inscribir escrituras con cláusulas abusivas relacionadas con los intereses de demora, que también afectó a la evolución de la compraventa. De este modo, en el mes de julio las entidades financieras concedieron 18.706 préstamos para comprar vivienda, un 14,9% menos que en el mismo mes del año anterior, según los datos hechos públicos hoy miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El dato cae respecto al mes anterior un 26% y se queda por debajo de la barrera de las 20.000 hipotecas mensuales, algo que no había sucedido desde diciembre de 2015.

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El descalabro tiene explicación. El INE recuerda que durante el mes de julio los Registros de la Propiedad suspendieron la inscripción de algunas hipotecas en el marco de la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia 364/2016 de junio de 2016) sobre el carácter abusivo de algunas cláusulas sobre el tipo de interés de demora. Una vez subsanados los defectos de las hipotecas afectadas, éstas se inscribirán en los Registros en los próximos meses. Según los expertos, lo ocurrido en el mercado de la vivienda durante el mes de julio se puede interpretar como "un pequeño bache" que no afectará a la reactivación que está viviendo el mercado después de la larga crisis por la que ha pasado.

En tasa intermensual (julio sobre junio), las hipotecas sobre viviendas cayeron un 26%, mientras que el capital prestado retrocedió un 24%. Y en el cómputo de los siete primeros meses de 2016, la firma de hipotecas sobre pisos y casas acumula un repunte del 13,8%, con incrementos del 17,6% en el capital prestado y del 3,3% en el importe medio.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en el séptimo mes del año los 115.540 euros, un 10,1% más que en igual mes de 2015, mientras que el capital prestado descendió un 6,3% en tasa interanual, hasta superar los 2.161 millones de euros. Mientras que el tipo de interés medio inicial para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó el pasado mes de julio el 3,26%, frente al 3,37% registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,23%, con un plazo medio de 22 años.

El 75,6% de las hipotecas constituidas el pasado mes de julio utilizó un tipo de interés variable, frente al 24,4% de tipo fijo. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, figurando en el 93,9% de los nuevos contratos.

De las 9.933 hipotecas con cambios registrales (37,5% menos respecto al mismo mes de 2015) que cambiaron sus condiciones en julio, el 47,5% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 6,2% al 7,9% y el de hipotecas a interés variable cayó del 93,3% al 91,7%. Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo se redujo 1,4 puntos y el de las hipotecas a tipo variable bajó 1,5 puntos.

Andalucía y Cataluña, a la cabeza

Por comunidades autónomas, las que registraron el pasado mes de julio un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía y Cataluña (3.432 en ambos casos) y Madrid (2.924).

La única comunidad con tasa de variación anual positiva es Cataluña (0,9%). El resto de las comunidades presentaron tasas negativas interanuales en la constitución de hipotecas sobre viviendas, especialmente Asturias (-69,9%), Castilla-La Mancha (-42,8%) y País Vasco (-42%). 

En tasa mensualtodas las comunidades presentan variación negativa en el número de hipotecas sobre viviendas. Los menores descensos se dan en Murcia (-7,6%), Cantabria (-7,9%) y Canarias (-14,3%)..

Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (485,9 millones de euros), Cataluña (430,3 millones de euros) y Andalucía (338,8 millones).

Fuente: Instituto Nacional de Estadística - Hipotecas Julio 2016

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Si nos vamos a embarcar en la compra de una vivienda debemos hacerlo con todas las garantías y más si ésta es de segunda mano. Hay que saber con certeza que a la casa que adquirimos nada le "ata" al pasado. Si hemos dado con la vivienda que nos interesa hay que saber si ese piso o casa en particular está libre de cargas y el propietario al corriente de todos los pagos. Las cargas son limitaciones de dominio y aparecen en una inscripción diferente de la del cambio de titulares. Las más corrientes son las hipotecas, censos, embargos y servidumbres. Todas las cancelaciones de carga tienen que figurar en el registro. Es crucial comprobarlo antes de comprar una vivienda.

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El objetivo es claro: no tener disgustos innecesarios. Y es que saber si sobre esa vivienda que va a adquirir pesa alguna situación comprometida, como un embargo o una ejecución hipotecaria puede evitar muchos problemas. Del mismo modo, al comprar una vivienda lo más recomendable es inscribirla en el Registro de la Propiedad, pero no es obligatorio por ley. Principalmente, registrar la vivienda garantiza ser el único propietario de la casa y por lo tanto evita, por ejemplo, que los acreedores del vendedor no podrán reclamar (embargar) el inmueble al comprador.

Hay que tener en cuenta que lo normal siempre es que la casa esté registrada (tanto si es usada como si es de nueva construcción a nombre de la empresa promotora) y que si el anterior dueño tiene algún tipo de deuda el acreedor intente saldarla con los bienes a nombre del deudor, de los que da fe el Registro de la Propiedad. Se trata de un itinerario jurídico en el que intentaremos explicar las situaciones jurídicas que pueden afectar a las viviendas, y que el Registro de la Propiedad debe dar constancia. Una vez que nos hemos decidido por comprar piso o casa, lo correcto es acudir al Registro de la Propiedad que le corresponda y conocer en qué situación registral se encuentra esa vivienda.

