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malaga 2444666 960 720 600x338 - Málaga agotará su stock de pisos en tres años

La Costa del Sol se ha situado en una de la ciudades con mayor índice de recuperación económica gracias al turismo y las medidas adoptadas por el sector empresarial. El sector inmobiliario ha sido uno de los más notados en esta recuperación, se han reanudado la mayoría de las construcciones de viviendas que quedaron en "stand-by", además de la iniciación de nuevos proyectos inmobiliarios para viviendas y residencias. ...continúa leyendo "Málaga agotará su stock de pisos en tres años"

Viviendas en Altea (Costa Blanca, Alicante)

España contaba con un total de 25.586.279 viviendas a cierre del año 2016, lo que supone un incremento del 0,2% en comparación con 2015, cuando la cifra era de 25.541.915. De esta manera, en un año el parque de viviendas en España se incrementó en 44.364 casas y pisos, según recoge el documento Estimación del parque de viviendas correspondiente al ejercicio 2016 publicado por el Ministerio de Fomento, diferenciándose si la vivienda es principal o no de una familia. En concreto, en España había en 2016 un total de 19.056.443 casas principales, lo que supone un 0,4% más que el año anterior. Asimismo, había 6.529.836 consideradas no principales, con una caída interanual del 0,5%. Mientras, la lenta y dura digestión del "stock" de vivienda nueva sigue su curso, reduciéndose en 2016 un 4,3%Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía acumulan el 49,61%.

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Viviendas en Peñíscola (Costa del Azahar, Castellón)

Se habla de recuperación inmobiliaria en Madrid, Barcelona, Costa del Sol o Costa Blanca, pero existen aún zonas que, excepto por la prensa local, apenas ocupan titulares y son los grandes olvidados en los informes sobre el mercado inmobiliario. Hablamos de aquellas zonas de España en las que la recuperación es aún un canto de sirenas un dulce espejismo aún por llegar incluso a cierta estabilización. Se trata de mercados con un abultado "stock" de viviendas sin vender, con precios de la vivienda que aún siguen ajustándose o están totalmente estancados y una demanda muy débil que no puede acceder a la compra de una vivienda. Castellón, Murcia, Toledo, La Rioja, Huelva, Jaén... provincias que aún siguen sufriendo los estragos de la peor crisis inmobiliaria de la historia de España y que todavía se encuentran en pleno proceso de digestión de todos los excesos cometidos durante la burbuja. Son las caras deprimidas de la recuperación.

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Viviendas en primera línea de playa en El Campello (Alicante, Costa Blanca)

El futuro del mercado de la vivienda en España vendrá principalmente determinado por la economía, y no sólo por la del propio país, sino por la internacional. Dos factores influyen ya en la incipiente recuperación inmobiliaria: la inversión y el "Brexit". Así, los fondos de inversión, formado por grupos internacionales que inicialmente operaron sobre todo a través de la compra de edificios, hoteles, oficinas... en Barcelona y Madrid, han pasado también a influir y dinamizar de la mano de las Socimis y el resurgir de nuevas promociones de obra nueva el mercado residencial. Por otro lado, el inesperado "Brexit" que supone la salida de Reino Unido de la Unión Europea, cuyas consecuencias aún están rodeadas de incertidumbre, tendrá al menos, un efecto de doble filo: un lado positivo, porque ayudará a mantener los tipos de interés bajos durante más tiempo en la Eurozona (medida que impulsará el BCE para contrarrestar el posible decrecimiento económico producido por la salida del Reino Unido); y por otro, negativo, que comienza a pasar factura en el número de compradores británicos que pensaban adquirir una vivienda en España. Ambos factores: inversión y "Brexit", ya se dejan notar. Especialmente en Costa Blanca (Alicante) y Costa del Sol (Málaga), dos poderosas zonas turísticas y residenciales que lideran la venta de viviendas a extranjeros residentes, seguidas de Barcelona, Madrid y Baleares, según el Ministerio de Fomento.

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El precio de la vivienda crecerá en torno al 2,3% en 2016 e irá subiendo progresivamente hasta alcanzar el 5% en 2018, un crecimiento que permanecerá estable hasta el final de la década, según las previsiones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliarios Español 2016, de R.R. Acuña & Asociados. Según el informe, la evolución de precios en los diferentes mercados locales podría "ser muy distinta a la esperada para el agregado de España", en un contexto aún de alto "stock" de vivienda, con un total de 1,4 millones de pisos y casas vacías puestas a la venta en España.

Pisos en Marbella (Costa del Sol, Málaga)

Las caídas consecutivas de precios durante los últimos ocho años se produjeron por el fuerte desajuste entre la oferta y demanda que ha caracterizado la evolución del mercado inmobiliario español, lastrado por el elevado stock de vivienda. En 2015 solo se dieron subidas en los precios del 46,8% de los municipios, y se espera continuar encontrando caídas de precios en una buena parte de ellos para los próximos años.

