Cuando el mercado inmobiliario empieza a dar señales consistentes de mejora, surge de nuevo una pregunta, tan pertinente como engañosa: ¿Compro mi casa o vivo de alquiler? Es una cuestión pertinente, porque ocuparse y preocuparse de formar un hogar en una vivienda concreta es un tema financiero de capital importancia. Pero, a la vez, es una cuestión errónea, porque la compra de una vivienda y su alquiler no son contratos comparables. Incluso cuando la situación económica permite acceder a una vivienda en propiedad, el alquiler también ofrece ventajas.
Cuando alquilamos una casa para vivir asumimos un compromiso importante, pero mucho menor que la compraventa, especialmente si necesitamos financiar la operación mediante un préstamo hipotecario. Comparar ambos contratos supone un ejercicio de equilibrismo lleno de matices no apto para personas sin buenos conocimientos financieros. Pese a ello, muchas personas se preguntarán si vale más la pena comprar, ante la afirmación que muchas veces escuchan que alquilar, es "tirar el dinero".
La persona que mejor conoce nuestra situación económica, familiar, nuestras ambiciones y aficiones, miedos y esperanzas somos nosotros mismos. Ningún experto puede discernir mejor quiénes somos, de dónde venimos y hacia dónde vamos. Y de ello depende la respuesta a si es mejor alquilar o comprar una vivienda mediante una hipoteca. Asumiendo que los consejos siempre han de particularizarse, veamos algunas algunas cuestiones generales sobre la compra y el alquiler, sus pros y sus contras, la evolución de sus precios y del común error de comparar ambos conceptos.
El alquiler da libertad
Suele decirse que es la mejor opción como solución temporal o como medida ligada a la movilidad del inquilino. Sin las ataduras de la hipoteca y sin tener que pagar los gastos iniciales, el arrendamiento permite flexibilidad para cambiar de piso si las circunstancias lo exigen. Además, ahora uno puede optar a más beneficios fiscales que en la compra y suele ahorrarse gastos como la comunidad de vecinos, el seguro o el mantenimiento del piso. Ese ahorro permite, a su vez, dedicar el dinero a otros menesteres.
Alquilando compramos un tiempo de disfrute del uso de una casa de otro. Es una opción que proporciona libertad, por ejemplo de aceptar trabajos ubicados en otras regiones o países, sin el ancla que ser propietarios con deuda supone. Comprar nos ancla a un territorio, principalmente si nuestro socio hipotecario es una entidad financiera; podemos cambiar de residencia y alquilar la vivienda en propiedad, ciertamente, pero nos arriesgamos a los potenciales impagos mientras que tenemos que responder puntualmente de las mensualidades del préstamo.
En cuanto al riesgo económico, alquilar nos expone a un calor intenso pero no abrasador, si pasamos por dificultades económicas. Si en un futuro nos resulta imposible abonar el alquiler, la deuda que podamos acumular acaba siendo las mensualidades impagadas y poco más. Al dejar la casa alquilada, no nos persiguen otras deudas como sí ocurre con el impago hipotecario. Si la hipoteca es sobre nuestra vivienda habitual, el banco se puede adjudicar la casa por el 70% del valor de tasación a efectos de subasta (cifra reflejada en la escritura de préstamo hipotecario firmada), y reclamar los costes judiciales de la ejecución hipotecaria, los intereses remuneratorios y de demora, hoy limitados al triple del interés legal del dinero. Los defensores de la adquisición suelen argumentar que lo peor de vivir arrendado es que uno paga una renta todos los meses pero, con el paso de los años, no tendrá ninguna propiedad a cambio. Es lo que algunos llaman "tirar el dinero". El alquiler también depende mucho de quién sea el dueño del piso: unos se preocupan por que la vivienda esté en las mejores condiciones, pero otros no corren con esos gastos.
