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Devolución de la fianza en el alquiler

Con el mercado y los precios de la vivienda en alquiler en plena ebullición, los choques entre casero e inquilino van en aumento. Uno de los principales conflictos gira en torno a la devolución de la fianza. Y es que algunos arrendadores después que los inquilinos dejan la vivienda tal y como se la habían entregado, alegan motivos de todo tipo para quedársela (íntegra o una parte): desde un "el piso está muy sucio", pasando por un he cambiado el suelo del piso, he tenido que pintarlo, alguna reparación de algún electrodoméstico, hasta cuestiones tan peregrinas como contratar a una persona para limpiarlo y sustituir las bombillas. ¿Tienen los propietarios derecho a retener parte o la totalidad de la fianza? ¿Para qué sirve ese dinero? ¿Qué dice la ley? Hay muchas dudas al respecto, según los expertos, "lo primero que le viene a la cabeza a un inquilino cuando va a dejar el piso es cómo recuperar su fianza". Ante esta situación, los inquilinos que han cumplido sus obligaciones con su vivienda en alquiler se sienten indefensos. Os dejamos  algunos conceptos importantes sobre la fianza en los alquileres, así como las claves para saber cómo y cuándo se debe reclamar.

...continúa leyendo "Alquiler: El casero no me devuelve la fianza ¿Cómo y cuándo puedo reclamar?"

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¿Qué es mejor, donar la casa o piso a los hijos en vida o dejarla en herencia? Esta es una pregunta que suelen plantearse casi todas las familias en algún momento. El desempleo, los bajos sueldos y la precariedad laboral siguen golpeando con fuerza al segmento más joven de la población y hacen que los padres se preocupen más aún por ellos y busquen vías para ayudarles en el futuro. Plantearse cómo traspasar la casa familiar u otro inmueble antes de fallecer a través de una donación puede ser una opción a considerar, sobre todo si se quieren evitar posibles discusiones la hora de repartir la herencia o si se quiere ayudar a algún hijo en dificultades económicas. Pero hay que analizar varios aspectos antes de decidir. Entre las claves a tener en cuenta están los costes fiscales, cuyo peso varía mucho en función de donde uno viva, ya que cada comunidad autónoma tiene su propia normativa en cuanto a sucesiones y donaciones.

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Según Xavier López, director del área fiscal de Sanahuja-Miranda Abogados, recuerda que, en general, las donaciones resultan “más gravosas a efectos de su tributación” que las herencias. Sin embargo, para Francisco Rosales, notario en Alcalá de Guadaíra (Sevilla), subraya que los impuestos nunca deberían convertirse en la variable que determine la decisión final. “No hay que preguntarse cuánto cuesta, sino qué se necesita. Ante todo hay que conocer las consecuencias de lo que uno hace”. En determinados casos (y según la situación de la familia) donar en vida puede aportar ventajas.

El hecho que las donaciones resulten generalmente más caras que las herencias se debe a que muchas regiones no contemplan bonificación alguna para esta figura jurídica, o someten su aplicación solo a ciertas situaciones y hasta determinados importes. En caso de sucesión, la regla general distingue si el hijo tiene más o menos de 21 años, ya que las ventajas fiscales son más amplias cuando el descendiente todavía no ha llegado a cumplir esta edad. A partir de los 21, solo Canarias, Madrid, Cantabria, Castilla-La Mancha, La Rioja y los territorios forales contemplan una bonificación superior al 95% sobre el impuesto que se aplica a la base imponible. Cuando la herencia se refiere a la adquisición de la vivienda habitual, sin embargo, siempre existe una reducción en la base imponible aplicable hasta un determinado importe, de acuerdo con las reglas fijadas por la normativa estatal.

En función de donde vivas, la diferencia fiscal es salvaje”, reconoce Francisco Rosales. De poco valdrá mudarse a otra región para beneficiarse de una mejor fiscalidad: la normativa prevé que se aplique la ley de la Comunidad donde más tiempo se ha vivido en los últimos cinco años. Además, en el caso de sucesión la ley aplicable es la del lugar de residencia del fallecido o de la Comunidad donde radique la mayor parte de los bienes; para la donación se aplica la misma regla en caso de inmuebles, y si se trata de otros bienes se hace referencia a la ley donde tiene la residencia habitual quien recibe la donación.