La demanda se ha fortalecido en las principales áreas metropolitanas de ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia, así como de costa turística en los dos últimos años por las expectativas en el crecimiento económico y la sensible mejora del empleo. Asimismo, se observa un crecimiento en la demanda y las ventas, impulso que durará al menos en el corto plazo con las expectativas económicas actuales.

Las conclusiones del anuario apuntan hacia una vuelta al equilibrio, gracias al incremento de las ventas y a la recuperación de los precios en parte del mercado. De esta manera, el estudio espera que la oferta de obra nueva alcance un mínimo en 2016 con 40.000 viviendas terminadas y, para los dos siguientes ejercicios, un crecimiento sostenido en áreas expansivas muy concretas del territorio nacional, donde el stock de vivienda nueva es prácticamente inexistente.

El parque de viviendas en 2015 era de 25,5 millones de viviendas, de las cuales 18,6 millones eran hogares y 6,9 millones correspondían a viviendas secundarias (4,4 millones) y vacías (2,5 millones), lo que determina un ratio de 1,4 viviendas por hogar, frente a 1,12 de media en la UE.

1,4 millones de viviendas en venta

El estudio de RR Acuña cifra el stock en 1,468 millones de viviendas vacías puestas a la venta, cantidad semejante a la aproximación del excedente de viviendas del parque antes calculado. El 26% del stock está en manos del sector financiero, aproximadamente, con 111.000 viviendas nuevas y 284.000 de segunda mano, el resto del stock, 1,098 millones viviendas se distribuye entre promotores, particulares y otros operadores del mercado. El potencial de suelo sorprende, por el acopio de terrenos adquiridos en pago de deuda y el alto grado de financiación a promotores que aún pesa en los balances de las entidades financieras (la provisión media observada es de un 48%). No obstante, la capacidad de disolución futura del stock por parte de la demanda es muy limitada, es decir, es de difícil pronóstico dado el elevado volumen de stock actual y las previsiones futuras sobre población y la generación de nuevos hogares.

En las provincias de costa turística (mediterránea, sur atlántica e insular), por su naturaleza, ha de presumirse una mayor concentración de viviendas, esto es, un excedente sobre hogares que suele atribuirse a un destino final de uso vacacional. No obstante, no todas estas provincias tienen como principal exponente económico al turismo, por lo que existen otros factores que explican sus excedentes en viviendas. La media de las provincias de costa turística es de 1’4 viviendas por hogar. Por encima de esta media cabría pensar que existen elevados excedentes de viviendas, como en Almería, Tarragona, Alicante, Girona y Castellón.

Las áreas no turísticas tienen una media de 1,5 viviendas por hogar. Las áreas regresivas acumulan de media 1’8 viviendas por hogar, y destacan con un mayor excedente de viviendas sobre hogares las provincias de Palencia, Salamanca, Cáceres, Lugo, Burgos, Guadalajara, Huesca, Zamora, OrenseCuenca, Segovia, Soria, Teruel y Ávila. Las provincias expansivas muestran una ratio media del 1,28, y el menor excedente de vivienda lo encontramos en las provincias de Álava, Vizcaya, Madrid, GuipúzcoaNavarra, Sevilla, Zaragoza, Valladolid, Córdoba, Asturias, Pontevedra, Lleida y Badajoz.

Por su parte, la demanda de vivienda nueva alcanzará el mínimo este año con cerca de 82.000 viviendas. R.R. de Acuña prevé que en 2018 se alcance cierto equilibrio entre oferta y demanda, con un stock de obra nueva con 341.000 viviendas. Esto significaría que la disolución de la mayor parte del stock de vivienda nueva sería prácticamente irrealizable a largo plazo y que el ajuste del stock de vivienda nueva en las áreas expansivas habría concluido. Los cálculos cifran el stock de 2015 en 1,468 millones de viviendas vacías puestas a la venta en España. Desde 2010, se han disuelto 218.000.

En cuanto a la vivienda usada, las herencias de oferta neta de vivienda usada continuarán siendo crecientes y suponen entre el 40% y 50% de la demanda de usadas. La proyección para la demanda de vivienda de segunda mano apunta a una disolución de cerca de 330.000 viviendas cada año hasta 2018, que se irá moderando cada vez más.

Fuente: R.R. Acuña & Asociados (Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2016)

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A pesar de que los pisos y casas de los bancos aumentan sus cifras de ventas, lo cierto es que estas van a paso de tortuga. De mantenerse el ritmo actual, las entidades tardarán una media de 10 años más en deshacerse de todo el ladrillo que tuvieron que "comerse" con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y aunque eso tiene un coste (eso si, menor de lo que muchos se piensan), la banca española prefiere mantener el ritmo actual si nadie (Banco de España o el BCE) le obliga a acelerarlo. La razón es que, con los precios actuales, tendría que asumir unas pérdidas que espera poder evitar en el futuro si alguna vez empiezan a subir los pisos de verdad.

