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hipoteca4 1 600x400 - La compraventa de viviendas registra su cuarto mes en aumento

El mes de agosto se cerró con un aumento del 16% con respecto al año anterior y 41.282 operaciones de compraventa realizadas, según el Instituto Nacional de Estadística, esto se traduce en un año de subidas constantes en un sector que se recupera rápidamente.  ...continúa leyendo "La compraventa de viviendas registra su cuarto mes en aumento"

64721189 1989493 foto587767655 600x400 - El sector de las reformas aumenta a la vez que la compra de viviendas de segunda mano

La reforma de la vivienda en el sector de la construcción ha subido un 5% en este último año, a este valor se le añade el aumento de la compra de viviendas usadas y su consecuente subida de precio, lo que se traduce en una mejora de las expectativas en el mercado. ...continúa leyendo "El sector de las reformas aumenta a la vez que la compra de viviendas de segunda mano"

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Viviendas en Marbella (Costa del Sol, Málaga)

La compraventa de viviendas modera su ritmo de crecimiento en el segundo mes del a;o. Después del aumento del 18,1% en enero y registrar la mayor cifra desde hace cuatro años, la compra de casas y pisos apenas subió un 1,2% interanual durante febrero, en el que 36.610 viviendas cambiaron de manos, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El leve repunte no impide que ya sean 13 los meses consecutivos en los que el mercado registra incrementos interanuales. En cambio, en tasa intermensual (febrero sobre enero), la compraventa de viviendas bajó un 7,4%, en contraste con el repunte mensual del 8% experimentado en 2016.

...continúa leyendo "La compraventa de viviendas se modera en febrero con una subida del 1,2%"

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Viviendas en el distrito de Hortaleza, Madrid

Más estadísticas que nos van informando del avance de la recuperación inmobiliaria en España, que en esta ocasión también queda confirmado por el Ministerio de Fomento las buenas cifras de cierre del 2016. Así, la compra de pisos y casas creció un 13,9% durante 2016, hasta alcanzar las 457.689 viviendas, logrando su mayor volumen de operaciones desde 2010. El mercado de la vivienda encadena su tercer año de crecimiento, si bien el volumen de compraventas de pisos libres constituye menos de la mitad respecto del récord de 907.987 pisos vendidos en 2006, ejercicio previo al estallido de la burbuja y al inicio de la crisis.

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Pisos en Orihuela, Alicante (Costa Blanca)

La venta de viviendas ha arrancado 2017 como acabó 2016 (+13,6%), subiendo y continuando el camino de la recuperación. El comienzo de año no habría podido ser mejor para el mercado residencial español. Así, en enero el número de compraventas sobre pisos y casas ascendió a 38.457, un 18,1% más que en el mismo periodo de 2016, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), cifra que no se registraba desde hacía cuatro años cuando en el mismo mes de 2013 se cerraron 39.920 operaciones. Este incremento, con el que se encadenan 12 meses consecutivos de alzas interanuales, es superior al experimentado en diciembre de 2016, mes en el que estas operaciones aumentaron un 6,8% en tasa interanual. En términos intermensuales (enero sobre diciembre), la compraventa de viviendas aumentó un 30%, su mayor repunte desde 2014.

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Viviendas en Nerja, Málaga (Costa del Sol)

El precio de la vivienda se ha encarecido por tercer año consecutivo. En 2016 subió un 4,7%, el mayor repunte desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2007, cuando los precios aumentaron un 9,8%, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE). Desde entonces, la vivienda comenzó a devaluarse hasta tal punto que en 2013 el precio llegó a bajar un 13,7%. No fue hasta 2014 cuando el índice volvió a tasas positivas tras seis años de caídas, con un repunte anual medio del 0,3%, que en 2015 se aceleró hasta el 3,6%. Por segmentos de mercado, los pisos y casas de segunda mano se revalorizaron un 4,4%, mientras que la vivienda nueva lo hizo en un 6,5%, también su mayor repunte desde 2007.

