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Viviendas en Altea (Costa Blanca, Alicante)

España contaba con un total de 25.586.279 viviendas a cierre del año 2016, lo que supone un incremento del 0,2% en comparación con 2015, cuando la cifra era de 25.541.915. De esta manera, en un año el parque de viviendas en España se incrementó en 44.364 casas y pisos, según recoge el documento Estimación del parque de viviendas correspondiente al ejercicio 2016 publicado por el Ministerio de Fomento, diferenciándose si la vivienda es principal o no de una familia. En concreto, en España había en 2016 un total de 19.056.443 casas principales, lo que supone un 0,4% más que el año anterior. Asimismo, había 6.529.836 consideradas no principales, con una caída interanual del 0,5%. Mientras, la lenta y dura digestión del "stock" de vivienda nueva sigue su curso, reduciéndose en 2016 un 4,3%Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía acumulan el 49,61%.

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Casa de nueva construcción en Orihuela Costa (Costa Blanca, Alicante)

El "stock" de vivienda nueva descendió en 2016 un 12,6%, hasta las 340.000 viviendas, según el informe "Radiografía del stock: suelo y vivienda nueva" realizado por Tinsa, reflejando que actualmente las casas y pisos a estrenar sin vender suponen el 21,3% del total de inmuebles terminados desde 2008 en España. Las zonas que más han logrado reducir su nivel de "stock" en este año han sido la costa de Granada y la ciudad de Bilbao, que han reducido su tasa de ocupación en el último año hasta dejarlo por debajo del 10%. A este excedente de vivienda nueva (que en 2015 se situaba en el 24,9%) se añaden además otras 63.100 nuevas viviendas en construcción, destacando 15.900 de ellas en Madrid, 5.500 en Alicante o 4.500 en Barcelona.

...continúa leyendo "Tinsa: El «stock» de vivienda nueva bajó un 12% en 2016, hasta las 340.000 casas"

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El recién finalizado 2016 ha afianzado su reactivación: a falta de confirmación, el pasado año se cerró en el entorno de las 445.000 viviendas vendidas, lo que supone un aumento del 26% respecto a 2015, según el Colegio de Registradores. Además, el stock de obra nueva se ha reducido casi un 20%, hasta las 388.000 casas, según Servihabitat. Así, no le ha ido mal a un sector donde "los visados crecen a un ritmo de casi el 40% y los precios se están estabilizando en casi todo el país tras caer un 45% desde los máximos de la crisis". Y la rentabilidad media de la vivienda ha subido hasta el 6,11%, según Solvia. Pero, ¿qué ocurrirá con la vivienda en 2017? Los expertos estiman que este 2017 será el de la recuperación, no obstante, quedan dudas como la evolución de los precios, la reactivación de la obra nueva o el encarecimiento de las hipotecas.

Viviendas de obra nueva en Orihuela Costa (Alicante)

Más hipotecas y más caras

El 2016 terminó de forma inmejorable para millones de hipotecados gracias a la justicia europea, que obliga a algunas entidades financieras a devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo, que entre los 4.000 y 7.000 millones de euros. Un regalo navideño que, como contrapartida, va a afectar de una manera u otra al bolsillo de los que firmen una nueva hipoteca en 2017. Aunque, "dependerá de la competencia y las decisiones que adopten las entidades más saneadas y con mayor volumen de negocio, más capacitadas para soportar un potencial estrés sobre sus márgenes", apunta Jorge Ripoll, director del servicio de Estudios de Tinsa. Además, "es probable que en adelante se cobre por la prestación de servicios por los que hasta ahora no se cobraba, y que el importe de las comisiones experimente un incremento", indica José María López, abogado especialista en regulación financiera.

Respecto al Euríbor, este podría superar la barrera del 0% durante el segundo semestre de 2017, según Bankinter (diciembre del 2016 cerró en el -0,080%, un nuevo mínimo histórico), lo que encarecería algo las cuotas mensuales. También, se espera para julio su actualización al euríbor plus, lo que podría aumentar su cotización. No obstante, el mercado hipotecario seguirá mostrando condiciones favorables para el endeudamiento de los hogares y el saldo vivo hipotecario acumulado por las familias es ahora un 20% inferior al máximo de 2010, según BBVA.

En 2017 se firmarán entre 425.000 y 450.000 nuevas hipotecas, entre un 5% y un 10% más que en 2016, prevé Tinsa. Mientras que en el terreno de la financiación "las hipotecas a tipo fijo siguen marcando tendencia, mostrando un perfil de comprador conservador que huye del riesgo". Hoy un tercio de los nuevos créditos hipotecarios se firma a tipo fijo. Está por verse si estos productos siguen ganado mercado en 2017.

Los precios subirán por debajo del 3%

Atrás quedan ocho años de ajustes y caídas en el precio de la vivienda. También queda atrás el miedo a nuevas burbujas. La subida de precios difiere según la fuente consultada, pero no se esperan encarecimientos superiores al 3% de media. "La recuperación será lenta en un ciclo expansivo suave y largo. El crecimiento de precios será del 2% y el sector de la construcción no volverá a ser a corto plazo uno de los motores del crecimiento económico español", según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Dos de cada tres expertos consultados por la asociación coinciden en que serán otros mercados, como el de servicios o el de exportación, los que experimenten un crecimiento más significativo.

