Los bancos, uno de los grandes tenedores de vivienda en España, han comenzado el año dispuestos a ofrecer más viviendas rebajadas con grandes descuentos. Esta estrategia de márketing, una de las últimas secuelas de la crisis inmobiliaria, se dan principalmente, a gran escala y de la mano de los "servicers": los vendedores de viviendas del momento y que cuentan por decenas de miles los inmuebles de todo tipo en stock en sus mostradores, principalmente pisos de banco procedentes del excedente que se produjo durante el boom y de embargos. Así, Altamira, ofrece en el marco de su iniciativa más de 1.500 casas (apartamentos, pisos, dúplex y unifamiliares) rebajadas hasta el 30%, con precios que parten de 13.950 euros, y hasta el 50% ajusta Anida una selección de viviendas nuevas y usadas (2.287 pisos y 584 chalés) repartidas por todo el país, sobre todo en las dos Castillas, Andalucía y Comunidad Valenciana.
Que una marca se fije en un local para abrir una "pop up store" o "tienda efímera" puede significar todo un balón de oxígeno y mucha rentabilidad para los propietarios de locales comerciales en alquiler. “Un espacio en una situación que no sea caliente puede salir a partir de 1.000 euros la semana. Cuanto más céntrico y más grande sea el local, la renta asciende y hablaríamos de entre 3.000 y 10.000 euros la semana”, señala Karen Prats, cofundadora de PopPlaces. Más concreto. En la calle Serrano de Madrid se ha llegado a pagar por un local de 28 metros cuadrados 450 euros por un día de alquiler. Por una semana, 1.500 euros. En el barrio madrileño de Malasaña se abona un 30% menos, mientras que en zonas de Málaga como Marbella, alcanza los 2.500 euros por un mes, según Laura Moreno, directora creativa de Pop Up Store Spain.
A medio camino entre la tienda y el evento, las "pop up stores" llegaron a España en el año 2009, primero a Barcelona y dos años después a Madrid y desde entonces su éxito no ha dejado de crecer, variando en sectores y en formatos. Si nos divertimos estamos alegres, y si estamos alegres somos más propensos a comprar. Esta sería una de las claves del éxito de las "pop up stores", tiendas efímeras que permiten vivir una experiencia única a los clientes, maximizando el impacto y minimizando los costes.
El término se acuñó hace más de una década en Estados Unidos para referirse a tiendas con una duración determinada y se inspira en el mismo nombre que usamos para denominar las ventanas emergentes de Internet. Algunas apenas funcionan durante 12 horas, y otras llegan a prolongarse varios días e incluso meses. Además, para aquellos que estén pensando en comprar un local para alquilar, la rentabilidad bruta de los locales comerciales es de las más altas en el sector inmobiliario, siendo de media del 7,5%.
Cualquier espacio vale
Lo mejor es que cualquier espacio vale para montar una "pop up" y eso juega a favor del propietario que no tenga un local en una calle privilegiada. La ubicación es indiferente porque hay marcas que quieren estar en los ejes más concurridos y otras prefieren estar más alejadas y en barrios más alternativos. Depende del público al que se dirijan."No hace falta estar en la Gran Vía. Para nosotros lo principal es ubicarnos donde esté nuestro público objetivo y en un espacio que nos conmueva", indica Inés Sierra, de la agencia Better Pop Ups. Lo mismo pasa con la superficie. “Nos piden naves industriales enormes o tiendas pequeñas porque el stock que tienen no es abundante. Eso sí, cuantos más complementos y mejor acondicionado esté el local mejor”.
Y no solo de locales viven las "pop ups". Pueden surgir en cualquier sitio: lavanderías, playas, furgonetas, centros comerciales...“Sobran espacios pidiendo a gritos un poco de locura y frescura para unos días. No existen límites: un local vacío, un sótano, un barco, un bus, un contenedor, todo vale”, señala la directora creativa de Pop Up Store Spain, empresa que se encarga de buscar localizaciones para después dotar de vida a esos espacios a través de su equipo creativo y arquitecto.
