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Apartamentos en la playa en Ibiza, Islas Baleares

La demanda extranjera de vivienda en España sigue manteniendo un comportamiento inestimable en la recuperación inmobiliaria que se está consolidando, hasta el punto de alcanzar un nuevo máximo histórico en 2016 con el 13,25% de todas las ventas, según el "Anuario Inmobiliario 2016" del Colegio de Registradores. El resultado no está muy alejado de los dos últimos años (13,2% en 2015 y 13% en 2014), consolidando su notable fortaleza. Desde el mínimo histórico de 2009 (4,2%), se acumulan siete años consecutivos de crecimiento, habiéndose triplicado el peso porcentual. En términos absolutos, los extranjeros compraron un total de 53.495 viviendas en 2016, frente a las 46.730 de 2015. Por su parte, los españoles estuvieron detrás del 86,75% de todas las operaciones. Así, la compra de pisos y casas, tanto de nacionales como de extranjeros, se incrementaron un 14%, registrándose 403.743 operaciones.

...continúa leyendo "Los extranjeros baten en 2016 su récord de compra de viviendas en España"

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La evolución y el cierre del 2016 en el mercado residencial en España, ha sido "positiva pero con tintes moderados" en el cuarto trimestre del año, donde los precios de la vivienda han aumentado un 0,8% respecto al mismo periodo de 2015, según el índice Tinsa. Además, se prevé que en 2017 mantenga la misma línea de estabilización, con una ligera tendencia media al alza y crecimientos moderados. Según la tasadora, la estabilidad de precios, al igual que el dato interanual registrado en el tercer trimestre del año, "es el reflejo de múltiples micromercados que evolucionan a diferentes velocidades", en el que conviven localizaciones muy dinámicas con otras de escasa demanda, que continúan ajustando sus precios.

Viviendas en Palma de Mallorca (Baleares)

Las comunidades que han mantenido su liderazgo en crecimiento de precios son Cataluña, con un aumento interanual del 7,2%, Madrid (5,2%) y País Vasco (4,3%). También se han revalorizado holgadamente por encima de la media española las Islas Canarias (2,8%) y Andalucía (2%). Por el contrario, las caídas interanuales en el último trimestre han sido en Murcia (-4,8%), Castilla y León (-3,9%) e Islas Baleares (-3,1%).

El informe de Tinsa refleja que la vivienda es hoy al menos un 5% más cara que hace un año en hasta seis provincias. La mejor evolución de precios la han mostrado Barcelona (8,4%), Palencia (7,8%) y Guipúzcoa (7,4%), seguidas de Málaga, con un crecimiento del 6,6%, y de Madrid y Almería, ambas con una subida interanual del 5,2%. En el lado opuesto, las provincias con mayores caídas en los precios se han situado en Huelva y Lleida, con caídas del 6,9% y del 6,5%, respectivamente. También las provincias de Orense, León, Murcia y Valladolid experimentaron ajustes a la baja superiores al 4%.

Por capitales de provincia, la vivienda ha experimentado una importante revalorización en el último año San Sebastián (12,1%), Bilbao (11,6%) y Barcelona (11%), muy por encima de la experimentada en Madrid, Málaga y Palencia, donde los valores medios se han incrementado un 6,3%, 5,4% y 5% interanual, respectivamente. Sin embargo, entre las capitales que aún no han finalizado el ajuste de precios a la baja se resaltan León (-11,1%), Murcia (-7,3%), Valladolid (-6,6%) y Lugo (-6,2%), ciudades donde el precio medio es inferior al de hace un año.

Se reduce el plazo de venta de una vivienda

El informe Tinsa también apunta a una reducción generalizada de los plazos medios de venta, al pasar de los 10 meses a los 9,9 meses. Los plazos medios de venta más breves los han presentado Ceuta y Melilla, con una media de 2,8 y de 4,9 meses, respectivamente. Les siguen las provincias de Madrid, con 5,7 meses, Las Palmas, con 6,8 meses, y Santa Cruz de Tenerife, con 6,8 meses.

