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Viviendas en la costa en Benidorm (Alicante, Costa Blanca)

¿Se encamina España hacia una segunda burbuja inmobiliaria? Para Greenpeace, la amenaza existe, y alerta sobre 53 zonas de alta presión urbanizadora que no están protegidas y se encuentran ya urbanizadas, pero están cerca de zonas naturales muy codiciadas para la construcción de viviendas. Así, la organización ecologista ha puesto en marcha la campaña "Protección a toda costa" para evidenciar la ocupación urbanística del litoral español, señalar los puntos más golosos para los promotores y pedir que aumenten las figuras de protección en las zonas aún vírgenes de mayor riesgo por el aumento de casas y pisos. El estudio de la ONG señala estos puntos de interés repartidas por los 7.880 kilómetros bañados por el mar en todo país, incluidas las islas, siendo las zonas más apetecibles para un hipotético desarrollo inmobiliario que trae la recuperación. No se salva ninguna provincia, aunque la incidencia es mayor en el sur y en el levante español, donde la presión urbanizadora en zonas como Málaga y Cádiz ocupa ya el 74,9% y el 71,3% de la franja costera, respectivamente. La imagen muestra que, cuanto mayor cercanía hay a espacios protegidos, mayores son los crecimientos urbanos recientes. Así, según datos del Gobierno, el "ladrillo" en el último año ha duplicado su crecimiento, y son ya más de 200 viviendas al día en construcción.

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Casa de nueva construcción en Orihuela Costa (Costa Blanca, Alicante)

El "stock" de vivienda nueva descendió en 2016 un 12,6%, hasta las 340.000 viviendas, según el informe "Radiografía del stock: suelo y vivienda nueva" realizado por Tinsa, reflejando que actualmente las casas y pisos a estrenar sin vender suponen el 21,3% del total de inmuebles terminados desde 2008 en España. Las zonas que más han logrado reducir su nivel de "stock" en este año han sido la costa de Granada y la ciudad de Bilbao, que han reducido su tasa de ocupación en el último año hasta dejarlo por debajo del 10%. A este excedente de vivienda nueva (que en 2015 se situaba en el 24,9%) se añaden además otras 63.100 nuevas viviendas en construcción, destacando 15.900 de ellas en Madrid, 5.500 en Alicante o 4.500 en Barcelona.

...continúa leyendo "Tinsa: El «stock» de vivienda nueva bajó un 12% en 2016, hasta las 340.000 casas"

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El recién finalizado 2016 ha afianzado su reactivación: a falta de confirmación, el pasado año se cerró en el entorno de las 445.000 viviendas vendidas, lo que supone un aumento del 26% respecto a 2015, según el Colegio de Registradores. Además, el stock de obra nueva se ha reducido casi un 20%, hasta las 388.000 casas, según Servihabitat. Así, no le ha ido mal a un sector donde "los visados crecen a un ritmo de casi el 40% y los precios se están estabilizando en casi todo el país tras caer un 45% desde los máximos de la crisis". Y la rentabilidad media de la vivienda ha subido hasta el 6,11%, según Solvia. Pero, ¿qué ocurrirá con la vivienda en 2017? Los expertos estiman que este 2017 será el de la recuperación, no obstante, quedan dudas como la evolución de los precios, la reactivación de la obra nueva o el encarecimiento de las hipotecas.

Viviendas de obra nueva en Orihuela Costa (Alicante)

Más hipotecas y más caras

El 2016 terminó de forma inmejorable para millones de hipotecados gracias a la justicia europea, que obliga a algunas entidades financieras a devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo, que entre los 4.000 y 7.000 millones de euros. Un regalo navideño que, como contrapartida, va a afectar de una manera u otra al bolsillo de los que firmen una nueva hipoteca en 2017. Aunque, "dependerá de la competencia y las decisiones que adopten las entidades más saneadas y con mayor volumen de negocio, más capacitadas para soportar un potencial estrés sobre sus márgenes", apunta Jorge Ripoll, director del servicio de Estudios de Tinsa. Además, "es probable que en adelante se cobre por la prestación de servicios por los que hasta ahora no se cobraba, y que el importe de las comisiones experimente un incremento", indica José María López, abogado especialista en regulación financiera.

Respecto al Euríbor, este podría superar la barrera del 0% durante el segundo semestre de 2017, según Bankinter (diciembre del 2016 cerró en el -0,080%, un nuevo mínimo histórico), lo que encarecería algo las cuotas mensuales. También, se espera para julio su actualización al euríbor plus, lo que podría aumentar su cotización. No obstante, el mercado hipotecario seguirá mostrando condiciones favorables para el endeudamiento de los hogares y el saldo vivo hipotecario acumulado por las familias es ahora un 20% inferior al máximo de 2010, según BBVA.

En 2017 se firmarán entre 425.000 y 450.000 nuevas hipotecas, entre un 5% y un 10% más que en 2016, prevé Tinsa. Mientras que en el terreno de la financiación "las hipotecas a tipo fijo siguen marcando tendencia, mostrando un perfil de comprador conservador que huye del riesgo". Hoy un tercio de los nuevos créditos hipotecarios se firma a tipo fijo. Está por verse si estos productos siguen ganado mercado en 2017.