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Según estimaciones de JP Morgan, los bancos españoles todavía tienen 156.000 millones de activos "non performing" (el 136% de su valor tangible en libros), de los que 80.000 millones son inmuebles adjudicados o recibidos en pago de créditos incobrables. El resto es morosidad. En los nueve primeros meses de 2016, el sector ha vendido unos 12.000 millones. Bankia (que traspasó los adjudicados en la crisis a Sareb) y Santander son los más activos en este terreno, mientras que Popular es el último de la clase, con activos tóxicos que suponen el 285% de su valor tangible en libros.

El número de operaciones, aunque mejora, sigue siendo un 50% inferior a los niveles precrisis y todavía existe una enorme sobreoferta en el mercado. Esto explica que los bancos prefieran esperar antes que vender a estos precios, a pesar de que les lleve otra década deshacerse de los activos tóxicos. Es decir, estamos ante otro nuevo ejemplo de la "patada adelante" tan típica de la banca española, como se ha puesto de manifiesto con las refinanciaciones masivas de empresas durante la crisis.

Para hacer frente a las pérdidas de estos activos, los bancos cuentan con un nivel de provisiones dotadas durante la crisis (los decretos Guindos de 2012- en torno al 50%). De nuevo, con grandes diferencias entre el magro 39% del Popular y el 61% de Bankia. Más allá, la cuestión es que, si los bancos venden con descuentos superiores a ese nivel de provisiones, deben apuntarse la pérdida adicional; mientras que si venden con una rebaja menor sobre el valor inicial del piso, pueden liberar parte de esas provisiones y anotarlas como beneficio. De ahí que prefieran esperar a ver si suben los precios que vender a los niveles actuales. Es más, eso también explica por qué prefieren vender a los minoristas, a los que ofrecen descuentos en torno al 40% según el estudio de JP Morgan, que a los inversores institucionales, quienes exigen rebajas del 70%. De hecho, si las entidades se vieran forzadas a acelerar la reducción de los activos tóxicos, tendrían que recurrir a los institucionales y, en consecuencia, dotar nuevas provisiones. Otra razón para aguantar hasta que lleguen tiempos mejores.

Esta decisión no sale gratis. Según JP Morgan sostiene que el coste de mantenimiento de los inmuebles productivos es del 1,4% del valor de los mismos al año, según las cuentas del Popular (el único banco que ha dado orientaciones al respecto). Un coste muy inferior al 5% que estima en sus simulaciones el propio BCE. Aun así, como el volumen es muy grande, este coste supone un lastre del 27% como media en el beneficio antes de impuestos de 2017, algo nada despreciable pero que el sector está dispuesto a pagar con tal de no vender a los precios actuales.

La única forma de que los bancos aceleren las ventas sería que les obligaran los reguladores: el Banco Central Europeo y el Banco de España. Algo que ocurrió en Japón en 2002: allí obligaron a los bancos a reducir un 50% sus activos "non performing" en tres años. Pero, de momento, no hay ninguna presión en este sentido. Más bien al contrario: el Banco de España ha relajado incluso las exigencias de la nueva circular contable para permitir un uso masivo de los modelos internos, con los que se soslaya las exigencias de requisitos mínimos. Además, esta reducción acelerada también tendría un coste importante, dado que tendrían que vender activos masivamente a los inversores institucionales, no les quedaría más remedio que elevar los niveles de cobertura hasta una media del 60%. Y unas provisiones de ese calibre reducirían un 26% el beneficio estimado para el sector en 2018.

Según JP Morgan, los mensajes optimistas sobre subidas de los precios de la vivienda se circunscriben a Madrid, Barcelona y Baleares; si excluimos estas zonas, la subida en el último año se queda en el 1%. Así, los pisos siguen un 39% por debajo del pico de la burbuja, cifra que alcanza el 43% en el caso del suelo.

El 'stock' de vivienda se reduce un 20%

El stock de viviendas ha bajado casi un 20% este año con respecto al anterior, con lo que son 388.000 las casas que quedan sin vender en España herencia de la época del boom inmobiliario. Y la cifra seguirá recortándose. “La evolución será parecida en 2017, finalizando el año con un volumen cercano a los 315.000 inmuebles, al reducirse de nuevo otro 18,8%”, según Servihabitat, en su informe sobre el Mercado residencial en España. No obstante, dice la firma, esta absorción de stock continúa sin producirse de manera uniforme. La Rioja es la comunidad con mayor excedente residencial por habitante, seguida de Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana. Con un menor número de viviendas en stock, está Madrid, Baleares, Canarias y Cataluña, que están muy por debajo de los 83,6 inmuebles por cada 10.000 habitantes de la media nacional y que están tirando del mercado.

