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Etiqueta: mercado inmobiliario

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Publicado el 4 comentarios en El precio de la vivienda cierra 2016 con un alza del 0,84 y se mantendrá estable en 2017

La evolución y el cierre del 2016 en el mercado residencial en España, ha sido "positiva pero con tintes moderados" en el cuarto trimestre del año, donde los precios de la vivienda han aumentado un 0,8% respecto al mismo periodo de 2015, según el índice Tinsa. Además, se prevé que en 2017 mantenga la misma línea de estabilización, con una ligera tendencia media al alza y crecimientos moderados. Según la tasadora, la estabilidad de precios, al igual que el dato interanual registrado en el tercer trimestre del año, "es el reflejo de múltiples micromercados que evolucionan a diferentes velocidades", en el que conviven localizaciones muy dinámicas con otras de escasa demanda, que continúan ajustando sus precios.

palmademallorca 2 - El precio de la vivienda cierra 2016 con un alza del 0,8% y se mantendrá estable en 2017

Las comunidades que han mantenido su liderazgo en crecimiento de precios son Cataluña, con un aumento interanual del 7,2%, Madrid (5,2%) y País Vasco (4,3%). También se han revalorizado holgadamente por encima de la media española las Islas Canarias (2,8%) y Andalucía (2%). Por el contrario, las caídas interanuales en el último trimestre han sido en Murcia (-4,8%), Castilla y León (-3,9%) e Islas Baleares (-3,1%).

El informe de Tinsa refleja que la vivienda es hoy al menos un 5% más cara que hace un año en hasta seis provincias. La mejor evolución de precios la han mostrado Barcelona (8,4%), Palencia (7,8%) y Guipúzcoa (7,4%), seguidas de Málaga, con un crecimiento del 6,6%, y de Madrid y Almería, ambas con una subida interanual del 5,2%. En el lado opuesto, las provincias con mayores caídas en los precios se han situado en Huelva y Lleida, con caídas del 6,9% y del 6,5%, respectivamente. También las provincias de Orense, León, Murcia y Valladolid experimentaron ajustes a la baja superiores al 4%.

Por capitales de provincia, la vivienda ha experimentado una importante revalorización en el último año San Sebastián (12,1%), Bilbao (11,6%) y Barcelona (11%), muy por encima de la experimentada en Madrid, Málaga y Palencia, donde los valores medios se han incrementado un 6,3%, 5,4% y 5% interanual, respectivamente. Sin embargo, entre las capitales que aún no han finalizado el ajuste de precios a la baja se resaltan León (-11,1%), Murcia (-7,3%), Valladolid (-6,6%) y Lugo (-6,2%), ciudades donde el precio medio es inferior al de hace un año.

Se reduce el plazo de venta de una vivienda

El informe Tinsa también apunta a una reducción generalizada de los plazos medios de venta, al pasar de los 10 meses a los 9,9 meses. Los plazos medios de venta más breves los han presentado Ceuta y Melilla, con una media de 2,8 y de 4,9 meses, respectivamente. Les siguen las provincias de Madrid, con 5,7 meses, Las Palmas, con 6,8 meses, y Santa Cruz de Tenerife, con 6,8 meses.

Las reducciones más notables en estos plazos desde el trimestre pasado han tenido lugar en Córdoba, donde vender una vivienda ha pasado de 12,6 a 10,2 meses de media, y en Lleida, que ha recortado el plazo de 13 a 10,6 meses. Por su parte, Cantabria (18,6 meses), Segovia (16,2 meses) y Ávila (15,4 meses) son las provincias que han registrado mayores plazos en el cuarto trimestre. Tan solo en Segovia (16,2), Murcia (11,6), Teruel (9,2) y Soria (8,3) se ha incrementado el tiempo medio de venta respecto al trimestre anterior.

Los plazos son mucho más reducidos en las dos grandes capitales españolas, donde apenas se superan los cuatro meses. Mientras que en Madrid se tarda 4,3 meses de media en vender una vivienda, en Barcelona el tiempo medio es de 4,4 meses. Valencia es la única de las cinco mayores ciudades españolas que supera el año de plazo medio de venta, con 12,9 meses.

Seis años de salario para afrontar la compra

Según el informe de Tinsa, un comprador necesitaba en el tercer trimestre de 2016 (último dato disponible) destinar seis años de salario para afrontar la compra de una vivienda media en España, dos años menos que durante el boom inmobiliario. Si se analiza el esfuerzo financiero desde la perspectiva del porcentaje de ingresos brutos necesarios para afrontar el pago del primer año de hipoteca, una familia española tendría que destinar un 21,5% de su salario a la compra de la vivienda, según datos correspondientes al tercer trimestre (último dato disponible).

Del análisis de las provincias donde se ubican las mayores capitales del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza) y de las tres provincias más representativas desde el punto de vista turístico (Málaga, Canarias y Baleares) se desprende que Baleares se mantiene como la provincia que requiere un mayor número de años de salario para comprar una vivienda, con 12,4 años, seguida de Málaga con 8,6 años. Estos datos de esfuerzo reflejan la existencia de un mercado de alta gama en esas zonas que impulsa al alza el valor de la vivienda media. Por el contrario, Valencia y Zaragoza se mantienen como la provincias entre las ocho analizadas que requieren el esfuerzo financiero más bajo: 4,9 y 4,5 años, respectivamente.

Málaga y Baleares destacan por tener la mayor tasa de esfuerzo financiero, un 30,9% y 28,8%, respectivamente. Le sigue Barcelona, donde se necesita realizar un esfuerzo que lleva a destinar de media un 25,4% de los ingresos para afrontar el pago de la hipoteca, una proporción que en Madrid se reduce al 21,4%. La proporción desciende hasta el 16,8% en la provincia de Valencia y el 18,4% en Zaragoza.

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales (Cuarto Trimestre 2016)

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Publicado el 1 comentario en 1,4 millones de viviendas vacías en venta y precios que crecerán hasta un 5%

El precio de la vivienda crecerá en torno al 2,3% en 2016 e irá subiendo progresivamente hasta alcanzar el 5% en 2018, un crecimiento que permanecerá estable hasta el final de la década, según las previsiones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliarios Español 2016, de R.R. Acuña & Asociados. Según el informe, la evolución de precios en los diferentes mercados locales podría "ser muy distinta a la esperada para el agregado de España", en un contexto aún de alto "stock" de vivienda, con un total de 1,4 millones de pisos y casas vacías puestas a la venta en España.

marbella malaga 12 - 1,4 millones de viviendas vacías en venta y precios que crecerán hasta un 5%

Las caídas consecutivas de precios durante los últimos ocho años se produjeron por el fuerte desajuste entre la oferta y demanda que ha caracterizado la evolución del mercado inmobiliario español, lastrado por el elevado stock de vivienda. En 2015 solo se dieron subidas en los precios del 46,8% de los municipios, y se espera continuar encontrando caídas de precios en una buena parte de ellos para los próximos años.

La demanda se ha fortalecido en las principales áreas metropolitanas de ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia, así como de costa turística en los dos últimos años por las expectativas en el crecimiento económico y la sensible mejora del empleo. Asimismo, se observa un crecimiento en la demanda y las ventas, impulso que durará al menos en el corto plazo con las expectativas económicas actuales.