Las reducciones más notables en estos plazos desde el trimestre pasado han tenido lugar en Córdoba, donde vender una vivienda ha pasado de 12,6 a 10,2 meses de media, y en Lleida, que ha recortado el plazo de 13 a 10,6 meses. Por su parte, Cantabria (18,6 meses), Segovia (16,2 meses) y Ávila (15,4 meses) son las provincias que han registrado mayores plazos en el cuarto trimestre. Tan solo en Segovia (16,2), Murcia (11,6), Teruel (9,2) y Soria (8,3) se ha incrementado el tiempo medio de venta respecto al trimestre anterior.

Los plazos son mucho más reducidos en las dos grandes capitales españolas, donde apenas se superan los cuatro meses. Mientras que en Madrid se tarda 4,3 meses de media en vender una vivienda, en Barcelona el tiempo medio es de 4,4 meses. Valencia es la única de las cinco mayores ciudades españolas que supera el año de plazo medio de venta, con 12,9 meses.

Seis años de salario para afrontar la compra

Según el informe de Tinsa, un comprador necesitaba en el tercer trimestre de 2016 (último dato disponible) destinar seis años de salario para afrontar la compra de una vivienda media en España, dos años menos que durante el boom inmobiliario. Si se analiza el esfuerzo financiero desde la perspectiva del porcentaje de ingresos brutos necesarios para afrontar el pago del primer año de hipoteca, una familia española tendría que destinar un 21,5% de su salario a la compra de la vivienda, según datos correspondientes al tercer trimestre (último dato disponible).

Del análisis de las provincias donde se ubican las mayores capitales del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza) y de las tres provincias más representativas desde el punto de vista turístico (Málaga, Canarias y Baleares) se desprende que Baleares se mantiene como la provincia que requiere un mayor número de años de salario para comprar una vivienda, con 12,4 años, seguida de Málaga con 8,6 años. Estos datos de esfuerzo reflejan la existencia de un mercado de alta gama en esas zonas que impulsa al alza el valor de la vivienda media. Por el contrario, Valencia y Zaragoza se mantienen como la provincias entre las ocho analizadas que requieren el esfuerzo financiero más bajo: 4,9 y 4,5 años, respectivamente.

Málaga y Baleares destacan por tener la mayor tasa de esfuerzo financiero, un 30,9% y 28,8%, respectivamente. Le sigue Barcelona, donde se necesita realizar un esfuerzo que lleva a destinar de media un 25,4% de los ingresos para afrontar el pago de la hipoteca, una proporción que en Madrid se reduce al 21,4%. La proporción desciende hasta el 16,8% en la provincia de Valencia y el 18,4% en Zaragoza.

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales (Cuarto Trimestre 2016)

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El mercado residencial sigue acentuando las diferencias entre los territorios en recuperación y los que aún no han finalizado su ajuste. Así, el precio de la vivienda en España moderó ligeramente su ritmo de crecimiento en el tercer trimestre con una subida del 0,8% según el Índice Tinsa IMIE Mercados Locales, frente al 1,5% del primero y el 1% del segundo. Analizado el año 2016 de forma aislada, desde enero el precio medio se ha incrementado gracias al crecimiento en Cataluña (6,5%), Madrid (4,8%) y Canarias (3,8%) que lideran la consolidación de precios.

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También registraron alzas superiores al 1% en los últimos 12 meses las Comunidades Autónomas de La Rioja (3,7%), País Vasco (3,5%) y Andalucía (1,4%). No obstante y a pesar de la mejora generalizada, el mercado residencial sigue acentuando las diferencias entre los territorios en recuperación y los que aún no han finalizado su ajuste, como las zonas con las caídas más pronunciadas: Murcia (-4,9%), Cantabria (-4,1%), Navarra (-3,3%) y Castilla y León (-3,1%),

Desde precios máximos en 2017, las mayores caídas acumuladas corresponden a La Rioja (–55,9%), Castilla-La Mancha (-52,1%), Navarra (-50,7%) y Aragón (-50,3%), que completa el grupo de los descensos superiores al 50%. Las comunidades autónomas que mejor han mantenido su nivel de precios en los últimos 9 años son Baleares (-28,3%), Extremadura (-29,9%) y Galicia (-33,4%).