Evolución de precios
El perfil de la vivienda en alquiler en España es plurifamiliar, construida hace más de 35 años, con menos de 90 metros cuadrados y con un coste mensual de unos 540 euros de media, y su precio medio crecerá más de un 10% en 2016, según un estudio de Servihabitat. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encontraban ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones de viviendas. En Baleares, Madrid, País Vasco, Cataluña, Islas Canarias y Cantabria, el precio medio del alquiler es superior a la media española y, según el estudio, se prevé que la tendencia se mantenga al alza.
Comunidad Valenciana, Castilla y León, Cantabria, Andalucía y Castilla-La Mancha tienen una oferta de vivienda en alquiler por habitante y por hogar superior a la media española, así como provincias costeras como Málaga, Cádiz y Alicante, y ciudades con un fuerte componente estudiantil como Salamanca o Granada.
Así, por ejemplo, en los últimos 30 años, el IPC ha subido un 155%, lo que teóricamente habría elevado un alquiler desde los 1.000 euros de 1986 hasta los 2.548 de 2016. Esto es sólo una estadística general a nivel nacional, pero sirve para hacerse a la idea de que una renta no se mantiene invariable. No obstante, el IPC del alquiler se mantiene relativamente estable en los últimos años, en contraste con fuertes repuntes de precios en grandes capitales por la falta de oferta y el fenómeno del alquiler vacacional, que hace subir los precios del alquiler de larga temporada tradicional en grandes ciudades culturales como Madrid o Barcelona, así como zonas turísticas de gran demanda y poca oferta como las Islas Baleares (especialmente Ibiza y Mallorca), Islas Canarias y algunas zonas costeras del Mediterráneo peninsular.
Comprar pensando en la jubilación, un ahorro
Actualmente, a favor de comprar vivienda, están sin duda, los tipos de interés, situados en mínimos históricos, que hacen ampliar la oferta de hipotecas competitivas. Todo ello en un momento en el que el mercado inmobiliario comienza a recuperarse: los pronósticos descartan nuevas caídas y apuntan incluso a un incremento progresivo de los precios en un rango anual de hasta el 5%, impulsado por los bajos costes de financiación y el ciclo económico.
También juega a favor de la adquisición que, ante un cambio en las circunstancias del comprador, se puede alquilar esa vivienda para sacarle una rentabilidad. No parece que falten candidatos, pues el número de personas que viven en arrendamiento se ha multiplicado por tres desde que estalló la crisis, superando hoy el 20%. Esto puede suponer una buena opción ante el incierto momento de la Bolsa y la baja rentabilidad de los depósitos. Por contra, esa rentabilidad está en máximos desde 2007 en el caso del alquiler. Como colofón, los expertos esperan que el precio del alquiler de viviendas crezca más de un 10% este año.
Ser propietarios de una vivienda ya pagada al llegar el momento de la jubilación es, al menos hasta la fecha, una de las decisiones de ahorro más inteligentes que un particular puede hacer. Con una pensión cada vez más exigua y un mercado de alquiler que no se adapta a los menguados ingresos de la gente mayor, no parece buena idea llegar a esta etapa de la vida con la carga de que supone el pago de un alquiler (o de una hipoteca). Lo que tiene mucho menos sentido económico es también "invertir" en segundas o terceras residencias, ya que hay otras formas de invertir más líquidas.
