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Comprar vivienda

Es la pregunta del millón. ¿Ha llegado la hora de comprar? Todos, en algún momento, nos hemos hecho esta pregunta. A través del análisis de determinados indicadores económicos, se puede estimar si realmente estamos ante un mercado sano y abierto a las operaciones y si, por el contrario, sería más conveniente esperar hasta que ciertas incidencias se resuelvan. Ciertamente, el momento más propicio no lo marcan los factores externos, sino la propia situación personal. En este post, te detallamos los factores para saber tomar una buena decisión a la hora de comprar.

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fraud 600x400 - ¿Cuáles son los fraudes más habituales al comprar una vivienda?

Comprar una vivienda supone un esfuerzo económico nada desdeñable. Se debe estar muy seguro del paso que se va a dar, ya que se trata de una gran inversión. Durante la búsqueda de un piso que concuerde con nuestras expectativas debemos estar alerta. Ante cualquier motivo de alarma que nos lleve a pensar que nos están engañando hay que saber reaccionar. En este post queremos ayudarte a detectar ciertas prácticas poco éticas con el fin de que sepas eludir a tiempo un posible fraude: ...continúa leyendo "¿Cuáles son los fraudes más habituales al comprar una vivienda?"

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Jóvenes menores de 35 años ¿Qué piso puedo comprar con la ayuda de 10.800 euros?

El Gobierno dará hasta 10.800 euros a los menores de 35 años que compren su primera vivienda a partir del año que viene. Ha sido una de las medidas del borrador (aún pendiente de consulta y tramitación) del Plan de Vivienda 2018-2021 anunciada a primeros de mes por el ministro Íñigo de la Serna con el objetivo de ayudar a estos jóvenes, muchos mileuristas, a hacer frente a la entrada del piso. Podría beneficiar "a un colectivo de más de nueve millones de españoles con hasta 35 años que quiere emanciparse", señala Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). La pregunta que se hacen los jóvenes de menos de 35 años, es evidente: ¿qué piso puedo comprar cumpliendo los requisitos que marca el borrador?, es decir, teniendo unos ingresos en el hogar inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem). Esto es, 19.170 euros anuales brutos si se cobran 12 pagas. Las opciones de comprar están muy ajustadas y habría que buscar entre viviendas baratas. que pasarían por un apartamento o estudio de 54.000 euros sin ahorros, a un piso de 146.465 euros, siempre que se cuente con ahorro previo.

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Llaves y puerta de acceso a una vivienda

Pese a que el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 se seguirá centrando en la rehabilitación y el alquiler, la medida que más ha sorprendido ha sido la novedosa ayuda de hasta 10.800 euros para que personas de hasta 35 años (en el momento de la solicitud) afronten los gastos para poder comprar vivienda (tanto libre como protegida), con un límite del 20% del valor de la vivienda. Así lo ha anunciado el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, durante la presentación del real decreto del nuevo plan, cuya tramitación pretende afrontar desde el 1 de junio para que entre en vigor el 1 de enero. Además, también se contempla en el nuevo plan que los jóvenes puedan contar con una ayuda para pagar hasta el 50% del alquiler de un piso.

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Viviendas en Fuengirola, Málaga (Costa del Sol)

La firma de hipotecas para comprar vivienda frenó en seco el pasado mes de febrero y rompió con seis meses consecutivos de crecimientos. Así, las entidades financieras durante el segundo mes de 2017 concedieron 24.342 hipotecas, lo que supone un descenso del 2,7% con respecto al mismo mes del año anterior, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El volumen de nuevos créditos hipotecarios contratados fue un 10,6% menor que el firmado el pasado mes de enero, aunque si se tiene en cuenta el acumulado de los dos primeros meses los préstamos hipotecarios aumentan un 6,8%. El dato sorprende porque el pasado mes de enero el alza en la contratación de hipotecas para comprar pisos y casas, llegó a rozar el 17% (27.240 nuevos créditos contratados).