Por provincias, el crecimiento lo han liderado Barcelona (+6,8%) y Málaga (6,1%), gracias a su marcado carácter turístico, según Tinsa. Otras provincias con revalorizaciones importantes son Cuenca (5,5%), Cáceres (5,3%) y Guipúzcoa (5,2%). En Madrid, el precio medio se ha incrementado un 4,8% en tasa interanual. En el lado contrario, los mayores descensos han sido protagonizados por Teruel (-6,6%) y Orense (-5,2%). En Murcia, Segovia y Cantabria el ajuste supera el 4%, con más intensidad que en León (-4%), en Ávila (-3,6%) y en Valladolid, Badajoz y Navarra (-3,3% en las tres provincias). En general, las zonas de interior alejadas de las grandes ciudades son las que aún no han finalizado el proceso de ajuste.

Las provincias que más han corregido su precios desde máximos de 2007 son La Rioja (-55,9%), Toledo (-55,7%), Guadalajara (-54,6%) y Zaragoza (-53,2%). El ajuste supera también el 50% en Tarragona, Navarra, Ávila, Huelva, Girona y Lleida. En el extremo contrario, los menores descensos acumulados en los últimos nueve años, todos ellos por debajo del 30%, se sitúan en Orense, Cáceres, Islas Baleares y Teruel.

Las capitales, lideradas por Barcelona y Santa Cruz de Tenerife

Las grandes ciudades y algunos enclaves turísticos destacan con los incrementos de precios más acusados en el último año. La evolución más positiva corresponde a Barcelona, con un alza del 8,8%, por delante de Santa Cruz de Tenerife (7,4%), Cáceres (7,3%) y Bilbao (6,9%). También las capitales de Cuenca, Valencia y Madrid registraron incrementos superiores el 5% respecto al tercer trimestre de 2016. Las mayores caídas en tasa interanual entre las capitales con datos disponibles fueron las de Murcia (-8,1%), Segovia (-7,9%), Albacete (-7,5%), Ourense (-7,1%) y Lleida (-6,6%).

Guadalajara se mantiene como la ciudad con el mayor ajuste a la baja en su precio medio desde máximos de 2007 (un 59,3%), seguida de Logroño (-58,6%), Tarragona (-57,5%) y Zaragoza (-56,8%). Otras nueve capitales se han depreciado más de un 50% en estos últimos nueve años. Los menores descensos en el valor medio desde 2007 corresponden a las ciudades de Ourense (-26,8%), Cáceres (-29,3%) y Santa Cruz de Tenerife (-31,5%).

10,6 meses para vender ...y para comprar: el 21% de los ingresos

Según Tinsa, considerando la oferta de vivienda en venta y el ritmo de transacciones, el plazo medio para vender una vivienda en España está en torno a los 10,6 meses, una décima más que en el trimestre anterior, debido al aumento del volumen de oferta disponible. Las provincias más líquidas (aquellas en las que las ventas se realizan con mayor rapidez) son Madrid (6,4 meses), Las Palmas (7,1), Santa Cruz de Tenerife (7,3) y Badajoz (7,8 meses). En las capitales de Barcelona y Madrid, el plazo medio de venta está en cinco meses.

Entre los mercados residenciales menos líquidos destacan Cantabria, donde se tarda de media más de año y medio en encontrar comprador, y las provincias de Ávila, Álava y Salamanca, cuyos plazos de venta se mueven en una banda entre los 15,7 y los 17 meses.

Por otro lado, si se analiza el esfuerzo financiero como la relación entre el nivel de ingresos familiares brutos y el coste de afrontar el primer año de hipoteca, la compra de una vivienda exige destinar un 21% de los ingresos, frente al 33% que se requería en el punto álgido del ‘boom’ inmobiliario. Entre las provincias analizadas, destacan Málaga, con el mayor esfuerzo, del 34%, e Islas Baleares, con el menor: un 28%. Madrid y Barcelona se mantienen en torno a la media nacional, un punto porcentual por debajo de Sevilla (22%) y por encima de Valencia (16%) y Zaragoza (18%).

