El precio medio de la vivienda en alquiler continuará al alza y aumentará entre un 4% y un 5% al cierre del primer semestre del año, según las estimaciones que se desprenden del informe "Mercado de alquiler residencial en España" realizado por Servihabitat. El estudio concluye que la evolución del mercado en alquiler en España sigue siendo positiva, aunque la tendencia no es uniforme, y que espera que el precio continúe incrementándose entre un 2,5% y un 5% en los próximos 6 meses, dependiendo de las ubicaciones. En Barcelona y Madrid las rentas están al alza y la demanda es sostenida, mientras que en las ciudades con más de 300.000 habitantes los incrementos son "notables", pero más moderados, y en el resto de ubicaciones el incremento puede llegar a ser inexistente.
Cuando las fiestas navideñas ya comienzan a quedar lejos y la mayoría de los españoles tiene la mente puesta en finalizar cuesta de enero sin ningún contratiempo, publicitar un alojamiento vacacional de alquiler parece no tener ningún sentido. ¿Quién va a querer reservar un piso en alquiler de vacaciones cerca de la playa mientras las temperaturas caen por debajo de los 0 grados e incluso en Dénia o Jávea en Costa Blanca, la nieve ha llegado a estar a orillas del mar?. La Semana Santa es todavía una quimera y el verano ni siquiera se vislumbra. No obstante, la experiencia de algunas de las empresas que gestionan viviendas en alquiler vacacional, avala la tesis opuesta: para sacarle la máxima rentabilidad a un alojamiento turístico, las primeras semanas del año, en muchos casos, es un momento clave para acometer unas mejoras y empezar a promocionar la viviendaparaobtener provecho de un buen número de viajeros previsores que comienzan a planificar sus vacaciones con tiempo (sobre todo extranjeros) buscando una buena ubicación y buena relación calidad/precio.
Los impagos continúan siendo uno de los grandes problemas que azotan al mercado del alquiler de viviendas en España. La mora en el pago de los alquileres se incrementó un 8,49% en 2015, según el Estudio sobre morosidad de arrendamientos en España 2016 del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Aunque este porcentaje se ha reducido con respecto al dato de 2014 (12%), los expertos no dudan en alertar de que este problema es el principal lastre para que el sector del arrendamiento. Frente a su rentabilidad, los expertos avisan de que mientras no haya seguridad jurídica contra los impagos, los propietarios no perderán el miedo a sacar al mercado sus pisos y, por lo tanto, la oferta seguirá siendo limitada.
Por comunidades, según informa el FIM, los mayores incrementos de la morosidad se han producido en Murcia (17,28%), Madrid (11,23%), Cataluña (10,9%), Baleares (10,84%) y País Vasco (10,3%). Asimismo, las regiones donde se han registrado una menor subida de la mora han sido La Rioja (3,9%), Castilla y León (3,95%), Navarra (4,3%), Galicia (4,68%) y Melilla (6,35%).
Por provincias, las zonas que han registrado un mayor incremento porcentual de la morosidad han sido Murcia (17,28%), Huelva (15,64%) y Barcelona (15,55%). Y las que menos, Ávila, donde ha descendido un 0,88%, Soria (1,15%) y Burgos (2,24%).
Por otra parte, el impago medio (importe medio por inscripción) en los 12 meses de 2015 asciende hasta los 6.424,99 euros. Las comunidades con los registros medios más elevados en este punto son Murcia (15.336,32 euros), seguida de Madrid (12.675,98 ), País Vasco (8.768,08) y Baleares (8.391,65). En el lado contrario se sitúan los territorios de Castilla y León (2.624,51), Extremadura (2.850,42), Aragón (3.389,80) y La Rioja (3.500,54).
En el apartado de la cuantía media adeudada, cabe destacan que los valores más elevados por provincias se dan en Murcia (15.336,32 euros), Madrid (12.675,98) y Guipúzcoa (10.707,39). Las zonas con los valores más bajos son Soria (882,89), Zamora (1.191,63) y Valladolid (1.911,92).
Barcelona y Madrid, donde más rápido se alquila una vivienda
Por otro lado, la firma VBare Iberian Properties, Socimi especializada en el sector de las casas y pisos en alquiler que iniciará próximamente su cotización en el MAB, ha realizado un estudio en el que concluye que el tiempo medio que empleado para alquilar una vivienda en las principales ciudades españolas oscila entre 2,5 y cuatro meses. Según el estudio, "el actual dinamismo del mercado del arrendamiento de viviendas en las principales ciudades españolas se manifiesta, además de en el encarecimiento de rentas, en la reducción de los tiempos necesarios para arrendar".
