Saltar al contenido

hipotecas como cambiara la compra de vivienda a credito e1501497397661 - Reforma Hipotecas: ¿Cómo cambiará la compra de vivienda a crédito?

La contratación de hipotecas en España va ha experimentar una importante transformación en poco tiempo. El Gobierno ya ultima los detalles de la nueva ley hipotecaria (Ley de Crédito Inmobiliario, por su nombre técnico) que establecerá las normas para entidades y clientes en lo que respecta a la contratación de hipotecas en los próximos años. Se trata de la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 14 de febrero (a fin de adaptar la normativa española a la legislación europea) y, más allá del debate sobre si la reforma legislativa que hay planteada será suficiente para atajar los problemas del actual mercado de crédito para la compra de vivienda, y a falta de ver las aportaciones que harán en otoño los distintos grupos políticos durante su tramitación parlamentaria, lo cierto es que la reforma tal y como está concebida en el anteproyecto de ley impulsado por el Gobierno introduce importantes novedades, por ejemplo, que los bancos no puedan vincular la concesión de hipotecas a seguros de vida y hogar o la doble visita al notario, entre otros aspectos. La reforma hipotecaria persigue garantizar la transparencia y la seguridad jurídica de los clientes y las entidades para evitar que se repitan casos como los de las cláusulas suelo.

...continúa leyendo "Reforma Hipotecas: ¿Cómo cambiará la compra de vivienda a crédito?"

Entidades bancarias y las reclamaciones de las cláusulas suelo

Los juzgados especializados en asuntos hipotecarios, creados con especial atención al aluvión de litigios por cláusulas suelo, han recibido casi 16.000 demandas en su primer mes de vida, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). De mantenerse este ritmo, el número de demandas sobre condiciones generales de la contratación que se registraría en un año natural ascendería a 192.245. El Juzgado de Madrid, con 2.803, es el que más demandas ingresó en junio, seguido por Barcelona, con 1.033, y Valencia con 834. En los Juzgados especializados de otras provincias como Jaén, Málaga, Sevilla, Zaragoza y Bizkaia se han registrado más de 500 demandas. Además, el Tribunal Supremo ha declarado a los bancos responsables de todas las costas, mientras que muchos bancos, aún se resisten a asumir las reclamaciones judiciales sobre las cláusulas suelo.

...continúa leyendo "Los bancos y las reclamaciones sobre las cláusulas suelo: casi 16.000 en un mes"

1

Transparencia en los riesgos de las hipotecas - Vía Hypoconnect

El Ministerio de Economía, prepara una nueva ley hipotecaria que obligará a los clientes a firmar una ficha estandarizada en la que se les informará de todas las cláusulas y riesgos que contenga la hipoteca y, por lo tanto, debería evitar la proliferación de demandas contra las entidades financieras. Según los expertos, la nueva directiva europea sobre legislación hipotecaria establece un marco legal que, de hecho, es muy similar al que ya existe en España. Quizás por eso, el ministro de Economía, Luis de Guindos, ha explicado en el Senado que la nueva ley hipotecaria irá más allá de la simple transposición de la directiva europea. Se gana en transparencia, a la vez que será un modo de "curar en salud" y proteger a la banca tras sus desfases y cláusulas abusivas tumbadas por la justicia, de cara a los nuevos hipotecados que vayan a comprar una vivienda.

...continúa leyendo "Se tendrá que firmar «que se entienden los riesgos» al contratar una hipoteca"

7

Reclamar dinero por cláusulas suelo de hipoteca

Un mes después del terremoto provocado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea respecto a la retroactividad total de las cláusulas suelo de algo más de 1,5 millones de hipotecas, el Gobierno, en el consejo de Ministros del pasado viernes, dio luz verde a un real-decreto como mecanismo extrajudicial para evitar el colapso de los tribunales con las reclamaciones de los clientes para la devolución de las cláusulas suelo, después de que el Gobierno lo haya pactado con PSOE y Ciudadanos cómo se articulará el mismo para resolver de forma "rápida y gratuita" las reclamaciones de los consumidores derivadas de las últimas sentencias judiciales.