Al igual que la economía y el empleo, el mercado de la vivienda crecerá a un ritmo más moderado. "Nuestra previsión es un precio medio prácticamente invariable o, en el mejor de los casos, un ligero crecimiento del 1% o 2%, en línea con el 2% que esperamos para el cierre de 2016", según Tinsa. El comportamiento desigual de los precios y de las compraventas continuará. Aunque la mejoría se extenderá por más ciudades, lo cierto es que el dinamismo de Barcelona, Madrid, Costa del Sol, Alicante, Baleares y Canarias contrasta mucho con lo que ocurre en zonas de interior y algunas costas con altos niveles de stock y caídas de precios.

Respecto a la compraventa, el sector espera que más de 500.000 viviendas cambien de manos en este ejercicio. La previsión de Tinsa es el aumento en la compraventas de casas nuevas y usadas de entre el 10% y el 15%, entre 520.000 y 545.000 unidades.

Más obra nueva, impulsada por el crecimiento del crédito

Una década después las grúas vuelven a formar parte ya del skyline de las principales las ciudades españolas. La mejora económica y el retorno del crédito al ladrillo impulsaron la construcción de viviendas un 17% en 2016, según la estadística de visados que publica el Ministerio de Fomento. El crecimiento vino impulsado por un incremento de la financiación a las constructoras y promotoras del 37%, hasta los 1.025 millones de euros concedidos entre los meses de enero y octubre, según el Colegio General del Notariado. Los bancos han digerido ya buena parte de los activos tóxicos de la burbuja y vuelven a abrir el grifo a la construcción, incluyendo eso sí más restricciones y controles para evitar tropezar de nuevo en la piedra de la morosidad.

Así, de cara al nuevo ejercicio habrá hitos importantes. Uno es que la vivienda nueva por fin despuntará en las estadísticas oficiales y recortará distancias con respecto a la vivienda usada. Actualmente, apenas el 10% es producto nuevo y tan solo hay disponibles 11 unidades por cada 1.000 habitantes. En los próximos tres años, la obra nueva ganará terreno hasta llegar a ser el 30% de la oferta, frente al 70% de la segunda mano, según los estudios de Knight Frank. Calcula la consultora que la construcción de obra nueva aumentará hasta cubrir una demanda de unas 150.000 viviendas año y que la actividad se va a centrar en Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares.

En total, hasta el mes de octubre se solicitaron en el conjunto del país 16.043 visados para la construcción de nueva vivienda. El sector espera superar la barrera de los 20.000 al final del año, una cifra que supera en un 17% los números de cierre de 2015 pero que está aún muy lejos de los 113.000 permisos solicitados en 2006, año récord en plena burbuja inmobiliaria. "Todavía estamos a la mitad del camino de lo que sería un nivel de construcción sostenible", según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

El incremento en la construcción ha ido aparejado también a un mayor número de transacciones de solares y parcelas. El número de compras de suelo por parte de empresas acumula un crecimiento medio del 23% en lo que va de año a nivel nacional. Hay regiones como Madrid donde el incremento alcanza incluso el 135% en los tres primeros trimestres del año, según la estadística de suelo del Ministerio de Fomento.

La mejora en la construcción de obra nueva se ha extendido también a la rehabilitación y reforma de pisos y casas. Miles de hogares han aprovechado la recuperación económica para lanzar mejoras en sus viviendas o incluso ampliarlas. Así, en los diez primeros meses se pidieron 21.801 autorizaciones para reformar o restaurar viviendas, un 2,1% más que un año antes. De su lado, la demanda de visados para ampliar casas se disparó un 39%, hasta sumar 1.634. Para 2017 se espera que se mantenga la tendencia

Pero las puertas del nuevo mercado inmobiliario no se han abierto a todo el mundo. La mayor parte de las casas nuevas vendidas son de reposición, es decir para sustituir un inmueble que se ha quedado viejo o pequeño. Los jóvenes son los que presentan más dificultades para formar hogares propios, una situación que está ligada a la alta tasa de paro juvenil, al nivel de los salarios y a la inestabilidad del mercado. Tres condiciones que dificultan al final el acceso al crédito.

El alquiler también protagonista

El mercado de alquiler de viviendas seguirá siendo un actor principal el próximo año, protagonista en las ciudades de Madrid y Barcelona, con más de 40.000 contratos anuales en cada una. Muy por debajo está Alicante, Málaga, Valencia, Baleares o Sevilla, donde se firman entre 3.000 y 7.000 contratos de alquiler al año, según Solvia. Las rentas están subiendo en buena parte del país (en torno al 4%) por el crecimiento de la demanda y la rigidez de la oferta. Por este motivo, el sector pide a gritos la entrada de operadores que aporten profesionalidad y contribuyan al aumento de la oferta de alquileres, como ya sucede en países como Alemania.

Fuentes: elpais.com y elmundo.es

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A pesar de que los pisos y casas de los bancos aumentan sus cifras de ventas, lo cierto es que estas van a paso de tortuga. De mantenerse el ritmo actual, las entidades tardarán una media de 10 años más en deshacerse de todo el ladrillo que tuvieron que "comerse" con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y aunque eso tiene un coste (eso si, menor de lo que muchos se piensan), la banca española prefiere mantener el ritmo actual si nadie (Banco de España o el BCE) le obliga a acelerarlo. La razón es que, con los precios actuales, tendría que asumir unas pérdidas que espera poder evitar en el futuro si alguna vez empiezan a subir los pisos de verdad.

