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Rentabilidad compraventa 600x397 - Dónde es más rentable comprar para alquilar

La rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler ha aumentado de media un 7,8% en el primer trimestre de 2018 desde el 7,1% de hace un año, según un estudio,  pero no todas las ciudades se comportan de la misma manera. ¿En qué ciudades es más rentable?  ...continúa leyendo "Dónde es más rentable comprar para alquilar"

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Pisos en Ciutat Vella, Valencia

La compra de vivienda para alquiler en las grandes ciudades gana cada vez más peso como una de las nuevas tendencias que están reformulando el mercado inmobiliario español y cuyas consecuencias ya se están notando. La creciente demanda de alquiler y la escasez de alternativas de inversión atractivas lleva a muchos particulares e inversores a adquirir una vivienda para alquilar, con rentabilidades que oscilan entre el 4% hasta el 9%. Así, desde finales de 2015, comprar un piso para ponerlo en alquiler ofrece una rentabilidad bruta media del 4,4% anual, que sumándole la revalorización a 12 meses, la cifra asciende al 8,8%, según los datos del Banco de España. Los alquileres en Madrid y Barcelona, rinden un 5,73% y un 5,64%, respectivamente, y la suma del alquiler y la revalorización a un año supera el 10%, así como otras zonas de costa de Málaga, Alicante, Baleares o Valencia. De este modo, para los profesionales del sector existen varias razones que pueden ayudar a explicar por qué comprar para alquilar es tendencia. Además, analizamos las mejores zonas para este tipo de inversión, así como claves y consejos para aumentar la rentabilidad del alquiler, según los expertos.

...continúa leyendo "Rentabilidad de la vivienda: ¿Por qué comprar para alquilar es tendencia?"

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La explosión de la burbuja inmobiliaria a partir de 2008, los cambios demográficos y la movilidad laboral explican que cada vez más ciudadanos opten por el alquiler. Al comienzo de la crisis, tan sólo el 7,7% del parque residencial era en una vivienda en alquiler. Hoy, recién iniciado el nuevo año, este porcentaje está cerca del 23% y la progresión no se detiene. Habría que remontarse a los años 60 y 70 del pasado siglo para ver una presencia tan alta del arrendamiento, cuyo crecimiento en 2017 se mantendrá sostenido por la elección natural de parejas sin hijos, solteros y el cambio de mentalidad de los más jóvenes, según los expertos. Así, distintos estudios confirman el progresivo incremento de las viviendas en alquiler como opción residencial, tendencia que se mantendrá durante 2017, después de crecer un 10% en 2016.

Vistas desde un piso en alquiler en Santander (Cantabria)

Un estudio de la consultora Kategora, especializada en la gestión de activos inmobiliarios, refleja que hace ahora una década, justo antes de estallar la burbuja inmobiliaria, las viviendas en régimen de alquiler apenas suponían el 7% del total del parque residencial español (cuando la media europea superaba ampliamente el 20%), con una demanda que apenas crecía de año en año. En la actualidad, el mercado de alquiler se ha dado la vuelta con una muy alta demanda y una creciente disponibilidad de pisos y casas bajo este modelo de propiedad. La vivienda en arrendamiento alcanza ya 22,7% del parque residencial, porcentaje que se acerca a la media europea situada el 30% del total.

Estos estudios, en combinación con los datos del Banco de España, del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la Unión Europea (UE), así como de las principales tasadoras de pisos lo confirman: la vivienda en alquiler ha pasado de ser una opción residual a ser vista como una clara alternativa, tanto en su vertiente residencial, como desde el punto de vista de inversión financiera para el arrendatario.

Las razones que explican esta progresión tienen su origen en la explosión de la burbuja hace 10 años. Según explica Nacho Espejo, responsable de producto de Kategora "Entonces, el precio de la vivienda en propiedad alcanzó niveles estratosféricos de más de 3.000 euros por metro cuadrado de media, frente a los poco más de 1.500 euros por metro actuales". La crisis económica, los altos niveles de paro y los cambios demográficos, con miles de parejas jóvenes que no pueden acceder a una vivienda en propiedad justifican también el cambio del modelo. "La gente no podía pagar los altos precios (de una casa en propiedad), de ahí que la vivienda en alquiler comenzase a ser una alternativa viable".

Junto con las razones apuntadas que han propiciado que las viviendas en alquiler, una también ha de tenerse en cuenta otras cada vez más demandadas, como son la creciente movilidad laboral por toda la geografía nacional, el estable marco jurídico del sector, el apoyo de las administraciones públicas a este modelo, el auge del alquiler turístico en grandes ciudades y, por supuesto, la caída de los tipos de interés hasta niveles mínimos.

Precisamente, según la consultora, los bajos tipos de interés (en la actualidad, el interés del Euribor a un año es del -0,08%) han permitido que muchos propietarios saquen sus pisos y casas al mercado del alquiler para atraer un rendimiento como forma de inversión. En este sentido, según los datos del Banco de España, el alquiler de la vivienda residencial en España ha dado una rentabilidad bruta del 4,4%, un porcentaje al que hay que sumar una revalorización media de los activos de casi otro 4%.

El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por el alquiler

El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por vivir en alquiler, frente al 17% de las familias con hijos que se decantan por esta opción. Este dato aparece recogido en el informe "Dime con quién vives y te diré cómo es tu hogar. Radiografía de las viviendas de las familias españolas", realizado por la División de Hogar de Línea Directa Aseguradora y basado en una encuesta sociológica.

Respecto a la elección de vivir en una casa o piso en alquiler, el estudio refleja diversos perfiles, entre ellos no solo las familias tradicionales, formadas por parejas con niños a su cargo, y las familias monoparentales, de un cónyuge con niños a su cargo, sino también los "singles", que son personas que viven solas por decisión propia, y los "dinks", que son parejas sin hijos a su cargo, optan de forma natural vivir en alquiler. El informe muestra que, por tamaño, los pisos de menos de 50 metros cuadrados están habitadas principalmente por "singles", mientras que las de más de 100 metros cuadrados tienen como principales moradores a las familias tradicionales.

El estudio indica además que las familias monoparentales son las que sufren más accidentes en el hogar, mientras que la menor siniestralidad se produce entre los "dinks" (acrónimo de "double income no kids"). Por tipo de accidente, los hogares monoparentales sufren más daños por agua, las familias "tradicionales" más roturas de cristales, los "dinks" más desperfectos causados por las mascotas y los "singles" más robos.

Los millennials creen que comprar una casa está "fuera de su alcance"

El 80% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 22 y 29 años cree que su generación está "forzada a alquilar" porque la compra de vivienda está "fuera de su alcance", según se desprende de un informe publicado por la consultora CBRE. Según el estudio, la baja probabilidad de que los millennials españoles adquieran una vivienda en propiedad en el futuro tiene que ver con que tan solo el 34% de los encuestados tiene un trabajo a tiempo completo, frente al 61% de los millennials a nivel global que sí disfrutan de un empleo con estas características.

En España, el 61% de los millennials vive con sus padres, cifra que en el resto del mundo no llega al 50%, y solo uno de cada cuatro independizados tiene una casa en propiedad. La encuesta también pone de manifiesto que la mayoría de ellos piensan que emanciparse sería "un sacrificio para su estilo de vida".

Aparte de los motivos financieros, los jóvenes españoles prefieren la vivienda en alquiler tanto por el rechazo al compromiso que supone una hipoteca como por la libertad y la flexibilidad que les proporciona el alquiler a la hora de cambiar de domicilio, "sobre todo en un contexto donde la movilidad laboral cobra un gran protagonismo", según la encuesta.

La directora de research de CBRE, Lola Martínez Brioso, ha afirmado que los jóvenes españoles "están cambiando la mentalidad sobre el alquiler en España. Ya se está viendo el creciente interés por parte de inversores profesionales centrados en el sector de la vivienda en el alquiler", apuntando que las "socimis" en este sentido podrían tener "un papel relevante en el futuro".