Notas marginales relevantes y preventivas

Ejecución hipotecaria. Si compra una casa sobre la que pesa una ejecución hipotecaria, deberá cerciorarse de que se cancela esta carga antes de la compra; en caso contrario, no se podrá efectuar la compraventa y su posterior inscripción en el registro. Se debería realizar la solicitud de Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad.

Embargo: Es una garantía registral, por la cual los bienes sobre los que se practica quedan afectos al procedimiento de ejecución instado por el acreedor para que estos bienes le sean devueltos. Es muy importante solucionar esta anotación antes de comprar la finca y se debe actuar instando al vendedor que la cancele antes de la venta, o, en caso contrario, acudir al juzgado para informarse de cómo cancelar esta cláusula haciéndose en todo caso cargo de la deuda y descontándola del precio de venta.

Secuestro: Da publicidad de la existencia de una administración judicial sobre los bienes sobre los que recae y de los cuales no se puede disponer sin autorización judicial. Así se evita la pérdida del valor del bien sujeto a la administración, como consecuencia de una mala gestión de su titular. El comprador debe informarse de la situación de este procedimiento antes de efectuar la compra.

Prohibición de disponer: Es una medida cautelar que impide que pueda tener acceso al registro cualquier acto de disposición relativo a los bienes a los que afecta. Entre esas limitaciones, estaría como es lógico la de vender el inmueble, por lo que el comprador debe adquirir solo cuando se le acredite la cancelación de esta anotación.

Servidumbres: Es un gravamen impuesto en un inmueble en beneficio de otro y perteneciente a distinto dueño, por tanto, el titular de la misma tiene derecho a beneficiarse de dicha carga. El comprador debe informarse de si el inmueble a comprar tiene o no esta clase de limitación.

Opción de compra: Las dos partes de la negociación convienen un precio y un tiempo pactado para una compra futura del mismo inmueble. El comprador debe buscar la cancelación de esta opción inscrita.

Concurso de acreedores: Si el titular es insolvente, el inmueble se declara en concurso de acreedores y así se hará en el registro. Este concurso es muy complejo y se pueden dar numerosas situaciones jurídicas. Por tanto, el comprador debe acudir al registro para informarse de la forma de proceder.

Otras limitaciones

Condición resolutoria: Si cuando adquiera su inmueble decide efectuar el pago a plazos, debe mostrar una garantía de que puede hacerse cargo del total del precio acordado, ya que si no, el vendedor podría cancelar la inscripción.

Pacto de reserva de dominio: En el caso de que pague a plazos, el vendedor tiene el derecho a supeditar el cambio de dominio a que se pague el último plazo.

Ayudas y subvenciones. Otra circunstancia bastante común es que la propiedad en cuestión haya sido beneficiaria de una subvención del Estado. Si su venta es anterior al periodo que suele establecerse como aquel en el que no se pueden vender esta clase de casas, una VPO por ejemplo, es muy probable que las ayudas o subvenciones recibidas deban ser devueltas, algo que debería haber hecho el vendedor. Además, el comprador debe solicitar que se cancele la afección fiscal (devolución de las ventajas tributarias obtenidas) mediante un documento administrativo en el que figure que así se ha hecho.

Hipotecas

Si la vivienda que queremos comprar está hipotecada hay que consultar al acreedor (banco o caja) para saber si todavía hay cantidades pendientes de amortización. En este caso, antes de comprar la vivienda es necesario que se liquide la hipoteca o que se subrogue. También es posible restar del precio final la cantidad que aún se adeuda por el préstamo hipotecario y abonarlo directamente a la entidad bancaria acreedora. En caso de liquidación hay que hacer la cancelación administrativa de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

También puede subrogarse o sumarse a dicho crédito, siendo el nuevo titular de la hipoteca, siempre que cuente con el consentimiento del banco. Durante el pasado boom inmobiliario, ésta fue la opción más escogida por los compradores. Si se subroga, hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda no vendrá determinado sólo por la cantidad que se paga al vendedor, sino también por la que se paga a la entidad financiera. En ambos casos, la hipoteca no tiene que continuar a nombre del vendedor.

¿Por qué inscribir mi vivienda en el Registro de la Propiedad?

Tomarse la molestia de registrar una vivienda, lo que puede llevar dos visitas al Registro de la Propiedad (una para llevar la documentación necesaria y otra para recogerla ya registrada), es sinónimo de garantía jurídica y seguridad administrativa para el nuevo dueño. Además, tener la casa registrada posibilita al nuevo propietario defenderse frente a las cargas ocultas que pueda tener la vivienda. Por otra parte, esta inscripción significa que nadie puede adquirir derecho sobre la casa sin autorización del propietario y resulta del todo imprescindible para hipotecar el inmueble, puesto que el banco requerirá ese registro para garantizar la devolución del crédito.