Aconsejo hacer testamento por una razón muy clara: es la única manera para disponer realmente de lo que se tiene”, zanja Teresa de la Fuente, decana del Colegio Notarial de Castilla y León. En caso contrario, se hace una declaración de herederos ante notario y se aplica el orden sucesorio establecido por el Código Civil. Según su jerarquía, si hay hijos y descendientes, estos lo heredan todo. En su ausencia, les tocaría a los padres y ascendientes, y solo si no hubiera ningún familiar que se pudiese adscribir a una de estas categorías heredaría el cónyuge. Si tampoco existiera marido o mujer, entonces subintrarían los colaterales (desde hermanos a primos o sobrinos) hasta el cuarto grado y, en última instancia, el Estado. Pero aceptar una herencia no es obligatorio. Al recibir una herencia hay tres opciones:

  1. Aceptar la herencia con las deudas incluidas, si las hubiera.
  2. Rechazar la herencia si considera que no es capaz de asumir el pago de la deuda.
  3. Aceptar la herencia a beneficio de inventario. Cuando existen dudas de que la herencia pueda llevar consigo deudas, lo mejor es aceptar la herencia a beneficio de inventario.

A través de la figura jurídica del beneficio de inventario se produce una total separación entre el patrimonio heredado y el patrimonio del heredero, exonerando a éste de toda responsabilidad por la deuda existente en la herencia. Es decir, al aceptar la herencia a beneficio de inventario se consigue: limitar la responsabilidad como heredero, limitar la titularidad de la herencia conforme a los bienes que la componen, y conservar íntegras todas las acciones que el heredero tenía contra los bienes del difunto. En definitiva, con la aceptación de la herencia a beneficio de inventario el heredero está obligado a pagar las deudas y las demás cargas de la herencia sólo hasta donde alcanzan los bienes de la misma y las deudas no contaminan, además, el patrimonio del heredero.

De este modo, a la hora de pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) en una donación se tendrá que tener en cuenta que en el cálculo de la base liquidable no se aplican las reducciones por edad y parentesco, mientras que en la herencia sí. No obstante, cada comunidad autónoma tiene potestad legislativa para modificar el límite o incluso aplicar bonificaciones a lo que se tiene que pagar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

¿Herencia o Donación? Tantos modelos como comunidades autónomas

Andalucía. Tras el fallecimiento del propietario de la vivienda, en Andalucía se obtendrá una reducción del 99,99% cuando la persona que la adquiera sea descendiente, adoptado, cónyuge o ascendiente. Sin embargo, habrá que tener en cuenta que la base imponible no debe superar los 175.000 euros. Además, los descendientes y adoptados menores de 21 años no pagarán si no se supera este límite, según el informe de fiscalidad autonómica y foral 2016 realizado por el Consejo General de Economistas. En el caso de la donación, solo se obtendrían beneficios si lo que se dona es dinero para la adquisición de una vivienda dentro de Andalucía. Concretamente, la reducción sería del 99%, siempre que no se superen los 120.000 euros. Además el donatario (quien recibe el dinero) no deberá superar los 35 años. Con una minusvalía inferior o superior al 33% también se optaría a este beneficio. Sin embargo, el patrimonio no deberá superar los 402.678,11 euros.

Aragón. No se tendrá que pagar nada cuando las adquisiciones correspondan a los hijos menores de edad con un máximo de 3 millones de euros o cuando pertenezca a discapacitados con un grado de minusvalía igual o superior al 65%. La reducción pasará a ser del 99% para las adquisiciones de una vivienda habitual por el cónyuge, ascendientes, descendientes del fallecido o un familiar no sanguíneo de más de 65 años que haya convivido con el fallecido durante los dos años anteriores. No podrá superarse el límite de 125.000 euros. Para las donaciones, la reducción será del 100% para el cónyuge y los hijos, siempre y cuando el valor de la vivienda no supere los 100.000 euros.