...continúa leyendo "Pasos para reclamar el dinero por la cláusula suelo de las hipotecas con el nuevo decreto"

6

La letra pequeña de las hipotecas enfrenta nuevamente a bancos y consumidores ante la Justicia, y no solo para poder reclamar por las cláusulas suelo. En Sevilla un matrimonio ha demandado a su entidad por haberle cobrado todos los gastos en la compra de una vivienda derivados de formalizar la hipoteca, que supusieron un total de 7.912 euros por un crédito de 275.000 euros. Pero tras la demanda en Sevilla, también se han confirmado sentencias por el mismo motivo en Granollers (Barcelona) o la obtenida por la OCU en Zaragoza... ¿Un nuevo frente judicial y millonario por más abusos de la banca con las hipotecas?

Pisos en Los Alcázares (Costa Cálida, Murcia)

Podría ser un nuevo revés para los intereses de la banca. Las sentencias de primera y segunda instancia comienzan a surgir, a favor de devolver los gastos abusivos de formalización de una hipoteca cobrados indebidamente, siguiendo la doctrina impulsada por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015, cuando declaró las cláusulas abusivas que imponen al consumidor todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando en realidad deberían asumirlos las entidades financieras dado que van dirigidos a asegurar la recuperación del dinero prestado. La cláusula del contrato hipotecario que el pleno de la sala primera del Alto Tribunal consideró abusiva es una en la que la entidad establece que "son de cuenta exclusiva de la parte prestataria (el cliente) todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución" del crédito. No obstante, el Tribunal Supremo esgrime que aunque el beneficiado por el préstamo es el cliente, su formalización ante notario y en el registro de la propiedad se hace en beneficio del prestamista, es decir, del banco. Un año después, muchos compradores de viviendas (posiblemente animados por la sentencia sobre las cláusulas suelo) han decidido reclamar estas cantidades "ocultas".

En el caso de Sevilla, el abogado Joaquín Moeckel, pionero en este tipo de demandas, reclama la devolución por parte de su banco de 282 euros por el registro de la propiedad, 375 por la tasación, 400 de gastos de gestoría, 855 de notario y 6.000 por el impuesto de actos jurídicos documentados, basándose en esta sentencia de diciembre de 2015 en la que el Tribunal Supremo, respecto a un recurso de BBVA, donde declara nula las cláusulas que cargan al cliente todos los costes del préstamo al considerarla desproporcionada por, entre otras cosas, no distribuir equitativamente esos gastos entre banco y usuario. Por tanto, abre la puerta a una distribución recíproca de los gastos de esas garantías. Joaquín Moeckel, tiene claro cuál será su repercusión: "Seguro que va a haber un aluvión de casos en España".

Con las denuncias, comienzan a llegar las sentencias, como en el caso de Granollers (Barcelona) donde un juez ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca contratada con el BBVA y, de camino, condenó a la entidad bancaria a devolver los 3.371 euros de gastos notariales e impuestos derivados del préstamo, al entender que debían pagarlos ambas partes de forma "equitativa". También cree la sentencia que el banco "no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil", por lo que considera que debe abonar los impuestos sobre actos jurídicos documentados que le correspondiera.

Más firme aún fue la sentencia de Zaragoza, a raíz de una demanda de la Organización de Consumidores Unidos (OCU) contra varias cláusulas abusivas en las hipotecas, abriéndose la puerta a todos los hipotecados a la posibilidad de recuperar los costes impuestos de forma abusiva. "Esta nueva sentencia a la que seguro seguirán muchas más, allana el camino para todos aquellos consumidores que quieran recuperar el dinero pagado de más en la formalización de su crédito hipotecario". En la organización calculan que para una hipoteca media de 150.000 euros, con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros y un tipo impositivo del 1%, la cantidad a devolver por la banca sería un total que rondaría los 3.100 euros, cifra que varía según el tipo de hipoteca contratada. Así, en este perfil medio el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ascendería a 2.550 euros, a los que habría que añadir cerca de 425 euros de gastos de notario y 125 del Registro de la Propiedad. En términos generales, la OCU estima que los gastos de formalización de hipotecas costaron 450 millones de euros a los consumidores.

Tanto la OCU, que llevó el tema al Supremo, y otras asociaciones como Adicae, han lanzado campaña para reclamar estos gastos abusivos en las hipotecas. En los últimos meses, al menos seis bancos (Santander, BBVA, CaxiaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja) han modificado sus cláusulas y asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas. El asunto más difícil de reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el 70% de la factura. Al igual al igual que sucede con la cláusula suelo, los bancos se niegan a devolver de oficio las cantidades cobradas de más, lo que está obligando a los consumidores a acudir a juicio para recuperar su dinero.