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales (Tercer Trimestre 2016)

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El precio medio de la vivienda en España se incrementó un 0,8% en el segundo trimestre de 2016 en comparación con el mismo periodo del año anterior, según el dato provisional reflejado en el índice Tinsa IMIE Mercados Locales. Se trata del tercer trimestre consecutivo con crecimiento interanual, aunque por debajo del 1,4% registrado entre enero y marzo. Por primera vez desde el inicio de la crisis, Extremadura (1,1%) Comunidad Valenciana (1%) y Castilla y León (0,7%) han incrementado el precio medio de sus viviendas respecto al mismo periodo del año anterior. El ajuste acumulado del precio medio en España desde máximos se sitúa en el 40,9%.

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En tasa interanual, durante el segundo trimestre del año, mantienen el tono positivo iniciado ya en 2015 en Cataluña (6,8%), Madrid (5,4%) y Canarias (3,6%). Por delante de ellos destaca este trimestre La Rioja, con un crecimiento del 7,4%.

En el lado de los descensos, Aragón (-5,2%) es la región que registró una mayor caída interanual en su precio medio, seguida de Murcia (-3,4%) y Asturias (-2,7%). También mostraron en el segundo trimestre valores inferiores a los de hace un año Navarra (-2,1%), Cantabria (-1,2%) y Galicia (-1,1%).

Si se analiza el comportamiento de los precios en los dos primeros trimestres del año aisladamente, La Rioja, Cataluña y Canarias destacan como las regiones que más han incrementado sus valores medios en el transcurso de 2016: un 4,4%, un 3,3% y un 3%, respectivamente, entre enero y junio. El peor comportamiento en los seis primeros meses del año corresponde a Cantabria (-6,1%), Asturias (-3,5%) e Islas Baleares (-3,1%).

Según los datos de Tinsa, desde máximos, los precios han descendido más en La Rioja con una caída acumulada del -52,3%, seguida de cerca por Castilla-La Macha y Aragón, donde el ajuste alcanza del -51,6% y el -51,4%, respectivamente. Le siguen en intensidad del descenso Navarra (-49,7%) y Comunidad Valenciana (-48,2%). Las regiones que mejor han mantenido su nivel de precio medio desde 2007 son Islas Baleares (-29,7%), Extremadura (-30,1%) y Galicia (-33,4%).

Evolución de precios por provincias y capitales

Por provincias, la estadística trimestral muestra incrementos de precio en tasa interanual en 30 provincias en el segundo trimestre, entre las que destacan La Rioja y Albacete (ambas con un incremento del 7,4%). Tras ellas, Barcelona (6,9%), Cuenca (5,7%), Málaga (5,5%), Madrid (5,4%) y Girona (5.3%).

Las caídas de precios más acusadas a nivel provincial se encuentran en las tres provincias aragonesas: una caída del -6,2% en Teruel, del -5,5% en Huesca y del -4,8% en Zaragoza. El descenso también fue superior al 3% en las provincias de Pontevedra y Álava, ambas con un ajuste del 4,7% en la tasa interanual.

El mayor ajuste acumulado desde 2007 al cierre del segundo trimestre se encuentra en las provincias de Toledo (-56,5%), Zaragoza (-54,2%) y Guadalajara (-54%). Por el contrario, las provincias que menos ha visto reducidos sus precios en los últimos ocho años son Cáceres (-23,6%), Teruel (-27,9%) e Islas Baleares (-29,7%).

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En cuanto a las capitales de provincia, si hasta ahora Madrid, Barcelona, y determinadas zonas turísticas como Málaga, Baleares o Canarias, el grupo ahora es mucho más heterogéneo e incluso son otras las ciudades que destacan en el ritmo de subida por encima de las grandes capitales.

De este modo, San Sebastián (10,2%), Cádiz (9,4%) y Bilbao (7,2%) son las ciudades que lideran la tabla de incrementos de precio. Aunque en otras localidades continúan los ajustes, como Pamplona (-7%), Zamora (-6,4%) Vigo (-5,7%) y Murcia (-5,2%).

10,5 meses para vender

Según la tasadora, el plazo medio de venta está en 10,5 meses. Las provincias donde más tiempo se tarda en encontrar un comprador son Cantabria (19,4 meses), Ávila (17 meses) y Álava (16,3 meses). En el extremo contrario, donde menos tiempo se tarda en vender una vivienda es en Madrid, que con un plazo medio de 6,7 meses, superando a Las Palmas donde se tarda en torno a 7,1 meses.