El año cerrará con unas 445.000 casas vendidas, un 26% más en tasa interanual y para 2017 las compraventas crecerán un 12%, alcanzando las 500.000 unidades vendidas, según las previsiones de Servihabitat. Los motores son la mayor concesión de crédito hipotecario, el incremento del interés inversor (con la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos), la estabilización de los precios y la mejora de la estabilidad laboral. “Si bien es cierto que el sector vuelve a reactivarse en su conjunto, incluso con oferta escasa y demanda cada vez más fuerte en según qué barrios de algunas de las principales ciudades, existen todavía zonas en las que el stock se drenará más lentamente”, advierte Julián Cabanillas, consejero delegado de la compañía.

La vivienda de segunda mano sigue siendo la impulsora del incremento en el volumen de operaciones, con valores cercanos al 70% de las ventas, manteniéndose las transacciones de obra nueva en niveles del 30%, tanto en vivienda habitual como en vacacional. Casi el 72% de los inmuebles tienen un precio inferior a los 150.000 euros. Y la mayoría de las compraventas (casi el 80%) se realizan sobre vivienda en altura (pisos), aunque la vivienda unifamiliar (casas) ha experimentado un pequeño crecimiento en el primer semestre de 2016. Este tipo de activo, el más demandado, consta de tres dormitorios y una superficie entre los 80 y los 100 metros cuadrados, según la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat.

En cuanto al precio, al cierre del ejercicio la subida será del 4,6% y de cara al año que viene se esperan encarecimientos algo más leves, del 4,3%. “Las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, están incidiendo de manera notable sobre este repunte de la media nacional debido a su elevado volumen, aunque también Málaga, Sevilla o Zaragoza, e incluso el mercado de vivienda vacacional en Baleares, en Canarias y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea, están actuando como motores de este incremento de precios”.

El informe de Servihabitat también confirma el peso creciente de las viviendas en alquiler. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encuentren ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones. Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat, afirma que actualmente, “más del 40% de las nuevas operaciones que se realizan en Servihabitat son de alquiler, por lo que debemos dar respuesta a estas necesidades y alinearnos con los intereses de los consumidores. Por este motivo, en la compañía estamos llevando a cabo una apuesta clara por este mercado, sobre todo en los últimos tres años, en los que hemos ampliado nuestra cartera de alquiler hasta casi 60.000 activos”.

El precio medio del alquiler en España experimenta un crecimiento superior al 10% interanual al cierre de 2016. Para una vivienda de entre 80 y 90 metros cuadrados, la renta media en el país es de 540 euros, aunque en comunidades como las Islas Baleares (980 euros), Madrid (940), el País Vasco (850) o Cataluña (610), entre otras, se supera esta cifra. En cuanto a la rentabilidad bruta media por poner en alquiler una vivienda en España, la cifra alcanza ya el 5,4%. Cataluña, Comunidad de Madrid y Baleares están por encima de esta media nacional.

Fuentes: elconfidencial.com y elpais.com

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Tras ajustar sus precios hasta un 60%, la costa española vuelve a encarecerse, aunque no todas las playas han pasado lo peor de la crisis ni crecen por igual. No obstante, la mejora es notable: en 71 de los 135 municipios costeros el precio de la vivienda vacacional ha subido en el primer trimestre de 2016, frente a los 35 del año pasado, con incrementos en los precios de algunas localidades que superan el 17%, según el informe Vivienda en la Costa 2016 elaborado por la tasadora Tinsa. Por contra, otras ubicaciones siguen abaratándose a un ritmo anual superior al 5% y el patrón más repetido es la ausencia de promoción y de transacciones de suelo.

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Costa del Sol, Baleares, Costa Blanca y Canarias destacan como los mercados que están liderando la recuperación en la costa. En el otro extremo, entre las localidades que todavía no han finalizado la fase de ajuste se encuentran Castellón, la costa de Cantabria, junto con las islas de Menorca y La Palma en Tenerife. También en descenso, aunque ya próximas al suelo, se encuentran las costas de Almería, Huelva, Tarragona y Galicia.

Por municipios, las localidades de Teguise y Tías, en Lanzarote (Las Palmas), mostraron en el primer trimestre el mayor crecimiento de precios en tasa interanual, con una subida del 17,8% y del 14%, según los datos provisionales procedentes de las tasaciones de Tinsa. Les siguen Gavà (Barcelona) y Benicarló (Castellón), ambas con una subida del 13,2%, y Blanes (Gerona), con un 12,8% de incremento respecto al primer trimestre del año anterior.