Fuente: elmundo.es

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Cobrar la renta cada mes sigue quitando el sueño a millones de propietarios que tienen alquiladas sus viviendas. No es para menos, teniendo en cuenta que la morosidad en el alquiler creció un 8,49% en 2015. Esta es la principal causa que ha propiciado el aumento en la contratación de seguros de impagos de las viviendas en alquiler, un producto que desembarca en España en 2003. Según el Observatorio Español del Seguro de Alquiler, una de cada cuatro operaciones está siendo garantizada con una de estas pólizas que ofrecen las compañías de seguros, bajo la lupa de la Dirección General de Seguros. Una alternativa eficaz y más accesible que el aval bancario para protegerse de un inquilino moroso.

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El hecho de haberse convertido en una alternativa real al aval bancario (al alcance del bolsillo de muy pocos inquilinos), explica su penetración. Así, "el propietario incrementa su universo de posibles arrendatarios, porque ¿cuántos interesados no conseguirían un aval hoy en día?", se pregunta César Crespo, subdirector General de Negocio de Mutua de Propietarios, aseguradora donde estas pólizas han crecido un 30% en 2016. Crecimiento que también se refleja en otras aseguradoras muy activas en seguros de impago como Arag, Das, Mapfre, Mutua de propietarios, Zurich, Caser o Catalana Occidente.

Aunque el aval es más efectivo que el seguro, "los requisitos exigidos suelen ser más estrictos y su contratación más costosa, además de que supone para el inquilino tener un dinero retenido en el banco, en concreto, 12.000 euros si el propietario solicita un aval por una anualidad de renta", dice Eduardo Fernández-Fígares, abogado experto en desahucios y responsable de Abogados Para Todos. Estos seguros no evitan ni los impagos ni las demandas de desahucio, aunque los minoran. "Con seguro, el impago está por debajo del 0,5%, mientras que sin esta póliza se mantiene por encima del 4,5%", afirman en Mapfre. Esta aseguradora, que comercializa este producto desde hace una década y que ha vendido nuevas pólizas por un importe superior al millón de euros en los dos últimos años, cree que "su crecimiento se debe al auge en los últimos años del número de viviendas alquiladas y a las necesidades que el cliente tiene a la hora de proteger los ingresos y preservar su vivienda".

El propietario sabe de antemano tres cosas: que cobra la renta, que tiene cubiertos los daños vandálicos (suele ser hasta un máximo de 3.000 euros) y que recibe asistencia jurídica para el desahucio, también hasta 3.000 euros. Son las coberturas básicas y tradicionales, aunque las compañías han ido añadiendo otras opcionales y pergeñando un producto más completo. Mutua de Propietarios acaba de incorporar la sustitución de la llave y el bombín tras el lanzamiento; la cobertura de impago de luz, agua y teléfono; la limpieza del piso tras la salida del inquilino; la posibilidad de comparar el estado del inmueble antes y después para valorar el retorno de la fianza; el certificado energético; y asistencia urgente de fontanería, electricista y cerrajería. Además, se hace un estudio de solvencia y viabilidad económica del inquilino, que no puede destinar más del 45% de sus ingresos al alquiler.

Pero es el cobro de las rentas la garantía más golosa. "La aseguradora paga al arrendador todas las rentas impagadas a partir del segundo mes (el primer mes es de franquicia y se suple con la fianza) y hasta el momento de la recuperación del inmueble. Como límite tendremos el número de mensualidades contratadas", dice el abogado Fernández-Fígares. El periodo de cobertura más habitual son 12 meses, aunque hay compañías como Arag que ofrecen seis, nueve, 15 y 18 meses. En cambio, "un aval bancario garantiza únicamente el importe que se haya depositado en él, de cuatro a seis meses generalmente", apuntan en Mapfre.

Aunque la mayoría de los propietarios contrata el seguro por miedo al impago, "la garantía que mayor uso e importancia tiene es la defensa jurídica", indican en Arag. Para que la maquinaria empiece a funcionar el casero debe notificar el primer impago a la aseguradora antes de los 45 días, es decir, antes del día 20 del mes siguiente. Entonces, "se efectúa una primera reclamación al inquilino para evitar la vía judicial. Si tras 10 días persiste la deuda, se presenta una demanda en el juzgado", explican en Arag. La aseguradora se encarga de interponer la demanda judicial de desahucio. "En ese instante, la compañía adelanta al propietario las cantidades impagadas hasta entonces, contabilizando el mes de franquicia que suple con la fianza, y posteriormente, hasta la fecha del desahucio, se le irán facilitando las mensualidades que está dejando de ingresar", aclara César Crespo. A la aseguradora le interesa que el proceso vaya rápido y minimizar las rentas que tiene que abonar. Una vez recuperado el piso, toca hacer recuento de siniestros, ya que también se hacen cargo de los posibles daños vandálicos que haya sufrido la vivienda.

El seguro básico para una cobertura de impago de 12 meses, la más contratada, tiene una tarifa de entre el 4% y el 4,5% de la renta anual, algo menos de dos semanas de alquiler. Si se contratan garantías adicionales sube al 6,5%. El precio de un aval suele estar en los 720 euros el primer año y 480 después.

No obstante, el mercado no solo vive de seguros. Hay compañías especializadas en alquileres que no creen en la utilidad de estas pólizas y afirman que más vale prevenir, optando ir a la raíz del problema para reducir la morosidad al 0%. "Se basa en la interposición de medidas preventivas, al contrario que los seguros, diseñados para cubrir e indemnizar en caso de siniestro, es decir a posteriori, cuando ya se ha producido el destrozo en la vivienda y los impagos", argumenta Antonio Carroza Pacheco, consejero delegado de Alquiler Seguro. Esta empresa realiza un estudio de solvencia y viabilidad de cada candidato, selecciona el mejor inquilino, consulta todos los ficheros de solvencia, incluido el Fichero de Inquilinos Morosos, y paga la renta a todos los propietarios los días 5 de cada mes.

Demanda activa, rigidez en la oferta y la alta rentabilidad en el alquiler

El crecimiento de la demanda de viviendas en alquiler y la rigidez de la oferta están provocando subidas en las rentas de los nuevos contratos que se realizan en algunas zonas de España, según se refleja en la tercera edición del Solvia Market View, el informe semestral sobre tendencias del sector inmobiliario. La oferta del alquiler en España, según el estudio, es "heterogénea, dispersa y gestionada sin una propuesta profesional de servicio". Concretamente, en España, el alquiler tiene más protagonismo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, al registrar unos 40.000 contratos anuales.

Según el estudio, el mercado del alquiler está viviendo un cambio de tendencia derivado de la mayor necesidad de movilidad laboral y de flexibilidad a la hora de elegir un tipo de hogar. Por otro lado, también señala que el 97% de las viviendas de primera residencia en alquiler en España está en manos de particulares (aunque la mayoría gestionadas por inmobiliarias) y que el alquiler no siempre se concentra en las zonas donde hay stock de viviendas vacías. La entrada de operadores "que aporten profesionalidad y seguridad a los propietarios de vivienda" y la creación de grandes carteras empresariales son necesarios para el desarrollo del mercado de alquiler, ya que esto "contribuirá al aumento de la oferta de vivienda en régimen de alquiler".

Teniendo en cuenta la rentabilidad de la vivienda, el estudio señala que ésta se encuentra en el 6,11% con un precio medio de 1.377 euros por metro cuadrado. De este dato, el estudio señala que un 29% ofrece una rentabilidad bruta superior al 7%, un 49% oscila entre el 5% y el 7% y un 22% es inferior al 5%.