En cuanto al esfuerzo financiero medio en España, según Tinsa este sigue su descenso en el primer trimestre del año hasta el 20,8%, frente al 33% que hacía falta para pagar el primer año de hipoteca en 2007. En el grupo de ocho provincias analizadas, se sitúan por encima de la media nacional Baleares (29,3% de los ingresos familiares anuales), Málaga (26,5%) y Barcelona (21,4%). La provincia donde menos parte del salario se necesita para afrontar la compra de una vivienda en el grupo analizado es Canarias (16,8%), seguida de cerca por Valencia (17%).

Además, ahora es necesario el equivalente a seis años de ingresos medios familiares para adquirir una vivienda, frente a los 8,1 años que llegaron a ser necesarios en el momento álgido del ciclo. Baleares y Málaga alcanzan 11,7 y 8,2 años, respectivamente, ya que son mercados con un componente importante de viviendas de alta gama dirigidas principalmente a compradores extranjeros, que presionan al alza el valor medio de la vivienda en dichas provincias. Por el contrario, la caída de precios de la vivienda unida a la moderación de los salarios sitúa en la provincia de Zaragoza la menor equivalencia entre las ocho analizadas: cuatro años de ingresos familiares.

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales 2º Trimestre 2016

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Eloy y María Eugenia acaban de aterrizar en Madrid. Vienen de Tenerife. Han quedado con Raquel, que les hará una ruta por la capital. No se trata de un tour cualquiera, y mucho menos turístico: el plan es visitar cuatro viviendas en un solo día. Y Raquel no es su guía, sino su agente, su "personal shopper" inmobiliario. Las gestiones de estos profesionales ahorran tiempo y dinero con rebajas de entre un 5% y 20%, a la hora de buscar y comprar una vivienda. A diferencia de los agentes de la propiedad inmobiliaria (API), los personal shopper no gestionan inmuebles para vender, sino que asesoran a clientes que buscan comprar. Trabajan exclusivamente para el comprador y están posicionados siempre a su lado, alertan sobre los "engaños o inexactitudes" de muchos anuncios inmobiliarios que suponen para el potencial comprador, perder hasta 100 horas de su tiempo buscando.

Pisos en Calahonda Málaga

Dentro de los profesionales y empresas inmobiliarias al uso, la actividad del "personal shopper" está reconocida desde hace años en EEUU, Canadá, Reino Unido o Francia, y surge en España en 2010. A pesar de tener todavía un corto desarrollo, en el último año ha crecido un 50%, según la Asociación Española de Personal Shopping Inmobiliario (Aepsi). "En cifras, este negocio ha facturado cerca de 30 millones en 2015", calcula Enric Jiménez, presidente de Aepsi y CEO de Somrie, uno de los pioneros en ofrecer este servicio en el país. Según Aepsi, los honorarios, que son cerrados, varían en función del tiempo que se dedica a la búsqueda de una vivienda, el presupuesto con el que se cuenta y la complejidad del producto: en torno a un 1%, calculan.

Son dos los tipos de clientes con los que se ha encontrado la empresa Abalea, ubicada en Madrid: los que quieren comprar con rentabilidad para invertir o los que buscan una casa como vivienda habitual."Los clientes que deciden comprar por primera vez normalmente buscan un piso de entre 80 y 100 m2, luminosa, con dos dormitorios y en barrios bien comunicados y animados como Chamberí, Moncloa o Latina", explica su socia directora."En cambio, los clientes que buscan una nueva casa, quieren que tenga entre 120 y 200 m2, más de dos dormitorios, con garaje en el edificio y prefieren que precise reforma para adaptarla a sus gustos y necesidades. Las zonas que buscan son el barrio de Salamanca o Justicia".

Desde la fecha de encargo, los plazos para cerrar una compra oscila entre dos y tres meses, "si bien, lo habitual es fijar un periodo de seis meses para encontrar la propiedad más adecuada a los criterios del cliente", aseguran desde Indivisa. "Este servicio, tanto para compra como para alquiler, no es exclusivo de clientes extranjeros o con alto nivel adquisitivo", precisa el presidente de Aepsi. "Te puedes encontrar con inversores que se interesan por pisos de 300.000 o 400.000 euros, hasta por encima del millón, pero también a quienes buscan casas de 100.000 euros", concluye Jiménez, al tiempo que reivindica un mayor espacio y reconocimiento del personal shopper inmobiliario en el sector, unos profesionales con un servicio enfocado a aquellos compradores interesados en ahorrar tiempo, dinero y complicaciones.