Por otra parte, mirando a más largo plazo, la herencia de la propiedad será mucho más compleja si un inmueble no ha sido registrado. Será mucho más difícil demostrar que la vivienda pertenece al transmisor. En este punto cabe puntualizar que la vigencia de la inscripción de una vivienda es sine die y no hay que renovarla.

Otra encrucijada en la que puede verse el nuevo propietario si no da de alta la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad, es que el vendedor pueda seguir haciendo uso del inmueble si aún sigue a su nombre. "El anterior dueño podría transmitir la casa a un tercero o incluso gravarla de nuevo, por ejemplo, con una hipoteca", advierten desde el gabinete de abogadas Echeandía & Alevito. "La persona que realiza esa acción de venta a un tercero está obrando ilícitamente", añaden estas expertas jurídicas, "pero", recuerdan, "la Ley Hipotecaria protege a quien haya adquirido el inmueble o lo haya gravado de buena fe y haya inscrito su derecho". Por lo tanto si el segundo comprador la inscribe y el primero no, la legislación protege al que ha ido al registro. "Se podrán emprender acciones legales contra quien ha actuado ilícitamente, pero la operación realizada por el tercero de buena fe es inamovible".

Fuentes: elmundo.es y registradores.org

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Antes de desembolsar la importante suma de dinero que te van a pedir para comprar piso o casa no olvides echar cuentas. Sobre todo cuando la compra la vas a realizar financiada a través de hipoteca. El número de nuevas hipotecas lleva 21 meses seguidos al alza, de acuerdo con los datos de febrero del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero cuidado: cuando compras una vivienda no sólo tienes que mirar el precio de la casa, sino que deberás sumarle los gastos de la compra, si no quieres llevarte sustos a la hora de visitar al notario.

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Tomada la decisión y conociendo la "hoja de ruta" que se debe seguir para comprar vivienda, se debe fijar un presupuesto para comprar vivienda, que, ya sea por 100.000, 300.000 o 500.000 euros, y aunque quieras comprar al contado, tendrás que buscar una casa cuyo precio sea inevitablemente inferior a esa cantidad para que cuadren las cuentas. En realidad, el coste de la vivienda solo representa una parte de la operación. Existen otros gastos (independientemente de que se solicite un préstamo hipotecario o no) que encarecen la compraventa. La cantidad no es fija, aunque los expertos coinciden en que suele superar el 10% del valor del inmueble que los compradores normalmente calculan. Las variaciones dependen de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, de sus características y de si pedimos dinero al banco, entre otras variables y claves previas. Conocidos estos factores, no vendrá mal conocer lo más exactamente posible cuánto costará el notario, el IVA o el registro si vas a comprar una vivienda.

Gastos de compraventa

Si tienes la suerte de poder comprar vivienda sin endeudarte con un banco, no solo te evitarás el pago de intereses y demás costes financieros, sino que recortarás los demás gastos.

¿Vivienda nueva o de segunda mano? En primer lugar, hay que distinguir entre vivienda nueva y de segunda mano. "La vivienda nueva es la que se compra directamente al promotor o que hayan pasado menos de dos años desde su finalización", explica Domingo Remojón, director de iAsesoría. En este caso (y si no está incluido), hay que abonar el IVA, equivalente al 10% del precio de la vivienda. Además, hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un impuesto autonómico cuyo importe varía en función de la Comunidad donde esté ubicada la vivienda y oscila entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa —aunque existan bonificaciones al cumplir con determinados requisitos—.

Por otro lado, la vivienda de segunda mano no está gravada con el IVA ni con el AJD, sino con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también varía según la Comunidad Autónoma. “La media en España es un 8% sobre el valor de la compraventa”, comenta Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Las comunidades más caras son Cataluña, Galicia y Comunidad Valenciana, donde alcanza el 10%; la más económica es el País Vasco (4%). Todas las provincias, sin embargo, prevén bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía. Habría que pedir un informe vinculante a la consejería económica local para no tener problemas posteriores con Hacienda. Domingo Remojón alerta, "El ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá abonar la diferencia".

Notaría. Las partes son libres de elegir el profesional que prefieran, pero los honorarios no variarán mucho entre un despacho y otro, ya que la ley fija unos aranceles según el valor de la compraventa y del servicio a prestar. Para una vivienda de 120.000 euros, el coste será de unos 390 euros, de acuerdo con el Consejo General del Notariado.

Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. En realidad, este trámite es voluntario. "Pero es altamente recomendable", recuerdan desde el Colegio de Registradores de España, por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Para una vivienda de unos 100.000 euros, el precio puede rondar los 200 euros, impuestos incluidos. También en este caso depende de las características de la propiedad, la ubicación y otras variables, y se aplican aranceles fijados por ley.

¿Y si pido una hipoteca?

Si pides una hipoteca para comprar la vivienda, hay que volver a echar cuentas. Además del coste financiero que supone solicitar un préstamo, hay que considerar que los gastos de notaría y registro se duplican (al tener que inscribir dos escrituras diferentes, una de compraventa y otra de hipoteca), que es obligatorio pasar por una gestoría y que es necesario tasar la vivienda.