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Transparencia en los riesgos de las hipotecas - Vía Hypoconnect

El Ministerio de Economía, prepara una nueva ley hipotecaria que obligará a los clientes a firmar una ficha estandarizada en la que se les informará de todas las cláusulas y riesgos que contenga la hipoteca y, por lo tanto, debería evitar la proliferación de demandas contra las entidades financieras. Según los expertos, la nueva directiva europea sobre legislación hipotecaria establece un marco legal que, de hecho, es muy similar al que ya existe en España. Quizás por eso, el ministro de Economía, Luis de Guindos, ha explicado en el Senado que la nueva ley hipotecaria irá más allá de la simple transposición de la directiva europea. Se gana en transparencia, a la vez que será un modo de "curar en salud" y proteger a la banca tras sus desfases y cláusulas abusivas tumbadas por la justicia, de cara a los nuevos hipotecados que vayan a comprar una vivienda.

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Viviendas en Santa Margarita (Mallorca, Baleares)

Con el comienzo de año, la apertura del acceso al crédito iniciada por los bancos y el mercado inmobiliario en pleno proceso de estabilización no serán pocos los españoles que para este 2017 se hayan fijado el objetivo de comprar vivienda en los próximos 12 meses, ya sea su primera compra, como reposición o como inversión. Ante este propósito, la red Alfa Inmobiliaria ha recogido las principales ocho recomendaciones para realizar una correcta compra inmobiliaria, estemos hablando de viviendas y negocios, para disfrute propio o como inversión para alquilar.

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Son malos tiempos para quienes han cumplido los 30 años y quieren comprar una vivienda. Sobre todo, en las provincias de Guipúzcoa, Vizcaya, Madrid, Baleares y Barcelona. Aquí se sitúan los precios más elevados por metro cuadrado, hasta el punto de que adquirir una casa en estas comunidades absorbe más del 70% del sueldo de quienes tienen empleo. Esta situación de continúa crisis en la relación entre los jóvenes y la vivienda no es ni mucho menos nueva, pero se está alargando de modo preocupante. El Consejo de la Juventud de España (CJE), en el último informe del Observatorio de Emancipación, confirma que los procesos de emancipación residencial entre la población de 16 a 29 años han vuelto a sufrir un retroceso anual y, en el segundo trimestre de 2016, tan sólo el 19,7% de las personas de esta franja de edad han logrado independizarse.

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De este modo, según el estudio, las provincias de Guipúzcoa y Vizcaya es donde el metro cuadrado se tasa más caro, con en 2.654,2 y 2.363,7 euros, respectivamente, a continuación, Madrid con 2.178,2 euros/m2, Baleares con 2.041,7 euros/m2, Barcelona con 2.018,9 euros/m2, y Álava, con poco menos de 2.000 euros/m2, son las zonas calientes para adquirir vivienda, y por lo tanto, las de mayor dificultad de cara a la accesibilidad de la vivienda por parte de los más jóvenes. En estas zonas, los jóvenes con empleo de entre 16 y 29 años se dejan el 70% o más de su sueldo para comprar piso o casa. Por delante de zonas como Cantabria, Málaga, Girona y Canarias, donde comprar una vivienda supone desviar el 60% de los ingresos del trabajo.

Así, el Observatorio de Vivienda y el Observatorio de Emancipación, vuelve a confirmar que la accesibilidad a la compra de una vivienda es verdaderamente complicado para un joven de hasta 30 años. Si los ha cumplido, la situación se alegra sólo un poco. Tener entre 30 y 34 años en España significa que si te compras una casa inviertes de media la mitad de tu sueldo, el 60% o algo menos si vives en Baleares, País Vasco y Madrid. En estas zonas, el alquiler es aún peor.