Para facilitar la labor de los compradores, los Personal Shopper Inmobiliarios ofrecen un servicio que permite ahorrar hasta un 70% de su tiempo en visitas y un ahorro que oscila entre el 5% y un 20% del precio publicado de la vivienda. Se encargan de buscar, entre el 100% de las casas y pisos a la venta en las zonas de interés, las propiedades que cumplan con las condiciones solicitadas por el comprador. Y una vez identificadas, el Personal Shopper Inmobiliario asesora y acompaña a su cliente a ver solo aquellas propiedades que ha seleccionado previamente, tras una visita personal y un estudio detallado de todos los pros y los contras de la vivienda. La segunda ventaja es su experiencia para negociar el precio final.

Los 5 "engaños" más frecuentes en los anuncios inmobiliarios

Comprar una vivienda es una de las situaciones más estresantes que atraviesa una persona a lo largo de su vida. Además de requerir una importante inversión económica, supone atravesar un largo proceso conociendo el mercado, visitando viviendas y negociando, con el propietario y las entidades bancarias, hasta firmar la operación. En todo este recorrido la búsqueda se hace más tediosa cuando el potencial comprador va descubriendo que, cerca del 90% de las propiedades que se anuncian en los portales de vivienda, acumulan al menos una o dos "inexactitudes" sobre sus cualidades.

Estos trucos suponen para el potencial comprador perder cerca de 100 horas de su tiempo visitando propiedades que no cumplen con sus expectativas., afirma Ernesto Pérez Olivera, director general de Indivisa Personal Shopper, tiempo que se reduciría notablemente si se ajustase el uso algunas de "engaños" o "inexactitudes" más frecuentes en el mercado inmobiliario español.

  1. Excelente ubicación. Este es uno de los trucos más habituales para llamar la atención sobre una vivienda. Ocurre especialmente en las zonas con mayor reconocimiento de grandes ciudades como Madrid, sobre todo en el Barrio de Salamanca, El Viso, Almagro, etc. , Según Pérez Olivera, se han visitado viviendas que daban a entender vistas al Parque del Retiro, ubicadas a casi 700 metros de este parque. En este mismo sentido también se ven referencias a la cercanías de servicios, o en la costa, la subjetividad respecto a la cercanía de las viviendas en la playa con expresiones como "primera línea" o "cerca del mar".
  2. Superficie anunciada: 50 mts. Realidad: 30 mts. Esta es otra de las falsedades más burdas y que menos se prestan a interpretaciones. Sin embargo, afirma el directivo de Indivisa Personal Shopper Inmobiliario, en casi todas las viviendas nos encontramos que se anuncia un precio total que no coincide con la valoración precio metro cuadrado por superficie real, con el consiguiente perjuicio para el comprador.
  3. Piso acogedor, ideal parejas, piso con muchas posibilidades..., todas estas expresiones que podemos encontrar en cualquier anuncio son eufemismos de lo mismo: se trata de un piso pequeño y, probablemente, mal distribuido.
  4. Para entrar a vivir. Desde luego, esta definición es muy subjetiva. Para muchos compradores significa que solo es necesario pintar. Otros asumirán que necesita, además de pintura y acuchillado, algunas pequeñas reparaciones. Sin embargo, lo que no es aceptable es encontrar, bajo este llamativo titular, pisos con reformas realizadas hace más de 7 u 8 años, con su consiguiente necesidad de actualización.
  5. Gastos de comunidad: 100 euros. Sin embargo, afirma Pérez Olivera, realizadas las debidas averiguaciones, nos hemos encontrado con que la comunidad de propietarios ha puesto en marcha una derrama que supera enormemente la cuota habitual de 100 euros. Y el problema no es en sí dicho importe, sino que no se informe al futuro comprador de dicha situación.