Las conclusiones del anuario apuntan hacia una vuelta al equilibrio, gracias al incremento de las ventas y a la recuperación de los precios en parte del mercado. De esta manera, el estudio espera que la oferta de obra nueva alcance un mínimo en 2016 con 40.000 viviendas terminadas y, para los dos siguientes ejercicios, un crecimiento sostenido en áreas expansivas muy concretas del territorio nacional, donde el stock de vivienda nueva es prácticamente inexistente.

El parque de viviendas en 2015 era de 25,5 millones de viviendas, de las cuales 18,6 millones eran hogares y 6,9 millones correspondían a viviendas secundarias (4,4 millones) y vacías (2,5 millones), lo que determina un ratio de 1,4 viviendas por hogar, frente a 1,12 de media en la UE.

1,4 millones de viviendas en venta

El estudio de RR Acuña cifra el stock en 1,468 millones de viviendas vacías puestas a la venta, cantidad semejante a la aproximación del excedente de viviendas del parque antes calculado. El 26% del stock está en manos del sector financiero, aproximadamente, con 111.000 viviendas nuevas y 284.000 de segunda mano, el resto del stock, 1,098 millones viviendas se distribuye entre promotores, particulares y otros operadores del mercado. El potencial de suelo sorprende, por el acopio de terrenos adquiridos en pago de deuda y el alto grado de financiación a promotores que aún pesa en los balances de las entidades financieras (la provisión media observada es de un 48%). No obstante, la capacidad de disolución futura del stock por parte de la demanda es muy limitada, es decir, es de difícil pronóstico dado el elevado volumen de stock actual y las previsiones futuras sobre población y la generación de nuevos hogares.

En las provincias de costa turística (mediterránea, sur atlántica e insular), por su naturaleza, ha de presumirse una mayor concentración de viviendas, esto es, un excedente sobre hogares que suele atribuirse a un destino final de uso vacacional. No obstante, no todas estas provincias tienen como principal exponente económico al turismo, por lo que existen otros factores que explican sus excedentes en viviendas. La media de las provincias de costa turística es de 1’4 viviendas por hogar. Por encima de esta media cabría pensar que existen elevados excedentes de viviendas, como en Almería, Tarragona, Alicante, Girona y Castellón.

Las áreas no turísticas tienen una media de 1,5 viviendas por hogar. Las áreas regresivas acumulan de media 1’8 viviendas por hogar, y destacan con un mayor excedente de viviendas sobre hogares las provincias de Palencia, Salamanca, Cáceres, Lugo, Burgos, Guadalajara, Huesca, Zamora, Orense, Cuenca, Segovia, Soria, Teruel y Ávila. Las provincias expansivas muestran una ratio media del 1,28, y el menor excedente de vivienda lo encontramos en las provincias de Álava, Vizcaya, Madrid, Guipúzcoa, Navarra, Sevilla, Zaragoza, Valladolid, Córdoba, Asturias, Pontevedra, Lleida y Badajoz.

Por su parte, la demanda de vivienda nueva alcanzará el mínimo este año con cerca de 82.000 viviendas. R.R. de Acuña prevé que en 2018 se alcance cierto equilibrio entre oferta y demanda, con un stock de obra nueva con 341.000 viviendas. Esto significaría que la disolución de la mayor parte del stock de vivienda nueva sería prácticamente irrealizable a largo plazo y que el ajuste del stock de vivienda nueva en las áreas expansivas habría concluido. Los cálculos cifran el stock de 2015 en 1,468 millones de viviendas vacías puestas a la venta en España. Desde 2010, se han disuelto 218.000.

En cuanto a la vivienda usada, las herencias de oferta neta de vivienda usada continuarán siendo crecientes y suponen entre el 40% y 50% de la demanda de usadas. La proyección para la demanda de vivienda de segunda mano apunta a una disolución de cerca de 330.000 viviendas cada año hasta 2018, que se irá moderando cada vez más.

Fuente: R.R. Acuña & Asociados (Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2016)

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Publicado el 2 comentarios en En octubre, la firma de hipotecas para comprar una vivienda subió un 16,82

La financiación para comprar vivienda, el principal motor del mercado, acelera su recuperación y sigue creciendo. Así, la firma de nuevas hipotecas se incrementó un 16,8% en octubre, hasta los 22.581 nuevos préstamos, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Según los expertos, el mercado hipotecario, a la espera de la reacción de las entidades financieras a la sentencia de la justicia europea que les obliga a devolver todo lo cobrado por las cláusulas suelo, abre un periodo donde quizá surja un encarecimiento de las hipotecas, tanto las de tipo fijo como las de tipo variable (aumentando los diferenciales que se suman al euríbor) para compensar las devoluciones, lo que podría frenar la concesión de nuevas hipotecas en los próximos meses.

orihuelacosta alicante5 1024x576 - En octubre, la firma de hipotecas para comprar una vivienda subió un 16,8%

Con el incremento de octubre, la contratación de nuevos créditos hipotecarios para comprar vivienda encadena tres meses seguidos al alza, tras caer casi un 15% en julio como consecuencia de una sentencia precisamente contra cláusulas abusivas que obligó a los Registros de la Propiedad a suspender la inscripción de algunos de esos préstamos. Tras este inciso en la estadística, las hipotecas volvieron a crecer un 6,4% en agosto y un 10% en septiembre.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en octubre los 110.035 euros, un 1,1% menos que en igual mes de 2015, mientras que el capital prestado subió un 15,6% en tasa interanual, hasta superar los 2.484 millones de euros.

En tasa mensual (octubre sobre septiembre), las hipotecas sobre pisos y casas retrocedieron un 15,3%, su segundo mayor descenso de los últimos cinco años, mientras que el capital prestado bajó un 17,7%, registrando también su segundo mayor retroceso de los últimos cinco años tras el de 2015. No obstante, en los diez primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un repunte del 13%, con incrementos del 16,3% en el capital prestado y del 2,9% en el importe medio.

Las hipotecas a tipo fijo se mantienen en el 28,6% sobre el total de préstamos concedidos en octubre. Se trata de un producto atractivo para el cliente que asegura las letras hipotecarias durante la vida de la hipoteca, y que a las entidades les permite hacer frente a los mínimos históricos que está registrando el euribor y a los bajos tipos de interés. No obstante, algunos expertos prevén que su atractivo menguará, viéndose afectadas por las recientes noticias judiciales y a los movimientos en los tipos de referencia, encareciendo especialmente las de tipo fijo a largo plazo.

De este modo, en octubre el 71,4% de las hipotecas constituidas en octubre utilizó un tipo de interés variable, frente al 28,6% de tipo fijo. El Euribor fue el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 93,7% de los nuevos contratos. El tipo de interés medio, al inicio, para las hipotecas constituidas sobre viviendas fue del 3,19%, un 3,5% inferior al registrado en octubre de 2015.

Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (4.513), Madrid (3.904) y Cataluña (3.561), mientras que las regiones que presentaron las mayores tasas de variación anual fueron Aragón (75,2%), Asturias (66,9%) y Castilla y León (29%).

Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (593,7 millones de euros), Cataluña (450,3 millones de euros) y Andalucía (423,8 millones).

hipotecas ocutbre2016 ine - En octubre, la firma de hipotecas para comprar una vivienda subió un 16,8%

Finalmente, de acuerdo con los datos del INE, durante el mes de octubre se constituyeron en total 32.774 hipotecas, tanto sobre fincas rústicas y como urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 12,7% respecto a octubre de 2015.