Los datos que ofrece el CJE presenta una situación en la que sólo un 19,7% de los jóvenes con entre 16 y 29 años ha podido independizarse, y de estos un 16,7% lo ha podido hacer sin necesidad de compartir piso. Varias razones pesan en la mala relación jóvenes-vivienda. El mercado laboral es una de ellas, pero también, como indica el Observatorio, "el aumento anual de precios de compra y alquiler de vivienda dificulta procesos de emancipación". El Instituto Nacional de Estadística (INE) constata esta tendencia al señalar que los precios han subido un 4% en el último año. Y La previsión es que sigan subiendo. Con todo, hay zonas en España que, sin salvarse del ciclo de precios al alza, muestran estabilidad e incluso aún ajustes en los precios.

Aunque no hay una sola provincia en España en la que la compra de una vivienda represente menos del 30% del sueldo del joven, sí hay varias provincias que se llevan entre el 30% y el 39%. Son Ciudad Real, Toledo, Cuenca y Guadalajara (Castilla-La Mancha), Cáceres (Extremadura), Jaén (Andalucía), Teruel (Aragón), León (Castilla y León) y Lugo (Galicia). Se trata de provincias en las que, efectivamente, el coste del metro cuadrado de una queda por debajo de 1.000 euros/m2, según el Observatorio de la Vivienda, que certifica que la mitad sur de España es más amable para los jóvenes con intención de comprar.

Asimismo, el CJE, en el mapa de la emancipación en España, señala a La Rioja, Madrid, Canarias, Cataluña y Baleares como zonas que representan una tasa de emancipación por debajo del 19% de la población joven residente. Curiosamente, Baleares tiene el porcentaje más alto de España pese a ser una de las zonas con el precio de la vivienda más caro. De nuevo, la respuesta aparece en el mercado de trabajo. Tal y como refleja el Observatorio de Emancipación, la tasa de empleo más alta de España entre los jóvenes de 16 y 29 años reside en Baleares, por delante de Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana. Otra cosa es cuánto ganan los jóvenes en esos trabajos y si lo que ganan les da para comprarse casa.

Con el alquiler no cambian ni la problemática de la accesibilidad ni las zonas en la que ubicarla. Un joven de 16 a 29 años se dejaría todo su sueldo en un alquiler en Baleares y en Cataluña y casi todo en Madrid. En Extremadura y en Castilla-La Mancha tendría que destinar cerca de la mitad. Empezar a trabajar y comprar casa o irse de alquiler nunca fue fácil. Hoy aún menos, más bien parece una quimera.

Fuente: CJE, Observatorio de Emancipación (Primer semestre 2016)

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Madrid sigue siendo la ciudad más cara de España a la hora de comprar vivienda, con un precio máximo por metro cuadrado de 10.246 euros, localizado en la calle Serrano, a pesar que en el último año el precio máximo en la capital ha caído un 6% respecto a los datos de 2015, según el estudio de la sociedad de tasación Tecnitasa. En el otro extremo, en Madrid los precios más bajos se sitúan con 723 euros/m2, en el barrio de San Cristóbal de los Ángeles, aunque en esta zona, los precios respecto a 2015, se ha incrementado un 16%.

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El informe de TecniTasa registra también aumentos de precio significativos en el caso de algunas provincias como ocurre en Zamora que en sus precios mínimos se incrementan en un 20% con respecto a 2015, situándose en 944 €/m2 en la zona de Pinilla y San Ramón. Son reseñables también los comportamientos en Jerez de la Frontera (Cádiz), que incrementa sus precios máximos un 8% y de Ceuta que lo hace en un 7%.

En Castilla y León por el contrario, se producen importantes descensos en Burgos con una caída del 8% en los precios máximos con 2.186 €/m2 en 2016, Valladolid de un 3% hasta los 4.559 €/m2 en sus precios más altos, aunque sigue siendo la capital más cara de la comunidad, o Palencia en la que descienden sus precios un 3% y un 6% en máximos y mínimos respectivamente. La Rioja tendría un descenso tanto en sus precios máximos como mínimos. La ciudad de Logroño registra en 2016 una bajada de precios de un 2% en sus precios máximos alcanzando los 2.785 €/m2 y de un 3% en sus precios mínimos con 604 €/m2. Cantabria, con la ciudad de Santander al frente, también experimenta un descenso tanto en sus precios máximos de un 3% situándose en 5.359 €/m2 como de un descenso del 2% en sus mínimos alcanzando los 926 €/m2.