Los precios subirán por debajo del 3%

Atrás quedan ocho años de ajustes y caídas en el precio de la vivienda. También queda atrás el miedo a nuevas burbujas. La subida de precios difiere según la fuente consultada, pero no se esperan encarecimientos superiores al 3% de media. "La recuperación será lenta en un ciclo expansivo suave y largo. El crecimiento de precios será del 2% y el sector de la construcción no volverá a ser a corto plazo uno de los motores del crecimiento económico español", según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Dos de cada tres expertos consultados por la asociación coinciden en que serán otros mercados, como el de servicios o el de exportación, los que experimenten un crecimiento más significativo.

Al igual que la economía y el empleo, el mercado de la vivienda crecerá a un ritmo más moderado. "Nuestra previsión es un precio medio prácticamente invariable o, en el mejor de los casos, un ligero crecimiento del 1% o 2%, en línea con el 2% que esperamos para el cierre de 2016", según Tinsa. El comportamiento desigual de los precios y de las compraventas continuará. Aunque la mejoría se extenderá por más ciudades, lo cierto es que el dinamismo de Barcelona, Madrid, Costa del Sol, Alicante, Baleares y Canarias contrasta mucho con lo que ocurre en zonas de interior y algunas costas con altos niveles de stock y caídas de precios.

Respecto a la compraventa, el sector espera que más de 500.000 viviendas cambien de manos en este ejercicio. La previsión de Tinsa es el aumento en la compraventas de casas nuevas y usadas de entre el 10% y el 15%, entre 520.000 y 545.000 unidades.

Más obra nueva, impulsada por el crecimiento del crédito

Una década después las grúas vuelven a formar parte ya del skyline de las principales las ciudades españolas. La mejora económica y el retorno del crédito al ladrillo impulsaron la construcción de viviendas un 17% en 2016, según la estadística de visados que publica el Ministerio de Fomento. El crecimiento vino impulsado por un incremento de la financiación a las constructoras y promotoras del 37%, hasta los 1.025 millones de euros concedidos entre los meses de enero y octubre, según el Colegio General del Notariado. Los bancos han digerido ya buena parte de los activos tóxicos de la burbuja y vuelven a abrir el grifo a la construcción, incluyendo eso sí más restricciones y controles para evitar tropezar de nuevo en la piedra de la morosidad.

Así, de cara al nuevo ejercicio habrá hitos importantes. Uno es que la vivienda nueva por fin despuntará en las estadísticas oficiales y recortará distancias con respecto a la vivienda usada. Actualmente, apenas el 10% es producto nuevo y tan solo hay disponibles 11 unidades por cada 1.000 habitantes. En los próximos tres años, la obra nueva ganará terreno hasta llegar a ser el 30% de la oferta, frente al 70% de la segunda mano, según los estudios de Knight Frank. Calcula la consultora que la construcción de obra nueva aumentará hasta cubrir una demanda de unas 150.000 viviendas año y que la actividad se va a centrar en Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares.

En total, hasta el mes de octubre se solicitaron en el conjunto del país 16.043 visados para la construcción de nueva vivienda. El sector espera superar la barrera de los 20.000 al final del año, una cifra que supera en un 17% los números de cierre de 2015 pero que está aún muy lejos de los 113.000 permisos solicitados en 2006, año récord en plena burbuja inmobiliaria. "Todavía estamos a la mitad del camino de lo que sería un nivel de construcción sostenible", según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

El incremento en la construcción ha ido aparejado también a un mayor número de transacciones de solares y parcelas. El número de compras de suelo por parte de empresas acumula un crecimiento medio del 23% en lo que va de año a nivel nacional. Hay regiones como Madrid donde el incremento alcanza incluso el 135% en los tres primeros trimestres del año, según la estadística de suelo del Ministerio de Fomento.

La mejora en la construcción de obra nueva se ha extendido también a la rehabilitación y reforma de pisos y casas. Miles de hogares han aprovechado la recuperación económica para lanzar mejoras en sus viviendas o incluso ampliarlas. Así, en los diez primeros meses se pidieron 21.801 autorizaciones para reformar o restaurar viviendas, un 2,1% más que un año antes. De su lado, la demanda de visados para ampliar casas se disparó un 39%, hasta sumar 1.634. Para 2017 se espera que se mantenga la tendencia

Pero las puertas del nuevo mercado inmobiliario no se han abierto a todo el mundo. La mayor parte de las casas nuevas vendidas son de reposición, es decir para sustituir un inmueble que se ha quedado viejo o pequeño. Los jóvenes son los que presentan más dificultades para formar hogares propios, una situación que está ligada a la alta tasa de paro juvenil, al nivel de los salarios y a la inestabilidad del mercado. Tres condiciones que dificultan al final el acceso al crédito.

El alquiler también protagonista

El mercado de alquiler de viviendas seguirá siendo un actor principal el próximo año, protagonista en las ciudades de Madrid y Barcelona, con más de 40.000 contratos anuales en cada una. Muy por debajo está Alicante, Málaga, Valencia, Baleares o Sevilla, donde se firman entre 3.000 y 7.000 contratos de alquiler al año, según Solvia. Las rentas están subiendo en buena parte del país (en torno al 4%) por el crecimiento de la demanda y la rigidez de la oferta. Por este motivo, el sector pide a gritos la entrada de operadores que aporten profesionalidad y contribuyan al aumento de la oferta de alquileres, como ya sucede en países como Alemania.

