Al sector de la construcción solo le falta para consolidar su recuperación que la vivienda nueva se venda. Pues bien, ya no sólo empieza a venderse sino que suben los precios. Así, el valor medio de la vivienda nueva ha crecido un 3,7% en los últimos 12 meses, según datos de ST Sociedad de Tasación. Este incremento en tasa interanual es el mayor que se registra desde el año 2007. En las capitales de provincia el precio medio de los pisos a estrenar ha aumentado un 1,7% durante el primer semestre de 2017 respecto al mismo periodo de 2016, hasta los 2.156 euros por metro cuadrado. En las ciudades que no son capitales de provincia, el precio se sitúa en 1.560 euros por metro cuadrado, un 0,3% más. Este ascenso en los precios de la vivienda de obra nueva equivale a un valor medio de 194.000 euros para una vivienda de tipo medio (90 m2). En el último año, tan solo Madrid, Andalucía, Cataluña, Baleares y Canarias experimentaron aumentos superiores 2%. Según ST, el mercado continuará la senda de recuperación iniciada en 2015, "aunque todavía tiene por delante un recorrido relativamente largo para alcanzar la velocidad de crucero deseable".
El precio de la vivienda en España continuará subiendo de forma moderada y heterogénea hasta 2020. Dicha revalorización será del 7,3% de media, aunque habrá regiones donde el aumento será mayor porque ya existe un crecimiento de la demanda natural de vivienda y por la presión que están ejerciendo los alquileres turísticos. Es el caso de Madrid, donde el encarecimiento llegará al 14%, y Cataluña, donde alcanzará el 11%. Estas son algunas de las conclusiones de la cuarta edición del informe "Tendencias en el sector inmobiliario" elaborado por Solvia. El servicer de la Sareb destaca que el mercado residencial ha iniciado un nuevo ciclo expansivo que será notablemente distinto a lo acontecido entre 2002 y 2008. Ahora bien, la recuperación de la vivienda no será uniforme y se producirá a varias velocidades. Así, mientras la recuperación continúa, la juventud sigue sin opción para acceder a una vivienda (ni en alquiler, ni en venta): en el segundo semestre de 2016 apenas un 19,5% de los jóvenes españoles logró emanciparse según el último informe del Consejo de la Juventud de España (CJE). Esto es, menos de 2 jóvenes de cada 10. El dato más bajo desde 2002.
La explosión de la burbuja inmobiliaria a partir de 2008, los cambios demográficos y la movilidad laboral explican que cada vez más ciudadanos opten por el alquiler. Al comienzo de la crisis, tan sólo el 7,7% del parque residencial era en una vivienda en alquiler. Hoy, recién iniciado el nuevo año, este porcentaje está cerca del 23% y la progresión no se detiene. Habría que remontarse a los años 60 y 70 del pasado siglo para ver una presencia tan alta del arrendamiento, cuyo crecimiento en 2017 se mantendrá sostenido por la elección natural de parejas sin hijos, solteros y el cambio de mentalidad de los más jóvenes, según los expertos. Así, distintos estudios confirman el progresivo incremento de las viviendas en alquiler como opción residencial, tendencia que se mantendrá durante 2017, después de crecer un 10% en 2016.
Un estudio de la consultora Kategora, especializada en la gestión de activos inmobiliarios, refleja que hace ahora una década, justo antes de estallar la burbuja inmobiliaria, las viviendas en régimen de alquiler apenas suponían el 7% del total del parque residencial español (cuando la media europea superaba ampliamente el 20%), con una demanda que apenas crecía de año en año. En la actualidad, el mercado de alquiler se ha dado la vuelta con una muy alta demanda y una creciente disponibilidadde pisos y casas bajo este modelo de propiedad. La vivienda en arrendamiento alcanza ya 22,7% del parque residencial, porcentaje que se acerca a la media europea situada el 30% del total.
Estos estudios, en combinación con los datos del Banco de España, del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la Unión Europea (UE), así como de las principales tasadoras de pisos lo confirman: la vivienda en alquiler ha pasado de ser una opción residual a ser vista como una clara alternativa, tanto en su vertiente residencial, como desde el punto de vista de inversión financiera para el arrendatario.
Las razones que explican esta progresióntienen su origen en la explosión de la burbuja hace 10 años. Según explica Nacho Espejo, responsable de producto de Kategora "Entonces, el precio de la vivienda en propiedad alcanzó niveles estratosféricos de más de 3.000 euros por metro cuadrado de media, frente a los poco más de 1.500 euros por metro actuales". La crisis económica, los altos niveles de paro y los cambios demográficos, con miles de parejas jóvenes que no pueden acceder a una vivienda en propiedad justifican también el cambio del modelo. "La gente no podía pagar los altos precios (de una casa en propiedad), de ahí que la vivienda en alquiler comenzase a ser una alternativa viable".
Junto con las razones apuntadas que han propiciado que las viviendas en alquiler, una también ha de tenerse en cuenta otras cada vez más demandadas, como son la creciente movilidad laboral por toda la geografía nacional, el estable marco jurídico del sector, el apoyo de las administraciones públicas a este modelo, el auge del alquiler turístico en grandes ciudades y, por supuesto, la caída de los tipos de interés hasta niveles mínimos.
Precisamente, según la consultora, los bajos tipos de interés (en la actualidad, el interés del Euribor a un año es del -0,08%) han permitido que muchos propietarios saquen sus pisos y casas al mercado del alquiler para atraer un rendimiento como forma de inversión. En este sentido, según los datos del Banco de España, el alquiler de la vivienda residencial en España ha dado unarentabilidad bruta del 4,4%, un porcentaje al que hay que sumar una revalorización media de los activos de casi otro 4%.
El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por el alquiler
El 45% de las parejas sin hijos y el 38% de los solteros optan por vivir en alquiler, frente al 17% de las familias con hijos que se decantan por esta opción. Este dato aparece recogido en el informe "Dime con quién vives y te diré cómo es tu hogar. Radiografía de las viviendas de las familias españolas", realizado por la División de Hogar de Línea Directa Aseguradora y basado en una encuesta sociológica.
Respecto a la elección de vivir en una casa o piso en alquiler, el estudio refleja diversos perfiles, entre ellos no solo las familias tradicionales, formadas por parejas con niños a su cargo, y las familias monoparentales, de un cónyuge con niños a su cargo, sino también los "singles", que son personas que viven solas por decisión propia, y los "dinks", que son parejas sin hijos a su cargo, optan de forma natural vivir en alquiler. El informe muestra que, por tamaño, los pisos de menos de 50 metros cuadrados están habitadas principalmente por "singles", mientras que las de más de 100 metros cuadrados tienen como principales moradores a las familias tradicionales.
El estudio indica además que las familias monoparentales son las que sufren más accidentes en el hogar, mientras que la menor siniestralidad se produce entre los "dinks" (acrónimo de "double income no kids"). Por tipo de accidente, los hogares monoparentales sufren más daños por agua, las familias "tradicionales" más roturas de cristales, los "dinks" más desperfectos causados por las mascotas y los "singles" más robos.
