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Etiqueta: vivienda

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Publicado el 3 comentarios en La reforma del visado exprés, dispara la compra de viviendas por extranjeros

La compra de viviendas de más de 500.000 euros por parte de extranjeros extracomunitarios, uno de los requisitos para obtener el visado de residencia, aumenta a buen ritmo. Sobre todo desde que en julio de 2015 se flexibilizaron los requisitos. De hecho, el número de operaciones protagonizadas por compradores chinos casi se ha duplicado de enero a octubre del 2016, al haber pasado de 363 transacciones a 666 adquisiciones de viviendas de lujo.

lujo altodelosmonteros marbella - La reforma del visado exprés, dispara la compra de viviendas por extranjeros

El Gobierno puso en marcha a finales de 2013 con la aprobación de la Ley de Emprendedores un mecanismo, conocido como el "visado exprés", por el que pretendía atraer a personal cualificado e inversores extranjeros concediendo a cambio el permiso de residencia a los ciudadanos extracomunitarios de una forma mucho más ágil que la habitual. De paso, otro de los objetivos de esta iniciativa era drenar el abultado stock de vivienda nueva sin vender que acumulaba España, consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Los primeros compases de este plan para captar inversión de todo tipo (compra de casas, pero también la puesta en marcha de un negocio, adquisición de títulos de deuda pública o permisos para investigadores o trabajadores que efectúen movimientos intraempresariales) registraron números bastante discretos, pero según se ha ido consolidando la recuperación internacional y se ha perfeccionado el sistema de concesión de visados, los números han superado las expectativas iniciales.

El último balance conocido data del pasado 31 de octubre del 2016, concluye que desde septiembre de 2013 hasta esa fecha se han emitido un total de 24.505 visados y autorizaciones de residencia, de los que 11.774 corresponden a los titulares que realizan la inversión y los 12.731 restantes corresponden a familiares.

Operaciones inmobiliarias

Estos permisos se han concedido al constatarse la puesta en marcha de un total de 2.123 operaciones de inversión que han logrado movilizar un total de 1.708 millones de euros, lo que supone un 62,8% más que el cierre de 2015, cuando el volumen de dinero captado con la emisión de visados exprés ascendió a 1.048 millones. Este espectacular avance en apenas 10 meses corrobora que las modificaciones introducidas durante el verano de 2015 parecen haber tenido el efecto esperado.

Por tipos de inversión, la adquisición de inmuebles sigue siendo la más importante. De hecho, en el número de operaciones representa un 93,9% del total con 1.993 compras de viviendas, mientras que en importe, su peso baja al 77,6% al estar valoradas en 1.326 millones de euros. Y respecto al cierre de 2015, esos 1.326 millones suponen un incremento de nada menos que el 45,5%.

Le siguen en relevancia las inversiones en nuevos proyectos empresariales, que contabilizaron un total de 36 operaciones valoradas en 280 millones de euros. En este apartado, como en el inmobiliario, se ha producido también un crecimiento exponencial, ya que al cierre de 2015 apenas se habían contabilizado inversiones para poner en marcha nuevos proyectos empresariales valoradas en 62 millones. De esta manera, de enero a octubre del 2016 la inversión de ciudadanos extracomunitarios que optan por emprender en España se ha multiplicado por 4,5 veces.

Por último, cierran la clasificación las compras de capital (fundamentalmente adquisición de títulos de deuda pública por un mínimo de dos millones por inversor), que alcanzaron un importe de 102 millones de euros en 90 operaciones, cifras que significan un crecimiento del 36,1%.

¿Quiénes son los extranjeros que más casas compran en España?

Rusos y chinos se disputan el liderazgo y, mientras los rusos aumentan su presencia a una velocidad constante y se decantan mayoritariamente por los destinos de costa y playa; en el caso de los asiáticos, desde que se flexibilizó la concesión del visado se ha producido un crecimiento mucho más acelerado y ellos prefieren adquirir inmuebles en las grandes urbes como Madrid y Barcelona.

En los tres años que abarca este balance, los ciudadanos rusos han comprado casas de lujo en España por valor de 479,713 millones de euros, a un precio medio de 786.000 euros, lo que representa un aumento del 46% respecto a las cifras de cierre de 2015. En cuanto a sus destinos preferidos, lidera la clasificación Málaga, seguida de Alicante, Costa Brava (Girona) y Valencia; si bien también se decantan en un elevado porcentaje por Barcelona.

El crecimiento de las operaciones protagonizadas por ciudadanos chinos fue aún más significativo. Estos extranjeros han pasado de cerrar un total de 363 operaciones por un importe de 268 millones a contabilizar 666 transacciones valoradas en más de 468,7 millones de euros, un 74,6% más en menos de un año. Su destino predilecto sin discusión es Madrid y dentro de la capital, los pisos de lujo de los barrios más exclusivos. Sus compras alcanzaron un precio medio de 703.724 euros. Se trata de un mercado en alza que los promotores ven imprescindible mimar.

Los cambios en la concesión del permiso de residencia

La puesta en marcha del visado exprés fue en general bien recibida por el sector constructor, que entonces se enfrentaba a los momentos más duros de la que ha sido su peor crisis de la historia reciente. Sin embargo, conforme transcurrieron los primeros meses de aplicación de esta medida, promotores y agentes inmobiliarios comenzaron a detectar las primeras ineficiencias. Los requisitos para obtener el permiso eran a veces tan complejos que muchas ventas de viviendas empezaron a truncarse y entonces arreciaron las voces que reclamaban un cambio. En julio de 2015 se adoptaron las modificaciones que ahora parecen haber impulsado la solicitud de estos permisos. Entre los aspectos que han sido retocados destaca cómo se aclaran los efectos del visado: habilita para residir y trabajar. Es válido para todo el territorio nacional, incluido el cónyuge del titular. Introduce la figura del representante del inversor para que este pueda gestionar un proyecto de interés general.

La reforma no modifica los umbrales mínimos de inversión significativa de capital, pero incluye, dentro del concepto de inversión significativa, un nuevo supuesto: la inversión de un millón de euros en fondos de inversión, fondos de inversión de carácter cerrado y fondos de capital riesgo constituidos en España. Dentro de las compras de inmuebles se establece la figura de la inversión temporal, que permite la concesión del visado de seis meses a los inversores que no han formalizado aún la compra, pero ya tienen un contrato de arras y el montante de la inversión se encuentra en un depósito indisponible. Asimismo, se permite la solicitud de la autorización de residencia para inversores desde España para extranjeros en situación regular.

La duración de la renovación se amplía a cinco años y se mejora el régimen de reagrupación. Se beneficia junto al cónyuge, a la persona con análoga relación de afectividad y a los hijos mayores de 18 años que, dependiendo económicamente del titular, no hayan constituido una unidad familiar, así como a los ascendientes a cargo.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el 2 comentarios en Millennials, solteros y parejas sin hijos seguirán en 2017 haciendo crecer el alquiler

La explosión de la burbuja inmobiliaria a partir de 2008, los cambios demográficos y la movilidad laboral explican que cada vez más ciudadanos opten por el alquiler. Al comienzo de la crisis, tan sólo el 7,7% del parque residencial era en una vivienda en alquiler. Hoy, recién iniciado el nuevo año, este porcentaje está cerca del 23% y la progresión no se detiene. Habría que remontarse a los años 60 y 70 del pasado siglo para ver una presencia tan alta del arrendamiento, cuyo crecimiento en 2017 se mantendrá sostenido por la elección natural de parejas sin hijos, solteros y el cambio de mentalidad de los más jóvenes, según los expertos. Así, distintos estudios confirman el progresivo incremento de las viviendas en alquiler como opción residencial, tendencia que se mantendrá durante 2017, después de crecer un 10% en 2016.

piso alquiler santander 1 1024x768 - Millennials, solteros y parejas sin hijos seguirán en 2017 haciendo crecer el alquiler

Un estudio de la consultora Kategora, especializada en la gestión de activos inmobiliarios, refleja que hace ahora una década, justo antes de estallar la burbuja inmobiliaria, las viviendas en régimen de alquiler apenas suponían el 7% del total del parque residencial español (cuando la media europea superaba ampliamente el 20%), con una demanda que apenas crecía de año en año. En la actualidad, el mercado de alquiler se ha dado la vuelta con una muy alta demanda y una creciente disponibilidad de pisos y casas bajo este modelo de propiedad. La vivienda en arrendamiento alcanza ya 22,7% del parque residencial, porcentaje que se acerca a la media europea situada el 30% del total.