Fuentes: elpais.com y elmundo.es

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Entre enero y julio de 2016 se terminó la construcción en España de 23.954 viviendas, lo que supone una caída del 12,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior, según datos del Ministerio de Fomento. Comenzó 2016 con la cifra de pisos terminados subiendo tras 8 años de caídas en tasa interanual, pero en mayo cambió la tendencia y entró en terreno negativo.

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Del total de pisos terminados hasta julio, el 98,7% (23.637) correspondieron a promotores privados y el 1,3% (317) a las administraciones públicas. Con respecto a un año antes, la construcción de pisos de promotores privados bajó un 12,8%, y en el caso de las administraciones públicas el descenso fue del 14,8%.

Entre la iniciativa privada, 13.484 correspondieron a sociedades mercantiles, con un descenso interanual que rozó el 13%; 8.834 a personas físicas y comunidades de propietarios (-5,3%), y 681 a cooperativas (-39%). Además, hay 638 visados de fin de obra de otro tipo de promotor privado. Por otra parte, el valor de liquidación de la ejecución material de las obras para la construcción de pisos y casas se redujo un 18,3% hasta julio, con 3.061,4 millones de euros.

El número de pisos y casas terminadas en España sumó en 2015 ocho ejercicios consecutivos de caídas, y de seguir a la baja en 2016 sumaría ya nueve años de descensos. Desde el máximo de 2007 (641.419 viviendas), la cifra ha bajado un 93% respecto al cierre de 2015 (45.152).

...pero el número de visados para obra nueva sube un 37%

Los visados autorizados de obra nueva para uso residencial en España se situaron en 39.497 viviendas desde enero hasta julio de 2016, un aumento del 37% en comparación con el mismo periodo del año anterior (28.841 unidades). De esta manera, los permisos para construir viviendas mantienen en lo que va de 2016 la senda del crecimiento, después de encadenar en 2014 y 2015 dos años consecutivos en positivo, según datos del Ministerio de Fomento.

De la cifra total de visados hasta julio, 29.362 fueron de pisos en bloque (con una subida interanual del 45,6%) y 10.129 de viviendas unifamiliares, con un aumento anual del 17%. Además, se solicitaron seis permisos para otro tipo de edificios no destinados a viviendas familiares, frente a los 15 del inicio de 2015.

Esta subida en los siete primeros meses de 2016 llega después de que en 2015 se consolidara la recuperación de los visados (con una mejora del 42,5%), que se inició en 2014, ejercicio en que se rompió con siete años consecutivos en negativo al repuntar un 1,7% (hasta las 34.873 unidades).

Este indicador del mercado inmobiliario marcó en 2013 un mínimo histórico (34.288 unidades), cifra que desde el máximo alcanzado en 2006, con 865.561 visados, suponía un desplome del 96%.

Madrid lidera la recuperación: hasta mayo con un 66,1% más de licencias

Según reflejan los datos estadísticos facilitados por el Ministerio de Fomento, las licencias de obra nueva para la construcción de viviendas en Madrid se han elevado un 66,1% de enero a mayo de 2016 en comparación con el mismo periodo del año anterior, mientras que la media nacional se sitúa en un 27%.

Así lo ha señalado el consejero de Transportes, Vivienda e Infraestructuras, Pedro Rollán, durante la inauguración de Congreso Nacional Inmobiliario que, bajo el título 'De la recuperación a la innovación', ha sido organizado por la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). "El sector inmobiliario está experimentando en los últimos años una importante reactivación, tal y como reflejan los últimos datos". "Se trata de un sector estratégico, cuya aportación al PIB es muy necesaria para el crecimiento económico.

De este modo, es la Comunidad de Madrid la que está liderando esta reactivación de la construcción, impulsada por la mejora en la capacidad adquisitiva de los ciudadanos, así como por una mayor confianza de los inversores en la región". El consejero afirmó que "es necesario, para consolidar y reforzar esta recuperación, seguir trabajando y adaptar el sector a los nuevos tiempos, innovando para lograr espacios más accesibles, confortables y menos contaminantes".

El mercado mueve en el primer semestre casi 30.000 millones de euros

El mercado de vivienda libre en España movió 29.807,1 millones de euros en el primer semestre de 2016, lo que supone un aumento del 21% en comparación con el mismo periodo de tiempo en el 2015 (24.588,9 millones), año que se cerró con 51.000 millones de euros (+10,3%).

Según datos del Ministerio de Fomento, los casi 30.000 millones de euros se corresponden con las 215.884 transacciones de vivienda libre que se hicieron entre enero y junio, un 17,8% más que en el año anterior, cuando las ventas alcanzaron las 183.30 viviendas. En concreto, las viviendas libres de segunda mano movilizaron 26.441,7 millones (un 24,8% más), mientras que la cuantía en los pisos nuevos fue bastante inferior, con 3.365,5 millones (-1,4%). En el segundo trimestre Fomento comenzó a detectar la generalización de la recuperación en la compraventa, extendiéndose a más ciudades.

Madrid fue la región en la que se registró mayor cuantía en las transacciones de vivienda libre en los seis primeros meses del año, con 5.888,8 millones de euros. Por detrás se situaron Cataluña (5.858,8 millones), Andalucía (5.003,1) y la Comunidad Valenciana (3.484,7).