Los millennials creen que comprar una casa está "fuera de su alcance"
El 80% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 22 y 29 años cree que su generación está "forzada a alquilar" porque la compra de vivienda está "fuera de su alcance", según se desprende de un informe publicado por la consultora CBRE. Según el estudio, la baja probabilidad de que los millennials españoles adquieran una vivienda en propiedad en el futuro tiene que ver con que tan solo el 34% de los encuestados tiene un trabajo a tiempo completo, frente al 61% de los millennials a nivel global que sí disfrutan de un empleo con estas características.
En España, el 61% de los millennials vive con sus padres, cifra que en el resto del mundo no llega al 50%, y solo uno de cada cuatro independizados tiene una casa en propiedad. La encuesta también pone de manifiesto que la mayoría de ellos piensan que emanciparse sería "un sacrificio para su estilo de vida".
Aparte de los motivos financieros, los jóvenes españoles prefieren la vivienda en alquiler tanto por el rechazo al compromiso que supone una hipoteca como por la libertad y la flexibilidad que les proporciona el alquiler a la hora de cambiar de domicilio, "sobre todo en un contexto donde la movilidad laboral cobra un gran protagonismo", según la encuesta.
La directora de research de CBRE, Lola Martínez Brioso, ha afirmado que los jóvenes españoles "están cambiando la mentalidad sobre el alquiler en España. Ya se está viendo el creciente interés por parte de inversores profesionales centrados en el sector de la vivienda en el alquiler", apuntando que las "socimis" en este sentido podrían tener "un papel relevante en el futuro".
Fuente: elmundo.es
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En la segunda mitad del pasado año 2016, el precio medio de la vivienda nueva en España aumentó un 1,9% de media en las capitales de provincia, alcanzando los 2.120 euros por metro cuadrado, según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de la tasadora Sociedad de Tasación (ST). El promedio anual en 2016 ha encarecido la obra nueva un 3,3%, haciendo que sus precios vuelva a subir por segundo año consecutivo. Supera al porcentaje registrado en 2015, cuando el precio se incrementó un 2,9%, la primera subida que se daba desde 2007. Además, este es su cuarto semestre consecutivo de crecimiento.
Por primera vez los precios han aumentado en todas las capitales, entre las que destacan Madrid y Barcelona, con un crecimiento del 3,8% y el 2,8% respectivamente en el último semestre, acumlando a su vez una variación anual del 4,9% y el 6% en ambas capitales. Muy por debajo está la subida registrada en el resto de ciudades. Las dos velocidades a las que se mueve el mercado inmobiliario español sigue siendo un hecho. De este modo, las capitales de provincia, lideradas por Barcelona (3.518/m2), San Sebastián (3.327/m2), y Madrid (2.966/m2), siguen ejerciendo de motor en el incremento de los precios del territorio nacional. Por contraposición, las capitales que presentan los precios más bajos son Ciudad Real (1.153/m2), Badajoz (1.140/m2) y Cáceres (1.127/m2).
En términos generales, el precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia se sitúa en 190.800 euros (2.120 euros/m2). Sin embargo, en el resto de urbes que no son capitales de provincia, el precio medio de una vivienda nueva se ha situado en 139.950 euros, a 1.555 euros el metro cuadrado.
Cataluña, Madrid y Baleares, las comunidades que más se encarecen
Por comunidades autónomas, Cataluña (3.164 /m2), Madrid (2.966/m2) y País Vasco (2.532/m2) presentan los niveles de precios en vivienda nueva más altos. Por el contrario, las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos son Castilla-La Mancha (1.372/m2), La Rioja (1.336 /m2), Murcia (1.196/m2) y Extremadura (1.135/m2),
En cuanto a la evolución semestral de precios, las comunidades en las que más creció el precio de la vivienda nueva en el último semestre fueron Cataluña (3,5%), Madrid, (2,8%), Baleares (1,6%) y Galicia (1,3%). En sentido contrario, Aragón (0,4%), Asturias (0,3%) y Cantabria (0,2%), son las comunidades que han experimentado un menor crecimiento en el último año.
Según Juan Fernández-Aceytuno, director de ST Sociedad de Tasación: “En 2016 se consolida la estabilización del sector por la evolución favorable de sus factores principales: el aumento apreciable de la cifra de transacciones, la subida generalizada de los precios aunque de manera discreta, la reactivación de la venta de vivienda sobre plano, la mejora en la accesibilidad al crédito y por último, una mejora de los parámetros macroeconómicos. De mantenerse las condiciones macroeconómicas actuales y las previsiones avanzadas a 2017, es probable que comience la recuperación del sector con un ciclo de crecimiento positivo, suave en la mayoría de los casos”.
El mayor esfuerzo para comprar casa, en Baleares
Las Islas Baleares, no tiene el precio de la vivienda más elevado y, sin embargo, es donde se requiere un mayor esfuerzo económico para comprar una vivienda. Adquirir una casa de tipo medio (90m2) en las islas sale nada más ni nada menos, que por el sueldo íntegro de 15,8 años. Una cifra que supera ampliamente la media nacional, que se sitúa en 7,5 años y, a años luz de otras comunidades, como La Rioja, donde es mucho más fácil comprarse una vivienda con apenas 4,6 años de sueldo íntegro, tal y como se desprende del último informe de tendencias de Sociedad de Tasación.
El mercado residencial de Baleares lleva varios años siendo totalmente prohibitivo para sus ciudadanos. Para que nos hagamos una idea, en el pico más alto, estos debían destinar el salario íntegro de 23,5 años para poder comprar una casa. Ninguna otra Comunidad Autónoma ha superado, históricamente, la barrera de los 20 años, de hecho, solamente Cataluña y País Vasco, han llegado a alcanzar los 15 años. Según los expertos, "ninguna familia debería destinar los ingresos de más de 4 años en pagar una vivienda".
Esta dificultad para comprar una vivienda se refleja también en el Índice de Accesibilidad que elabora esta tasadora y que estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE. El resultado con base 100, muestra la posibilidad de comprar una casa estándar con una hipoteca a 30 años en la que la cuota resultante no exceda de un tercio de los ingresos netos. Cualquier valor por debajo, indica mayores dificultades para acceder a una vivienda.
A nivel nacional, este índice se sitúa en 104 puntos, cuando la base es 100. Es decir, a nivel nacional, el acceso a una vivienda nueva en propiedad parece posible. Hay doce regiones por encima de 100: La Rioja, Murcia, Aragón, Extremadura, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Asturias, Navarra, Castilla y León, Andalucía, Canarias y Galicia. Mientras que en cuatro comunidades autónomas (Baleares, Madrid, Cataluña y Cantabria), los posibles compradores no tienen fácil el acceso a una vivienda. Los que salen peor parados en esta estadística, una vez más, son los residentes de las Islas Baleares, con 54 puntos, muy lejos de la media nacional.