Fuente: INE Estadística de Hipotecas (Octubre 2016)

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Publicado el 4 comentarios en ¿Cláusula suelo en tu hipoteca? Se devolverá «todo lo cobrado de más»: ¿Cómo reclamar?

Tras el impás de Navidad, retomamos las últimas noticias con la importante sentencia por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), donde finalmente obliga a la banca a devolver íntegramente "todo el dinero cobrado de más" por la aplicación de las "cláusulas suelo" abusivas en las hipotecas, que han impedido que los usuarios se beneficien de las rebajas de los tipos de interés. Así, la justicia europea ha dictaminado hoy a favor de establecer una retroactividad total en la devolución de las "cláusulas suelo" que se aplicaron sin transparencia. La factura para el sector financiero puede ser tremenda, entre 3.000 y 5.000 millones de euros adicionales (algunos cálculos estiman 7.000 millones, incluso más), provocando caídas en Bolsa de los bancos más afectados, como el BBVA, La Caixa o el Banco Popular.

pisos fuengirola - ¿Cláusula suelo en tu hipoteca? Se devolverá "todo lo cobrado de más": ¿Cómo reclamar?

La banca llevaba meses en vilo, a la espera de saber si tenía que devolver el dinero de las cláusulas suelo desde 2013, (cuando una sentencia de Supremo declaró ilegales las cláusulas abusivas por "falta de transparencia", pero limitó en el tiempo las compensaciones a los afectados a esta misma fecha) o desde más atrás, desde 2009. El Supremo aducía las consecuencias macroeconómicas para un país cuyo sistema financiero acababa de ser rescatado. El alto tribunal de Luxemburgo, sin embargo, ha sentenciado que las entidades deben devolver todo el dinero pues "la jurisprudencia española que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos de préstamo hipotecario en España es incompatible con el Derecho de la Unión". La diferencia es enorme: entre 3.000 o 7.000 millones millones de euros por la retroactividad de las cláusulas suelo según diferentes cálculos de los especialistas. que se sumarían a los más de 2.500 que ya pagaron. Los Analistas Financieros Internacionales (AFI) llegaron a calcular 9.700 millones con retroactividad, sin embargo, el Banco de España ha subrayado que la cifra puede puede estar sobre los 4.200 millones.

En estos años, varios juzgados acudieron al Tribunal de Justicia de la UE para preguntar si la retroactividad debía ser total: las cláusulas empezaron a activarse a partir de 2009, con la rebaja de índices hipotecarios como el euríbor, que algunos bancos nunca trasladaron a las hipotecas en virtud de la letra pequeña de los contratos. El abogado general de la UE se pronunció en julio a favor de los bancos: apuntó que las devoluciones podían tener límites temporales por las "repercusiones macroeconómicas asociadas", y por "circunstancias excepcionales", ante la posibilidad de alterar una vez más la estabilidad del sector financiero. La Corte de Luxemburgo echa por tierra esa argumentación. Y deja hoy claro que la banca debe devolver íntegramente el dinero, en lo que supone un revés formidable para el sector financiero.

"La declaración del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula", dice el fallo. Es decir: hay que devolver hasta el último centavo. Hasta ahora esa devolución se limitaba a mayo de 2013. "De tal limitación de tiempo resulta una protección de los consumidores incompleta e insuficiente que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de las cláusulas abusivas, en contra de lo que exige la Directiva", argumenta el tribunal.

La factura de las cláusulas suelo será dolorosa para la banca, especialmente para el BBVA (que estima el impacto en unos 1.200 millones) o La Caixa (que lo sitúa en hasta 750 millones) y, sobre todo, para el Banco Popular, en plena transición en su cúpula y con serias incertidumbres en los mercados acerca de su capacidad de sobrevivir en solitario. El banco tenía provisionados 350 millones de euros a finales del año pasado, y estimaba que en caso de que la Corte de Luxemburgo fallara como lo ha hecho hoy tendría que elevar esa cifra a 684 millones. Liberbank (129 millones), Sabadell (352 millones) o Bankia (101 millones) también tendrán que hacer frente a fuertes devoluciones.

Según estimaciones del sector bancario, en España, el 97% de las hipotecas se firman a tipo variable, del total de éstas, entre un 30 y un 40% tienen cláusula suelo. Según los expertos, el 99% de los contratos con este tipo de productos se podrían beneficiar de la sentencia, por tanto, aseguran que intentará promover que la banca vaya a arbitrajes para evitar largos procesos judiciales y llegar a acuerdos con sus clientes. No obstante,  en muchos casos no va a hacer falta reintegrar tal cantidad máxima, ya que, por un lado, este fallo europeo sólo se aplica para las cláusulas que ya han sido declaradas nulas por falta de transparencia. Y por otro, porque hay dudas de si se aplicará a las cláusulas suelo de BBVA, Cajamar y Abanca, ya que podría considerarse causa cerrada judicialmente con la sentencia del Supremo. Aún así, para Manuel Pardos, presidente de Adicae, "Es un día histórico para la justicia. Las cláusulas suelo eran un fraude diseñado por la banca que ha afectado a unos tres millones de personas".

Pasos para reclamar el dinero

El reintegro de lo cobrado de más por las cláusulas suelo no se va a producir de forma automática. Los consumidores afectados tendrán que averiguar si su situación da derecho a una devolución y poner en marcha un proceso de reclamación para obtener el reembolso. Analistas y juristas especializados en este tipo de procesos, sugieren seguir los siguientes pasos.

1.- Revise si tiene cláusula suelo su hipoteca. Las cláusulas suelo afectan a las hipotecas a tipo variable. Estas disposiciones fijan un tope por debajo del cual los intereses a pagar no pueden reducirse, pese a que el euríbor (el índice de referencia de la mayoría de hipotecas) se sitúe por debajo de este nivel. Los afectados veían como la letra se encarecía cuando el euríbor subía, pero no podían beneficiarse del todo de las bajadas. Según Adicae "puede aparecer con diferentes referencias, por ejemplo: "cláusula de limitación a la variabilidad del tipo de interés" o "en todo caso el tipo de interés nunca será inferior a..."

Estas cláusulas, sin embargo, no son abusivas a priori. Una sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013 dictaminó que son nulas solo aquellas que no son "comprensibles" y "transparentes". El veredicto del TJUE de este miércoles no cambia este precepto y no implica que se devuelvan de oficio todas las cantidades que los bancos ingresaron de más. “La sentencia no dice si una cláusula es nula o no, lo único que cambia es el efecto que tiene una vez que se declare nula", aclara Vicente Morató, socio director general de Martínez y Echevarría abogados.

2.- ¿Cómo se presenta la reclamación? La sentencia del TJUE tampoco cambia la manera de reclamar. La única diferencia es que "en lugar de pedir que se devuelvan las cantidades desde mayo de 2013, hay que exigirlas desde la firma del contrato de préstamo”, explica Morató. Abogados y asociaciones de consumidores recomiendan la vía judicial, ya que hasta ahora se ha demostrado como el método de reclamación más eficaz. El juicio puede durar entre uno y dos años a lo sumo, explica Javier Gaston, responsable de "Denuncias Colectivas", quien recomienda acudir a plataformas de asesoramientos y abogados especializados. Si se reclama a través del servicio de atención al cliente de la entidad y en última instancia ante el Banco de España (cuyos veredictos no son vinculantes), “generalmente la banca trata de llegar a un acuerdo, que siempre va a ser la peor solución para el cliente y la mejor para la entidad”.