Asturias. Al heredar una vivienda se tendrá que tener en cuenta el valor real del inmueble, puesto que la reducción dependerá del mismo. Para obtener una bonificación del 100%, la base imponible deberá ser igual o inferior a 150.000 euros y el patrimonio preexistente del heredero no podrá exceder los 402.678,11 euros. La reducción será del 65% en el caso de las donaciones sólo para las bases menores de 75.000 euros. Además, en las donaciones monetarias para adquisición de vivienda los asturianos tendrán que comprarla en el principado, en un plazo de seis meses y no podrá venderse hasta que pasen cinco años.

Baleares. Las reducciones, cuantías, coeficientes preexistentes, bonificaciones y deducciones en el archipiélago se equipararán a las parejas que estén inscritas en su registro de parejas. En esta comunidad, en el caso de las viviendas habituales la reducción será del 100% siempre que no se supere el límite de los 180.000 euros para el cónyuge, los ascendientes, descendientes o los parientes colaterales mayores de 65 años que hayan vivido con el fallecido durante los dos años anteriores al fallecimiento. En el caso de las donaciones en las Islas Baleares únicamente se paga el 7% de la base liquidable.

Canarias. A la hora de adquirir la vivienda habitual de una persona fallecida en Canarias, la reducción puede ser del 99% con un límite de 200.000 euros cuando la adquieran tanto los descendientes como los adoptados menores de edad. Además, otro requisito que pide la comunidad es mantener la propiedad durante un periodo mínimo de cinco años. Cuando se hace una donación en metálico a hijos y descendientes o adoptados para la adquisición de la primera vivienda se aplica una reducción del 85% de la base imponible. Para obtenerlo, la donación se debe formalizar a través de escritura pública dónde se exprese el uso que se hará del dinero y que el destinatario no tenga más de 35 año. Además, la vivienda se deberá adquirir en un plazo máximo de 6 meses desde que se tiene el dinero, deberá permanecer en el patrimonio del donatario como vivienda habitual en un plazo que no sea inferior a cinco años. El importe máximo de la donación con derecho a reducción es de 24.040 euros.

Cantabria. Cuando los beneficiados de la herencia sean cónyuge, ascendiente, descendiente, o bien pariente colateral mayor de 65 años, que haya vivido en la vivienda por un periodo de dos años antes de que este falleciese, tendrán una deducción del 99%. En las donaciones el límite de bonificación se situará en los 200.000 euros y la reducción será del 99% cuando se vaya a construir la residencia habitual del donatario. La vivienda deberá permanecer en el patrimonio del donatario durante 5 años como mínimo. Castilla y León El importe que se paga es simbólico.

Castilla y León. Esta comunidad ha establecido que los ascendientes y adoptados, cónyuges y adoptantes del fallecido pueden aplicarse una reducción variable calculada por la diferencia entre 250.000 euros y la suma de las reducciones que pudiesen aplicarse. Por su parte, en las donaciones para adquirir la primera vivienda, la reducción será del 99%. Este desembolso de dinero deberán hacerlo ascendientes, adoptantes o aquellas personas que hubiesen realizado un acogimiento familiar permanente o preadoptivo. El donatario deberá tener menos de 36 años, el importe íntegro se debe destinar a la compra de la primera vivienda habitual, que deberá estar en la Comunidad Autónoma de Castilla y León y su importe máximo será de 120.000 euros y de 180.000 para los que tengan consideración legal de minusválidos con un grado igual o superior al 65%.

Castilla-La Mancha. En esta región, existe una bonificación del 95% de la cuota tributaria tanto para sucesión como donación.

Cataluña. En esta comunidad la reducción por adquisición de vivienda habitual es del 95% y tiene un límite de 500.000 euros. Concretamente, el límite se divide entre cada uno de los herederos, aunque habrá que tener en cuenta que la participación de cada uno de ellos puede variar. Cada una de estas participaciones tendrá un límite de 180.000 euros. En una reducción por donación de padres a hijos de la primera vivienda habitual o de dinero para adquirirla. Dicha reducción será de un 95 por ciento con un máximo de 60.000 euros cuando el descendiente tenga hasta 36 años y de 120.000 euros cuando tenga un grado de discapacidad igual o superior al 65 por ciento. En ambos casos, la base imponible total en la última declaración de renta no puede ser superior a 36.000 euros.