A continuación se encuentran Baleares (1.667,9), País Vasco (1.618,7), Canarias (1.349), Castilla y León (922,7), Galicia (773,9), Murcia (666), Castilla-La Mancha (634,1) y Aragón (530,2). Mientras, las regiones en las que el sector de la vivienda libre movió menos dinero fueron Asturias (363,9), Cantabria (300,9), Navarra (281,7), Extremadura (234,9), La Rioja (150) y Ceuta y Melilla (77,4 entre las dos).

Fuentex: elmundo.es - Ministerio de Fomento

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Durante los años del boom inmobiliario fueron pocos los casos en los que la construcción de una promoción de viviendas terminó en fiasco. Es decir, que no se entregaron las casas o pisos en construcción a sus compradores y tampoco se les devolvieron las cantidades de dinero aportadas. Sin embargo, con el estallido de la burbuja y la quiebra de muchas promotoras esta situación indeseable se convirtió en noticia en no pocas ocasiones. El Gobierno trató de paliar esta situación el pasado año con la modificación introducida por la Ley 20/2015 de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en la parte que hace referencia al régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano de la Ley de Ordenación de la Edificación. Pero distintos expertos aseguran que no se ha conseguido alcanzar las expectativas y explican por qué.

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Hasta ahora, la norma establecía que "la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas". Es decir, la anterior regulación ya establecía la obligatoriedad de asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores sin especificar a partir de qué momento surgía dicha obligatoriedad. Eso es lo que ahora cambia. Desde el 1 de enero del presente año entró en vigor la nueva ley, se delimita cuándo comienza a aplicarse esa obligación de garantizar el dinero anticipado en una compra de vivienda sobre plano, que no es otro que el de la obtención de la licencia de obras.

Y es aquí donde surgen las primeras discrepancias. Mientras hay expertos que consideran que la modificación no excluye las cantidades entregadas con anterioridad a la obtención de la licencia y solo pretende determinar el momento de entrada en vigor de la garantía, otros, como Fernando Salmerón, directivo del bufete Salmerón, sostienen que el cambio deja más desprotegidos a los compradores de lo que lo estaban antes de enero al explicitar que la garantía solo cubre las cantidades aportadas a partir de la obtención de la licencia. De la misma opinión es David Fernández, socio de El Defensor de tu Vivienda, que recuerda cómo la anterior ley que deroga la actual, de 1968, fue pionera en la protección de los consumidores por los casos que entonces se producían en los que cientos de familias perdieron todos sus ahorros al comprar sus viviendas sobre plano. Fernández critica que ahora las garantías solo operen a partir de la obtención del permiso de edificación, "cuando el 90% de las reclamaciones se produce por el dinero entregado antes de la licencia, ya que a partir de las autorizaciones, el riesgo de que las casas no lleguen a entregarse es mucho menor".

Fuentes del Ministerio de Economía confirman que la norma aprobada en julio no tendrá desarrollo reglamentario, "ya que consideramos que está muy clara en sus términos actuales" y explican que entienden que la garantía no se active antes de la licencia de obras, "puesto que antes de ese momento es difícil que una compañía de seguros quiera asegurar nada, ya que no hay nada que asegurar". Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) recuerdan que hasta que se no se consigue dicha licencia, no empieza la comercialización de las viviendas.

Otra de las críticas a la nueva regulación hace referencia al periodo de caducidad que impone para los avales. Tal y como recuerda Fernando Salmerón, hasta ahora, si una promotora incumplía la fecha de entrega de llaves de las casas y se negaba a devolver las cantidades entregadas a cuenta se podía reclamar al promotor por un periodo que en términos generales podía prolongarse hasta pasados 15 años desde la fecha prevista para la recepción de las viviendas. Ahora, "al establecer que los avales caducan a los dos años desde la citada fecha (lo que significa que una vez transcurridos los mismos ya nada se puede reclamar), el comprador se encuentra claramente más desprotegido que con el marco legal anterior".

La jurisprudencia ha dado la razón a quienes aseguran que el aval debe cubrir todas las cantidades abonadas, independientemente de si se pagaron antes o después de la licencia de obra. Entiende que el legislador ha cedido a las presiones de la banca y el sector asegurador porque con la actual normativa, muchos siniestros que antes se juzgaban y ganaban en los tribunales puede que a partir de ahora no sean considerados como tales. Además, recalca que la norma no establece de quién es la responsabilidad si se demuestra que el promotor no había contratado las pólizas o avales preceptivos.

Y todo esto se produce con una significativa recuperación inmobiliaria en ciernes. La producción de casas crece a tasas de casi el 30%, por lo que las grúas y las casetas de venta vuelven a poblar el paisaje de algunas ciudades y las compras mejoran un 7,3% anual, y con una estimación para construir este año entre 100.000 y 175.000 viviendas nuevas, todo un cambio tras haber vivido el sector la peor crisis de su historia reciente.

