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Viviendas en Santa Margarita (Mallorca, Baleares)

Con el comienzo de año, la apertura del acceso al crédito iniciada por los bancos y el mercado inmobiliario en pleno proceso de estabilización no serán pocos los españoles que para este 2017 se hayan fijado el objetivo de comprar vivienda en los próximos 12 meses, ya sea su primera compra, como reposición o como inversión. Ante este propósito, la red Alfa Inmobiliaria ha recogido las principales ocho recomendaciones para realizar una correcta compra inmobiliaria, estemos hablando de viviendas y negocios, para disfrute propio o como inversión para alquilar.

...continúa leyendo "Ocho consejos básicos para comprar con éxito una vivienda durante 2017"

El Colegio de Registradores, en colaboración con la organización de profesionales RICS y la Asociación Internacional de Profesionales de la Propiedad (AIPP), ha presentado hoy una guía en inglés dirigida a todos aquellos ciudadanos extranjeros que quieren comprar una vivienda en España garantizando la confianza y seguridad jurídica del comprador a la largo de todo el proceso. Según ha señalado Beatriz Corredor, directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, el punto crítico en la compra de una vivienda no era un exceso de los trámites sino que la información estaba dispersa y era difícil de encontrar.

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La publicación "Guide to buying a property in Spain", acompaña durante el proceso de búsqueda y compra de una vivienda a una hipotética pareja de ciudadanos británicos, Frank y Diane, guiando cronológicamente en las distintas etapas, desde la búsqueda del inmueble hasta la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad, con una explicación pormenorizada del procedimiento que han de seguir en cada una de ellas, consejos útiles y precauciones que han de tomar.

Dividida en 20 capítulos repartidos en 46 páginas, la guía repasa los diferentes emplazamientos en España (campo, pueblos, grandes ciudades, costa o resort), los agentes que pueden participar en la operación, el listado de datos que cualquier comprador debe comprobar sobre la vivienda (ubicación, características, certificado de eficiencia energética, licencia, seguros..). El manual también se detiene en el pago de impuestos, la obtención del NIE, las licencias, las limitaciones o los costes que supone la compra de una vivienda.

El objetivo de este manual es garantizar la seguridad jurídica en la compra de viviendas, la confianza, la transparencia y los derechos de los compradores a fin de que conozcan todos los trámites y pasos que deben seguir a la hora de comprar una vivienda en nuestro país. Y es que, el 12,5% de todas las compraventas de casas y pisos inscritos en el primer semestre del año correspondieron a ciudadanos extranjeros, llegando a suponer entre un tercio y una cuarta parte en algunas comunidades autónomas como Baleares (33,5%); Canarias (27,5%) y Comunidad Valenciana (25,7%). Murcia, Andalucía y Cataluña presentaron porcentajes de entre el 12% y el 15%, mientras que Madrid concentró solo el 4,7% de las operaciones realizadas por extranjeros.

En el resto de España, Aragón aglutinó el 4,5%; Navarra y La Rioja más de un 2%, Cantabria y Asturias el 1,9%; Castilla-La Mancha el 1,8%; País Vasco un 1,7%; Castilla y León el 1,1% y Galicia el 0,6%. La demanda extranjera, que había registrado un ligero descenso en el primer trimestre (12,2%), volvió a mostrar una recuperación, alcanzando el 12,82% del total de compras de vivienda del segundo trimestre.

La guía, de validez universal, se dirige especialmente a los ciudadanos del Reino Unido que es la primera nacionalidad en la compra de vivienda en España (19,85%), seguidos por compradores franceses (8,11%), alemanes (7,65%), belgas (6,49%), suecos (5,59%) e italianos (5,30%). El comprador chino supone un 4% del total, y los rusos se quedaron en el 3,94%, ocupando la séptima posición, y con una clara evolución desfavorable.

El mercado británico pasó de absorber casi 25.000 viviendas españolas en 2006 a poco más de 4.000 tres años después, cuando había paridad entre la libra y el euro. Pero esta situación ha ido cambiando con la evolución favorable de la libra y el ajuste de los precios en el mercado español, se ha revitalizado el mercado británico interesado en España, como el resto de extranjeros, que compran sobre todo viviendas vacacionales en la costa. Así, según Alfredo Millá (RICS), el comprador de Reino Unido se encuentra en una situación favorable y con un mercado dispar en España: "En la Costa del Sol, especialmente Marbella, se vive un auténtico boom, con aumento del volumen de visados de nuevas construcciones, mientras que en Costa Blanca, desde Alicante hacia arriba, en Altea, Moraira, Jávea, Denia o Finestrat, apenas se construye".

La guía se presentará en la feria inmobiliaria SIMA y en el Meeting Point y próximamente se hará un acto en Reino Unido. No se descarta además editarla en un futuro en otros idiomas.

Fuente: Registradores de España - Guide to buying a property in Spain (Flash Player)

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comprar-vivienda1A pesar de haber pasado por la peor crisis económica de la historia reciente, en estos últimos meses de recuperación inmobiliaria, parece que la opción preferida por los españoles sigue siendo comprar piso o casa a vivir de alquiler. Sin embargo, ahora que el sector se está estabilizando, con precios aun muy ajustados por los años de crisis y un mayor acceso a la financiación hipotecaria, conviene más que nunca echar mano de la calculadora para no caer en los errores del pasado y evitar que la compra de una vivienda se convierta en la mayor de nuestras pesadillas.