Estos estudios, en combinación con los datos del Banco de España, del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la Unión Europea (UE), así como de las principales tasadoras de pisos lo confirman: la vivienda en alquiler ha pasado de ser una opción residual a ser vista como una clara alternativa, tanto en su vertiente residencial, como desde el punto de vista de inversión financiera para el arrendatario.

Las razones que explican esta progresión tienen su origen en la explosión de la burbuja hace 10 años. Según explica Nacho Espejo, responsable de producto de Kategora "Entonces, el precio de la vivienda en propiedad alcanzó niveles estratosféricos de más de 3.000 euros por metro cuadrado de media, frente a los poco más de 1.500 euros por metro actuales". La crisis económica, los altos niveles de paro y los cambios demográficos, con miles de parejas jóvenes que no pueden acceder a una vivienda en propiedad justifican también el cambio del modelo. "La gente no podía pagar los altos precios (de una casa en propiedad), de ahí que la vivienda en alquiler comenzase a ser una alternativa viable".

Junto con las razones apuntadas que han propiciado que las viviendas en alquiler, una también ha de tenerse en cuenta otras cada vez más demandadas, como son la creciente movilidad laboral por toda la geografía nacional, el estable marco jurídico del sector, el apoyo de las administraciones públicas a este modelo, el auge del alquiler turístico en grandes ciudades y, por supuesto, la caída de los tipos de interés hasta niveles mínimos.

Precisamente, según la consultora, los bajos tipos de interés (en la actualidad, el interés del Euribor a un año es del -0,08%) han permitido que muchos propietarios saquen sus pisos y casas al mercado del alquiler para atraer un rendimiento como forma de inversión. En este sentido, según los datos del Banco de España, el alquiler de la vivienda residencial en España ha dado una rentabilidad bruta del 4,4%, un porcentaje al que hay que sumar una revalorización media de los activos de casi otro 4%.

El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por el alquiler

El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por vivir en alquiler, frente al 17% de las familias con hijos que se decantan por esta opción. Este dato aparece recogido en el informe "Dime con quién vives y te diré cómo es tu hogar. Radiografía de las viviendas de las familias españolas", realizado por la División de Hogar de Línea Directa Aseguradora y basado en una encuesta sociológica.

Respecto a la elección de vivir en una casa o piso en alquiler, el estudio refleja diversos perfiles, entre ellos no solo las familias tradicionales, formadas por parejas con niños a su cargo, y las familias monoparentales, de un cónyuge con niños a su cargo, sino también los "singles", que son personas que viven solas por decisión propia, y los "dinks", que son parejas sin hijos a su cargo, optan de forma natural vivir en alquiler. El informe muestra que, por tamaño, los pisos de menos de 50 metros cuadrados están habitadas principalmente por "singles", mientras que las de más de 100 metros cuadrados tienen como principales moradores a las familias tradicionales.

El estudio indica además que las familias monoparentales son las que sufren más accidentes en el hogar, mientras que la menor siniestralidad se produce entre los "dinks" (acrónimo de "double income no kids"). Por tipo de accidente, los hogares monoparentales sufren más daños por agua, las familias "tradicionales" más roturas de cristales, los "dinks" más desperfectos causados por las mascotas y los "singles" más robos.

Los millennials creen que comprar una casa está "fuera de su alcance"

El 80% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 22 y 29 años cree que su generación está "forzada a alquilar" porque la compra de vivienda está "fuera de su alcance", según se desprende de un informe publicado por la consultora CBRE. Según el estudio, la baja probabilidad de que los millennials españoles adquieran una vivienda en propiedad en el futuro tiene que ver con que tan solo el 34% de los encuestados tiene un trabajo a tiempo completo, frente al 61% de los millennials a nivel global que sí disfrutan de un empleo con estas características.

En España, el 61% de los millennials vive con sus padres, cifra que en el resto del mundo no llega al 50%, y solo uno de cada cuatro independizados tiene una casa en propiedad. La encuesta también pone de manifiesto que la mayoría de ellos piensan que emanciparse sería "un sacrificio para su estilo de vida".

Aparte de los motivos financieros, los jóvenes españoles prefieren la vivienda en alquiler tanto por el rechazo al compromiso que supone una hipoteca como por la libertad y la flexibilidad que les proporciona el alquiler a la hora de cambiar de domicilio, "sobre todo en un contexto donde la movilidad laboral cobra un gran protagonismo", según la encuesta.

La directora de research de CBRE, Lola Martínez Brioso, ha afirmado que los jóvenes españoles "están cambiando la mentalidad sobre el alquiler en España. Ya se está viendo el creciente interés por parte de inversores profesionales centrados en el sector de la vivienda en el alquiler", apuntando que las "socimis" en este sentido podrían tener "un papel relevante en el futuro".

Fuente: elmundo.es

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Publicado el 6 comentarios en Los gastos de formalizar la hipoteca: ¿Nuevo frente judicial para la banca?

La letra pequeña de las hipotecas enfrenta nuevamente a bancos y consumidores ante la Justicia, y no solo para poder reclamar por las cláusulas suelo. En Sevilla un matrimonio ha demandado a su entidad por haberle cobrado todos los gastos en la compra de una vivienda derivados de formalizar la hipoteca, que supusieron un total de 7.912 euros por un crédito de 275.000 euros. Pero tras la demanda en Sevilla, también se han confirmado sentencias por el mismo motivo en Granollers (Barcelona) o la obtenida por la OCU en Zaragoza... ¿Un nuevo frente judicial y millonario por más abusos de la banca con las hipotecas?

losalcazares murcia1 - Los gastos de formalizar la hipoteca: ¿Nuevo frente judicial para la banca?

Podría ser un nuevo revés para los intereses de la banca. Las sentencias de primera y segunda instancia comienzan a surgir, a favor de devolver los gastos abusivos de formalización de una hipoteca cobrados indebidamente, siguiendo la doctrina impulsada por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015, cuando declaró las cláusulas abusivas que imponen al consumidor todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando en realidad deberían asumirlos las entidades financieras dado que van dirigidos a asegurar la recuperación del dinero prestado. La cláusula del contrato hipotecario que el pleno de la sala primera del Alto Tribunal consideró abusiva es una en la que la entidad establece que "son de cuenta exclusiva de la parte prestataria (el cliente) todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución" del crédito. No obstante, el Tribunal Supremo esgrime que aunque el beneficiado por el préstamo es el cliente, su formalización ante notario y en el registro de la propiedad se hace en beneficio del prestamista, es decir, del banco. Un año después, muchos compradores de viviendas (posiblemente animados por la sentencia sobre las cláusulas suelo) han decidido reclamar estas cantidades "ocultas".

En el caso de Sevilla, el abogado Joaquín Moeckel, pionero en este tipo de demandas, reclama la devolución por parte de su banco de 282 euros por el registro de la propiedad, 375 por la tasación, 400 de gastos de gestoría, 855 de notario y 6.000 por el impuesto de actos jurídicos documentados, basándose en esta sentencia de diciembre de 2015 en la que el Tribunal Supremo, respecto a un recurso de BBVA, donde declara nula las cláusulas que cargan al cliente todos los costes del préstamo al considerarla desproporcionada por, entre otras cosas, no distribuir equitativamente esos gastos entre banco y usuario. Por tanto, abre la puerta a una distribución recíproca de los gastos de esas garantías. Joaquín Moeckel, tiene claro cuál será su repercusión: "Seguro que va a haber un aluvión de casos en España".

Con las denuncias, comienzan a llegar las sentencias, como en el caso de Granollers (Barcelona) donde un juez ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca contratada con el BBVA y, de camino, condenó a la entidad bancaria a devolver los 3.371 euros de gastos notariales e impuestos derivados del préstamo, al entender que debían pagarlos ambas partes de forma "equitativa". También cree la sentencia que el banco "no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil", por lo que considera que debe abonar los impuestos sobre actos jurídicos documentados que le correspondiera.