Seis consejos a tener en cuenta al comprar sobre plano

Desde el Bufete Salmerón aconsejan seguir estos seis sencillos pasos si se quieren obtener todas las garantías cuando se está pensando en comprar una vivienda de nueva construcción sobre plano:

  1. En primer lugar comprobar quién vende la casa, si es un promotor, por ejemplo, qué experiencia tiene en el sector, datos relativos a la solvencia financiera de la empresa y, de vital importancia, si es o no propietario del suelo sobre el que anuncia que edificará las viviendas que vende.
  2. Revisar el contrato privado que se firmará con la empresa, y que no se elevará a público ante un notario hasta que se produzca la entrega de llaves. Se deben leer con atención todas y cada una de las cláusulas que incluya el contrato y preguntar todas las dudas que surjan. El promotor, por ejemplo, no podrá incluir en una de esas cláusulas que podrá variar de manera unilateral el diseño de los pisos.
  3. Se deben requerir los planos de la vivienda a la vez que se firma el contrato.
  4. El documento que facilite la empresa promotora debe incluir el precio final de la vivienda que se adquiere, con el IVA incluido (que es el impuesto que grava a las casas nuevas), fecha exacta de entrega de llaves, no aceptar vagas aproximaciones.
  5. Todos los pagos a cuenta que realice durante el tiempo que se prolonga la construcción de las viviendas deberán realizarse a través de transferencia bancaria y compruebe que su destino es una cuenta separada e independiente abierta por el promotor a tal efecto. De tal forma que con esas aportaciones que realizan los compradores el promotor solo debe hacer frente a los gastos de edificación y no a los de compra del suelo, ni a la tramitación de los planes parciales o a los gastos de urbanización. En esa cuenta deberá consignarse de este modo el dinero objeto del aval.
  6. Por último, exija que se haya constituido un aval general de toda la promoción que garantice todas las cantidades entregadas a cuenta por todos los futuros propietarios de cada una de las casas que componen la promoción. Y, por supuesto, reclame el aval individual, garantizado por un banco o una compañía de seguros que será el que le indemnice y permitirá que recupere el dinero pagado en caso de que no le puedan entregar la vivienda que usted compró.

Fuente: cincodias.com

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Los visados autorizados para la construcción de nuevas viviendas en España se situaron en 31.612 unidades entre enero y agosto de 2015, lo que supone un aumento del 27,9% en comparación con el mismo periodo del año anterior (24.715 unidades). Este indicador del mercado inmobiliario marcó en 2013 un mínimo histórico (34.288 unidades), cifra que desde el máximo alcanzado en 2006 (865.561 visados), suponía un desplome del 96%. Esta importante subida en lo que va de año llega después de que la obra nueva rompiera en 2014 con siete años consecutivos en negativo, al subir un 1,7% (34.873 unidades). Según datos del Ministerio de Fomento, hasta agosto la cifra total de visados en el conjunto del periodo, fue de 22.058 para la construcción de pisos en bloque (con una subida interanual del 31,3%) y 9.538 de casas unifamiliares, con un aumento anual del 20,6%.

Edificio de viviendas en construcción

No obstante, el Banco de España sigue viendo riesgos con la recuperación del mercado de la vivienda y llama a la calma. Para justificar su prudencia, alerta sobre tres importantes factores que limitan afirmar que definitivamente se ha enterrado el fantasma de la crisis inmobiliaria. El alto endeudamiento de las familias, la fuerte tasa de paro y el abultado stock de pisos sin vender constituyen para el banco emisor un grave problema, ya que, según estima, podrían limitar la recuperación a corto plazo.

Así, el bo­letín eco­nó­mico del Banco de España del mes de oc­tubre afirma que, tras el "intenso y pro­lon­gado ajuste del mer­cado in­mo­bi­lia­rio" (ocho años) el sector ca­mina hacia una "incipiente es­ta­bi­li­za­ción”, con la “suave re­cu­pe­ra­ción” de las ventas de vi­vien­das, alen­tada por la me­jora ge­ne­ra­li­zada de la ac­ti­vidad eco­nó­mica y el di­na­mismo del mer­cado de tra­bajo. La en­tidad des­taca tam­bién como muy po­si­tivo el cambio que la banca ha ini­ciado, re­la­jando por pri­mera vez su po­lí­tica de con­ce­sión de cré­ditos para la compra de pisos desde el es­ta­llido de la bur­buja.

Con el crecimiento actual, con 40.000 casas nuevas al año serían suficientes

Según el Banco de España, en el mejor de los casos, con una recuperación económica que intensifique el retorno masivo de inmigrantes, serían necesarias unas 200.000 viviendas nuevas anuales hasta 2030. Con el crecimiento actual, 40.000 serían suficientes. En esas incertidumbres del Banco de España sobre lo que pueda pasar en los próximos tres lustros, el boletín económico de octubre hace el ejercicio de analizar las perspectivas del mercado residencial, entre demanda potencial y demanda efectiva. La primera está relacionada, fundamentalmente, con factores demográficos, mientras que la demanda efectiva depen­de de factores más coyunturales, tales como la disponibilidad de crédito, la tasa de paro juvenil o el coste de uso de la vivienda.

De no cambiar las cosas, en los próximos 15 años España sufrirá una contracción de la población del 2,2%, por un descenso de los extranjeros de un 36,7%, que se compensaría parcial­mente por el aumento del número de nacionales en un 1,6%, no por un inesperado aumento de la natalidad, sino por la adquisición de la nacionalidad españo­la por parte de extranjeros. Caída de la población que llevaría a una creación neta anual de hogares de poco más de 60.000 unidades, y que, en el mejor de los casos (con una evolución económica que permitiera nuevas entradas de inmigrantes), podría multiplicarse por cuatro, hasta el entorno de los 240.000 hogares, en el supuesto de que solo se empezará a construir cuando el stock desaparezca en su totalidad (según Fitch y otros analistas, hay 657.000 viviendas en stock que no se venderán jamás).