Por comunidades, Madrid, con una rentabilidad del 5,8% y con una renta media de alquiler de 7,6 euros por metro cuadrado al mes, es uno de los "focos" de mayor demanda de vivienda en alquiler en toda España. Cataluña, con rentabilidad del 6,1% y 7,4 euros por metro cuadrado al mes, ha registrado un repunte de los precios, especialmente en Barcelona. Por su parte, Valencia la rentabilidad media se ha situado en el 6,6%, en Andalucía en el 6,9% y en las Islas Canarias y Baleares en el 6,1%.

IPC Alquiler: En noviembre, los precios subieron un 0,1%

El precio medio de las casas y pisos en alquiler subió un 0,1% en noviembre en comparación con el mismo mes del 2015, según el Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). De esta manera, la evolución de los precios de los alquileres retoma la senda positiva y rompe con tres meses consecutivos de estabilidad (0%). Además, el diferencial con la tasa de IPC general (0,7%) se sitúa en seis décimas. En el acumulado del periodo enero-noviembre, la evolución de los precios de los alquileres muestra un repunte también del 0,1%.

Por regiones, el coste de los arrendamientos subió en Asturias (0,7%), Extremadura (0,6%), Baleares (0,5%), Andalucía (0,4%), Murcia (0,4%), Cataluña (0,4%), Comunidad Valenciana (0,3%), Canarias (0,3%), Aragón (0,2%), Galicia (0,1%), Navarra (0,1%). Mientras, los descensos en los precios de las viviendas en alquiler se dieron en Madrid (-0,7%), Castilla-La Mancha (-0,4%), Cantabria (-0,3%), País Vasco (-0,3%) y Castilla y León (-0,1%).

Fuentes: elpais.com y elmundo.es

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Que una marca se fije en un local para abrir una "pop up store" o "tienda efímera" puede significar todo un balón de oxígeno y mucha rentabilidad para los propietarios de locales comerciales en alquiler. “Un espacio en una situación que no sea caliente puede salir a partir de 1.000 euros la semana. Cuanto más céntrico y más grande sea el local, la renta asciende y hablaríamos de entre 3.000 y 10.000 euros la semana”, señala Karen Prats, cofundadora de PopPlaces. Más concreto. En la calle Serrano de Madrid se ha llegado a pagar por un local de 28 metros cuadrados 450 euros por un día de alquiler. Por una semana, 1.500 euros. En el barrio madrileño de Malasaña se abona un 30% menos, mientras que en zonas de Málaga como Marbella, alcanza los 2.500 euros por un mes, según Laura Moreno, directora creativa de Pop Up Store Spain.

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A medio camino entre la tienda y el evento, las "pop up stores" llegaron a España en el año 2009, primero a Barcelona y dos años después a Madrid y desde entonces su éxito no ha dejado de crecer, variando en sectores y en formatos. Si nos divertimos estamos alegres, y si estamos alegres somos más propensos a comprar. Esta sería una de las claves del éxito de las "pop up stores", tiendas efímeras que permiten vivir una experiencia única a los clientes, maximizando el impacto y minimizando los costes.

El término se acuñó hace más de una década en Estados Unidos para referirse a tiendas con una duración determinada y se inspira en el mismo nombre que usamos para denominar las ventanas emergentes de Internet. Algunas apenas funcionan durante 12 horas, y otras llegan a prolongarse varios días e incluso meses. Además, para aquellos que estén pensando en comprar un local para alquilar, la rentabilidad bruta de los locales comerciales es de las más altas en el sector inmobiliario, siendo de media del 7,5%.

Cualquier espacio vale

Lo mejor es que cualquier espacio vale para montar una "pop up" y eso juega a favor del propietario que no tenga un local en una calle privilegiada. La ubicación es indiferente porque hay marcas que quieren estar en los ejes más concurridos y otras prefieren estar más alejadas y en barrios más alternativos. Depende del público al que se dirijan."No hace falta estar en la Gran Vía. Para nosotros lo principal es ubicarnos donde esté nuestro público objetivo y en un espacio que nos conmueva", indica Inés Sierra, de la agencia Better Pop Ups. Lo mismo pasa con la superficie. “Nos piden naves industriales enormes o tiendas pequeñas porque el stock que tienen no es abundante. Eso sí, cuantos más complementos y mejor acondicionado esté el local mejor”.

Y no solo de locales viven las "pop ups". Pueden surgir en cualquier sitio: lavanderías, playas, furgonetas, centros comerciales...“Sobran espacios pidiendo a gritos un poco de locura y frescura para unos días. No existen límites: un local vacío, un sótano, un barco, un bus, un contenedor, todo vale”, señala la directora creativa de Pop Up Store Spain, empresa que se encarga de buscar localizaciones para después dotar de vida a esos espacios a través de su equipo creativo y arquitecto.

Las tiendas efímeras han puesto patas arriba la forma tradicional en que las marcas muestran sus productos, venden y crean imagen. Han revolucionado un sector en el que la crisis apretaba y no era posible abrir mercado de la manera convencional. “La crisis ha provocado que surjan estos modelos como alternativas y futuro del retail que apuesta por un modelo de flexibilidad y eficiencia”, según Karen Prats. El barrio más solicitado por las empresas en Madrid es el de barrio de Salamanca y en Barcelona el del Born. Aunque se están abriendo nuevos espacios en ciudades que hace solo dos años eran impensables, como Elche en Alicante o en zonas de Castilla y León como Valladolid.

Desde un día a tres meses

Las "Pop Up Stores", son tiendas que duran un periodo corto de tiempo, desde un día, un fin de semana o una semana. Por lo general, no más de un mes, aunque algunas se prolongan hasta los tres meses. La apertura se ameniza con descuentos, actuaciones o un cóctel. “Antiguamente eran las grandes marcas, como Louis Vuitton o Chanel, las que organizaban este tipo de acontecimientos queriendo vender determinados productos exclusivos. Ahora, son los emprendedores los que se apuntan a este gran evento”, explica Noelia López, consultora senior de Retail High Street de JLL. Calcula que en estos últimos cinco años que han pasado desde que se impuso en España ha crecido el 100%, es decir, “a pesar de que en los últimos años la popularidad ganada es muy alta, el inicio fue muy duro”.

Las marcas pequeñas y los diseñadores emergentes cada vez optan más por esta fórmula para darse a conocer, sobre todo los del sector online y la moda. Y no solo se sirven de este formato. “Usan markets donde compartir espacios con otras marcas u optan por el modelo "shop in shop", montar una "pop up" dentro de una tienda ya en funcionamiento y con tráfico propio o coger un espacio de ella. De esta manera, las tiendas obtienen contenido nuevo e ingresos extras”, señala Karen Prats.

Este tipo de tiendas son un nuevo nicho de mercado todavía por descubrir y explotar. “Es un gran desconocido por la gran mayoría de la sociedad, quizás no tanto entre los más jóvenes”, considera la analista de JLL. Aunque cada vez menos. El Observatorio Cetelem de Análisis del Consumo en España destaca que en 2012 un 37% de los encuestados había visitado una "pop up store", mientras que en 2013 ascendía a un 41%.

Beneficios de las "Pop Up Store"

Para las marcas tiene grandes ventajas, como la de testear el mercado y el producto a un precio relativamente bajo. Por ejemplo, una marca que solo tiene tienda en Barcelona, pero quiere probar suerte en otras ciudades como Madrid, Sevilla, Las Palmas de Gran Canaria, Córdoba o Málaga. “Con una "pop up store" puede ver qué aceptación tienen sus productos. También es muy útil para aquellas marcas con productos estacionales, como bañadores o juguetes ”, señala Prats.

No importa el sector, en las "pop up stores" puede venderse prácticamente cualquier cosa. Las primeras marcas en organizarlas pertenecían al mundo de la moda, y por eso es uno de los que más camino lleva andado en este tipo de eventos. Aunque últimamente el sector culinario está empezando a ganarle terreno con los llamados "Pop Up Restaurants", en los que un día puede haber un restaurante y al día siguiente una bodega.