Tasación. Fijar el precio de tasación es un paso obligatorio si vas a solicitar un préstamo hipotecario. Se trata de una valoración del inmueble que tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Por esta razón, solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España. "Una tasación cuesta a partir de 250 euros" precisan desde la empresa tasadora Tinsa. Para una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA, detallan. Los criterios usados para determinar el valor son múltiples: "se ha de conocer in situ la situación del inmueble, las características físicas, el estado de ocupación y de conservación, la calidad constructiva, la edad, la superficie, la altura de la vivienda en el bloque, el número de dormitorios, si tiene ascensor, garaje y trastero, zonas comunes”. Además, se tiene en cuenta la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente (por ejemplo, si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios -ITE-) o la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este gravamen (que en caso de simple compraventa solo se abona para una vivienda de nueva construcción) se aplica a todas las compraventas vinculadas a un préstamo hipotecario, sin importar si el inmueble es nuevo o de segunda mano. Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos. "Para una hipoteca de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros, ya que suele oscilar entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo", detalla Domingo Remojón. El impuesto, por otro lado, se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% de este valor, en función de la Comunidad. Así, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, resultan 2.250 euros adicionales a abonar.

Notaría y registro. Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro. Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado indica una cifra aproximada de 590 euros. “El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria” afirma Domingo Remojón. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: "Si para una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, para una que no lo sea son 294 euros".

Gestoría. Siempre existe la posibilidad de acudir a una gestoría que se encargue de abonar los impuestos a Hacienda y realizar los trámites en el registro. Pero, si en el caso de la compraventa es opcional, cuando hay una hipoteca de por medio es necesario realizar los trámites a través de un profesional. “El banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe, y la gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura”.

Entonces ¿Cuánto gasto?

Según Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente "La idea que el gasto es un 10% sobre el valor de la vivienda no es cierta. Depende mucho del inmueble y de la Comunidad". Por ejemplo, para una vivienda de obra nueva de 120.000 euros se abonan 12.000 euros de IVA, a los que hay que sumar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y coste de notaría y registro. Supongamos que el AJD sea del 1% (lo que implica un desembolso de 1.200 euros) y que, entre notaría y registro, el importe se sitúe en los 600 euros. En total, el coste será de 13.800 euros. Si la vivienda es de segunda mano y le aplicamos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales medio en España, del 8%, acabaremos desembolsando 10.200 euros (incluidas notaría y registro).

Si contratamos una hipoteca, las cosas cambian. Estimemos que para la tasación nos pidan 400 euros y que hayamos pedido una hipoteca de 100.000 para una vivienda de 120.000. Si la responsabilidad hipotecaria es de 150.000 euros (1,5 veces el importe de la hipoteca), el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (por ejemplo, el 1%) sumará otros 1.500 euros. Entre notario y registro, para ambas escrituras, unos 800 euros, más unos 400 de gestoría. En total: 3.100 euros.

El resultado: 13.300 para una vivienda de segunda mano y 16.900 para una construcción de obra nueva, que se corresponde al 15% del precio de partida del inmueble y sin considerar los gastos bancarios (normalmente, las entidades exigen por lo menos el abono de la comisión de apertura, inferior al 1% del valor de hipoteca, aunque muchas veces pidan contratar productos adicionales, como seguros de vida). Además, nos recuerda Ricardo Gulias "Si hay un intermediario, es un 2% más sobre el valor de la hipoteca concedida. Al contado es mucho más barato, pero con la hipoteca el coste se dispara”.

Fuente: elpais.com

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En la venta de un piso o una casa intervienen dos partes, quien vende su casa y quien la compra, y ambas deben asumir algunos gastos y el pago de determinados impuestos asociados a la vivienda. Si bien se ha escrito mucho sobre el sobrecoste que tiene para el comprador la adquisición de una vivienda (aproximadamente el 10% del importe de la transacción), lo cierto es que el vendedor suele quedar en un segundo plano. Sin embargo, vender una vivienda también lleva aparejados gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y evitar desagradables sorpresas. A grandes rasgos, quien vende su vivienda debe pagar la plusvalía de Hacienda (IRPF), el impuesto o plusvalía municipal, la cancelación de la hipoteca (si existe una carga sobre la vivienda) y los gastos de notaría.

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 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si residen en España. En caso de ser no residentes en el territorio español, estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes. ¿Por qué hay que declararlo? Porque la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Dicha ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.

Con la nueva reforma fiscal, se eliminan los coeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la plusvalía patrimonial por la que se tributaba en la declaración de la renta, provocando un mayor pago de impuestos por la venta de una vivienda. Esta medida ha encarecido la factura fiscal a partir de 2015 de todos aquellos contribuyentes que han vendido pisos, especialmente si fueron adquiridos antes de 1994, que gozaban de un tratamiento fiscal más favorable que las viviendas adquiridas a partir de 1995.