Con estas cifras en la mano, son ya casi cinco años en los que el nivel de esfuerzo para comprar una vivienda se ha mantenido estable. No obstante, se trata de medias muy generales. Cada familia es un mundo y las condiciones económicas muy diferentes. Por eso, si queremos calcular si el precio de un inmueble es el adecuado a nuestras posibilidades económicas, existe una regla muy sencilla: basta con multiplicar por cuatro nuestros ingresos brutos anuales. Así, por ejemplo, si nuestros ingresos brutos anuales son 40.000 euros deberíamos descartar viviendas (sean éstas nuevas o de segunda mano) de más de 160.000.
Fuente: Informe de Tendencias de vivienda nueva (2º Semestre 2016)
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Son malos tiempos para quienes han cumplido los 30 años y quieren comprar una vivienda. Sobre todo, en las provincias de Guipúzcoa, Vizcaya, Madrid, Baleares y Barcelona. Aquí se sitúan los precios más elevados por metro cuadrado, hasta el punto de que adquirir una casa en estas comunidades absorbe más del 70% del sueldo de quienes tienen empleo. Esta situación de continúa crisis en la relación entre los jóvenes y la vivienda no es ni mucho menos nueva, pero se está alargando de modo preocupante. El Consejo de la Juventud de España (CJE), en el último informe del Observatorio de Emancipación, confirma que los procesos de emancipación residencial entre la población de 16 a 29 años han vuelto a sufrir un retroceso anual y, en el segundo trimestre de 2016, tan sólo el 19,7% de las personas de esta franja de edad han logrado independizarse.
De este modo, según el estudio, las provincias de Guipúzcoa y Vizcaya es donde el metro cuadrado se tasa más caro, con en 2.654,2 y 2.363,7 euros, respectivamente, a continuación, Madrid con 2.178,2 euros/m2, Baleares con 2.041,7 euros/m2, Barcelona con 2.018,9 euros/m2, y Álava, con poco menos de 2.000 euros/m2, son las zonas calientes para adquirir vivienda, y por lo tanto, las de mayor dificultad de cara a la accesibilidad de la vivienda por parte de los más jóvenes. En estas zonas, los jóvenes con empleo de entre 16 y 29 años se dejan el 70% o más de su sueldo para comprar piso o casa. Por delante de zonas como Cantabria, Málaga, Girona y Canarias, donde comprar una vivienda supone desviar el 60% de los ingresos del trabajo.
Así, el Observatorio de Vivienda y el Observatorio de Emancipación, vuelve a confirmar que la accesibilidad a la compra de una vivienda es verdaderamente complicado para un joven de hasta 30 años. Si los ha cumplido, la situación se alegra sólo un poco. Tener entre 30 y 34 años en España significa que si te compras una casa inviertes de media la mitad de tu sueldo, el 60% o algo menos si vives en Baleares, País Vasco y Madrid. En estas zonas, el alquiler es aún peor.
Los datos que ofrece el CJE presenta una situación en la que sólo un 19,7% de los jóvenes con entre 16 y 29 años ha podido independizarse, y de estos un 16,7% lo ha podido hacer sin necesidad de compartir piso. Varias razones pesan en la mala relación jóvenes-vivienda. El mercado laboral es una de ellas, pero también, como indica el Observatorio, "el aumento anual de precios de compra y alquiler de vivienda dificulta procesos de emancipación". El Instituto Nacional de Estadística (INE) constata esta tendencia al señalar que los precios han subido un 4% en el último año. Y La previsión es que sigan subiendo. Con todo, hay zonas en España que, sin salvarse del ciclo de precios al alza, muestran estabilidad e incluso aún ajustes en los precios.
Aunque no hay una sola provincia en Españaen la que la compra de una vivienda representemenos del 30% del sueldo del joven, sí hay varias provincias que se llevan entre el 30% y el 39%. Son Ciudad Real, Toledo, Cuenca y Guadalajara (Castilla-La Mancha), Cáceres (Extremadura), Jaén (Andalucía), Teruel(Aragón), León (Castilla y León) y Lugo (Galicia). Se trata de provincias en las que, efectivamente, el coste del metro cuadrado de una queda por debajo de 1.000 euros/m2, según el Observatorio de la Vivienda, que certifica que la mitad sur de España es más amable para los jóvenes con intención de comprar.
Asimismo, el CJE, en el mapa de la emancipación en España, señala a La Rioja, Madrid, Canarias, Cataluña y Baleares como zonas que representan una tasa de emancipación por debajo del 19% de la población joven residente. Curiosamente, Baleares tiene el porcentaje más alto de España pese a ser una de las zonas con el precio de la vivienda más caro. De nuevo, la respuesta aparece en el mercado de trabajo. Tal y como refleja el Observatorio de Emancipación, la tasa de empleo más alta de España entre los jóvenes de 16 y 29 años reside en Baleares, por delante de Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana. Otra cosa es cuánto ganan los jóvenes en esos trabajos y si lo que ganan les da para comprarse casa.
Con el alquiler no cambian ni la problemática de la accesibilidad ni las zonas en la que ubicarla. Un joven de 16 a 29 años se dejaría todo su sueldo en un alquiler en Baleares y en Cataluña y casi todo en Madrid. En Extremadura y en Castilla-La Mancha tendría que destinar cerca de la mitad. Empezar a trabajar y comprar casa o irse de alquiler nunca fue fácil. Hoy aún menos, más bien parece una quimera.
El precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2016 modifica la tendencia de trimestres anteriores mostrando una caída del 1,4% sobre el trimestre anterior. Sin embargo, en el último año presenta unincremento del 3,3%, según los datos de la estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad. Con el ritmo de crecimiento de los últimos trimestres, el precio de la vivienda en España ha acumulado un descenso del 27,5% desde los niveles máximos registrados en 2007.
En el tercer trimestre, se inscribieron 103.055 compraventas de viviendas en los registros de la propiedad, "lo que ha supuesto el resultado más elevado de los últimos 22 trimestres", según los registradores. Respecto al trimestre anterior, las compraventas de viviendas se han reducido un 4,4%, mientras que si se compara con el mismo periodo de 2015 se ha registrado un incremento del 11,1%.
Según los registradores, los datos interanuales "confirman la tendencia positiva", ya que, en los últimos 12 meses se han registrado un total de 394.351 operaciones inscritas, 10.269 más con respecto a los resultados interanuales acumulados del trimestre anterior.
Por tipología, la vivienda nueva, que supone el 17,1% de las compraventas inscritas, ha registrado una bajada intertrimestral del 10,1% al inscribirse 17.583 compraventas, mientras que la vivienda de segunda mano se redujo un 3,2% con respecto al trimestre anterior al alcanzar las 85.472 operaciones.
Los extranjeros siguen estando muy presentes
El peso de compra de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros se estabiliza en el tercer trimestre en términos relativos, al presentar una tasa del 13,3% sobre el total de operaciones inscritas, cercano a máximos históricos. Esto ha dado lugar a cifras en torno a 13.700 compras trimestrales. En términos interanuales se alcanza un 13,4% de compra por extranjeros, que supone el máximo histórico de resultados interanuales, dando lugar a unas cifras cercanas a las 53.000 compras de vivienda anuales por extranjeros.