En Almería, Castellón y Toledo, no se absorbe el stock de vivienda

A pesar de la mejoría en la compraventa de viviendas todavía queda mucho stock de pisos y casas de nueva construcción sin ser absorbida por el mercado. Los casos más problemáticos los tenemos en las provincias de Toledo, Almería y Castellón, donde las peculiaridades de estas zonas hace prever que el problema no tendrá una rápida solución. Mientras que en estos momentos el stock de vivienda en el conjunto de España está situado en el 2,1% (dato del 2014: 535.734 viviendas nuevas en stock), las provincias de Toledo, Almería y Castellón superan el 5% en ese índice.

En los últimos 5 años la cantidad de viviendas construidas que no absorbía el mercado no ha hecho sino disminuir, pero esta absorción del stock por parte del mercado no ha sido homogénea en todo territorio nacional. En términos absolutos en Castellón hay sin vender 27.275 viviendas, en Almería son 21.728 y el Toledo hay 22.639 casas que todavía no han sido adquiridas. El peor pronóstico lo encontramos en la localidad manchega porque, tal como explica un informe del Banco de España, existían unas enormes expectativas de desarrollo que no se han materializado.

Sin embargo y en número de viviendas en stock, la mayor parte se concentran en Madrid con 41.540 viviendas, Barcelona, con 44.955 viviendas y Alicante con 44.180. La mayor parte de ese excedente de vivienda son inmuebles nuevos que a finales del 2014 todavía seguían sin venderse. Así, las tres capitales más grandes de España: Madrid (1,4%) y Barcelona (1,7%) y Valencia (26.632 y un 1,8% sobre el parque de viviendas), aglutinan gran volumen de la construcción en comparación con otras provincias, "Sin embargo, su stock resulta equilibrado dado el amplio parque de viviendas existente en dichas provincias", según el Ministerio de Fomento.

Al otro lado de la estadística, se encuentran Cáceres, Badajoz y Cantabria. Estas provincias acabaron 2014 con 0% de stock de vivienda nueva sin vender, es decir que se logró vender todo su excedente y parece que no se construyó nueva vivienda.

La construcción de viviendas inicia su recuperación

Tras años de grúas paradas y hormigoneras vacías, la construcción vuelve a consolidarse hoy como uno de los motores de crecimiento de la economía española. La contribución de este sector al Producto Interior Bruto (PIB) alcanzó en el segundo trimestre del año incrementos desconocidos desde comienzos de siglo, con una tasa de variación del 5,8% con respecto al mismo periodo de 2014. El mercado, la actividad más castigada por la crisis, y en parte su origen, se recupera. Además, el sector está creando puestos de trabajo y también empresas: el año pasado registró el mayor crecimiento de los últimos cinco años con 6.634 nuevas sociedades inmobiliarias y ha recuperado cerca de 120.000 puestos de trabajo, eso sí, la mayoría vinculados a obra pública, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). A pesar de los razonables temores del Banco de España, lo cierto es que la recuperación es notable en las principales capitales y en algunas zonas de costa. Así, el sector inmobiliario frena los excesos del pasado, pero se prepara para otra etapa de auge.

No obstante, la recuperación en el sector de la construcción es evidente en determinadas regiones, con repuntes en la actividad en capitales y zonas de gran demanda en la costa. En Cataluña durante el primer semestre del año se construyeron 2.919 viviendas, el doble que en el mismo periodo del año pasado. Crece el 50,5%, liderando el aumento la provincia de Tarragona (106,5%) y Barcelona (70,5%).

Solo en la ciudad de Barcelona el crecimiento es del 97,4% con 845 viviendas de obra nueva iniciadas. Este número de nuevos proyectos supera la cifra total de viviendas nuevas que se empezaron a construir en 2014 (752 durante todo el año), y también el de los dos años anteriores: en 2013 se iniciaron 697 construcciones de viviendas de este tipo y en 2012, un total de 493. Este resurgir de la actividad constructora, también es evidente en las zonas de mayor interés en Madrid, Málaga, Alicante o Valencia, con incipientes repuntes en el número de nuevos proyectos. Por ejemplo, en la ciudad de Sevilla en lo que va de año, se han otorgado licencias de obra para edificar un total de 427 viviendas de nueva creación, frente a las 166 viviendas autorizadas en 2014, lo que supone que casi se ha triplicado la actividad en la capital andaluza.

De este modo, en términos interanuales se observa un incremento significativo de la actividad: los visados aprobados en agosto superaron en un 30,2% a los firmados en el mismo mes del año anterior. Con esto, se acumulan seis meses consecutivos de crecimiento interanual. En consecuencia, los visados firmados en los ocho primeros meses del presente año fueron el 3,3% superior a los firmados en el mismo periodo del año anterior. Con esto, según BBVA Research, no sólo confirma la moderación de la caída de la de la actividad constructora, sino que podría haberse iniciado la recuperación de la misma, algo que deberán seguir confirmando los datos de los próximos meses.