¿Quién y qué se puede reclamar sobre los gastos de la hipoteca?

La pregunta que se hacen todos los hipotecados, es si pueden beneficiarse de la nueva sentencia sobre los gastos de formalización de la hipoteca, desde la OCU explican que a partir de la sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 "afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro años", es decir, la práctica totalidad de las hipotecas".

Así, las asociaciones de consumidores aconsejan acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas, y afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas. Para las hipotecas futuras no cabrá reclamación. Con esta modificación lo que hacen las entidades es evitar que lleguen más reclamaciones. Sin embargo, eso no impide pedir el dinero de préstamos firmados en el pasado.

Respecto a ¿qué gastos se pueden reclamar? En las demandas actuales se están pidiendo los de la notaría, los del registro de la propiedad, los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco) y los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria. No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario. No obstante, algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura.

El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese". Sin embargo, algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la de Pontevedra se han negado a devolver estos impuestos porque, afirman, en consonancia con las entidades, que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicción legal. Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.

En relación a la documentación que se necesita para poder reclamar estos gastos, será necesario presentar:

  • Escritura de tu hipoteca
  • Factura del notario
  • Factura del registrador
  • Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).

Los bancos solo devolverán los gastos hipotecarios si los condena el Supremo

Después de las cláusulas suelo, a los bancos españoles se les abre un nuevo frente: los gastos de formalización de las hipotecas. Muchos clientes se han animado a demandar a sus entidades por el cobro indebido de los gastos de la hipoteca a la hora de comprar vivienda, y están empezando a obtener sentencias favorables en los tribunales de primera y segunda instancia. Sin embargo, no deben echar las campanas al vuelo. Como ha ocurrido con la famosa cláusula que impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, los bancos no van a devolver lo cobrado indebidamente por el registrador, el notario, etc. hasta no ser condenados individualmente en firme por el Supremo.

Así, según la Asociación Española de Banca (AEB): "La sentencia del Supremo de 2015 se refería a un caso concreto. Y por el momento solo se han producido sentencias aisladas a favor de los prestatarios con la devolución de los gastos de formalización. Debe valorarse caso a caso. No se puede generalizar al saldo vivo actual de hipotecas", afirma José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la AEB. De ahí que las entidades no vayan a devolver estas cantidades hasta ser condenadas una a uno por el Supremo, como en el caso de las cláusulas suelo.

En cambio, desde la OCU sostienen que, aunque la sentencia afectaba de forma directa a BBVA y Banco Popular, "todas las entidades bancarias" deben devolver las cantidades, pues "el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas" y lo que se juzga es la cláusula abusiva. "De hecho, nosotros ya sabemos que incluso ING ha empezado a devolver el dinero", confirman los especialistas de OCU encargados de gestionar este tipo de situaciones para los consumidores.

El nuevo frente judicial de la banca podría estar entre los "2.000 o 3.000 millones euros", según Joaquín Moeckel, el abogado que este pasado martes interpuso una demanda a un juzgado de primera instancia de Sevilla. Pese a ello, cree que los bancos encontrarán la manera de solventar este "problema antiguo" pero redescubierto hace relativamente poco: "Seguro que hallarán la manera, pues la banca nunca pierde". Tanto es así, que la mayoría de los bancos no estarán por la labor de hacer frente a un nuevo agujero económico tras el que pueden crearles las cláusulas suelo. Muchas entidades van a escudarse en que la sentencia solo se centra en casos concretos, provocando que el comprador no tenga más remedio que acudir a la justicia para que le devuelvan estas cantidades. Una estrategia que permite ganar tiempo hasta que haya una nueva sentencia general del Supremo que los obligue a hacerlo.

Fuentes: elmundo.es, elpais.com y elconfidencial.com

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter

5

Cláusulas suelo, intereses de demora, vencimiento anticipado... En los últimos años, la justicia ha sacado los colores en innumerables ocasiones a la banca por las numerosas cláusulas abusivas presentes en las hipotecas de miles de ciudadanos. Las primeras, las cláusulas suelo, abrieron la vía a reclamaciones millonarias contra la banca después de que el Tribunal Supremo las declarara nulas (que no ilegales) en mayo de 2013. Sin embargo, la batalla judicial durante el último lustro ha entrado de lleno en los contratos hipotecarios dejando al descubierto los numerosos abusos cometidos por las entidades financieras en las hipotecas contratadas para comprar vivienda y que, sin el estallido de la crisis, difícilmente habrían salido a la luz.

contrato-hipoteca

Incluso el Euríbor, que sirve de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas en España, está en el punto de mira después de que un juzgado de Sevilla haya sentenciado que la manipulación a la que fue sometido por varias entidades financieras europeas entre 2004 y 2012, sí influyó en los intereses que un cliente tuvo que abonar de más al banco.