A pesar de que el grifo de la financiación comienza a abrirse, lo cierto es que la banca sigue mirando con lupa a los futuros hipotecados, por lo que, antes de pisar por una sucursal bancaria o de plantearnos siquiera la compra de una vivienda, no está de más realizar varios cálculos sencillos para comprobar si realmente comprar casa está al alcance de nuestras manos.

1.- Eficaz y sencillo: una multiplicación

Multiplica por cuatro los ingresos brutos anuales que entran en tu hogar. Ése es el dinero que deberías destinar a comprar casa, ni más ni menos. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000. Según los expertos, ningún particular ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa.

Cuatro años es el estándar que durante muchos años se ha tomado como referencia en Estados Unidos, cuando en España nos encontrábamos en ocho o nueve veces. Hay quienes son mucho más conservadores, que aconsejan destinar más de tres años del salario. ¿Qué reflejan los datos del Banco de España? Hoy en día, una familia necesita aproximadamente seis años de su salario bruto para pagar la casa. Este ratio llegó a superar ligeramente los 9 años a mediados de 2007, en plena locura inmobiliaria.

2.- Los ingresos mensuales destinados a pagar la hipoteca

Los españoles dedican hoy en día, de media, la mitad de sus ingresos a pagar la casa, según datos recientes de ReMax, aunque los datos del Banco de España hablan de algo menos, el 35%. Lo recomendable, en cualquier caso, es que este porcentaje no supere el 30%. En pleno boom, se llegó a alcanzar el 60%, sin contar las ayudas fiscales y el 46%, con ellas.

3.- Cuántos euros de hipoteca nos da el banco por cada metro cuadrado

La banca está prestando algo menos de 1.100 euros por cada metro cuadrado adquirido, según datos del Colegio de Registradores del segundo trimestre de 2015. Es decir, para una vivienda de 80 metros, el banco nos concederá de media, unos 88.000 euros, de tal manera que la diferencia respecto al importe total tendremos que abonarla de nuestro bolsillo. Se trata de un porcentaje muy inferior a lo que se concedía en el pico más alto de la burbuja, en 2008. Entonces, la cifra llegó a rozar los 2.000 euros de hipoteca por cada metro cuadrado de vivienda.

En este sentido, hay diferencias entre comunidades. Así, por ejemplo, País Vasco y Madrid poseen los mayores niveles de endeudamiento más elevados con 1.556 y 1.497 euros por metro cuadrado, respectivamente. Por el contrario, esta cifra cae hasta 622 y 651 euros en Extremadura y Castilla La Mancha, donde la vivienda, por otra parte, también es mucho más asequible.

4.- Hipoteca media en España

La hipoteca media en España se sitúa en 107.494 euros. Siendo Madrid la comunidad donde se alcanza el importe más elevado con 173.630 euros y Extremadura, donde se registra el menor nivel de endeudamiento siendo el importe medio de la hipoteca de 67.483 euros. ¿Significa esto que el banco no nos va a conceder más dinero que el que ofrecen las estadísticas? Evidentemente no. Al tratarse de una media, hay valores por encima y por debajo de estas cifras, pero nos puede servir de orientación.

5.- Nivel de ahorros

En la actualidad sólo financian hasta el 80% del precio de tasación o de compraventa (el que sea más bajo). De ahí la necesidad de contar con suficiente dinero. Hablamos de un 20% del importe de la tasación, además de un 10% adicional para los gastos derivados de la compraventa: escrituras, registro, notario… En total, un 30%. De tal manera que para un piso de 200.000 euros habría que tener ahorrados unos 60.000 euros.

Las hipotecas al 100% han desaparecido prácticamente del mapa financiero, aunque la banca ha seguido comercializando este tipo de productos para vender pisos de su propiedad. Pasados los peores años de la crisis, la banca comienza a dar más financiación, y aunque en los últimos meses se ha constatado un importante aumento en la concesión de hipotecas, lo cierto es que siguen siendo muy estrictos con el perfil de solvencia que piden a sus clientes.

6.- Calcula la cuota que pagarás y ponte en el peor escenario posible

Se debe calcular con calma la cuota mensual que tendremos que pagar al banco en función del capital prestado y el tipo de interés que nos vaya a aplicar la entidad. Es posible que hoy en día no tengas problema en pagar la hipoteca pero ten en cuenta que el plazo medio de amortización (el tiempo que se tarda en pagar una hipoteca) se sitúa en 21 años, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El euribor, ha cerrado el mes de septiembre al 0,154%, lo que supone un nuevo mínimo histórico de un índice que sigue en caída libre. ¿Podremos pagar la hipoteca si sube el indicador? Anota estos dos porcentajes para que te sirvan de referencia a la hora de realizar tus cálculos. La media histórica del euribor se encuentra en el 2,522% mientras que el máximo histórico lo alcanzó en febrero de 2008 cuando llegó a tocar el máximo diario del 5,526%. ¿Cuánto pagarías en ambos escenarios?, ¿podrías asumirlo holgadamente?

Un ejemplo. Para una hipoteca media de 120.000 euros a 21 años y un interés de euribor + 2,5% (un interés total del 2,66% puesto que el indicador se encuentra en el 0,16%) tendríamos que pagar una cuota de 622 euros al mes. Si el euribor vuelve a su media histórica la cuota se situaría en torno a 770 euros al mes, mientras que si llega a su máximo, nos iríamos a casi 1.000 euros mensuales.