TecniTasa, a través de su último informe anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda en España, saca conclusiones son claras: el precio de la vivienda repunta tímidamente en buena parte de las poblaciones españolas y en otras se mantiene. Sin embargo, este comportamiento estable no se observa en todas las ciudades españolas por igual.

Las ciudades con el precio más caro... y las más baratas

A nivel de calles, tal y como comentábamos, Madrid sigue siendo la ciudad más cara de España, con un precio por metro cuadrado de 10.246 €/m2 localizado en la calle Serrano, en el distrito de Salamanca. Los valores máximos bajan un 6% con respecto a 2015, mientras que en los mínimos se registra un aumento del 16%. Pese a todo, en esta ubicación "Prime" de Madrid, un piso de 100m2 cuesta 1.024.600 euros.

Barcelona es la segunda ciudad española con el m2 más caro, el precio máximo se sitúa en 8.957 €/m2, con un alza de un 6% en el precio en su calle más cara: el Paseo de Gracia. La ciudad de San Sebastián (Guipúzcoa) ocuparía el tercer puesto de las ciudades con un precio por metro cuadrado más caro, alcanzando los 6.820 €/m2 en la zona comprendida entre la Avenida Libertad, Boulevard, Plaza Gipuzkoa o Calle Hernani, en pleno centro, lo que supone un incremento del 11%.

En el otro extremo, las localidades con el m2 más barato se encuentran en Talavera de la Reina (Toledo) con 317 €/m2, seguida de Castellón 363 €/m2, Huesca 392 €/m2 y Elche (Alicante) 399 €/m2, siendo estos los precios mínimos más bajos de toda España por debajo de los 400 euros. La primera destaca por haber tenido el mayor descenso con un 9% con respecto a 2015, Castellón se mantendría igual que el año pasado, en el caso de Huesca ha incrementado ese precio mínimo en un 2%, mientras que en Elche el precio bajó también en un 2%.

Las zonas con los precios al alza

Cataluña es una de las comunidades que mejor salen paradas en el informe. En precios máximos, LLeida, Tarragona y Barcelona suben los precios por metro cuadrado en 2016. Barcelona un 6%, Tarragona un 3% y Lleida, que los incrementa un 2%. En el caso de Girona el precio se mantiene con respecto al año pasado. En mínimos, Barcelona llega a un incremento del 5%, Lérida consigue un 4%, Tarragona alcanza el 8% mientras que Gerona consigue un 2%.

En Castilla-La Mancha se producen incrementos en sus precios máximos del 1% al 3% en sus principales capitales y en otras, como Guadalajara y Toledo, sus precios se mantienen en 2016. En el caso de Asturias se registra un incremento del 3% en Oviedo capital. En Murcia capital también se da un aumento en sus precios máximos de un 2%. Navarra también destaca al registrarse un alza de un 3% tanto en sus precios máximos, superando los 5.000 €/m2, como en sus precios mínimos donde se sitúa en un 2% con respecto al 2015.

Tanto Baleares como Canarias destacan en el informe de TecniTasa por haber experimentado un repunte en sus precios. Las Islas Baleares contaron con una subida del 5% y del 8% en sus máximos y mínimos en el caso de Palma de Mallorca, situándose en 3.276 €/m2 y en mínimos de 865 €/m2. En el caso de las Islas Canarias la subida fue menor, registrando un 4% y del 2% en sus precios máximos y mínimos en Las Palmas de Gran Canaria, alcanzando los 4.561 €/m2 y los 714 €/m2 respectivamente. En la isla de Tenerife se mantienen los precios de la vivienda.

