Tras dos años desde que esta institución declarara nulos los contratos en los que el cliente asumía todo los gastos, propiciando una avalancha de demandas contra las entidades bancarias, el pasado 28 de febrero el Tribunal Supremo se volvió a pronunciar para dictaminar que los impuestos y gastos derivados de la constitución de una hipoteca deben ser, finalmente, asumidos por el cliente. ...continúa leyendo "El Supremo declara no abusivos los gastos de hipoteca y aclara que debe ser el cliente quien los asuma"
La contratación de hipotecas en España va ha experimentar una importante transformación en poco tiempo. El Gobierno ya ultima los detalles de la nueva ley hipotecaria (Ley de Crédito Inmobiliario, por su nombre técnico) que establecerá las normas para entidades y clientes en lo que respecta a la contratación de hipotecas en los próximos años. Se trata de la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 14 de febrero (a fin de adaptar la normativa española a la legislación europea) y, más allá del debate sobre si la reforma legislativa que hay planteada será suficiente para atajar los problemas del actual mercado de crédito para la compra de vivienda, y a falta de ver las aportaciones que harán en otoño los distintos grupos políticos durante su tramitación parlamentaria, lo cierto es que la reforma tal y como está concebida en el anteproyecto de ley impulsado por el Gobierno introduce importantes novedades, por ejemplo, que los bancos no puedan vincular la concesión de hipotecas a seguros de vida y hogar o la doble visita al notario, entre otros aspectos. La reforma hipotecaria persigue garantizar la transparencia y la seguridad jurídica de los clientes y las entidades para evitar que se repitan casos como los de las cláusulas suelo.
Los juzgados especializados en asuntos hipotecarios, creados con especial atención al aluvión de litigios por cláusulas suelo, han recibido casi 16.000 demandas en su primer mes de vida, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). De mantenerse este ritmo, el número de demandas sobre condiciones generales de la contratación que se registraría en un año natural ascendería a 192.245. El Juzgado de Madrid, con 2.803, es el que más demandas ingresó en junio, seguido por Barcelona, con 1.033, y Valencia con 834. En los Juzgados especializados de otras provincias como Jaén, Málaga, Sevilla, Zaragoza y Bizkaia se han registrado más de 500 demandas. Además, el Tribunal Supremo ha declarado a los bancos responsables de todas las costas, mientras que muchos bancos, aún se resisten a asumir las reclamaciones judiciales sobre las cláusulas suelo.
La Campaña de la Renta 2016 incorpora una novedad importante este ejercicio: la declaración de la devolución de las cláusulas suelo cobradas indebidamente por los bancos. La Agencia Tributaria ha solicitado a las entidades financieras un listado de todas las personas beneficiadas con la devolución y les enviará un aviso por si tienen que incluir esta información en su borrador y por si tienen que revisar las declaraciones de ejercicios anteriores. La devolución de la cláusula suelo no tributa como renta del capital, pero sí que es necesario devolver la parte de esos intereses que se utilizó para elevar el montante de las deducciones por compra de vivienda o como gasto de intereses deducible. Por ejemplo, si el banco cobró durante un año 50 euros mensuales de más y esa cuantía sirvió para aumentar la deducción, ahora tiene que devolverse para los ejercicios no prescritos. No aplicará intereses de demora a estas regularizaciones ni sanciones.
El Ministerio de Economía, prepara una nueva ley hipotecaria que obligará a los clientes a firmar una ficha estandarizada en la que se les informará de todas las cláusulas y riesgos que contenga la hipoteca y, por lo tanto, debería evitar la proliferación de demandas contra las entidades financieras. Según los expertos, la nueva directiva europea sobre legislación hipotecaria establece un marco legal que, de hecho, es muy similar al que ya existe en España. Quizás por eso, el ministro de Economía, Luis de Guindos, ha explicado en el Senado que la nueva ley hipotecaria irá más allá de la simple transposición de la directiva europea. Se gana en transparencia, a la vez que será un modo de "curar en salud" y proteger a la banca tras sus desfases y cláusulas abusivas tumbadas por la justicia, de cara a los nuevos hipotecados que vayan a comprar una vivienda.