Las mayores caídas de precios se han producido en Piélagos (Cantabria), donde el valor medio ha descendido un 16% en los últimos doce meses, Antigua (Fuerteventura), con un 12,6%, y Los Alcázares (Murcia), con una caída del 10,6%. Les siguen en intensidad del ajuste Vinaròs (Castellón), con un descenso del 10,2% en el último año, y Mojácar (Almería), con un 9,9%.

Si se atiende al precio por metro cuadrado los valores más altos se dan en el área de Barcelona y Baleares. Calvià (Mallorca) con 2.835 euros/m2 supera en el primer trimestre el valor medio de los 2.560 euros/m2 de Sitges (Barcelona), que un año antes aparecía como el municipio costero más caro. Les siguen entre los municipios más caros con datos disponibles en este trimestre Castelldefels (Barcelona), con 2.359 euros de valor medio, y Santanyí (Mallorca), con 2.259 euros.

Por el contrario, los valores por metro cuadrado más bajos se concentran en el sureste de la costa mediterránea. Puerto Lumbreras (Murcia) se desmarca como el municipio más barato, con un valor medio de 727 euros/m2 en el primer trimestre. Le siguen El Ejido (Almería), con 797 euros/m2, La Unión (Murcia), con 826 euros/m2, y Almassora (Castellón), con 826 euros/m2. Otros cuatro municipios de las regiones de Valencia y Murcia recogidos en el informe están por debajo de los 900 euros: Elche, Lorca, Gandia y Castellón de la Plana.

Barcelona, Valencia y Málaga, las zonas con más compraventas

Por volumen total de transacciones, los municipios costeros más activos en 2015, fueron las ciudades de Barcelona (13.554 viviendas), Valencia (7.431 unidades) y Málaga (4.786 operaciones). Excluyendo las capitales de costa, lideran el mercado de transacciones Marbella (Málaga), con 4.396 compraventas, y las alicantinas Torrevieja (4.356 unidades) y Orihuela (3.782 viviendas). Les siguieron Mijas (Málaga), con 2.373 operaciones; Gijón (Asturias), con 2.058 viviendas, y Estepona (Málaga), con 2.052 transacciones.

Según los datos de las tasaciones de Tinsa, el comprador de vivienda vacacional en España es fundamentalmente español en un 82% de las franjas costeras analizadas. Según el estudio, la demanda nacional concentra más de la mitad del mercado de vivienda vacacional. Entre los enclaves preferidos por el comprador extranjero destacan Canarias, Baleares, Costa del Sol (Málaga), Costa Brava (Girona), Barcelona, la franja entre Níjar y Aguadulce (Almería) y la costa norte de Costa Blanca (Alicante).

La oferta en la costa, sobre todo segunda mano

La oferta de vivienda vacacional en España es mayoritariamente producto de segunda mano. El stock generado en los últimos años como consecuencia del freno de la financiación y de las ventas se va absorbiendo poco a poco. Solo en 8 de las 55 zonas analizadas por Tinsa, existe una sobreoferta de vivienda “muy abundante”. Se trata de la costa norte de Castellón; La Manga del Mar Menor (Murcia); el oeste de Almería; el sur de Barcelona; la franja central de la costa de Tarragona; la zona oeste de Cádiz y la costa este de Vizcaya.

A la hora de valorar la mayor o menor dificultad de absorción del stock, en un 56% de las zonas se considera que el stock es “asumible a corto plazo”. En este grupo se sitúan las costas de la provincia de Girona, Valencia, Huelva, Granada y San Sebastián (Guipúzcoa). También comparten esta previsión las islas de Ibiza, Fuerteventura y Lanzarote, y la mayor parte de las provincias de Alicante, Murcia y Cádiz.

Ausencia de nuevas promociones y de compraventas de suelo

La actividad promotora en el segmento de vivienda vacacional sigue, en general, bajo mínimos con contadas excepciones. Se detectan obras de finalización de proyectos inacabados en las provincias de Alicante y Granada, con actuaciones puntuales a lo largo de todo su litoral, las islas de Baleares (sobre todo Mallorca e Ibiza) y Tenerife, y ciertos enclaves de las costas de Cádiz y Huelva. También es minoritaria la construcción de nuevos proyectos de vivienda vacacional, una señal de que hay nichos de producto o localizaciones con demanda insatisfecha. Es el caso del litoral de Alicante y Huelva, así como algunos enclaves de Murcia, Almería, Málaga y Cádiz, en el sur de la costa de Valencia, y en las islas de Mallorca, Tenerife y Lanzarote.

Los promotores locales provistos de fondos propios son los que están detrás de la vuelta de la grúas en los enclaves más dinámicos. En casi un tercio de las zonas analizadas, principalmente en Alicante, Almería, Cádiz y País Vasco, la red técnica los identifica como los principales actores. La autopromoción es la fórmula más destacada en un 12% de las zonas (por ejemplo, en Cataluña, Sotogrande y Cantabria). Los promotores locales con fondos extranjeros destacan en Málaga y Canarias.