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Según estimaciones de JP Morgan, los bancos españoles todavía tienen 156.000 millones de activos "non performing" (el 136% de su valor tangible en libros), de los que 80.000 millones son inmuebles adjudicados o recibidos en pago de créditos incobrables. El resto es morosidad. En los nueve primeros meses de 2016, el sector ha vendido unos 12.000 millones. Bankia (que traspasó los adjudicados en la crisis a Sareb) y Santander son los más activos en este terreno, mientras que Popular es el último de la clase, con activos tóxicos que suponen el 285% de su valor tangible en libros.

El número de operaciones, aunque mejora, sigue siendo un 50% inferior a los niveles precrisis y todavía existe una enorme sobreoferta en el mercado. Esto explica que los bancos prefieran esperar antes que vender a estos precios, a pesar de que les lleve otra década deshacerse de los activos tóxicos. Es decir, estamos ante otro nuevo ejemplo de la "patada adelante" tan típica de la banca española, como se ha puesto de manifiesto con las refinanciaciones masivas de empresas durante la crisis.

Para hacer frente a las pérdidas de estos activos, los bancos cuentan con un nivel de provisiones dotadas durante la crisis (los decretos Guindos de 2012- en torno al 50%). De nuevo, con grandes diferencias entre el magro 39% del Popular y el 61% de Bankia. Más allá, la cuestión es que, si los bancos venden con descuentos superiores a ese nivel de provisiones, deben apuntarse la pérdida adicional; mientras que si venden con una rebaja menor sobre el valor inicial del piso, pueden liberar parte de esas provisiones y anotarlas como beneficio. De ahí que prefieran esperar a ver si suben los precios que vender a los niveles actuales. Es más, eso también explica por qué prefieren vender a los minoristas, a los que ofrecen descuentos en torno al 40% según el estudio de JP Morgan, que a los inversores institucionales, quienes exigen rebajas del 70%. De hecho, si las entidades se vieran forzadas a acelerar la reducción de los activos tóxicos, tendrían que recurrir a los institucionales y, en consecuencia, dotar nuevas provisiones. Otra razón para aguantar hasta que lleguen tiempos mejores.

Esta decisión no sale gratis. Según JP Morgan sostiene que el coste de mantenimiento de los inmuebles productivos es del 1,4% del valor de los mismos al año, según las cuentas del Popular (el único banco que ha dado orientaciones al respecto). Un coste muy inferior al 5% que estima en sus simulaciones el propio BCE. Aun así, como el volumen es muy grande, este coste supone un lastre del 27% como media en el beneficio antes de impuestos de 2017, algo nada despreciable pero que el sector está dispuesto a pagar con tal de no vender a los precios actuales.

La única forma de que los bancos aceleren las ventas sería que les obligaran los reguladores: el Banco Central Europeo y el Banco de España. Algo que ocurrió en Japón en 2002: allí obligaron a los bancos a reducir un 50% sus activos "non performing" en tres años. Pero, de momento, no hay ninguna presión en este sentido. Más bien al contrario: el Banco de España ha relajado incluso las exigencias de la nueva circular contable para permitir un uso masivo de los modelos internos, con los que se soslaya las exigencias de requisitos mínimos. Además, esta reducción acelerada también tendría un coste importante, dado que tendrían que vender activos masivamente a los inversores institucionales, no les quedaría más remedio que elevar los niveles de cobertura hasta una media del 60%. Y unas provisiones de ese calibre reducirían un 26% el beneficio estimado para el sector en 2018.

Según JP Morgan, los mensajes optimistas sobre subidas de los precios de la vivienda se circunscriben a Madrid, Barcelona y Baleares; si excluimos estas zonas, la subida en el último año se queda en el 1%. Así, los pisos siguen un 39% por debajo del pico de la burbuja, cifra que alcanza el 43% en el caso del suelo.

El 'stock' de vivienda se reduce un 20%

El stock de viviendas ha bajado casi un 20% este año con respecto al anterior, con lo que son 388.000 las casas que quedan sin vender en España herencia de la época del boom inmobiliario. Y la cifra seguirá recortándose. “La evolución será parecida en 2017, finalizando el año con un volumen cercano a los 315.000 inmuebles, al reducirse de nuevo otro 18,8%”, según Servihabitat, en su informe sobre el Mercado residencial en España. No obstante, dice la firma, esta absorción de stock continúa sin producirse de manera uniforme. La Rioja es la comunidad con mayor excedente residencial por habitante, seguida de Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana. Con un menor número de viviendas en stock, está Madrid, Baleares, Canarias y Cataluña, que están muy por debajo de los 83,6 inmuebles por cada 10.000 habitantes de la media nacional y que están tirando del mercado.

El año cerrará con unas 445.000 casas vendidas, un 26% más en tasa interanual y para 2017 las compraventas crecerán un 12%, alcanzando las 500.000 unidades vendidas, según las previsiones de Servihabitat. Los motores son la mayor concesión de crédito hipotecario, el incremento del interés inversor (con la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos), la estabilización de los precios y la mejora de la estabilidad laboral. “Si bien es cierto que el sector vuelve a reactivarse en su conjunto, incluso con oferta escasa y demanda cada vez más fuerte en según qué barrios de algunas de las principales ciudades, existen todavía zonas en las que el stock se drenará más lentamente”, advierte Julián Cabanillas, consejero delegado de la compañía.