Un mes después del terremoto provocado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea respecto a la retroactividad total de las cláusulas suelo de algo más de 1,5 millones de hipotecas, el Gobierno, en el consejo de Ministros del pasado viernes, dio luz verde a un real-decreto como mecanismo extrajudicial para evitar el colapso de los tribunales con las reclamaciones de los clientes para la devolución de las cláusulas suelo, después de que el Gobierno lo haya pactado con PSOE y Ciudadanos cómo se articulará el mismo para resolver de forma "rápida y gratuita" las reclamaciones de los consumidores derivadas de las últimas sentencias judiciales.
La letra pequeña de las hipotecas enfrenta nuevamente a bancos y consumidores ante la Justicia, y no solo para poder reclamar por las cláusulas suelo. En Sevilla un matrimonio ha demandado a su entidad por haberle cobrado todos los gastos en la compra de una vivienda derivados de formalizar la hipoteca, que supusieron un total de 7.912 euros por un crédito de 275.000 euros. Pero tras la demanda en Sevilla, también se han confirmado sentencias por el mismo motivoen Granollers (Barcelona) o la obtenida por la OCU en Zaragoza... ¿Un nuevo frente judicial y millonario por más abusos de la banca con las hipotecas?
Podría ser un nuevo revés para los intereses de la banca. Las sentencias de primera y segunda instancia comienzan a surgir, a favor de devolver los gastos abusivos de formalización de una hipoteca cobrados indebidamente, siguiendo la doctrina impulsada por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015, cuando declaró las cláusulas abusivas que imponen al consumidor todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando en realidad deberían asumirlos las entidades financieras dado que van dirigidos a asegurar la recuperación del dinero prestado. La cláusula del contrato hipotecario que el pleno de la sala primera del Alto Tribunal consideró abusiva es una en la que la entidad establece que "son de cuenta exclusiva de la parte prestataria (el cliente) todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución" del crédito. No obstante, el Tribunal Supremo esgrime que aunque el beneficiado por el préstamo es el cliente, su formalización ante notario y en el registro de la propiedad se hace en beneficio del prestamista, es decir, del banco. Un año después, muchos compradores de viviendas (posiblemente animados por la sentencia sobre las cláusulas suelo) han decidido reclamar estas cantidades "ocultas".
En el caso de Sevilla, el abogado Joaquín Moeckel, pionero en este tipo de demandas, reclamala devolución por parte de su banco de 282 euros por el registro de la propiedad, 375 por la tasación, 400 de gastos de gestoría, 855 de notario y 6.000 por el impuesto de actos jurídicos documentados, basándose en esta sentencia de diciembre de 2015 en la que el Tribunal Supremo, respecto a un recurso de BBVA, donde declara nula las cláusulas que cargan al cliente todos los costes del préstamo al considerarla desproporcionada por, entre otras cosas, no distribuir equitativamente esos gastos entre banco y usuario. Por tanto, abre la puerta a una distribución recíproca de los gastos de esas garantías. Joaquín Moeckel, tiene claro cuál será su repercusión: "Seguro que va a haber un aluvión de casos en España".
Con las denuncias, comienzan a llegar las sentencias, como en el caso de Granollers (Barcelona) donde un juez ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca contratada con el BBVA y, de camino, condenó a la entidad bancaria a devolver los 3.371 euros de gastos notariales e impuestos derivados del préstamo, al entender que debían pagarlos ambas partes de forma "equitativa". También cree la sentencia que el banco "no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil", por lo que considera que debe abonar los impuestos sobre actos jurídicos documentados que le correspondiera.
Más firme aún fue la sentencia de Zaragoza, a raíz de una demanda de la Organización de Consumidores Unidos (OCU) contra varias cláusulas abusivas en las hipotecas, abriéndose la puerta a todos los hipotecados a la posibilidad de recuperar los costes impuestos de forma abusiva. "Esta nueva sentencia a la que seguro seguirán muchas más, allana el camino para todos aquellos consumidores que quieran recuperar el dinero pagado de más en la formalización de su crédito hipotecario". En la organización calculan que para una hipoteca media de 150.000 euros, con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros y un tipo impositivo del 1%, la cantidad a devolver por la banca sería un total que rondaría los 3.100 euros, cifra que varía según el tipo de hipoteca contratada. Así, en este perfil medio el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ascendería a 2.550 euros, a los que habría que añadir cerca de 425 euros de gastos de notario y 125 del Registro de la Propiedad. En términos generales, la OCU estima que los gastos de formalización de hipotecas costaron 450 millones de euros a los consumidores.