3.- ¿Y si el banco dice que sus cláusulas suelo son transparentes? En abril de este año, el juzgado mercantil de Madrid dictaminó que 40 entidades entre bancos y cajas habían comercializado hipotecas con cláusulas suelo sin respetar los requisitos de transparencia, y obligó a reintegrar las cantidades cobradas de más desde 2013. No obstante, algunas entidades recurrieron el auto, entre ellas Sabadell y Popular, y se negaron a devolver el dinero alegando que los consumidores fueron informados de manera clara. Adicae afirma que esta actitud "no tiene sentido". "Ya no se discute la información en la venta. Todo el que tenga una cláusula suelo la puede reclamar". Según Javier Gaston, se trata de una estrategia para aplazar el problema, y que los tribunales ya están dando la razón al consumidor pese al recurso de estas entidades.

4.- Si ya se ha llegado a un acuerdo con el banco, ¿se puede volver a reclamar? Muchos bancos han eliminado la cláusula suelo y devuelto a los clientes parte de lo cobrado de más a cambio de que estos se comprometieran a no reclamar más adelante. Sin embargo, según Adicae, eso no les impide beneficiarse del nuevo criterio planteado por Europa: "La cláusula que muchos afectados han firmado de renuncio a las cantidades previas de 2013 es nula. Lo dice la legislación y ya han fallado así varios jueces". Es decir, si se ha llegado a un acuerdo sin que este se homologara judicialmente es posible acogerse al fallo de la institución europea y exigir la aplicación de la retroactividad. Sin embargo, fuentes financieras creen que el haber llegado a un acuerdo de cualquier naturaleza evita que el hipotecado se pueda acoger a la retroactividad.

En otros casos, la entidad bancaria ya reintegró los importes (solo desde 2013 hasta la fecha) por una sentencia de un tribunal. En opinión de Adicae, el fallo del TJUE no permitiría beneficiarse a aquellos que recobraron el dinero mediante sentencias ya dictadas. "Si la persona que inició el procedimiento ya obtuvo una sentencia firme, no se puede abrir otra vez el mismo procedimiento debido a la seguridad jurídica que garantiza la cosa juzgada". Aun así, la asociación deja la puerta abierta: "Aunque en principio no se podría volver a abrir un procedimiento, los abogados ya están trabajando para encontrar una vía que permita seguir con la reclamación".

5.- ¿Qué documentos se necesitan para reclamar una cláusula suelo abusiva? El fallo del TSEU sobre la ilegalidad de las cláusulas suelo en España ha generado un gran revuelo en la banca de nuestro país. En concreto, esta sentencia no pone límite temporal a la reclamación de las mismas, por lo que los clientes han de tener presente cuáles son los documentos necesarios para reclamarlas.

  • Reclamación extrajudicial. Para Fernando Sanahuja es imprescindible presentar al banco una reclamación extrajudicial, en el que se reclama la nulidad de la cláusula y su devolución.
  • Documentación requerida. En el caso de que deba establecerse un proceso judicial, los despachos de abogados son los encargados de recoger los datos. Para ello, piden a los clientes la escritura de la hipoteca y las copias de los recibos.
  • Intereses. Es posible reclamar al banco intereses sobre el exceso cobrado, aunque se trata de una decisión que en la práctica solo se hace cuando todo ha trascendido ya a instancias judiciales.
  • Cantidad recuperable. La cantidad a recuperar dependerá de diferentes factores, como el porcentaje de suelo, el importe de la hipoteca o los años.

Fuentes: elpais.com - Sentencia del Tribunal de Justicia (21 de diciembre de 2016)

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Publicado el Deja un comentario para Lotería de Navidad: Si me toca el Gordo, ¿qué piso puedo comprar?

¡El cincuenta y cuatro mil cientoooo ventiseeeeeis! Así sonará "el Gordo" de la Lotería de la Navidad, canción celestial entonada por los célebres niños del Colegio de San Ildefonso. Una tradición y la lotería más esperada del año en España, además de ser la que deja una mayor lluvia de millones. Año tras año, la vivienda y los típicos "agujeros que tapar" se perfilan como los usos más habituales para emplear este dinero. El premio Gordo del Sorteo de la Lotería de Navidad repartirá hoy jueves 22 de diciembre un total de 400.000 euros por décimo premiado, una cantidad que permitiría comprar un buen piso, o un par de apartamentos en la playa, o en caso que ya tengas hipoteca, pagarla y respirar (113.193 euros de media), y de camino, según Kelisto, ahorrar 31.881 euros en intereses.

orihuelacosta alicante1 4 - Lotería de Navidad: Si me toca el Gordo, ¿qué piso puedo comprar?

Para "cuidar" el dinero obtenido con el premio y no terminar arruinado, los expertos aconsejan consultar a un asesor financiero acreditado e independiente; diversificar las inversiones y analizar previamente qué riesgos se estás dispuesto a asumir; reflexionar sobre los plazos y los propósitos con que se realizan las inversiones; informarse sobre la liquidez que tienen los productos y sobre la fiscalidad de las inversiones.

Además, no hay que olvidar el impuesto del 20% a los premios de lotería superiores a 2.500 euros, el de sucesiones y donaciones, y el de patrimonio, que son tres gravámenes que pueden reducir la cuantía que ingrese el ganador de "El Gordo" en el Sorteo Extraordinario de Navidad. El Ministerio de Hacienda se quedará previamente con 79.500 euros de "El Gordo" como mínimo, dado el impuesto del 20% que se aplica a los premios que superen los 2.500 euros. De este modo, el departamento que dirige Cristóbal Montoro recaudaría 79.500 euros, es decir, el 20% de 397.500 euros (ya que los 2.500 primeros euros quedarían exentos del pago). Por tanto, al restar esta cantidad, la cifra neta que recibiría el agraciado cuando fuera a cobrarlo sería de 320.500 euros.

Si el premiado decidiera compartir el dinero, tendrá que contar con el impuesto sobre sucesiones y donaciones. De este modo, este gravamen tendrá que ser abonado por quien recibe el dinero y varía en función de la comunidad autónoma. No obstante, la mayor parte de las autonomías prácticamente lo eliminan para hijos y cónyuges mediante bonificaciones, como sucede en Madrid, Canarias, Extremadura, Castilla-La Mancha o Baleares, entre otras.

¿Si me toca la lotería, dónde puedo comprar?

Los privilegiados que tengan un boleto que coincida con "el Gordo" se harán con un premio de 400.000 euros al décimo, por lo que incluso el madrileño barrio de Salamanca se perfila como una opción posible para los que busquen una zona exclusiva en Madrid. En la capital, se puede conseguir un piso de 80 metros cuadrados por unos 400.000 euros, incluso por menos, siendo posible comprar la casa incluso después de pagar los impuestos a Hacienda por el premio. Algo parecido pasa en el caso de Barcelona, donde los más afortunados, los que se hagan con "el Gordo", podrán plantearse la posibilidad de vivir en Sarrià-Sant Gervasi, el barrio más caro y exclusivo de la Ciudad Condal.