Más firme aún fue la sentencia de Zaragoza, a raíz de una demanda de la Organización de Consumidores Unidos (OCU) contra varias cláusulas abusivas en las hipotecas, abriéndose la puerta a todos los hipotecados a la posibilidad de recuperar los costes impuestos de forma abusiva. "Esta nueva sentencia a la que seguro seguirán muchas más, allana el camino para todos aquellos consumidores que quieran recuperar el dinero pagado de más en la formalización de su crédito hipotecario". En la organización calculan que para una hipoteca media de 150.000 euros, con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros y un tipo impositivo del 1%, la cantidad a devolver por la banca sería un total que rondaría los 3.100 euros, cifra que varía según el tipo de hipoteca contratada. Así, en este perfil medio el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ascendería a 2.550 euros, a los que habría que añadir cerca de 425 euros de gastos de notario y 125 del Registro de la Propiedad. En términos generales, la OCU estima que los gastos de formalización de hipotecas costaron 450 millones de euros a los consumidores.

Tanto la OCU, que llevó el tema al Supremo, y otras asociaciones como Adicae, han lanzado campaña para reclamar estos gastos abusivos en las hipotecas. En los últimos meses, al menos seis bancos (Santander, BBVA, CaxiaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja) han modificado sus cláusulas y asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas. El asunto más difícil de reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el 70% de la factura. Al igual al igual que sucede con la cláusula suelo, los bancos se niegan a devolver de oficio las cantidades cobradas de más, lo que está obligando a los consumidores a acudir a juicio para recuperar su dinero.

¿Quién y qué se puede reclamar sobre los gastos de la hipoteca?

La pregunta que se hacen todos los hipotecados, es si pueden beneficiarse de la nueva sentencia sobre los gastos de formalización de la hipoteca, desde la OCU explican que a partir de la sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 "afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro años", es decir, la práctica totalidad de las hipotecas".

Así, las asociaciones de consumidores aconsejan acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas, y afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas. Para las hipotecas futuras no cabrá reclamación. Con esta modificación lo que hacen las entidades es evitar que lleguen más reclamaciones. Sin embargo, eso no impide pedir el dinero de préstamos firmados en el pasado.

Respecto a ¿qué gastos se pueden reclamar? En las demandas actuales se están pidiendo los de la notaría, los del registro de la propiedad, los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco) y los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria. No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario. No obstante, algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura.

El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese". Sin embargo, algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la de Pontevedra se han negado a devolver estos impuestos porque, afirman, en consonancia con las entidades, que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicción legal. Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.

En relación a la documentación que se necesita para poder reclamar estos gastos, será necesario presentar:

  • Escritura de tu hipoteca
  • Factura del notario
  • Factura del registrador
  • Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).

Los bancos solo devolverán los gastos hipotecarios si los condena el Supremo

Después de las cláusulas suelo, a los bancos españoles se les abre un nuevo frente: los gastos de formalización de las hipotecas. Muchos clientes se han animado a demandar a sus entidades por el cobro indebido de los gastos de la hipoteca a la hora de comprar vivienda, y están empezando a obtener sentencias favorables en los tribunales de primera y segunda instancia. Sin embargo, no deben echar las campanas al vuelo. Como ha ocurrido con la famosa cláusula que impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, los bancos no van a devolver lo cobrado indebidamente por el registrador, el notario, etc. hasta no ser condenados individualmente en firme por el Supremo.

Así, según la Asociación Española de Banca (AEB): "La sentencia del Supremo de 2015 se refería a un caso concreto. Y por el momento solo se han producido sentencias aisladas a favor de los prestatarios con la devolución de los gastos de formalización. Debe valorarse caso a caso. No se puede generalizar al saldo vivo actual de hipotecas", afirma José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la AEB. De ahí que las entidades no vayan a devolver estas cantidades hasta ser condenadas una a uno por el Supremo, como en el caso de las cláusulas suelo.

En cambio, desde la OCU sostienen que, aunque la sentencia afectaba de forma directa a BBVA y Banco Popular, "todas las entidades bancarias" deben devolver las cantidades, pues "el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas" y lo que se juzga es la cláusula abusiva. "De hecho, nosotros ya sabemos que incluso ING ha empezado a devolver el dinero", confirman los especialistas de OCU encargados de gestionar este tipo de situaciones para los consumidores.

El nuevo frente judicial de la banca podría estar entre los "2.000 o 3.000 millones euros", según Joaquín Moeckel, el abogado que este pasado martes interpuso una demanda a un juzgado de primera instancia de Sevilla. Pese a ello, cree que los bancos encontrarán la manera de solventar este "problema antiguo" pero redescubierto hace relativamente poco: "Seguro que hallarán la manera, pues la banca nunca pierde". Tanto es así, que la mayoría de los bancos no estarán por la labor de hacer frente a un nuevo agujero económico tras el que pueden crearles las cláusulas suelo. Muchas entidades van a escudarse en que la sentencia solo se centra en casos concretos, provocando que el comprador no tenga más remedio que acudir a la justicia para que le devuelvan estas cantidades. Una estrategia que permite ganar tiempo hasta que haya una nueva sentencia general del Supremo que los obligue a hacerlo.

Fuentes: elmundo.es, elpais.com y elconfidencial.com

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Publicado el Deja un comentario para 2º Semestre 2016: El precio de la vivienda nueva al alza en todas las capitales

En la segunda mitad del pasado año 2016, el precio medio de la vivienda nueva en España aumentó un 1,9% de media en las capitales de provincia, alcanzando los 2.120 euros por metro cuadrado, según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de la tasadora Sociedad de Tasación (ST). El promedio anual en 2016 ha encarecido la obra nueva un 3,3%, haciendo que sus precios vuelva a subir por segundo año consecutivo. Supera al porcentaje registrado en 2015, cuando el precio se incrementó un 2,9%, la primera subida que se daba desde 2007. Además, este es su cuarto semestre consecutivo de crecimiento.

aestrenar barcelona 1024x719 - 2º Semestre 2016: El precio de la vivienda nueva al alza en todas las capitales

Por primera vez los precios han aumentado en todas las capitales, entre las que destacan Madrid y Barcelona, con un crecimiento del 3,8% y el 2,8% respectivamente en el último semestre, acumlando a su vez una variación anual del 4,9% y el 6% en ambas capitales. Muy por debajo está la subida registrada en el resto de ciudades. Las dos velocidades a las que se mueve el mercado inmobiliario español sigue siendo un hecho. De este modo, las capitales de provincia, lideradas por Barcelona (3.518/m2), San Sebastián (3.327/m2), y Madrid (2.966/m2), siguen ejerciendo de motor en el incremento de los precios del territorio nacional. Por contraposición, las capitales que presentan los precios más bajos son Ciudad Real (1.153/m2), Badajoz (1.140/m2) y Cáceres (1.127/m2).

En términos generales, el precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia se sitúa en 190.800 euros (2.120 euros/m2). Sin embargo, en el resto de urbes que no son capitales de provincia, el precio medio de una vivienda nueva se ha situado en 139.950 euros, a 1.555 euros el metro cuadrado.

Cataluña, Madrid y Baleares, las comunidades que más se encarecen

Por comunidades autónomas, Cataluña (3.164 /m2), Madrid (2.966/m2) y País Vasco (2.532/m2) presentan los niveles de precios en vivienda nueva más altos. Por el contrario, las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos son Castilla-La Mancha (1.372/m2), La Rioja (1.336 /m2), Murcia (1.196/m2) y Extremadura (1.135/m2),

En cuanto a la evolución semestral de precios, las comunidades en las que más creció el precio de la vivienda nueva en el último semestre fueron Cataluña (3,5%), Madrid, (2,8%), Baleares (1,6%) y Galicia (1,3%). En sentido contrario, Aragón (0,4%), Asturias (0,3%) y Cantabria (0,2%), son las comunidades que han experimentado un menor crecimiento en el último año.

Según Juan Fernández-Aceytuno, director de ST Sociedad de Tasación: “En 2016 se consolida la estabilización del sector por la evolución favorable de sus factores principales: el aumento apreciable de la cifra de transacciones, la subida generalizada de los precios aunque de manera discreta, la reactivación de la venta de vivienda sobre plano, la mejora en la accesibilidad al crédito y por último, una mejora de los parámetros macroeconómicos. De mantenerse las condiciones macroeconómicas actuales y las previsiones avanzadas a 2017, es probable que comience la recuperación del sector con un ciclo de crecimiento positivo, suave en la mayoría de los casos”.