Fuente: inmodiario.com

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Cuando el mercado inmobiliario empieza a dar señales consistentes de mejora, surge de nuevo una pregunta, tan pertinente como engañosa: ¿Compro mi casa o vivo de alquiler? Es una cuestión pertinente, porque ocuparse y preocuparse de formar un hogar en una vivienda concreta es un tema financiero de capital importancia. Pero, a la vez, es una cuestión errónea, porque la compra de una vivienda y su alquiler no son contratos comparables. Incluso cuando la situación económica permite acceder a una vivienda en propiedad, el alquiler también ofrece ventajas.

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Cuando alquilamos una casa para vivir asumimos un compromiso importante, pero mucho menor que la compraventa, especialmente si necesitamos financiar la operación mediante un préstamo hipotecario. Comparar ambos contratos supone un ejercicio de equilibrismo lleno de matices no apto para personas sin buenos conocimientos financieros. Pese a ello, muchas personas se preguntarán si vale más la pena comprar, ante la afirmación que muchas veces escuchan que alquilar, es "tirar el dinero".

La persona que mejor conoce nuestra situación económica, familiar, nuestras ambiciones y aficiones, miedos y esperanzas somos nosotros mismos. Ningún experto puede discernir mejor quiénes somos, de dónde venimos y hacia dónde vamos. Y de ello depende la respuesta a si es mejor alquilar o comprar una vivienda mediante una hipoteca. Asumiendo que los consejos siempre han de particularizarse, veamos algunas algunas cuestiones generales sobre la compra y el alquiler, sus pros y sus contras, la evolución de sus precios y del común error de comparar ambos conceptos.

El alquiler da libertad

Suele decirse que es la mejor opción como solución temporal o como medida ligada a la movilidad del inquilino. Sin las ataduras de la hipoteca y sin tener que pagar los gastos iniciales, el arrendamiento permite flexibilidad para cambiar de piso si las circunstancias lo exigen. Además, ahora uno puede optar a más beneficios fiscales que en la compra y suele ahorrarse gastos como la comunidad de vecinos, el seguro o el mantenimiento del piso. Ese ahorro permite, a su vez, dedicar el dinero a otros menesteres.

Alquilando compramos un tiempo de disfrute del uso de una casa de otro. Es una opción que proporciona libertad, por ejemplo de aceptar trabajos ubicados en otras regiones o países, sin el ancla que ser propietarios con deuda supone. Comprar nos ancla a un territorio, principalmente si nuestro socio hipotecario es una entidad financiera; podemos cambiar de residencia y alquilar la vivienda en propiedad, ciertamente, pero nos arriesgamos a los potenciales impagos mientras que tenemos que responder puntualmente de las mensualidades del préstamo.

En cuanto al riesgo económico, alquilar nos expone a un calor intenso pero no abrasador, si pasamos por dificultades económicas. Si en un futuro nos resulta imposible abonar el alquiler, la deuda que podamos acumular acaba siendo las mensualidades impagadas y poco más. Al dejar la casa alquilada, no nos persiguen otras deudas como sí ocurre con el impago hipotecario. Si la hipoteca es sobre nuestra vivienda habitual, el banco se puede adjudicar la casa por el 70% del valor de tasación a efectos de subasta (cifra reflejada en la escritura de préstamo hipotecario firmada), y reclamar los costes judiciales de la ejecución hipotecaria, los intereses remuneratorios y de demora, hoy limitados al triple del interés legal del dinero. Los defensores de la adquisición suelen argumentar que lo peor de vivir arrendado es que uno paga una renta todos los meses pero, con el paso de los años, no tendrá ninguna propiedad a cambio. Es lo que algunos llaman "tirar el dinero". El alquiler también depende mucho de quién sea el dueño del piso: unos se preocupan por que la vivienda esté en las mejores condiciones, pero otros no corren con esos gastos.