La ganancia patrimonial que obtengamos tributa en la declaración de 2015 entre el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6.000 euros, al 19,5%, de 6.000 a 50.000 euros, al 21,5% y las cantidades que superen los 50.000 euros, al 23,5%). El año que viene, se presente la declaración correspondiente a 2016 hay que tener en cuenta que los tipos se han recortado.

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual, no segunda residencia. La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. Así, según explica Ignacio Para Mata, socio de VAbogados, la que no se utiliza sí debe tributar. "Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión, el precio obtenido, no el importe de la ganancia. Además, la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen". En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión. Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo. También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Y lo que se vende debe ser la vivienda habitual. Es decir, aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, según Ignacio Para Mata "Se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas".

Plusvalía municipal

Es el gran olvidado y, sin embargo, está presente en todas las ventas de viviendas que se formalizan en España, y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta de su casa. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda. Es un impuesto que corresponde pagar a quien vende la casa y no a quien compra. No obstante, tal y como recuerda Pau A. Monserrat, economista y economista y director editorial de iAhorro, en algunos ayuntamientos como el de Palma de Mallorca se ha impuesto por costumbre que lo pague el comprador, y es legal si lo pactan las partes. El problema es que no siempre quien compra, especialmente si es alguien que viene de otra ciudad, lo sabe". "El importe total de este impuesto, que corresponde pagar al vendedor, se minorará del valor de transmisión, siempre y cuando haya sido satisfecho por el comprador", añade Ignacio Para.

Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. El problema es que en los últimos años ese valor se ha revisado al alza en miles de viviendas en toda España, lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente. Su cálculo depende de cada ayuntamiento, que se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se está exigiendo tanto si se han generado beneficios con la venta como pérdidas. No obstante, se puede evitar el pago cuando la operación ha dado como resultado minusvalías. Los abogados recomiendan pagar el impuesto y luego reclamar su devolución. Se liquida al ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa. Según Ignacio Para, "como regla general, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en los supuestos de enajenación onerosa se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales". Así, el valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:

  • Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.
  • Más Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.
  • Más Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.
  • Menos Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.

Por su parte, el valor de transmisión se determina computando dos partidas, el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende.

Gastos de notario y registro

En muchas ocasiones, cuando se vende una casa, el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble. El comprador adquiere la casa libre de cargas, por lo que hay dos opciones, cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda, con lo que exigirá una rebaja en el precio. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5% del capital de la hipoteca. Pau A. Monserrat asegura que dichas comisiones están limitadas actualmente por ley a un máximo del 0,5% sobre el capital prestado durante los primeros cinco años, y al 0,25% durante el resto de vida de la hipoteca.

Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. El coste varía en función del dinero que pedimos prestado en su momento al banco, por lo que puede llegar a ser bastante abultado, entre 300 y 1.000 euros. "Generalmente, la gestoría que se encarga de cancelar registralmente la hipoteca es la misma que registra la hipoteca del nuevo propietario, de ahí que el vendedor, cuando le piden una provisión de fondos que suele rondar los 1.000 euros, se sorprenda, ya que, o desconoce que debe cancelar registralmente la hipoteca o da por sentado que debe pagar los gastos quien compra la casa". Por lo que se refiere a la escritura de la compraventa, los gastos corren a cuenta del comprador.

Para que la vivienda esté libre de cargas, quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), tasa de basuras, etc., que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Es decir, si la venta se firma el 2 de enero, salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor. Además, si el vendedor deberá afrontar otros gastos, como por ejemplo el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde el 1 de junio de 2013 para toda vivienda o edificio que se venda o alquile.

Fuente: elconfidencial.com

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registradores-precios2014En el cuarto trimestre del pasado año el precio de pisos y casas se incrementó un 0,91%, dando lugar una subida anual en el precio de la vivienda en España del 2,55% en el 2014, según la estadística realizada por los Registros de la Propiedad que realiza un seguimiento de las mismas viviendas para calcular la variación de su precio, por lo que los registradores enfatizan que se trata sobre todo de una medición de tendencia. Los precios regresan así a los niveles de crecimiento del tercer trimestre de 2007, al inicio de la crisis.

De este modo, según los datos de la estadística registral, los últimos trimestres constatan el cambio de tendencia en el precio de la vivienda en el mercado inmobiliario, "dando lugar a un cierto escenario de estabilidad de precios, con tasas positivas de muy baja cuantía". La directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores de España, Beatriz Corredor, ha precisado que, aunque el precio de la vivienda "parece haber tocado fondo", hay que tener en cuenta que el mercado residencial es heterogéneo, por lo que "hay zonas aún deprimidas y otras que muestran mayor fortaleza".

Así, la explicación por la que las compraventas hayan disminuido en el cuarto trimestre de 2014 frente a un incremento de los precios, según los registradores puede deberse a que sólo acceden a una vivienda los particulares más solventes o los fondos, con lo que las viviendas que se adquieren son las de mayor precio. En este punto, Beatriz Corredor ha añadido que en adelante el peso del mercado lo soportarán los particulares y no esos fondos.