El mayor esfuerzo para comprar casa, en Baleares

Las Islas Baleares, no tiene el precio de la vivienda más elevado y, sin embargo, es donde se requiere un mayor esfuerzo económico para comprar una vivienda. Adquirir una casa de tipo medio (90m2) en las islas sale nada más ni nada menos, que por el sueldo íntegro de 15,8 años. Una cifra que supera ampliamente la media nacional, que se sitúa en 7,5 años y, a años luz de otras comunidades, como La Rioja, donde es mucho más fácil comprarse una vivienda con apenas 4,6 años de sueldo íntegro, tal y como se desprende del último informe de tendencias de Sociedad de Tasación.

El mercado residencial de Baleares lleva varios años siendo totalmente prohibitivo para sus ciudadanos. Para que nos hagamos una idea, en el pico más alto, estos debían destinar el salario íntegro de 23,5 años para poder comprar una casa. Ninguna otra Comunidad Autónoma ha superado, históricamente, la barrera de los 20 años, de hecho, solamente Cataluña y País Vasco, han llegado a alcanzar los 15 años. Según los expertos, "ninguna familia debería destinar los ingresos de más de 4 años en pagar una vivienda".

Esta dificultad para comprar una vivienda se refleja también en el Índice de Accesibilidad que elabora esta tasadora y que estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE. El resultado con base 100, muestra la posibilidad de comprar una casa estándar con una hipoteca a 30 años en la que la cuota resultante no exceda de un tercio de los ingresos netos. Cualquier valor por debajo, indica mayores dificultades para acceder a una vivienda.

A nivel nacional, este índice se sitúa en 104 puntos, cuando la base es 100. Es decir, a nivel nacional, el acceso a una vivienda nueva en propiedad parece posible. Hay doce regiones por encima de 100: La Rioja, Murcia, Aragón, Extremadura, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Asturias, Navarra, Castilla y León, Andalucía, Canarias y Galicia. Mientras que en cuatro comunidades autónomas (Baleares, Madrid, Cataluña y Cantabria), los posibles compradores no tienen fácil el acceso a una vivienda. Los que salen peor parados en esta estadística, una vez más, son los residentes de las Islas Baleares, con 54 puntos, muy lejos de la media nacional.

Con estas cifras en la mano, son ya casi cinco años en los que el nivel de esfuerzo para comprar una vivienda se ha mantenido estable. No obstante, se trata de medias muy generales. Cada familia es un mundo y las condiciones económicas muy diferentes. Por eso, si queremos calcular si el precio de un inmueble es el adecuado a nuestras posibilidades económicas, existe una regla muy sencilla: basta con multiplicar por cuatro nuestros ingresos brutos anuales. Así, por ejemplo, si nuestros ingresos brutos anuales son 40.000 euros deberíamos descartar viviendas (sean éstas nuevas o de segunda mano) de más de 160.000.

Fuente: Informe de Tendencias de vivienda nueva (2º Semestre 2016)

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Publicado el 3 comentarios en ¿Qué será de la vivienda en 2017? Más obra nueva e hipotecas más caras

El recién finalizado 2016 ha afianzado su reactivación: a falta de confirmación, el pasado año se cerró en el entorno de las 445.000 viviendas vendidas, lo que supone un aumento del 26% respecto a 2015, según el Colegio de Registradores. Además, el stock de obra nueva se ha reducido casi un 20%, hasta las 388.000 casas, según Servihabitat. Así, no le ha ido mal a un sector donde "los visados crecen a un ritmo de casi el 40% y los precios se están estabilizando en casi todo el país tras caer un 45% desde los máximos de la crisis". Y la rentabilidad media de la vivienda ha subido hasta el 6,11%, según Solvia. Pero, ¿qué ocurrirá con la vivienda en 2017? Los expertos estiman que este 2017 será el de la recuperación, no obstante, quedan dudas como la evolución de los precios, la reactivación de la obra nueva o el encarecimiento de las hipotecas.

obranueva orihuelacosta1 1024x680 - ¿Qué será de la vivienda en 2017? Más obra nueva e hipotecas más caras

Más hipotecas y más caras

El 2016 terminó de forma inmejorable para millones de hipotecados gracias a la justicia europea, que obliga a algunas entidades financieras a devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo, que entre los 4.000 y 7.000 millones de euros. Un regalo navideño que, como contrapartida, va a afectar de una manera u otra al bolsillo de los que firmen una nueva hipoteca en 2017. Aunque, "dependerá de la competencia y las decisiones que adopten las entidades más saneadas y con mayor volumen de negocio, más capacitadas para soportar un potencial estrés sobre sus márgenes", apunta Jorge Ripoll, director del servicio de Estudios de Tinsa. Además, "es probable que en adelante se cobre por la prestación de servicios por los que hasta ahora no se cobraba, y que el importe de las comisiones experimente un incremento", indica José María López, abogado especialista en regulación financiera.

Respecto al Euríbor, este podría superar la barrera del 0% durante el segundo semestre de 2017, según Bankinter (diciembre del 2016 cerró en el -0,080%, un nuevo mínimo histórico), lo que encarecería algo las cuotas mensuales. También, se espera para julio su actualización al euríbor plus, lo que podría aumentar su cotización. No obstante, el mercado hipotecario seguirá mostrando condiciones favorables para el endeudamiento de los hogares y el saldo vivo hipotecario acumulado por las familias es ahora un 20% inferior al máximo de 2010, según BBVA.

En 2017 se firmarán entre 425.000 y 450.000 nuevas hipotecas, entre un 5% y un 10% más que en 2016, prevé Tinsa. Mientras que en el terreno de la financiación "las hipotecas a tipo fijo siguen marcando tendencia, mostrando un perfil de comprador conservador que huye del riesgo". Hoy un tercio de los nuevos créditos hipotecarios se firma a tipo fijo. Está por verse si estos productos siguen ganado mercado en 2017.

Los precios subirán por debajo del 3%

Atrás quedan ocho años de ajustes y caídas en el precio de la vivienda. También queda atrás el miedo a nuevas burbujas. La subida de precios difiere según la fuente consultada, pero no se esperan encarecimientos superiores al 3% de media. "La recuperación será lenta en un ciclo expansivo suave y largo. El crecimiento de precios será del 2% y el sector de la construcción no volverá a ser a corto plazo uno de los motores del crecimiento económico español", según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Dos de cada tres expertos consultados por la asociación coinciden en que serán otros mercados, como el de servicios o el de exportación, los que experimenten un crecimiento más significativo.

Al igual que la economía y el empleo, el mercado de la vivienda crecerá a un ritmo más moderado. "Nuestra previsión es un precio medio prácticamente invariable o, en el mejor de los casos, un ligero crecimiento del 1% o 2%, en línea con el 2% que esperamos para el cierre de 2016", según Tinsa. El comportamiento desigual de los precios y de las compraventas continuará. Aunque la mejoría se extenderá por más ciudades, lo cierto es que el dinamismo de Barcelona, Madrid, Costa del Sol, Alicante, Baleares y Canarias contrasta mucho con lo que ocurre en zonas de interior y algunas costas con altos niveles de stock y caídas de precios.

Respecto a la compraventa, el sector espera que más de 500.000 viviendas cambien de manos en este ejercicio. La previsión de Tinsa es el aumento en la compraventas de casas nuevas y usadas de entre el 10% y el 15%, entre 520.000 y 545.000 unidades.

Más obra nueva, impulsada por el crecimiento del crédito

Una década después las grúas vuelven a formar parte ya del skyline de las principales las ciudades españolas. La mejora económica y el retorno del crédito al ladrillo impulsaron la construcción de viviendas un 17% en 2016, según la estadística de visados que publica el Ministerio de Fomento. El crecimiento vino impulsado por un incremento de la financiación a las constructoras y promotoras del 37%, hasta los 1.025 millones de euros concedidos entre los meses de enero y octubre, según el Colegio General del Notariado. Los bancos han digerido ya buena parte de los activos tóxicos de la burbuja y vuelven a abrir el grifo a la construcción, incluyendo eso sí más restricciones y controles para evitar tropezar de nuevo en la piedra de la morosidad.

Así, de cara al nuevo ejercicio habrá hitos importantes. Uno es que la vivienda nueva por fin despuntará en las estadísticas oficiales y recortará distancias con respecto a la vivienda usada. Actualmente, apenas el 10% es producto nuevo y tan solo hay disponibles 11 unidades por cada 1.000 habitantes. En los próximos tres años, la obra nueva ganará terreno hasta llegar a ser el 30% de la oferta, frente al 70% de la segunda mano, según los estudios de Knight Frank. Calcula la consultora que la construcción de obra nueva aumentará hasta cubrir una demanda de unas 150.000 viviendas año y que la actividad se va a centrar en Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares.