Evolución de precios

El perfil de la vivienda en alquiler en España es plurifamiliar, construida hace más de 35 años, con menos de 90 metros cuadrados y con un coste mensual de unos 540 euros de media, y su precio medio crecerá más de un 10% en 2016, según un estudio de Servihabitat. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encontraban ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones de viviendas. En Baleares, Madrid, País Vasco, Cataluña, Islas Canarias y Cantabria, el precio medio del alquiler es superior a la media española y, según el estudio, se prevé que la tendencia se mantenga al alza.

Comunidad Valenciana, Castilla y León, Cantabria, Andalucía y Castilla-La Mancha tienen una oferta de vivienda en alquiler por habitante y por hogar superior a la media española, así como provincias costeras como Málaga, Cádiz y Alicante, y ciudades con un fuerte componente estudiantil como SalamancaGranada.

Así, por ejemplo, en los últimos 30 años, el IPC ha subido un 155%, lo que teóricamente habría elevado un alquiler desde los 1.000 euros de 1986 hasta los 2.548 de 2016. Esto es sólo una estadística general a nivel nacional, pero sirve para hacerse a la idea de que una renta no se mantiene invariable. No obstante, el IPC del alquiler se mantiene relativamente estable en los últimos años, en contraste con fuertes repuntes de precios en grandes capitales por la falta de oferta y el fenómeno del alquiler vacacional, que hace subir los precios del alquiler de larga temporada tradicional en grandes ciudades culturales como Madrid o Barcelona, así como zonas turísticas de gran demanda y poca oferta como las Islas Baleares (especialmente Ibiza y Mallorca), Islas Canarias y algunas zonas costeras del Mediterráneo peninsular.

Comprar pensando en la jubilación, un ahorro

Actualmente, a favor de comprar vivienda, están sin duda, los tipos de interés, situados en mínimos históricos, que hacen ampliar la oferta de hipotecas competitivas. Todo ello en un momento en el que el mercado inmobiliario comienza a recuperarse: los pronósticos descartan nuevas caídas y apuntan incluso a un incremento progresivo de los precios en un rango anual de hasta el 5%, impulsado por los bajos costes de financiación y el ciclo económico.

También juega a favor de la adquisición que, ante un cambio en las circunstancias del comprador, se puede alquilar esa vivienda para sacarle una rentabilidad. No parece que falten candidatos, pues el número de personas que viven en arrendamiento se ha multiplicado por tres desde que estalló la crisis, superando hoy el 20%. Esto puede suponer una buena opción ante el incierto momento de la Bolsa y la baja rentabilidad de los depósitos. Por contra, esa rentabilidad está en máximos desde 2007 en el caso del alquiler. Como colofón, los expertos esperan que el precio del alquiler de viviendas crezca más de un 10% este año.

Ser propietarios de una vivienda ya pagada al llegar el momento de la jubilación es, al menos hasta la fecha, una de las decisiones de ahorro más inteligentes que un particular puede hacer. Con una pensión cada vez más exigua y un mercado de alquiler que no se adapta a los menguados ingresos de la gente mayor, no parece buena idea llegar a esta etapa de la vida con la carga de que supone el pago de un alquiler (o de una hipoteca). Lo que tiene mucho menos sentido económico es también "invertir" en segundas o terceras residencias, ya que hay otras formas de invertir más líquidas.

A pesar que la vivienda tiende a revalorizarse, la historia reciente muestra que los precios también pueden caer. Y aunque nada apunta hoy a otra burbuja, nadie puede descartarla, dejando al comprador atado a su vivienda y con el temor constante a que suban los tipos de interés durante el tiempo en que está pagando su hipoteca. Ese préstamo y los elevados gastos de la operación figuran, así, entre los mayores inconvenientes. Basta un cálculo: si se compra una vivienda por 320.000 euros, lo primero que debe tener en cuenta es que, incluso antes de poner un pie en su casa, debe disponer de un ahorro de 105.600 euros. Con eso pagará los 64.000 euros de entrada (los bancos suelen financiar un 80% de la tasación del inmueble) y los 41.600 euros de impuestos, registros, notarios, tasación y los gastos del préstamo, que suponen el 13% del precio que ha pactado por su piso. A eso hay que sumar luego los intereses de la hipoteca, tributos como el IBI, el seguro del hogar o la comunidad de propietarios