En cambio, en capitales como Sevilla o Palma de Mallorca, con el mismo premio podemos ampliar los metros cuadrados de nuestra vivienda. Así, un piso de 150 metros en Nervión, la zona más cara de la capital hispalense, apto para los afortunados ganadores "del Gordo". Lo mismo pasa en la capital de las Baleares. En Palma de Mallorca, con los 400.000 euros del décimo premiado podemos conseguir una vivienda de 120 metros, que nos costaría 340.700 euros de media. 

En el caso que ya tengamos vivienda pagada y deseemos invertir, es una buena opción la vivienda en la playa, donde en muchas zonas con el premio Gordo de la lotería se podría comprar dos apartamentos como en Castellón, Alicante, Almería, Murcia, Tarragona, Huelva, Cádiz, Canarias o la costa de Granada, e incluso en muchas zonas de la Costa del Sol de Málaga, daría para encontrar interesantes oportunidades por menos de 200.000 euros. Los que resulten agraciados con el segundo premio (125.000 euros al décimo), tendrán que conformarse con barrios más accesibles, que también los hay con buenas oportunidades en toda España.

Por comunidades, la inversión en una vivienda para rentabilizar en alquiler, según un reciente estudio de Solvia, ofrece en Madrid una rentabilidad del 5,8%, con una renta media de alquiler de 7,6 euros por metro cuadrado al mes, es uno de los “focos” de mayor demanda de vivienda en alquiler en toda España. Cataluña, con rentabilidad del 6,1% y 7,4 euros por metro cuadrado al mes, ha registrado un repunte de los precios, especialmente en Barcelona. Por su parte, Valencia la rentabilidad media se ha situado en el 6,6%, en Andalucía en el 6,9% y en las Islas Canarias y Baleares en el 6,1%. Si jugáis a la lotería, os deseamos la mejor la las suertes.

Fuente: teinteresa.es

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Publicado el Deja un comentario para Baja la venta de viviendas en octubre y el precio de los pisos nuevos, sube un 26%

El mercado de la vivienda, sigue buscando su punto de equilibrio. Así, mientras que los precios medios subieron en octubre (1,5%), la compraventa de pisos y casas (-1,7%) y la firma de hipotecas descendieron (-14,2%), según la estadística inmobiliaria del Consejo General del Notariado. No obstante, llama la atención el encarecimiento la vivienda nueva, con una subida del 26,2% (2.101 euros/m2), donde la oferta escasea y la presión de la demanda comienza a hacer estragos en los precios. Las pocas operaciones de viviendas nuevas se deben a la falta de promociones en curso en algunas ciudades donde existe demanda dispuesta a comprar, como Madrid y Barcelona. El camino contrario ha seguido la segunda mano, cuyo precio bajó un 1,1% interanual (1.349 euros/m2), según los notarios.

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De este modo, la contracción en la venta de viviendas de obra nueva sigue siendo un lastre para el mercado. La caída del 10,9% en el mes de octubre ha tenido como consecuencia la reducción interanual del 1,7% en el número de compraventas totales cerradas en octubre (35.743 transacciones), según el Consejo General del Notariado. Una cifra amortiguada por los pisos y casas de segunda mano, que experimentó un incremento del 0,9% interanual.

En general, la compra de viviendas en octubre se cerró con 35.743 operaciones. Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una ligera caída interanual del 0,8%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se debió, únicamente, a la contracción de las ventas de pisos nuevos (-10,9%). Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un retroceso del 5,1% interanual.

Respecto a los precios de la vivienda, el metro cuadrado de las viviendas compradas durante octubre de 2016 costó de media a 1.275 euros/m2, reflejando un aumento del 1,5% interanual. Este encarecimiento se debe tanto al aumento del valor de las casas unifamiliares (1,5% interanual) como de los pisos y apartamentos (1,3% interanual). Por su parte, el metro cuadrado de los pisos precio libre se contrajo un -0,4%. Dentro de estos, el precio de esta superficie de las viviendas en altura de segunda mano se situó en los 1.349 euros (-1,1% interanual) y como comentábamos al principio, el de los pisos nuevos en 2.101 euros, mostrando un encarecimiento interanual del 26,2%.

La caída en la compraventa de casas ha tenido su reflejo también en el mercado hipotecario. Los préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda cayeron un 5,2% interanual, hasta los 14.890 nuevos créditos. No obstante, su cuantía experimentó un ligero incremento del 0,9%, hasta los 125.138 euros. En este sentido, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 41,7%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso de media el 77,4% del valor de la misma.

Hasta septiembre la vivienda libre movió 43.530 millones de euros

Aunque el año va a cerrar a un ritmo más pausado que el registrado en sus inicios, lo cierto es que aprueba con nota. El mercado de vivienda en España movió 43.530 millones de euros de enero a septiembre, lo que supone un aumento del 18% en comparación con el mismo periodo del ejercicio 2015 (36.900,5 millones), según el Ministerio de Fomento. Los cerca de 44.000 millones de euros se corresponden con las 313.954 compraventas de vivienda libre que se hicieron en los primeros nueve meses de 2016, un 14,7% más en tasa interanual.

En concreto, las viviendas libres de segunda mano movilizaron 38.500,7 millones (un 20,6% más), mientras que la cuantía en las de obra nueva fue bastante inferior, con 5.029,7 millones (0,9%).

Cataluña fue la región en la que se registró mayor importe en las transacciones de vivienda libre en los nueve primeros meses de 2016, con 8.602,2 millones de euros. Por detrás se situaron Madrid (8.472,7), Andalucía (7.335,7) y la Comunidad Valenciana (5.142,6). A continuación se sitúan Baleares (2.471,7), País Vasco (2.339,3), Canarias (1.889,7), Castilla y León (1.335,1), Galicia (1.153,7), Murcia (937,7), Castilla-La Mancha (924,5) y Aragón (813,7).

Mientras, las regiones en las que el sector movió menos dinero fueron Asturias (553,4 millones de euros), Cantabria (460,7), Navarra (406,1), Extremadura (342,6), La Rioja (222,2) y Ceuta y Melilla (108,8 entre las dos).

Fuentes: elpais.com y el Consejo General del Notariado (Octubre 2016)

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Publicado el 5 comentarios en Vivienda: Madrid, Barcelona, Málaga, País Vasco y Baleares, liderarán el 2017 residencial

La construcción de viviendas de obra nueva va a seguir aumentando en los próximos tres años hasta las 150.000 unidades anuales. La actividad se va a centrar en Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares, las provincias con mayor proyección residencial de cara a 2017, según el informe anual Tendencias del mercado Residencial en España, elaborado por la consultora inmobiliaria Knight Frank. En el próximo trienio, la obra nueva ganará terreno hasta llegar a ser el 30% de la producción, frente al 70% de la segunda mano. Actualmente, apenas el 10% corresponde a producto nuevo y tan solo hay disponibles 11 unidades por cada 1.000 habitantes. Además, la oferta nueva que sale al mercado se absorbe por completo, sin llegar a generar más stock de vivienda nueva.

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También habrá cambios en cuanto a la tipología. Si durante los últimos años las viviendas de tres y más dormitorios han sido las más demandadas, la consultora prevé que volverá a liderar el ranking la vivienda de dos o menos dormitorios. Según Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank, “los datos macro apoyan este cambio de tendencia. Tenemos menos habitantes y sin embargo crece el número de hogares. Es decir, tenemos más hogares con menos miembros; en España, el 25% de los hogares son unipersonales y el 30% son de dos personas”.