Tanto la OCU, que llevó el tema al Supremo, y otras asociaciones como Adicae, han lanzado campaña para reclamar estos gastos abusivos en las hipotecas. En los últimos meses, al menos seis bancos (Santander, BBVA, CaxiaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja) han modificado sus cláusulas y asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas. El asunto más difícil de reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el 70% de la factura. Al igual al igual que sucede con la cláusula suelo, los bancos se niegan a devolver de oficio las cantidades cobradas de más, lo que está obligando a los consumidores a acudir a juicio para recuperar su dinero.
¿Quién y qué se puede reclamar sobre los gastos de la hipoteca?
La pregunta que se hacen todos los hipotecados, es si pueden beneficiarse de la nueva sentencia sobre los gastos de formalización de la hipoteca, desde la OCU explican que a partir de la sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 "afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro años", es decir, la práctica totalidad de las hipotecas".
Así, las asociaciones de consumidores aconsejan acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas, y afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas. Para las hipotecas futuras no cabrá reclamación. Con esta modificación lo que hacen las entidades es evitar que lleguen más reclamaciones. Sin embargo, eso no impide pedir el dinero de préstamos firmados en el pasado.
Respecto a ¿qué gastos se pueden reclamar? En las demandas actuales se están pidiendo los de la notaría, los del registro de la propiedad, los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco) y los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria. No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario. No obstante, algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura.
El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese". Sin embargo, algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la de Pontevedra se han negado a devolver estos impuestos porque, afirman, en consonancia con las entidades, que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicción legal. Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.
En relación a la documentación que se necesita para poder reclamar estos gastos, será necesario presentar:
Escritura de tu hipoteca
Factura del notario
Factura del registrador
Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
Los bancos solo devolverán los gastos hipotecarios si los condena el Supremo
Después de las cláusulas suelo, a los bancos españoles se les abre un nuevo frente: los gastos de formalización de las hipotecas. Muchos clientes se han animado a demandar a sus entidades por el cobro indebido de los gastos de la hipoteca a la hora de comprar vivienda, y están empezando a obtener sentencias favorables en los tribunales de primera y segunda instancia. Sin embargo, no deben echar las campanas al vuelo. Como ha ocurrido con la famosa cláusula que impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, los bancos no van a devolver lo cobrado indebidamente por el registrador, el notario, etc. hasta no ser condenados individualmente en firme por el Supremo.
Así, según la Asociación Española de Banca (AEB): "La sentencia del Supremo de 2015 se refería a un caso concreto. Y por el momento solo se han producido sentencias aisladas a favor de los prestatarios con la devolución de los gastos de formalización. Debe valorarse caso a caso. No se puede generalizar al saldo vivo actual de hipotecas", afirma José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la AEB. De ahí que las entidades no vayan a devolver estas cantidades hasta ser condenadas una a uno por el Supremo, como en el caso de las cláusulas suelo.
En cambio, desde la OCU sostienen que, aunque la sentencia afectaba de forma directa a BBVA y Banco Popular, "todas las entidades bancarias" deben devolver las cantidades, pues "el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas" y lo que se juzga es la cláusula abusiva. "De hecho, nosotros ya sabemos que incluso ING ha empezado a devolver el dinero", confirman los especialistas de OCU encargados de gestionar este tipo de situaciones para los consumidores.
El nuevo frente judicial de la banca podría estar entre los "2.000 o 3.000 millones euros", según Joaquín Moeckel, el abogado que este pasado martes interpuso una demanda a un juzgado de primera instancia de Sevilla. Pese a ello, cree que los bancos encontrarán la manera de solventar este "problema antiguo" pero redescubierto hace relativamente poco: "Seguro que hallarán la manera, pues la banca nunca pierde". Tanto es así, que la mayoría de los bancos no estarán por la labor de hacer frente a un nuevo agujero económico tras el que pueden crearles las cláusulas suelo. Muchas entidades van a escudarse en que la sentencia solo se centra en casos concretos, provocando que el comprador no tenga más remedio que acudir a la justicia para que le devuelvan estas cantidades. Una estrategia que permite ganar tiempo hasta que haya una nueva sentencia general del Supremo que los obligue a hacerlo.