En total, hasta el mes de octubre se solicitaron en el conjunto del país 16.043 visados para la construcción de nueva vivienda. El sector espera superar la barrera de los 20.000 al final del año, una cifra que supera en un 17% los números de cierre de 2015 pero que está aún muy lejos de los 113.000 permisos solicitados en 2006, año récord en plena burbuja inmobiliaria. "Todavía estamos a la mitad del camino de lo que sería un nivel de construcción sostenible", según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

El incremento en la construcción ha ido aparejado también a un mayor número de transacciones de solares y parcelas. El número de compras de suelo por parte de empresas acumula un crecimiento medio del 23% en lo que va de año a nivel nacional. Hay regiones como Madrid donde el incremento alcanza incluso el 135% en los tres primeros trimestres del año, según la estadística de suelo del Ministerio de Fomento.

La mejora en la construcción de obra nueva se ha extendido también a la rehabilitación y reforma de pisos y casas. Miles de hogares han aprovechado la recuperación económica para lanzar mejoras en sus viviendas o incluso ampliarlas. Así, en los diez primeros meses se pidieron 21.801 autorizaciones para reformar o restaurar viviendas, un 2,1% más que un año antes. De su lado, la demanda de visados para ampliar casas se disparó un 39%, hasta sumar 1.634. Para 2017 se espera que se mantenga la tendencia

Pero las puertas del nuevo mercado inmobiliario no se han abierto a todo el mundo. La mayor parte de las casas nuevas vendidas son de reposición, es decir para sustituir un inmueble que se ha quedado viejo o pequeño. Los jóvenes son los que presentan más dificultades para formar hogares propios, una situación que está ligada a la alta tasa de paro juvenil, al nivel de los salarios y a la inestabilidad del mercado. Tres condiciones que dificultan al final el acceso al crédito.

El alquiler también protagonista

El mercado de alquiler de viviendas seguirá siendo un actor principal el próximo año, protagonista en las ciudades de Madrid y Barcelona, con más de 40.000 contratos anuales en cada una. Muy por debajo está Alicante, Málaga, Valencia, Baleares o Sevilla, donde se firman entre 3.000 y 7.000 contratos de alquiler al año, según Solvia. Las rentas están subiendo en buena parte del país (en torno al 4%) por el crecimiento de la demanda y la rigidez de la oferta. Por este motivo, el sector pide a gritos la entrada de operadores que aporten profesionalidad y contribuyan al aumento de la oferta de alquileres, como ya sucede en países como Alemania.

Fuentes: elpais.com y elmundo.es

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Publicado el 4 comentarios en El precio de la vivienda cierra 2016 con un alza del 0,84 y se mantendrá estable en 2017

La evolución y el cierre del 2016 en el mercado residencial en España, ha sido "positiva pero con tintes moderados" en el cuarto trimestre del año, donde los precios de la vivienda han aumentado un 0,8% respecto al mismo periodo de 2015, según el índice Tinsa. Además, se prevé que en 2017 mantenga la misma línea de estabilización, con una ligera tendencia media al alza y crecimientos moderados. Según la tasadora, la estabilidad de precios, al igual que el dato interanual registrado en el tercer trimestre del año, "es el reflejo de múltiples micromercados que evolucionan a diferentes velocidades", en el que conviven localizaciones muy dinámicas con otras de escasa demanda, que continúan ajustando sus precios.

palmademallorca 2 - El precio de la vivienda cierra 2016 con un alza del 0,8% y se mantendrá estable en 2017

Las comunidades que han mantenido su liderazgo en crecimiento de precios son Cataluña, con un aumento interanual del 7,2%, Madrid (5,2%) y País Vasco (4,3%). También se han revalorizado holgadamente por encima de la media española las Islas Canarias (2,8%) y Andalucía (2%). Por el contrario, las caídas interanuales en el último trimestre han sido en Murcia (-4,8%), Castilla y León (-3,9%) e Islas Baleares (-3,1%).

El informe de Tinsa refleja que la vivienda es hoy al menos un 5% más cara que hace un año en hasta seis provincias. La mejor evolución de precios la han mostrado Barcelona (8,4%), Palencia (7,8%) y Guipúzcoa (7,4%), seguidas de Málaga, con un crecimiento del 6,6%, y de Madrid y Almería, ambas con una subida interanual del 5,2%. En el lado opuesto, las provincias con mayores caídas en los precios se han situado en Huelva y Lleida, con caídas del 6,9% y del 6,5%, respectivamente. También las provincias de Orense, León, Murcia y Valladolid experimentaron ajustes a la baja superiores al 4%.

Por capitales de provincia, la vivienda ha experimentado una importante revalorización en el último año San Sebastián (12,1%), Bilbao (11,6%) y Barcelona (11%), muy por encima de la experimentada en Madrid, Málaga y Palencia, donde los valores medios se han incrementado un 6,3%, 5,4% y 5% interanual, respectivamente. Sin embargo, entre las capitales que aún no han finalizado el ajuste de precios a la baja se resaltan León (-11,1%), Murcia (-7,3%), Valladolid (-6,6%) y Lugo (-6,2%), ciudades donde el precio medio es inferior al de hace un año.

Se reduce el plazo de venta de una vivienda

El informe Tinsa también apunta a una reducción generalizada de los plazos medios de venta, al pasar de los 10 meses a los 9,9 meses. Los plazos medios de venta más breves los han presentado Ceuta y Melilla, con una media de 2,8 y de 4,9 meses, respectivamente. Les siguen las provincias de Madrid, con 5,7 meses, Las Palmas, con 6,8 meses, y Santa Cruz de Tenerife, con 6,8 meses.

Las reducciones más notables en estos plazos desde el trimestre pasado han tenido lugar en Córdoba, donde vender una vivienda ha pasado de 12,6 a 10,2 meses de media, y en Lleida, que ha recortado el plazo de 13 a 10,6 meses. Por su parte, Cantabria (18,6 meses), Segovia (16,2 meses) y Ávila (15,4 meses) son las provincias que han registrado mayores plazos en el cuarto trimestre. Tan solo en Segovia (16,2), Murcia (11,6), Teruel (9,2) y Soria (8,3) se ha incrementado el tiempo medio de venta respecto al trimestre anterior.

Los plazos son mucho más reducidos en las dos grandes capitales españolas, donde apenas se superan los cuatro meses. Mientras que en Madrid se tarda 4,3 meses de media en vender una vivienda, en Barcelona el tiempo medio es de 4,4 meses. Valencia es la única de las cinco mayores ciudades españolas que supera el año de plazo medio de venta, con 12,9 meses.

Seis años de salario para afrontar la compra

Según el informe de Tinsa, un comprador necesitaba en el tercer trimestre de 2016 (último dato disponible) destinar seis años de salario para afrontar la compra de una vivienda media en España, dos años menos que durante el boom inmobiliario. Si se analiza el esfuerzo financiero desde la perspectiva del porcentaje de ingresos brutos necesarios para afrontar el pago del primer año de hipoteca, una familia española tendría que destinar un 21,5% de su salario a la compra de la vivienda, según datos correspondientes al tercer trimestre (último dato disponible).

Del análisis de las provincias donde se ubican las mayores capitales del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza) y de las tres provincias más representativas desde el punto de vista turístico (Málaga, Canarias y Baleares) se desprende que Baleares se mantiene como la provincia que requiere un mayor número de años de salario para comprar una vivienda, con 12,4 años, seguida de Málaga con 8,6 años. Estos datos de esfuerzo reflejan la existencia de un mercado de alta gama en esas zonas que impulsa al alza el valor de la vivienda media. Por el contrario, Valencia y Zaragoza se mantienen como la provincias entre las ocho analizadas que requieren el esfuerzo financiero más bajo: 4,9 y 4,5 años, respectivamente.

Málaga y Baleares destacan por tener la mayor tasa de esfuerzo financiero, un 30,9% y 28,8%, respectivamente. Le sigue Barcelona, donde se necesita realizar un esfuerzo que lleva a destinar de media un 25,4% de los ingresos para afrontar el pago de la hipoteca, una proporción que en Madrid se reduce al 21,4%. La proporción desciende hasta el 16,8% en la provincia de Valencia y el 18,4% en Zaragoza.

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales (Cuarto Trimestre 2016)

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Publicado el 1 comentario en 1,4 millones de viviendas vacías en venta y precios que crecerán hasta un 5%

El precio de la vivienda crecerá en torno al 2,3% en 2016 e irá subiendo progresivamente hasta alcanzar el 5% en 2018, un crecimiento que permanecerá estable hasta el final de la década, según las previsiones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliarios Español 2016, de R.R. Acuña & Asociados. Según el informe, la evolución de precios en los diferentes mercados locales podría "ser muy distinta a la esperada para el agregado de España", en un contexto aún de alto "stock" de vivienda, con un total de 1,4 millones de pisos y casas vacías puestas a la venta en España.

marbella malaga 12 - 1,4 millones de viviendas vacías en venta y precios que crecerán hasta un 5%

Las caídas consecutivas de precios durante los últimos ocho años se produjeron por el fuerte desajuste entre la oferta y demanda que ha caracterizado la evolución del mercado inmobiliario español, lastrado por el elevado stock de vivienda. En 2015 solo se dieron subidas en los precios del 46,8% de los municipios, y se espera continuar encontrando caídas de precios en una buena parte de ellos para los próximos años.

La demanda se ha fortalecido en las principales áreas metropolitanas de ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia, así como de costa turística en los dos últimos años por las expectativas en el crecimiento económico y la sensible mejora del empleo. Asimismo, se observa un crecimiento en la demanda y las ventas, impulso que durará al menos en el corto plazo con las expectativas económicas actuales.

Las conclusiones del anuario apuntan hacia una vuelta al equilibrio, gracias al incremento de las ventas y a la recuperación de los precios en parte del mercado. De esta manera, el estudio espera que la oferta de obra nueva alcance un mínimo en 2016 con 40.000 viviendas terminadas y, para los dos siguientes ejercicios, un crecimiento sostenido en áreas expansivas muy concretas del territorio nacional, donde el stock de vivienda nueva es prácticamente inexistente.

El parque de viviendas en 2015 era de 25,5 millones de viviendas, de las cuales 18,6 millones eran hogares y 6,9 millones correspondían a viviendas secundarias (4,4 millones) y vacías (2,5 millones), lo que determina un ratio de 1,4 viviendas por hogar, frente a 1,12 de media en la UE.

1,4 millones de viviendas en venta

El estudio de RR Acuña cifra el stock en 1,468 millones de viviendas vacías puestas a la venta, cantidad semejante a la aproximación del excedente de viviendas del parque antes calculado. El 26% del stock está en manos del sector financiero, aproximadamente, con 111.000 viviendas nuevas y 284.000 de segunda mano, el resto del stock, 1,098 millones viviendas se distribuye entre promotores, particulares y otros operadores del mercado. El potencial de suelo sorprende, por el acopio de terrenos adquiridos en pago de deuda y el alto grado de financiación a promotores que aún pesa en los balances de las entidades financieras (la provisión media observada es de un 48%). No obstante, la capacidad de disolución futura del stock por parte de la demanda es muy limitada, es decir, es de difícil pronóstico dado el elevado volumen de stock actual y las previsiones futuras sobre población y la generación de nuevos hogares.

En las provincias de costa turística (mediterránea, sur atlántica e insular), por su naturaleza, ha de presumirse una mayor concentración de viviendas, esto es, un excedente sobre hogares que suele atribuirse a un destino final de uso vacacional. No obstante, no todas estas provincias tienen como principal exponente económico al turismo, por lo que existen otros factores que explican sus excedentes en viviendas. La media de las provincias de costa turística es de 1’4 viviendas por hogar. Por encima de esta media cabría pensar que existen elevados excedentes de viviendas, como en Almería, Tarragona, Alicante, Girona y Castellón.

Las áreas no turísticas tienen una media de 1,5 viviendas por hogar. Las áreas regresivas acumulan de media 1’8 viviendas por hogar, y destacan con un mayor excedente de viviendas sobre hogares las provincias de Palencia, Salamanca, Cáceres, Lugo, Burgos, Guadalajara, Huesca, Zamora, Orense, Cuenca, Segovia, Soria, Teruel y Ávila. Las provincias expansivas muestran una ratio media del 1,28, y el menor excedente de vivienda lo encontramos en las provincias de Álava, Vizcaya, Madrid, Guipúzcoa, Navarra, Sevilla, Zaragoza, Valladolid, Córdoba, Asturias, Pontevedra, Lleida y Badajoz.

Por su parte, la demanda de vivienda nueva alcanzará el mínimo este año con cerca de 82.000 viviendas. R.R. de Acuña prevé que en 2018 se alcance cierto equilibrio entre oferta y demanda, con un stock de obra nueva con 341.000 viviendas. Esto significaría que la disolución de la mayor parte del stock de vivienda nueva sería prácticamente irrealizable a largo plazo y que el ajuste del stock de vivienda nueva en las áreas expansivas habría concluido. Los cálculos cifran el stock de 2015 en 1,468 millones de viviendas vacías puestas a la venta en España. Desde 2010, se han disuelto 218.000.

En cuanto a la vivienda usada, las herencias de oferta neta de vivienda usada continuarán siendo crecientes y suponen entre el 40% y 50% de la demanda de usadas. La proyección para la demanda de vivienda de segunda mano apunta a una disolución de cerca de 330.000 viviendas cada año hasta 2018, que se irá moderando cada vez más.

Fuente: R.R. Acuña & Asociados (Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2016)

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Publicado el 2 comentarios en En octubre, la firma de hipotecas para comprar una vivienda subió un 16,82

La financiación para comprar vivienda, el principal motor del mercado, acelera su recuperación y sigue creciendo. Así, la firma de nuevas hipotecas se incrementó un 16,8% en octubre, hasta los 22.581 nuevos préstamos, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Según los expertos, el mercado hipotecario, a la espera de la reacción de las entidades financieras a la sentencia de la justicia europea que les obliga a devolver todo lo cobrado por las cláusulas suelo, abre un periodo donde quizá surja un encarecimiento de las hipotecas, tanto las de tipo fijo como las de tipo variable (aumentando los diferenciales que se suman al euríbor) para compensar las devoluciones, lo que podría frenar la concesión de nuevas hipotecas en los próximos meses.

orihuelacosta alicante5 1024x576 - En octubre, la firma de hipotecas para comprar una vivienda subió un 16,8%

Con el incremento de octubre, la contratación de nuevos créditos hipotecarios para comprar vivienda encadena tres meses seguidos al alza, tras caer casi un 15% en julio como consecuencia de una sentencia precisamente contra cláusulas abusivas que obligó a los Registros de la Propiedad a suspender la inscripción de algunos de esos préstamos. Tras este inciso en la estadística, las hipotecas volvieron a crecer un 6,4% en agosto y un 10% en septiembre.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en octubre los 110.035 euros, un 1,1% menos que en igual mes de 2015, mientras que el capital prestado subió un 15,6% en tasa interanual, hasta superar los 2.484 millones de euros.

En tasa mensual (octubre sobre septiembre), las hipotecas sobre pisos y casas retrocedieron un 15,3%, su segundo mayor descenso de los últimos cinco años, mientras que el capital prestado bajó un 17,7%, registrando también su segundo mayor retroceso de los últimos cinco años tras el de 2015. No obstante, en los diez primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un repunte del 13%, con incrementos del 16,3% en el capital prestado y del 2,9% en el importe medio.

Las hipotecas a tipo fijo se mantienen en el 28,6% sobre el total de préstamos concedidos en octubre. Se trata de un producto atractivo para el cliente que asegura las letras hipotecarias durante la vida de la hipoteca, y que a las entidades les permite hacer frente a los mínimos históricos que está registrando el euribor y a los bajos tipos de interés. No obstante, algunos expertos prevén que su atractivo menguará, viéndose afectadas por las recientes noticias judiciales y a los movimientos en los tipos de referencia, encareciendo especialmente las de tipo fijo a largo plazo.

De este modo, en octubre el 71,4% de las hipotecas constituidas en octubre utilizó un tipo de interés variable, frente al 28,6% de tipo fijo. El Euribor fue el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 93,7% de los nuevos contratos. El tipo de interés medio, al inicio, para las hipotecas constituidas sobre viviendas fue del 3,19%, un 3,5% inferior al registrado en octubre de 2015.

Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (4.513), Madrid (3.904) y Cataluña (3.561), mientras que las regiones que presentaron las mayores tasas de variación anual fueron Aragón (75,2%), Asturias (66,9%) y Castilla y León (29%).

Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (593,7 millones de euros), Cataluña (450,3 millones de euros) y Andalucía (423,8 millones).

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Finalmente, de acuerdo con los datos del INE, durante el mes de octubre se constituyeron en total 32.774 hipotecas, tanto sobre fincas rústicas y como urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 12,7% respecto a octubre de 2015.

Fuente: INE Estadística de Hipotecas (Octubre 2016)

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Publicado el 4 comentarios en ¿Cláusula suelo en tu hipoteca? Se devolverá «todo lo cobrado de más»: ¿Cómo reclamar?

Tras el impás de Navidad, retomamos las últimas noticias con la importante sentencia por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), donde finalmente obliga a la banca a devolver íntegramente "todo el dinero cobrado de más" por la aplicación de las "cláusulas suelo" abusivas en las hipotecas, que han impedido que los usuarios se beneficien de las rebajas de los tipos de interés. Así, la justicia europea ha dictaminado hoy a favor de establecer una retroactividad total en la devolución de las "cláusulas suelo" que se aplicaron sin transparencia. La factura para el sector financiero puede ser tremenda, entre 3.000 y 5.000 millones de euros adicionales (algunos cálculos estiman 7.000 millones, incluso más), provocando caídas en Bolsa de los bancos más afectados, como el BBVA, La Caixa o el Banco Popular.

pisos fuengirola - ¿Cláusula suelo en tu hipoteca? Se devolverá "todo lo cobrado de más": ¿Cómo reclamar?

La banca llevaba meses en vilo, a la espera de saber si tenía que devolver el dinero de las cláusulas suelo desde 2013, (cuando una sentencia de Supremo declaró ilegales las cláusulas abusivas por "falta de transparencia", pero limitó en el tiempo las compensaciones a los afectados a esta misma fecha) o desde más atrás, desde 2009. El Supremo aducía las consecuencias macroeconómicas para un país cuyo sistema financiero acababa de ser rescatado. El alto tribunal de Luxemburgo, sin embargo, ha sentenciado que las entidades deben devolver todo el dinero pues "la jurisprudencia española que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos de préstamo hipotecario en España es incompatible con el Derecho de la Unión". La diferencia es enorme: entre 3.000 o 7.000 millones millones de euros por la retroactividad de las cláusulas suelo según diferentes cálculos de los especialistas. que se sumarían a los más de 2.500 que ya pagaron. Los Analistas Financieros Internacionales (AFI) llegaron a calcular 9.700 millones con retroactividad, sin embargo, el Banco de España ha subrayado que la cifra puede puede estar sobre los 4.200 millones.

En estos años, varios juzgados acudieron al Tribunal de Justicia de la UE para preguntar si la retroactividad debía ser total: las cláusulas empezaron a activarse a partir de 2009, con la rebaja de índices hipotecarios como el euríbor, que algunos bancos nunca trasladaron a las hipotecas en virtud de la letra pequeña de los contratos. El abogado general de la UE se pronunció en julio a favor de los bancos: apuntó que las devoluciones podían tener límites temporales por las "repercusiones macroeconómicas asociadas", y por "circunstancias excepcionales", ante la posibilidad de alterar una vez más la estabilidad del sector financiero. La Corte de Luxemburgo echa por tierra esa argumentación. Y deja hoy claro que la banca debe devolver íntegramente el dinero, en lo que supone un revés formidable para el sector financiero.

"La declaración del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula", dice el fallo. Es decir: hay que devolver hasta el último centavo. Hasta ahora esa devolución se limitaba a mayo de 2013. "De tal limitación de tiempo resulta una protección de los consumidores incompleta e insuficiente que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de las cláusulas abusivas, en contra de lo que exige la Directiva", argumenta el tribunal.

La factura de las cláusulas suelo será dolorosa para la banca, especialmente para el BBVA (que estima el impacto en unos 1.200 millones) o La Caixa (que lo sitúa en hasta 750 millones) y, sobre todo, para el Banco Popular, en plena transición en su cúpula y con serias incertidumbres en los mercados acerca de su capacidad de sobrevivir en solitario. El banco tenía provisionados 350 millones de euros a finales del año pasado, y estimaba que en caso de que la Corte de Luxemburgo fallara como lo ha hecho hoy tendría que elevar esa cifra a 684 millones. Liberbank (129 millones), Sabadell (352 millones) o Bankia (101 millones) también tendrán que hacer frente a fuertes devoluciones.

Según estimaciones del sector bancario, en España, el 97% de las hipotecas se firman a tipo variable, del total de éstas, entre un 30 y un 40% tienen cláusula suelo. Según los expertos, el 99% de los contratos con este tipo de productos se podrían beneficiar de la sentencia, por tanto, aseguran que intentará promover que la banca vaya a arbitrajes para evitar largos procesos judiciales y llegar a acuerdos con sus clientes. No obstante,  en muchos casos no va a hacer falta reintegrar tal cantidad máxima, ya que, por un lado, este fallo europeo sólo se aplica para las cláusulas que ya han sido declaradas nulas por falta de transparencia. Y por otro, porque hay dudas de si se aplicará a las cláusulas suelo de BBVA, Cajamar y Abanca, ya que podría considerarse causa cerrada judicialmente con la sentencia del Supremo. Aún así, para Manuel Pardos, presidente de Adicae, "Es un día histórico para la justicia. Las cláusulas suelo eran un fraude diseñado por la banca que ha afectado a unos tres millones de personas".

Pasos para reclamar el dinero

El reintegro de lo cobrado de más por las cláusulas suelo no se va a producir de forma automática. Los consumidores afectados tendrán que averiguar si su situación da derecho a una devolución y poner en marcha un proceso de reclamación para obtener el reembolso. Analistas y juristas especializados en este tipo de procesos, sugieren seguir los siguientes pasos.

1.- Revise si tiene cláusula suelo su hipoteca. Las cláusulas suelo afectan a las hipotecas a tipo variable. Estas disposiciones fijan un tope por debajo del cual los intereses a pagar no pueden reducirse, pese a que el euríbor (el índice de referencia de la mayoría de hipotecas) se sitúe por debajo de este nivel. Los afectados veían como la letra se encarecía cuando el euríbor subía, pero no podían beneficiarse del todo de las bajadas. Según Adicae "puede aparecer con diferentes referencias, por ejemplo: "cláusula de limitación a la variabilidad del tipo de interés" o "en todo caso el tipo de interés nunca será inferior a..."

Estas cláusulas, sin embargo, no son abusivas a priori. Una sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013 dictaminó que son nulas solo aquellas que no son "comprensibles" y "transparentes". El veredicto del TJUE de este miércoles no cambia este precepto y no implica que se devuelvan de oficio todas las cantidades que los bancos ingresaron de más. “La sentencia no dice si una cláusula es nula o no, lo único que cambia es el efecto que tiene una vez que se declare nula", aclara Vicente Morató, socio director general de Martínez y Echevarría abogados.

2.- ¿Cómo se presenta la reclamación? La sentencia del TJUE tampoco cambia la manera de reclamar. La única diferencia es que "en lugar de pedir que se devuelvan las cantidades desde mayo de 2013, hay que exigirlas desde la firma del contrato de préstamo”, explica Morató. Abogados y asociaciones de consumidores recomiendan la vía judicial, ya que hasta ahora se ha demostrado como el método de reclamación más eficaz. El juicio puede durar entre uno y dos años a lo sumo, explica Javier Gaston, responsable de "Denuncias Colectivas", quien recomienda acudir a plataformas de asesoramientos y abogados especializados. Si se reclama a través del servicio de atención al cliente de la entidad y en última instancia ante el Banco de España (cuyos veredictos no son vinculantes), “generalmente la banca trata de llegar a un acuerdo, que siempre va a ser la peor solución para el cliente y la mejor para la entidad”.