A pesar que la vivienda tiende a revalorizarse, la historia reciente muestra que los precios también pueden caer. Y aunque nada apunta hoy a otra burbuja, nadie puede descartarla, dejando al comprador atado a su vivienda y con el temor constante a que suban los tipos de interés durante el tiempo en que está pagando su hipoteca. Ese préstamo y los elevados gastos de la operación figuran, así, entre los mayores inconvenientes. Basta un cálculo: si se compra una vivienda por 320.000 euros, lo primero que debe tener en cuenta es que, incluso antes de poner un pie en su casa, debe disponer de un ahorro de 105.600 euros. Con eso pagará los 64.000 euros de entrada (los bancos suelen financiar un 80% de la tasación del inmueble) y los 41.600 euros de impuestos, registros, notarios, tasación y los gastos del préstamo, que suponen el 13% del precio que ha pactado por su piso. A eso hay que sumar luego los intereses de la hipoteca, tributos como el IBI, el seguro del hogar o la comunidad de propietarios
En cuanto al pago mensual, comparar un alquiler con la cuota hipotecaria solo tiene algún sentido si el préstamo hipotecario se ha contratado a tipo fijo. Si la hipoteca es variable, la cuota de un año puede que no tenga que mucho que ver con la próxima revisión. Como precaución los expertos recomiendan tomar el referencial hipotecario contratado en su máximo histórico y sumarle el diferencial. Así para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, a Euribor + 1%, no tomemos la cuota del primer año, sino la mensualidad resultante de tomar un Euribor al 5%. La hipoteca del ejemplo sería de 899 euros. El simulador del Banco de España es muy útil para estos menesteres.
Evolución de precios
Cada vez más expertos advierten que la recuperación inmobiliaria no es tal porque no llega a todos los rincones del país. En su lugar, actualmente prefieren hablar de un sector que avanza hacia su normalización, basada en precios de las casas al alza, más transacciones y el regreso de las grúas para edificar nuevas promociones. Respecto a los precios, el mercado tiene a su recuperación tras una reducción acumulada desde el 2007 que bascula entre el 30% y el 40%, según la zona que se mire y la estadística que se escoja, una depreciación superior incluso en áreas con grandes bolsas de vivienda construida en stock. En general, los precios se están revalorizando más deprisa allí donde había menos stock sin vender o el que había se ha logrado absorber. Y eso ha sido posible gracias a la mejora del mercado laboral y el regreso del crédito.
Un análisis de lo que han hecho los precios de las viviendas en cada comunidad autónoma con los últimos datos disponibles publicados por el Ministerio de Fomento revela Madrid y Baleares son las dos regiones donde las casas se están revalorizando a un ritmo más acelerado. En el acumulado, es decir, desde que la tendencia de los precios se dio la vuelta y dejaron de bajar, en Madrid los precios de las casas ya han crecido un 9,96%, lo que significa haber recuperado un 19,2% o una quinta parte de todo lo perdido durante la crisis (cuando la depreciación total ascendió al 34,1%). En el caso de Baleares la ganancia es aún mayor. En el archipiélago, las casas llegaron a depreciarse un 25,8% de 2008 a 2013 y en apenas tres años y medio acumulan una revalorización del 13,39%, más de un tercio o un 38,4% de todo lo perdido. Una recuperación de esta magnitud no se produce en ningún otro territorio.
Le siguen a bastante distancia Canarias, donde los precios acumulan desde mínimos una revalorización del 7,8% frente a una pérdida durante la crisis del 31,6%, con lo que habría recuperado un 16,8% de todo lo depreciado tras el estallido de la burbuja. Y cierra la clasificación Cataluña, donde frente a una caída acumulada del 33,4%, las casas desde mínimos se han vuelto a apreciar un 6,02%, apenas una décima parte (el 11,9% en términos relativos) de lo que se abarataron durante los seis años de crisis.
Las grandes ciudades, polos de mayor actividad económica o demanda turística y, por lo tanto, de más empleo, son por regla general los lugares donde el mercado inmobiliario da claras muestras de recuperación y donde se han vuelto a poner en marcha promociones por la escasez de obra nueva. Por el contrario, allí donde todavía existe una gran oferta de casas a estrenar procedente del anterior boom o la actividad económica es menor, los precios comienzan poco a poco a revalorizarse. Es el caso de Andalucía, a excepción de Málaga, o la Comunidad Valenciana. En la primera, los precios apenas acumulan un aumento del 1,39% desde que tocaron suelo, mientras en Valencia las casas valen hoy un 2,45% más que hace dos años.