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Vistas desde un piso de banco en Casares (Costa del Sol, Málaga)

Los bancos, uno de los grandes tenedores de vivienda en España, han comenzado el año dispuestos a ofrecer más viviendas rebajadas con grandes descuentos. Esta estrategia de márketing, una de las últimas secuelas de la crisis inmobiliaria, se dan principalmente, a gran escala y de la mano de los "servicers": los vendedores de viviendas del momento y que cuentan por decenas de miles los inmuebles de todo tipo en stock en sus mostradores, principalmente pisos de banco procedentes del excedente que se produjo durante el boom y de embargos. Así, Altamira, ofrece en el marco de su iniciativa más de 1.500 casas (apartamentos, pisos, dúplex y unifamiliares) rebajadas hasta el 30%, con precios que parten de 13.950 euros, y hasta el 50% ajusta Anida una selección de viviendas nuevas y usadas (2.287 pisos y 584 chalés) repartidas por todo el país, sobre todo en las dos Castillas, Andalucía y Comunidad Valenciana.

...continúa leyendo "El año comenzó con rebajas del 50% en el stock de pisos de los bancos"

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El precio de la vivienda crecerá en torno al 2,3% en 2016 e irá subiendo progresivamente hasta alcanzar el 5% en 2018, un crecimiento que permanecerá estable hasta el final de la década, según las previsiones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliarios Español 2016, de R.R. Acuña & Asociados. Según el informe, la evolución de precios en los diferentes mercados locales podría "ser muy distinta a la esperada para el agregado de España", en un contexto aún de alto "stock" de vivienda, con un total de 1,4 millones de pisos y casas vacías puestas a la venta en España.

Pisos en Marbella (Costa del Sol, Málaga)

Las caídas consecutivas de precios durante los últimos ocho años se produjeron por el fuerte desajuste entre la oferta y demanda que ha caracterizado la evolución del mercado inmobiliario español, lastrado por el elevado stock de vivienda. En 2015 solo se dieron subidas en los precios del 46,8% de los municipios, y se espera continuar encontrando caídas de precios en una buena parte de ellos para los próximos años.

La demanda se ha fortalecido en las principales áreas metropolitanas de ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia, así como de costa turística en los dos últimos años por las expectativas en el crecimiento económico y la sensible mejora del empleo. Asimismo, se observa un crecimiento en la demanda y las ventas, impulso que durará al menos en el corto plazo con las expectativas económicas actuales.

Las conclusiones del anuario apuntan hacia una vuelta al equilibrio, gracias al incremento de las ventas y a la recuperación de los precios en parte del mercado. De esta manera, el estudio espera que la oferta de obra nueva alcance un mínimo en 2016 con 40.000 viviendas terminadas y, para los dos siguientes ejercicios, un crecimiento sostenido en áreas expansivas muy concretas del territorio nacional, donde el stock de vivienda nueva es prácticamente inexistente.

El parque de viviendas en 2015 era de 25,5 millones de viviendas, de las cuales 18,6 millones eran hogares y 6,9 millones correspondían a viviendas secundarias (4,4 millones) y vacías (2,5 millones), lo que determina un ratio de 1,4 viviendas por hogar, frente a 1,12 de media en la UE.

1,4 millones de viviendas en venta

El estudio de RR Acuña cifra el stock en 1,468 millones de viviendas vacías puestas a la venta, cantidad semejante a la aproximación del excedente de viviendas del parque antes calculado. El 26% del stock está en manos del sector financiero, aproximadamente, con 111.000 viviendas nuevas y 284.000 de segunda mano, el resto del stock, 1,098 millones viviendas se distribuye entre promotores, particulares y otros operadores del mercado. El potencial de suelo sorprende, por el acopio de terrenos adquiridos en pago de deuda y el alto grado de financiación a promotores que aún pesa en los balances de las entidades financieras (la provisión media observada es de un 48%). No obstante, la capacidad de disolución futura del stock por parte de la demanda es muy limitada, es decir, es de difícil pronóstico dado el elevado volumen de stock actual y las previsiones futuras sobre población y la generación de nuevos hogares.

En las provincias de costa turística (mediterránea, sur atlántica e insular), por su naturaleza, ha de presumirse una mayor concentración de viviendas, esto es, un excedente sobre hogares que suele atribuirse a un destino final de uso vacacional. No obstante, no todas estas provincias tienen como principal exponente económico al turismo, por lo que existen otros factores que explican sus excedentes en viviendas. La media de las provincias de costa turística es de 1’4 viviendas por hogar. Por encima de esta media cabría pensar que existen elevados excedentes de viviendas, como en Almería, Tarragona, Alicante, Girona y Castellón.