En cuanto al pago mensual, comparar un alquiler con la cuota hipotecaria solo tiene algún sentido si el préstamo hipotecario se ha contratado a tipo fijo. Si la hipoteca es variable, la cuota de un año puede que no tenga que mucho que ver con la próxima revisión. Como precaución los expertos recomiendan tomar el referencial hipotecario contratado en su máximo histórico y sumarle el diferencial. Así para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, a Euribor + 1%, no tomemos la cuota del primer año, sino la mensualidad resultante de tomar un Euribor al 5%. La hipoteca del ejemplo sería de 899 euros. El simulador del Banco de España es muy útil para estos menesteres.

Evolución de precios

Cada vez más expertos advierten que la recuperación inmobiliaria no es tal porque no llega a todos los rincones del país. En su lugar, actualmente prefieren hablar de un sector que avanza hacia su normalización, basada en precios de las casas al alza, más transacciones y el regreso de las grúas para edificar nuevas promociones. Respecto a los precios, el mercado tiene a su recuperación tras una reducción acumulada desde el 2007 que bascula entre el 30% y el 40%, según la zona que se mire y la estadística que se escoja, una depreciación superior incluso en áreas con grandes bolsas de vivienda construida en stock. En general, los precios se están revalorizando más deprisa allí donde había menos stock sin vender o el que había se ha logrado absorber. Y eso ha sido posible gracias a la mejora del mercado laboral y el regreso del crédito.

Un análisis de lo que han hecho los precios de las viviendas en cada comunidad autónoma con los últimos datos disponibles publicados por el Ministerio de Fomento revela Madrid y Baleares son las dos regiones donde las casas se están revalorizando a un ritmo más acelerado. En el acumulado, es decir, desde que la tendencia de los precios se dio la vuelta y dejaron de bajar, en Madrid los precios de las casas ya han crecido un 9,96%, lo que significa haber recuperado un 19,2% o una quinta parte de todo lo perdido durante la crisis (cuando la depreciación total ascendió al 34,1%). En el caso de Baleares la ganancia es aún mayor. En el archipiélago, las casas llegaron a depreciarse un 25,8% de 2008 a 2013 y en apenas tres años y medio acumulan una revalorización del 13,39%, más de un tercio o un 38,4% de todo lo perdido. Una recuperación de esta magnitud no se produce en ningún otro territorio.

Le siguen a bastante distancia Canarias, donde los precios acumulan desde mínimos una revalorización del 7,8% frente a una pérdida durante la crisis del 31,6%, con lo que habría recuperado un 16,8% de todo lo depreciado tras el estallido de la burbuja. Y cierra la clasificación Cataluña, donde frente a una caída acumulada del 33,4%, las casas desde mínimos se han vuelto a apreciar un 6,02%, apenas una décima parte (el 11,9% en términos relativos) de lo que se abarataron durante los seis años de crisis.

Las grandes ciudades, polos de mayor actividad económica o demanda turística y, por lo tanto, de más empleo, son por regla general los lugares donde el mercado inmobiliario da claras muestras de recuperación y donde se han vuelto a poner en marcha promociones por la escasez de obra nueva. Por el contrario, allí donde todavía existe una gran oferta de casas a estrenar procedente del anterior boom o la actividad económica es menor, los precios comienzan poco a poco a revalorizarse. Es el caso de Andalucía, a excepción de Málaga, o la Comunidad Valenciana. En la primera, los precios apenas acumulan un aumento del 1,39% desde que tocaron suelo, mientras en Valencia las casas valen hoy un 2,45% más que hace dos años.