Finalmente, el suelo parece que vuelve a ponerse en el punto de mira de los inversores, aunque no de forma generalizada. Todavía en un 40% de las zonas en las que este estudio divide la costa española se apunta que no hay ningún movimiento en torno a este activo. Lo más habitual es que se haya registrado alguna transacción aislada o que exista tanteo de precios y estudios de viabilidad, sin que se lleguen a cerrar operaciones. Aunque son minoría, en algunas ubicaciones el mercado de suelo empieza a normalizarse tras años de bloqueo e incluso se está registrando algún incremento de precios, como en ciertos enclaves de la costa de Alicante, Baleares, Costa del Sol, alrededores de Barcelona, Tenerife y San Sebastián.

Fuente: Tinsa "Vivienda en la Costa 2016" (.pdf)

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Cualquier negocio aspira a crear mucho producto con el menor coste posible, y ponerlo en el mercado a un precio competitivo para que la demanda del mismo sea lo más elevada posible. En materia de vivienda, el mercado no funciona exactamente así, aunque los parámetros son los mismos. Quien vende una vivienda, sea de segunda mano o nueva, quiere hacerlo por el mayor precio posible y en el menor tiempo. El hecho de que hoy todavía muchas viviendas tarden más de un año en venderse quizás tenga que ver con que el precio de salida no se corresponde con el que está dispuesto a pagar el potencial comprador. En este sentido, según Sociedad de Tasación en siete regiones los pisos deberían seguir abaratándose.

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Sociedad de Tasación acaba de realizar un ejercicio para conocer cuánto vale la casa que pueden pagar los españoles y las conclusiones son reveladoras. Al cruzar las estadísticas de precios de la vivienda con los salarios medios de los trabajadores por comunidades autónomas y teniendo en cuenta siempre que la operación sería financiada con una hipoteca a tipo de interés variable al 2,5% y con un plazo de amortización de 30 años, en siete comunidades la vivienda debería seguir reduciendo sus precios: Madrid, Galicia, Cantabria, País Vasco, Navarra, Cataluña y Baleares. En el resto, se puede concluir que los hogares con rentas medias podrían afrontar en la actualidad la compra de una vivienda tipo.

Con el fin de mostrar lo importante que puede llegar a ser el peso de la financiación hipotecaria, Sociedad de Tasación ha realizado el mismo ejercicio, pero aplicando un préstamo con tipo de interés variable al 5% (conviene recordar el efecto perverso que sobre millones de hipotecados tuvo todavía en el boom la subida de los tipos y el euríbor) y al mismo plazo de 30 años. En este segundo caso, la situación varía ostensiblemente y ya en solo cuatro regiones se podría comprar y financiar la vivienda con un sueldo medio. Sería en La Rioja, Aragón, Castilla-La Mancha y Murcia. En el resto, los precios inmobiliarios deberían seguir ajustándose para hacer accesible la adquisición de una vivienda a la mayor parte de las familias.

El sector inmobiliario, más cerca de la estabilización que de la recuperación

El director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha afirmado que el sector inmobiliario español está aún "más cerca de la estabilización que de la recuperación" y ha vaticinado que cuando llegue ese momento de la recuperación "unos saldrán a una velocidad y otros a otra". Así lo ha indicado durante la jornada "Perspectivas económicas 2016 y tendencias del sector inmobiliario" en la que ha argumentado que pese a que las compraventas y las hipotecas están repuntando, de la recuperación del empleo, existen aún ciertos desequilibrios en el mercado.

Para empezar, antes de la crisis el número de hipotecas superaba a las compraventas de viviendas porque muchas de ellas se dedicaban al consumo, estas dos variables se cruzaron en 2011 y actualmente los créditos hipotecarios son algo menos de las compraventas que se realizan. "La evidencia de que el sector estará en crecimiento llegará cuando estos dos números se igualen", ha añadido, para apostillar que, de momento, sólo se puede hablar de "estabilidad". Asimismo, el director general de Sociedad de Tasación ha recordado que las transacciones de vivienda usada llevan 10 trimestres mostrando variaciones en forma de dientes de sierra, con subidas y bajadas.

Por otro lado, ha señalado que la regulación de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) ha sido la legislación "más importante de la crisis", porque están logrando atraer la inversión extranjera, pero considera que aún hacen falta en España grandes desarrollos de producto en alquiler. En el caso de la rehabilitación de viviendas, se ha mostrado tajante: "lo primero que hay que rehabilitar es la legislación porque hacer esas obras hoy es un ejercicio casi de ciencia ficción".