La presencia de estas cláusulas no es baladí, ya que cientos de hipotecados no solo han visto cómo la cuota de su hipoteca no bajaba cuando más lo necesitaban, en plena crisis y en pleno aumento del paro, sino que algunas de estas cláusulas han sido responsables, directa o indirectamente, de que hayan perdido sus viviendas. A día de hoy, aunque muchas de ellas ya han sido declaradas nulas en distintas sentencias por parte de la justicia, lo cierto es que siguen presentes en miles de hipotecas y aún pueden encontrarse en los nuevos contratos hipotecarios. Para que nos hagamos una idea, el pasado mes de julio, la inscripción de hipotecas en el registro de la propiedad se paralizó al contener intereses de demora calificados como abusivos por el propio Tribunal Supremo. De hecho, al Boletín Oficial del Estado (BOE) llegan prácticamente a diario resoluciones en este mismo sentido.

Pero ¿por qué siguen apareciendo en las hipotecas? Sencillamente porque la justicia no considera que sean ilegales, sino nulas cuando el cliente no ha sido debidamente informado de su presencia y de las consecuencias que pueden tener o cuando dichas cláusulas son totalmente desproporcionadas. Basta con hacer el ejercicio práctico de abrir el cajón de los papeles y facturas del hogar y sacar el documento que corresponde a la escritura de nuestra hipoteca y comenzar a buscar entre sus páginas.

1.- Cláusula suelo-techo

Es las más polémica y conocida de todas ellas. Es una cláusula que fija un interés mínimo y máximo (este último generalmente muy desproporcionado) a pagar por los consumidores en sus hipotecas. Ha impedido que miles de hipotecados hayan podido beneficiarse de las fuertes bajadas del euríbor en los dos últimos años. Facua llegó a estimar que nueve de cada diez hipotecados no fueron informados por su banco o caja de que su crédito contaba con una. El Tribunal Supremo las declaró nulas en mayo de 2013 en aquellos casos en los que hubiera habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras y el cliente no hubiera sido informado apropiadamente de las consecuencias de su aplicación.

Obligó a BBVA, Cajamar y NovaCaixaGalicia y, posteriormente al Banco Popular, a devolver el dinero cobrado de más a partir de esta fecha, pero posteriormente la mayoría de entidades financieras comenzó a eliminarlas también de sus contratos, aunque hubo entidades, como el Banco Sabadell, que no solo defendió la legalidad de las suyas a capa y espada, sino que siguió comercializando hipotecas con cláusulas suelo varios meses después de la sentencia del Alto Tribunal. La batalla judicial aún no ha terminado ya que ahora es el Tribunal Superior de Justicia de la UE (TJUE) el que debe pronunciarse sobre si la nulidad de dichas cláusulas debe tener o no efectos retroactivos. Por lo pronto, el abogado general de la UE ya se ha manifestado en contra de dicha retroactividad.

2.- Vencimiento anticipado del préstamo

Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Respecto a la aplicación de estas cláusulas también hay un antes y un después jurídico y judicial. La fecha clave también es mayo de 2013 cuando entró en vigor la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, si bien solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades. Tras la reforma, los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales (o un importe equivalente a tres mensualidades) antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria. No obstante, el deudor puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago.

Al igual que sucede con las cláusulas suelo, la justicia no las ha declarado ilegales sino nulas y tanto el TJUE como el Tribunal Supremo admiten su validez, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor. No obstante, la nulidad de la cláusula no siempre conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.