El común error de comparar la compra con el alquiler

Las comparaciones no son buenas (ni correctas) tampoco en el mercado inmobiliario, donde el debate entre comprar o alquilar vivienda está volviendo a caer en su eterno error: la comparación a la ligera de la cuota mensual hipotecaria con el coste de un arrendamiento. Equiparación económica que hoy, tras el profundo ajuste de los precios y el abaratamiento del crédito, parece hacer más interesante la propiedad en contra de la opinión de la mayoría de expertos inmobiliarios y economistas, que abogan por evitar interrelacionar ambos regímenes. Según muchos de ellos, el manido dicho de que "se paga igual o menos por una hipoteca que por un alquiler" tiene bastantes lagunas. La primera, y quizá la más importante, a nivel inmobiliario. Esta creencia sólo suele cumplirse en el segmento de viviendas de un perfil bajo (pisos pequeños de segunda mano y localizaciones secundarias) o entre la oferta más asequible que venden los bancos.

Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), califica como "simple" y "no creíble" el ejercicio de comparar las cuotas hipotecarias con las rentas del alquiler. "En primer lugar", explica, "porque pocas veces se puede comprar una vivienda en la zona en la que se está alquilado". Pone de ejemplo a los jóvenes inquilinos en lugares céntricos de las grandes ciudades. "Estos, a través del arrendamiento, individual o compartido, pueden acceder a pisos en zonas donde están las casas más caras en compraventa", señala. De ahí que, igualmente, siempre se diga que el alquiler permite vivir en mejores casas y ubicaciones que la propiedad.

La segunda de las lagunas del errático símil entre la cuota hipotecaria y la renta de alquiler se aprecia desde el punto de vista económico. "Este cálculo (a la hora de plantearse comprar o arrendar) es equívoco porque, sencillamente, no tiene en cuenta muchos factores como el gasto de mantenimiento de una propiedad, los impuestos ligados a la vivienda o el coste de oportunidad de los fondos invertidos, entre otros muchos aspectos", explica el economista José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

Los expertos hacen hincapié también en que para acceder a una casa con financiación se necesita, al contrario que en el arrendamiento, un alto ahorro, y que, normalmente, se obvia al comparar el coste de un préstamo con el de un alquiler. "En grandes números, el pago inicial de una compra deberá ser, como mínimo, de un 30% del valor de la casa", indica. "De nada sirve comparar las letras mensuales de una hipoteca y un alquiler si no se contempla este dinero para la entrada", comenta.

Además, David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, recuerda, que la compra requiere "hacer frente al coste de los intereses que supone la hipoteca (se paga más del valor real de la casa adquirida) y asumirse otros gastos, como los derivados de la comunidad de propietarios (cuota mensual y derramas), seguro de vivienda e impuestos como el IBI". Caraballo contrasta estos importantes desembolsos extra en la compra con "el gasto de acceso mínimo" del alquiler. "Un arrendamiento exige, como máximo, pagar un mes de fianza, el mes en curso y quizá alguna garantía adicional", comenta. Así, no ve coherente comparar tan a la ligera la cuota hipotecaria con la renta de un alquiler. "Con una hipoteca no se paga el valor real de la casa, mientras que la renta sí se corresponde con el valor técnico en los alquileres", reitera.

Al margen de las ecuaciones económicas, se constata que cada vez hay más personas que ven el alquiler como "una filosofía de vida" y un sector en auge. "El arrendamiento se está afianzando y consolidando en España, principalmente, impulsado por la demanda". El alquiler se ha desprendido de muchos prejuicios, pero aún le queda mucho trabajo por hacer, como explicar que no se pueden comparar las cuotas hipotecarias con las rentas. Los expertos creen que esto se lograría con una Administración comprometida con el arrendamiento. "Cuando los estímulos políticos para el alquiler y la compra se equiparen, entonces, y sólo entonces, los dos mercados evolucionarían sin mirarse el uno al otro", concluyen.

Fuentes: elpais.com, elmundo.es y cincodias.com

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