Fuentes: elmundo.es, elpais.com y elconfidencial.com
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La financiación para comprar vivienda, el principal motor del mercado, acelera su recuperación y sigue creciendo. Así, la firma de nuevas hipotecas se incrementó un 16,8% en octubre, hasta los 22.581 nuevos préstamos, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Según los expertos, el mercado hipotecario, a la espera de la reacción de las entidades financieras a la sentencia de la justicia europea que les obliga a devolver todo lo cobrado por las cláusulas suelo, abre un periodo donde quizá surja un encarecimiento de las hipotecas, tanto las de tipo fijo como las de tipo variable (aumentando los diferenciales que se suman al euríbor) para compensar las devoluciones, lo que podría frenar la concesión de nuevas hipotecas en los próximos meses.
Con el incremento de octubre, la contratación de nuevos créditos hipotecarios para comprar vivienda encadena tres meses seguidos al alza, tras caer casi un 15% en julio como consecuencia de una sentencia precisamente contra cláusulas abusivas que obligó a los Registros de la Propiedad a suspender la inscripción de algunos de esos préstamos. Tras este inciso en la estadística, las hipotecas volvieron a crecer un 6,4% en agosto y un 10% en septiembre.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en octubre los 110.035 euros, un 1,1% menos que en igual mes de 2015, mientras que el capital prestado subió un 15,6% en tasa interanual, hasta superar los 2.484 millones de euros.
En tasa mensual (octubre sobre septiembre), las hipotecas sobre pisos y casas retrocedieron un 15,3%, su segundo mayor descenso de los últimos cinco años, mientras que el capital prestado bajó un 17,7%, registrando también su segundo mayor retroceso de los últimos cinco años tras el de 2015. No obstante, en los diez primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un repunte del 13%, con incrementos del 16,3% en el capital prestado y del 2,9% en el importe medio.
Las hipotecas a tipo fijo se mantienen en el 28,6% sobre el total de préstamos concedidos en octubre. Se trata de un producto atractivo para el cliente que asegura las letras hipotecarias durante la vida de la hipoteca, y que a las entidades les permite hacer frente a los mínimos históricos que está registrando el euribor y a los bajos tipos de interés. No obstante, algunos expertos prevén que su atractivo menguará, viéndose afectadas por las recientes noticias judiciales y a los movimientos en los tipos de referencia, encareciendo especialmente las de tipo fijo a largo plazo.
De este modo, en octubre el 71,4% de las hipotecas constituidas en octubre utilizó un tipo de interés variable, frente al 28,6% de tipo fijo. El Euribor fue el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 93,7% de los nuevos contratos. El tipo de interés medio, al inicio, para las hipotecas constituidas sobre viviendas fue del 3,19%, un 3,5% inferior al registrado en octubre de 2015.
Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (4.513), Madrid (3.904) y Cataluña (3.561), mientras que las regiones que presentaron las mayores tasas de variación anual fueron Aragón (75,2%), Asturias (66,9%) y Castilla y León (29%).
Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (593,7 millones de euros), Cataluña (450,3 millones de euros) y Andalucía (423,8 millones).
Finalmente, de acuerdo con los datos del INE, durante el mes de octubre se constituyeron en total 32.774 hipotecas, tanto sobre fincas rústicas y como urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 12,7% respecto a octubre de 2015.
Fuente: INE Estadística de Hipotecas (Octubre 2016)
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Tras el impás de Navidad, retomamos las últimas noticias con la importante sentencia por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), donde finalmente obliga a la banca a devolver íntegramente "todo el dinero cobrado de más" por la aplicación de las "cláusulas suelo" abusivas en las hipotecas, que han impedido que los usuarios se beneficien de las rebajas de los tipos de interés. Así, la justicia europea ha dictaminado hoy a favor de establecer una retroactividad total en la devolución de las "cláusulas suelo" que se aplicaron sin transparencia. La factura para el sector financiero puede ser tremenda, entre 3.000 y 5.000 millonesde euros adicionales (algunos cálculos estiman 7.000 millones, incluso más), provocando caídas en Bolsa de los bancos más afectados, como el BBVA, La Caixa o el Banco Popular.