Por nacionalidades, los británicos continúan encabezando la clasificación con un 17,7% de las compras realizadas por extranjeros (19,7% en el segundo trimestre, siendo el tercer trimestre consecutivo con pérdida de peso relativo). Los franceses, con un 8,9%, ascienden a la segunda posición, seguidos de alemanes, con un 7,3%, suecos con un 7,1%, belgas con un 6,2%, e italianos con un 5,4%. Estas seis primeras nacionalidades concentran más de la mitad del total de compras de vivienda por extranjeros.
La accesibilidad a la vivienda se deteriora
El endeudamiento hipotecario por vivienda ha aumentado un 3% sobre el trimestre anterior, alcanzando los 114.295 euros de media, y la cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos se ha mantenido "prácticamente sin cambios, rompiendo con la tendencia descendente de los últimos años, debido al incremento de los tipos fijos", según los registradores.
De este modo, la contratación a tipo de interés fijo continuó la importante subida de trimestres anteriores, hasta alcanzar el 28,7% de las nuevas hipotecas, nuevo máximo de la serie histórica. Ello deja los índices variables en su cifra más baja y, especialmente, al Euríbor, que fue la referencia en el 70,1% del total de los créditos. Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios han crecido el 1,1% en el último trimestre, mostrando una duración media de 23 años y tres meses.
Según la estadística registral, la accesibilidad a la compra de vivienda mostró un "ligero deterioro", ya que la cuota hipotecaria mensual media en el tercer trimestre se situó en 533,8 euros, un 2,1% más que en el trimestre anterior, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial ha subido hasta el 28,1%.
Castellón "lidera" la caída de ventas de viviendas nuevas
Castellón es provincia de contrastes y el mercado inmobiliario no es ajeno a esta condición. Según la estadística de los registradores, en la provincia se han vendido un total de 6.043 viviendas en el último año, lo que representa un aumento del 6,92% en tasa interanual. A pesar de este crecimiento, con un total de 696 transacciones de vivienda nueva en el último año, la provincia acumula una caída del 46,50% en cuanto al número de operaciones de inmuebles a estrenar se refiere, la mayor registrada en toda España. Mientras tanto, la vivienda usada acapara la mayoría de las transacciones registradas en la provincia de Castellón, con un total de 5.347 compraventas, lo que supone el 88,48% del total.
Así, durante los meses de julio, agosto y septiembre, en Castellón se ha formalizado la compraventa de 1.629 viviendas, lo que supone una caída del 3,27%. Una vez más, es la oferta de vivienda de segunda mano la que copa la mayoría de las operaciones de compraventa, con 1.471, lo que supone el 90% del total. Frente a estos datos, las operaciones con vivienda nueva tan sólo representan un volumen de 158 casas y pisos, lo que representa un 9,6% del total.
A pesar de que la provincia de Castellón no destaca por el resurgir de las operaciones inmobiliarias, la Comunidad Valenciana sí que se sitúa entre las regiones con mayores aumentos de las transacciones de la mano de la fuerte actividad registrada en Alicante y Valencia. De este modo, la Comunidad Valencia es con 14.617 la cuarta con mayor número de compraventas.
Frente al crecimiento de las compraventas de viviendas en el último año del 6,92% en la provincia de Castellón, Valencia escala un 15% en tasa interanual en cuanto a transacciones inmobiliarias, con un total de 21.261. En el caso de la provincia de Alicante, durante los últimos 12 meses se han registrado un total de 29.184 compraventas de viviendas, lo que supone un crecimiento del 11,58% en tasa interanual, según la Estadística Registral Inmobiliaria.
Si vamos más allá de los datos de la Comunidad Valenciana, se observa cómo Castellón es la provincia que está a la cola de todo el litoral mediterráneo en cuanto a número de compraventas se refiere, tanto en el tercer trimestre de 2016 como en los últimos 12 meses (6.043 compraventas). Tras Castellón se sitúa Granada, donde el volumen de compraventas alcanza la cifra de 7.386 en los últimos 12 meses. Tarragona, con 8.125, es la tercera con menor volumen de actividad inmobiliaria, según consta en los datos del Colegio de Registradores.
Los españoles reformaron sus pisos y casas en 2015, gastaron un media de 26.200 euros, según el informe "Houzz y el Hogar 2016", un desembolso que les sale más a cuenta que cambiar de casa. Y más ahora que las reformas son un 25% más baratas. “El 41% de los españoles que acometió un proyecto de renovación en su casa en 2015 optó por reformar en lugar de comprar para permanecer en su vivienda actual. Adquirir la casa perfecta deja de ser una prioridad para los particulares que prefieren reformar para quedarse en la misma zona o barrio (22%) o para usar un diseño o materiales concretos para su casa (21%)”. Sobre todo los más jóvenes, que frente al difícil reto que supone acceder a la compra de una vivienda, optan por reformar: casi la mitad de los "millennials" (25 y 34 años) renovó su hogar en 2015, superando a otros grupos generacionales.
Casi nueve de cada diez españoles tira de ahorros propios para reformar su vivienda y apenas el 3% pisa una entidad financiera para pedir un préstamo personal. El resto hace uso de la tarjeta de crédito para pagar a plazos, o bien de herencias y regalos y, en último término, de préstamos de familiares y amigos. “España ocupa los primeros puestos de la lista junto con Rusia (91%) en el uso de recursos propios", señala el informe.
Un 10% de los propietarios que reforman lo hacen con vistas a conseguir un retorno de la inversión, ya sea con la venta o con el alquiler de la vivienda. No obstante, adaptarse a cambios recientes en la familia o el estilo de vida es una de las prioridades de los españoles a la hora de emprender un proyecto de reforma en casa (33%). El 28% de los particulares lo hizo para renovar a su gusto una vivienda recién adquirida, y el 23% porque finalmente disponía de los medios económicos para afrontar el gasto. De cualquier forma, el 48% de los particulares logra ajustarse al presupuesto inicial, al contrario de los rusos, donde solo un 19% no se excede del presupuesto fijado.
La obra estrella es el baño. Los particulares gastaron una media de 3.250 euros en reformas integrales del baño principal (11 metros cuadrados) y 3.730 euros en renovar los aseos pequeños. Los particulares priorizan los proyectos de renovación en baños (29%), dormitorios (29%) y cocina (27%). Según el tamaño de la cocina, la cocina, el desembolso medio está entre 8.730 y 6.260 euros. Actualizar el diseño es el principal motivo de los españoles para reformar los baños (38%), la cocina (32%) y otros espacios interiores (34%).