Mientras las transacciones de segunda mano aumentan en todas las comunidades, las de vivienda a estrenar lo hacen solo en aquellas con mayor tirón económico: en Madrid han crecido un 40% en el último año, en Baleares un 18%, en Barcelona un 5% y en el País Vasco hasta un 20%.

En cuanto a los precios, España registró el cambio de tendencia en 2014 y desde entonces el precio medio ha subido una media del 3%. La falta de nuevas promociones ha hecho que la vivienda nueva mantenga su valor y alcance los 1.750 euros por metro cuadrado, mientras que los pisos de segunda mano se sitúan en el entorno de los 1.500 euros. Las provincias con el precio medio más alto (tanto en obra nueva como en segunda mano) son Guipúzcoa, Vizcaya y Madrid.

El informe también destaca el tirón del comprador extranjero. Las transacciones de vivienda llevadas a cabo por compradores foráneos mantienen su tendencia al alza, aumentando un 23% en 2016. Por nacionalidad, el 64% de los compradores extranjeros son comunitarios (UE) y de ellos, el 20% son ingleses. Para Tarazona, “la campaña y la reciente victoria del "Brexit", ha generado un clima de incertidumbre que hasta el momento ha supuesto una disminución del 9% intertrimestral en los compradores británicos. En los próximos trimestres podremos apreciar las verdaderas consecuencias en las transacciones”. Las comunidades autónomas en las que se realizan más transacciones por parte de extranjeros son Canarias (41%), Baleares (38%), Comunidad Valenciana (35%, con especial incidencia en la provincia de Alicante) y Murcia (26%).

La consultora apunta que el cambio de tendencia en el sector residencial en España ya es un hecho. "Todos los segmentos (oferta, demanda, suelo e inversión) tocaron fondo a finales de 2013 y empezaron la senda de la recuperación en 2014. Esta recuperación ha sido muy leve durante 2014 y 2015 y podemos afirmar que ha sido en 2016 cuando los principales indicadores muestran ya solidez en el crecimiento así como perspectivas de mejora. Nos encontramos por tanto ante un nuevo ciclo de expansión en el sector residencial".

11 viviendas nuevas por cada 250 familias

El dato es demoledor. Según el estudio, actualmente en España tan solo hay 11 viviendas nuevas disponibles por cada 1.000 habitantes. O lo que es lo mismo, suponiendo que en un hogar medio vivan cuatro personas, apenas hay 11 viviendas de nueva construcción a la venta por cada 250 hogares. Dato que pone de manifiesto la preocupante escasez de este tipo de producto y cómo esta situación está afectando al mercado residencial, con subidas de precios tanto en primera como en segunda mano.

A pesar de la recuperación inmobiliaria, de la mejora del empleo, de la confianza de los consumidores y del mayor apetito a la hora de comprar piso o casa, la realidad es que son muchísimos los particulares y familias que están viendo frustrado su deseo de comprar vivienda nueva. La parálisis de la actividad constructora en estos últimos años ha generado que toda la oferta nueva que sale al mercado se absorba por completo, lo que provoca que comprar una vivienda de nueva construcción sea, para algunas familias, prácticamente misión imposible. Y no solo porque no encuentran producto en sus zonas de interés, sino que lo que encuentran, en mucho casos, es demasiado caro para sus bolsillos.

El stock se ha ido absorbiendo en estos últimos tres años a una media de 20.000 viviendas nuevas menos al año. De este modo, la consultora calcula que del parque total de viviendas en España (25 millones de unidades), un 2% es stock de vivienda nueva disponible. Es decir, apenas 500.000 viviendas y de esa cantidad, estima que un 30% tiene difícil salida debido a su localización y condiciones. No todas las viviendas disponibles se encuentran ubicadas donde hay demanda. "La buena noticia es que hay demanda, la gente vuelve a comprar casa, pero el problema es que muchas personas no pueden acceder a obra nueva, y no por una cuestión de poder adquisitivo sino por falta de producto", explica Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank.

Solo una de cada diez viviendas vendidas es nueva

"En 2015 hemos visto un desequilibrio muy importante entre las ventas de obra nueva y segunda mano. Con la crisis se paralizó la construcción de pisos, pero poco a poco, los visados para construir nuevas viviendas empiezan a crecer con fuerza. De tal manera que a partir de ahora se debería generar producción suficiente para que se estabilice el mercado", apunta Tarazona. "Si no es así, la segunda mano se puede disparar. Tradicionalmente el precio de la vivienda nueva suele estar un 15% por encima de la segunda mano y ahora están prácticamente al mismo nivel".

Precisamente la segunda mano ha sido la gran protagonista del mercado residencial en los últimos años. En 2016 se han vendido unas 45.000 unidades de nueva construcción, un 7% más respecto a 2014, el primer incremento desde 2006. Por el contrario, las transacciones de vivienda usada ascienden a 420.000 unidades, un 24% más que hace un año, y cuarto crecimiento consecutivo. Los propios promotores también son conscientes de este importante desequilibrio entre oferta y demanda. "Es necesario que aprendamos a producir vivienda eficiente y asequible a la demanda. En la actualidad estamos construyendo casas para una sector muy específico de la población, el segmento de la clase media alta, pero de lo que vivimos es de vender casas a la clase media, con lo que el coste de oportunidad es muy grande si no conseguimos llegar a ese segmento de la población", asegura Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) quien reconoce que se "está desatendiendo ese primer acceso a la vivienda".

Por otro lado, los expertos también destacan cómo la mayoría de las transacciones corresponden a demanda de reposición. Es decir, aunque se están creando nuevos hogares que necesitan una vivienda donde vivir, no son estos los que están accediendo en primer lugar a promociones de obra nueva, sino hogares que ya tienen una vivienda en propiedad y que deciden vender para comprar una casa nueva. "Todo el mundo está haciendo vivienda para repositores. No hay promociones para estudiantes o solteros, porque su capacidad de ahorro es menor y, por tanto, las viviendas no se piensan para ellos", reconoce Tarazona.

Fuentes: elpais.com y elconfidencial.com

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Publicado el 1 comentario en La compra de viviendas creció un 8,6% en el tercer trimestre, su máximo desde 2009

El mercado de la vivienda sigue moviéndose por el lado de las compraventas. El número operaciones cerradas en el tercer trimestre de 2016 ascendió a 102.216, un 8,7% más que en el mismo periodo de 2015. Con este incremento, la compra de viviendas en España encadena ya 11 trimestres de incrementos, desde el inicio de 2014. Además, para encontrar un tercer trimestre con más operaciones hay que remontarse a 2009 (107.534), según la Estadística de transacciones del Ministerio de Fomento.

laduquesa malaaga - La compra de viviendas creció un 8,6% en el tercer trimestre, su máximo desde 2009

De nuevo, el segmento de la segunda mano se alza como gran motor del mercado. Hasta el 90% de las compraventas fueron realizadas sobre esta tipología: 92.046, un 10,2% más que en el mismo periodo de 2015. Por contra, la obra nueva continúa perdiendo peso: sólo 10.170 transacciones, un 3,8% menos.

En relación a la nacionalidad del comprador, las transacciones realizadas por extranjeros residentes en España experimentan un crecimiento interanual durante 21 trimestres consecutivos. En concreto, de un 10,3% frente al tercer trimestre de 2015, sumando 17.296 compraventas.