En 2016 habrá 349.377 pisos sin vender, un 24% menos que este año

Por otro lado, el excedente de viviendas sin vender en España se situaba tras el verano en 462.000 inmuebles, menos de la mitad que los 1,2 millones de inmuebles de 2008. Además, esta oferta embalsada se reducirá un 24,5% en 2016, una cuarta parte, hasta los 349.377 pisos. Así se precisa en un análisis expuesto epor el presidente de los promotores madrileños Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado, en el marco de la jornada Perspectivas económicas 2016 y tendencias del sector inmobiliario, organizada conjuntamente con Sociedad de Tasación ST.

Esta estimación, elaborada a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la cátedra inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) y la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados (RAIC), señala que el 74% del stock se localiza en la Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha, Andalucía y Murcia, y que el año que viene este porcentaje se reducirá al 51%. Mientras, la bolsa de pisos vacíos en Madrid se acercará a los 6.000 inmuebles el próximo año, mientras que en Cataluña superará las 4.300 viviendas.

Por otro lado, Gómez-Pintado ha indicado que, teniendo en cuenta los flujos migratorios, la necesidad de viviendas en España se situará los próximos años en unos 140.000 inmuebles, con especial protagonismo de Madrid, donde esta cifra estará entre los 30.000 y los 40.000 pisos.

Imagen: Carlos Cortinas Fuente: cincodias.com

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pisosnuevos-mijasEs cierto que no existe un estudio riguroso y exhaustivo que haya sido capaz de determinar a cuánto asciende el stock de viviendas nuevas sin vender ni alquilar, pero sí se han podido realizar distintas aproximaciones que, más que una cifra absoluta, buscan constatar qué está pasando con estas casas, si se están vendiendo o no y en qué medida o a qué velocidad.

Uno de los pocos que existe hoy en día y se actualiza periódicamente es el que elabora la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco), cuyas últimas cifras son relativas al último trimestre de 2014. Según este informe, el excedente total cerró el pasado año con un total de 439.617 pisos y casas nuevas en venta, un 36,52% menos el máximo de la serie alcanzado en 2010, cuando se llegó a contar con 692.560 viviendas sin vender en todo el país.

El stock de vivienda es un dato de gran utilidad, sobre todo, para los promotores que han logrado sobrevivir a la mayor crisis que se recuerda en el sector inmobiliario desde la democracia. Y además es un factor incide en la fijación de los precios de los inmuebles. Así, a más oferta de casas de nueva construcción, la presión hará que los precios bajen. Por el contrario, según se van agotando las existencias, los precios se estabilizan o inician un suave ascenso porque la demanda que va buscando obra nueva ya no encuentra lo que quiere y quizás haya llegado el momento de iniciar alguna promoción.

La reducción del stock: una distribución desigual

La disminución del stock de vivienda no se ha producido por igual en todos los territorios. En su análisis, Cepco asegura que a finales de 2014 existían un total de 25 provincias donde el excedente inmobiliario se situó por debajo de las 1.000 viviendas por cada 100.000 habitantes, un umbral considerado técnico, según el cual ya no es descabellado iniciar la actividad de nuevas promociones en esas áreas. ¿Dónde se localizan entonces esas nuevas oportunidades?

De un lado, las de siempre, aquellas zonas donde se registra mayor actividad económica y, por tanto, en cuanto mejoró la coyuntura general y se recuperó el flujo de la financiación, las ventas de casas se reactivaron y con ellas se empezó a drenar el excedente a buen ritmo. Es el caso de Madrid, Barcelona, Valencia, las tres provincias del País Vasco, Navarra, Baleares o Las Palmas de Gran Canaria.

En otro grupo se encuentran las provincias que nunca tuvieron un nivel de viviendas de nueva construcción en venta preocupante, como es el caso de todas las provincias gallegas menos Lugo, Cantabria, y las dos provincias extremeñas: Badajoz y Cáceres.

En un tercer grupo, entrarían las zonas que en estos últimos cuatro años han logrado reducir su stock de viviendas prácticamente a la mitad gracias al fuerte ajuste acometido en los precios. En esta situación se clasificarían los casos particulares de Salamanca y Valladolid, o el ejemplo de las provincias andaluzas donde menos casas nuevas en venta se habían heredado de la burbuja inmobiliaria: Sevilla, Jaén, Córdoba, Huelva, Granada, Málaga y Cádiz. Gracias a una fuerte reducción de los precios se ha logrado que hoy esas siete se encuentren entre las zonas donde se puede volver a edificar. Solo Almería se salva de esa drástica reducción del stock. Ya fue en 2009 la provincia que tenía un excedente más elevado y hoy continúa con una ratio de 2.250 casas nuevas en venta por cada 100.000 habitantes.