Fuente: elconfidencial.com

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comprar-casaTodos los indicadores señalan que 2015 será un año de mayor actividad en la compraventa de viviendas. Con los precios estables tras 7 años de caídas, más oferta disponible, junto con mayor crédito asequible y barato en circulación, muchos darán el paso para comprar piso o casa. Más aún si cabe si tenemos en cuenta que buena parte de esta demanda se ha mantenido muchos años al margen del mercado. Por ello, según los expertos, es necesario diseñar una hoja ruta con 10 claves a seguir.

El camino a la compra puede andarse en solitario o de la mano de un profesional. La agenda, más allá de la tranquilidad y seguridad que da un profesional, sería prácticamente la misma.

Para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, el proceso de compra se enmarca en un momento en el que el comprador se mueve entre la necesidad (para independizarse) y la oportunidad (cambiar su casa por otra mejor a buen precio). "Los precios han comenzado a recuperarse y la decisión de compra, en la medida de lo posible, no debe retrasarse", sostiene. Sin embargo, esta decisión no debe ser tomada a la ligera. Es fundamental diseñar un itinerario con 10 pasos fundamentales:

  1. Situación personal. El primer paso del potencial comprador debe ser analizar su situación personal, económica y laboral, siendo realista y con previsiones a largo plazo. Este punto de partida puede dar al traste con la intención de comprar si no se cumplen ciertos criterios financieros y de empleo, pero se antoja prioritario, como indican los entendidos. Dependiendo de estas circunstancias, se constatará si la compra es factible o no. En caso negativo, el alquiler podría ser la alternativa.
  2. Fijar un presupuesto. Antes de comenzar a buscar, el comprador tiene que definir el presupuesto con el que cuenta. De nuevo, la clave pasa por ser realista y marcar una cantidad acorde a su capacidad financiera. ¿Cómo se calcula este importe? Hay varias fórmulas, aunque quizá la más apropiado sea estudiar el esfuerzo económico. Los economistas defienden que la cuota hipotecaria a pagar no debe sobrepasar un tercio de los ingresos familiares o que el precio de la casa no suponga entre cuatro y cinco años de salario bruto anual. Una vez fijado el presupuesto, esta cuantía no debe variar al alza más de un 5%, porque el comprador estaría accediendo a una vivienda que está por encima de sus posibilidades. Además, "los compradores suelen fijarse sólo en los precios anunciados sin calcular impuestos como el ITP o el IVA y los gastos de notario y registro, que pueden incrementar el precio marcado entre un 13% y un 15%". Por ello, se aconseja mirar inmuebles que se ajusten 100% al presupuesto o que incluso estén por debajo.
  3. Visita al banco. Aunque cada uno puede estimar cuál es su presupuesto aproximadamente con los métodos mencionados, lo más aconsejable es ir al banco para confirmar con qué dinero se puede contar. "Saber la capacidad de endeudamiento que se tiene y hasta dónde se puede llegar con los ahorros de los que dispone se alza como un punto más que relevante en el camino hacia la vivienda en propiedad".
  4. Delimitar zona. La variable de la ubicación es de las más importantes. Primero hay que plantearse dónde se quiere vivir y después tantear los precios en esa zona. "Si los costes de la oferta o tipologías en el enclave elegido no encajan, hay que ir alejándose circularmente respecto al punto establecido".
  5. Elegir tipología. Según sus necesidades, el comprador debe fijar qué tipo de vivienda requiere o requerirá a corto y medio plazo (los más conservadores deben mirar al largo plazo, a una casa para toda la vida). Debe perfilar, por este orden, la superficie, el número de dormitorios, el número de baños, si precisa garaje o trastero, que la vivienda tenga o no ascensor, si se quiere terraza o que esté ubicada en una urbanización con zonas comunitarias, etc. "Por sentido común, la tipología es fundamental al elegir una casa, pero la variable del precio resulta un condicionante insalvable", de modo que finalmente lo lógico es ir restando criterios a la vivienda deseada para no pasarse del presupuesto. Entre los extras a renunciar en primer lugar, según los expertos, estarían algunos metros cuadrados de superficie, la terraza y áreas comunitarias como la piscina o el gimnasio. "Siempre hay que priorizar cuestiones y prescindir de algún elemento, por lo que hay que tener claro cuáles son las prioridades y los aspectos en los que se puede ser más flexibles", sentencia Duque.
  6. Buscar en... Los portales inmobiliarios de internet representan los grandes escaparates de viviendas. Las nuevas tecnologías han traído consigo herramientas que permiten hacer una búsqueda de la casa a medida en pocos minutos con acceso a multitud de datos y fotos. Además, aglutinan prácticamente toda la oferta: desde las casas de particulares, y la oferta de vivienda de promotores y de agencias inmobiliarias. No obstante, según los expertos "Los agentes inmobiliarios conocen mejor que nadie la oferta real en su radio de acción y los precios reales (no de publicación) y facilitan la negociación para ambas partes".
  7. Selección de inmuebles. Para aligerar el proceso, el demandante tiene que hacer una exhaustiva selección de viviendas a visitar, intentando que éstas respondan en el mayor alto grado posible a lo que busca y "evitar el agotamiento en este proceso". Si se hace un buen estudio previo, basta con ver un máximo de 10 viviendas. Respecto al momento de la visita, Enric Jiménez, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario, aconseja al comprador dejarse llevar por las sensaciones. "Cuando uno entra en su futura casa lo nota". Igualmente, "es recomendable conocer los gastos de mantenimiento, de comunidad, si hay derramas pendientes, si el dueño está al día de todos los pagos, etc.". Una vez realizada una clasificación pormenorizada de los inmuebles visitados y tras haber acotado la búsqueda a tres como máximo, lo idóneo sería asegurarse de que registralmente esas viviendas no esconden sorpresas (deudas hipotecarias, un uso diferente, el nombre del propietario, etc.). Estas verificaciones pueden hacerse a través del Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.
  8. Precio. Cuando ya se han visitado todas las viviendas preseleccionadas, lo ideal es hacer un ránking de preferencias. Todas tendrán pros y contras. Resulta clave hacer un minucioso estudio de precio de la zona para comprobar que las pretensiones económicas del vendedor son adecuadas y en caso de no serlo poder refutarle a la hora de negociar. Para asegurarse de que se pagará el precio justo, más que mirar los precios de oferta en la zona, lo mejor es consultar estudios oficiales. Por ejemplo, los notarios publican mensualmente el valor medio de las casas vendidas en cada ciudad e incluso llegan a detallar los precios por distritos. Otro de los indicadores que pueden poner en la pista del precio real de una casa es el ajuste acumulado. Como apuntan los analistas, una buena compra es la que se hace con una rebaja del 30%-40% desde máximos (este porcfentaje varía a la baja o al alza según las zonas). Según los expertos, en este paso "La ayuda de un profesional es fundamental para saber si una casa en concreto ha comenzado a encarecerse o si aún seguirá perdiendo valor".
  9. Negociar. Hay cada vez menos margen, pero aún puede negociarse en muchas zonas los precios a la baja. Un regateo al que, según los expertos, no le quedaría mucho recorrido toda vez que la estabilización de los precios parece (según las estadísticas) que incluso que apuntan al alza. "Actualmente, un buen descuento está entre el 10% y el 15%", según Alfa Inmobiliaria. Actualmente, la competencia entre la demanda se ha incrementado y esto provoca que los compradores más decididos se adelanten a resto, limitando las negociaciones. Se aconseja no pasar una oferta, sino sentarse a negociar con el vendedor todos los detalles, son pocas las operaciones que no cuajan alrededor de una mesa".
  10. La compra. Tras alcanzar el acuerdo con el vendedor, llega la situación más burocrática: el papeleo. Gestiones en las que se hace obligatoria la ayuda de profesionales. Sobre todo, si se contrata una hipoteca. Antes de firmar, el comprador debe estudiar muy bien todos los documentos. Entre estos, la escritura hipotecaria, cuya oferta vinculante debe tener por ley desde días antes. "Cabe puntualizar que es el comprador quien elige al notario ya que es quien lo paga". Según los expertos, un fallo en este último paso del proceso puede ser fatídico.