Extremadura. En esta comunidad la reducción del 100% siempre y cuando la vivienda esté acogida a determinadas modalidades de vivienda de protección pública y la mantenga hasta el fallecimiento del propietario, que el familiar al que se le vaya a donar la vivienda haya convivido con el propietario y continúe haciéndolo durante los cinco años siguientes. La persona que recibe la vivienda deberá mantener la casa en su patrimonio durante los cinco años siguientes al fallecimiento del causante y que tenga su residencia habitual en esta comunidad. En el caso de las donaciones, habrá que pagar únicamente un 1% en las cantidades de dinero recibidas por los hijos y descendientes que estén destinadas a la adquisición de la primera vivienda con un límite de 122.000 euros.

Galicia. En el caso de heredar una vivienda en esta región, deberás tener en cuenta que la reducción será del 100% cuando la adquiera la pareja del fallecido, con un límite máximo de 600.000 euros. Sin embargo, si el cónyuge no es el que recibe la vivienda la reducción se establecerá de la siguiente manera: Si la vivienda va a ser heredada por un pariente colateral, este deberá ser mayor de 65 años y debería haber convivido con el fallecido durante los dos años previos a la muerte. Como novedad, este año, no dejará de ser vivienda habitual cuando el fallecido, por circunstancias físicas o psíquicas, se haya trasladado a un centro especializado para recibir cuidados o a vivir con los familiares incluidos en el grupo de parentesco que da derecho a obtener la reducción. Para obtener el 95% de la reducción por donación que se puede obtener en esta Comunidad, hay que tener menos de 35 años, que sea la primera vivienda, la reducción no podrá aplicarse a importes que superen los 600.000 euros y que la suma de la base imponible del donatario, durante el último periodo impositivo, no debe ser superior a 30.000 euros. Asimismo, la donación debe formalizarse en escritura pública y deberá adquirir la vivienda en los seis meses siguientes a la donación.

Madrid. La reducción por adquisición de la vivienda en herencia es del 95% con un límite de 123.000 euros en adquisiciones por la pareja del fallecido, sus padres o sus hijos o por un pariente no directo, como puede ser el suegro o la suegra, que sea mayor de 65 años. Asimismo, la Comunidad de Madrid exige que se mantenga la propiedad durante cinco años. En el caso de las donaciones, la bonificación es del 99% en la cuota del impuesto. Deberán formalizarlo por documento público.

Murcia. En esta comunidad, la reducción es del 99% tanto si se dona como si deja en herencia. En el caso de la donación, si el valor real del inmueble supera los 150.000 euros, la reducción se aplicará a esta cuantía y se tributará el exceso al 7%.

Navarra. El tipo impositivo a aplicar es de 0 euros hasta los 6.010,12 euros, ya que en estos casos no existe el tramo de tributación del 0,80%, que se empieza a aplicar cuando la base liquidable supera esta cifra. Por su parte, cuando la vivienda se transmite por donación, están exentas de tributación siempre que el beneficiario sea descendiente en línea directa.

País Vasco. En esta región coincide la reducción del 95% tanto por herencia como por donación. El límite máximo monetario se diferenciará según el territorio. En el caso de Álava se situará en 212.242 euros, mientras que en Bizkaia será de 215.000 euros y de 220.000 euros en Guipúzcoa.

La Rioja. Existe una reducción por adquisición de vivienda que se regula según lo establecido en la Ley estatal aunque el plazo de mantenimiento de la vivienda de diez años pasa a cinco. Sin embargo, como novedad este año, la reducción será del 99% para familiares directos si la base es igual o inferior a 500.000 euros. Si es superior a 500.000 euros la reducción es del 98%. En el caso de la donación, existe una deducción del 100% con límite de 200.000 euros de la cantidad donada (esta cifra asciende a 300.000 si se tiene una discapacidad igual o superior al 65%) por el dinero que reciben los hijos mayores de 16 años de sus padres, siempre que se destine a la adquisición de una vivienda. También hay una deducción aplicable a las donaciones de vivienda de padres a hijos, entre 16 y 40 años, en función de su valor real. La vivienda deberá estar ubicada ya en la región, deberá convertirse en la vivienda habitual del adquiriente, no podrá ser la vivienda habitual de cualquier a de los padres, o ambos, en el momento de la donación y deberá conservarla por un periodo mínimo de cuatro años.