La banca llevaba meses en vilo, a la espera de saber si tenía que devolver el dinero de las cláusulas suelo desde 2013, (cuando una sentencia de Supremo declaró ilegales las cláusulas abusivas por "falta de transparencia", pero limitó en el tiempo las compensaciones a los afectados a esta misma fecha) o desde más atrás, desde 2009. El Supremo aducía las consecuencias macroeconómicas para un país cuyo sistema financiero acababa de ser rescatado. El alto tribunal de Luxemburgo, sin embargo, ha sentenciado que las entidades deben devolver todo el dinero pues "la jurisprudencia española que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos de préstamo hipotecario en España es incompatible con el Derecho de la Unión". La diferencia es enorme: entre 3.000 o 7.000 millones millones de euros por la retroactividad de las cláusulas suelo según diferentes cálculos de los especialistas. que se sumarían a los más de 2.500 que ya pagaron. Los Analistas Financieros Internacionales (AFI) llegaron a calcular 9.700 millones con retroactividad, sin embargo, el Banco de España ha subrayado que la cifra puede puede estar sobre los 4.200 millones.
En estos años, varios juzgados acudieron al Tribunal de Justicia de la UE para preguntar si la retroactividad debía ser total: las cláusulas empezaron a activarse a partir de 2009, con la rebaja de índices hipotecarios como el euríbor, que algunos bancos nunca trasladaron a las hipotecas en virtud de la letra pequeña de los contratos. El abogado general de la UE se pronunció en julio a favor de los bancos: apuntó que las devoluciones podían tener límites temporales por las "repercusiones macroeconómicas asociadas", y por "circunstancias excepcionales", ante la posibilidad de alterar una vez más la estabilidad del sector financiero. La Corte de Luxemburgo echa por tierra esa argumentación. Y deja hoy claro que la banca debe devolver íntegramente el dinero, en lo que supone un revés formidable para el sector financiero.
"La declaración del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula", dice el fallo. Es decir: hay que devolver hasta el último centavo. Hasta ahora esa devolución se limitaba a mayo de 2013. "De tal limitación de tiempo resulta una protección de los consumidores incompleta e insuficiente que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de las cláusulas abusivas, en contra de lo que exige la Directiva", argumenta el tribunal.
La factura de las cláusulas suelo será dolorosa para la banca, especialmente para el BBVA (que estima el impacto en unos 1.200 millones) o La Caixa (que lo sitúa en hasta 750 millones) y, sobre todo, para el Banco Popular, en plena transición en su cúpula y con serias incertidumbres en los mercados acerca de su capacidad de sobrevivir en solitario. El banco tenía provisionados 350 millones de euros a finales del año pasado, y estimaba que en caso de que la Corte de Luxemburgo fallara como lo ha hecho hoy tendría que elevar esa cifra a 684 millones. Liberbank (129 millones), Sabadell (352 millones) o Bankia (101 millones) también tendrán que hacer frente a fuertes devoluciones.
Según estimaciones del sector bancario, en España, el 97% de las hipotecas se firman a tipo variable, del total de éstas, entre un 30 y un 40% tienen cláusula suelo. Según los expertos, el 99% de los contratos con este tipo de productos se podrían beneficiar de la sentencia, por tanto, aseguran que intentará promover que la banca vaya a arbitrajes para evitar largos procesos judiciales y llegar a acuerdos con sus clientes. No obstante, en muchos casos no va a hacer falta reintegrar tal cantidad máxima, ya que, por un lado, este fallo europeo sólo se aplica para las cláusulas que ya han sido declaradas nulas por falta de transparencia. Y por otro, porque hay dudas de si se aplicará a las cláusulas suelo de BBVA, Cajamar y Abanca, ya que podría considerarse causa cerrada judicialmente con la sentencia del Supremo. Aún así, para Manuel Pardos, presidente de Adicae, "Es un día histórico para la justicia. Las cláusulas suelo eran un fraude diseñado por la banca que ha afectado a unos tres millones de personas".
Pasos para reclamar el dinero
El reintegro de lo cobrado de más por las cláusulas suelo no se va a producir de forma automática. Los consumidores afectados tendrán que averiguar si su situación da derecho a una devolución y poner en marcha un proceso de reclamación para obtener el reembolso. Analistas y juristas especializados en este tipo de procesos, sugieren seguir los siguientes pasos.
1.- Revise si tiene cláusula suelo su hipoteca. Las cláusulas suelo afectan a las hipotecas a tipo variable. Estas disposiciones fijan un tope por debajo del cual los intereses a pagar no pueden reducirse, pese a que el euríbor (el índice de referencia de la mayoría de hipotecas) se sitúe por debajo de este nivel. Los afectados veían como la letra se encarecía cuando el euríbor subía, pero no podían beneficiarse del todo de las bajadas. Según Adicae "puede aparecer con diferentes referencias, por ejemplo: "cláusula de limitación a la variabilidad del tipo de interés" o "en todo caso el tipo de interés nunca será inferior a..."