Fuente: elmundo.es

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La compra de viviendas se volvió a disparar en febrero: el avance ha sido del 15,8% interanual, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y las estrellas de las transacciones realizadas en el segundo mes del año han sido, una vez más, las viviendas de segunda mano. “En estos momentos la demanda está muy activa, y si sacas tu piso a un precio de mercado en uno o dos meses lo vendes”, asegura Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Pero no solo con poner un anuncio en Internet de cualquier manera llegará una avalancha de gente dispuesta a darte cualquier cifra por tu piso. Tendrás que ajustar tu oferta a la realidad y saber cómo moverte si quieres lograr tu objetivo. Para ayudarte, recopilamos la opinión de los expertos, que destacan 10 importantes claves para vender tu vivienda sin morir en el intento.

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Por ejemplo, ¿sabes a qué precio podrías vender tu vivienda? ¿En qué te fijarías para elegir una agencia inmobiliaria? ¿Estás seguro de que la decoración de tu casa le va a gustar a todos los potenciales compradores? Hay que cuidar los detalles, ser honestos y ofrecer buena información para seducir y rebajar todo lo posible el tiempo de venta.

1. El precio no lo decides tú, lo fija el mercado. Determinar el precio al que vas a ofertar tu casa no es tarea fácil. “Hay que jugar con la aproximación”, comenta Duque. Para hacerte una primera idea, busca pisos parecidos al tuyo en cuanto a metros cuadrados, ubicación y características en los portales inmobiliarios online. Haz una media de los precios y evita fijar un importe muy por encima de esta cifra pensando que así tendrás más margen de negociación. “Nunca saques tu piso a la venta a un precio más alto, porque así estás ayudando a tus vecinos a vender el suyo”, alerta el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

El número de llamadas que recibirás te dará una primera pista sobre si has acertado o no con el precio. “Si un piso luce bonito en Internet y nadie llama significa que es demasiado caro; si tienes muchas visitas y nadie compra significa que el precio está bien pero que la casa es fea”, resume Ricardo Gulias, experto de iAhorro.com. También es interesante echar también un vistazo a las estadísticas oficiales y evaluar la posibilidad de pedir una valoración.

2. ¿Tienes prisa por vender? Identifica tus prioridades. A la hora de vender un inmueble, precio y tiempo son dos variables indisolublemente vinculadas, explica Duque. Imagínate que ofertas la casa por 150.000 euros, te propones venderla en seis meses y fijas en 135.000 euros el importe mínimo por debajo del cual no estás dispuesto a negociar. “Si pasados los primeros tiempos ni siquiera tienes visitas, algo falla. Habría que bajar el precio de manera gradual”, recomienda Duque, “hasta que la cifra se ajuste a la demanda; si pasados los seis meses no has vendido aunque hayas bajado el precio hasta el límite, significa que no acertaste una de las dos variables: precio o tiempo”. Algunos expertos recomiendan ajustar el precio en función de la actividad de los compradores: una media de seis visitas al mes acompañadas por las correspondientes ofertas de compra es una señal de que has dado con el precio adecuado.

3. ¿Prefieres apoyarte en una agencia? No todo vale. Si decides contratar una agencia inmobiliaria, escoge bien: hay de todo como en botica. “El sector tiene mala reputación y está denostado; el problema es que casi no tiene regulación”, lamenta Gulias. Explica que normalmente los honorarios se corresponden a un porcentaje sobre la operación que ronda el 5%. Si te ofrecen otro acuerdo, rechista. Por otro lado, si la agencia propone bajar el precio alegando que tiene una oferta por una cifra inferior, recomienda pedir que la propuesta esté por escrito y que se deje una señal. “A veces la inmobiliaria ha ofertado el piso a un precio exorbitante y se inventa clientes porque no lo logra venderlo. Si aceptas la rebaja sin más, el comprador mágicamente se esfuma. Tú te quedas sin nada y la agencia logra su objetivo de bajar el precio”.

4. ¿Qué vas a hacer si te pide exclusiva? Gulias explica que puede ser interesante solo si la agencia se compromete a ofrecer determinados servicios, como reportajes fotográficos, anuncios destacados en los portales inmobiliarios o garantiza un determinado número de visitas al mes. “Las condiciones tienen que estar claras y la exclusiva tiene que ser revocable si no se cumplen”, apunta. Duque, por otro lado, recomienda huir de las exclusivas, y comenta que existe la posibilidad de que la agencia se convierta en un mediador que te asesora para que lleves a cabo la compraventa por tu cuenta, y cobra unos honorarios inferiores a los que percibiría si se encargara por completo de la operación.