La vivienda de segunda mano sigue siendo la impulsora del incremento en el volumen de operaciones, con valores cercanos al 70% de las ventas, manteniéndose las transacciones de obra nueva en niveles del 30%, tanto en vivienda habitual como en vacacional. Casi el 72% de los inmuebles tienen un precio inferior a los 150.000 euros. Y la mayoría de las compraventas (casi el 80%) se realizan sobre vivienda en altura (pisos), aunque la vivienda unifamiliar (casas) ha experimentado un pequeño crecimiento en el primer semestre de 2016. Este tipo de activo, el más demandado, consta de tres dormitorios y una superficie entre los 80 y los 100 metros cuadrados, según la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat.

En cuanto al precio, al cierre del ejercicio la subida será del 4,6% y de cara al año que viene se esperan encarecimientos algo más leves, del 4,3%. “Las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, están incidiendo de manera notable sobre este repunte de la media nacional debido a su elevado volumen, aunque también Málaga, Sevilla o Zaragoza, e incluso el mercado de vivienda vacacional en Baleares, en Canarias y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea, están actuando como motores de este incremento de precios”.

El informe de Servihabitat también confirma el peso creciente de las viviendas en alquiler. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encuentren ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones. Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat, afirma que actualmente, “más del 40% de las nuevas operaciones que se realizan en Servihabitat son de alquiler, por lo que debemos dar respuesta a estas necesidades y alinearnos con los intereses de los consumidores. Por este motivo, en la compañía estamos llevando a cabo una apuesta clara por este mercado, sobre todo en los últimos tres años, en los que hemos ampliado nuestra cartera de alquiler hasta casi 60.000 activos”.

El precio medio del alquiler en España experimenta un crecimiento superior al 10% interanual al cierre de 2016. Para una vivienda de entre 80 y 90 metros cuadrados, la renta media en el país es de 540 euros, aunque en comunidades como las Islas Baleares (980 euros), Madrid (940), el País Vasco (850) o Cataluña (610), entre otras, se supera esta cifra. En cuanto a la rentabilidad bruta media por poner en alquiler una vivienda en España, la cifra alcanza ya el 5,4%. Cataluña, Comunidad de Madrid y Baleares están por encima de esta media nacional.

Fuentes: elconfidencial.com y elpais.com

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Todos los grandes indicadores del mercado de la vivienda (ventas, precios, visados, hipotecas...) llevan ya más de un año en tasas positivas que parecen confirmar la estabilización de la recuperación inmobiliaria en España y, sin embargo, el consenso de los expertos es que no podrá darse por superada la crisis hasta que no culmine la absorción del stock de pisos y casas nuevas que, según las cifras del Ministerio de Fomento, llegó a las 649.780 csas en 2009. No obstante, poco a poco va ajustando este registro de inmuebles en stock, logrando en el primer trimestre de este año bajar de las 500.000 viviendas nuevas sin vender ni alquilar tras nueve largos años de crisis, según la Asociación de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco).

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Así, en el primer trimestre de este año el excedente de pisos a estrenar y casas nuevas sin vender ni alquilar ascendía a un total de 493.112 viviendas, lo que significa un descenso del 28,3% sobre el nivel máximo alcanzado en 2009 (en concreto 687.953, según sus cálculos), y regresar al excedente contabilizado justo antes de la crisis en 2007 y bajar por primera vez desde entonces de las 500.000 unidades.

Pero, más allá de que se trata de una reducción importante, ¿es mucho o poco que todavía existan esas 493.112 viviendas que no encuentran comprador o nadie que quiera habitarlas en alquiler? El informe de Cepco analiza la situación por provincias, ya que la absorción de este stock no está siendo fácil ni igual de rápido en todos los territorios.

En ese estudio destaca que ya hay cuatro provincias donde el excedente es inexistente: Cantabria, Navarra, Cáceres y Badajoz. Asimismo, el informe mide la cantidad de viviendas sin vender de dos formas, en términos absolutos y en términos relativos, estableciendo cuántos pisos de nueva construcción se encuentran en venta por cada 100.000 habitantes. Una ratio por debajo de 1.000 viviendas se considera un nivel mínimo de stock fácilmente asumible por el mercado, en opinión de los expertos; y en ese rango se encuentran ya otras 19 provincias. Entre ellas, destacan las tres más pobladas, Madrid, Barcelona y Valencia; pero también todas las de Andalucía excepto Almería, además de las provincias de Galicia, o el País Vasco, entre otras.

Pero, mientras hay áreas donde en los últimos seis años el stock de vivienda ha logrado reducirse a la mitad, todavía existen territorios donde la digestión del anterior boom inmobiliario está siendo más pesada de lo habitual. Estos se localizan sobre todo en Castilla y León, Castilla-La Mancha y en provincias como Alicante o Castellón, donde aunque el excedente se está reduciendo a tasas de dos dígitos, pero aún se sitúa en niveles elevados.