Estas cláusulas, sin embargo, no son abusivas a priori. Una sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013 dictaminó que son nulas solo aquellas que no son "comprensibles" y "transparentes". El veredicto del TJUE de este miércoles no cambia este precepto y no implica que se devuelvan de oficio todas las cantidades que los bancos ingresaron de más. “La sentencia no dice si una cláusula es nula o no, lo único que cambia es el efecto que tiene una vez que se declare nula", aclara Vicente Morató, socio director general de Martínez y Echevarría abogados.
2.- ¿Cómo se presenta la reclamación? La sentencia del TJUE tampoco cambia la manera de reclamar. La única diferencia es que "en lugar de pedir que se devuelvan las cantidades desde mayo de 2013, hay que exigirlas desde la firma del contrato de préstamo”, explica Morató. Abogados y asociaciones de consumidores recomiendan la vía judicial, ya que hasta ahora se ha demostrado como el método de reclamación más eficaz. El juicio puede durar entre uno y dos años a lo sumo, explica Javier Gaston, responsable de "Denuncias Colectivas", quien recomienda acudir a plataformas de asesoramientos y abogados especializados. Si se reclama a través del servicio de atención al cliente de la entidad y en última instancia ante el Banco de España (cuyos veredictos no son vinculantes), “generalmente la banca trata de llegar a un acuerdo, que siempre va a ser la peor solución para el cliente y la mejor para la entidad”.
3.- ¿Y si el banco dice que sus cláusulas suelo son transparentes? En abril de este año, el juzgado mercantil de Madrid dictaminó que 40 entidades entre bancos y cajas habían comercializado hipotecas con cláusulas suelo sin respetar los requisitos de transparencia, y obligó a reintegrar las cantidades cobradas de más desde 2013. No obstante, algunas entidades recurrieron el auto, entre ellas Sabadell y Popular, y se negaron a devolver el dinero alegando que los consumidores fueron informados de manera clara. Adicae afirma que esta actitud "no tiene sentido". "Ya no se discute la información en la venta. Todo el que tenga una cláusula suelo la puede reclamar". Según Javier Gaston, se trata de una estrategia para aplazar el problema, y que los tribunales ya están dando la razón al consumidor pese al recurso de estas entidades.
4.- Si ya se ha llegado a un acuerdo con el banco, ¿se puede volver a reclamar? Muchos bancos han eliminado la cláusula suelo y devuelto a los clientes parte de lo cobrado de más a cambio de que estos se comprometieran a no reclamar más adelante. Sin embargo, según Adicae, eso no les impide beneficiarse del nuevo criterio planteado por Europa: "La cláusula que muchos afectados han firmado de renuncio a las cantidades previas de 2013 es nula. Lo dice la legislación y ya han fallado así varios jueces". Es decir, si se ha llegado a un acuerdo sin que este se homologara judicialmente es posible acogerse al fallo de la institución europea y exigir la aplicación de la retroactividad. Sin embargo, fuentes financieras creen que el haber llegado a un acuerdo de cualquier naturaleza evita que el hipotecado se pueda acoger a la retroactividad.
En otros casos, la entidad bancaria ya reintegró los importes (solo desde 2013 hasta la fecha) por una sentencia de un tribunal. En opinión de Adicae, el fallo del TJUE no permitiría beneficiarse a aquellos que recobraron el dinero mediante sentencias ya dictadas. "Si la persona que inició el procedimiento ya obtuvo una sentencia firme, no se puede abrir otra vez el mismo procedimiento debido a la seguridad jurídica que garantiza la cosa juzgada". Aun así, la asociación deja la puerta abierta: "Aunque en principio no se podría volver a abrir un procedimiento, los abogados ya están trabajando para encontrar una vía que permita seguir con la reclamación".
5.- ¿Qué documentos se necesitan para reclamar una cláusula suelo abusiva? El fallo del TSEU sobre la ilegalidad de las cláusulas suelo en España ha generado un gran revuelo en la banca de nuestro país. En concreto, esta sentencia no pone límite temporal a la reclamación de las mismas, por lo que los clientes han de tener presente cuáles son los documentos necesarios para reclamarlas.