En su conjunto, las compraventas realizas por extranjeros (residentes y no residentes) suponen el 17,7% del total (18.115). Por provincias, las que registran mayor número de compraventas por extranjeros residentes, corresponden a Alicante (4.335), Málaga (2.411), Barcelona (1.588), Madrid (1.159), Baleares (1.119) y Santa Cruz de Tenerife (989).

En lo que se refiere al régimen de protección, las transacciones de vivienda libre durante el tercer trimestre de 2016 ascendieron a 97.926, lo que representa un 95,8% del total. Por su parte, la cifra de transacciones de vivienda protegida ascendió a 4.290, un 4,2% del total.

Asturias, Cataluña y Aragón, donde más crecen las ventas

11 comunidades autónomas registran incrementos en el número de compraventas y siete arrojan descensos. Destacan entre los mayores avances Asturias (28,4%), Cataluña (24,5%), Aragón (20,6%), Comunidad Valenciana (14,2%) y Andalucía (11,8%).

En cuanto al comportamiento del mercado por comunidades autónomas, sólo siete saldan el tercer trimestre con descensos en la compraventa de viviendas, lideradas por Navarra, con una caída del 14,3%, Murcia (-12,3%), Canarias (-10,6%) y País Vasco (-10,3%)

En el plano municipal, Madrid es la ciudad donde se concentra la mayor actividad de compraventas en el mercado residencial, con 6.816 operaciones sólo en el tercer trimestre, por delante de Barcelona (3.870), Valencia (1.926), Zaragoza (1.676), Sevilla (1.523), Málaga (1.376), Torrevieja (1.269) y Alicante (1.085).

Analizando el acumulado de los últimos 12 meses, todas las Comunidades Autónomas registran un comportamiento positivo, destacando Baleares (20,5%), Asturias (18,7%), Cataluña (18,5%), Aragón (12,4%), País Vasco (12,3%) y Madrid (11,1%).

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Fuente: Ministerio de Fomento (Transacciones Tercer Trimestre 2016)

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Publicado el Deja un comentario para La compraventa de viviendas se modera en octubre con una subida del 6,5%

La compraventa de vivienda sigue subiendo aunque a un ritmo más moderado. Así, durante el pasado mes de octubre la compra de viviendas aumentó un 6,5% respecto al mismo mes de 2015, hasta las 29.369 operaciones, su cifra mensual más baja desde diciembre de 2015 pasado, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este incremento, con el que se encadenan nueve meses consecutivos de alzas interanuales, es inferior al experimentado en septiembre, mes en el que estas operaciones aumentaron un 13,2% interanual.

orihuelacosta alicante4 - La compraventa de viviendas se modera en octubre con una subida del 6,5%

Según el INE, La vivienda de segunda mano (aglutina también las viviendas nuevas sin vender con dos años de antigüedad) se mantiene como la principal responsable del avance de la compraventa de viviendas en octubre. En concreto, las transacciones sobre viviendas usadas se incrementaron un 8,2% en tasa interanual, hasta totalizar 24.010 operaciones, mientras que la compraventa de viviendas nuevas retrocedió un 0,4% en tasa interanual, hasta 5.359 transacciones.

En los 10 primeros meses de 2016, la compraventa de viviendas acumula un incremento del 13,9% sobre el mismo periodo de 2015, gracias al avance en un 18,4% de las operaciones sobre casas y pisos usados, ya que las realizadas sobre viviendas de obra nueva retroceden un 2%. En términos mensuales (octubre sobre septiembre), la compraventa de casa bajó un 15,9%, su mayor descenso en este mes en los últimos cinco años.

El 89,9% de las viviendas transmitidas por compraventa en el décimo mes del año fueron viviendas libres y el 10,1%, protegidas. La compraventa de viviendas libres subió un 5,8% en octubre en tasa interanual, hasta sumar 26.414 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas avanzaron un 13,8%, con 2.955 transacciones.

Baleares, la mejor proporción habitantes/ventas

En octubre, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se localizó en Baleares (113), Comunidad Valenciana (109) y Canarias (92).

Mientras, Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó, con 5.624 compraventas, seguida de Cataluña (5.164), Comunidad Valenciana (4.253) y Madrid (3.965). Las comunidades que realizaron un menor número de compraventas de viviendas fueron La Rioja (177), Navarra (299) y Cantabria (384).

En valores relativos, las regiones que presentaron las mayores tasas de variación anual en el número de compraventas de viviendas fueron Asturias (21,3%), Cataluña (19,8%) y Aragón (19,2%). Seis comunidades registraron retrocesos interanuales en las compraventas de vivienda, principalmente Navarra (-24,3%), Murcia (-23,1%) y Galicia (-16,7%).

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Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), las fincas transmitidas alcanzaron las 126.067, cifra un 3,4% inferior a la del mismo mes de 2015 y la más baja desde diciembre de 2015. En octubre, el mayor número de compraventas de fincas transmitidas por cada 100.000 habitantes se dio en Castilla y León (566), La Rioja (492) y Aragón (482). Según los datos del INE, el número de compraventas de fincas rústicas bajó un 10,6% en octubre, hasta un total de 9.865 operaciones, mientras que las compraventas de fincas urbanas repuntaron un 3,8%, hasta 50.661 operaciones.

Fuente: INE Transmisiones de Derechos de la Propiedad (Octubre 2016)

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Publicado el 3 comentarios en Vivienda: Seguros de impago en el alquiler, o cómo protegerse del inquilino moroso

Cobrar la renta cada mes sigue quitando el sueño a millones de propietarios que tienen alquiladas sus viviendas. No es para menos, teniendo en cuenta que la morosidad en el alquiler creció un 8,49% en 2015. Esta es la principal causa que ha propiciado el aumento en la contratación de seguros de impagos de las viviendas en alquiler, un producto que desembarca en España en 2003. Según el Observatorio Español del Seguro de Alquiler, una de cada cuatro operaciones está siendo garantizada con una de estas pólizas que ofrecen las compañías de seguros, bajo la lupa de la Dirección General de Seguros. Una alternativa eficaz y más accesible que el aval bancario para protegerse de un inquilino moroso.

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El hecho de haberse convertido en una alternativa real al aval bancario (al alcance del bolsillo de muy pocos inquilinos), explica su penetración. Así, "el propietario incrementa su universo de posibles arrendatarios, porque ¿cuántos interesados no conseguirían un aval hoy en día?", se pregunta César Crespo, subdirector General de Negocio de Mutua de Propietarios, aseguradora donde estas pólizas han crecido un 30% en 2016. Crecimiento que también se refleja en otras aseguradoras muy activas en seguros de impago como Arag, Das, Mapfre, Mutua de propietarios, Zurich, Caser o Catalana Occidente.

Aunque el aval es más efectivo que el seguro, "los requisitos exigidos suelen ser más estrictos y su contratación más costosa, además de que supone para el inquilino tener un dinero retenido en el banco, en concreto, 12.000 euros si el propietario solicita un aval por una anualidad de renta", dice Eduardo Fernández-Fígares, abogado experto en desahucios y responsable de Abogados Para Todos. Estos seguros no evitan ni los impagos ni las demandas de desahucio, aunque los minoran. "Con seguro, el impago está por debajo del 0,5%, mientras que sin esta póliza se mantiene por encima del 4,5%", afirman en Mapfre. Esta aseguradora, que comercializa este producto desde hace una década y que ha vendido nuevas pólizas por un importe superior al millón de euros en los dos últimos años, cree que "su crecimiento se debe al auge en los últimos años del número de viviendas alquiladas y a las necesidades que el cliente tiene a la hora de proteger los ingresos y preservar su vivienda".