Las tiendas efímeras han puesto patas arriba la forma tradicional en que las marcas muestran sus productos, venden y crean imagen. Han revolucionado un sector en el que la crisis apretaba y no era posible abrir mercado de la manera convencional. “La crisis ha provocado que surjan estos modelos como alternativas y futuro del retail que apuesta por un modelo de flexibilidad y eficiencia”, según Karen Prats. El barrio más solicitado por las empresas en Madrid es el de barrio de Salamanca y en Barcelona el del Born. Aunque se están abriendo nuevos espacios en ciudades que hace solo dos años eran impensables, como Elche en Alicante o en zonas de Castilla y León como Valladolid.
Desde un día a tres meses
Las "Pop Up Stores", son tiendas que duran un periodo corto de tiempo, desde un día, un fin de semana o una semana. Por lo general, no más de un mes, aunque algunas se prolongan hasta los tres meses. La apertura se ameniza con descuentos, actuaciones o un cóctel. “Antiguamente eran las grandes marcas, como Louis Vuitton o Chanel, las que organizaban este tipo de acontecimientos queriendo vender determinados productos exclusivos. Ahora, son los emprendedores los que se apuntan a este gran evento”, explica Noelia López, consultora senior de Retail High Street de JLL. Calcula que en estos últimos cinco años que han pasado desde que se impuso en España ha crecido el 100%, es decir, “a pesar de que en los últimos años la popularidad ganada es muy alta, el inicio fue muy duro”.
Las marcas pequeñas y los diseñadores emergentes cada vez optan más por esta fórmula para darse a conocer, sobre todo los del sector online y la moda. Y no solo se sirven de este formato. “Usan markets donde compartir espacios con otras marcas u optan por el modelo "shop in shop", montar una "pop up" dentro de una tienda ya en funcionamiento y con tráfico propio o coger un espacio de ella. De esta manera, las tiendas obtienen contenido nuevo e ingresos extras”, señala Karen Prats.
Este tipo de tiendas son un nuevo nicho de mercado todavía por descubrir y explotar. “Es un gran desconocido por la gran mayoría de la sociedad, quizás no tanto entre los más jóvenes”, considera la analista de JLL. Aunque cada vez menos. El Observatorio Cetelem de Análisis del Consumo en España destaca que en 2012 un 37% de los encuestados había visitado una "pop up store", mientras que en 2013 ascendía a un 41%.
Beneficios de las "Pop Up Store"
Para las marcas tiene grandes ventajas, como la de testear el mercado y el producto a un precio relativamente bajo. Por ejemplo, una marca que solo tiene tienda en Barcelona, pero quiere probar suerte en otras ciudades como Madrid, Sevilla, Las Palmas de Gran Canaria, Córdoba o Málaga. “Con una "pop up store" puede ver qué aceptación tienen sus productos. También es muy útil para aquellas marcas con productos estacionales, como bañadores o juguetes ”, señala Prats.
No importa el sector, en las "pop up stores" puede venderse prácticamente cualquier cosa. Las primeras marcas en organizarlas pertenecían al mundo de la moda, y por eso es uno de los que más camino lleva andado en este tipo de eventos. Aunque últimamente el sector culinario está empezando a ganarle terreno con los llamados "Pop Up Restaurants", en los que un día puede haber un restaurante y al día siguiente una bodega.
Uno de los principales atractivos de estas tiendas itinerantes es su carácter efímero. Una norma que conocen bien los profesionales del marketing es que cuando algo escasea se vuelve automáticamente más deseable y esto lo cumplen a la perfección la "pop up stores". El público que acude a ellas sabe que solo tendrá esa oportunidad para adquirir los productos que están a la venta. De ahí que sean un complemento perfecto de las tiendas online, porque les aportan el toque sensorial y de trato personalizado del que estas carecen y dan mayor confianza a los clientes, que pueden ver y tocar.