Uno de los principales atractivos de estas tiendas itinerantes es su carácter efímero. Una norma que conocen bien los profesionales del marketing es que cuando algo escasea se vuelve automáticamente más deseable y esto lo cumplen a la perfección la "pop up stores". El público que acude a ellas sabe que solo tendrá esa oportunidad para adquirir los productos que están a la venta. De ahí que sean un complemento perfecto de las tiendas online, porque les aportan el toque sensorial y de trato personalizado del que estas carecen y dan mayor confianza a los clientes, que pueden ver y tocar.

Otro de sus puntos fuertes es su carácter vinculado a la experiencia sensorial o emocional del visitante, y es que visitar una de estas tiendas instantáneas es muy diferente a acudir a un local al uso. De hecho algunos las llaman tiendas espectáculo. La decoración y la disposición de los productos suelen responder siempre a una temática o línea estilística concreta. Si está bien diseñada, consigue trasladar al visitante las sensaciones o el mensaje que quiere evocar. Y si es una marca la que la organiza, la impregna de su imagen y su filosofía.

¿Una moda pasajera?

“No, ni va a ser una moda ni va a ser una tendencia efímera. Las marcas y los e-commerce van a incorporar las "pop up stores y los showrooms" a sus estrategias comunicativas y van a hacer de ellas experiencias para captar clientes”, dice Karen Prats, consejera delegada y confundadora de PopPlaces.com. “De momento el mercado está respondiendo de manera positiva, por lo que entendemos que debería ir creciendo. Sin embargo, también creemos que deben renovarse cada cierto tiempo para no aburrir a los habituales de estos pop ups”, considera Noelia López, consultora senior de Retail High Street de JLL.

En la misma línea se pronuncia Laura Moreno, directora creativa de Pop Up Store Spain: “la idea se esta renovando totalmente y las empresas que comenzamos y somos las pioneras en el mercado nos dirigimos a clientes más exclusivos, al lujo y al comercio fuera de España”. “Es un modelo sostenible y creo que ha llegado para quedarse", señala Inés Sierra, de la agencia Better Pop Ups. “Las marcas se han dado cuenta de que si pueden pagar un alquiler un mes determinado de consumo fuerte para qué va a mantener una tienda abierta todo el año pudiendo estar presente online a coste cero prácticamente”.

Fuentes: elpais.com y ticbeat.com

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El precio de los pisos sube a un ritmo anual del 6,3%, pero su puesta en alquiler rentó un 4,6% adicional en los tres primeros meses del año. El dato, es el máximo histórico en los últimos 9 años. La rentabilidad de la vivienda no era tan alta desde el tercer trimestre de 2007, coincidiendo con el pico de la burbuja inmobiliaria. De este modo, el rendimiento medio bruto anual de la vivienda se situó entre el 10,9% en el primer trimestre del año y del 8,3% en el segundo, de acuerdo con los últimos datos publicado por el Banco de España. En 2015 este indicador se situaba en una cifra récord del 8,8%, provocando que una de cada cinco viviendas en España se compren como inversión, dada la atracción por la alta rentabilidad que da ahora el alquiler de viviendas según Servihabitat. Una rentabilidad muy superior a la deuda pública (un 0,987%), los depósitos (0,2%, en julio) o la Bolsa (-15%, en agosto).

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Así, "la rentabilidad de la inversión en el sector residencial en España presenta unos retornos estables, con poca exposición a los shocks externos", según el reciente Informe Residencial 2016 de Tasaciones CBRE, mientras que para Ernst & Young, España gana posiciones en el ranking internacional y situarse entre los diez destinos de inversión más atractivos para los ejecutivos del sector inmobiliario y construcción". Esta brecha entre la rentabilidad de la vivienda y el resto de los activos significa que es un momento propicio para invertir en vivienda para alquilar, tanto por parte de compradores particulares como por parte de empresas especializadas, ya que además el coste de los préstamos hipotecarios está en mínimos históricos. El modelo de negocio de estas empresas y de los particulares está claro: obtienen una renta fija, derivada de la puesta en alquiler del inmueble, que supera de sobra los gastos operativos de la propiedad, y además ponen el ojo en una revalorización del inmueble, con lo que pueden más que duplicar el retorno.

Esta cifra de rentabilidad bruta mide el efecto combinado de la revalorización de la vivienda más la renta que se obtiene de ponerla en alquiler, antes de impuestos. Es decir, no sólo tiene en cuenta lo que obtendría cada año el inversor al poner el inmueble en arrendamiento, sino, también, lo que ganaría al venderlo al cabo de doce meses, siendo este el dato más relevante para los inversores.

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Las compras por inversión suponen el 21% de las ventas de vivienda de costa, y el 18% de las compras de viviendas de uso habitual según Servihabitat. En Madrid y Barcelona, inversores y ciudadanos extranjeros que quieren pasar temporadas por trabajo o ocio en la ciudad, ambos tipos de compradores de alto poder adquisitivo, está volviendo a expulsar a las familias de clase media hacia los barrios periféricos, donde también existen inversores, aunque en su mayoría pequeños y nacionales, que buscan alternativas a los depósitos bancarios y a la volatilidad bursátil para sus ahorros, comprando inmuebles de un valor medio de 125.000 euros. Según Alfa Inmobiliaria, los pequeños inversores nacionales se están dirigiendo también a la vivienda de costa: hasta el 50% de los compradores del último año han tenido en cuenta la oportunidad de inversión que supone la compra, frente al 15% que asegura que sólo atiende a su disfrute y un 35% de ventas a extranjeros.

Comprar para alquilar: oferta y demanda

En España no existe una estadística oficial que permita trazar una radiografía global y certera de cómo se están comportando la oferta y la demanda en el mercado del alquiler, dado que no existe un registro nacional en el que se inscriban los contratos de arrendamiento. En un intento por arrojar luz al mercado, Solvia ha desarrollado un estudio aplicando técnicas de big data a partir de 2,4 millones de anuncios de viviendas en alquiler y la revisión en detalle de 2.300 códigos postales de toda España. Una de las conclusiones más relevantes de este estudio es que el fuerte crecimiento de la demanda de alquiler junto con la rigidez de la oferta, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, han generado bolsas de demanda insatisfecha, así como importantes incrementos de precios en los últimos meses.

Según el mencionado estudio, elaborado por Solvia, la rentabilidad media de las viviendas analizadas se sitúa en el 6,11%, con un precio medio de cierre de las compraventas de 1.377 euros por metro cuadrado. De dicha muestra de oferta de viviendas en alquiler en España, el 29% ofrece una rentabilidad bruta superior al 7%, el 49% presenta una rentabilidad que oscila entre el 5%-7% y el 22% genera un rendimiento inferior al 5%. Los inversores más conservadores son quienes demandan las rentabilidades más bajas a cambio de un menor riesgo. Aquí se sitúan distritos de Madrid capital como Chamartín-Plaza Castilla (rentabilidad media del 4,1%) o en la ciudad de Barcelona, Sarrià-Sant Gervasi (4,2%). Para quienes requieren rentabilidades superiores pese al mayor riesgo, la oportunidad está en mercados de alquiler más secundarios. Una muestra de ello es el distrito de Puente de Vallecas (Madrid), cuya rentabilidad supera el 9%, o el distrito de Horta-Guinardó (Barcelona), con un 6,9%.

De acuerdo con el análisis de Solvia, la renta media de los alquileres en España creció un 4,9% interanual en los cinco primeros meses de 2016. En el ámbito regional, resulta significativo el incremento de precios en dicho periodo en comunidades como Baleares (+16%), Cataluña (+11%) y Madrid (+10%). No obstante, estas cifras también hay que revisarlas desde la perspectiva de los distintos micromercados inmobiliarios. Por ejemplo, en la ciudad de Madrid los mayores incrementos en las rentas se han producido en el barrio de Salamanca, Chamberí, Retiro y Tetuán, con avances de entre el 9% y el 13%. En distritos de la ciudad de Barcelona como Gràcia, Sants o Ciutat Vella, los precios han escalado más de un 20%.