Junto con Almería hay zonas donde es probable que parte de esa oferta heredada del boom no se llegue a absorber nunca. Son promociones que se construyeron sin tener en cuenta las necesidades realistas de vivienda, en zonas normalmente alejadas de los núcleos urbanos y sin los equipamientos sanitarios o educativos ni las infraestructuras de transporte necesarias. Las provincias de Castellón, Teruel, Toledo, Ciudad Real o La Rioja son buen ejemplo también.

Fuente: cincodias.com

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construccion-pisos-madridLa mejora del mercado laboral y la vuelta del crédito han hecho que la demanda de vivienda, en parte embalsada durante los peores años de la crisis, esté volviendo poco a poco a resurgir en el mercado para beneficiarse de los bajos precios de los pisos en muchas zonas. Esto es lo que explica que durante 2014 aumentaran por primera vez las ventas de casas y se haya acelerado la absorción del stock de inmuebles de nueva construcción.

Como consecuencia de ese repunte en las ventas han comenzado a resurgir la construcción de vivienda, sobre todo, allí donde más se ha logrado reducir el excedente de casas nuevas en venta durante los años de crisis. Y prueba de ello, como siempre, las estadísticas. El año 2014 terminó con 34.873 viviendas iniciadas, un ligero 1,7% más que el ejercicio anterior, pero aún muy lejos de las 865.561 casas que comenzaron a edificarse en 2006, máximo histórico. Pues bien, todavía el año pasado se cerró con más viviendas terminadas, en concreto 46.795, una cifra que, sin embargo, lleva en caída libre desde que alcanzó su récord, también en 2006, con un total de 651.427 casas finalizadas.

Según la estadística que elabora el Ministerio de Fomento con datos de los colegios de aparejadores demuestran que este 2015 ambos indicadores han comenzado a darse la vuelta. Así, en los dos primeros meses del año se han contabilizado 7.640 viviendas iniciadas, un 48,2% más que en idéntico periodo del año anterior y por primera vez desde 2007 se trata de una cifra superior a las 6.637 casas terminadas también durante enero y febrero pasados. Ese volumen de certificados de fin de obra es un 26,7% inferior al registrado doce meses antes, lo cual hace presagiar que si ambas tendencias se mantienen en el corto plazo, una claramente alcista y otra en sentido contrario, 2015 será el primer año después de la crisis que finalizará con más pisos iniciados que terminados, todo un síntoma de que la recuperación ahora incipiente se consolida.

Reparto desigual en la recuperación construcción

Los expertos y profesionales del sector inmobiliario, con prudencia pero también con convencimiento, creen en esta incipiente recuperación y su estabilización, ya que todos los factores que influyen en el mercado (empleo, financiación y precios bajos) parecen confabularse para que así sea, pero esa reactivación de las nuevas promociones, al igual que ocurre con los precios de la vivienda y su ajuste, será muy desigual en todo el país.

Así, en las zonas donde más se han incrementado las ventas de primera residencia, como son Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas, es donde más proyectos nuevos se están poniendo en marcha. Otra de las áreas donde más ventas de chalets y apartamentos se registran es en la costa mediterránea, pero allí lo cierto es que se debe al tirón de los compradores extranjeros y la necesidad de empezar a edificar de nuevo no es tan evidente, puesto que el stock todavía es abultado. Según algunos expertos, solo en enclaves muy selectos de la costa, donde ya no existe el producto que exige la demanda en la actualidad se volverá a edificar este año.

El stock se reduce en más de un tercio, pese a la crisis

Hace poco, el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, lamentó que en España todavía no fuera posible conocer a cuánto ascendía el stock de casas y pisos de nueva construcción que permanecían sin vender ni alquilar. No le faltaba razón, puesto que no existen datos oficiales al respecto y tan solo cifras aproximadas que elabora el Ministerio de Fomento con bastante retraso (el último informe publicado registra el volumen estimado hasta diciembre de 2013).

Sin embargo, la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) realiza trimestralmente un estudio bastante exhaustivo que si bien "no tiene por objetivo precisar el número exacto de casas en stock, sí dar una aproximación al mismo y, sobre todo, analizar su tendencia a lo largo de la serie histórica". Ese estudio suyo, que alcanza ya a finales de 2014, estima que el excedente se sitúa en 439.617 casas, un 36,5% menos que en 2010, cuando alcanzó su máximo de 692.560 viviendas.

Esto quiere decir que, pese a la crisis, se ha logrado absorber más de un tercio del excedente, un factor que todos los expertos consideran como prioritario para que el mercado pueda restablecer el equilibrio entre oferta y demanda perdido durante el boom y el posterior estallido de la burbuja. Por cada 100.000 habitantes, el stock ha pasado de las 1.496 casas que alcanzó en 2010, máximo de la serie, a las 949 de 2014.

Imagen: Luis Sevillano - Fuente: cincodias.com

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