Fue el conocido "caso Aziz", que sacó a la luz las perversas consecuencias de esta cláusulas. Se trata de un caso en Martorell (Barcelona) que se vio inmerso en una ejecución hipotecaria después de dejar de pagar 453 euros, el 0,328% del total del préstamo que ascendía a 139.746,76 euros. En su momento, el juez español que se pronunció al respecto aseguró que el porcentaje de deuda impagada era demasiado “reducido” como para adoptar una medida tan drástica y que el banco solamente debería haberle reclamado el importe de las cuotas impagadas, con los intereses. Unos 3.000 euros. Posteriormente, en un dictamen del TJUE de marzo de 2013 aseguraba que "la mora de una sola cuota puede deberse a un mero error y no necesariamente a dificultades de pago del prestatario. Además, el importe del préstamo garantizado, su duración y su importancia vital para el prestatario han de ponerse en relación con el interés de la prestamista en poder liberarse del contrato tras el impago de una sola cuota del préstamo".

A raíz de esto, la justicia ha venido dictaminando resoluciones que o bien inadmiten el procedimiento de ejecución hipotecaria si el juez declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado como “abusiva“, o bien han declarado el sobreseimiento del procedimiento, con los efectos que ustedes se pueden imaginar “no procede despachar ejecución hipotecaria“. En esta misma línea está la cláusula de relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada, que establece que el banco puede presentar por su cuenta la liquidación del préstamo para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que el cliente pueda oponerse.

3.- Intereses de demora

Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios ya fueron regulados legalmente en 2013 tras la modificación de la ley hipotecaria que los limitaba a tres veces el tipo del interés legal del dinero (actualmente en el 3%) de tal manera que hoy en día no pueden superar el 9%. Se trataba de una rebaja significativa respecto a los porcentajes que venían aplicando antes de 2013 las entidades financieras y que oscilaban entre el 20% y el 30%.

La medida tampoco tuvo carácter retroactivo y tampoco afectaba a aquellas hipotecas que habían entrado en mora, sino que solamente se aplicaba a los intereses de demora devengados a partir de la entrada en vigor de la ley teniendo, por tanto, efectos sobre las nuevas hipotecas y sobre las que entrasen en mora. En junio de este año, el Tribunal Supremo también se pronunciaba al respecto señalando que el interés de demora no debe superar en dos puntos el interés inicialmente firmado. Fue precisamente esta sentencia la que provocó durante el verano la parálisis en la inscripción en los registros de cientos de hipotecas que, a ojos del Supremo, contenían intereses abusivos.

4.- Finalidad del préstamo

Muchos préstamos hipotecarios prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda si no es con el visto bueno del banco. Una importante limitación para el hipotecado si tenemos en cuenta que los plazos de amortización se sitúan entre 25 y 35 años y que, en caso de dificultades económicas, podrían ponerlo entre la espada y la pared al no poder, por ejemplo, alquilar su casa o una habitación para poder seguir devolviendo el préstamo al banco. Imaginemos, por ejemplo, un fisioterapeuta que se ve obligado a instalar una consulta en su vivienda ante la imposibilidad de pagar un alquiler para pagar un local y una hipoteca simultáneamente.

Según el Centro de Estudios de Consumo, creado por la Universidad de Castilla-La Mancha, "supone la imposición de una garantía desproporcionada para el riesgo asumido por la entidad bancaria, atribuyendo a la entidad bancaria una facultad de control sobre el destino de la vivienda que no resulta acorde con negocio jurídico celebrado, ni necesario para el cumplimiento del fin contractualmente perseguido, limitando un derecho del prestatario en cuanto propietario de la vivienda de destinarla a usos que no afecten el valor de la garantía".

5.- Fuero

En algunos contratos hipotecarios, el banco también impone al deudor el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera. Por ejemplo, una pareja que compra una vivienda en Móstoles pero que cualquier conflicto judicial con la entidad deba resolverse en Madrid capital.

6.- Cesión del crédito

Desde hace varios meses, varios jueces llevan pronunciándose en contra de que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero. De hecho, hace apenas unos meses, el pasado 23 de mayo, un juzgado de Barcelona suspendía una ejecución hipotecaria tras documentarse que la hipoteca había sido titulizada y que el banco no era titular del crédito, por lo que carecía de legitimidad activa para reclamar la deuda.

Ya en 2009, Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula, mientras que el TJUE está analizando también la ejecución de una hipoteca titulizada por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo. Para cubrirse ante esta falta de legitimación para reclamar una deuda de la que ya no son dueños, los bancos han venido introduciendo este tipo de cláusulas en los contratos de las hipotecas.

7.- Redondeo al alza

En 2011, el Supremo también declaró abusiva esta cláusula. “Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”, recogen algunas hipotecas. Así, por ejemplo, supongamos que el resultado de sumar el tipo de interés más el euríbor nos da el 3,458%, con esta cláusula, el banco puede redondearlo al 3,5% o incluso al 3,75%, beneficiando al banco y perjudicando al deudor.