Un mini boom en algunas ciudades según Tecnocasa. Barcelona lidera el ímpetu inversor, ya que el 40% de las viviendas que se venden se destina a la rentabilidad. Esto significa que el 60% de los sólo compradores adquiere una vivienda para vivir en ella. A la ciudad condal le sigue Valencia, donde el porcentaje de pisos que se venden para ponerlos en alquiler en busca de una ganancia asciende al 37%. Madrid es la otra gran urbe en la que los inversores particulares (fundamentalmente, aunque no sólo) se comen un tercio de la tarta inmobiliaria, en concreto el 32%. La media de España es el 26%. Cerca de esas cifras se mueven Zaragoza (28%), Málaga (25%) y Sevilla (22%), las otras tres grandes plazas inmobiliarias de España.

2 de cada 10 turistas extranjeros comprarán un piso en España

Un análisis acompañado de una encuesta realizada por la franquicia inmobiliaria Iberia Real Estate en los principales puntos de costa de España entre los turistas extranjeros durante los meses de julio y agosto refleja que dos de cada 10 viajeros planean comprar una segunda residencia en España. Y es que los datos récord de turismo que estamos viviendo en nuestro país este año con una afluencia superior al 6% respecto al año pasado también tendrá efectos económicos en el sector inmobiliario.

Encabezado por los turistas ingleses y alemanes, que son los que más se interesan en las viviendas españolas de costas como la Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña y Baleares. Sorprende la dispersión geográfica sufrida este año respecto a los destinos y búsquedas de viviendas por parte de extranjeros. Y es que según Iberia Real Estate ya no son sólo las ciudades tradicionales las más demandadas. Los turistas extranjeros están comenzando a descubrir más puntos de nuestro país como Madrid, Cantabria o Galicia.

Especial atención a la localización y la calidad de la vivienda

Los expertos recomiendan poner especial atención en la localización y en la calidad de la vivienda, de forma que se pueda lograr un margen extra para compensar gastos y rebajar el riesgo de pérdidas. Esto se debe a que España ya no es un mercado unitario, en el que toda la demanda se absorbe y todos los precios suben, como sucedía hasta 2006, sino que hay un mercado a dos o tres velocidades, en el que algunas ciudades y barrios siguen sin tocar suelo o están estancados, mientras que muchos otros viven una clara recuperación.

Se recomienda buscar pisos céntricos y pequeños como la mejor vía para rentabilizar la inversión. "Los pisos de una o dos habitaciones tienen más mercado. Es cierto que algunas familias también alquilan, pero la mayoría optan por la compra, por lo que los pisos pequeños tienen más salida", señala el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, que además apuesta por buscar localizaciones céntricas o en las que haya mucho movimiento de personas, sean nacionales o extranjeras. "Es cierto que una vivienda en otros barrios menos transitados puede ofrecer una mayor rentabilidad sobre el precio de compra, pero puede que el inmueble quede deshabitado mucho tiempo, lo que supone una pérdida mayor".

Fuentes: elmundo.es, elpais.com, expansion.com y Banco de España

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Comprar una vivienda en el centro de muchas ciudades puede resultar misión imposible. La oferta de vivienda nueva es muy limitada para la creciente demanda que, o bien no encuentra el producto donde lo busca o no le encaja por precio. Una escasez que ha provocado que cada vez sean más los particulares que deciden comprar pisos de segunda mano y acometer una profunda reforma. Una opción que permite comprar más barato, conseguir importantes rebajas en el precio final de venta y destinar parte del presupuesto total de la operación a acometer una reforma cuyo resultado se acerque lo máximo posible a la vivienda que estamos buscando, o cómo comprar y reformar un piso de lujo y conseguir un beneficio del 20%.

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Rehabilitar es una decisión que puede llegar a ser rentable en cualquier ciudad de España. Un ejemplo es el caso de Alfonso, que buscaba piso en Madrid para comprar cerca de Plaza de España o el distrito de Chamberí, pero el producto nuevo de la zona (básicamente, Torre Madrid) no se ajustaba a su presupuesto, y la segunda mano no encajaba en sus gustos. Tras una intensa búsqueda a través de varios portales inmobiliarios, y tras solo dos visitas a dos viviendas, vio las enormes posibilidades que ofrecía un piso de 75 metros cuadrados en el céntrico barrio de Argüelles. Un piso por el que consiguió una rebaja en el precio cercana al 10% y en el que invirtió unos 1.000 euros por cada metro cuadrado para convertir en realidad su sueño.

El resultado, una vivienda totalmente diseñada a su medida y que, si hoy quisiera o necesitara ponerla la venta, no perdería dinero. "Según entré por la puerta, a pesar de que la vivienda era bastante oscura por culpa de los muebles tan antiguos y viejos que tenía, la verdad es que vi que con una buena reforma podría conseguir la vivienda que estaba buscando. Y, aunque cuando empecé la búsqueda no me había planteado comprar para reformar, cambié totalmente de opinión al ver las fantásticas vistas del piso. En su decisión jugó un papel clave un profesional, un arquitecto técnico como Esther Sánchez, socia de la consultora SyS Asociados, que centra su radio de acción en la venta de pisos en el distrito de Chamberí. "Por mi formación, no solo me centro en enseñar las viviendas a los clientes, sino que, una vez que conozco sus gustos, sus necesidades y sus preferencias, también les ofrezco, plano en mano, las posibilidades que ofrecen los pisos a reformar".

Comprar y reformar un piso de lujo y conseguir un beneficio del 20%

Otro ejemplo nos lo explica Gonzalo Robles, director ejecutivo de UXBAN, una empresa de arquitectura dedicada a la compra y rehabilitación de viviendas: "Compramos a 4.000 euros el metro cuadrado y esperamos vender a 6.000". Son las cifras que maneja en su última adquisición: una casa de algo más de 170 metros cuadrados en pleno centro de Madrid, a escasos 500 metros del Paseo de la Castellana. Para la transformación del inmueble, esta compañía ha invertido 1.000 euros por metro cuadrado en la reforma, con la que espera conseguir rentabilidades de dos dígitos sobre el precio de compra. "Una buena rehabilitación puede incrementar el valor de mercado de una vivienda entre el 50% y el 70%. Si descontamos la inversión realizada para la reforma integral, podemos estar hablando de un beneficio de entre el 15% y el 20%".

No obstante, el proceso de comprar, reformar y vender no es sencillo. Hay que hacer números de principio a fin para evitar operaciones ruinosas. "Hay que tener una estrategia de compra bien definida. Debemos tener muy claro dónde y qué tipo vivienda queremos comprar, pero también cómo vamos a financiarlo, qué enfoque es más interesante para ofrecer la vivienda al mercado y a qué precio. Es necesario vender rápido, ya que cuando un inmueble está más de tres meses a la venta y nadie se interesa por él, se quema y te ves obligado a rebajar fuertemente el precio".

Una vez definido el tipo de vivienda y la ubicación, viene el trabajo de campo. Gonzalo Robles recomienda visitar muchos inmuebles en la zona, hablar con los agentes inmobiliarios y obtener información. "Cuando hemos seleccionado las viviendas que nos interesan, llega el momento de realizar ofertas por escrito, ya que así ofrecemos al vendedor imagen de seriedad y solvencia". Llegados a este punto, "tienes que saber exactamente por cuánto se está vendiendo producto en la zona como el que vas a ofrecer, y a cuánto se está adquiriendo el producto sin reformar. No te encapriches", recomienda este experto. "Es necesario que hagamos caso a los números y dejemos de lado las emociones. Por mucho que nos guste un piso, no podemos ofrecer ni un euro más de nuestro objetivo de compra".