Las áreas no turísticas tienen una media de 1,5 viviendas por hogar. Las áreas regresivas acumulan de media 1’8 viviendas por hogar, y destacan con un mayor excedente de viviendas sobre hogares las provincias de Palencia, Salamanca, Cáceres, Lugo, Burgos, Guadalajara, Huesca, Zamora, OrenseCuenca, Segovia, Soria, Teruel y Ávila. Las provincias expansivas muestran una ratio media del 1,28, y el menor excedente de vivienda lo encontramos en las provincias de Álava, Vizcaya, Madrid, GuipúzcoaNavarra, Sevilla, Zaragoza, Valladolid, Córdoba, Asturias, Pontevedra, Lleida y Badajoz.

Por su parte, la demanda de vivienda nueva alcanzará el mínimo este año con cerca de 82.000 viviendas. R.R. de Acuña prevé que en 2018 se alcance cierto equilibrio entre oferta y demanda, con un stock de obra nueva con 341.000 viviendas. Esto significaría que la disolución de la mayor parte del stock de vivienda nueva sería prácticamente irrealizable a largo plazo y que el ajuste del stock de vivienda nueva en las áreas expansivas habría concluido. Los cálculos cifran el stock de 2015 en 1,468 millones de viviendas vacías puestas a la venta en España. Desde 2010, se han disuelto 218.000.

En cuanto a la vivienda usada, las herencias de oferta neta de vivienda usada continuarán siendo crecientes y suponen entre el 40% y 50% de la demanda de usadas. La proyección para la demanda de vivienda de segunda mano apunta a una disolución de cerca de 330.000 viviendas cada año hasta 2018, que se irá moderando cada vez más.

Fuente: R.R. Acuña & Asociados (Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2016)

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El mercado de la vivienda, sigue buscando su punto de equilibrio. Así, mientras que los precios medios subieron en octubre (1,5%), la compraventa de pisos y casas (-1,7%) y la firma de hipotecas descendieron (-14,2%), según la estadística inmobiliaria del Consejo General del Notariado. No obstante, llama la atención el encarecimiento la vivienda nueva, con una subida del 26,2% (2.101 euros/m2), donde la oferta escasea y la presión de la demanda comienza a hacer estragos en los precios. Las pocas operaciones de viviendas nuevas se deben a la falta de promociones en curso en algunas ciudades donde existe demanda dispuesta a comprar, como Madrid y Barcelona. El camino contrario ha seguido la segunda mano, cuyo precio bajó un 1,1% interanual (1.349 euros/m2), según los notarios.

Pisos de obra nueva en Villamartín, Orihuela (Costa Blanca, Alicante)

De este modo, la contracción en la venta de viviendas de obra nueva sigue siendo un lastre para el mercado. La caída del 10,9% en el mes de octubre ha tenido como consecuencia la reducción interanual del 1,7% en el número de compraventas totales cerradas en octubre (35.743 transacciones), según el Consejo General del Notariado. Una cifra amortiguada por los pisos y casas de segunda mano, que experimentó un incremento del 0,9% interanual.

En general, la compra de viviendas en octubre se cerró con 35.743 operaciones. Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una ligera caída interanual del 0,8%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se debió, únicamente, a la contracción de las ventas de pisos nuevos (-10,9%). Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un retroceso del 5,1% interanual.

Respecto a los precios de la vivienda, el metro cuadrado de las viviendas compradas durante octubre de 2016 costó de media a 1.275 euros/m2, reflejando un aumento del 1,5% interanual. Este encarecimiento se debe tanto al aumento del valor de las casas unifamiliares (1,5% interanual) como de los pisos y apartamentos (1,3% interanual). Por su parte, el metro cuadrado de los pisos precio libre se contrajo un -0,4%. Dentro de estos, el precio de esta superficie de las viviendas en altura de segunda mano se situó en los 1.349 euros (-1,1% interanual) y como comentábamos al principio, el de los pisos nuevos en 2.101 euros, mostrando un encarecimiento interanual del 26,2%.

La caída en la compraventa de casas ha tenido su reflejo también en el mercado hipotecario. Los préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda cayeron un 5,2% interanual, hasta los 14.890 nuevos créditos. No obstante, su cuantía experimentó un ligero incremento del 0,9%, hasta los 125.138 euros. En este sentido, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 41,7%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso de media el 77,4% del valor de la misma.