Viviendas invendibles

No obstante, según los expertos, entre la sostenida reducción del stock de viviendas en los últimos años, existe un porcentaje nada despreciable de este stock nunca se venderá, ya que corresponde a casas que se construyeron en zonas alejadas de los centros urbanos, con escasos equipamientos y dotaciones, como transporte o instalaciones educativas y sanitarias y tampoco responde a lo que demandan quienes quieren vivir de alquiler. El cálculo que elaboró Tinsa se atrevió incluso a predecir cuántas de esas viviendas son invendibles: poco más de 100.000, el 25,8% del excedente que la tasadora estimó que existía. Para establecer este dato, Tinsa utilizó dos criterios de cálculo, depurando de ese modo algunas situaciones que Fomento no tiene en cuenta. Así, más que restar a las casas terminadas las vendidas, realizó su informe al revés. Teniendo en cuenta cuántas viviendas se habían construido desde 2008, identificó las que sí están ocupadas, las segundas residencias, o las que se encuentran en alquiler, para lo que utilizó todas las estadísticas oficiales y los censos de población del INE.

Todo ello lo contrastó con el trabajo de campo realizado por 250 agentes en 900 municipios que concentran el 80% de las casas edificadas desde 2008. De este modo, la tasadora estimó que si en España se habían construido 1,56 millones de viviendas desde 2008, el stock de vivienda nueva a finales de 2015 ascendía a 389.000 y, de ellas (1 de cada 4) 100.000 no se venderán nunca. Otros estudios, como el realizado por RR de Acuña & Asociados, donde se suma la vivienda usada, estiman que unas 657.000 viviendas que hoy se encuentran en venta, no encontrarán comprador jamás.

Fuente: cincodias.com

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La mejora del mercado inmobiliario suma y sigue. El aumento de las ventas de viviendas continúa drenando el stock de casas nuevas en venta, aunque quizás a un ritmo más lento del deseable. Así, según los últimos datos que maneja la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) al cierre del tercer trimestre de 2015 el excedente de viviendas en venta sumaba un total de 507.477 pisos y casas, un 5,14% menos que a finales de 2014. La sobreoferta de casas y pisos nuevos queda repartida de forma muy heterogénea, pero ya más concentrada en Castellón, Almería y las provincias limítrofes de Madrid.

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La cifra, es todavía demasiado grande como para pensar en que en 2016 vuelvan a iniciarse muchas viviendas, aunque hay que recordar que respecto al máximo alcanzado en 2009 (cuando ascendió a 687.953 inmuebles) el stock de viviendas nuevas sin vender ha disminuido un 26,2% en seis años. No obstante, en el descenso de las viviendas en stock lo que cuenta son los análisis por territorios, ya que mientras en unas provincias el incremento de las compraventas refleja cifras de dos dígitos desde hace meses, en otras, la actividad permanece todavía bastante lánguida.

Este es uno de los factores que explica cómo en la actualidad si se analizan esos datos de stock por provincias, se puede comprobar que existen ya 36 cuyo excedente se sitúa por debajo de las 1.500 casas por cada 100.000 habitantes, un nivel considerado por los expertos como asumible para el sector. Entre ellas se encuentran Madrid, Barcelona y Valencia, los tres grandes núcleos de población y actividad del país, pero también lideran la clasificación las tres provincias del País Vasco, junto con Navarra, donde, por ejemplo, no existe ya apenas excedente, las cuatro provincias de Galicia, y el resto de las zonas bañadas por el Cantábrico: Asturias y Cantabria.

Asimismo, no es preocupante el volumen de stock en todas las provincias de Andalucía (excepto Almería que aún cuenta con un número alto de pisos nuevos por vender). Tampoco preocupa en las dos provincias extremeñas: Cáceres y Badajoz (esta última sin excedente) o en cinco de las nueve provincias de Castilla y León; ni en los dos archipiélagos: Baleares y Canarias.

El stock se concentra en Castellón y las provincias limítrofes a Madrid

Por el contrario, existe sobreoferta de pisos a estrenar es en tres de las cinco provincias limítrofes con Madrid: Toledo, Ávila y Cuenca, mientras que Guadalajara y Segovia se encuentran por debajo de ese límite psicológico de las 1.500 casas por 100.000 habitantes. Precisamente esa cercanía con la capital y la construcción de nuevas infraestructuras de transporte fueron los factores que espolearon la construcción de vivienda en esas tres provincias, cuando se pensaba que las localidades más próximas a Madrid podrían acabar convirtiéndose en ciudades dormitorio de miles de ciudadanos que trabajaban en la capital.

No tan cerca de la capital, pero también influida por la vorágine constructora, Ciudad Real aparece como una de las provincias con más stock, al mismo nivel que Teruel o Lleida. Sin embargo, ninguna provincia se acerca siquiera a la alarmante situación que padece Castellón que, con 4.650 viviendas por 100.000 habitantes lidera el ranking elaborado por la patronal de los fabricantes de materiales de construcción.

Estas diferencias en la oferta de casas y pisos nuevos de unas provincias a otras es lo que ha propiciado que mientras las grúas han vuelto a reaparecer en el paisaje de algunas grandes ciudades, a otras muchas ni han llegado, ni se las espera; debido al exceso de oferta de nueva construcción que aún mantienen en venta o alquiler. No obstante, y a falta de conocer los datos de cierre que publica Fomento, 2015 será el primer ejercicio de los últimos siete (desde 2008) en el que el volumen de viviendas iniciadas vuelva a superar al de terminadas. Esto es así porque Cepco constata con las cifras procedentes de los colegios de aparejadores cómo de enero a octubre pasados se pusieron en marcha 39.781 casas y se finalizaron 37.497. Las zonas con más crecimiento económico y mejor situación del empleo son las que están concentrando el mayor volumen de visados, lo que ha propiciado que ambas variables se hayan vuelto a cruzar.

Un año para afianzar la recuperación del sector

Promotores, constructores y, en definitiva, todos los subsectores que dependen en cierta medida de la actividad inmobiliaria, han iniciado este 2016 con la esperanza de que se convierta en el ejercicio durante el cual se afiance la recuperación. Los principales servicios de estudios realizaron sus proyecciones de cara a 2016 y 2017 con el foco puesto sobre el comportamiento del mercado laboral, el flujo de la financiación y la evolución de los tipos de interés.

Salvo sorpresa mayúscula derivada de una catástrofe mundial, todas las estimaciones de los expertos coinciden en que las compraventas de casas seguirán aumentando a tasas moderadas, y los precios no se incrementarán mucho más allá de lo considerado razonable: entre un 3% y un 5% (salvo en aquellos lugares con problemas puntuales de escasez de oferta) y los visados para iniciar promociones se concentrarían en las áreas con menos stock.

En el análisis de mercado, solo unos pocos recordaban el hecho de que 2016 se iniciaría tras un proceso electoral, por lo que la composición del nuevo Gobierno se mencionaba como un factor de riesgo, aunque no se definía como elemento determinante. Ahora, 50 días después de los comicios, visto el rumbo que están tomando las negociaciones entre los partidos, algunos expertos empiezan a reconocer que quizás se menospreció el factor político a la hora de realizar las proyecciones. Las cifras de los próximos meses lo dirán.

Fuentes: cincodías.com y Cepco - Informe Coyuntura Económica (.pdf)

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RRpisos-madrid6Con un optimismo muy moderado y lejos de la euforia de otros pronósticos, la consultora inmobiliaria RR de Acuña & Asociados ha presentado su Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2014, en el que además de analizar qué ocurrió el año pasado en el sector, define el futuro que le espera al mercado de la vivienda. Así, la consultora ve los dos próximos años marcados por precios estables, más construcción en las zonas con empuje económico y mayor reducción de stock de vivienda, pero a un ritmo mucho más lento del que sería deseable. De hecho, en lo que respecta al stock, la consultora calcula que unas 657.000 casas, nuevas y usadas, que hoy se encuentran en venta no encontrarán comprador jamás. "O al menos, lo tienen muy difícil".

Según los cálculos de la consultora, al cierre del 2014 las viviendas en venta en España sumaban un total de 1,656 millones de pisos y casas (nuevas y usadas), cuya absorción por el mercado será a "distintas velocidades" en función de las diferentes áreas geográficas, según Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, director general de operaciones de la consultora. Por delante dos años buenos, pero con matices. La demanda absorberá 117.000 viviendas hasta 2016, pero el aumento de las ventas no será suficiente para disolver completamente el volumen de vivienda acumulado durante el periodo de crisis. De ese total, 657.000 son prácticamente invendibles por la deslocalización geográfica. Es decir, el 40% de la oferta en stock se localiza en zonas donde difícilmente se recuperará la demanda. "Tardará más de una década en disolverse y algunas no se venderán nunca".

En las capitales de provincia y áreas metropolitanas quedan 668.000 viviendas por vender y en el litoral mediterráneo quedan 331.000 casas. "Desde 2010 solamente se ha disuelto el inventario en las áreas de costa turística y en las áreas metropolitanas (29.000 y 64.000 viviendas menos respectivamente), mientras que en el resto del país la demanda fue más débil que la oferta, generando un incremento de 21.000 viviendas en los emplazamientos más deslocalizados", según el estudio.

Tardará mucho más en comercializarse la vivienda de segunda mano, ya que la obra nueva es la principal fuente de disolución del inventario, según la consultora. De hecho, en las ciudades el tiempo para comercializar el exceso de vivienda nueva es de tres años y dos meses, frente al de vivienda usada (5,1 años). En Madrid nueva y usada se agotarán en menos de 3,5 años. Y en la costa es de tres años y cuatro meses si es nueva y seis años si es usada. La costa más activa en ventas es la de Alicante y Málaga.

La recuperación se consolida y se estabilizan los precios

A pesar de la carga para el sector que supone el stock de vivienda, el estudio confirma la consolidación del sector residencial: "ya no hablamos de brotes verdes". No obstante, ni es previsible que vayan a dejar de registrarse nuevas rebajas de precios de los inmuebles, ni la vivienda en construcción volverá al ritmo que lo hacía a comienzos de este siglo. "Tras siete años de caídas consecutivas en la compra de vivienda, el ejercicio 2014 marcó un punto de inflexión en el ciclo inmobiliario y un hito gracias a la estabilidad de los precios. Por primera vez la demanda anual supera a la oferta, por lo que se está disolviendo stock".

La caída acumulada de los precios desde el comienzo de la crisis es del 32%, según el estudio. Los precios tenderán a seguir estabilizándose entre 2015 y 2016 y se registrarán moderadas subidas de entre el 3% y el 5% en esas áreas con demanda y bajos niveles de oferta. La falta de crédito de las familias para poder comprar una vivienda está impulsando el mercado de casas y pisos en alquiler. Esta tendencia ya ha sido captada por los inversores, que se están mostrando muy interesados y buscan oportunidades para comprar inmuebles completos a un precio ajustado, que posteriormente pondrían en alquiler a precios razonables. El equilibrio (gracias a la mejora del esfuerzo financiero) llegará en 2016, cuando toda la demanda solvente tendrá acceso al crédito y a la vivienda. La concesión de hipotecas se disparará, en opinión de la consultora.

¿Qué ocurrirá en 2017? La demanda seguirá creciendo, pero será insuficiente para deshacerse de todos los inmuebles acumulados, sobre todo los invendibles en zonas de interior. Además, no hay que perder de vista un posible incremento de la oferta por las casas que van a llegar al mercado procedentes de herencias (en 2016 se estiman 139.996) y de adjudicaciones de los bancos.

De este modo, para RR de Acuña & Asociados, nada de boom del ladrillo. "Venimos de producir 700.000 casas al año, lo que ahora se produce es ridículo y además todo es en las áreas metropolitanas. Y con una filosofía anterior al ciclo (no se vende por expectativas, sino por necesidad). Crece la fiebre del ladrillo sí, pero de forma razonada, sobre todo en la financiación".

Fuentes: cincodías.com - RR de Acuña & Asociados: Anuario Estadístico

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fomento-stockvivienda2014España continúa su largo y lento proceso de digestión del volumen de viviendas nuevas sin vender que dejó el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Así, el stock de viviendas nuevas se redujo el año pasado en un 5% respecto a 2013, hasta las 535.734 viviendas, según el Ministerio de Fomento. La mayoría de estas viviendas nuevas se concentran allí donde se construyó a destajo en los años del boom inmobiliario, siendo las provincias con más viviendas desocupadas sobre el parque total Castellón, Almería y Toledo. Según los expertos del sector, buena parte de esos inmuebles, sobre todo los que están mal ubicados, no hallarán salida.

El stock de casas y pisos en España tocó techo en 2009, cuando el mercado quedó paralizado, las grandes compañías del sector colapsaron y sus activos empezaron a pasar a los balances de las entidades financieras. Ese año el país acumuló casi 650.000 viviendas nuevas sin comprador. Desde entonces, el volumen se ha ido reduciendo, aunque a un ritmo del 3,6% anual. "Un descenso del 5% sigue suponiendo una cantidad minúscula", asegura José García Montalvo., catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra (UPF)

La lentitud en ese drenaje se debe sobre todo a dos factores. Primero, las ventas de viviendas están remontando, pero de forma muy desigual: mientras las transacciones de pisos usados suben el 42%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las de casas nuevas caen el 37%. Eso supone que apenas el 20% de las ventas correspondan a obra nueva, cuando entre 2008 y 2013 representaban la mitad.

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La segunda razón es que el mercado da por perdida buena parte de esa bolsa de vivienda. "Parte de ese parque no se puede vender", señala García-Montalvo. El servicio de estudios de Bankinter estima que en esa situación se hallan unas 150.000 viviendas, ubicadas sobre todo en barrios o urbanizaciones fantasma o en zonas de la costa sin demanda.

Valencia, Andalucía y Cataluña concentran la mitad de los pisos sin vender

De este modo, las provincias con mayor volumen de pisos nuevos sin vender están ubicados en la costa Mediterránea y en Castilla-La Mancha. Por comunidades, el mayor remanente de pisos y casas sin vender lo acapara Comunidad Valenciana con el 18,3% del total (98.087 viviendas), seguido de Andalucía con el 15,9% (85.081) y Cataluña con el 15,4% del total (82.753). Sólo estas tres comunidades acumulan casi la mitad (49,64%) del stock de vivienda nueva en España. Por el contrario, las comunidades donde el número de pisos de obra nueva sin vender es menor fueron Navarra (0,03% del total), La Rioja (1,7%) y País Vasco (2,2%).

Por provincias y en términos relativos, cuenta con más stock de chalets y apartamentos la provincia de Castellón (6,45% del total), Almería (5,47%), Toledo (5,39%) y Albacete (4,31%). En Madrid y Barcelona, donde ya han vuelto las grúas para empezar nuevos proyectos, esa proporción se sitúa en el 1,4% y el 1,7%, respectivamente.

Reducciones del 20% en Extremadura, Cantabria y Navarra

El stock de vivienda acumulado disminuye en todas las comunidades autónomas. Las comunidades de Extremadura, Cantabria y Navarra destacan con caídas superiores al 20%, donde ya no queda ninguna casa nueva por vender. En las provincias de Guadalajara, Málaga, Lugo, Huelva y Huesca, el remanente disminuyó más de un 10%. Mientras, en Vizcaya, Ceuta y Melilla el stock aumentó más de un 5%.

En unas 20 provincias el stock de viviendas vacías es superior a las 10.000 unidades. En general, los descensos se situaron alrededor de la media del 5%, salvo en Málaga (16,4%) y La Coruña (8,3%).

Así, Según Fomento, el parque total de viviendas se incrementó en apenas 51.000 unidades en todo 2014, hasta rozar los 25,5 de pisos y casas. Se trata del menor incremento en décadas, otro indicio de la pesada digestión del legado de la burbuja.