Ahora bien, las reformas no solo se centran en cambiar el estilo o diseño, sino también en renovar los sistemas de suministro domésticos. En este sentido, una parte del presupuesto se destina a la mejora de la fontanería (37%), el sistema eléctrico (34%) y de calefacción (31%). En cuanto a los exteriores, las obras se centran en renovar los cerramientos, en particular, las ventanas o claraboyas (28%), la pintura (22%), el aislamiento (22%) y, por último, las terrazas (18%).
Los "millennials" gastan 1.300 euros más que sus padres
La generación millennial (jóvenes entre 25 y 34 años) destinó 26.000 euros de media para reformar su casa durante 2015. Y lo hicieron también, echando mano de sus ahorros (un 88%). Son 800 euros menos que los dedicados de media por los particulares con edades comprendidas entre 35 y 54 años, pero 1.300 euros más que los aportados por los mayores de 55 años. La generaciones más jóvenes también le han cogido el gusto a la renovación y decoración de sus viviendas. “Casi la mitad de los millennials (47%) renovó su hogar en 2015, superando a otros grupos generacionales (40% entre 35 y 54 años y 45% entre los mayores de 55 años).
El 30% de los jóvenes asegura que prefiere reformar en lugar de comprar una vivienda, para poder así adaptarla a sus necesidades y gustos. Otros factores como encontrar una casa que se ajuste a su visión de lo que debería ser un hogar, permanecer en la misma zona o barrio y reformar es más asequible que comprar, respaldan esta tendencia con un 28%. En lo que respecta a la decoración, los millennials encabezan el ranking de los más activos en comparación con otros grupos. Un 62% realizó proyectos de decoración en casa.
Aunque para una reforma completa de la vivienda los millennial gastaron de media 26.000 euros, un 39% se excedió del presupuesto inicial, "bien por comprar productos o materiales más caros o encontrarse con proyectos o servicios más complejos de lo esperado". Es más, según Houzz, cada vez son más los millennials que adquieren una vivienda antigua para reformar. En este sentido, el 30% de las viviendas que fueron renovadas tenían entre 16 y 35 años, mientras que un 25% se construyeron entre 2001 y 2010.
España, junto a Irlanda y Reino Unido, se encuentra entre los tres países que mayor demanda de servicios profesionales requiere. El 90% de los particulares que renovó su hogar en 2015 contó con ayuda profesional. Contratar especialistas del sector es algo habitual entre todos los grupos de edad, aunque el porcentaje es incluso más elevado en los particulares mayores de 55 años (93%), frente a un 90% de los consumidores entre 35 y 54, y un 88% entre los millennials. Por otro lado, más de la mitad de los españoles contrató los servicios de un constructor o albañil (60%) para su proyecto.
Con el verano, miles de turistas españoles y extranjeros acuden a municipios del litoral mediterráneo en busca de sol, playa, relax… y un apartamento para pasar las vacaciones. Sin embargo, esta estampa tan deseada por los visitantes, en determinadas zonas están sacando a la luz aspectos ocultos asociados a una alta concentración de viviendas destinadas exclusivamente al alquiler vacacional, que los últimos años produce con frecuencia efectos sobre la población local: inflación de precios y dificultad para acceder a una vivienda, desplazamiento de vecinos y sustitución de los comercios locales, saturación, molestias... Aunque el alquiler de vacaciones siempre existió, desde el inicio de la crisis, el protagonismo de la compra se ha debilitado mientras que, propietarios e inversores comenzaron arentabilizar la falta de compradores con la utilización turística de las viviendasen las zonas urbanas de mayor éxito de la costa española, situación que resalta los aspectos ocultos del alquiler turístico, como la "gentrificación" y desequilibrios en los precios tanto de venta como de alquiler de larga temporada, que se refleja en 4 casos extremos y paradigmáticos como los de Barcelona, la locura del alquiler en Ibiza, la temporalidad en la costa andaluza o el potencial turístico de El Cabanyal en Valencia.
Para el inquilino, el alquiler representa un gasto menor que la adquisición de un apartamento y permiten cambiar de destino más a menudo. Para muchos propietarios, sean particulares o inversores, acoger turistas permite obtener ingresos rápidos a través de un uso aparentemente reversible. Este progresivo cambio de tendencia se ha visto reforzado además por el boom de portales de alquiler "p2p" como Airbnb y por el aumento del volumen total de turistas que acuden a nuestro litoral a causa de la inestabilidad en destinos de sol y playa directamente competidores en países de nuestro entorno.
La consecuencia más evidente de este auge del alquiler vacacional es una inflación del precio de la vivienda. Los alquileres repentinamente desorbitados ponen en jaque un mercado inmobiliario ya tensionado por el pinchazo de la burbuja del ladrillo y por las deficiencias crónicas del alquiler en España. Como sucede en otras grandes problemáticas de la vivienda, como los desahucios, el alquiler vacacional en España carece de datos oficiales y fiables sobre los que desarrollar políticas públicas o reorientar la iniciativa privada. El número total de camas alquilables en pisos es una incógnita. Y, según dejan claro las webs de anuncios del sector, la oferta varía constantemente y zigzaguea con frecuencia sobre los límites de la legalidad. A la vez, España es el país europeo con mayor peso de los pisos de propiedad horizontal, donde los vecinos están más expuestos a las molestias que puedan ocasionar esta actividad.
Así, resaltan estos aspectos en cuatro zonas paradigmáticas sobre el alquiler vacacional, y de la presión que ejerce sobre el mercado de la vivienda. Aunque con dinámicas propias y diferentes grados de intensidad, zonas como Barcelona, el singular caso de Ibiza, el barrio de Cabañal en Valencia, y en menor medida (por su perfil, más residencial que urbano de segunda vivienda) la costa de Andalucía muestran signos de las situaciones extremas que puede llegar a generar la vivienda turística.
Barcelona: gentrificación y el verano eterno de La Barceloneta
“Es gentrificación pura y dura, el barrio se está vendiendo piso a piso”, afirma Sebastián Huguet, de la plataforma La Barceloneta Diu Prou. Forma parte del movimiento vecinal de protesta contra los pisos turísticos, quedesde hace tres años proliferan a gran velocidad en La Barceloneta, el antiguo barrio de pescadores de Barcelona. En esta península sobre el mar, entre las playas y el puerto deportivo, las diminutas casas a precios bajos llamaron la atención de inversores de todos los tamaños a partir de los años 90. El metro cuadrado ya es más caro que en Pedralbes: 16,33 euros. Hoy los "quarts de casa", es decir, los pisos pequeños de 30 m2 tan característicos del barrio, se venden por hasta 150.000 euros y se alquilan a 900 euros al mes. Una fortuna para el nivel medio de renta en el vecindario (alrededor de un 20% inferior al de la ciudad), pero una cifra razonable ante la exagerada rentabilidad que llega a obtenerse: por un fin de semana en temporada alta se llegan a cobrar entre 200 y 300 euros.
A estos precios, los jóvenes de La Barceloneta no pueden emanciparse en su barrio. Y cuando la gente mayor fallece o se ve obligada a abandonar su vivienda por la falta de ascensor en la mayoría de los pequeños pisos del barrio, finalmente el piso se destina al mercado turístico. En efecto, las estadísticas municipales muestran una progresiva disminución del número de vecinos (un millar menos entre 2010 y 2014) y de hogares (de 7.243 a 6.881 en solo cuatro años). Baja el porcentaje de mayores de 75 y de 85 años mientras que en cambio sube el índice de envejecimiento, porque se pierden pisos residenciales. Además de los alquileres por días, abundan los extranjeros comunitarios que compran estos pequeños pisos como segunda residencia, como muestra el aumento de la tasa de inmigración (31,25%) con los italianos a la cabeza del ranking de nacionalidades.
“El turismo está desplazando población autóctona, es una evidencia clarísima”, sostiene Núria Lambea, investigadora de la Cátedra de la Vivienda de la URV, que recientemente ha presentado un estudio sobre el impacto negativo de los pisos turísticos en el centro de Barcelona. Señala que en el distrito de Ciutat Vella los vecinos han caído de los 28.000 en 2007 hasta 16.300 en 2015 y ofrece dos razones primordiales: “Los vecinos ven la oportunidad de hacer negocio con su piso y los servicios del barrio ya no se adaptan a su vida cotidiana”. “Al gentrificarse el entorno, el residente que aún no se ha ido se siente fuera de lugar y también se lo plantea, acelerando la sustitución”.
Ibiza: trabajadores que se marchan por no poder alquilar
Un despropósito es cuando algo está fuera de razón, de sentido o de conveniencia. Una definición que bien podría aplicarse a lo que está sucediendo en Ibiza con la poca oferta y los desorbitados precios de los alquileres de larga temporada. Una situación que diversos sectores y el mismo Consell Insular califican de “locura” y que está provocando que la población afectada empiece a movilizarse, ya que en algunos medios es fácil encontrar anuncios de habitaciones desde 700 euros al mes, camas a 450 euros, o balcones reconvertidos en improvisados dormitorios por los que se piden 500 euros mensuales. Una inflación descontrolada que está generando un problema de vivienda de dimensiones hasta hace poco tiempo desconocida en una isla de 140.964 habitantes con un gran poder de atracción turística (junto a Formentera el año pasado recibió más de 2,5 millones de turistas, según Ibestat). A pesar de la imagen de modernidad, desenfreno fiestero y lujo con la que se ha hecho famosa la isla de Ibiza, existe otro lado oscuro que crece año tras año: pisos sobreocupados con literas en el salón, camas “calientes” (que se alquilan por turnos), campamentos ilegales y coches acondicionados como vivienda por aquellos que no pueden sufragarse un techo o bien, simplemente, no lo encuentran.
“Todo aquel que tiene ahora algo para alquilar o realquilar, lo hace”, comenta Maite Barchín, trabajadora social de Cáritas Diocesana de Ibiza y Formentera, que explica también que los carteles de "se alquila" para larga temporada han desaparecido de la isla. La entidad denuncia que en los últimos años está recibiendo una avalancha de trabajadores que solicitan ayuda para poder acceder a una vivienda y alerta de que el problema está “empeorando”. “Se da la situación dantesca de que hay trabajadores que se han tenido que marchar porque no tienen donde alojarse”, y señala: “Se ha constituido una nueva clase que son los trabajadores sin techo”. El presidente del Consell d’Eivissa y responsable de Turismo, Vicente Torres, reconoce que uno de los daños colaterales de la burbuja del precio del alquiler en Ibiza son “las dificultades para cubrir puestos de trabajo”, no sólo en el sector hotelero y en la restauración, sino también en servicios básicos. La mayoría de los tenedores de vivienda sólo alquilan a turistas en verano. “Paradójicamente, aquí en Ibiza es más fácil encontrar trabajo que un sitio donde vivir”, asegura Luis Gonzaga, el portavoz de la "Plataforma Ibiza Afectados con los Alquileres", que considera que parte de la solución pasaría porque hubiera un parque adecuado de vivienda protegida.
El Cabanyal en Valencia: de la rehabilitación a la resistencia
El barrio deEl Cabanyal de Valencia es un claro ejemplo de barrio que puede acabar engullido por el turismo. Se trata de una joya arquitectónica en pleno distrito de Poblats Marítims, frente al mar, que entre enero y junio de 2016 ha visto crecer el precio de los alquileres casi un 40%, pasando de una media de 405 euros mensuales a 566 euros. Actualmente se encuentra inmerso en un proceso de rehabilitación después de salir de dos décadas de degradación intencionada. Pese a ser declarado Bien de Interés Cultural (BIC) en 1993, solo cinco años después la entonces alcaldesa Rita Barberá (PP) se obsesionó con un proyecto que le acompañó durante casi toda su carrera política al mando de Valencia: el Plan Cabanyal , que dividía el barrio marinero en dos a costa de la prolongación de una avenida, incluyendo el derribo de más de 1.600 viviendas. Una de las primeras acciones del nuevo gobierno municipal de Joan Ribó fue tumbarlo; con la derogación del plan caía la última gran ambición de la exalcaldesa.
Según los profesionales de esta zona, los precios han crecido en los últimos seis meses “de una forma exagerada”. Tras la derogación del Plan Cabanyal, explican, hay viviendas que han pasado de venderse de 17.000 a 50.000 euros, “y el precio no hace más que subir, día a día”. Las causas el fin de la “degradación” del barrio, el incremento en la concesión de hipotecas, su bajo precio anterior (hasta el año pasado, se vendía prácticamente a valor de expropiación) y la concesión de ayudas y subvenciones por parte del consistorio para su rehabilitación. En cuanto a los alquileres vacacionales, el precio se mantiene con respecto a años anteriores y se paga desde 50 euros hasta 200 euros al día.
Desde la Associació de Veïns i Veïnes Cabanyal-Canyamelar señalan que el turismo “nunca ha sido una molestia” y creen que aumentará todavía más la demanda a partir del año que viene, tras la rehabilitación del barrio, cuyo inicio de obras se prevén para este mes de septiembre. La asociación reivindica que su lucha es por recuperar el barrio de siempre, y no convertirlo en una zona turística, como defienden que no ocurrirá. “El Cabanyal no se convertirá jamás en un Benidorm: el barrio no lo va a consentir”, afirma una vecina, quien descarta el posible problema de sufrir una "gentrificación", alegando que son especulaciones. Se refiere al colectivo Espai Veïnal Cabanyal, surgido para luchar contra un desplazamiento de sus actuales y futuros vecinos ante “el efecto llamada de inversores” que pueden convertirlo “en un barrio monocultivo de ocio” que base su modelo económico en restaurantes y establecimientos destinados al turismo, engullendo el pequeño comercio que no le sirve, como ferreterías o peluquerías, a cambio de generar “trabajo precario”.
Andalucía, o el lujo de alquilar en verano en la costa
Con una problemática de menor intensidad respecto a la "gentrificación" o en la focalización de las molestias que puedan causar los turistas, desde Almería hasta Huelva, de este a oeste, Andalucía hace su agosto entre los meses de junio y septiembre. Mediterráneo y Atlántico, dos mares a elegir que traen con las mareas grandes ingresos para las localidades de costa que hacen del verano su reserva para el resto del año incrementando los precios de alquiler de viviendas hasta nueve veces su valor. La simple y sencilla ley de la oferta y la demanda en la que ni la administración pública ni asociaciones de consumidores parecen posicionarse entre los extremos de la inmensa variedad de tarifas que en enero baja a los 300 euros mensuales y en agosto toca su cima con 1.600 euros la quincena.
Almería, en la zona más oriental de Andalucía, es una provincia que atrae a un turismo que busca vacaciones en familia, tranquilo y amante de la naturaleza marina que disfruta de maravillosas zonas como el parque natural Níjar-Cabo de Gata. En localidades cercanas como Carboneras, los meses de julio y agosto, la semana ronda los 800 euros, mientras que en los meses de invierno apenas alcanza los 300 mensuales. En muchos casos, alquileres donde el inquilino de larga duración, por contrato, debe dejar los inmuebles en el pico veraniego. En el corazón de Cabo de Gata, el municipio de San José, los turistas de esta zona buscan estancias cortas de unos cuatro días. En estos casos, se suele cobrar unos 50 euros el día por apartamentos de uno o dos dormitorios. Para los que se atreven a alargar sus vacaciones a una semana, se puede encontrar un agosto de 600 euros los siete días. Las actividades marítimas y el senderismo son las principales actividades para el visitante. Avanzando por el litoral de Almería, llegamos hasta localidades como Agua Dulce y Roquetas de Mar, ubicadas en otra de las zonas más demandados de la costa almeriense, la quincena veraniega acaricia los 2.000 euros en apartamentos de dos dormitorios, la misma vivienda que en cualquier otro mes del año cuesta unos 400 euros.
La Costa de la Luz en Cádiz, también se suma al tren del verano a lo largo y ancho de todas sus playas. En localidades como Chiclana, también se confirma que la quincena en los meses de julio y agosto llega el alquiler llega al top del precio que se puede pedir, 1.600 euros, un hito que queda muy lejos de los 300 euros mensuales del resto del año en viviendas de idénticas características en primera o segunda línea de las playas de Cádiz. En el caso de la Costa de la Luz de Huelva, por donde se pone el sol, llegamos a localidades como Ayamonte, el punto del sur de España con mayor número de horas de sol, la quincena de un apartamento de dos dormitorios se encuentra en unos 1.400 euros, el mismo que a partir de septiembre desciende a 400 euros mensuales. Profesionales de la zona reconocen que hay una gran cantidad de trabajadores temporales que se hospedan en Ayamonte como animadores, camareros, etc que tienen serios problemas para poder encontrar casas que no “les cueste un ojo de la cara”. En estos casos se intenta llegar a unos precios “razonables” que superan la media anual pero tampoco los picos estivales. En cualquier caso, todo inquilino es informado de que es summer time y queda advertido para que tome decisiones con todos los datos a su disposición. Este efecto de temporalidad en los precios, también es frecuente en laCosta del Sol malagueña o la Costa Tropical en Granada.
Fuente: lavanguardia.com
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El precio medio de la vivienda nueva se situó en 2.080 euros por metro cuadrado en el primer semestre del año, lo que supone un 1,4% más que en el mismo periodo de 2015. De este modo, según datos de Sociedad de Tasación, la vivienda nueva suma ya tres semestres al alza. En los últimos 12 meses se ha dado un incremento del 2,5% nominal. El precio de la vivienda nueva se sitúa en niveles del año 2002, un 38% menos de los máximos alcanzados en 2007 en el conjunto de las capitales españolas.
Durante el primer semestre del año las tres capitales de provincia con un precio más elevado fueron Barcelona, con 3.390 euros/m2 con un crecimiento del 2,2%, San Sebastián, con 3.273 euros/m2 (+0,3%), y la ciudad de Madrid con 2.886 euros/m2 (+2,1%), siendo en estas capitales donde se registran las mayores revalorizaciones y donde menos stock de vivienda nueva queda.
En el lado contrario, se sitúan las capitales con los pisos de nueva construcción más baratos: Cáceres, con 1.109 euro/m2, Badajoz, con un valor promedio de 1.127 euros/m2 y Ciudad Real, con 1.138. La diferencia entre la vivienda nueva en la población más cara es tres veces la de la población más barata.
Por comunidades autónomas, las regiones que presentan precios de vivienda nueva más bajos son Extremadura (1.120 euros por metro cuadrado), Murcia (1.187 euros) y La Rioja (1.324 euros).
La vivienda nueva subió un 4% en junio en Madrid y Barcelona
Madrid y Barcelona experimentan un incremento en los precios superior al resto de municipios, lo que podría estar vinculado a la escasez del stock de vivienda nueva observado en los censos realizados recientemente por ST Sociedad de Tasación en ambas capitales y sus respectivas áreas metropolitanas. Así, el precio medio de la vivienda nueva ha crecido un 4% interanual en el mes de junio en ambas capitales, según ST Sociedad de Tasación. Se trata de las capitales de provincia con mayor subida de precio de la vivienda nueva en el último año. Este encarecimiento que no se registra en otras capitales se debe a la escasez del stock de vivienda nueva, explican en ST. “El análisis de estos datos y de la evolución ascendente observada desde junio de 2015 permite prever, que, aunque a ritmo lento, Barcelona y Madrid actuarán como locomotoras del proceso de recuperación del precio de vivienda nueva”
Barcelona es la capital de provincia con el precio de vivienda nueva más alto con una media de 3.390 euros por metro cuadrado. El crecimiento del precio ha sido del 2,2% en el primer semestre de 2016. El incremento interanual para la vivienda nueva en la Ciudad Condal es de 4,1%, el más alto de todas las capitales de provincia en España.
Por distritos, Gràcia presenta el mayor incremento del precio de vivienda nueva, con una subida del 7,72%. Le siguen los distritos Sarria-Sant Gervasi con un 6,94% y Sant Martí con un 6,38%. En el otro extremo, los distritos con menor variación interanual son Ciutat Vella (1,33%), Sant Andreu (1,93%) y Nou Barris(2,33%). El distrito Sarria-Sant Gervasi no solo registra la mayor subida de precios, sino que alcanza el precio medio más alto por metro cuadrado construido, que se sitúa en 5.672 euros/m2. Los distritos Les Corts y Eixample ocupan el segundo y tercer puesto en cuanto a precios, con unos valores de 4.610 euros y 4.511 euros respectivamente. Por el contrario, los distritos con los precios más bajos son Nou Barris (2.721 euros), Sants-Montjuic (3.024 euros) y Sant Andreu (3.062 euros).
En el caso de Madrid, los precios de vivienda nueva han experimentado un crecimiento interanual del 4% con respecto al año anterior y un aumento del 2,1% en el primer semestre de 2016. Esto sitúa el precio medio de vivienda nueva en Madrid en 2.886 euros/m2.
La variación interanual del precio sitúa a Ciudad Lineal como la zona con mayor crecimiento, con un 5,8%. A este distrito le siguen Barajas con un 5,7% y Arganzuela con 5,4%. En el otro extremo, los distritos con menos variación interanual son Hortaleza, donde el precio medio de la vivienda ha experimentado un incremento interanual de un 0,8% y el barrio de Latina, con un crecimiento interanual del 1%, seguido de Tetuán con un 1,8%. En cuanto al precio unitario de vivienda nueva, repite posición el distrito de Salamanca como el más caro de la capital, con 4.799 euros/m2, seguido por el barrio de Chamberí (4.626 euros), y el distrito Centro, con un valor medio de 3.939 euros. Por el contrario, los distritos de Vicálvaro, Villaverde y Villa de Vallecas presentan los precios más bajos para la vivienda nueva, situándose en 1.856, 1.883 y 2.203 euros respectivamente.
7,6 años por persona para comprar una vivienda
Asimismo, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST Sociedad de Tasación, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para comprar una vivienda de tipo medio, se mantiene en 7,6 años en el segundo trimestre. Se trata del mismo dato registrado en los tres primeros meses del año y es ligeramente superior al alcanzado en el último trimestre de 2015, cuando se colocó en 7,4 años. Además, se ha reducido prácticamente a la mitad si se compara con los 13,7 años que eran necesarios en los momentos de mayor auge de los precios, a principios de 2007. Este indicador se calcula a nivel de comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.
Por su parte, el Índice de Accesibilidad refleja una leve mejora a nivel estatal por tercer trimestre consecutivo. Con una referencia de 100 puntos en los casos donde la capacidad de endeudamiento es suficiente, la media de España actualmente se sitúa en los 103 puntos, un punto por encima del trimestre anterior y 11 puntos más que en el segundo trimestre de 2014. Este índice permite medir la distancia a la que se encuentran los salarios reales de los teóricos necesarios para la adquisición de una vivienda media.
Más allá de cuánto vale de media una vivienda en España, los expertos del sector inmobiliario suele analizar cuánta gente puede pagar ese precio y con qué grado de dificultad. O dicho de otra manera, cómo de accesible es la vivienda para los hogares. De ese modo, se puede evaluar cuánta demanda potencial puede quedar fuera (denominada insolvente) y si es necesario desarrollar, entre otras iniciativas, políticas de vivienda social como las que se han aplicado desde finales de los 80.
A la hora de medir esa accesibilidad a la compra de un piso hay dos formas de hacerlo más o menos oficiales y que están aceptadas por el consenso de los analistas. La primera es aquella que del total de los ingresos del hogar, calcula qué porcentaje va destinado al pago de la hipoteca. En este punto, conviene recordar que para los departamentos de riesgos de los bancos hacer frente a la cuota hipotecaria nunca debería suponer más de un tercio de los ingresos familiares. Es decir, que si el recibo mensual del préstamo no supera el 33% de la renta, puede concluirse que las finanzas del hogar no están en riesgo. Y es que todos los expertos dan por hecho que el pago de la casa es la partida que más recursos absorbe del presupuesto mensual.
Sin embargo, la historia reciente demuestra cómo no siempre los bancos aplicaron esta máxima de prudencia y concedieron algunos créditos que vulneraron ese tope del tercio de los ingresos. Los detractores de esta fórmula de cálculo de la accesibilidad recuerdan que en la cuota hipotecaria no está incluido el dinero que previamente la familia ha tenido que abonar en concepto de entrada, ni los gastos de notaría, registro e impuestos que comporta la compra de una vivienda.
En la actualidad, según la estadística que elabora el Banco de España, las familias destinan en promedio el 32,5% de su renta al pago de su hipoteca, lo cual significa que estaría dentro del rango considerado como saludable por la banca. Pero justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, con los precios de los inmuebles disparados y la economía española creciendo a buen ritmo en actividad y empleo, ese porcentaje llegó a superar el 60% de los ingresos si no se tenían en cuenta las deducciones fiscales y el 48% con esos incentivos. Ahora esa disyuntiva ya no tiene sentido después de que en 2013 el Gobierno eliminó definitivamente la posibilidad de deducirse en el IRPF la compra de la vivienda habitual.
El esfuerzo para pagar una vivienda deja de caer
La segunda fórmula para calcular el esfuerzo que deben realizar los hogares para pagar su vivienda se estima poniendo en relación el precio medio de las casas con el promedio de salario, entendiendo la ratio resultante como el número de años completos de sueldo que se requieren para pagar la vivienda. Los expertos creen que de esta manera se mide de forma más correcta la accesibilidad. Incluso, como en la fórmula anterior, se atreven a fijar también un rango en el que debería moverse esa ratio y lo establecen en el entorno de los cuatro años. Es decir, que si lo saludable es que la cuota hipotecaria no absorba más de un tercio de los ingresos mensuales, en números completos de salario, lo idóneo sería que no se necesitaran más de cuatro años completos para financiar la compra de la casa.
El Banco de España lleva midiendo la accesibilidad con esta ratio desde el año 1987 y en la serie histórica se refleja a la perfección cómo se ha incrementado el esfuerzo necesario para comprar una casa cuando los precios se han elevado de manera desproporcionada. Así, un análisis de dicha serie evidencia cómo desde finales de los ochenta hasta el año 2002 la accesibilidad se movió entre los tres años de salario completo y los cuatro años y medio, lo que los analistas califican de nivel aceptable; y cómo a partir de esa fecha comienza una escalada mucho más pronunciada hasta tocar el máximo de la serie con nueve años completos de sueldo para pagar la vivienda.
Después de ello se mantendría aún varios trimestres en niveles inexplicablemente altos (de entre 8,5 y 7,8 años) y solo en la segunda parte de la crisis, cuando arrecia la recesión y se acelera la depreciación de los inmuebles es cuando disminuye hasta los seis años de donde no ha sido capaz de bajar más. El mínimo lo tocó a comienzos del pasado año, en 6,08 años, pero en el segundo y tercer trimestre de 2015 el Banco de España registró suaves repuntes de la ratio hasta los 6,29 y 6,32 años.
La explicación no es otra que el cambio de tendencia protagonizado por los precios de la vivienda que, después de acumular desde finales de 2007 (cuando tocaron máximos) una depreciación media superior al 40%, llevan año y medio, cuando no dos (según la estadística de referencia) creciendo, aunque sea a tasas muy moderadas.
Y pese a que el denominador de la ratio (el salario), también aumenta, lo hace a un ritmo inferior al del coste de las viviendas. Sobre si esta nueva tendencia se mantendrá o no, nadie se atreve a hacer un pronóstico, aunque todavía son muchas las voces que admiten que los precios de los pisos en muchas zonas del país siguen estando lejos del poder adquisitivo presente y futuro de numerosos hogares, en un país donde apenas el 21,5% de los jóvenes españoles menores de 30 años con empleo logran independizarse.
Fuente: cincodias.com
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