3.- ¿Y si el banco dice que sus cláusulas suelo son transparentes? En abril de este año, el juzgado mercantil de Madrid dictaminó que 40 entidades entre bancos y cajas habían comercializado hipotecas con cláusulas suelo sin respetar los requisitos de transparencia, y obligó a reintegrar las cantidades cobradas de más desde 2013. No obstante, algunas entidades recurrieron el auto, entre ellas Sabadell y Popular, y se negaron a devolver el dinero alegando que los consumidores fueron informados de manera clara. Adicae afirma que esta actitud "no tiene sentido". "Ya no se discute la información en la venta. Todo el que tenga una cláusula suelo la puede reclamar". Según Javier Gaston, se trata de una estrategia para aplazar el problema, y que los tribunales ya están dando la razón al consumidor pese al recurso de estas entidades.

4.- Si ya se ha llegado a un acuerdo con el banco, ¿se puede volver a reclamar? Muchos bancos han eliminado la cláusula suelo y devuelto a los clientes parte de lo cobrado de más a cambio de que estos se comprometieran a no reclamar más adelante. Sin embargo, según Adicae, eso no les impide beneficiarse del nuevo criterio planteado por Europa: "La cláusula que muchos afectados han firmado de renuncio a las cantidades previas de 2013 es nula. Lo dice la legislación y ya han fallado así varios jueces". Es decir, si se ha llegado a un acuerdo sin que este se homologara judicialmente es posible acogerse al fallo de la institución europea y exigir la aplicación de la retroactividad. Sin embargo, fuentes financieras creen que el haber llegado a un acuerdo de cualquier naturaleza evita que el hipotecado se pueda acoger a la retroactividad.

En otros casos, la entidad bancaria ya reintegró los importes (solo desde 2013 hasta la fecha) por una sentencia de un tribunal. En opinión de Adicae, el fallo del TJUE no permitiría beneficiarse a aquellos que recobraron el dinero mediante sentencias ya dictadas. "Si la persona que inició el procedimiento ya obtuvo una sentencia firme, no se puede abrir otra vez el mismo procedimiento debido a la seguridad jurídica que garantiza la cosa juzgada". Aun así, la asociación deja la puerta abierta: "Aunque en principio no se podría volver a abrir un procedimiento, los abogados ya están trabajando para encontrar una vía que permita seguir con la reclamación".

5.- ¿Qué documentos se necesitan para reclamar una cláusula suelo abusiva? El fallo del TSEU sobre la ilegalidad de las cláusulas suelo en España ha generado un gran revuelo en la banca de nuestro país. En concreto, esta sentencia no pone límite temporal a la reclamación de las mismas, por lo que los clientes han de tener presente cuáles son los documentos necesarios para reclamarlas.

  • Reclamación extrajudicial. Para Fernando Sanahuja es imprescindible presentar al banco una reclamación extrajudicial, en el que se reclama la nulidad de la cláusula y su devolución.
  • Documentación requerida. En el caso de que deba establecerse un proceso judicial, los despachos de abogados son los encargados de recoger los datos. Para ello, piden a los clientes la escritura de la hipoteca y las copias de los recibos.
  • Intereses. Es posible reclamar al banco intereses sobre el exceso cobrado, aunque se trata de una decisión que en la práctica solo se hace cuando todo ha trascendido ya a instancias judiciales.
  • Cantidad recuperable. La cantidad a recuperar dependerá de diferentes factores, como el porcentaje de suelo, el importe de la hipoteca o los años.

Fuentes: elpais.com - Sentencia del Tribunal de Justicia (21 de diciembre de 2016)

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Publicado el Deja un comentario para Lotería de Navidad: Si me toca el Gordo, ¿qué piso puedo comprar?

¡El cincuenta y cuatro mil cientoooo ventiseeeeeis! Así sonará "el Gordo" de la Lotería de la Navidad, canción celestial entonada por los célebres niños del Colegio de San Ildefonso. Una tradición y la lotería más esperada del año en España, además de ser la que deja una mayor lluvia de millones. Año tras año, la vivienda y los típicos "agujeros que tapar" se perfilan como los usos más habituales para emplear este dinero. El premio Gordo del Sorteo de la Lotería de Navidad repartirá hoy jueves 22 de diciembre un total de 400.000 euros por décimo premiado, una cantidad que permitiría comprar un buen piso, o un par de apartamentos en la playa, o en caso que ya tengas hipoteca, pagarla y respirar (113.193 euros de media), y de camino, según Kelisto, ahorrar 31.881 euros en intereses.

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Para "cuidar" el dinero obtenido con el premio y no terminar arruinado, los expertos aconsejan consultar a un asesor financiero acreditado e independiente; diversificar las inversiones y analizar previamente qué riesgos se estás dispuesto a asumir; reflexionar sobre los plazos y los propósitos con que se realizan las inversiones; informarse sobre la liquidez que tienen los productos y sobre la fiscalidad de las inversiones.

Además, no hay que olvidar el impuesto del 20% a los premios de lotería superiores a 2.500 euros, el de sucesiones y donaciones, y el de patrimonio, que son tres gravámenes que pueden reducir la cuantía que ingrese el ganador de "El Gordo" en el Sorteo Extraordinario de Navidad. El Ministerio de Hacienda se quedará previamente con 79.500 euros de "El Gordo" como mínimo, dado el impuesto del 20% que se aplica a los premios que superen los 2.500 euros. De este modo, el departamento que dirige Cristóbal Montoro recaudaría 79.500 euros, es decir, el 20% de 397.500 euros (ya que los 2.500 primeros euros quedarían exentos del pago). Por tanto, al restar esta cantidad, la cifra neta que recibiría el agraciado cuando fuera a cobrarlo sería de 320.500 euros.

Si el premiado decidiera compartir el dinero, tendrá que contar con el impuesto sobre sucesiones y donaciones. De este modo, este gravamen tendrá que ser abonado por quien recibe el dinero y varía en función de la comunidad autónoma. No obstante, la mayor parte de las autonomías prácticamente lo eliminan para hijos y cónyuges mediante bonificaciones, como sucede en Madrid, Canarias, Extremadura, Castilla-La Mancha o Baleares, entre otras.

¿Si me toca la lotería, dónde puedo comprar?

Los privilegiados que tengan un boleto que coincida con "el Gordo" se harán con un premio de 400.000 euros al décimo, por lo que incluso el madrileño barrio de Salamanca se perfila como una opción posible para los que busquen una zona exclusiva en Madrid. En la capital, se puede conseguir un piso de 80 metros cuadrados por unos 400.000 euros, incluso por menos, siendo posible comprar la casa incluso después de pagar los impuestos a Hacienda por el premio. Algo parecido pasa en el caso de Barcelona, donde los más afortunados, los que se hagan con "el Gordo", podrán plantearse la posibilidad de vivir en Sarrià-Sant Gervasi, el barrio más caro y exclusivo de la Ciudad Condal.

En cambio, en capitales como Sevilla o Palma de Mallorca, con el mismo premio podemos ampliar los metros cuadrados de nuestra vivienda. Así, un piso de 150 metros en Nervión, la zona más cara de la capital hispalense, apto para los afortunados ganadores "del Gordo". Lo mismo pasa en la capital de las Baleares. En Palma de Mallorca, con los 400.000 euros del décimo premiado podemos conseguir una vivienda de 120 metros, que nos costaría 340.700 euros de media. 

En el caso que ya tengamos vivienda pagada y deseemos invertir, es una buena opción la vivienda en la playa, donde en muchas zonas con el premio Gordo de la lotería se podría comprar dos apartamentos como en Castellón, Alicante, Almería, Murcia, Tarragona, Huelva, Cádiz, Canarias o la costa de Granada, e incluso en muchas zonas de la Costa del Sol de Málaga, daría para encontrar interesantes oportunidades por menos de 200.000 euros. Los que resulten agraciados con el segundo premio (125.000 euros al décimo), tendrán que conformarse con barrios más accesibles, que también los hay con buenas oportunidades en toda España.

Por comunidades, la inversión en una vivienda para rentabilizar en alquiler, según un reciente estudio de Solvia, ofrece en Madrid una rentabilidad del 5,8%, con una renta media de alquiler de 7,6 euros por metro cuadrado al mes, es uno de los “focos” de mayor demanda de vivienda en alquiler en toda España. Cataluña, con rentabilidad del 6,1% y 7,4 euros por metro cuadrado al mes, ha registrado un repunte de los precios, especialmente en Barcelona. Por su parte, Valencia la rentabilidad media se ha situado en el 6,6%, en Andalucía en el 6,9% y en las Islas Canarias y Baleares en el 6,1%. Si jugáis a la lotería, os deseamos la mejor la las suertes.

Fuente: teinteresa.es

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