Una vez formalizada la compra, comienza la rehabilitación. "Hay que establecer un presupuesto de obra coherente con la ubicación. Es un error tanto invertir 500 euros por metro cuadrado en una zona "prime" como 1.000 euros en una zona secundaria. En el primer caso, no se valora, ya que el comprador que está dispuesto a gastarse un millón de euros quiere las mejores calidades, mientras que en el segundo caso, la obra se come tu margen o te ves obligado a venderlo a un precio inaccesible para ese mercado al que te diriges". En la fase de rehabilitación, si el presupuesto es clave, también lo es contar con los mejores profesionales para no llevarte sustos durante la rehabilitación. "Es un riesgo que tienes que minimizar", añade Gonzalo Robles, quien insiste en la importancia de diseñar un producto singular y único. "Tienes que poner a la venta un producto diferente, que no haya nada parecido en el mercado".

Una vez realizada la reforma, llega el momento de poner a la venta la vivienda. Hay que dar a conocer el producto (portales inmobiliarios, agencias...) y fijar el precio de venta, que ha de ser mejor que el promedio de la zona. "Tu vivienda debe destacar por tener mejor relación calidad-precio que el resto", apunta Gonzalo Robles, quien asegura que hay que conseguir vender el inmueble en menos de tres meses para evitar que se queme y haya que rebajar el precio. "El proceso completo debe durar seis meses desde el día en que vas al notario a comprar la vivienda y el día que vuelves para venderla".

Por último, este experto recomienda amueblar la casa, puesto que se acelera la toma de decisión de compra por parte del comprador. "Hay que conseguir que se sienta viviendo en ella, porque el componente emocional a la hora de comprar casa es muy importante. Si además le ofreces toda la documentación legal y financiera de lo que estás vendiendo, como por ejemplo la rentabilidad que obtiene si lo compra para alquilar, generas además confianza en el comprador".

¿Reformar para vivir o para vender?

En primer ejemplo, el propietario no tiene intención de vender su casa, al menos a corto plazo. De ahí que realizara una importante inversión en la reforma para dejar su vivienda tal y como quería. "La inversión fue de 1.000 euros por metro cuadrado. Un presupuesto elevado, porque el cliente quería la casa diseñada totalmente a su gusto. Pero se pueden hacer reformas con un presupuesto mucho más ajustado", explica Jonas Österberg, fundador de Domus Interior Design. "Una reforma más discreta puede oscilar entre 500 y 800 euros el metro cuadrado, aunque también te puedes ir perfectamente a los 1.400 euros. Depende de la calidad de los materiales y la complejidad de la reforma". "Aunque sea para vivir, hay que tener en cuenta no perder dinero si se tiene que vender la vivienda en un momento dado".

"Esta vivienda tenía muchas posibilidades, pero también suponía un reto para mí porque, aunque la vivienda es exterior, había que potenciar la luz, ganar luminosidad y sacar el máximo partido a la superficie. Para eso se abrieron los espacios, se tiraron tabiques y se decidió crear un salón grande e integrar la cocina para ganar amplitud. Se aprovecharon los laterales para almacenaje, y se decidió usar materiales claros y con brillo para reflejar la luz, así como la madera para aportar calidad", explica Jonas Österberg, quien, para este proyecto, contó con una constructora de confianza, Rodepa, y con la firma Amboage para el mobiliario. El resultado, un proyecto llave en mano para un particular, en precio y plazo previstos.

Dar este paso debe ser una decisión meditada, pero, sobre todo, estudiada. Es decir, es necesario tomar ciertas precauciones para evitar sustos desagradables. Echa mano de la calculadora para no desviarte de tu presupuesto, no pierdas la calma ante posibles imprevistos, haz una lista con tus prioridades y ponte en manos de profesionales.

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Fuente: elconfidencial.com

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La inversión residencial se consolida por su bajo riesgo. El rendimiento bruto de los pisos (alquiler más plusvalía a un año) registró en 2015 su mejor año desde el "boom' inmobiliario". Así, a medida que se consolida la recuperación del mercado residencial, la vivienda se consolida como una inversión atractiva. Comprar un piso para luego ponerlo en el mercado del alquiler es, hoy por hoy, una operación con una elevada rentabilidad y bajo riesgo, confirmándose como la opción preferida de los inversores a largo plazo. No en vano, la vivienda cerró el año 2015 con una rentabilidad media del 8,8%, la cifra anual más alta desde 2006, según los datos del Banco de España.

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Para calcular la rentabilidad de una vivienda, el Banco de España tiene en cuenta no sólo el rendimiento bruto del alquiler (4,6%, en diciembre del año pasado), sino, también, la plusvalía a 12 meses, que añade 4,2 puntos porcentuales adicionales. De ahí que multitud de pequeños y medianos inversores se hayan fijado en el mercado residencial como refugio ante la escasa rentabilidad de otras inversiones. El rendimiento de las casas y pisos en alquiler es seis veces superior al 1,44% que ofrece la deuda pública a 10 años, y 22 veces mayor que el 0,4% que rentan los depósitos. Entretanto, el rendimiento del Ibex 35 es negativo (-24,3% en febrero, según el Banco de España).

Según el organismo dirigido por Luis María Linde, el 8,8% de la rentabilidad de la vivienda en 2015, es la mayor alcanzada desde el 17,7% de 2006. Ni siquiera en 2007, el año del pico de la burbuja, se registró un dato mayor (entonces fue del 8,6%). Desde 2008 a 2013 la rentabilidad fue siempre negativa, y 2014 cerró con un 6,4%, 2,4 puntos menos que el año siguiente.

Para Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), "Es un dato muy bueno que confirma el cambio de tendencia del mercado residencial, iniciado en 2014. La conjunción de la evolución positiva del precio de la vivienda y la tendencia de las rentas del alquiler han dado como resultado una rentabilidad muy elevada que confirma la estabilización del mercado y que pone en un lugar relevante a la vivienda frente a otros activos de inversión, destacando por una muy buena relación del binomio rentabilidad-riesgo". Eso sí, si bien "este indicador confirma la cada vez más sólida estabilización del mercado, pero no se debe confundir con una situación de crecimiento abrupto".

"El dato del Banco de España va en la línea con la plusvalía que están registrando las Socimis, por tanto parece coherente", apunta José Luis Ruiz Bartolomé, socio de Certus Capital. "Todos somos testigos de la revalorización de la vivienda en las grandes ciudades. Al tiempo, la rentabilidad por alquiler está en un nivel sano. Podría aumentar, pero no creo que mucho, porque los salarios no van a subir mucho", añade.

Según los expertos, en la actualidad se vive el mercado vive un momento de alta rentabilidad y bajo riesgo, algo muy poco común. Por ello, los expertos recomiendan invertir en viviendas bien localizadas y con una demanda elevada. Las zonas principales y la periferia del centro de las grandes ciudades son las mejores para comprar un inmueble y sacarlo después al alquiler. Las mejores opciones son apartamentos de menos de 80 metros cuadrados y una o dos habitaciones, ya que son los que tienen una mayor ratio de renta por arrendamiento por cada metro cuadrado.

Además, el precio de los alquileres mantiene mínimas caídas del 0,3% o el 0,4% si nos basamos en los índices de precios de consumo (IPC) de los últimos meses publicados por el INE, pero los precios suben en grandes ciudades y zonas de alta demanda, donde las expectativas de subida será cercana al 5% en 2016. A la crisis económica se le une el factor social, cada vez más gente alquila no sólo porque no pueden acceder a la compra de una casa, sino también porque se ha producido un cambio de mentalidad a favor del alquiler.

Por otro lado, cabe destacar que la rentabilidad neta (sumada la plusvalía) de la vivienda en España es del 5,2%, según el Instituto de Práctica Empresarial. Ésta se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles los gastos) entre el precio de la vivienda, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros al año, tiene una rentabilidad del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta, del 7%.