En este sentido, señala que Barcelona y Madrid encabezan la lista de ciudades con menores tiempos de comercialización, con un plazo promedio inferior a los tres meses. Otras urbes como Valencia, Málaga, Palma de Mallorca, Bilbao, La Coruña y Alicante bajan holgadamente de los cuatro meses, al igual que las ciudades de Zaragoza y Sevilla que rondan, de media, ese periodo de alquiler. "No obstante, estos promedios se ven drásticamente acortados en barrios con gran demanda y reducida oferta".
En concreto, el tiempo medio para alquilar una vivienda en Barcelona no llega a los dos meses y medio. Y en zonas como Vila de Gràcia, Poble-Sec, Sant Antoni o Sants-Les Corts se dan tiempos de en torno a dos meses, mientras que en Diagonal Mar este plazo asciende a tres meses y en Vallvidrera, el triángulo Urquinaona-Arc de Triomf-Gran Vía o la zona sur del Paseo de Gracia se registran más de cuatro meses y medio."Existe cierta correlación positiva entre el tiempo necesario y el valor de euros por mes, así como con el precio independiente de la superficie (euros/m2/mes)", según el estudio. "Así, a grandes rasgos, las zonas con mayor superficie media de la vivienda y con un precio de alquiler más elevado tardan más en encontrar inquilinos que barrios más accesibles con superficie más reducida". "La demanda es, en cualquier caso, intensa en toda la ciudad, y la desviación media entre los distintos micro-mercados (nivel de código postal) respecto al tiempo necesario apenas alcanzaría las dos semanas", informa.
En lo que respecta a Madrid, el periodo medio de comercialización quedaría ligeramente por debajo de tres meses. Tal como ocurre en Barcelona, los menores tiempos se registran en barrios periféricos de precio accesible, tales como la Villa de Vallecas o zonas del sur exteriores a la M-30 (Puerta del Ángel, Usera, Vista Alegre, etc.), mientras que en las áreas más exclusivas como el cuadrante sur del Barrio de Salamanca, Cortes-Jerónimos o el eje del Paseo de la Castellana el periodo de comercialización varía entre los tres y los cuatro meses. "No obstante, a diferencia del caso de Barcelona, no existe una relación significativa para el conjunto de códigos postales analizados entre el tiempo de alquiler y el precio del metro cuadrado al mes, en tanto que sí la hay entre dicho tiempo de alquiler y la superficie media de cada zona: a menor tamaño de viviendas, mayor facilidad de alquiler, y viceversa".
Una situación similar sucede en la capital de Vizcaya, Bilbao con unos 3,3 meses de media y, en mayor medida Mallorca, con un tiempo similar al de Bilbao, Palma de Mallorca; y en Costa Blanca, Alicante (3,6 meses): zonas céntricas y de más elevada renta por metro cuadrado registran mayores tiempos de comercialización, mientras que ubicaciones periféricas y de precio más accesible lo ven acortado.
En cambio, en Sevilla (tiempo medio algo superior a cuatro meses) puede apreciarse una relación inversa entre ambas variables, cerrándose en el centro de la ciudad (mayor precio por metro cuadrado y mes) los alquileres con mayor celeridad, en comparación con barrios periféricos (con excepciones como Sevilla Este, con oferta reducida y buen ritmo de contratación).
En Valencia (3,2 meses) son los barrios más cercanos a la Universitat Politècnica (Torrefiel y especialmente Benimaclet) los que menor tiempo requieren para alquilar una vivienda, frente a zonas más céntricas y caras y también frente a áreas bastante alejadas del casco urbano (Poblados del Norte y del Sur). Mientras, en La Coruña (3,5 meses de media), la distribución de los distintos códigos postales de la ciudad respecto al tiempo de comercialización es bastante homogénea.
Según VBare, "se desprende de los datos que el mercado de alquiler goza de gran dinamismo en las principales ciudades españolas, con rapidez en la absorción de la oferta. Si bien, existen diferencias entre zonas de una misma población y entre las distintas ciudades en función de la estructura y naturaleza de sus respectivos mercados".
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