Comunidad Valenciana. En las adquisiciones de la vivienda habitual se aplicará una reducción en transmisiones 'mortis causa' del 95% con un límite de 150.000 euros, siempre que los herederos sean ascendientes o descendientes del fallecido, o bien pariente no directo mayor de 65 años que hubiese convivido por un periodo de dos años con el fallecido antes de su muerte. La bonificación por donación es del 75% con un límite de 150.000 euros, siempre que se tenga un patrimonio preexistente inferior a 2 millones de euros.

Fuentes: elpais.com y Ministerio de Hacienta (Herencias y Sucesiones: Normas autonómicas)

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LA VIVIENDA SERÁ EXIGIBLE EN LOS TRIBUNALES EN EL PAIS VASCO

Esta medida se va a someter al debate de los ciudadanos, que podrán presentar sus propuestas a través de internet, y a la negociación con los ayuntamientos y partidos.

El derecho a la viviendaEl anteproyecto tiene como principal objetivo, según ha explicado el consejero vasco, convertir el derecho a una vivienda en "auténtico derecho exigible ante los tribunales para aquellas personas con mayores dificultades de acceso".

Además, pretende regular el régimen jurídico de la vivienda de protección pública, reformular y reordenar los sistemas de prestaciones púbicas existentes de ayuda a la vivienda, regular la intervención en rehabilitación y regeneración urbana para eliminar obstáculos a estos procesos y definir el alcance del concepto de "función social de la vivienda".

El anteproyecto establece el derecho subjetivo a la vivienda para aquellos colectivos cuyo acceso al mercado libre les podría hacer caer en riesgo de exclusión social.

Para que la administración reconozca este derecho el ciudadano tendrá que tener vecindad administrativa en Euskadi, carecer de vivienda digna y no disponer de medios económicos para acceder a una vivienda libre, estar inscrito en el registro de Etxebide y tener unos ingresos determinados.

Mientras no se apruebe el correspondiente reglamento, se establecería que los solicitantes deberán estar registrados en Etxebide al menos cuatro años antes y los ingresos no deberán superar los 15.000 euros para familias de 3 o más miembros, los 12.000 de 2 miembros y los 9.000 de 1 miembro.

La satisfacción del derecho se realizaría con la puesta a disposición del solicitante de una vivienda en alquiler o, en su defecto, de una prestación económica.

Otro de los objetivos prioritarios para el departamento de Vivienda es la puesta en marcha de un nuevo sistema de precios «personalizados» de las VPO, que tendrán importes diferentes según la capacidad económica de los aspirantes. Los criterios para la adjudicación de las VPO serán el número de miembros de la unidad familiar y la antigüedad de la demanda.

Igualmente novedosa es la propuesta de expropiar la VPO a aquellos adjudicatarios que hayan duplicado los ingresos máximos anuales durante tres años consecutivos, ahora establecidos en 35.000 euros. Igualmente, podrán ser desposeídos de la vivienda aquellos adjudicatarios que no la destinen como domicilio habitual, o que la mantengan deshabitada durante un año. El incumplimiento de los deberes de conservación y mantenimiento del inmueble también estará penalizado con la misma medida, así como su transmisión no autorizada y sobreocupación.

Otro de los aspectos que prevé el anteproyecto es la consideración de vivienda vacía cuando esté desocupada de forma continuada durante más de 2 años, salvo que concurran motivos que lo justifiquen. El caso de segundas residencias, así como en los supuestos de traslado de domicilio por razones laborales, de salud, de dependencia o emergencia social, o cuando su titular la tiene en venta o en alquiler.

Este punto es la base para el establecimiento de un canon que "podrán imponer" los ayuntamientos por un importe de 10 euros anuales por cada metro cuadrado útil. El Gobierno Vasco se reserva la posibilidad de actuar por cuenta propia en el caso de que los municipios no hagan uso de esta herramienta que, sólo se aplicaría «donde quede acreditada la necesidad de vivienda». Si el gravamen no fuera suficiente para sacar al mercado este paquete de viviendas -unas 26.000 según un estudio de 2005-, se recurriría al alquiler forzoso de las mismas.

Fuente: realestatepress.es