Hasta septiembre la vivienda libre movió 43.530 millones de euros

Aunque el año va a cerrar a un ritmo más pausado que el registrado en sus inicios, lo cierto es que aprueba con nota. El mercado de vivienda en España movió 43.530 millones de euros de enero a septiembre, lo que supone un aumento del 18% en comparación con el mismo periodo del ejercicio 2015 (36.900,5 millones), según el Ministerio de Fomento. Los cerca de 44.000 millones de euros se corresponden con las 313.954 compraventas de vivienda libre que se hicieron en los primeros nueve meses de 2016, un 14,7% más en tasa interanual.

En concreto, las viviendas libres de segunda mano movilizaron 38.500,7 millones (un 20,6% más), mientras que la cuantía en las de obra nueva fue bastante inferior, con 5.029,7 millones (0,9%).

Cataluña fue la región en la que se registró mayor importe en las transacciones de vivienda libre en los nueve primeros meses de 2016, con 8.602,2 millones de euros. Por detrás se situaron Madrid (8.472,7), Andalucía (7.335,7) y la Comunidad Valenciana (5.142,6). A continuación se sitúan Baleares (2.471,7), País Vasco (2.339,3), Canarias (1.889,7), Castilla y León (1.335,1), Galicia (1.153,7), Murcia (937,7), Castilla-La Mancha (924,5) y Aragón (813,7).

Mientras, las regiones en las que el sector movió menos dinero fueron Asturias (553,4 millones de euros), Cantabria (460,7), Navarra (406,1), Extremadura (342,6), La Rioja (222,2) y Ceuta y Melilla (108,8 entre las dos).

Fuentes: elpais.com y el Consejo General del Notariado (Octubre 2016)

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La construcción de viviendas de obra nueva va a seguir aumentando en los próximos tres años hasta las 150.000 unidades anuales. La actividad se va a centrar en Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares, las provincias con mayor proyección residencial de cara a 2017, según el informe anual Tendencias del mercado Residencial en España, elaborado por la consultora inmobiliaria Knight Frank. En el próximo trienio, la obra nueva ganará terreno hasta llegar a ser el 30% de la producción, frente al 70% de la segunda mano. Actualmente, apenas el 10% corresponde a producto nuevo y tan solo hay disponibles 11 unidades por cada 1.000 habitantes. Además, la oferta nueva que sale al mercado se absorbe por completo, sin llegar a generar más stock de vivienda nueva.

Pisos de nueva construcción en Fuengirola (Costa del Sol, Málaga

También habrá cambios en cuanto a la tipología. Si durante los últimos años las viviendas de tres y más dormitorios han sido las más demandadas, la consultora prevé que volverá a liderar el ranking la vivienda de dos o menos dormitorios. Según Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank, “los datos macro apoyan este cambio de tendencia. Tenemos menos habitantes y sin embargo crece el número de hogares. Es decir, tenemos más hogares con menos miembros; en España, el 25% de los hogares son unipersonales y el 30% son de dos personas”.

Mientras las transacciones de segunda mano aumentan en todas las comunidades, las de vivienda a estrenar lo hacen solo en aquellas con mayor tirón económico: en Madrid han crecido un 40% en el último año, en Baleares un 18%, en Barcelona un 5% y en el País Vasco hasta un 20%.

En cuanto a los precios, España registró el cambio de tendencia en 2014 y desde entonces el precio medio ha subido una media del 3%. La falta de nuevas promociones ha hecho que la vivienda nueva mantenga su valor y alcance los 1.750 euros por metro cuadrado, mientras que los pisos de segunda mano se sitúan en el entorno de los 1.500 euros. Las provincias con el precio medio más alto (tanto en obra nueva como en segunda mano) son Guipúzcoa, Vizcaya y Madrid.

El informe también destaca el tirón del comprador extranjero. Las transacciones de vivienda llevadas a cabo por compradores foráneos mantienen su tendencia al alza, aumentando un 23% en 2016. Por nacionalidad, el 64% de los compradores extranjeros son comunitarios (UE) y de ellos, el 20% son ingleses. Para Tarazona, “la campaña y la reciente victoria del "Brexit", ha generado un clima de incertidumbre que hasta el momento ha supuesto una disminución del 9% intertrimestral en los compradores británicos. En los próximos trimestres podremos apreciar las verdaderas consecuencias en las transacciones”. Las comunidades autónomas en las que se realizan más transacciones por parte de extranjeros son Canarias (41%), Baleares (38%), Comunidad Valenciana (35%, con especial incidencia en la provincia de Alicante) y Murcia (26%).