Fuente: expansion.com

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El hecho de que el precio oficial del dinero esté próximo a cero y las Bolsas estén anticipando una nueva recesión o, cuando menos, una desaceleración del crecimiento económico mundial ha hecho que los inversores busquen nuevo rumbo. Y, como ha ocurrido ya en similares coyunturas económicas, vuelve su mirada hacia el sector inmobiliario según los principales expertos, eso sí, no a todo el sector de manera general. Además, según la estadística de los registros mercantiles, la creación de nuevas empresas que desarrollarán su actividad en el mercado inmobiliario subió un 11,3% en 2015, el mayor incremento de todos los sectores analizados.

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De este modo, la consultora PwC señala en un su reciente informe "Emerging Trends in Real Estate" que "los inversores se están focalizando en ciudades y, dentro de ellas, en determinados activos más que en países". En concreto, los expertos de esta firma consideran que hay rentabilidades interesantes en activos como oficinas, hoteles, edificios (centros de salud, edificios residencias para jóvenes...) o incluso naves logísticas, al calor del desarrollo del comercio electrónico. Por áreas geográficas PwC sitúa el foco en cinco ciudades europeas: BeRlín, Hamburgo, Dublín, MadridCopenhague. Las razones para situar a la capital alemana en el número uno de la rentabilidad inmobiliaria para 2016 reside en que tiene un elevado porcentaje de población joven, así como en que se está convirtiendo en un polo de atracción para empresas tecnológicas y, junto a lo anterior y casi lo más importante, tiene terreno aún disponible para desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios.

En cuanto a países, las mejores perspectivas de interés de la inversión están situadas en los países del sur de Europa, sobre todo el mercado inmobiliario en España y en Portugal que, por otra parte, son los que registraron las mayores caídas de precios y de rentabilidad durante los años de la crisis. Además de los del sur, los inversores tampoco han dejado pasar las oportunidades en Reino Unido y en Irlanda, países ambos que sufrieron su correspondiente "boom inmobiliario" y, a resultas de él, registraron una caída significativa de los precios de los activos.

En el caso de España, según la consultora Irea, "las previsiones para 2016 son positivas a pesar del clima de incertidumbre política en el que se encuentra España en estos momentos y las incógnitas de la situación económica global. Probablemente asistiremos a descensos de los volúmenes de inversión registrados en activos comerciales aunque, sin embargo, el suelo residencial y los hoteles registrarán una fuerte actividad", y con un especial crecimiento "la logística y la promoción residencial serán los mercados más atractivos para los inversores este año. En el caso del sector logístico necesita de un desarrollo y adaptación a nuevos modelos de negocio y se verá impulsado por el crecimiento del comercio electrónico, que en España tienen un peso cada vez mayor en el consumo nacional". En el caso de la inversión residencial, "el mayor acceso a la financiación hipotecaria y el interés de promotores y fondos en invertir en este mercado potenciarán en mayor medida dicha actividad".

En el caso del sector inmobiliario español en distintos estudios cobra gran protagonismo el turismo, como ya lo fue en 2015, año en que la inversión en inmuebles hoteleros se disparó hasta los 2.614 millones, según Irea, y 2.650 millones según los cálculos de JLL Hotels & Hospitality. Este dato supone un máximo histórico y rebasa con creces el anterior récord, de 2006, en plena burbuja inmobiliaria, con 1.800 millones. Y un dato que también duplica los 1.100 millones de euros de 2014, que ya se veía en el sector como un buen año.

El tirón del sector hotelero ha estado protagonizado por las socimis, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, que se han hecho con la mayoría de las operaciones. Un tipo de vehículo inversor que disfruta de muy atractivas ventajas fiscales y que concentró operaciones de compra de hoteles por casi 1.000 millones de euros a lo largo de 2015 (en concreto, 984 millones, según los datos de Irea), trece veces más que el ejercicio anterior, cuando sólo cerraron compras por 74 millones. Para este año el panorama se presenta también muy positivo para las socimis, ya que las previsiones apuntan a un nuevo año récord de llegada de turistas extranjeros fruto de los problemas de seguridad que afectan a los competidores turísticos más directos de España, como es el caso de Turquía y de Túnez dentro del segmento de turismo de sol y playa.

En cuanto a las oficinas, el informe de Irea destaca en su informe sobre el sector en 2015 que "ha sido el más activo, concentrando el 39% de la inversión en el sector terciario, con un crecimiento del 95% respecto a 2014". Según Cushman & Wakefield "es previsible que se reduzca el número de operaciones y su volumen ya que hay que recordar que en 2015 se produjo la venta de Torre Espacio en Madrid por parte del Grupo Villar Mir al grupo filipino Emperador por 558 millones de euros".

En cuanto a las inversiones en locales comerciales y tiendas, la tendencia que ha detectado Cushman & Wakefield es que a medida que avanzó 2015 fue bajando el volumen de fondos que se destinaban a este sector, de modo que se quedó en segunda posición por detrás del de oficinas. Sin embargo las previsiones de esta consultora son positivas para este año, ya que "la inversión en activos comerciales volverá a mostrar gran actividad, dado que se están negociando grandes operaciones como la de El Corte Inglés y la salida al mercado de más centros comerciales, que se prevé que se cierren entre el corto y el medio plazo".

En lo relativo al origen de los inversores, Cushman & Wakefield concluye que "en 2015 la actividad de los inversores nacionales ha aumentado su peso relativo representando el 60% del volumen de inversión total frente al 40% de 2015, aunque por número de transacciones su participación fue aún más destacada con un 65%". Cabe recordar en todo caso que el cambio de la inversión extranjera a nacional es solo en apariencia, dado que las socimis españolas son consideradas inversor nacional, aunque la mayoría de su capital proviene del extranjero. El 70% de la inversión extranjera se destinó a oficinas, siendo el sector más atractivo para este tipo de inversores.

Rentabilidades entre el 4% y el 11%

En cuanto a rentabilidades según los datos de Cushman & Wakefield, en el cuarto trimestre del año pasado hubo una ligera bajada tanto en oficinas como en el comercial, llegando hasta el 4% en Madrid y al 4,5% en Barcelona, cifras que se acercan cada vez más a capitales europeas como París y Londres. La previsión para este año de la consultora es que "mientras la economía española continúe su fuerte recuperación y demuestre que políticamente se puede manejar en un campo de juego más diverso, prevemos gran actividad de inversión inmobiliaria como la observada los últimos años. Esperamos que la ocupación de los sectores de oficinas, industrial y comercial aumente con el crecimiento generalizado de la economía española a un ritmo superior al de la mayoría de las economías europeas. En el sector logístico e industrial tanto en Madrid como en Barcelona las rentabilidades se han mantenido estables en el entorno del 7%.

Más directamente desde el terreno inmobiliario, José Manuel Zafra, director del departamento de Locales e Inversiones de Gilmar asegura que "los fondos de inversión, efectivamente, están a la búsqueda de edificios de oficinas y hoteles mientras que los locales lo son más por los inversores medios y sobre todo ahorradores". Desde Gilmar, tienen claro cuál es la niña bonita del sector en este momento: los locales comerciales. "Llevamos años trasladando las carteras de nuestros inversores a este tipo de producto porque la rentabilidad que se obtiene es de 2 ó 3 puntos más que en otro tipo de producto, a lo que se añade que los arrendatarios son más estables, la administración del producto es prácticamente inexistente y el bien es tangible, lo que es importante para muchos inversores".

Además, esta inmobiliaria añade que "hay posibilidad de invertir en el sector inmobiliario con rentabilidades del 7% o más (en algunos casos se ha conseguido hasta el 11%), lo que supera ampliamente las rentabilidades que ofrecen los bancos, e incluso (en algunos casos) la Bolsa, con mucho menor riesgo. Consiste en invertir en negocios como locales comerciales, edificios de oficinas o viviendas que ya tienen inquilino, por lo que desde el primer mes tras la compra se ingresa la cantidad correspondiente del alquiler que, en muchos casos, tiene firmada la obligación de permanencia (pago del alquiler mensual) durante varios años".