Fuentes: Ministerio de Fomento y Banco de España

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construccion-visadosEl número de visados para construir nuevas viviendas creció un 28,1% hasta mayo en tasa interanual, frente al 29,9% de un mes antes, al sumar 19.134 certificados, registrando su mejor dato en dicho periodo desde 2012, según los últimos datos del Ministerio de Fomento,

La demanda de permisos para la construcción de pisos y casas mantiene así la tendencia de crecimientos interanuales desde hace 11 meses, que permitió que en 2014 cerrara con el primer aumento desde 2006.

Respecto a 2015, en caso de que durante el resto del ejercicio se mantenga el ritmo de solicitud de nuevos visados registrado hasta mayo (una media de 3.826 certificados mensuales), cerrará con el segundo aumento anual consecutivo, rozando los 46.000 certificados, aunque aún lejos de las cifras récord alcanzadas antes de la crisis.

Por el momento, el total de visados concedidos para vivienda de obra nueva, rehabilitaciones y ampliaciones hasta mayo fue de 30.140, lo que supone un incremento del 20,5% con respecto a 2014.

Por tipo de inmueble, los visados para construir pisos en bloque subieron un 35%, con 13.585 licencias, mientras que en las viviendas unifamiliares crecieron el 13%, hasta los 5.537 permisos otorgados. Por lo que respecta a la superficie, la media para las viviendas unifamiliares se situó en 201 metros cuadrados, mientras que la de los pisos fue de 112 metros cuadrados.

En estos cinco primeros meses también aumentó el número de visados solicitados para reformar o restaurar las viviendas, alcanzando las 10.428 peticiones, un 11,2% más que un año antes. Por contra, en este periodo volvieron a descender las solicitudes para ampliar pisos, que se situaron en 578, un 18,1% menos que entre enero y mayo de 2014.

Los visados arrancaron el año con un crecimiento del 37% hasta los 3.466. En febrero el incremento interanual se disparó hasta el 57%, mientras que en marzo se rompió esta tendencia y cayeron un 13,5% con respecto al número de visados contabilizados el mismo mes de un año antes. En abril volvieron a crecer un 50% y en mayo el 22%. El crecimiento de los visados entre enero y mayo se produjo después de que se experimentasen en 2014 un tímido aumento del 0,003% hasta los 34.873, el primer crecimiento que experimentaba este indicador tras siete años de caídas.

Desde que Fomento empezó a elaborar esta estadística en 1991, los visados alcanzaron su mínimo histórico mensual en agosto del pasado año, cuando solo se contabilizaron 1.585. El máximo histórico se registró en septiembre de 2006 con 126.753.

Fuente: eleconomista.es

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construccion5La promoción y construcción de viviendas se reactiva. En abril, el número de visados concedidos para construir nuevas viviendas creció un 29,9% interanual, frente al 22,7% de un mes antes, al sumar 15.178 certificados, según datos del Ministerio de Fomento.

Con el crecimiento de abril, se mantiene la tendencia en la demanda de permisos para construir casas y pisos nuevos, que se une a las subidas interanuales que se registran desde hace 10 meses, que permitió que 2014 se cerrara con el primer aumento desde el año 2006. Sólo en el mes de abril este incremento ha superado el 50%.

Respecto a 2015, en caso de que durante el resto del ejercicio se mantenga el ritmo de solicitud de nuevos visados registrado hasta abril (una media de 3.794 certificados mensuales), cerrará con el segundo aumento anual consecutivo, por encima de la cota los 45.500 visados, aunque aún lejos de las cifras récord alcanzadas antes de la crisis.

Por el momento, en los primeros cuatro meses del año, el 71,8% del total de visados solicitados correspondieron a la construcción de nuevos pisos en bloque, cifra que arroja un incremento del 38,6% respecto al año anterior.

El 28,2% restante de las autorizaciones pedidas para levantar nuevas viviendas correspondieron a residencias de casas unifamiliariares, con 4.269 autorizaciones, un 12% más que en el mismo periodo de 2014.

Por otro lado, en los primeros cuatro meses del año también aumentó el número de visados solicitados para reformar o restaurar las viviendas, dado que sumaron 8.012 peticiones, un 9,5% más que un año antes. Por contra, en este periodo volvieron a descender las solicitudes para ampliar pisos, que se situaron en 477, un 12,3% menos que entre enero y abril de 2014.

Fuente: elmundo.es

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construccion-pisos-madridLa mejora del mercado laboral y la vuelta del crédito han hecho que la demanda de vivienda, en parte embalsada durante los peores años de la crisis, esté volviendo poco a poco a resurgir en el mercado para beneficiarse de los bajos precios de los pisos en muchas zonas. Esto es lo que explica que durante 2014 aumentaran por primera vez las ventas de casas y se haya acelerado la absorción del stock de inmuebles de nueva construcción.

Como consecuencia de ese repunte en las ventas han comenzado a resurgir la construcción de vivienda, sobre todo, allí donde más se ha logrado reducir el excedente de casas nuevas en venta durante los años de crisis. Y prueba de ello, como siempre, las estadísticas. El año 2014 terminó con 34.873 viviendas iniciadas, un ligero 1,7% más que el ejercicio anterior, pero aún muy lejos de las 865.561 casas que comenzaron a edificarse en 2006, máximo histórico. Pues bien, todavía el año pasado se cerró con más viviendas terminadas, en concreto 46.795, una cifra que, sin embargo, lleva en caída libre desde que alcanzó su récord, también en 2006, con un total de 651.427 casas finalizadas.