Para Paula de Teresa, abogada de V Abogados, "el núcleo central de la polémica se ha centrado en determinar si dicha cláusula forma parte de las cláusulas que integran las condiciones generales de un contrato de préstamo y si podría ser considerada abusiva, y por tanto nula, de conformidad con lo dispuesto en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC). O sí, por el contrario esta cláusula no se le puede aplicar la legislación de protección de consumidores en materia de condiciones generales de contratación, no siendo aplicable a los elementos esenciales del contrato porque se trata de un ámbito propio de la autonomía de la voluntad y de las reglas del mercado".

En palabras del Supremo, este tipo de estipulación “no negociada individualmente, en contra de las exigencias de la buena fe causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones entre el cliente y la entidad”.

8.- Fórmula de cálculo de interés 360/365

Se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial de 360 días entendiendo que todos los meses tienen 30 días. Sin embargo, para calcular el interés mensual de multiplica el resultante diario por los días reales que tiene el mes, esto es 365 días. Ya ha sido declarado nulo por la Audiencia Provincial de Pontevedra que sostiene que el cálculo de los intereses con la utilización del criterio del año comercial es una cláusula abusiva y por tanto nula, “ya que no puede decirse que supere el control de transparencia, dado que no consta en modo alguno que el apelante fuera informado adecuadamente de las consecuencia económicas negativas que tiene exclusivamente para él la aplicación de dicha cláusula”.

“Que en el momento de la liquidación del saldo pueda tomarse como base el año comercial de 360 días y en cambio se utilice el mes natural para el cálculo del devengo de intereses, 31 o 30 días, constituye una práctica que genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes que perjudica siempre a la misma”, en este caso el consumidor.

Para Ignacio de Azúa Villalobos, socio del despacho V Abogados, "este método de cálculo, que supone incrementar artificiosamente los intereses que perciben los bancos, devengando intereses todos los 365 días del año con una base de cálculo de 360 días, ha dado lugar a una práctica que choca con lo dispuesto en la Ley de Consumidores y Usuarios y tampoco parece adecuarse a los criterios fijados por el TJUE en marzo de 2013". "Con este método se usaba una ficción matemática, a efectos puramente comerciales. Se tomaba un año comercial de 360 días para el devengo de los intereses y una base de cálculo de 365 días. Es decir, podría entenderse que se regalan 5 días de intereses al banco cada año.

9.- Asunción de costas y otros gastos

Algunas hipotecas también incluyen cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la formalización del contrato como la intervención registral y el pago de los tributos que corresponden al banco, como ocurre en ocasiones con el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). También hay cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos preprocesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por el banco cuando el consumidor incumple un pago. Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que la imposición al prestatario del pago de los gastos derivados de la contratación del seguro de daños no constituye una cláusula abusiva por cuanto deriva de una obligación legal y la obligación del pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo.

"En numerosos procedimientos de ejecución hipotecaria vemos cómo los profesionales que actúan en representación y defensa de las entidades tasan sus costas procesales en elevadas sumas. Esos importes provocan que las deudas aumenten y que los deudores, aun perdiendo sus viviendas, sigan debiendo importantes cantidades al banco, según explica la abogada Cristina Borrallo (FuturLegal). Según el art. 575 de la ley procesal, esa suma de intereses de ejecución y costas no pueden superar el 30%, una suma francamente elevada. Con la Ley 1/2013, la cual ha añadido un apartado bis a dicho art. 575, se ha moderado el porcentaje hasta el 5% en casos de ejecución de la vivienda habitual del deudor".

10.- Cuota final

Existen dos tipos de cuota final. "Por un lado, la "interest rate only" y, por otro, la "cuota final" propiamente dicha. Las primeras fueron comercializadas por bancos ingleses como Halifax pero también con entidades españolas como Banco Valencia, principalmente al mercado de extranjeros, especialmente ingleses, en España, debido a que la misma es ampliamente usada en sus países de origen. Esta primera cláusula consiste en pagar únicamente una cuota de intereses y no amortizar nada de capital hasta que llegue la última cuota.

En cuanto a la cuota final propiamente dicha deja una parte del capital a amortizar en la última cuota, habitualmente de un 20% o 30%". En este último caso genera una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una única cuota final de la vida de la hipoteca.