La consultora apunta que el cambio de tendencia en el sector residencial en España ya es un hecho. "Todos los segmentos (oferta, demanda, suelo e inversión) tocaron fondo a finales de 2013 y empezaron la senda de la recuperación en 2014. Esta recuperación ha sido muy leve durante 2014 y 2015 y podemos afirmar que ha sido en 2016 cuando los principales indicadores muestran ya solidez en el crecimiento así como perspectivas de mejora. Nos encontramos por tanto ante un nuevo ciclo de expansión en el sector residencial".

11 viviendas nuevas por cada 250 familias

El dato es demoledor. Según el estudio, actualmente en España tan solo hay 11 viviendas nuevas disponibles por cada 1.000 habitantes. O lo que es lo mismo, suponiendo que en un hogar medio vivan cuatro personas, apenas hay 11 viviendas de nueva construcción a la venta por cada 250 hogares. Dato que pone de manifiesto la preocupante escasez de este tipo de producto y cómo esta situación está afectando al mercado residencial, con subidas de precios tanto en primera como en segunda mano.

A pesar de la recuperación inmobiliaria, de la mejora del empleo, de la confianza de los consumidores y del mayor apetito a la hora de comprar piso o casa, la realidad es que son muchísimos los particulares y familias que están viendo frustrado su deseo de comprar vivienda nueva. La parálisis de la actividad constructora en estos últimos años ha generado que toda la oferta nueva que sale al mercado se absorba por completo, lo que provoca que comprar una vivienda de nueva construcción sea, para algunas familias, prácticamente misión imposible. Y no solo porque no encuentran producto en sus zonas de interés, sino que lo que encuentran, en mucho casos, es demasiado caro para sus bolsillos.

El stock se ha ido absorbiendo en estos últimos tres años a una media de 20.000 viviendas nuevas menos al año. De este modo, la consultora calcula que del parque total de viviendas en España (25 millones de unidades), un 2% es stock de vivienda nueva disponible. Es decir, apenas 500.000 viviendas y de esa cantidad, estima que un 30% tiene difícil salida debido a su localización y condiciones. No todas las viviendas disponibles se encuentran ubicadas donde hay demanda. "La buena noticia es que hay demanda, la gente vuelve a comprar casa, pero el problema es que muchas personas no pueden acceder a obra nueva, y no por una cuestión de poder adquisitivo sino por falta de producto", explica Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank.

Solo una de cada diez viviendas vendidas es nueva

"En 2015 hemos visto un desequilibrio muy importante entre las ventas de obra nueva y segunda mano. Con la crisis se paralizó la construcción de pisos, pero poco a poco, los visados para construir nuevas viviendas empiezan a crecer con fuerza. De tal manera que a partir de ahora se debería generar producción suficiente para que se estabilice el mercado", apunta Tarazona. "Si no es así, la segunda mano se puede disparar. Tradicionalmente el precio de la vivienda nueva suele estar un 15% por encima de la segunda mano y ahora están prácticamente al mismo nivel".

Precisamente la segunda mano ha sido la gran protagonista del mercado residencial en los últimos años. En 2016 se han vendido unas 45.000 unidades de nueva construcción, un 7% más respecto a 2014, el primer incremento desde 2006. Por el contrario, las transacciones de vivienda usada ascienden a 420.000 unidades, un 24% más que hace un año, y cuarto crecimiento consecutivo. Los propios promotores también son conscientes de este importante desequilibrio entre oferta y demanda. "Es necesario que aprendamos a producir vivienda eficiente y asequible a la demanda. En la actualidad estamos construyendo casas para una sector muy específico de la población, el segmento de la clase media alta, pero de lo que vivimos es de vender casas a la clase media, con lo que el coste de oportunidad es muy grande si no conseguimos llegar a ese segmento de la población", asegura Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) quien reconoce que se "está desatendiendo ese primer acceso a la vivienda".

Por otro lado, los expertos también destacan cómo la mayoría de las transacciones corresponden a demanda de reposición. Es decir, aunque se están creando nuevos hogares que necesitan una vivienda donde vivir, no son estos los que están accediendo en primer lugar a promociones de obra nueva, sino hogares que ya tienen una vivienda en propiedad y que deciden vender para comprar una casa nueva. "Todo el mundo está haciendo vivienda para repositores. No hay promociones para estudiantes o solteros, porque su capacidad de ahorro es menor y, por tanto, las viviendas no se piensan para ellos", reconoce Tarazona.

Fuentes: elpais.com y elconfidencial.com

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