Reclamación extrajudicial. Para Fernando Sanahuja es imprescindible presentar al banco una reclamación extrajudicial, en el que se reclama la nulidad de la cláusula y su devolución.
Documentación requerida. En el caso de que deba establecerse un proceso judicial, los despachos de abogados son los encargados de recoger los datos. Para ello, piden a los clientes la escritura de la hipoteca y las copias de los recibos.
Intereses. Es posible reclamar al banco intereses sobre el exceso cobrado, aunque se trata de una decisión que en la práctica solo se hace cuando todo ha trascendido ya a instancias judiciales.
Cantidad recuperable. La cantidad a recuperar dependerá de diferentes factores, como el porcentaje de suelo, el importe de la hipoteca o los años.
Las polémicas cláusulas suelo en las hipotecas alcanza al mercado de la vivienda y frena las compraventas. De este modo, la compraventa de viviendas en julio (33.084 operaciones) moderó su subida al 1,1% por la aplicación de la sentencia del Tribunal Supremo, según ha informado el Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque el mercado registra seis meses consecutivos al alza y el año acumula un crecimiento del 14%, el parón con respecto a los meses anteriores (con aumentos del 23,6% en junio y del 29% en mayo), es evidente. Con respecto al mes anterior, a junio, las operaciones se han reducido un 10,2%.
Según el INE, durante el mes de julio los Registros de la Propiedad suspendieron la inscripción de algunas hipotecas en el marco de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el carácter abusivo de algunas cláusulas sobre el tipo de interés de demora. Una vez subsanados los defectos de las hipotecas afectadas, éstas se inscribirán en los Registros en los próximos meses, probablemente en agosto y septiembre.
Los expertos creen que este moderado crecimiento del mes de julio no debe hacer saltar las alarmas porque la tendencia es positiva y no parece que vaya a ocurrir un cambio en la evolución de la compra de vivienda. “En lo que va de año, se han cerrado una media de 34.382 transacciones frente a las 29.629 de 2015, cuando el sector ya empezó a registrar un mayor dinamismo en las compraventa.
De este modo, en julio, la vivienda de segunda mano (incluidos pisos y casas nuevas sin vender con dos años de antigüedad), siguió tirando del mercado, tanto por precio como por una mayor oferta de inmuebles en venta. Así, estas transacciones se incrementaron un 2,9%, hasta totalizar 27.089 operaciones. En lo que respecta a la viviendas de obra nueva, estas han bajado en julio un 6,5% (5.995 operaciones), rompiendo con tres meses en positivo. De este modo, el 18,1% de las viviendas transmitidas por compraventa en julio han sido nuevas y el 81,9% de segunda mano.
Por otra parte, el 89,4% de las viviendas transmitidas por compraventa en julio fueron de régimen libre y el 10,6%, protegidas. La compraventa de las primeras subió un 0,4% en julio en tasa interanual, hasta sumar 29.579 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas avanzaron un 7,1%, con 3.505 transacciones.
Andalucía, líder en compraventa de viviendas
Andalucía fue la región que más operaciones realizó, con 6.588 compraventas, seguida de Cataluña (5.911), Comunidad Valenciana (4.889) y Madrid (4.601). Las comunidades que realizaron un menor número de compraventas de viviendas fueron La Rioja (183), Navarra (307) y Cantabria (385).
En julio, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Comunidad Valenciana (125), Baleares (123) y Cataluña (102).
En valores relativos, las regiones que presentaron las mayores tasas de variación anual del número de compraventas de viviendas fueron Asturias y Extremadura (ambas, un 21,4% más) y Baleares (un 14,7% más). Por su parte, las comunidades que registraron los mayores descensos interanuales fueron La Rioja (23,1%), Navarra (14,2%) y País Vasco (13,8%).
Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), las fincas transmitidas en julio alcanzaron las 132.545, un 8,9% menos que en el mismo mes de 2015. Según los datos del INE, el número de compraventas de fincas rústicas bajó un 6,1% en julio, hasta las 9.099 operaciones, mientras que las compraventas de fincas urbanas cayeron un 3,2%, hasta 55.617 operaciones. El mayor número de compraventas de fincas transmitidas por cada 100.000 habitantes se dio en Aragón (534), La Rioja (523) y Castilla y León (522).
Fuente: INE – Estadística de Transmisiones (ETDP) Julio 2016
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