Según los registradores de la propiedad, el número total de operaciones de compraventas alcanzó las 318.928 en 2014, un 3,1% menos que en 2013, y de ellas el 37,2% (118.863) correspondieron a vivienda nueva y el 62,7% (200.065) a vivienda de segunda mano, con un incremento de las compraventas del 13% interanual, frente al descenso del 22% de la vivienda nueva. Según los registradores esta brecha seguirá aumentando durante 2015, entre otras cosas, porque la vivienda nueva de calidad ya ha sido vendida.

La compraventa de viviendas sube un 7,3% en el cuarto trimestre

Sólo en el cuarto trimestre se produjeron 77.881 compraventas, lo que significa un incremento del 7,3% de las operaciones de compraventa de pisos y casas del respecto al mismo periodo de 2013, confirmando así la tendencia de subida de trimestres pasados.

En el último trimestre del año las compraventas de vivienda usada (54.788) ya han sido más del doble que las de vivienda nueva (23.093). Mientras la vivienda nueva ha presentado un descenso intertrimestral del -15,82%, la vivienda usada ha mantenido su fortaleza, creciendo trimestre tras trimestre, en este caso un 5,10%.

La distribución geográfica de la estadística refleja claramente la heterogeneidad del mercado inmobiliario, con localizaciones especialmente activas por existir un interés residencial y/o turístico, frente a localizaciones donde continúa sufriéndose el ajuste del mercado inmobiliario.

Por comunidades autónomas, en el cuarto trimestre del 2014 Andalucía mantuvo su tradicional liderazgo con 15.800 compraventas registradas, seguida de Cataluña (11.810), Comunidad Valenciana (11.032) y Madrid (10.303). Diez comunidades autónomas han contado con descensos intertrimestrales, frente a los incrementos en siete de ellas, encabezadas por Navarra (21,42%), Extremadura (19,40%) y Baleares (18,90%).

De este modo, durante el cuarto trimestre del año las provincias con un mayor número de compraventas de vivienda han sido Madrid (10.303), Barcelona (7.664), Málaga (5.912), Alicante (5.707) y Valencia (4.042). En relación al número de habitantes (número de compraventas por cada mil habitantes) la mayor actividad inmobiliaria relativa se ha alcanzado en las provincias de Málaga (3,65), Alicante (3,08) y Girona (2,44).

La compra de vivienda por extranjeros, con un nuevo máximo histórico

En el conjunto de 2014, la compra de vivienda por parte de extranjeros representó el 13,01% del total, lo que supone un nuevo máximo anual y la acumulación de cinco años consecutivos al alza. Asimismo, la estadística de los registradores apunta a que la compra de vivienda por extranjeros alcanzado un nuevo máximo histórico en el cuatro trimestre del año pasado, al concentrar el 13,88% de las operaciones de compra, superando el 13,10% del tercer trimestre del 2014.

Por nacionalidades, el reparto se ha mantenido estable durante el último trimestre de 2014, salvo en el caso de los rusos, que han caído de la tercera la sexta posición en un sólo trimestre. Así, los británicos se mantienen a la cabeza con el 18,6% de las compras realizadas por extranjeros en el cuarto trimestre, seguidos de franceses (9,3%), alemanes (7,2%), belgas (6,9%), italianos (6,1%), rusos (5,8%), suecos (5,8%), chinos (4,1%) y noruegos (3,7%).

Repunte del 35,5% de ejecuciones hipotecarias

Por otro lado, los registradores señalan que en el cuarto trimestre se produjo un repunte del 35,5% en el número de certificaciones por inicio de procedimiento de ejecución hipotecaria sobre viviendas (no necesariamente acaban en desahucios o lanzamientos) respecto al tercer trimestre, hasta las 18.201, de las que el 62,5% correspondieron a particulares y el 37,4% a personas jurídicas.

En conjunto, durante todo el año se tramitaron 69.023 de estos certificados, una parte muy pequeña de todo el crédito vivo, pero que esconde un gran número "dramas familiares". Al hilo de este dato, la directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores de España ha animado a que España cuente con una ley de segunda oportunidad para familias deudoras, como la que se estudia para autónomos y pymes.

Con todo, Beatriz Corredor ha señalado que se están observando "señales positivas en el mercado hipotecario", que deberían consolidarse, junto a la recuperación del empleo, para poder hablar de recuperación en el mercado inmobiliario.

Así, el endeudamiento hipotecario por vivienda muestra un crecimiento intertrimestral del 1,2%, hasta los 105.433 euros en el cuarto trimestre de 2014, un 0,8% superior al ritmo de crecimiento del trimestre anterior.

Además, los tipos de interés siguen descendiendo, hasta el 3,37%, frente al 3,6% del tercer trimestre y la duración inicial media de los créditos hipotecarios se situó en los 22 años y 9 meses, con un ligero descenso del 0,73% en relación con el tercer trimestre, aunque un 2,2% más respecto al cierre de 2013.