El común error de comparar la compra con el alquiler
Las comparaciones no son buenas (ni correctas) tampoco en el mercado inmobiliario, donde el debate entre comprar o alquilar vivienda está volviendo a caer en su eterno error: la comparación a la ligera de la cuota mensual hipotecaria con el coste de un arrendamiento. Equiparación económica que hoy, tras el profundo ajuste de los precios y el abaratamiento del crédito, parece hacer más interesante la propiedad en contra de la opinión de la mayoría de expertos inmobiliarios y economistas, que abogan por evitar interrelacionar ambos regímenes. Según muchos de ellos, el manido dicho de que "se paga igual o menos por una hipoteca que por un alquiler" tiene bastantes lagunas. La primera, y quizá la más importante, a nivel inmobiliario. Esta creencia sólo suele cumplirse en el segmento de viviendas de un perfil bajo (pisos pequeños de segunda mano y localizaciones secundarias) o entre la oferta más asequible que venden los bancos.
Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), califica como "simple" y "no creíble" el ejercicio de comparar las cuotas hipotecarias con las rentas del alquiler. "En primer lugar", explica, "porque pocas veces se puede comprar una vivienda en la zona en la que se está alquilado". Pone de ejemplo a los jóvenes inquilinos en lugares céntricos de las grandes ciudades. "Estos, a través del arrendamiento, individual o compartido, pueden acceder a pisos en zonas donde están las casas más caras en compraventa", señala. De ahí que, igualmente, siempre se diga que el alquiler permite vivir en mejores casas y ubicaciones que la propiedad.
La segunda de las lagunas del errático símil entre la cuota hipotecaria y la renta de alquiler se aprecia desde el punto de vista económico. "Este cálculo (a la hora de plantearse comprar o arrendar) es equívoco porque, sencillamente, no tiene en cuenta muchos factores como el gasto de mantenimiento de una propiedad, los impuestos ligados a la vivienda o el coste de oportunidad de los fondos invertidos, entre otros muchos aspectos", explica el economista José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.
Los expertos hacen hincapié también en que para acceder a una casa con financiación se necesita, al contrario que en el arrendamiento, un alto ahorro, y que, normalmente, se obvia al comparar el coste de un préstamo con el de un alquiler. "En grandes números, el pago inicial de una compra deberá ser, como mínimo, de un 30% del valor de la casa", indica. "De nada sirve comparar las letras mensuales de una hipoteca y un alquiler si no se contempla este dinero para la entrada", comenta.
Además, David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, recuerda, que la compra requiere "hacer frente al coste de los intereses que supone la hipoteca (se paga más del valor real de la casa adquirida) y asumirse otros gastos, como los derivados de la comunidad de propietarios (cuota mensual y derramas), seguro de vivienda e impuestos como el IBI". Caraballo contrasta estos importantes desembolsos extra en la compra con "el gasto de acceso mínimo" del alquiler. "Un arrendamiento exige, como máximo, pagar un mes de fianza, el mes en curso y quizá alguna garantía adicional", comenta. Así, no ve coherente comparar tan a la ligera la cuota hipotecaria con la renta de un alquiler. "Con una hipoteca no se paga el valor real de la casa, mientras que la renta sí se corresponde con el valor técnico en los alquileres", reitera.
Al margen de las ecuaciones económicas, se constata que cada vez hay más personas que ven el alquiler como "una filosofía de vida" y un sector en auge. "El arrendamiento se está afianzando y consolidando en España, principalmente, impulsado por la demanda". El alquiler se ha desprendido de muchos prejuicios, pero aún le queda mucho trabajo por hacer, como explicar que no se pueden comparar las cuotas hipotecarias con las rentas. Los expertos creen que esto se lograría con una Administración comprometida con el arrendamiento. "Cuando los estímulos políticos para el alquiler y la compra se equiparen, entonces, y sólo entonces, los dos mercados evolucionarían sin mirarse el uno al otro", concluyen.
Fuentes: elpais.com, elmundo.es y cincodias.com
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