Hasta llegar a la firma de la compra pueden haber pasado varios meses. Entre tres y seis, siendo la fase de visitas y negociación la más larga. Según los expertos, cada comprador tiene sus tiempos, aunque se maneja una horquilla de uno a ocho meses como periodo mínimo y máximo, respectivamente. No obstante, "lo aconsejable es encontrar la casa soñada en dos o tres meses".

Fuente: elmundo.es

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hipotecaviviendaComprar una vivienda es la inversión más importante que realizamos y que tiene mayor impacto sobre nuestro presupuesto. No sólo en la inversión inicial en el momento de la entrega de la vivienda, sino un desembolso de dinero permanente mientras se mantenga en propiedad por los gastos fijos derivados del pago de los impuestos, la contratación de un seguro de hogar y los gastos relacionados con su uso como el pago de las facturas de consumo energético, las posibles averías y reformas.

Según los datos de Instituto Nacional de Estadística (INE), la concesión de préstamos hipotecarios para comprar una vivienda experimenta una mejoría y encadenan cuatro meses consecutivos con ascensos de dos dígitos.

Por otra parte, el precio de la vivienda tras un descenso acumulado en 7 años superior al 40%, parece estar marcando su fase final de ajuste y tiende a la estabilidad, creciendo apenas un 0,3% en el tercer trimestre según el Índice de Precios de Vivienda (INE), encontrando zonas donde se muestran subidas en algunas comunidades como Madrid o Cantabria, mientras que se mantiene las caídas en otras como Navarra o Extremadura.

Estos factores parecen indicar que empieza a ser un momento interesante, en función del precio, para plantearse comprar una vivienda. Y si la compra del piso o casa que deseamos conlleva solicitar un préstamo hipotecario, debemos tener en cuenta varios aspectos antes de su contratación, que nos ayudarán a la elección correcta de la hipoteca y al consiguiente ahorro para nuestro bolsillo.

  • En primer lugar, el importe a solicitar deber ser una cantidad inferior a la que permite el presupuesto de nuestra economía doméstica, ya que una subida de tipos puede provocar el incremento de las cuotas periódicas en el futuro. En general, los bancos actualmente ofrecen hasta el 80% del valor de tasación del inmueble aunque esto depende de la política de concesión de préstamos de la entidad financiera, la aportación de garantías adicionales, el análisis de la capacidad financiera, de si se trata de una vivienda habitual o de si es una primera hipoteca. En este sentido, el Banco de España apunta que "la entidad a la que solicite el préstamo deberá informarle del derecho que le asiste para que pueda consultar los datos".
  • Sobre la moneda en la que se contrata el préstamo, lo habitual es la misma en el que el consumidor obtiene sus ingresos. Si se contrata un préstamo en moneda extranjera, hay que controlar habitualmente el tipo de cambio de la divisa por las posibles variaciones en las cuotas hipotecarias. A menudo estos préstamos hipotecarios en moneda extranjera tienen un tipo de interés menor, pero con mayores riesgos.
  • En cuanto al plazo de contratación, cuanto más largo sea el plazo, sin variar otras condiciones, las cuotas a pagar serán más bajas y los intereses más altos. Además si se contrata un préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, cuanto más largó sea el plazo, mayor es la posibilidad de que suban los tipos de interés.
  • Aparte de estas características financieras generales a la hora de firmar el contrato hay que leer con detenimiento las condiciones del préstamo hipotecario y a ser posible revisarlo con el notario para que nos explique las cláusulas, ya que puede suponer un incremento en el desembolso mensual que tengamos que hacer.
  • Las comisiones por cancelación anticipada deben estar claras porque suponen una penalización que se puede utilizar en algún momento y que se pueden negociar.
  • Otro punto a revisar son las implicaciones de las vinculaciones, ya que en el caso de no poder cumplir con el pago de las vinculaciones asociadas puede suponer una revisión al alza del diferencial de la hipoteca, que en ocasiones puede aumentar el tipo de interés en un 1%.
  • Las cláusulas suelo es otro apartado que todavía algunas entidades suelen aplicar bajo otro concepto "cláusula túnel". Esta cláusula establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo. La cláusula suelo no permite beneficiarse del bajo nivel actual del euribor. Según el Banco de España el 47% de las reclamaciones presentadas por los consumidores durante el primer semestre del año están relacionadas con las cláusulas suelo.
  • Las cláusulas asociadas al cambio de situación del que contrata la hipoteca o de la vivienda como subrogaciones al cambiar de acreedor o modificaciones contractuales, novaciones para cambiar los términos de la hipoteca, suponen un cambio en las condiciones económicas del préstamo y puede afectar a medio plazo en la cantidad a desembolsar mensualmente.
  • Las cláusulas de flexibilidad, como pagar una cuota o posponerla por condiciones extraordinarias, pueden llevar penalizaciones y por tanto, costar dinero.
  • Las cláusulas específicas en el caso de que no poder pagar la hipoteca como la forma de ejecutar y reclamar la hipoteca, los costes y el plazo.
  • Por último, hay que revisar la responsabilidad hipotecaria o el importe máximo por el que responde el que firma un préstamo contando los intereses y las costas. Los impuestos se liquidan en función del importe de responsabilidad hipotecaria y no del importe del préstamo, lo que puede suponer alrededor de dos veces el importe de la hipoteca.

Fuente: cincodias.com

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vivienda-ahorroLos bancos, aunque aún con restricciones, vuelven a conceder crédito hipotecario para comprar vivienda en España. En septiembre, las hipotecas sobre pisos y casas aumentaron un 30%,, una cifra récord y la cuarta subida consecutiva según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La financiación más barata, es una de las claves de este crecimiento, siendo posible encontrar actualmente hipotecas con un diferencial sobre euríbor del 1,70%, frente al 3% que comercializaban a principio de año las entidades financieras.

Según los expertos, la compraventa de viviendas experimentará un repunte antes de que acabe el año como consecuencia de los cambios introducidos por la reforma fiscal y que se empezarán a aplicar en 2015, como son la supresión de los coeficientes de abatimiento, por lo que se puede encontrar pisos y casas que son verdaderas oportunidades, con precios reducidos en más de un 50%. Para quienes estéis pensado adquirir una vivienda en lo que queda de año, el comparador de productos y servicios Kelisto nos recuerda tener en cuenta una serie de consejos:

Define tu presupuesto

Antes de iniciar la búsqueda, se recomienda calcular cuál es el importe que puedes permitirte pagar por un inmueble, ya que la mayoría de las entidades exigen disponer de unos ahorros previos equivalentes al 20-30% del valor de tasación del inmueble para concederte financiación.

En segundo lugar, que lo ideal es que la cuota de tu hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos, tal y como marca aconseja el Banco de España. Para calcularlo, hay que dividir los ingresos mensuales entre 12 y determinar cuál sería la cantidad que podrías pagar cada mes.

Y, por último, recordar que la compra de una vivienda acarrea unos gastos añadidos que equivalen, aproximadamente, al 10% del valor del inmueble. Entre esos gastos se encuentran: los impuestos, la gestoría, la tasación, la inscripción en el registro de la propiedad y los gastos de notaría.

Analiza las características de la vivienda

Para decidir cuál es la vivienda ideal, además de su precio, es imprescindible analizar todos los elementos y características como la superficie y distribución, la orientación, las calidades y acabados, el estado de las zonas comunes, los sistemas de agua, luz y gas y el tipo de calefacción. Tampoco olvides que la zona en la que se sitúa es fundamental: el acceso a servicios básicos (centros de salud, colegios...), las conexiones de transporte o las plazas de aparcamiento son elementos que también tendrás que analizar.

Otra virtud es ser realista en cuanto a las características que debe reunir la futura vivienda. A partir del presupuesto de que se disponga, es recomendable hacer una lista de lo que sería deseable que tuviese la casa que se busca. "La investigación es útil a la hora de elaborar esta lista. Es muy recomendable echar un vistazo a otras casas en la misma horquilla de precios y ver qué características tienen. Por ejemplo, si las viviendas en la zona en la que estás interesado no disponen de trastero, tal vez sea lógico pensar que será difícil que la futura vivienda sí las tenga".

Compara todas las ofertas hipotecarias disponibles en el mercado

A día de hoy, el mercado hipotecario experimenta cambios constantes y las entidades lanzan nuevas ofertas cada día. Los expertos recomiendan no conformarse con la primera oferta, sino que hay que acudir a varias sucursales y conocer las condiciones de los préstamos que ofrecen. Desde las comisiones a la vinculación, pasando por una posible carencia, novación o subrogación. Al igual que con el precio de la vivienda, los requisitos de las hipotecas no son inamovibles. Es posible negociarlos.

No te fijes en el diferencial de la hipoteca

El diferencial no es el único aspecto a considerar: las comisiones, los productos vinculados, las cláusulas (como la de suelo y techo) o el porcentaje máximo de financiación son aspectos a los que hay que presentar mucha atención. Escoger la hipoteca más barata del mercado te puede permitir ahorrar hasta 2.050 euros cada año, según el estudio. "Todos los factores son importantes, ya sea la estabilidad del trabajo del que se disponga, la posibilidad de aumentos o rebajas de salario, el índice hipotecario que se va a aplicar, etc". En definitiva se trata de analizar los números y averiguar la comodidad del pago de la hipoteca que se va a contratar.

Cuidado con los aspectos legales

Antes de adquirir una vivienda, hay que prestar atención a varios aspectos legales que te permitirán cerrar la operación con todas las garantías:

En primer lugar, acude al Registro de la Propiedad para chequear la situación jurídica de la vivienda. Analiza si la vivienda tiene cargas hipotecarias y acude a un notario, que no solo elaborará la escritura pública sino que podrá asesorarte sobre cualquier cuestión legal. Tampoco te olvides del pago de impuestos. Algunos son comunes a cualquier tipo de inmueble (como el de Actos Jurídicos Documentados) pero otros varían en función de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano. Por último, deberás volver al Registro de la Propiedad para inscribirte como propietario.

Es fundamental escudriñar la letra pequeña y traducir el lenguaje financiero y jurídico, sabiendo en todo momento qué pasaría en caso de tener problemas para responder a la deuda".

Los gastos que vienen después

Además, hay que ser conscientes del auténtico coste económico de mantener una vivienda en propiedad. En ocasiones, los compradores primerizos de vivienda están tan pendientes del proceso de compra que se olvidan de lo que sucede después de firmar el contrato. Además de los pagos de la hipoteca, hay que pagar los impuestos correspondientes como el IBI, el seguro de la vivienda y las cuotas de la comunidad de propietarios. Sin olvidar los problemas de mantenimiento que surgen cada cierto tiempo. Estos gastos son una razón más para no invertir todo tu dinero en la hipoteca.

Fuente: finanzas.com

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notarios-asesoranAdquirir una vivienda es un proceso complejo y nunca viene mal repasar los consejos de los notarios en relación al proceso de compraventa de una vivienda y la solicitud de una hipoteca. No firmar ningún documento que no se entienda, analizar la escritura pública tres días antes de su firma, tener libertad para elegir notario y prestar atención a los tipos de interés "suelo" y "techo" en la solicitud del préstamo hipotecario son algunas de las prácticas sugerencias que a través de trípticos informativos se repartirán directamente en las todas las notarías de Aragón.

El notariado da una visión completa de los pasos que suelen darse para comprar una vivienda: desde la redacción del contrato privado a la escritura pública al pago de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Además, se incluye un apartado específico sobre los préstamos hipotecarios, dando especial atención a aspectos importantes como los intereses y las cláusulas que limitan la variación del tipo de interés aplicable al préstamo.

Es bastante común que el vendedor y el comprador realicen un contrato privado antes de hacer la escritura pública, aunque no es obligatorio ni inscribible en el Registro. En este caso, el Consejo General del Notariado sugiere que no se firme nada sin contar con un asesoramiento jurídico adecuado. Si se firma un contrato privado, deben quedar claramente recogidos los aspectos básicos del acuerdo, y advierten que no se debe admitir que se fije un precio inferior al real ni abonar cantidades que no queden documentadas.

La mayoría de españoles opta por encargar a un notario la elaboración de una escritura pública de compraventa ya que, aunque no es obligatoria salvo que se contrate un préstamo hipotecario, aporta fehaciencia y seguridad jurídica a comprador y vendedor.

En el folleto se desglosan los gastos en los que se incurren por la operación, desde las facturas de los distintos profesionales que puedan intervenir en el proceso, a los distintos impuestos. En este sentido, el decano del Colegio de Notarios de Aragón, Francisco de Asís Pizarro, ha aconsejado "no aceptar recibos globales, sino que se reclamen las facturas originales del notario, del gestor y del registro de la propiedad, además de la carta de pago de impuestos".

El Préstamo Hipotecario

Los notarios informan también del recorrido cronológico que se debe realizar si es necesario solicitar una hipoteca, desde que el solicitante analiza la cantidad a pedir hasta que el préstamo se ha terminado de pagar y debe formalizarse la escritura pública de cancelación de la hipoteca.

En este recorrido se subraya la importancia de comparar ofertas de diferentes entidades bancarias, y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato. Se recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35 por ciento de los ingresos de los solicitantes del préstamo, porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir. El documento se refiere también a los dos tipos de intereses, el fijo y el variable. A los fijos no les afectan las subidas o bajadas de los tipos de referencia durante la vigencia del préstamo, y los variables, por los que se decanta la mayoría de los españoles, están referenciados a un índice, generalmente el Euribor, al que se añade un diferencial.

Los Notarios se han detenido especialmente en las cláusulas que las entidades incluyen en sus contratos y que limitan la variación del tipo de intereses aplicables al préstamo y en las que se puede señalar un máximo ("techo"), y un mínimo ("suelo"). En esta última hay que poner especial atención porque cuando se alcanza el mínimo, las bajadas del tipo de interés de referencia no se traducen en una disminución de las cuotas. En relación a estas cláusulas, una de las funciones del notario consiste en verificar, en la formalización del préstamo hipotecario, si se han establecido límites a la variación del tipo de interés. También será responsable de hacer constar la posible variación en la escritura y explicársela a los solicitantes del préstamo. Los notarios, por lo tanto, informan sobre cualquier aumento relevante que pueda producirse en las cuotas y comprueban que las cláusulas no financieras incluidas no implican comisiones o gastos que deberían figurar en las financieras. En este sentido, el Consejo General del Notariado ha creado el Órgano de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA) para ayudar a los notarios en la identificación de las cláusulas declaradas abusivas en sentencia firme, ya que sólo son los jueces los que tienen esa potestad.

Finalmente, los notarios aconsejan a los ciudadanos que cuando sean citados en la notaría para firmar un préstamo hipotecario, vayan dos o tres días antes a examinar el contenido de la escritura pública y consulten con el notario sus dudas.

Notariado: Tríptico Informativo (.pdf)

Fuente: Europapress.es

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contratoSi tienes ya localizada esa vivienda que estabas buscando y tomada la decisión de comprar, antes debes tener en cuenta aspectos importantes que rodean el proceso de compra-venta, y conocer por ejemplo, en qué consiste el precontrato o el estado de cargas de la casa, o qué gastos e impuestos supondrá su adquisición.

Para la mayoría de las personas comprar una vivienda es la inversión más importante de su vida, será necesario al menos, conocer los siguientes conceptos.

Precontrato

En la compra de una vivienda hay una serie de pasos preliminares. Previamente a la elevación de escritura pública se suele firma un contrato privado entre el comprador y el vendedor, llamado precontrato. No es obligatorio firmarlo, pero si se hace, sí que es obligatorio cumplir todo lo que en él se recoja. Una persona no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó en su momento, o que desconocía lo que firmaba. Por la parte vendedora, el precontrato debe firmarlo, en el caso de un promotor, el administrador o el apoderado de la sociedad. y, en su defecto, el mismo promotor. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente, o representados por personas apoderadas.

Arras o señal

Cuando se firma un contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o señal (conocida como arras) y que vincula a ambas partes. Las más habituales son las arras penitenciales, para cuando no se llega a otorgar la escritura pública y que permiten desligarse del contrato antes de la firma, en cuyo caso el comprador perderá la señal o arras. Si, por el contrario, es el vendedor quien se desliga del acuerdo tendrá que devolver el doble de lo recibido.

Estado de cargas

Es muy importante comprobar si el inmueble está o no libre de cargas: si tiene hipoteca, o si pesan embargos. para ello, se debe solicitar al registro de la propiedad correspondiente una nota simple informativa. Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. Es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o, por el contrario, contratar su propio préstamo hipotecario. Puesto que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además de la cantidad que queda por pagar.

Aval

Si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo de convenido para la entrega del inmuebles, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.

Gastos compra de vivienda

En el precontrato se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía municipal que por ley corresponde al vendedor. Los gastos derivados de la compra de una vivienda son fundamentalmente cuatro:

  1. Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal). varía en función de lo que determine el ayuntamiento derivado de la ubicación del inmueble.
  2. Escritura pública en la notaría: es la factura del notario por sus honorarios. están fijados por el gobierno.
  3. Inscripción en el registro de la propiedad: es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura también están establecidos a nivel estatal.
  4. Impuestos compra-venta:
    • IVA: por una vivienda nueva hay que pagar el 10% del iva sobre el precio de venta
    • Actos jurídicos documentos: Si es una vivienda de nueva construcción deberá pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) cuyo tipo oscila entre el 1 y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma.
    • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: si la vivienda es de segunda mano se debe abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
    • IRPF: El vendedor deberá tener en cuenta que la ganancia patrimonial en su IRPF puede ser de hasta el 27%

Fuente: diariodenavarra.es

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vivienda-calculadoraCon una caída de precios cercana al 50% desde que comenzó la crisis es fácil encontrar buenas oportunidades para comprar vivienda en España. Pero realizar dicha compra es una decisión importante, y para no tener sustos es necesario tantear el mercado de la zona en la que se tenga interés, ver precios y sacar la calculadora para hacer números, y así no dar un paso en falso y adquirir una vivienda "por encima de nuestras posibilidades".

En este sentido, escarmentados por las desastrosas consecuencias que el estallido de la burbuja inmobiliaria ha tenido sobre miles de familias, a continuación os presentamos las dos reglas más recomendadas por los expertos para fácilmente saber lo que podemos gastar o saber si nos podemos permitir comprar ese piso o casa que tanto nos gusta ...sin riesgos.

Regla de los 4 años

Por lo tanto, no está de más hacer cuentas para la que, sin duda, será la compra más importante de nuestras vidas. Pero ¿cómo podemos calcular si el precio de un inmueble es el adecuado a nuestras posibilidades económicas? Existe una regla muy sencilla: basta con multiplicar por cuatro los ingresos brutos anuales de ese hogar o familia. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000.

"Cuatro años es el estándar que durante años se tomó como referencia en Estados Unidos y en España cuando estábamos en ocho o nueve veces". Bienvenido Subero, economista jefe de Gamerin, un grupo de análisis del mercado inmobiliario, se muestra bastante más conservador. "Yo no aconsejaría destinar más de tres años del salario". Recomendaciones, todas ellas, que desoyeron miles de compradores en pleno boom y que, con los niveles de precios actuales y a nivel global, desaconsejan la compra y dejarían a buena parte de la población fuera del mercado residencial en propiedad.

En 2012, para poder comprar una vivienda eran necesarios 4,5 años de la renta salarial de una familia cuyo sustentador principal tenía un nivel de estudios medio. Una cifra por debajo de los 6,1 años de 2007, pero muy superior a los 2,7 años de 1997-1999, niveles hacia los que, según Bienvenido Subero, deberíamos acercarnos de nuevo. Ello implicaría, según CatalunyaCaixa, que el precio de la vivienda nueva debería caer un 64,1% adicional. Como apunte, señalar que en Madrid, en 2006, en plena locura inmobiliaria y con los precios de la vivienda con crecimientos anuales de dos dígitos, la cifra llegó a superar los 8 años. Una auténtica locura, según los expertos consultados.

Esta podría ser, sin duda, la manera más sencilla de ver hasta qué punto los precios actuales de la vivienda se encuentran desviados respecto al que debería ser su punto de equilibrio. Pero no es la única. Existe otra regla básica para evitar que la compra más importante de nuestra vida se convierta en nuestra peor pesadilla. Consiste en no destinar más del 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca.

Regla del 30%

Así, según calcula la consultora RR de Acuña y Asociados "La relación del precio de la vivienda adquirida con la renta bruta del hogar es un 30% superior a la situación de equilibrio". El último informe inmobiliario de CatalunyaCaixa refleja precisamente esa falta de equilibrio.

Hoy en día, esa media se sitúa en España en el 21,5% –cae al 14,8% para un nivel de estudios alto–, aunque en 2008 llegó a situarse en el 38%, llegando incluso al 47% en Madrid en 2007. "Hoy en día no me endeudaría por más del 25% de mi sueldo a 30 años", recomienda Bienvenido Subero, que aconseja "tirar de la hoja de cálculo" para evitar sorpresas desagradables en el futuro ante, por ejemplo, una importante subida de los tipos de interés.

Considerando el 30% como el porcentaje máximo a partir del cual ningún hogar no debería hipotecarse, tenemos que en el año 2000, un 33,6% de las familias con algún miembro empleado estaba excluido de la compra de una vivienda a unos niveles razonables de endeudamiento, un porcentaje que se duplicó en 2007 (66,9%) para retroceder al 40% en 2012.

Fuente: elconfidencial.com

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Infinidad de factores intervienen a la hora de comprar piso o casa. Éstas son las claves para estar preparado.

Surfeando la crisis - 1 de julio
Viñeta de El Roto publicada en El País en el 2009. "Surfeando el 2009 y lo que vendrá"

Muy bien. Te has metido en unas cuantas webs de portales inmobiliarios, has concertado cita para ver esa casa que te ha cautivado. Ha sido como un flechazo: la foto de ese piso te estaba llamando.

Entras en una vivienda con pocos muebles, casi una sugerencia de que el piso está esperando a que lo llenes con los tuyos propios; las paredes están limpias y recién pintadas, sin fotos, porque tú debes poner las tuyas (éste va a ser tu hogar); hay una decoración simple de colores vivos en un espacio ordenado. Aquí se respira estilo y, además, no hay ningún desperfecto o necesidad de reparaciones a la vista. "¡ME LA COMPRO!", piensas.

Espera, espera. Para un momento y recapacita. Lo que te han hecho se llama home staging, es decir, te has enamorado de la estética y los puntos fuertes del inmueble. No te estoy diciendo que eso sea malo, pero sí que, antes de tomar la gran decisión, estés seguro de que te has informado concienzudamente.

En el artículo Comprar casa no sólo es cuestión de dinero, publicado en el diario El Mundo, se habla sobre las implicaciones psicológicas ante la adquisición de una vivienda. Hay que estar preparado.

"Una persona sabe que está preparada para comprar piso cuando ha sopesado bien la decisión y se ha imaginado dando solución a los posibles problemas que podrían acontecer a corto, medio y largo plazo", afirma Julia Vidal, directora de Área Humana Psicología en declaraciones para El Mundo.

La crisis está retrasando la edad - ya de por sí tardía- de emancipación en los jóvenes españoles. "Creemos que las cosas no dependen de nosotros sino del curso de la crisis", dice Vidal.  Por tanto, el primer paso es "tomar decisiones adecuadas y ajustadas a la realidad económica y personal de cada uno. Es conveniente no comprar una casa dejando una economía demasiado ajustada".

Claves para saber si estás preparado - o preparada- para ser el dueño de ese piso tan espectacular y maravilloso del que te has enamorado:

1.  Ajusta expectativas: enumera tus necesidades y dispón del tiempo necesario.

"Tenemos que decidir las dos o tres cosas que son más importantes o necesarias para crear nuestro hogar. Cuanto más tiempo tengamos, más fácil resultará encontrar lo que necesitemos".

2. No gastes más de lo fijado: céntrate en la mejor vivienda siempre dentro de tus posibilidades.

"Condicionar el bienestar a lo material creyendo que sólo se podrá estar bien en la casa ideal de nuestra mente, sólo conllevará pérdida de oportunidades y frustración".

3. (ésta es cosa mía) Sé positivo, pero permanece atento: lee la letra pequeña del inmueble -analiza la vivienda por dentro: tuberías, instalaciones, orientación, estado de suelos y paredes más allá de lo superficial, y un gran etcétera-.

Suerte.