En esta línea, de media la cuota hipotecaria mensual se ha situado en los 553,4 euros, con un descenso del 6,9% en tasa interanual, con lo que marca un nuevo mínimo histórico. Por su parte, el porcentaje de salario que se destina a costear esta cuota hipotecaria ha descendido del 30%, marcando también un mínimo histórico, hasta el 29,3%.

Fuente: Estadística registral Inmobiliaria, 4º Trimestre 2014

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Fuengirola, Costa del Sol (Málaga)La compra de vivienda por extranjeros sigue creciendo trimestre tras trimestres, aunque ya, a un ritmo más suave. Concretamente, de las 79.561 viviendas vendidas en España en el tercer trimestre del año, el 13,10% de las compras han sido realizadas por extranjeros, dato ligeramente superior al 13,03% del segundo trimestre, según la Estadística Registral Inmobiliaria.

En todo caso, la cifra refleja cierta estabilidad y supone un nuevo máximo histórico, que consolida la confianza de los ciudadanos extranjeros por la compra de vivienda en España, fortaleciendo uno de los aspectos más destacados de la actual recuperación del mercado inmobiliario español.

Los británicos mantuvieron su tradicional primera posición con el 18,06% de las compras de apartamentos y casas, seguidos de franceses (10,48%), rusos (7,50%), alemanes (6,45%), belgas (6,19%) y suecos (6,08%).

Todas estas nacionalidades corresponden a nacionalidades europeas, con generalmente un mayor poder adquisitivo en términos relativos, caracterizados por la compra de vivienda con fines vacacionales en la zonas de costa y playa. En términos comparativos la compra de vivienda en España, a los actuales precios, les supone un esfuerzo muy bajo, considerando una oportunidad dadas las características turísticas de España.

Las ventas de crecen un 1,4%

Según los datos de los Registradores de la Propiedad, en general, en el tercer trimestre del año se vendieron 79.561 viviendas en España, un 1,4% más que en el mismo periodo del año anterior, y cada vez más lejos del mínimo alcanzado en el cuarto trimestre de 2013 cuando se cerraron 72.560 compraventas.

Estos datos suponen el segundo mejor resultado de los seis últimos trimestres, únicamente superado por el primer trimestre de 2014 con 83.022 compraventas. Este crecimiento ha sido consecuencia "exclusivamente" de las operaciones sobre pisos y casas de segunda mano, con 52.127 compraventas, un 8,9% más en tasa interanual. Esta cifra casi duplica a las operaciones sobre pisos a estrenar, con 27.434 compraventas, un 10,3% menos.

La Comunidad Autónoma con mayor número de compraventas fue Andalucía con 16.006 operaciones, seguida de Comunidad Valenciana (12.189), Cataluña (11.975) y Madrid (10.883).

En ese escenario, los precios de la vivienda se mantienen "estables", aunque con un cierto tono favorable con un crecimiento del 1,1% en tasa interanual, con una variación prácticamente nula (-0,08%) respecto al trimestre anterior. El descenso acumulado desde los niveles máximos de 2007 es del 32,4% según la estadística de los registros de la propiedad.

Crédito hipotecario

El endeudamiento hipotecario medio por vivienda se sitúa en 104.078 €, con un incremento del 2,49% sobre el trimestre anterior. Los plazos de contratación tienden a incrementarse, mostrando un repunte del 2,37% intertrimestral, hasta llegar a 22 años y 11 meses, 6 meses más que el segundo trimestre.

Las comunidades autónomas con mayores niveles de endeudamiento hipotecario por vivienda durante el último trimestre han sido Comunidad de Madrid (175.999 €), País Vasco (119.926 €), Cataluña (116.435 €) y Baleares (105.708 €). Por el contrario, los menores niveles de endeudamiento se han alcanzado en Extremadura (66.927 €), Murcia (71.595 €) y Canarias (73.966 €), dando lugar a que doce comunidades autónomas presenten un endeudamiento hipotecario por vivienda por debajo de los 100.000 €.

Los tipos de interés de los nuevos créditos hipotecarios acumulan su segundo trimestre consecutivo de descensos, con un 3,60%, frente al 3,80% del segundo trimestre. El peso en la contratación a interés fijo continuó descendiendo hasta representar el 4,19% del total en el tercer trimestre, recuperando de nuevo, los tipos variables, el escaso camino perdido, en especial el Euribor, que siguió subiendo hasta utilizarse en el 92,28% del total de contratos.

Con relación a la accesibilidad en la compra de vivienda, la cuota hipotecaria mensual media en el tercer trimestre se ha situado en 556,34 €, dando lugar a un descenso intertrimestral del 0,91%. El porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial se ha situado en el 29,54%, por debajo del 29,82% del segundo trimestre.

Fuente: 

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registradores-precios-2triEl precio de la vivienda subió un 0,97% en tasa interanual durante el segundo trimestre de 2014, según el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) elaborado por los Registradores de la Propiedad. Un aumento del precio que representa la primera subida en los últimos seis años.