Estas buenas perspectivas que dan los analistas para 2016 en el sector inmobiliario coinciden también con el pronóstico de BBVA Research, que asegura que la inversión en construcción subirá en España un 3,8% este año, con lo que sumará dos años en positivo después de haber encadenado siete ejercicios consecutivos de caídas. Así consta en el último informe "Situación España" del banco, que recoge además que en 2017 la inversión en construcción registrará un aumento del 5,9%. Por su parte, la inversión en pisos y casas se incrementará un 4,2% en 2016 y se elevará hasta el 8,2% en 2017. Los datos de BBVA señalan que la inversión en construcción finalizó 2015 con un aumento del 5,6%, y con un incremento del 2,9% la inversión destinada a la vivienda. Desde el banco indicaron que "el sector inmobiliario continúa avanzando en su recuperación, si bien lo hace a un ritmo inferior al esperado un año atrás". Pese a ello, afirman que los datos del sector "se mantienen en niveles saludables y está previsto que evolucionen positivamente en los próximos dos años". En este sentido, desde BBVA explican que "la recuperación del mercado de trabajo y de la renta de los hogares y la previsión de tipos de interés bajos sustentarán el crecimiento de la demanda residencial en el próximo bienio"

La creación de empresas regresa al sector inmobiliario

Las casi 95.000 nuevas empresas creadas durante 2015 suponen la cifra más elevada desde 2008. Y muestran cómo se crea riqueza en España: bajan las sociedades creadas en agricultura e industria y suben las del sector de la construcción, el de las actividades inmobiliarias y la hostelería. El número de sociedades creadas aumenta un 0,4% y un 1,3% el de fusiones y, sobre todo, de absorciones, mientras siguen bajando, por segundo año, el número de concursos de acreedores, según el Anuario Mercantil de 2015 del Colegio de Registradores.

De este modo, crece el tejido productivo español pero, tanto los aumentos, como las disminuciones que reflejan las estadísticas de los registros mercantiles oscilan entre una y varias décimas en todos los casos, salvo en el de las actividades de comercialización y promoción pura inmobiliaria. El crecimiento de las nuevas empresas que desarrollan su actividad en el sector inmobiliario casi avanza un punto porcentual al pasar de 7,1% al 7,9% en el total nacional. Este porcentaje supone un crecimiento interanual del 11,3% y es el mayor incremento de todos los sectores analizados, si bien hay otros con mayor actividad, caso del hostelero o el comercial.

Fuentes: abc.es y elpais.com

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La inversión inmobiliaria en España batió en 2015 récords tanto en volumen de negocio como en número de operaciones. Así, tal y como la consultora Aguirre Newman había previsto, el pasado año 2015 se alcanzaron los 10.790 millones de euros, superando las cifras que se alcanzaban en 2007 previas a la crisis. La cifra, según la consultora BNP Paribas Real Estate, incluso podría haber sido superior, alcanzando los 11.700 millones de euros (aunque aquí se incluyen las operaciones de fusión). De ese modo, el crecimiento respecto a 2014 es del 67%. La recuperación del sector inmobiliario se ha percibido también, según BNP Paribas, en el número de transacciones realizadas, que alcanzaron las 271 operaciones, frente a las 169 de 2014.

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Madrid fue durante el primer semestre del pasado año 2015 la ciudad del mundo donde más creció la inversión inmobiliaria. En esos meses, las grandes operaciones fueron el centro comercial Plenilunio (375 millones), Gran Vía 34 (400) y el Hotel Ritz (130). La inversión en el tercer trimestre de 2015 alcanzó los 2.300 millones de euros, tras un verano "muy activo" en el sector inmobiliario, que se ha visto favorecido por operaciones como la venta de la cartera Thunder, formada por dos complejos de oficinas en Madrid y Barcelona. Solo en las últimas seis semanas del pasado año, cinco grandes operaciones han movido 705 millones de euros, destacando la venta de Torre Espacio al magnate filipino Andrew L. Tan por 558 millones. Pero sin lugar a dudas, la operación que ha marcado el año ha sido la compra de Testa (antigua filial patrimonialista de Sacyr) por parte de la socimi Merlin Properties, que se convierte así en líder destacado del sector inmobiliario con unos activos valorados en 5.500 millones de euros.

Las oficinas lideran la recuperación de todos los segmentos del mercado

El sector más activo en el mercado han sido las oficinas con cerca 5.600 millones, una cantidad que sitúa a España en cuarta posición a nivel europeo por detrás de Reino Unido, Alemania y Francia. Destacan Madrid y Barcelona, que solo en el primer semestre este mercado creció hasta un 150%, que, en general se situó en máximos de 20 años y con una mayor rentabilidad. Así, el pasado año 2015 Madrid alcanzó en torno a los 460.000 m2, un 39% más que en 2014, mientras que Barcelona se situó a niveles precrisis con 360.000 m2. En Madrid se espera que la renta prime se sitúe entre los 26,5 y 27 euros/m2, lejos de los 45 euros de máximo que se alcanzaron en 2007 pero con potencial de crecimiento.

La inversión en centros y locales comerciales cerró 2015 en 4.000 millones, similar a 2014, cuya inversión solo en el primer trimestre alcanzó los 918 millones según la consultora JLL. Por primera vez desde la crisis las rentas han subido en centros comerciales y calles comerciales prime con un alza de entre un 5-10% impulsado por el aumento de las ventas y de la afluencia.

En el segmento logístico de las naves industriales, también se dan cifras récord de 800 millones, superando niveles previos a la crisis con una contratación que alcanza los 500.000 m2. La falta de producto de calidad en el mercado es otra de las conclusiones de la firma. Finalmente, el sector hotelero la inversión alcanzó los 2.000 millones desde los 1.700 millones actuales siendo Barcelona el destino favorito y ganando peso Madrid.

En el mercado residencial vuelve el apetito inversor con un mercado a dos velocidades. Encabezan la recuperación Madrid, Barcelona, Costa del Sol y zonas del Levante como Valencia y Alicante. También se empiezan a ver operaciones de suelo por parte de fondos de inversión y de la mano de promotores locales. Para 2016 se esperan más operaciones en ciudades como Valencia, Bilbao o Málaga.

Socimis y capital extranjero, protagonistas en la inversión en España

En lo que respecta al origen de la inversión, unos 4.000 de 10.800 millones han procedido de inversores extranjeros. Más de un 70% de la inversión, en comparación con 2014, se ha detectado un menor protagonismo de los inversores estadounidenses en favor de los europeos, ya que los franceses y los ingleses han representado un 25% y un 20%, respectivamente, de la inversión total.

Por perfil, las socimis representan un 46% del total, continúan dominando el mercado de inversión. Merlin Properties, que se hizo con la inmobiliaria Testa por 1.793 millones, lidera ese grupo de sociedades dedicadas a los inmuebles en alquiler con unos activos valorados en 5.800 millones de euros, seguida de Hispania (775 millones), Axiare (773,4 millones) y Lar Real Estate (594,9 millones). Las diez socimi que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) suman unos activos de 3.058 millones de euros. Por detrás, le siguen los fondos, con un 31%, y las inmobiliarias, con un 13% de la inversión.

Según los cálculos de la consultora inmobiliaria CBRE, se espera que el volumen de inversión se estabilice este año 2016 en más de 10.000 millones de euros, que ve que los precios están subiendo y las rentabilidades van a la baja, fruto de la presión compradora y de la escasez que existe de determinados tipos de productos. BNP Paribas prevé, sin embargo, que tras estos resultados el volumen de inversión cambie de tendencia para estabilizarse en torno a los 8.500 millones de euros, ligeramente por debajo de los 9.000 millones de euros de 2007. Entre las razones de este viraje cita la escasez de oportunidades adecuadas de inversión y un previsible incremento del coste del dinero.

Fuentes: 20minutos.es y lavanguardia.com

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