El propietario sabe de antemano tres cosas: que cobra la renta, que tiene cubiertos los daños vandálicos (suele ser hasta un máximo de 3.000 euros) y que recibe asistencia jurídica para el desahucio, también hasta 3.000 euros. Son las coberturas básicas y tradicionales, aunque las compañías han ido añadiendo otras opcionales y pergeñando un producto más completo. Mutua de Propietarios acaba de incorporar la sustitución de la llave y el bombín tras el lanzamiento; la cobertura de impago de luz, agua y teléfono; la limpieza del piso tras la salida del inquilino; la posibilidad de comparar el estado del inmueble antes y después para valorar el retorno de la fianza; el certificado energético; y asistencia urgente de fontanería, electricista y cerrajería. Además, se hace un estudio de solvencia y viabilidad económica del inquilino, que no puede destinar más del 45% de sus ingresos al alquiler.

Pero es el cobro de las rentas la garantía más golosa. "La aseguradora paga al arrendador todas las rentas impagadas a partir del segundo mes (el primer mes es de franquicia y se suple con la fianza) y hasta el momento de la recuperación del inmueble. Como límite tendremos el número de mensualidades contratadas", dice el abogado Fernández-Fígares. El periodo de cobertura más habitual son 12 meses, aunque hay compañías como Arag que ofrecen seis, nueve, 15 y 18 meses. En cambio, "un aval bancario garantiza únicamente el importe que se haya depositado en él, de cuatro a seis meses generalmente", apuntan en Mapfre.

Aunque la mayoría de los propietarios contrata el seguro por miedo al impago, "la garantía que mayor uso e importancia tiene es la defensa jurídica", indican en Arag. Para que la maquinaria empiece a funcionar el casero debe notificar el primer impago a la aseguradora antes de los 45 días, es decir, antes del día 20 del mes siguiente. Entonces, "se efectúa una primera reclamación al inquilino para evitar la vía judicial. Si tras 10 días persiste la deuda, se presenta una demanda en el juzgado", explican en Arag. La aseguradora se encarga de interponer la demanda judicial de desahucio. "En ese instante, la compañía adelanta al propietario las cantidades impagadas hasta entonces, contabilizando el mes de franquicia que suple con la fianza, y posteriormente, hasta la fecha del desahucio, se le irán facilitando las mensualidades que está dejando de ingresar", aclara César Crespo. A la aseguradora le interesa que el proceso vaya rápido y minimizar las rentas que tiene que abonar. Una vez recuperado el piso, toca hacer recuento de siniestros, ya que también se hacen cargo de los posibles daños vandálicos que haya sufrido la vivienda.

El seguro básico para una cobertura de impago de 12 meses, la más contratada, tiene una tarifa de entre el 4% y el 4,5% de la renta anual, algo menos de dos semanas de alquiler. Si se contratan garantías adicionales sube al 6,5%. El precio de un aval suele estar en los 720 euros el primer año y 480 después.

No obstante, el mercado no solo vive de seguros. Hay compañías especializadas en alquileres que no creen en la utilidad de estas pólizas y afirman que más vale prevenir, optando ir a la raíz del problema para reducir la morosidad al 0%. "Se basa en la interposición de medidas preventivas, al contrario que los seguros, diseñados para cubrir e indemnizar en caso de siniestro, es decir a posteriori, cuando ya se ha producido el destrozo en la vivienda y los impagos", argumenta Antonio Carroza Pacheco, consejero delegado de Alquiler Seguro. Esta empresa realiza un estudio de solvencia y viabilidad de cada candidato, selecciona el mejor inquilino, consulta todos los ficheros de solvencia, incluido el Fichero de Inquilinos Morosos, y paga la renta a todos los propietarios los días 5 de cada mes.

Demanda activa, rigidez en la oferta y la alta rentabilidad en el alquiler

El crecimiento de la demanda de viviendas en alquiler y la rigidez de la oferta están provocando subidas en las rentas de los nuevos contratos que se realizan en algunas zonas de España, según se refleja en la tercera edición del Solvia Market View, el informe semestral sobre tendencias del sector inmobiliario. La oferta del alquiler en España, según el estudio, es "heterogénea, dispersa y gestionada sin una propuesta profesional de servicio". Concretamente, en España, el alquiler tiene más protagonismo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, al registrar unos 40.000 contratos anuales.

Según el estudio, el mercado del alquiler está viviendo un cambio de tendencia derivado de la mayor necesidad de movilidad laboral y de flexibilidad a la hora de elegir un tipo de hogar. Por otro lado, también señala que el 97% de las viviendas de primera residencia en alquiler en España está en manos de particulares (aunque la mayoría gestionadas por inmobiliarias) y que el alquiler no siempre se concentra en las zonas donde hay stock de viviendas vacías. La entrada de operadores "que aporten profesionalidad y seguridad a los propietarios de vivienda" y la creación de grandes carteras empresariales son necesarios para el desarrollo del mercado de alquiler, ya que esto "contribuirá al aumento de la oferta de vivienda en régimen de alquiler".

Teniendo en cuenta la rentabilidad de la vivienda, el estudio señala que ésta se encuentra en el 6,11% con un precio medio de 1.377 euros por metro cuadrado. De este dato, el estudio señala que un 29% ofrece una rentabilidad bruta superior al 7%, un 49% oscila entre el 5% y el 7% y un 22% es inferior al 5%.

Por comunidades, Madrid, con una rentabilidad del 5,8% y con una renta media de alquiler de 7,6 euros por metro cuadrado al mes, es uno de los "focos" de mayor demanda de vivienda en alquiler en toda España. Cataluña, con rentabilidad del 6,1% y 7,4 euros por metro cuadrado al mes, ha registrado un repunte de los precios, especialmente en Barcelona. Por su parte, Valencia la rentabilidad media se ha situado en el 6,6%, en Andalucía en el 6,9% y en las Islas Canarias y Baleares en el 6,1%.

IPC Alquiler: En noviembre, los precios subieron un 0,1%

El precio medio de las casas y pisos en alquiler subió un 0,1% en noviembre en comparación con el mismo mes del 2015, según el Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). De esta manera, la evolución de los precios de los alquileres retoma la senda positiva y rompe con tres meses consecutivos de estabilidad (0%). Además, el diferencial con la tasa de IPC general (0,7%) se sitúa en seis décimas. En el acumulado del periodo enero-noviembre, la evolución de los precios de los alquileres muestra un repunte también del 0,1%.

Por regiones, el coste de los arrendamientos subió en Asturias (0,7%), Extremadura (0,6%), Baleares (0,5%), Andalucía (0,4%), Murcia (0,4%), Cataluña (0,4%), Comunidad Valenciana (0,3%), Canarias (0,3%), Aragón (0,2%), Galicia (0,1%), Navarra (0,1%). Mientras, los descensos en los precios de las viviendas en alquiler se dieron en Madrid (-0,7%), Castilla-La Mancha (-0,4%), Cantabria (-0,3%), País Vasco (-0,3%) y Castilla y León (-0,1%).

Fuentes: elpais.com y elmundo.es

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