Según la estadística que elabora el Ministerio de Fomento con datos de los colegios de aparejadores demuestran que este 2015 ambos indicadores han comenzado a darse la vuelta. Así, en los dos primeros meses del año se han contabilizado 7.640 viviendas iniciadas, un 48,2% más que en idéntico periodo del año anterior y por primera vez desde 2007 se trata de una cifra superior a las 6.637 casas terminadas también durante enero y febrero pasados. Ese volumen de certificados de fin de obra es un 26,7% inferior al registrado doce meses antes, lo cual hace presagiar que si ambas tendencias se mantienen en el corto plazo, una claramente alcista y otra en sentido contrario, 2015 será el primer año después de la crisis que finalizará con más pisos iniciados que terminados, todo un síntoma de que la recuperación ahora incipiente se consolida.

Reparto desigual en la recuperación construcción

Los expertos y profesionales del sector inmobiliario, con prudencia pero también con convencimiento, creen en esta incipiente recuperación y su estabilización, ya que todos los factores que influyen en el mercado (empleo, financiación y precios bajos) parecen confabularse para que así sea, pero esa reactivación de las nuevas promociones, al igual que ocurre con los precios de la vivienda y su ajuste, será muy desigual en todo el país.

Así, en las zonas donde más se han incrementado las ventas de primera residencia, como son Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas, es donde más proyectos nuevos se están poniendo en marcha. Otra de las áreas donde más ventas de chalets y apartamentos se registran es en la costa mediterránea, pero allí lo cierto es que se debe al tirón de los compradores extranjeros y la necesidad de empezar a edificar de nuevo no es tan evidente, puesto que el stock todavía es abultado. Según algunos expertos, solo en enclaves muy selectos de la costa, donde ya no existe el producto que exige la demanda en la actualidad se volverá a edificar este año.

El stock se reduce en más de un tercio, pese a la crisis

Hace poco, el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, lamentó que en España todavía no fuera posible conocer a cuánto ascendía el stock de casas y pisos de nueva construcción que permanecían sin vender ni alquilar. No le faltaba razón, puesto que no existen datos oficiales al respecto y tan solo cifras aproximadas que elabora el Ministerio de Fomento con bastante retraso (el último informe publicado registra el volumen estimado hasta diciembre de 2013).

Sin embargo, la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) realiza trimestralmente un estudio bastante exhaustivo que si bien "no tiene por objetivo precisar el número exacto de casas en stock, sí dar una aproximación al mismo y, sobre todo, analizar su tendencia a lo largo de la serie histórica". Ese estudio suyo, que alcanza ya a finales de 2014, estima que el excedente se sitúa en 439.617 casas, un 36,5% menos que en 2010, cuando alcanzó su máximo de 692.560 viviendas.

Esto quiere decir que, pese a la crisis, se ha logrado absorber más de un tercio del excedente, un factor que todos los expertos consideran como prioritario para que el mercado pueda restablecer el equilibrio entre oferta y demanda perdido durante el boom y el posterior estallido de la burbuja. Por cada 100.000 habitantes, el stock ha pasado de las 1.496 casas que alcanzó en 2010, máximo de la serie, a las 949 de 2014.

Imagen: Luis Sevillano - Fuente: cincodias.com

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Las solicitud de visados para la construcción de nuevas viviendas crecieron un 48,2% hasta febrero de 2015, con 7.640 certificados, tras el primer repunte al cierre del 2014 en toda la crisis. Según los últimos datos del Ministerio de Fomento, es el mejor dato en este periodo desde 2012.

Los visados iniciaron 2015 creciendo un 39% hasta los 3.466 visados, tras el tímido aumento del 0,003% el cierre de 2014, hasta los 34.873, la primera subida tras 7 años.

A pesar del incremento registrado entre enero y febrero, los visados de viviendas se mantienen lejos de los máximos que registraron en 2006, cuando en pleno “boom” del sector inmobiliario llegaron a superar los 123.600 en los dos primeros meses del año, el 94% más que los registrados este año.

El total de visados concedidos para obras nueva, rehabilitaciones y ampliaciones hasta febrero fue de 11.567, lo que supone un incremento del 30% con respecto a 2014.

Por tipo de inmueble, los visados para construir pisos en bloque subieron un 65,6%, con 5.556 licencias, mientras que en las casas unifamiliares crecieron el 17%, hasta los 2.079 permisos otorgados.

Por lo que respecta a la superficie, la media para las viviendas unifamiliares se situó en 201 m2, mientras que la de los pisos fue de 112,3 metros cuadrados.

Los visados de vivienda comenzaron a caer en 2007, con un 24,8%, y desde entonces han seguido la tendencia de caídas hasta registrar a cierre del pasado año la menor cifra.

Desde que Fomento empezó a elaborar esta estadística en 1991, los visados alcanzaron su mínimo histórico mensual en agosto del pasado año, cuando solo se contabilizaron 1.585. El máximo histórico se registró en septiembre de 2006 con 126.753.

Fuente: expansion.com

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