5. No es suficiente con limpiar la casa: despersonalízala. Tienes que hacer todo lo posible para que tu piso luzca bien. Pero este trabajo no se limita a limpiar y recoger lo que está fuera de su sitio. La decoración que has escogido para tu casa puede que no le agrade a todo el mundo: esa colección de muñecos de la que estás tan orgulloso o ese sillón que no quieres tirar aunque tenga agujeros puede que horroricen a un potencial comprador. “Y la primera impresión es muy importante”. Es necesario eliminar todo lo que sea muy personal y pueda causar rechazo. “Es fundamental quitar todas las fotos, porque el comprador no quiere entrar en el hogar de otra persona”. Quien no sepa cómo hacerlo puede recurrir al home staging, una técnica de marketing inmobiliario que a través de mobiliario y complementos económicos, la mejora en la iluminación y el arreglo de desperfectos, entre otras cosas, pretende dejar tu piso lo más neutro posible para que pueda gustar al mayor número de personas. “Puede adelantar la venta cuatro meses”, asegura Gulias.

6. Arregla los desperfectos. Una puerta que no cierra bien, unos azulejos rotos, una grieta en la pared... “son cosas que a primera vista pueden echar para atrás”. Por eso es recomendable que se arreglen, y más aún si no suponen un desembolso muy elevado. “El retorno de la inversión por una pequeña reforma puede ser muy alto. Es más que probable que por 1.000 euros invertidos, la casa se pueda vender en 4.000 o 5.000 euros más. Piensa que cuando vendes un coche de segunda mano no te cuestionas el hecho de arreglarlo: siempre se hace. Con una vivienda debería ser lo mismo”, ejemplifica Duque. Después de todo, intentas vender una propiedad que como mínimo, costará varios miles de euros. No hay que regatear un pequeño arreglo, da valor y atractivo a tu vivienda.

7. Sácale partido a Internet. Los portales inmobiliarios online son el mejor escaparate para tu casa, pero su oferta es muy amplia y es fácil que el comprador se pierda en el mar de anuncios sin fijarse en el tuyo. ¿Cómo hacer para cautivar su atención? Primero, cuida las fotos: no valen imágenes desenfocadas, movidas, pequeñas, con poca luz o subidas al revés. “Si no tenemos las herramientas o los conocimientos, podríamos contratar a un profesional, que por muy poco puede hacer un buen reportaje fotográfico. Y si hay vídeo, mejor aún”. Otro factor fundamental es la descripción, tanto de la vivienda como de los alrededores. Además, es recomendable exhibir uno de los famosos carteles se vende en la ventana.

8. Que no te pueda el estrés. Considera que si vas a vender el piso por tu cuenta, tendrás que ajustarte a las necesidades de los potenciales compradores. No vale con rechazar visitas en fin de semana o enseñar el piso hecho un desastre porque no te dio tiempo recoger; al contrario, intenta atender las visitas en los momentos del día que más valor alcance la vivienda, por ejemplo cuando hay más luz y menos ruido. “Es muy importante tener una buena actitud desde el principio y contestar a todas las preguntas; hay que ser transparentes acogedores”.

9. Ofrece toda la documentación. Ten toda la documentación a mano cuando recibas a los potenciales compradores. “Por ejemplo, la escritura de compraventa. Es algo que da confianza y la confianza es importante”. Si el piso está hipotecado o tienes pendiente una derrama por pagar, intenta arreglarlo todo antes de empezar la negociación. El comprador puede averiguar por su cuenta si la vivienda tiene cargas (y el notario está obligado a ponerlo en conocimiento), pero no está de más que ya te hayas preocupado por solucionarlo.

10. Busca asesoramiento antes de firmar. Si finalmente alguien se ha enamorado de tu piso, pero no tienes idea de cómo proceder, busca asesoramiento. “Hay una primera parte del contrato de arras que recomiendo esté supervisada por un abogado. Luego viene el notario y puede ser él quien oriente en la operación”.

Fuente: elpais.com

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