Otro de sus puntos fuertes es su carácter vinculado a la experiencia sensorial o emocional del visitante, y es que visitar una de estas tiendas instantáneas es muy diferente a acudir a un local al uso. De hecho algunos las llaman tiendas espectáculo. La decoración y la disposición de los productos suelen responder siempre a una temática o línea estilística concreta. Si está bien diseñada, consigue trasladar al visitante las sensaciones o el mensaje que quiere evocar. Y si es una marca la que la organiza, la impregna de su imagen y su filosofía.
¿Una moda pasajera?
“No, ni va a ser una moda ni va a ser una tendencia efímera. Las marcas y los e-commerce van a incorporar las "pop up stores y los showrooms" a sus estrategias comunicativas y van a hacer de ellas experiencias para captar clientes”, dice Karen Prats, consejera delegada y confundadora de PopPlaces.com. “De momento el mercado está respondiendo de manera positiva, por lo que entendemos que debería ir creciendo. Sin embargo, también creemos que deben renovarse cada cierto tiempo para no aburrir a los habituales de estos pop ups”, considera Noelia López, consultora senior de Retail High Street de JLL.
En la misma línea se pronuncia Laura Moreno, directora creativa de Pop Up Store Spain: “la idea se esta renovando totalmente y las empresas que comenzamos y somos las pioneras en el mercado nos dirigimos a clientes más exclusivos, al lujo y al comercio fuera de España”. “Es un modelo sostenible y creo que ha llegado para quedarse", señala Inés Sierra, de la agencia Better Pop Ups. “Las marcas se han dado cuenta de que si pueden pagar un alquiler un mes determinado de consumo fuerte para qué va a mantener una tienda abierta todo el año pudiendo estar presente online a coste cero prácticamente”.
Fuentes: elpais.com y ticbeat.com
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Con la recuperación económica y el mercado inmobiliario en plena recuperación de ventas, los propietarios y vendedores ahora tienen más oportunidades, pero muchas veces se confían y dejan de prestar atención a aspectos que pueden arruinar la venta de una vivienda. Una vez que el vendedor de una vivienda tiene una buena oferta, es una pena que por fallos remediables se eche todo a perder. Existe una serie de desaciertos que pueden hundir las ventas. Por eso, a continuación recopilamos los 12 errores más comunes tanto en la presentación través de los anuncios en un portal inmobiliario, hasta en actitudes poco convenientes que se deberían poder evitar.
1.- Usar pésimas fotos en el anuncio
Nada puede ser peor que el anuncio de un piso o una casa con malas imágenes, a excepción de un anuncio sin ninguna. Muchas veces los propietarios no entienden su importancia y ni siquiera ayudan a los agentes a sacar unas nuevas. Las imágenes dejan más impacto en el comprador que cualquier texto descriptivo que las acompañe. Ahora cualquiera con un smartphone puede pensar que hacer fotos es fácil, pero cuando se trata de hacer las fotos del anuncio de una vivienda, evita utilizarlo.
Las fotos son esenciales para llamar la atención del comprador y dar una buena primera impresión. Es importante que no estén desenfocadas o movidas para obtener imágenes limpias y de calidad, sin olvidar realizar siempre las fotos con la mayor luz posible. Se paciente y repite las veces que haga falta hasta que salgan bien. Si no te ves capaz, la mejor opción es contratar a un profesional para tomar fotos nítidas, de alta resolución y desde múltiples ángulos. A la hora de tomar las fotos, no hay que olvidar los pequeños detalles: quita los platos del fregadero, baja la tapa del inodoro, ordena un poco e intenta que no salgan las mascotas en las imágenes.
2.- Exagerar en la descripción
Las imágenes no mienten, pero la descripción de la vivienda sí puede adornar la realidad. Puedes pensar que una pequeña exageración no hace daño a nadie y servirá para atraer compradores, pero esas pequeñas falsedades se descubrirán en el momento en que los interesados visiten la casa. La primera reacción de los potenciales compradores será darse media vuelta y marcharse. Si se pierde la confianza, se pierde una venta.
Una vez que nos aseguremos que las bondades de la vivienda son ciertas, también hay que comprobar la ortografía y la gramática. Una pequeña errata puede parecer algo sin importancia, pero la impresión que se puede dar al comprador es que no eres un vendedor que se fije en los detalles y puede hacer que se pregunte en qué otros aspectos puedes errar.
3.- Suciedad, desorden y malos olores
Una casa sucia y con malos olores se puede arreglar, pero tiene que ser antes de causar una pésima impresión a los primeros compradores que vayan a visitarla. Si los propietarios todavía continúan viviendo en el piso, hay que ser franco con ellos y decirles lo que es necesario cambiar, especialmente si son fumadores o tiene mascotas.
4.- Falta de puesta en escena
Los vendedores pueden pensar que gastar dinero en preparar la casa para las visitas es tirar el dinero, especialmente si están orgullosos de su estilo "único". La mejor manera de hacerles cambiar su (quizás horrible) decoración es hacerles ver que el Home Staging es un modo eficaz para conseguir que los compradores se imaginen más fácilmente su vida en la casa, que con su decoración personalizada.
También es importante no aferrarse al desorden y a los objetos personales. Mostrar las colecciones personales por todas las estanterías o los objetos a los que se les tiene cariño es un gran error. Emplear un fin de semana para arreglarlo supondrá a cambio una venta exitosa.
5.- La posibilidad de rebajas y descuentos
Estos días es casi más importante vender a precio de mercado que ofrecer rebajas. No obstante, a veces es conveniente hacer algún descuento en la negociación para que el comprador sienta que está haciendo una buena compra. Si se está en un segmento del mercado con mucha competencia, esta será la mejor forma de ganarse a los potenciales clientes.
6.- Ayudar durante y después del proceso de venta
Tras conseguir que el comprador se decante por nuestro piso, los propietarios y agentes deben seguir prestando su ayuda y asistencia durante todo el proceso de venta y postventa, por ejemplo, a la hora de rellenar la documentación necesaria o coordinarse para atender al inspector técnico de la vivienda. Hay que recordar a los vendedores que deben cumplir con su parte y sus obligaciones y hacer saber a los compradores que están ahí para lo que necesiten.
7.- Negarse a hacer reparaciones evidentes antes de la venta
Una casa sin acondicionar al final hará perder dinero al vendedor. Fugas de agua, grietas en las paredes o sin calentador de agua "ahuyentará" al posible comprador y le alentará para pedir una rebaja en el precio. Pero si se encuentran la reparación ya hecha, estimará mayor su precio, llegando incluso a pagar más.
8.- Ignorar el patio trasero
Una fantástica fachada frontal puede hacer olvidar que el patio trasero está hecho un desastre. En verano, primavera y otoño será cuando más se utilicen los espacios exteriores. Por eso, hay que mantenerlos igual de cuidados que los interiores, pues para el ojo del comprador será como otra habitación más… Césped cortado y reluciente, flores y árboles podados… no debe convertirse en un trastero donde dejar los muebles viejos.
9.- Ocultar los temas problemáticos a los compradores
Aunque pueda poner en peligro la operación, el vendedor está en la obligación de contar determinados problemas que más tarde el comprador seguramente descubrirá. Por ejemplo, si se hizo una reforma ilegal en la vivienda, si habrá goteras los días de lluvia o si se va la luz cada vez que se ponen en marcha 4 electrodomésticos.
10.- Tomarse la negociación de forma personal
A veces los compradores proponen descuentos porque consideran que la casa está por encima de los precios de mercado. Esto en muchas ocasiones les hace perder la oportunidad de cerrar una operación en la que los dos partes ganen. No hay que sentirse ofendido porque pidan estas rebajas, si no analizar si son justas.
11.- Vender sin agente inmobiliario
Aunque muchos propietarios crean que se pueden ahorrar el pago de una buena comisión, siempre será más aconsejable contar con un profesional con amplios conocimientos del sector que aconseje y gestione la negociación del precio, los trámites y los problemas que puedan surgir.
12.- Venderla por encima de precio
Cuando se trata de fijar el precio, muchos propietarios están fuera de la realidad y es trabajo del agente inmobiliario acabar con los "delirios" en los precios. La solución es enseñarles las franjas de precio entre las que se mueve el mercado. Ofertar caro y luego rebajar en la negociación no es una buena estrategia si los precios iniciales son estratosféricos. Al contrario, será una forma de espantar a los posibles compradores. Es cierto que el sector empieza a recuperarse, pero a pesar de lo fantástica que sea la vivienda no beneficiará en absoluto poner la casa en venta más cara que los precios medios del mercado, pues seguramente no se venderá.
Fuente: zillow.com
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La Feria Outlet de Vivienda de Torrent, una iniciativa del Club de Gerentes que ayer se inauguró y que ha contado con la participación de una docena de inmobiliarias y promotoras, que ofertan sus mejores productos para atraer a esos clientes que quieren comprar una vivienda y que, por miedo a la crisis económica, no acaban de decidirse.
Chollos, de todos los gustos, hasta ofertas en la adquisición de un piso por dejar de fumar.
igual es el momento
Grupo 90 se ha sumado a una iniciativa de la Asociación Españolacontra el Cáncer cuyo objetivo es dejar el tabaco a cambio de una vivienda más barata.
50.000 euros es el precio del piso más económico.
Por 59.000 euros se puede comprar un piso en Montserrat, con una hipoteca que no llega a los 200 euros.
Hay ofertas que sorprenden, como las de Torrentval, una promotora que tiene en venta unos cuantos pisos en el edificio más emblemático de la ciudad, junto a la nueva estación de metro y en una zona privilegiada. «Tiene excelentes calidades, bañera de hidromasaje, aire acondicionado o piscina en la octava planta. Todo, por 137.000 euros», los compradores se subrogan a la hipoteca.
Hay quien confía en que una pequeña entrada puede ayudar a hacer fácil la compra. Como Torrentpark, que ofrece quedarse con un piso sólo con 10.000 euros de entrada. «El resto se paga con hipoteca de la CAM», asegura Tomás.
Y como bolsillos también hay de todos los gustos, la inmobiliaria El Porvenir vende preciosos chalés en el Vedat por 428.000 euros. «Es una buena promoción, ya que antes su precio era de 600.000», asegura Vicente Rausell, que cree que es importante estar en la feria.
Y para quien necesita de una ayuda a la hora de hablar con los bancos y conseguir una hipoteca, MGF Global Services ofrece la posibilidad de ser el intermediario y conseguir un préstamo para que los clientes no tengan que dar tumbos de un banco a otro. Marcos Gozalvo es su director y cree que cuando llega una crisis como la actual, la imaginación puede con todo. «Nos funcionaron muy bien los pisos a 2x1, además de la posibilidad de comprar una vivienda a un euro al mes el primer año», explica.
En Torrent, hace dos años, existían unas 120 inmobiliarias. Ahora sobreviven una veintena, que apenas han notado un ligero crecimiento en lo que va de 2010. Algunos, sin embargo, lo sienten más que otros. Javier Molla, de Grupo 90, dice que en dos horas ha atendido a más de una decena de personas. «Aquí no vendemos, contactamos con clientes interesados en las ofertas. Nosotros sí hemos notado una disminución en el tiempo que se tarda en vender un piso, de seis a tres meses».
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