En opinión de Cristina Borrallo, "en ambos casos, tiene obviamente que analizarse si hubo negociación individual o no, o, por el contrario, hubo imposición y, en algunos casos, desconocimiento. En algunos casos, se vendió bajo el atractivo de cuotas más reducidas, sin advertir del especial riesgo de que, una vez pagado el préstamo y llegado el ansiado momento de la última cuota, la misma no podría hacerse frente debido a su elevado coste". "Nos encontramos ante una cláusula que al no haber sido debidamente informada al consumidor, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera constituido la hipoteca", concluye Ángela Gómez Alonso, abogada de V Abogados.

Después de la cláusula suelo ¿Llega la cláusula cero?

El Euríbor lleva nueve meses en negativo y no parece que por el momento la situación vaya a cambiar. El índice al que se referencian en torno al 90% de las hipotecas variables de nuestro país, volvió a despedir otro mes en números rojos, situándose en octubre en un -0,069%. Según apuntan desde el comparador de hipotecas HepMyCash es sin duda una buena noticia para los que firmaron una hipoteca referenciada a euríbor, pero que una vez (casi) zanjada la disputa sobre la cláusula suelo, abre la puerta a un segundo punto de conflicto: la cláusula cero.

Al igual que el suelo hipotecario resultaba una limitación mínima del interés a pagar al banco, indiferentemente de que el euríbor descendiera por debajo de cierto punto establecido por contrato, la cláusula cero también limita la mensualidad a pagar a “sólo el capital”. Es decir, nuestra entidad nunca nos pagará por nuestra hipoteca.

A este respecto, como suele ser habitual en el sistema bancario, cada entidad tiene su propia interpretación en la aplicación del cero. Existe una corriente que estipula que si la suma del índice de referencia más el diferencial del contrato es igual a 0, sólo se paga el capital. Frente a esta, encontramos una segunda versión que indica que en el caso de que el euríbor pase a terreno negativo, como en la actualidad, se utilizará únicamente el diferencial. Para iluminar este ejemplo, sobre una hipoteca a euríbor +1% y en un escenario de euríbor al -1%, la primera interpretación de la cláusula cero nos dejaría pagando sólo el capital (sería una hipoteca a interés 0%), mientras que en el segundo caso tendríamos un interés del 1%.

La cláusula cero ha pasado desapercibida hasta ahora, debido a que fue su hermano mayor, el suelo, quien acaparó toda la atención mediática, dado el impacto económico que supuso (impacto suficiente como para que el TJUE esté al borde de anular la retroactividad de las devoluciones). Si fuimos de los afortunados que firmó una hipoteca variable ligada a euríbor y sin cláusula suelo, tendríamos que echar un vistazo a nuestro contrato para verificar si se contempla la situación del euríbor en negativo, que sería de esperar. Si por otra parte, hemos tenido que pagar una cláusula suelo, pero hemos conseguido que el banco la retire, ya sea vía judicial o mediante acuerdo amistoso, tendremos igualmente que dirigirnos a las escrituras para saber si aún el banco cayó en incluir una segunda limitación a las cuotas.

En la actualidad, las nuevas hipotecas (en algunas entidades) que aparecen en el mercado vienen protegidas contra las bajadas de los índices y especifican de alguna manera cuál es la dinámica que se empleará. Es importante conocer el funcionamiento de esta cláusula ya que, como decíamos antes, podría darse el caso en el que sólo tengamos que pagar capital o nos quedemos con el diferencial.

Antes de empezar, hay que puntualizar que el problema con el suelo no ha sido la propia cláusula en sí, si no la falta de transparencia en la aplicación. Conforme al código de buenas prácticas bancarias, las entidades deben informar al cliente de todas aquellas partes del contrato que puedan afectar a la evolución de los pagos, tanto de manera oral como en la oferta vinculante. Del mismo modo, la cláusula cero podría ser considerada abusiva si en ningún momento se informa debidamente al cliente. La diferencia ahora la tendríamos en que casi todas las hipotecas variables que se comercializan en la actualidad vienen de serie con un tipo de interés fijo inicial, durante uno o dos años. Si se cumplen las previsiones de los expertos, el euríbor podría abandonar el terreno negativo en 2018 y llegar a rozar el medio punto porcentual allá por 2020, por lo que la cláusula cero volvería al letargo contractual.

Fuentes: okdiario.com y elconfidencial.com

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter –