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La explosión de la burbuja inmobiliaria a partir de 2008, los cambios demográficos y la movilidad laboral explican que cada vez más ciudadanos opten por el alquiler. Al comienzo de la crisis, tan sólo el 7,7% del parque residencial era en una vivienda en alquiler. Hoy, recién iniciado el nuevo año, este porcentaje está cerca del 23% y la progresión no se detiene. Habría que remontarse a los años 60 y 70 del pasado siglo para ver una presencia tan alta del arrendamiento, cuyo crecimiento en 2017 se mantendrá sostenido por la elección natural de parejas sin hijos, solteros y el cambio de mentalidad de los más jóvenes, según los expertos. Así, distintos estudios confirman el progresivo incremento de las viviendas en alquiler como opción residencial, tendencia que se mantendrá durante 2017, después de crecer un 10% en 2016.

Vistas desde un piso en alquiler en Santander (Cantabria)

Un estudio de la consultora Kategora, especializada en la gestión de activos inmobiliarios, refleja que hace ahora una década, justo antes de estallar la burbuja inmobiliaria, las viviendas en régimen de alquiler apenas suponían el 7% del total del parque residencial español (cuando la media europea superaba ampliamente el 20%), con una demanda que apenas crecía de año en año. En la actualidad, el mercado de alquiler se ha dado la vuelta con una muy alta demanda y una creciente disponibilidad de pisos y casas bajo este modelo de propiedad. La vivienda en arrendamiento alcanza ya 22,7% del parque residencial, porcentaje que se acerca a la media europea situada el 30% del total.

Estos estudios, en combinación con los datos del Banco de España, del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la Unión Europea (UE), así como de las principales tasadoras de pisos lo confirman: la vivienda en alquiler ha pasado de ser una opción residual a ser vista como una clara alternativa, tanto en su vertiente residencial, como desde el punto de vista de inversión financiera para el arrendatario.

Las razones que explican esta progresión tienen su origen en la explosión de la burbuja hace 10 años. Según explica Nacho Espejo, responsable de producto de Kategora "Entonces, el precio de la vivienda en propiedad alcanzó niveles estratosféricos de más de 3.000 euros por metro cuadrado de media, frente a los poco más de 1.500 euros por metro actuales". La crisis económica, los altos niveles de paro y los cambios demográficos, con miles de parejas jóvenes que no pueden acceder a una vivienda en propiedad justifican también el cambio del modelo. "La gente no podía pagar los altos precios (de una casa en propiedad), de ahí que la vivienda en alquiler comenzase a ser una alternativa viable".

Junto con las razones apuntadas que han propiciado que las viviendas en alquiler, una también ha de tenerse en cuenta otras cada vez más demandadas, como son la creciente movilidad laboral por toda la geografía nacional, el estable marco jurídico del sector, el apoyo de las administraciones públicas a este modelo, el auge del alquiler turístico en grandes ciudades y, por supuesto, la caída de los tipos de interés hasta niveles mínimos.

Precisamente, según la consultora, los bajos tipos de interés (en la actualidad, el interés del Euribor a un año es del -0,08%) han permitido que muchos propietarios saquen sus pisos y casas al mercado del alquiler para atraer un rendimiento como forma de inversión. En este sentido, según los datos del Banco de España, el alquiler de la vivienda residencial en España ha dado una rentabilidad bruta del 4,4%, un porcentaje al que hay que sumar una revalorización media de los activos de casi otro 4%.

El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por el alquiler

El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por vivir en alquiler, frente al 17% de las familias con hijos que se decantan por esta opción. Este dato aparece recogido en el informe "Dime con quién vives y te diré cómo es tu hogar. Radiografía de las viviendas de las familias españolas", realizado por la División de Hogar de Línea Directa Aseguradora y basado en una encuesta sociológica.

Respecto a la elección de vivir en una casa o piso en alquiler, el estudio refleja diversos perfiles, entre ellos no solo las familias tradicionales, formadas por parejas con niños a su cargo, y las familias monoparentales, de un cónyuge con niños a su cargo, sino también los "singles", que son personas que viven solas por decisión propia, y los "dinks", que son parejas sin hijos a su cargo, optan de forma natural vivir en alquiler. El informe muestra que, por tamaño, los pisos de menos de 50 metros cuadrados están habitadas principalmente por "singles", mientras que las de más de 100 metros cuadrados tienen como principales moradores a las familias tradicionales.

El estudio indica además que las familias monoparentales son las que sufren más accidentes en el hogar, mientras que la menor siniestralidad se produce entre los "dinks" (acrónimo de "double income no kids"). Por tipo de accidente, los hogares monoparentales sufren más daños por agua, las familias "tradicionales" más roturas de cristales, los "dinks" más desperfectos causados por las mascotas y los "singles" más robos.

Los millennials creen que comprar una casa está "fuera de su alcance"

El 80% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 22 y 29 años cree que su generación está "forzada a alquilar" porque la compra de vivienda está "fuera de su alcance", según se desprende de un informe publicado por la consultora CBRE. Según el estudio, la baja probabilidad de que los millennials españoles adquieran una vivienda en propiedad en el futuro tiene que ver con que tan solo el 34% de los encuestados tiene un trabajo a tiempo completo, frente al 61% de los millennials a nivel global que sí disfrutan de un empleo con estas características.

En España, el 61% de los millennials vive con sus padres, cifra que en el resto del mundo no llega al 50%, y solo uno de cada cuatro independizados tiene una casa en propiedad. La encuesta también pone de manifiesto que la mayoría de ellos piensan que emanciparse sería "un sacrificio para su estilo de vida".

Aparte de los motivos financieros, los jóvenes españoles prefieren la vivienda en alquiler tanto por el rechazo al compromiso que supone una hipoteca como por la libertad y la flexibilidad que les proporciona el alquiler a la hora de cambiar de domicilio, "sobre todo en un contexto donde la movilidad laboral cobra un gran protagonismo", según la encuesta.

La directora de research de CBRE, Lola Martínez Brioso, ha afirmado que los jóvenes españoles "están cambiando la mentalidad sobre el alquiler en España. Ya se está viendo el creciente interés por parte de inversores profesionales centrados en el sector de la vivienda en el alquiler", apuntando que las "socimis" en este sentido podrían tener "un papel relevante en el futuro".

Fuente: elmundo.es

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Son malos tiempos para quienes han cumplido los 30 años y quieren comprar una vivienda. Sobre todo, en las provincias de Guipúzcoa, Vizcaya, Madrid, Baleares y Barcelona. Aquí se sitúan los precios más elevados por metro cuadrado, hasta el punto de que adquirir una casa en estas comunidades absorbe más del 70% del sueldo de quienes tienen empleo. Esta situación de continúa crisis en la relación entre los jóvenes y la vivienda no es ni mucho menos nueva, pero se está alargando de modo preocupante. El Consejo de la Juventud de España (CJE), en el último informe del Observatorio de Emancipación, confirma que los procesos de emancipación residencial entre la población de 16 a 29 años han vuelto a sufrir un retroceso anual y, en el segundo trimestre de 2016, tan sólo el 19,7% de las personas de esta franja de edad han logrado independizarse.

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De este modo, según el estudio, las provincias de Guipúzcoa y Vizcaya es donde el metro cuadrado se tasa más caro, con en 2.654,2 y 2.363,7 euros, respectivamente, a continuación, Madrid con 2.178,2 euros/m2, Baleares con 2.041,7 euros/m2, Barcelona con 2.018,9 euros/m2, y Álava, con poco menos de 2.000 euros/m2, son las zonas calientes para adquirir vivienda, y por lo tanto, las de mayor dificultad de cara a la accesibilidad de la vivienda por parte de los más jóvenes. En estas zonas, los jóvenes con empleo de entre 16 y 29 años se dejan el 70% o más de su sueldo para comprar piso o casa. Por delante de zonas como Cantabria, Málaga, Girona y Canarias, donde comprar una vivienda supone desviar el 60% de los ingresos del trabajo.

Así, el Observatorio de Vivienda y el Observatorio de Emancipación, vuelve a confirmar que la accesibilidad a la compra de una vivienda es verdaderamente complicado para un joven de hasta 30 años. Si los ha cumplido, la situación se alegra sólo un poco. Tener entre 30 y 34 años en España significa que si te compras una casa inviertes de media la mitad de tu sueldo, el 60% o algo menos si vives en Baleares, País Vasco y Madrid. En estas zonas, el alquiler es aún peor.

Los datos que ofrece el CJE presenta una situación en la que sólo un 19,7% de los jóvenes con entre 16 y 29 años ha podido independizarse, y de estos un 16,7% lo ha podido hacer sin necesidad de compartir piso. Varias razones pesan en la mala relación jóvenes-vivienda. El mercado laboral es una de ellas, pero también, como indica el Observatorio, "el aumento anual de precios de compra y alquiler de vivienda dificulta procesos de emancipación". El Instituto Nacional de Estadística (INE) constata esta tendencia al señalar que los precios han subido un 4% en el último año. Y La previsión es que sigan subiendo. Con todo, hay zonas en España que, sin salvarse del ciclo de precios al alza, muestran estabilidad e incluso aún ajustes en los precios.

Aunque no hay una sola provincia en España en la que la compra de una vivienda represente menos del 30% del sueldo del joven, sí hay varias provincias que se llevan entre el 30% y el 39%. Son Ciudad Real, Toledo, Cuenca y Guadalajara (Castilla-La Mancha), Cáceres (Extremadura), Jaén (Andalucía), Teruel (Aragón), León (Castilla y León) y Lugo (Galicia). Se trata de provincias en las que, efectivamente, el coste del metro cuadrado de una queda por debajo de 1.000 euros/m2, según el Observatorio de la Vivienda, que certifica que la mitad sur de España es más amable para los jóvenes con intención de comprar.

Asimismo, el CJE, en el mapa de la emancipación en España, señala a La Rioja, Madrid, Canarias, Cataluña y Baleares como zonas que representan una tasa de emancipación por debajo del 19% de la población joven residente. Curiosamente, Baleares tiene el porcentaje más alto de España pese a ser una de las zonas con el precio de la vivienda más caro. De nuevo, la respuesta aparece en el mercado de trabajo. Tal y como refleja el Observatorio de Emancipación, la tasa de empleo más alta de España entre los jóvenes de 16 y 29 años reside en Baleares, por delante de Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana. Otra cosa es cuánto ganan los jóvenes en esos trabajos y si lo que ganan les da para comprarse casa.

Con el alquiler no cambian ni la problemática de la accesibilidad ni las zonas en la que ubicarla. Un joven de 16 a 29 años se dejaría todo su sueldo en un alquiler en Baleares y en Cataluña y casi todo en Madrid. En Extremadura y en Castilla-La Mancha tendría que destinar cerca de la mitad. Empezar a trabajar y comprar casa o irse de alquiler nunca fue fácil. Hoy aún menos, más bien parece una quimera.

Fuente: CJE, Observatorio de Emancipación (Primer semestre 2016)

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La relación entre los jóvenes y el mercado de la vivienda en propiedad continúa siendo muy complicada pese a que estos deberían ser la demanda natural del sector. La complicada situación laboral por la que atraviesa el segmento de la población menor de 30 años, provoca que la compra de una vivienda por parte de gran parte de los jóvenes sea, prácticamente, una utopía. Así, sólo el 20,5% de la población joven en España consiguió emanciparse durante el segundo semestre de 2015, según los datos en el último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE). Este porcentaje incluso va a peor. Representa un descenso del 4,81% respecto al registrado un año atrás y dista mucho de la media europea (30,6%). Además, se produce a una edad superior: 29 años frente a los 26 de la UE.

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En este sentido, el Observatorio de Emancipación ofrece datos reveladores de la dificultad de acceso a la vivienda por parte de este sector de la población: una persona joven debería destinar el 59,1% de su salario para poder adquirir una vivienda en propiedad, debería cobrar un 97,1% más de lo que ingresa y la superficie máxima a la que puede aspirar es de 50,7 metros cuadrado. El CJE precisa que el 84% de las personas jóvenes emancipadas comparte piso con dos o más personas.

El estudio enumera, entre las principales causas de este retraso en la emancipación, la frágil situación en el mercado laboral y las duras condiciones del mercado de la vivienda, que resultan inaccesibles para el nivel adquisitivo de la mayoría de jóvenes. De este modo, si algo caracteriza a este colectivo, es la precariedad laboral que se traduce en temporalidad, parcialidad y sobrecualificación, según el CJE.

En este sentido, señala que la tasa de paro de las personas menores de 25 años alcanza el 46,2% mientras que, según datos registrados en el Servicio de Empleo Público Estatal (SEPE), el 92,9% de las contrataciones realizadas a jóvenes de 16 a 29 años fueron de carácter temporal y los contratos indefinidos sólo representaron el 7,1%. En cuanto a la sobrecualificación, el 56,6% desempeña trabajos de menor cualificación a la que realmente posee.

El estudio también alerta del riesgo de pobreza y exclusión social en el que se encuentra gran parte de la población joven española. En 2014, el 36,4% de estas personas se encontraban por debajo del umbral de la pobreza. Las situaciones de exclusión afectaban a más de la mitad de la gente joven desempleada, a un 56,8%, y al 36,5% de la población joven inactiva. Pero también a las personas ocupadas, en concreto, una de cada cuatro.

Victor Reloba, responsable del Área Socioeconómica del Consejo de la Juventud de España, ha destacado que “un país con gran parte de su población joven en riesgo de pobreza y exclusión jamás podrá avanzar” y ha reclamado “una legislación laboral que garantice un empleo decente, digno y con derechos y un cambio de modelo productivo que base su desarrollo en la investigación”. Así mismo, el CJE denuncia “la falta de políticas de vivienda encaminadas a favorecer un proyecto de vida propio a los y las jóvenes”.

El alquiler, un paso intermedio antes de la compra

Viendo la actual coyuntura, queda claro que los jóvenes siguen teniendo muy difícil la compra y un buen ejemplo es que más de la tercera parte de los que están emancipados vive de alquiler. Al evidente problema de la falta de empleo, que afecta a un tercio de los menores de 35 años, hay que sumar la precariedad laboral, que no garantiza la estabilidad económica a largo plazo debido a la proliferación de contratos temporales.

Para que la vivienda y los jóvenes vuelvan a casar, el economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, cree que la solución pasa por cambiar la legislación laboral. "Los jóvenes tienen salarios muy bajos, trabajan a tiempo parcial y están obligados a depender de sus padres. Algunos ni eso. Así resulta imposible que puedan adquirir una casa".

En este sentido, las entidades bancarias que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, quedaron sobre aviso de los riesgos que conlleva financiar a clientes en una situación económica y laboral débil, ahora exigen como condición esencial disponer de un salario fijo para financiar la compra de una vivienda, algo que muy pocos jóvenes pueden permitirse. A pesar de la progresiva vuelta del crédito, la financiación sigue siendo casi prohibitiva para los jóvenes, al exigirles los bancos requerimientos de solvencia, ahorro previo y estabilidad de ingresos para poder concederles una hipoteca.

Ante esta tesitura, el alquiler se presenta casi como la única opción para emanciparse. Algo, por otro lado, lógico. Los entendidos dan por hecho que este régimen debe ser, como en otros países, el paso intermedio entre la emancipación y la compra. Es decir, el paso a dar entre los 25 y los 35 años, aproximadamente.

Fuente: elmundo.es - Consejo de la Juventud de España (CJE)

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