Así según los registradores, en comparación con el trimestre anterior, el precio de las casas y pisos en España registró una subida del 1,53%, "constatando de nuevo por tercer trimestre consecutivo el incipiente cambio de tendencia", según los registradores. Desde los máximos alcanzados en el ciclo alcista, el ajuste acumulado asciende al 32%, una rebaja que ha llevado los precios de las viviendas a valores de 2003.

Por su parte, el número de compraventas de viviendas inscritas en los registros de propiedad en el segundo trimestre fue 78.464, con un descenso sobre el trimestre anterior del 5,49%, aunque por encima del mínimo histórico del cuarto trimestre de 2013 (72.560 compraventas). La vivienda nueva es la causante de este descenso con 30.605 compraventas, que supone el mínimo de la serie histórica con un descenso intertrimestral del -18,89%. Por el contrario, la vivienda usada ha superado el buen resultado del primer trimestre, alcanzando las 47.859 compraventas, con un incremento del 5,67%.

Las operaciones de compraventa de vivienda en términos interanuales registran un nuevo mínimo histórico con 310.864. Este resultado se explica fundamentalmente como consecuencia del bajo número de compraventas del segundo semestre de 2013 con 149.378. En el primer semestre de 2014 se han registrado 161.486 compraventas. La vivienda nueva sigue marcando nuevos mínimos históricos con 135.711 compraventas, contrastando con las 175.153 compraventas de vivienda usada, que aumenta trimestre tras trimestre.

Andalucía, la comunidad con mayor número de ventas

Andalucía ha sido la comunidad autónoma con mayor número de compraventas registradas con 15.583, seguida de Cataluña (11.980), Comunidad Valenciana (11.591) y Madrid (10.522). En once de ellas se ha contado con descensos intertrimestrales, dando lugar a incrementos únicamente en seis. Los mayores aumentos han correspondido a Canarias (10,67%), País Vasco (7,82%), Murcia (7,09%) y Cantabria (6,06%).

Las provincias de la costa mediterránea y las islas son las que siguen mostrando un mejor comportamiento con respecto a las compraventa de viviendas. Así lo constatan tanto los resultados absolutos como las tasas de variación. Concretamente, durante el segundo trimestre tras la provincia de Madrid con 10.522 compraventas, encontramos a Barcelona (7.983), Alicante (6.006), Málaga (5.228) y Valencia (4.259). Así, 33 provincias han contado con tasas intertrimestrales negativas, de las que veinte alcanzaban los dos dígitos. La desagregación de resultados en vivienda nueva y usada vuelve a otorgar perspectivas claramente diferenciadas, con cuarenta provincias con tasas negativas en vivienda nueva, frente a las diecisiete en vivienda usada.

Tomando las tasas de variación interanuales, los ascensos han correspondido a las provincias de Málaga (9,33%), Las Palmas (7,08%), Navarra (6,16%), Barcelona (5,22%), Baleares (4,97%), Tenerife (2,51%) y Girona (0,08%). Seis de las siete provincias se sitúan en las zonas identificadas como de mayor actividad inmobiliaria durante los últimos trimestres, es decir, las provincias mediterráneas e insulares.

Récord de compraventas de extranjeros

La compra de vivienda por extranjeros sigue marcando máximos históricos. En esta ocasión, durante el segundo trimestre el 13,03% de las compras de vivienda han sido realizadas por extranjeros. Británicos mantienen el liderazgo con el 15,77% de las compras realizadas por extranjeros, seguidos de franceses (10,11%), rusos (8,08%), alemanes (7,53%), belgas (7,26%), suecos (5,93%), italianos (4,72%) y noruegos (4,25%).

Las ocho nacionalidades con mayor compra de vivienda en España presentan un perfil de demanda de vivienda claramente vinculada a fines turísticos. Trimestre tras trimestre se consolida la misma estructura de nacionalidades, constatando la confianza de las mismas con respecto al mercado inmobiliario español.

Crédito hipotecario

El endeudamiento hipotecario medio por vivienda se situó en 101.553 euros, con un descenso del 2,40% sobre el trimestre anterior, aunque trece comunidades autónomas se encuentran ya por debajo de los 100.000 euros.

Con relación a la accesibilidad a la compra de vivienda, la cuota hipotecaria mensual media en el segundo trimestre se situó en 561,43 euros, con un descenso intertrimestral del 3,76%. El porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial fue del 29,82%, con un descenso de 1,15 puntos porcentuales respecto al primer trimestre de 2014.

Los tipos de interés intensificaron su caída, de forma que  el tipo medio de contratación inicial en los nuevos créditos hipotecarios se situó en 3,80%, frente al 3,97% del primer trimestre. El peso en la contratación a interés fijo continuó descendiendo hasta representar el 4,27% del total en el segundo trimestre, recuperando de nuevo el camino perdido los tipos variables, en especial el Euribor, que siguió subiendo hasta usarse en el 91,54% del total de contratos.

Fuente: registradores.org

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