Fuentes: elpais.com y Ministerio de Fomento:  Stock de vivienda nueva 2014

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Desde que este excedente de casas y pisos nuevos alcanzó su máximo, que la serie histórica sitúa en el año 2010 con un total de 692.560 viviendas, se ha logrado una reducción de prácticamente un tercio de esta cifra, ya que en términos absolutos ha disminuido en más de 220.000 viviendas. Se vuelve de ese modo al nivel de stock considerado "pre-crisis" en 2007, cuando el excedente alcanzó las 413.642 viviendas, según los datos de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco).

De este modo, utilizando la misma metodología que emplea el Ministerio de Fomento para elaborar su estimación del stock, que se basa en el cruce de datos procedentes de las compraventas y la edificación de nuevas casas, Cepco estima que a finales del segundo trimestre de este año todavía quedaban en España un total de 465.635 viviendas de obra nueva aún sin vender, lo que representa un 14,3% menos que hace justo un año (a mediados de 2013) o un volumen de 77.930 casas menos en oferta.

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Al parecer, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, el mercado de la vivienda en España nunca utilizó un indicador que en otros sectores, como la industria, es muy frecuente e incluso determinante para su actividad como es el stock o excedente de producción. Así, el sector inmobiliario español, durante los años de financiación barata aparentemente inagotable y la buena situación de la economía en general y del mercado laboral en particular habían disparado la edificación de viviendas, incluso hasta bien entrado el año 2008, ya iniciada la crisis económica actual.

Desde 2006 el sector de la construcción trabajaba con la hipótesis de que los niveles de ventas y precios de las casas de ese momento no podrían mantenerse mucho más tiempo. El problema es que construir una promoción de viviendas conlleva unos plazos muy dilatados en el tiempo y no es fácil parar el proceso cuando éste se encuentra en plena obra. Esto explica, entre otras cosas, que a muchos promotores la recesión les explotara en plena edificación de viviendas que aún no habían acabado de vender. Entonces, la mayoría optó por acabar las obras e intentar que el comprador se animara una vez que las casas estuvieran terminadas. Sin embargo, en muchos municipios la crisis volvió a reflejarse en esqueletos de edificios sin terminar y grúas que desaparecieron con la obra apenas recién iniciada.

Durante estos años los esfuerzos por reducir el ingente stock de vivienda han estado centrados en terminar muchas más casas de las que se iniciaban. Así, tras siete años de mínimos en ventas, el stock de pisos sin vender lleva ya un año acelerando su reducción. Así, desde mediados del año pasado, el mercado ha ido remontando poco a poco desde mínimos en actividad, precios y transacciones y la senda de la mejoría parece ir confirmándose coincidiendo además con la vuelta del crédito. Era el factor que faltaba después de que el mercado laboral diera muestras de haber frenado su sangría y los inmuebles acumulasen rebajas de precios que en muchos casos superan el 50% desde máximos.

Sin consenso respecto al stock de vivienda

¿Existe en el mercado inmobiliario un volumen de stock considerado óptimo por el que debajo del mismo podrían producirse tensiones en los precios? Aquí, los expertos no se ponen de acuerdo. No obstante, en general admiten que un país como España, con un fortísimo sector turístico, podría convivir sin mayores problemas con un excedente permanente de casas sin vender del entorno de las 100.000 o 150.000, que son las cifras de las que parte la serie histórica que elabora el Ministerio de Fomento, que data de 2004.

Y ¿cuándo finalizará la absorción de esas 465.635 viviendas nuevas aún en venta?. Tampoco existe una estimación clara en este sentido. Además, por su ubicación y su falta de infraestructuras, el sector ya trabaja con la certeza de que habrá casas que nunca se venderán, si bien descartan que se produzcan demoliciones como sí ha ocurrido en otros países afectados por una burbuja como la española. Lo cierto es que si el crédito prosigue su mejora (aunque sea de manera selectiva para clientes muy solventes) y la mejora de la coyuntura económica no se trunca, muy pronto el sector asistirá a otro claro síntoma de recuperación económica e inmobiliaria: volverán a iniciarse más casas de las que se terminan.

Según las cifras de Cepco, en julio se comenzó la edificación de 4.641 casas, mientras se terminaron 4.410, algo que no ocurría desde mediados de 2007 y en el acumulado enero-agosto está a punto de ocurrir lo mismo: 31.075 casas finalizadas frente a 24.696 iniciadas. Lo idóneo será que solo se construya donde de verdad exista demanda.

Fuente: cincodias.com

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A persas de los malos tiempos que corren para las inmobiliarias, la de Banco Sabadell, Solvia, ha vendido 5.946 pisos en poco más de dos meses, la mayoría en la Comunidad Valenciana. y ha puesto en marcha una página web en ruso tras detectar un aumento del número de compradores de esa nacionalidad.

Stock de viviendas

Solvia ya ha vendido casi 6.000 inmuebles, la mayoría en las zonas de Alicante, Castellón, Valencia y Murcia. Todo este éxito comenzó a principios de marzo, cuando Solvia lanzó una campaña de venta de pisos de hasta el 40 % de descuento.

Sabadell ofrecía financiar todas estas operaciones, pero poco a poco se ha dado cuenta de que el pago al contado cada vez en más recurrido. Aproximadamente más de la mitad de las operaciones que se han llevado a cabo en este proyecto han tenido lugar con el pago al contado.

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