Saltar al contenido

Etiqueta: hipoteca

2

Publicado el 2 comentarios en Novación hipotecaria: ¿Cuánto cuesta modificar las condiciones de una hipoteca?

casas denia alicante 1024x680 - Novación hipotecaria: ¿Cuánto cuesta modificar las condiciones de una hipoteca?

Una hipoteca es un contrato muy largo y durante el que pueden darse varios cambios que repercutan en nuestra situación financiera. Esta situación puede ser tanto de naturaleza individual como global, como la crisis económica vivida en España, cuando fueron muchos los que entonces contrataron su hipoteca para comprar vivienda y ahora a las puertas de la recuperación observan como las condiciones hipotecarias mejoran, lo que les hace plantearse una novación de hipoteca, es decir, un cambio en sus condiciones. Además, tras las sentencias judiciales sobre las cláusulas suelo o los gastos de formalización de la hipoteca, puede ser un buen momento para aprovechar y cambiar algunas cláusulas abusivas o mejorar las condiciones del préstamo, por ejemplo, para modificar un interés muy superior al que tendrías que abonar si hubieras dado el paso de contratarla ahora. Aunque hay que tener claro que negociar una novación hipotecaria con tu banco para un cambio en el interés o en el plazo de devolución de tu hipoteca, no sale gratis ni es obligatorio para la entidad financiera. El "plan B" sería la subrogación, es decir, cambiar de banco.

...continúa leyendo "Novación hipotecaria: ¿Cuánto cuesta modificar las condiciones de una hipoteca?"

Publicado el Deja un comentario para Las siete grandes dudas del comprador de vivienda ¿Es el momento de comprar?

La decisión de comprar una vivienda nunca es fácil de tomar. Tampoco ahora, cuando el mercado, ya normalizado, comienza a recuperarse. Las preguntas y dudas que asaltan a los potenciales compradores son múltiples. Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y socio de Certus Capital, y Enric Jiménez CEO de Somrie Personal Shopper nos ayudarán a dar respuesta a las 7 grandes dudas del comprador de vivienda: ¿Es el momento de comprar vivienda?, ¿qué requisitos debo cumplir?, ¿están los precios estabilizados?, ¿hasta cuándo hipotecas baratas?, ¿vivienda nueva o usada?, ¿comprar o alquilar?...

sanroque cadiz 2 1024x682 - Las siete grandes dudas del comprador de vivienda ¿Es el momento de comprar?

La compra de una vivienda es uno de los acontecimientos más importantes (y costosos) de un proyecto de vida, y en ella hay una gran carga emocional. Para que la decisión sea la más adecuada, es importante tener en cuenta una serie de factores que ayudarán a hacer este proceso de elección con garantía, seguridad y rapidez. Así, una vez iniciado el proceso de búsqueda es importante seguir una serie de pautas que nos permitan establecer los criterios que nos guiarán en la búsqueda, y aquí es fundamental tener una actitud realista. "Lo más importante es ser sincero para conocer cuáles son nuestras posibilidades y qué necesitamos para cubrir nuestras necesidades". Es el primer consejo de los expertos: tener una actitud realista y sincera.

¿Es el momento de comprar?

Es la pregunta a la que intentan responder los expertos del mercado inmobiliario cuando analizan la situación actual. Los precios, tras 8 años de ajustes por la crisis están en mínimos y estabilizados, aunque con repuntes en las zonas más demandadas. La respuesta así planteada, le interesará especialmente a un inversor, pero esta no es la pregunta que debe formularse un particular que busca una vivienda como parte de su proyecto de vida personal y familiar. Según Enric Jiménez, en este caso la pregunta que debemos hacernos es otra: "¿es mi momento de comprar?". Responder a esta pregunta requiere un profundo análisis que la mayoría de los que buscan vivienda no hacen. "Nos fijamos en la zona, el precio o la urgencia de la compra, pero no lo hacemos en profundidad porque nos dejamos llevar por nuestras emociones. Como personal shopper inmobiliario recomiendo determinar cuáles son nuestros deseos y necesidades. Aquí, la mano de un experto ayuda mucho, pero la toma decisiones será finalmente tarea del comprador".

¿Qué requisitos debo cumplir para comprar?

Resulta fundamental tener un empleo estable con un sueldo que permita que el esfuerzo económico a realizar (ingresos a destinar al pago de la hipoteca si se requiere financiación ajena) no supere el 33%-35%. Bernardos cifra esta situación idónea en una renta familiar mínima de 1.800 euros mensuales para poder acceder a una vivienda tipo. Además, recuerda que se tiene que tener ahorrado, como mínimo, el 10%-12% del coste de la vivienda para hacer frente al pago de gastos e impuestos. Ruiz Bartolomé eleva este porcentaje al 15% y destaca que hoy "no hay requisitos especiales, salvo las ganas y la capacidad de compra".

¿Están los precios ya estabilizados?

Sí, salvo en aisladas zonas mal ubicadas, afirma Bernardos. Éste va incluso más allá: "Están subiendo a un ritmo del 20% en las localizaciones prime de Madrid y Barcelona". "El que compre ahora en las grandes ciudades y alrededores, obtendrá una revalorización segura en los próximos años". En su opinión, el mercado se encuentra en la fase inicial de una etapa de expansión. Ruiz Bartolomé remarca que "los precios ya están ajustados y después de una crisis tan profunda es muy difícil que caigan más". Ahora bien, se pregunta, "¿es imposible que sigan bajando?". Su respuesta: "No. Los precios mínimos podrían volver a tocar suelo si se entra en otra crisis y si los tipos suben con fuerza en poco tiempo, pero ése es un escenario muy improbable".

¿Hasta cuándo las hipotecas baratas?

Todo indica que el Euribor, principal índice que marca el interés a pagar por los préstamos variables, seguirá bajo mínimos a corto y medio plazo. O incluso a largo, según Ruiz Bartolomé. "La debilidad de la economía europea no invita a pensar que el coste del dinero vaya a subir y la experiencia demuestra que, cuando una economía madura se estabiliza en tipos bajos, ésta se mantiene durante un largo tiempo". Según Bernardos, los actuales y futuros hipotecados (a tipo variable) pagarán hasta mediados de 2018 muy pocos intereses, pero desde esa fecha "lo normal es que el Euribor se vaya al 3%-4%". Este economista tiene claro qué préstamo contrataría: "Las hipotecas a tipo fijo de hoy (hay ofertas inferiores al 2%) estarán baratas toda la vida". Mismo parecer tiene Ruiz Bartolomé: "Dadas las buenas condiciones del préstamo fijo, y para evitar situaciones futuras complicadas, lo prudente es decantarse por este producto".

¿Existe la vivienda que cumpla al 100% mis expectativas?

Para Enric Jiménez, es posible encontrar la vivienda soñada, pero para encontrarla hay que ser minucioso a la hora de determinar qué es imprescindible en una vivienda para nosotros, pero evitando que nuestra lista de requisitos se convierta en "la carta a los Reyes Magos". Diferenciar lo que es necesario de lo que es ideal nos ayudará a situarnos desde el principio en la realidad del mercado. Para ello hay que diferenciar los criterios que son importantes de los secundarios, y aquí, la precisión, el realismo y la sinceridad son esenciales. No sólo hablaremos de la tipología del inmueble, también hay que hacer una reflexión sobre la zona en la que queremos vivir, para que encaje con nuestro estilo de vida y proyecto familiar. Respecto al precio, hay que establecer la estrategia de negociación mas adecuada en cada momento, sabiendo cuál es nuestra capacidad de compra y, si es el caso, de endeudamiento o si hemos de poner a la venta nuestra vivienda actual.

¿Casa nueva o usada?

Esta opción depende, como siempre, de las preferencias de cada uno, ambas opciones tienen sus ventajas e inconvenientes. La vivienda nueva ofrece posibilidades, explica Bernardos, como una mejor relación calidad-precio (buenos acabados, espacios comunes, zona tranquila, etc.), pero significa sacrificar ubicación. Si, por contra, lo que se prioriza es la localización, la elección deberá ser, en la mayoría de los casos, la compra de una vivienda de segunda mano a reformar. Para Ruiz Bartolomé, al margen de la ubicación, la obra nueva brinda tres grandes ventajas: facilidad de forma de pago, posibilidad de elegir un producto más a medida y eficiencia energética.

¿Comprar o alquilar?

Según Bernardos, "Si se puede acceder a crédito, sin duda, comprar", que recuerda que, actualmente, lo que se paga por intereses en una hipoteca es cinco veces menos que lo que cuesta un alquiler. Sólo recomienda arrendar a quienes tengan previsto estar poco tiempo en un lugar y a las "parejas a prueba". "Excepto en estas condiciones, si se está asentado familiar y profesionalmente en una ciudad, vivimos un momento histórico para comprar, con tipos impresionantemente bajos y que nunca volveremos a ver", dice.

Ruiz Bartolomé da otro enfoque a la cuestión: "Los españoles somos muy malos ahorradores y la compra de casa obliga a ahorrar y proporciona una hucha para la jubilación". Es consciente de que si la situación laboral y familiar es inestable, lo mejor es alquilar, pero recuerda que "nos adentramos en un mundo en el que esta doble estabilidad estará siempre cogida con alfileres".

Fuentes: elmundo.es y finanzas.com

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

6

Publicado el 6 comentarios en ¿Vas a comprar vivienda? Prepara mínimo un 106 para los gastos de Notaría, IVA o Registro

Antes de desembolsar la importante suma de dinero que te van a pedir para comprar piso o casa no olvides echar cuentas. Sobre todo cuando la compra la vas a realizar financiada a través de hipoteca. El número de nuevas hipotecas lleva 21 meses seguidos al alza, de acuerdo con los datos de febrero del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero cuidado: cuando compras una vivienda no sólo tienes que mirar el precio de la casa, sino que deberás sumarle los gastos de la compra, si no quieres llevarte sustos a la hora de visitar al notario.

vinaros castellon 2 1024x683 - ¿Vas a comprar vivienda? Prepara mínimo un 10% para los gastos de Notaría, IVA o Registro

Tomada la decisión y conociendo la "hoja de ruta" que se debe seguir para comprar vivienda, se debe fijar un presupuesto para comprar vivienda, que, ya sea por 100.000, 300.000 o 500.000 euros, y aunque quieras comprar al contado, tendrás que buscar una casa cuyo precio sea inevitablemente inferior a esa cantidad para que cuadren las cuentas. En realidad, el coste de la vivienda solo representa una parte de la operación. Existen otros gastos (independientemente de que se solicite un préstamo hipotecario o no) que encarecen la compraventa. La cantidad no es fija, aunque los expertos coinciden en que suele superar el 10% del valor del inmueble que los compradores normalmente calculan. Las variaciones dependen de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, de sus características y de si pedimos dinero al banco, entre otras variables y claves previas. Conocidos estos factores, no vendrá mal conocer lo más exactamente posible cuánto costará el notario, el IVA o el registro si vas a comprar una vivienda.

Gastos de compraventa

Si tienes la suerte de poder comprar vivienda sin endeudarte con un banco, no solo te evitarás el pago de intereses y demás costes financieros, sino que recortarás los demás gastos.

¿Vivienda nueva o de segunda mano? En primer lugar, hay que distinguir entre vivienda nueva y de segunda mano. "La vivienda nueva es la que se compra directamente al promotor o que hayan pasado menos de dos años desde su finalización", explica Domingo Remojón, director de iAsesoría. En este caso (y si no está incluido), hay que abonar el IVA, equivalente al 10% del precio de la vivienda. Además, hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un impuesto autonómico cuyo importe varía en función de la Comunidad donde esté ubicada la vivienda y oscila entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa —aunque existan bonificaciones al cumplir con determinados requisitos—.

Por otro lado, la vivienda de segunda mano no está gravada con el IVA ni con el AJD, sino con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también varía según la Comunidad Autónoma. “La media en España es un 8% sobre el valor de la compraventa”, comenta Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Las comunidades más caras son Cataluña, Galicia y Comunidad Valenciana, donde alcanza el 10%; la más económica es el País Vasco (4%). Todas las provincias, sin embargo, prevén bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía. Habría que pedir un informe vinculante a la consejería económica local para no tener problemas posteriores con Hacienda. Domingo Remojón alerta, "El ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá abonar la diferencia".

Notaría. Las partes son libres de elegir el profesional que prefieran, pero los honorarios no variarán mucho entre un despacho y otro, ya que la ley fija unos aranceles según el valor de la compraventa y del servicio a prestar. Para una vivienda de 120.000 euros, el coste será de unos 390 euros, de acuerdo con el Consejo General del Notariado.

Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. En realidad, este trámite es voluntario. "Pero es altamente recomendable", recuerdan desde el Colegio de Registradores de España, por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Para una vivienda de unos 100.000 euros, el precio puede rondar los 200 euros, impuestos incluidos. También en este caso depende de las características de la propiedad, la ubicación y otras variables, y se aplican aranceles fijados por ley.

¿Y si pido una hipoteca?

Si pides una hipoteca para comprar la vivienda, hay que volver a echar cuentas. Además del coste financiero que supone solicitar un préstamo, hay que considerar que los gastos de notaría y registro se duplican (al tener que inscribir dos escrituras diferentes, una de compraventa y otra de hipoteca), que es obligatorio pasar por una gestoría y que es necesario tasar la vivienda.

Tasación. Fijar el precio de tasación es un paso obligatorio si vas a solicitar un préstamo hipotecario. Se trata de una valoración del inmueble que tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Por esta razón, solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España. "Una tasación cuesta a partir de 250 euros" precisan desde la empresa tasadora Tinsa. Para una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA, detallan. Los criterios usados para determinar el valor son múltiples: "se ha de conocer in situ la situación del inmueble, las características físicas, el estado de ocupación y de conservación, la calidad constructiva, la edad, la superficie, la altura de la vivienda en el bloque, el número de dormitorios, si tiene ascensor, garaje y trastero, zonas comunes”. Además, se tiene en cuenta la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente (por ejemplo, si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios -ITE-) o la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este gravamen (que en caso de simple compraventa solo se abona para una vivienda de nueva construcción) se aplica a todas las compraventas vinculadas a un préstamo hipotecario, sin importar si el inmueble es nuevo o de segunda mano. Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos. "Para una hipoteca de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros, ya que suele oscilar entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo", detalla Domingo Remojón. El impuesto, por otro lado, se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% de este valor, en función de la Comunidad. Así, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, resultan 2.250 euros adicionales a abonar.

Notaría y registro. Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro. Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado indica una cifra aproximada de 590 euros. “El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria” afirma Domingo Remojón. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: "Si para una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, para una que no lo sea son 294 euros".

Gestoría. Siempre existe la posibilidad de acudir a una gestoría que se encargue de abonar los impuestos a Hacienda y realizar los trámites en el registro. Pero, si en el caso de la compraventa es opcional, cuando hay una hipoteca de por medio es necesario realizar los trámites a través de un profesional. “El banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe, y la gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura”.

Entonces ¿Cuánto gasto?

Según Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente "La idea que el gasto es un 10% sobre el valor de la vivienda no es cierta. Depende mucho del inmueble y de la Comunidad". Por ejemplo, para una vivienda de obra nueva de 120.000 euros se abonan 12.000 euros de IVA, a los que hay que sumar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y coste de notaría y registro. Supongamos que el AJD sea del 1% (lo que implica un desembolso de 1.200 euros) y que, entre notaría y registro, el importe se sitúe en los 600 euros. En total, el coste será de 13.800 euros. Si la vivienda es de segunda mano y le aplicamos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales medio en España, del 8%, acabaremos desembolsando 10.200 euros (incluidas notaría y registro).

Si contratamos una hipoteca, las cosas cambian. Estimemos que para la tasación nos pidan 400 euros y que hayamos pedido una hipoteca de 100.000 para una vivienda de 120.000. Si la responsabilidad hipotecaria es de 150.000 euros (1,5 veces el importe de la hipoteca), el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (por ejemplo, el 1%) sumará otros 1.500 euros. Entre notario y registro, para ambas escrituras, unos 800 euros, más unos 400 de gestoría. En total: 3.100 euros.

El resultado: 13.300 para una vivienda de segunda mano y 16.900 para una construcción de obra nueva, que se corresponde al 15% del precio de partida del inmueble y sin considerar los gastos bancarios (normalmente, las entidades exigen por lo menos el abono de la comisión de apertura, inferior al 1% del valor de hipoteca, aunque muchas veces pidan contratar productos adicionales, como seguros de vida). Además, nos recuerda Ricardo Gulias "Si hay un intermediario, es un 2% más sobre el valor de la hipoteca concedida. Al contado es mucho más barato, pero con la hipoteca el coste se dispara”.

Fuente: elpais.com

Quizá también te puede interesar en otras zonas:

Síguenos: Facebook – Twitter –

5

Publicado el 5 comentarios en Claves para negociar la hipoteca: la planificación es fundamental para lograrlo con éxito

A la hora de encontrar financiación para comprar vivienda, la elección del banco no lo es todo. Una parte importante de las estipulaciones que los bancos establecen en las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios son condiciones generales de la contratación, del tipo "lo tomas o lo dejas". Ante estos contratos, el consumidor ve muy limitada su capacidad de maniobra, pero en absoluto está indefenso.

pilardelahoradada alicante 1024x576 - Claves para negociar la hipoteca: la planificación es fundamental para lograrlo con éxito

La negociación hipotecaria se desarrolla en un ambiente no precisamente propicio para el aspirante a prestatario. Las entidades financieras operan como un oligopolio, con incentivos para coordinar su oferta de productos y servicios financieros, cuyos clientes minoristas tienen mucha menos información sobre los factores jurídicos y económicos relevantes. En este sentido, los árbitros del sector (Banco de España y Comisión Nacional del Mercado de Valores -CNMV-), distan mucho de provocar el efecto balsámico deseable en su atención al consumidor financiero y en sus atribuciones sancionadoras, con el objetivo de disciplinar a la banca para que las malas prácticas abandonen definitivamente el terreno de juego.

¿Cómo preparar la contratación de una hipoteca?

Conseguir una hipoteca barata no es fácil, para conseguirlo es fundamental preparar una buena planificación para multiplicar las probabilidades de éxito. La formación y la información previa es la base sobre la que trabajar el proceso hipotecario posterior. Este esfuerzo no es delegable, por mucho que se contrate una empresa de intermediación hipotecaria, el asesoramiento de un abogado o economista, el cliente ha de adquirir una cultura financiera mínima para saber lo que firma.

La eclosión de iniciativas tecnológicas relacionadas con las finanzas, las "fintech", permiten por ejemplo comparar hipotecas con diferentes herramientas online sin costes ni desplazamientos. También a distancia se puede conseguir la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) de los préstamos o créditos hipotecarios más transparentes, los que informan al público de sus condiciones. Es muy recomendable que no se precipite a la hora de elegir la entidad. Antes de decidirse, compare con mucho cuidado las distintas ofertas del mercado y vea cuál se adapta mejor a sus posibilidades y necesidades.

Es crucial preparar adecuadamente la documentación actualizada que hay que incluir en cada expediente que se entregue a los bancos seleccionados. Si el dossier tiene todos los documentos necesarios conseguiremos dos efectos: por una parte, transmitir al potencial prestamista nuestra diligencia, muy importante para valorar nuestro perfil de riesgo. Además, agilizaremos la tramitación de la evaluación de riesgo, que supondrá saber si nos aprueban o deniegan la solicitud en el plazo más corto posible.

La negociación

Una buena hipoteca no se consigue únicamente eligiendo bien el banco, aunque sea una variable muy relevante. Nuestra voluntad y capacidad negociadora pueden transformar unas condiciones mediocres en las mejores del mercado. La información recopilada sobre las opciones del mercado es una buena baza negociadora. Tramitar la solicitud con varios bancos, también, si bien no conviene alertar a los “competidores” de crédito demasiado pronto, para evitar que pierdan el interés por nuestro caso antes de haberlo enviado al departamento de riesgos correspondiente.

Según el experto hipotecario de Ibercredit, Santiago Cruz, los clientes con más capacidad de presionar a la baja son los que tienen rentas altas: hay bancos que ofrecen hasta un 100% del precio de compraventa a un euríbor + 1%, sin vinculación, a los clientes que cobran netos al menos 3.000 euros —4.000 euros en total si hay dos solicitantes—, cuenta este profesional.

En el ámbito de los servicios y productos vinculados es dónde hay más espacio para la negociación. Domiciliar la nómina o contratar tarjetas bancarias son vinculaciones razonables sin coste adicional. Los seguros de vida y hogar añaden una obligación y un coste extraordinario, máxime si no nos interesa el seguro o tenemos uno más barato contratado sin la mediación del banco. Cruz considera especialmente lesivos los seguros de prima única, que a cambio de primas iniciales elevadas, aseguran al hipotecado durante varios años. Un seguro de vida a prima única a 20 años puede suponer abonar 20.000 euros, según el capital asegurado. Si, además, el cliente no tiene el dinero ahorrado sino que lo financia, podríamos hablar de un coste final de más de 25.000 euros según evolucionen los tipos de interés.

Antonio Gallardo, analista de iAhorro.com, señala la importancia de analizar el diferencial que los bancos aplican al euríbor, ya que están desarrollando fórmulas para protegerse de los tipos negativos y que pueden causar un importante perjuicio en el medio plazo. Las cláusulas suelo que fijan un tipo mínimo del 0% o superior son límites que debemos tratar de evitar. Los tipos negativos han propiciado que la oferta de préstamos hipotecarios a tipo fijo o mixto proliferen y se ofrezcan a unos tipos jamás vistos, oportunidad única para clientes que buscan la seguridad de saber la cuota que pagarán hasta el final de la deuda y tienen capacidad para negociar a la baja, tanto el tipo fijo (hoy en día es posible conseguir un 1,65% fijo a 15 años) como la compensación por riesgo de tipo de interés (que puede llegar al 5% de la deuda si cancelamos anticipadamente).

Además de los ingresos, nuestra capacidad de ahorro es una eficaz palanca negociadora. Para estar en una posición de combate medianamente fuerte, al menos deberíamos tener para los gastos, algo más del 10% del precio del inmueble. Si pedimos más del 80% del precio de compraventa o de tasación, tengamos claro que es posible que nos exijan aportar avalistas o hipotecar otro inmueble (una doble garantía). Hay que poner en valor nuestros puntos fuertes y saber justificar nuestras carencias, sin esconder información al banco pero sin comulgar con ruedas de molino. A fin de cuentas, no nos "dan" dinero sin más, hacen un negocio con nosotros que les repostará grandes beneficios, si aciertan eligiendo al prestatario.

La firma ante notario

Tenemos el derecho de acudir a la notaría y revisar el borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días antes de la fecha de firma. Una buena negociación queda desvirtuada si en el último momento nos cuelan condiciones u obligaciones que no preveíamos. La máxima diligencia antes de firmar las escrituras es la única forma de poder ir tranquilo a notaría. Aprender de los errores del pasado supone tomarse muy en serio el proceso hipotecario y no firmar nada llevados por la ilusión, las prisas o la ignorancia. Formación, información y asesoramiento independiente, las tres virtudes del consumidor bancario.

Fuente: elpais.com y Banco de España

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

1

Publicado el 1 comentario en El esfuerzo financiero para pagar una vivienda deja de caer ¿Cómo se mide la accesibilidad?

Más allá de cuánto vale de media una vivienda en España, los expertos del sector inmobiliario suele analizar cuánta gente puede pagar ese precio y con qué grado de dificultad. O dicho de otra manera, cómo de accesible es la vivienda para los hogares. De ese modo, se puede evaluar cuánta demanda potencial puede quedar fuera (denominada insolvente) y si es necesario desarrollar, entre otras iniciativas, políticas de vivienda social como las que se han aplicado desde finales de los 80.

orihuelacosta alicante 1 - El esfuerzo financiero para pagar una vivienda deja de caer ¿Cómo se mide la accesibilidad?

A la hora de medir esa accesibilidad a la compra de un piso hay dos formas de hacerlo más o menos oficiales y que están aceptadas por el consenso de los analistas. La primera es aquella que del total de los ingresos del hogar, calcula qué porcentaje va destinado al pago de la hipoteca. En este punto, conviene recordar que para los departamentos de riesgos de los bancos hacer frente a la cuota hipotecaria nunca debería suponer más de un tercio de los ingresos familiares. Es decir, que si el recibo mensual del préstamo no supera el 33% de la renta, puede concluirse que las finanzas del hogar no están en riesgo. Y es que todos los expertos dan por hecho que el pago de la casa es la partida que más recursos absorbe del presupuesto mensual.

Sin embargo, la historia reciente demuestra cómo no siempre los bancos aplicaron esta máxima de prudencia y concedieron algunos créditos que vulneraron ese tope del tercio de los ingresos. Los detractores de esta fórmula de cálculo de la accesibilidad recuerdan que en la cuota hipotecaria no está incluido el dinero que previamente la familia ha tenido que abonar en concepto de entrada, ni los gastos de notaría, registro e impuestos que comporta la compra de una vivienda.

En la actualidad, según la estadística que elabora el Banco de España, las familias destinan en promedio el 32,5% de su renta al pago de su hipoteca, lo cual significa que estaría dentro del rango considerado como saludable por la banca. Pero justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, con los precios de los inmuebles disparados y la economía española creciendo a buen ritmo en actividad y empleo, ese porcentaje llegó a superar el 60% de los ingresos si no se tenían en cuenta las deducciones fiscales y el 48% con esos incentivos. Ahora esa disyuntiva ya no tiene sentido después de que en 2013 el Gobierno eliminó definitivamente la posibilidad de deducirse en el IRPF la compra de la vivienda habitual.

El esfuerzo para pagar una vivienda deja de caer

La segunda fórmula para calcular el esfuerzo que deben realizar los hogares para pagar su vivienda se estima poniendo en relación el precio medio de las casas con el promedio de salario, entendiendo la ratio resultante como el número de años completos de sueldo que se requieren para pagar la vivienda. Los expertos creen que de esta manera se mide de forma más correcta la accesibilidad. Incluso, como en la fórmula anterior, se atreven a fijar también un rango en el que debería moverse esa ratio y lo establecen en el entorno de los cuatro años. Es decir, que si lo saludable es que la cuota hipotecaria no absorba más de un tercio de los ingresos mensuales, en números completos de salario, lo idóneo sería que no se necesitaran más de cuatro años completos para financiar la compra de la casa.

El Banco de España lleva midiendo la accesibilidad con esta ratio desde el año 1987 y en la serie histórica se refleja a la perfección cómo se ha incrementado el esfuerzo necesario para comprar una casa cuando los precios se han elevado de manera desproporcionada. Así, un análisis de dicha serie evidencia cómo desde finales de los ochenta hasta el año 2002 la accesibilidad se movió entre los tres años de salario completo y los cuatro años y medio, lo que los analistas califican de nivel aceptable; y cómo a partir de esa fecha comienza una escalada mucho más pronunciada hasta tocar el máximo de la serie con nueve años completos de sueldo para pagar la vivienda.

esfuerzo compra vivienda - El esfuerzo financiero para pagar una vivienda deja de caer ¿Cómo se mide la accesibilidad?

Después de ello se mantendría aún varios trimestres en niveles inexplicablemente altos (de entre 8,5 y 7,8 años) y solo en la segunda parte de la crisis, cuando arrecia la recesión y se acelera la depreciación de los inmuebles es cuando disminuye hasta los seis años de donde no ha sido capaz de bajar más. El mínimo lo tocó a comienzos del pasado año, en 6,08 años, pero en el segundo y tercer trimestre de 2015 el Banco de España registró suaves repuntes de la ratio hasta los 6,29 y 6,32 años.

La explicación no es otra que el cambio de tendencia protagonizado por los precios de la vivienda que, después de acumular desde finales de 2007 (cuando tocaron máximos) una depreciación media superior al 40%, llevan año y medio, cuando no dos (según la estadística de referencia) creciendo, aunque sea a tasas muy moderadas.

Y pese a que el denominador de la ratio (el salario), también aumenta, lo hace a un ritmo inferior al del coste de las viviendas. Sobre si esta nueva tendencia se mantendrá o no, nadie se atreve a hacer un pronóstico, aunque todavía son muchas las voces que admiten que los precios de los pisos en muchas zonas del país siguen estando lejos del poder adquisitivo presente y futuro de numerosos hogares, en un país donde apenas el 21,5% de los jóvenes españoles menores de 30 años con empleo logran independizarse.

Fuente: cincodias.com

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

1

Publicado el 1 comentario en El euríbor se sitúa por primera vez en su historia en negativo: ¿Cómo afecta a mi hipoteca?

El euríbor a un año (el interés que se utiliza de forma mayoritaria para revisar las hipotecas a tipo variable en España), cae a tasas negativas por primera vez en su historia, quedando en el -0,002%, mientras que la media mensual de febrero queda en el 0,005%. Los principales bancos europeos se han mostrado dispuestos a prestarse dinero entre sí al -0,002% ayer viernes, frente al 0,002% que marcó este índice en la sesión del jueves. Es decir que los bancos con exceso de liquidez que prestan a otras entidades, lo hacen ya sabiendo que, dentro de un año, les devolverán menos dinero del que entregan.

euribor febrero2016 - El euríbor se sitúa por primera vez en su historia en negativo: ¿Cómo afecta a mi hipoteca?

Tras los cinco primeros días de mercado interbancario de febrero, la media mensual, que es la que se utiliza para la revisión de las cuotas hipotecarias a tipo variable (más del 90% de las que se suscriben en España), se sitúa en el 0,005%. Si se mantiene la tendencia (el mes se inició al 0,01%), febrero acabará también con la primera media mensual negativa. Esta referencia será incorporada a las revisiones de marzo, con lo que el efecto en lo que se paga al banco por el crédito hipotecario podrá comprobarse ya en la cuota de abril.

El descenso del euríbor va en paralelo con las medidas de estímulo monetario del Banco Central Europeo, que trata de animar el préstamo a familias y empresas, y así reactivar los precios (la inflación de la zona euro está en el 0,4%, cuando la meta del Banco Central de España es que se acerque al 2%). Para ello, ha bajado el interés de referencia para sus operaciones de crédito al 0,05%. Y ha penalizado el dinero depositado por los bancos con exceso de liquidez en sus cuentas. Antes de las crisis, esos depósitos se remuneraban, pero ahora las entidades que dejan aparcado dinero cada día en el banco central, deben pagar. Ese tipo de interés negativo es ahora del -0,3%. El objetivo de esa medida es evitar que el dinero de las entidades con exceso de liquidez se embalse en activos sin apenas riesgo (como los depósitos del BCE) o en otros activos considerado refugio (como los títulos de deuda pública), aminorando su remuneración o incluso penalizando su tenencia con intereses negativos.

¿Qué pasa con mi hipoteca si el euríbor es negativo?

Con el euríbor a un año en tasas negativas, algo que ha ocurrido este pasado viernes 5 de febrero con la caída al -0,002%, la pregunta que se suscita para casi seis millones de hogares que tienen pendiente devolver un crédito hipotecario es inmediata: ¿el banco tendrá que pagarme intereses a mí? O, de otra forma: ¿un interés negativo implica que mi deuda con el banco disminuye? El euríbor a un año se ha incorporado al club de los intereses negativos. Es una de las consecuencias de las medidas extraordinarias aplicadas por el Banco Central Europeo (BCE), que ya aplica un -0,3% al dinero que los bancos con exceso de liquidez aparcan en forma de depósitos en las cuentas del banco central. Pero el euríbor a un año es peculiar: por un lado es el interés al que, cada día, un grupo de bancos europeos comunica que está dispuesto a prestar a otros bancos, la referencia para el mercado interbancario. Pero también es la referencia utilizada en España para calcular la cuota mensual que el prestatario paga al banco en la inmensa mayoría de créditos hipotecarios a tipo variable, que son más del 90% de los que se suscriben. Vendrá bien, aclarar algunas preguntas.

¿Cuándo empezará a aplicarse el euríbor negativo en la revisión de hipotecas? Para la revisión de la cuota mensual que el prestatario paga al banco (devolución del principal de la deuda e intereses) en un crédito hipotecario a tipo variable, se establece como referencia la media mensual del euríbor. Las revisiones se producen una o dos veces al año, según establezca el contrato. Y su aplicación suele tener un par de meses de retraso. Por ejemplo, si la media mensual de febrero del euríbor a un año acaba en tasas negativas, como es previsible, ese tipo de interés será la referencia para las hipotecas que se revisen en marzo, y su efecto se notará en la cuota mensual de abril.

¿Cuándo será negativo el interés de mi hipoteca? El interés de las hipotecas a tipo variable se forma a partir del euríbor a un año, al que el banco suma un diferencial, que justifica por el riesgo asumido en la operación, que además está garantizada por la propia casa hipotecada. En la actualidad, ese diferencial, como mínimo y si se admiten otras condiciones (contratar con el banco seguros, planes de pensiones o domiciliar nómina o recibos), ronda el 1%. Pero, entre 2007 y 2009, en algunos casos muy contados, con condiciones muy determinadas (tramitación por Internet, menores de 35 año, volúmenes de préstamo elevados o para créditos que se trasladasen de entidad), se llegaron a conceder hipotecas en las que el diferencial aplicado al euríbor por algunas entidades (Deutsche Bank, BBK, Caja Navarra, Santander o Banco Gallego) se situó entre el 0,17% y el 0,25%. Es en esas hipotecas donde el interés podría llegar a ser negativo antes: para ello, el euríbor a un año tendría que situarse, según los casos, entre el -0,2% y el -0,3%, para compensar así el diferencial aplicado.

Si el interés llega a ser negativo, ¿bajará mi deuda? ¿me pagará dinero el banco? Mientras el diferencial aplicado sea superior a la tasa negativa del euríbor -que será el caso (muy) mayoritario, salvo que el BCE de otra vuelta de tuerca espectacular a su política monetaria-, el interés de la hipoteca seguirá siendo positivo, aunque cada vez menor. Y la revisión de la cuota hipotecaria arrojará resultados similares a los de los últimos años: la cuota mensual bajará, pero todavía el prestatario pagará en ella una parte del principal de la deuda a devolver y una parte, menguante, en intereses. Si, al restar la tasa del euríbor al diferencial aplicado, el interés resulta negativo, su aplicación directa debería llevar al banco a disminuir la deuda pendiente, descontando el interés del principal que se amortiza en la cuota. Pero aquí entraría en juego lo que establezca el contrato del crédito hipotecario. Y, sobre todo, qué interpretación se haga.

¿Cuánto tiempo estará en negativo el euríbor? Los analistas de Bankinter ya anticipaban, en enero, que el euríbor a un año se situaría alrededor del -0,10% en este mismo trimestre. Y su estimación se hizo antes de que el presidente del BCE, Mario Draghi, anunciara que habrá una revisión de la política monetaria en marzo, lo que la mayoría de servicios de estudios han traducido por la aplicación de una tasa aún más negativa a los depósitos aparcados en el BCE. Oxford Economics, por ejemplo, cree que pasará del -0,3% al -0,5%. Si eso es así, la tasa del euríbor a un año se haría también más negativa. Y el supervisor del euro ya ha anunciado que seguirá con las medidas extraordinarias "hasta marzo de 2017 o más allá".

¿Un suelo del 0%? La crisis ha trastocado muchas cosas. Entre ellas, el mito de que, en el negocio bancario no se podían aplicar intereses negativos. De hecho, ya rigen en los préstamos entre las propias entidades financieras. Salvo en aquellos con cláusula suelo, es decir aquellos que establecen un interés mínimo independientemente del resultado de sumar un diferencial al euríbor, la mayoría de contratos hipotecarios no contemplan el caso específico de qué ocurre cuando el interés resultante es negativo. Pero sí suelen establecer de forma explícita que es un contrato en el que el prestatario se obliga a devolver la cantidad adeudada y el interés pactado.

Según Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona: "La gente cree que el banco le pagará, pero no es así. Los préstamos hipotecarios tienen un diferencial sobre el Euribor, por lo que si el índice va al -0,1%, este porcentaje se restaría al diferencial". "Esto significa", añade, "que el hipotecado pagará un interés más bajo (siempre y cuando no tenga cláusula suelo), pero tendrá que seguir pagando tanto el capital como los intereses".

La respuesta, en los tribunales

En cualquier caso, desde el Banco de España matizan que para que los intereses negativos lleguen al público en general el Euribor tendría que seguir bajando mucho. Por el momento, pocos se atreven a vaticinar cuál sería el suelo negativo del índice hipotecario. Eso sí, de ser muy profundo, todo apunta a que el asunto acabaría (a título personal, a través de asociaciones de consumidores o de plataformas de afectados) en los tribunales a imagen y semejanza de lo que ha ocurrido con las polémicas cláusulas suelo.

Así, el Banco de España no han dado ninguna indicación a las entidades sobre qué hacer en el caso de los intereses negativos, ya que considera que eso depende de la interpretación de los contratos, una función ajena al supervisor de la banca. Si hay discrepancia, esa interpretación se dirimirá en los tribunales, como ya ha ocurrido con algunas hipotecas en otras divisas, con alguna sentencia favorable al cliente.

En el caso de las cláusulas suelo, tras varios años de litigio, el Tribunal Supremo no consideró que su aplicación era ilegal, pero sí que, si no se había informado suficientemente al cliente sobre sus efectos, eso la convertía en abusiva, lo que lleva a su nulidad por falta de transparencia. Una sentencia que forzó que la mayoría de las entidades bancarias las dejaran sin efecto.

Fuente e imagen: elpais.com

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

1

Publicado el 1 comentario en Vivienda: ¿Dónde se puede comprar y pagar una casa, y dónde aún no?

Cualquier negocio aspira a crear mucho producto con el menor coste posible, y ponerlo en el mercado a un precio competitivo para que la demanda del mismo sea lo más elevada posible. En materia de vivienda, el mercado no funciona exactamente así, aunque los parámetros son los mismos. Quien vende una vivienda, sea de segunda mano o nueva, quiere hacerlo por el mayor precio posible y en el menor tiempo. El hecho de que hoy todavía muchas viviendas tarden más de un año en venderse quizás tenga que ver con que el precio de salida no se corresponde con el que está dispuesto a pagar el potencial comprador. En este sentido, según Sociedad de Tasación en siete regiones los pisos deberían seguir abaratándose.

sociedad de tasacion 2015 - Vivienda: ¿Dónde se puede comprar y pagar una casa, y dónde aún no?

Sociedad de Tasación acaba de realizar un ejercicio para conocer cuánto vale la casa que pueden pagar los españoles y las conclusiones son reveladoras. Al cruzar las estadísticas de precios de la vivienda con los salarios medios de los trabajadores por comunidades autónomas y teniendo en cuenta siempre que la operación sería financiada con una hipoteca a tipo de interés variable al 2,5% y con un plazo de amortización de 30 años, en siete comunidades la vivienda debería seguir reduciendo sus precios: Madrid, Galicia, Cantabria, País Vasco, Navarra, Cataluña y Baleares. En el resto, se puede concluir que los hogares con rentas medias podrían afrontar en la actualidad la compra de una vivienda tipo.

Con el fin de mostrar lo importante que puede llegar a ser el peso de la financiación hipotecaria, Sociedad de Tasación ha realizado el mismo ejercicio, pero aplicando un préstamo con tipo de interés variable al 5% (conviene recordar el efecto perverso que sobre millones de hipotecados tuvo todavía en el boom la subida de los tipos y el euríbor) y al mismo plazo de 30 años. En este segundo caso, la situación varía ostensiblemente y ya en solo cuatro regiones se podría comprar y financiar la vivienda con un sueldo medio. Sería en La Rioja, Aragón, Castilla-La Mancha y Murcia. En el resto, los precios inmobiliarios deberían seguir ajustándose para hacer accesible la adquisición de una vivienda a la mayor parte de las familias.

El sector inmobiliario, más cerca de la estabilización que de la recuperación

El director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha afirmado que el sector inmobiliario español está aún "más cerca de la estabilización que de la recuperación" y ha vaticinado que cuando llegue ese momento de la recuperación "unos saldrán a una velocidad y otros a otra". Así lo ha indicado durante la jornada "Perspectivas económicas 2016 y tendencias del sector inmobiliario" en la que ha argumentado que pese a que las compraventas y las hipotecas están repuntando, de la recuperación del empleo, existen aún ciertos desequilibrios en el mercado.

Para empezar, antes de la crisis el número de hipotecas superaba a las compraventas de viviendas porque muchas de ellas se dedicaban al consumo, estas dos variables se cruzaron en 2011 y actualmente los créditos hipotecarios son algo menos de las compraventas que se realizan. "La evidencia de que el sector estará en crecimiento llegará cuando estos dos números se igualen", ha añadido, para apostillar que, de momento, sólo se puede hablar de "estabilidad". Asimismo, el director general de Sociedad de Tasación ha recordado que las transacciones de vivienda usada llevan 10 trimestres mostrando variaciones en forma de dientes de sierra, con subidas y bajadas.

Por otro lado, ha señalado que la regulación de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) ha sido la legislación "más importante de la crisis", porque están logrando atraer la inversión extranjera, pero considera que aún hacen falta en España grandes desarrollos de producto en alquiler. En el caso de la rehabilitación de viviendas, se ha mostrado tajante: "lo primero que hay que rehabilitar es la legislación porque hacer esas obras hoy es un ejercicio casi de ciencia ficción".

En 2016 habrá 349.377 pisos sin vender, un 24% menos que este año

Por otro lado, el excedente de viviendas sin vender en España se situaba tras el verano en 462.000 inmuebles, menos de la mitad que los 1,2 millones de inmuebles de 2008. Además, esta oferta embalsada se reducirá un 24,5% en 2016, una cuarta parte, hasta los 349.377 pisos. Así se precisa en un análisis expuesto epor el presidente de los promotores madrileños Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado, en el marco de la jornada Perspectivas económicas 2016 y tendencias del sector inmobiliario, organizada conjuntamente con Sociedad de Tasación ST.

Esta estimación, elaborada a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la cátedra inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) y la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados (RAIC), señala que el 74% del stock se localiza en la Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha, Andalucía y Murcia, y que el año que viene este porcentaje se reducirá al 51%. Mientras, la bolsa de pisos vacíos en Madrid se acercará a los 6.000 inmuebles el próximo año, mientras que en Cataluña superará las 4.300 viviendas.

Por otro lado, Gómez-Pintado ha indicado que, teniendo en cuenta los flujos migratorios, la necesidad de viviendas en España se situará los próximos años en unos 140.000 inmuebles, con especial protagonismo de Madrid, donde esta cifra estará entre los 30.000 y los 40.000 pisos.

Imagen: Carlos Cortinas Fuente: cincodias.com

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

2

Publicado el 2 comentarios en La banca se enroca ante la petición de reintegrar todo lo cobrado por las cláusulas suelo

La Comisión Europea, en un documento remitido al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, solicita que la banca reintegre la totalidad de lo cobrado por aquellas cláusulas suelo que sean declaradas nulas en una sentencia. De esta manera, Bruselas rebate la sentencia del del Tribunal Supremo por la que había condenado a BBVA, Cajamar y Novacaixagalicia (hoy Abanca) a devolver el importe de las cláusulas suelo solo desde mayo de 2013.

clausulassuelo1 - La banca se enroca ante la petición de reintegrar todo lo cobrado por las cláusulas suelo

El texto, fechado en el pasado mes de julio y que sufrió una modificación en septiembre, no tiene carácter vinculante y es el resultado del trabajo de los fiscales de la Comisión en un caso individual de Cajasur, filial de Kutxabank. Aún así, no deja de ser significativo que la Comisión, garante de los tratados europeos, considere que la nulidad de las cláusulas se debe remontar hasta el momento mismo de su concesión y, al mismo tiempo, tumbe lo dictado por el Supremo.

Ahora, el Tribunal de Luxemburgo deberá valorar este documento junto a los que remitan las demás partes implicadas y, en su momento, dictar la sentencia oportuna. En juego, los 3 millones de afectados que están pagando 6.000 millones de más. Lo que aquí se decida, por ejemplo, podría ser tomado muy en cuenta en la macrodemanda de 15.000 afectados por este tipo de cláusulas hipotecarias y que están defendidos por Adicae.

El sector bancario español debe abordar en este tramo final cuestiones muy sensibles tanto para su reputación social, como para su propio negocio. Y en ambos, la dirección que los diferentes bancos han tomado o parecen estar dispuestos a seguir está muy alejada de los que muchos clientes, el Gobierno e incluso la Unión Europea desean. Por lo pronto, BBVA descarta devolver dinero de las cláusulas con efecto retroactivo, y Popular y Sabadell no las retirarán de sus hipotecas.

Los bancos sólo rectifican el 32% de las quejas por cláusulas suelo

Las entidades financieras solo resuelven a favor de sus clientes una de cada tres reclamaciones por cláusulas suelo en las que el Banco de España (BdE) ha dado la razón a los hipotecados. Es decir, los bancos "obvian" las recomendaciones del organismo supervisor en el 68% de los casos denunciados, a pesar de las numerosas sentencias judiciales, incluida una del Tribunal Supremo.

El Banco de España recibió entre enero y septiembre 7.893 reclamaciones de cláusulas suelos. De estas, finalizó 2.953 expedientes y dio la razón a los hipotecados en 1.695 casos. Sin embargo, las entidades financieras solo rectificaron en el 32% de las ocasiones. Aunque las resoluciones del BdE no son vinculantes, sí se insta su cumplimiento como una buena práctica bancaria.

Según las estadísticas del Banco de España, las cláusulas suelo siguen siendo el principal foco de queja contra la banca, sumando el 48,16% de las 16.387 reclamaciones que recibió el supervisor contra las entidades financieras.

La solución a esta problemática llega generalmente a través de la negociación. A cambio de desblindarlas los bancos imponen un diferencial algo superior o contratar otros productos para mitigar la pérdida de ingresos y exigen al cliente que renuncie a la vía judicial. También reducir la cláusula suelo o eliminarla temporalmente durante unos años o la obligación de contratar productos adicionales como seguros de vida o de protección de pagos.

Un impacto de entre 750 y 2.500 millones

La banca española está a la espera de que la Justicia y las autoridades esclarezcan el futuro de las cláusulas suelo de millones de hipotecados. Aparte de la posible devolución de lo cobrado de más en los últimos años por ese concepto, las entidades calculan también cuánto dejarán de ingresar al año por ese límite a los tipos de interés. Según las cifras publicadas por las propios grupos financieros y estimaciones de analistas, ocho de los bancos que más recurrieron a esta práctica comercial dejarán de ingresar al año 1.093,4 millones de euros.

Algunos expertos y asociaciones de consumidores elevaron el impacto de devolver lo cobrado desde que se empezó a aplicar la cláusula hasta los 36.000 millones de euros, cifra que en el sector se considera desproporcionada, mientras algunos bancos de inversión estiman un impacto de entre "apenas" 750 y 2.500 millones.

Cláusula suelo ¿qué hará tu banco con ella?

Entidades que han eliminado la cláusula

Santander: fue uno de los pioneros al eliminar todas las cláusulas suelo de las hipotecas procedentes de Banesto. Además, la entidad no aplicaba cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios concedidos a sus clientes.

Bankia anunció que eliminaba las cláusulas suelo de sus hipoteca. La entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri ha eliminado este suelo en unas 30.000 hipotecas, lo que para la entidad no supone "un gran impacto", ya que solo representan entre un 3% y un 4% de su cartera de préstamos hipotecarios, lo que podría tener un impacto de 40 millones de euros.

CaixaBank, también eliminará las cláusulas suelo de sus hipotecas, lo que afecta a unos 200.000 préstamos, heredadas por el grupo con la compra de otras entidades durante la reestructuración bancaria. Esta medida tendrá un coste de 220 millones anuales para la entidad presidida por Isidro Fainé, que no se plantea sin embargo devolver a los clientes el dinero cobrado durante años por la existencia de dichas cláusulas.

BBVA: la entidad ha descartado que se pueda ver afectada por un eventual fallo del Tribunal de Justicia de la UE que obligue a devolver las cláusulas suelo con efectos retroactivos, al incidir en que el banco ya decidió eliminar este tope a la caída del Euríbor desde el 9 de mayo de 2013 tras una sentencia del Tribunal Supremo.

Los bancos que resisten a hacerlo

Liberbank: la entidad mantendrá las cláusulas suelo en sus contratos hipotecarios, ya que entiende que son legales, y ha avanzado que el impacto de su retirada sería de unos 20 millones de euros antes de impuestos anuales. En los últimos tiempos, el banco ha negociado esta condición de sus contratos con algunos de sus clientes hasta reducir el número de cláusulas suelo a la mitad.

Banco Popular: ha mostrado su respeto a los tribunales, y ha indicado que si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dicta sentencia al respecto, la acatará, pero que mientras tanto, el banco no tiene "ninguna intención en retirar las cláusulas suelo a corto plazo". Y es que en el caso de tener que hacerlo, el impacto para el Popular sería de unos 7 u 8 millones de euros de beneficios al mes.

Banco Sabadell: Jaume Guardiola, ha afirmado este viernes que las cláusulas suelo de sus hipotecas, que figuran en el 21% de su cartera total, eran "transparentes", y que van a seguir como hasta ahora mientras no se haga pública una nueva sentencia en la que son parte demandada y que podría incluir su devolución con retroactividad. Ha señalado que el Tribunal Supremo dijo que eran válidas si eran transparentes, y así lo eran en Banco Sabadell, ya que aparecían en negrita en los contratos, eran leídas por los notarios antes de la firma y los clientes "sabían perfectamente la existencia de las cláusulas y sus consecuencias".

CECA: la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) ha considerado que la aplicación de las cláusulas suelo por parte de las entidades financieras es "plenamente legal", ya que están contempladas en el ordenamiento jurídico. En línea con la Asociación Española de Banca, la patronal de los grupos formados por las antiguas cajas ha destacado que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo que debe determinar es si hubo "falta de transparencia" en la comercialización de este tipo de condiciones en las hipotecas.

Mi banco me ofrece quitarme el suelo, ¿qué le digo?

Depende de lo que le pidan a cambio. Si no le solicitan nada, diga que sí, por supuesto. Pero lo normal es que le pidan al menos una cosa: que renuncie a cualquier acción judicial para reclamar la retroactividad, esto es, para pedir las cantidades pagadas de más en el pasado. Si usted firma esto, no podrá pedir nada aunque el Tribunal de la UE diga que debe haber retroactividad total. Así que piénselo mucho antes de aceptar un acuerdo de este tipo. Parece mejor esperar a esta resolución comunitaria, pero eso comporta seguir pagando de más hasta que esta llegue, como mínimo. Y su entidad probablemente le presione con que o firma ahora, o se verán en los tribunales. En ese caso, usted debe tomar la decisión.

Según los expertos, aunque estas cesiones por parte de la banca no son nuevas, en los últimos meses, y sobre todo tras la sentencia del 25 de marzo de 2015 del Tribunal Supremo, donde se confirma la retroactividad limitada, ya que el trastorno de la banca es lo que cuenta, los acuerdos se han multiplicado y han mejorado sus condiciones. Al menos, en apariencia. A la hora de la verdad siguen siendo tan engañosos como antes.

Según las asociaciones de consumo, se recomienda distinguir entre los dos tipos de acuerdo que existen en estas negociaciones entre hipotecados con cláusula suelo y entidades financieras. En el primero, el banco ofrece rebajar o quitar la cláusula suelo a cambio de firmar un acuerdo entre las dos partes. "En este supuesto, el afectado pierde la oportunidad de reclamar en el futuro el dinero que ha pagado de más por culpa de la cláusula suelo. Es decir, la retroactividad", aclara.

Por otro lado, en el segundo supuesto, la oferta que más está proliferando, el banco deja de aplicar la cláusula suelo unilateralmente, bajo la falsa expresión, de que "te la quitan". Según la plataforma Denuncias Colectivas, "En realidad, lo que están haciendo es dejar de pasar la parte correspondiente a la cláusula suelo en el recibo hipotecario". Esta reducción, avisan, "no supone el reconocimiento expreso de la nulidad de la cláusula suelo y podrían volver a activarla en cualquier momento". Incluso van más allá: "Es más, las entidades podrían incluso reclamar el dinero que no te han cobrado durante el tiempo que te han suspendido la cláusula suelo". "Por este motivo, el banco nunca da por escrito al cliente que admite la nulidad de dicha cláusula, ni modifica las escrituras de la hipoteca".

¿Y si el banco se niega a anular la cláusula?

Si el banco se niega a anular la cláusula suelo, entonces habrá que poner el caso en manos de un abogado. Con las dos sentencias del Supremo, las posibilidades de ganar en los tribunales se incrementan notablemente.

El recurso de la cláusula suelo por vía judicial no es barato, pero los clientes tendrán que hacer números para tener claro los costes y los beneficios. Entre los gastos ineludibles están las tasas judiciales (entre 400 y 500 euros), el pago del procurador (con tarifa variable que suele rondan los 400 euros) y la minuta del abogado. Esta última puede ser fija, o llevar una parte fija y otra variable.

Se reabre la puerta a devolver todo lo cobrado por las 'cláusulas suelo'

Los dos intentos del Tribunal Supremo por cerrar la litigiosidad en torno a las cláusulas suelo de las hipotecas y el derecho de los clientes de los bancos a ser indemnizados por todos los intereses pagados de más no acaban de plasmarse en las sentencias que dictan las audiencias provinciales, a pesar que a primeros de año el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) confirmó nuevamente la posibilidad de que los jueces españoles puedan dejar sin  aplicación las cláusulas hipotecarias que estimen abusivas.

No obstante, una sentencia del juzgado de primera instancia número 5 de La Laguna (Tenerife) dictó el pasado 8 de octubre una sentencia en la que obliga al banco a devolver al cliente demandante los intereses legales desde el pago de cada cuota de su hipoteca. El juez, que decidía sobre el recurso de apelación interpuesto por BBVA sobre una sentencia de enero, lo estimó en parte, reduciendo a 3.938 euros el importe a pagar. La resolución dictada en juicio verbal por un tribunal constituido por el propio magistrado ha sido declarada firme y sin opción a ser recurrida. El juez de Tenerife considera que existe "doctrina contradictoria" en torno al efecto retroactivo absoluto de la declaración de nulidad de las cláusulas de un contrato incluidas en el Código Civil y lo que sostiene el Supremo como la doctrina de aplicación general para los casos abusivos en las hipotecas.

Esta es la primera sentencia que va en contra de lo que dicta la doctrina del Supremo, obligando a reintegrar todo el dinero cobrado por las "cláusulas suelo". Sigue lo apuntado por Europa en lo referido a fijar la cantidad a devolver a partir de la firma del contrato hipotecario.

Actualmente quedan activas alrededor de dos millones de hipotecas que incluyen "cláusulas suelo". El Banco de España no ha estimado a cuánto ascendería el importe de todas las devoluciones, aunque distintos cálculos lo cifran entre 20.000 y 30.000 millones de euros.

Fuentes: elmundo.es, finanzas.com y elconfidencial.com

Quizá también te pueda interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

1

Publicado el 1 comentario en ¿Puedes permitirte comprar casa? Seis sencillos cálculos para que lo averigües

comprar vivienda1 300x200 - ¿Puedes permitirte comprar casa? Seis sencillos cálculos para que lo averigüesA pesar de haber pasado por la peor crisis económica de la historia reciente, en estos últimos meses de recuperación inmobiliaria, parece que la opción preferida por los españoles sigue siendo comprar piso o casa a vivir de alquiler. Sin embargo, ahora que el sector se está estabilizando, con precios aun muy ajustados por los años de crisis y un mayor acceso a la financiación hipotecaria, conviene más que nunca echar mano de la calculadora para no caer en los errores del pasado y evitar que la compra de una vivienda se convierta en la mayor de nuestras pesadillas.

A pesar de que el grifo de la financiación comienza a abrirse, lo cierto es que la banca sigue mirando con lupa a los futuros hipotecados, por lo que, antes de pisar por una sucursal bancaria o de plantearnos siquiera la compra de una vivienda, no está de más realizar varios cálculos sencillos para comprobar si realmente comprar casa está al alcance de nuestras manos.

1.- Eficaz y sencillo: una multiplicación

Multiplica por cuatro los ingresos brutos anuales que entran en tu hogar. Ése es el dinero que deberías destinar a comprar casa, ni más ni menos. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000. Según los expertos, ningún particular ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa.

Cuatro años es el estándar que durante muchos años se ha tomado como referencia en Estados Unidos, cuando en España nos encontrábamos en ocho o nueve veces. Hay quienes son mucho más conservadores, que aconsejan destinar más de tres años del salario. ¿Qué reflejan los datos del Banco de España? Hoy en día, una familia necesita aproximadamente seis años de su salario bruto para pagar la casa. Este ratio llegó a superar ligeramente los 9 años a mediados de 2007, en plena locura inmobiliaria.

2.- Los ingresos mensuales destinados a pagar la hipoteca

Los españoles dedican hoy en día, de media, la mitad de sus ingresos a pagar la casa, según datos recientes de ReMax, aunque los datos del Banco de España hablan de algo menos, el 35%. Lo recomendable, en cualquier caso, es que este porcentaje no supere el 30%. En pleno boom, se llegó a alcanzar el 60%, sin contar las ayudas fiscales y el 46%, con ellas.

3.- Cuántos euros de hipoteca nos da el banco por cada metro cuadrado

La banca está prestando algo menos de 1.100 euros por cada metro cuadrado adquirido, según datos del Colegio de Registradores del segundo trimestre de 2015. Es decir, para una vivienda de 80 metros, el banco nos concederá de media, unos 88.000 euros, de tal manera que la diferencia respecto al importe total tendremos que abonarla de nuestro bolsillo. Se trata de un porcentaje muy inferior a lo que se concedía en el pico más alto de la burbuja, en 2008. Entonces, la cifra llegó a rozar los 2.000 euros de hipoteca por cada metro cuadrado de vivienda.

En este sentido, hay diferencias entre comunidades. Así, por ejemplo, País Vasco y Madrid poseen los mayores niveles de endeudamiento más elevados con 1.556 y 1.497 euros por metro cuadrado, respectivamente. Por el contrario, esta cifra cae hasta 622 y 651 euros en Extremadura y Castilla La Mancha, donde la vivienda, por otra parte, también es mucho más asequible.

4.- Hipoteca media en España

La hipoteca media en España se sitúa en 107.494 euros. Siendo Madrid la comunidad donde se alcanza el importe más elevado con 173.630 euros y Extremadura, donde se registra el menor nivel de endeudamiento siendo el importe medio de la hipoteca de 67.483 euros. ¿Significa esto que el banco no nos va a conceder más dinero que el que ofrecen las estadísticas? Evidentemente no. Al tratarse de una media, hay valores por encima y por debajo de estas cifras, pero nos puede servir de orientación.

5.- Nivel de ahorros

En la actualidad sólo financian hasta el 80% del precio de tasación o de compraventa (el que sea más bajo). De ahí la necesidad de contar con suficiente dinero. Hablamos de un 20% del importe de la tasación, además de un 10% adicional para los gastos derivados de la compraventa: escrituras, registro, notario… En total, un 30%. De tal manera que para un piso de 200.000 euros habría que tener ahorrados unos 60.000 euros.

Las hipotecas al 100% han desaparecido prácticamente del mapa financiero, aunque la banca ha seguido comercializando este tipo de productos para vender pisos de su propiedad. Pasados los peores años de la crisis, la banca comienza a dar más financiación, y aunque en los últimos meses se ha constatado un importante aumento en la concesión de hipotecas, lo cierto es que siguen siendo muy estrictos con el perfil de solvencia que piden a sus clientes.

6.- Calcula la cuota que pagarás y ponte en el peor escenario posible

Se debe calcular con calma la cuota mensual que tendremos que pagar al banco en función del capital prestado y el tipo de interés que nos vaya a aplicar la entidad. Es posible que hoy en día no tengas problema en pagar la hipoteca pero ten en cuenta que el plazo medio de amortización (el tiempo que se tarda en pagar una hipoteca) se sitúa en 21 años, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El euribor, ha cerrado el mes de septiembre al 0,154%, lo que supone un nuevo mínimo histórico de un índice que sigue en caída libre. ¿Podremos pagar la hipoteca si sube el indicador? Anota estos dos porcentajes para que te sirvan de referencia a la hora de realizar tus cálculos. La media histórica del euribor se encuentra en el 2,522% mientras que el máximo histórico lo alcanzó en febrero de 2008 cuando llegó a tocar el máximo diario del 5,526%. ¿Cuánto pagarías en ambos escenarios?, ¿podrías asumirlo holgadamente?

Un ejemplo. Para una hipoteca media de 120.000 euros a 21 años y un interés de euribor + 2,5% (un interés total del 2,66% puesto que el indicador se encuentra en el 0,16%) tendríamos que pagar una cuota de 622 euros al mes. Si el euribor vuelve a su media histórica la cuota se situaría en torno a 770 euros al mes, mientras que si llega a su máximo, nos iríamos a casi 1.000 euros mensuales.

Fuente: elconfidencial.com

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

Publicado el Deja un comentario para Las ejecuciones hipotecarias no ceden en la costa mediterránea: 270.143 desde 2011

mapa ejecucioneshipotecarias 300x236 - Las ejecuciones hipotecarias no ceden en la costa mediterránea: 270.143 desde 2011Las ejecuciones hipotecarias resueltas desde octubre de 2011 hasta marzo de 2015 suman 270.143, según datos enviados al Parlamento a raíz de una consulta al Ejecutivo por el número de ejecuciones hipotecarias resueltas desde la llegada del PP a La Moncloa. La información se basa en los datos del Punto Neutro Judicial del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), que facilitó unas cifras distintas de las suministradas hasta ahora por el propio CGPJ. La información, dice el Gobierno, "computa aquellos procedimientos que, tramitados en los juzgados de Primera Instancia, permiten exigir el pago de las deudas garantizadas por prenda o hipoteca al acreedor con escritura de hipoteca a su favor".

De todas estas ejecuciones, una parte no concretada acaba en desahucios. Entre 2012 y 2014, los tres ejercicios completos, las ejecuciones subieron un 9%, con especial relevancia en viviendas del litoral mediterráneo: al frente, Cataluña y Barcelona, donde más casos existen y donde más crecen. Los desahucios y ejecuciones hipotecarias sobre viviendas aumentaron un 7,4% en 2014. En el primer trimestre de 2015, los juzgados ejecutaron 22.480 hipotecas por impago, un 33% más que en el trimestre final de 2011.

Los expertos consultados señalan que los datos ofrecidos recogen todo tipo de ejecuciones, por lo que no se pueden relacionar con el número de desahucios. Sin embargo, también sostienen que el incremento de las ejecuciones demuestra que la crisis sigue muy presente para una parte de la sociedad, como apunta Manuel Almenar, presidente de la Audiencia Provincial de Pontevedra y exvocal del CGPJ.

Según Manuel Almenar, los casos que se están viendo ahora proceden de los problemas surgidos en 2013 y 2014. "En ocasiones, son personas que han ido aguantando la crisis como han podido, pagando algunas letras de la hipoteca, pero la falta de empleo les ha dejado sin capacidad para hacer frente a más cuotas y han entrado en proceso de embargo".

La tramitación judicial tarda año y medio. Por esta razón, los expertos no creen que estas cifras disminuyan significativamente, al menos hasta mediados de 2016. Otro factor que ha elevado las ejecuciones es, según este jurista, que los que compraron casas durante la burbuja son conscientes de que valen menos que su deuda hipotecaria. "Ellos no están interesados en quedárselas, pero el banco tampoco. Pierden todos..., el problema es que los deudores responden con todo su patrimonio". En estas ocasiones, dice Almenar, los bancos son proclives a ofrecer rebajas en la cuota para que el cliente no entre en morosidad.

Segundas residencias

Los datos enviados al Gobierno reflejan del impacto de la crisis. En todo el periodo analizado, desde octubre de 2011 a marzo de 2015, Barcelona es la provincia con más casos, 32.289, y Cataluña la comunidad con más problemas: 52.968. Además, entre 2012 y 2014, la cifra sube un 26% en Barcelona, la provincia con más viviendas, y también con más problemas de impago.

La segunda comunidad con más ejecuciones es la Valenciana, con 46.309, pero tiene una caída del 3%. Lo mismo sucede en Madrid, con 29.193 ejecuciones pero descendiendo un 16% entre 2012 y 2014. Fuentes judiciales añaden que cada vez hay más casos en la Comunidad Valenciana y Andalucía que, en muchos casos, son segundas residencias en el litoral mediterráneo que los dueños pierden por impago.

ejecuciones hipotecas2011 2015 - Las ejecuciones hipotecarias no ceden en la costa mediterránea: 270.143 desde 2011

Los datos que suele ofrecer el CGPJ reflejan menos ejecuciones presupuestarias en el inicio de 2015 (un 16,6% menos), que en el primer trimestre de 2014. No obstante, admiten que los lanzamientos se elevan un 2,1% respecto a 2014. Según este organismo, el 52,9% de los lanzamientos en 2014 fueron por alquileres, no por hipotecas.

En 2014, la banca se quedó con 36.519 pisos y casas por impago, un 5,6% más, según el Banco de España. Desde la patronal bancaria, AEB, se afirma que "se ha ayudado a más de 500.000 clientes a refinanciar sus préstamos hipotecarios y acomodarlos a su capacidad de pago". Y sobre los desahucios, defiende que "los bancos de la AEB no dejan sin techo a ninguna familia con problemas económicos graves".

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), lo niega. "No todos los bancos han parado los desahucios. La prueba es que en julio hemos detenido 19 desalojos promovidos por bancos". Pese a todo, la PAH matiza: "Han bajado mucho los casos de desahucios bancarios y cuando acudimos, siempre llegamos a acuerdos".

La gran banca toma medidas

Entre los cuatro grande, el Banco Santander es el único dice que no ha desalojado a nadie desde 2012. Ha refinanciado 75.000 hipotecas, ha acordado 8.433 daciones en pago y ha suspendido 3.671 lanzamientos. CaixaBank afirma haber suspendido 7.201 lanzamientos, ha concedido 22.000 daciones y que tiene 30.000 viviendas en alquiler social.

El BBVA asegura que ha refinanciado a 66.166 clientes, ha hecho 11.684 daciones en pago y 1.558 familias han recibido diferentes soluciones, como condonaciones de deuda. Bankia dice haber evitado 122.493 ejecuciones hipotecarias y haber realizado 14.346 daciones en pago.

David Card, catedrático de la Universidad de Berkeley (California, EE UU), sostiene que la principal diferencia entre la crisis inmobiliaria de su país y la de España es que en éste país "las familias, y no los bancos, absorben todo el riesgo porque aunque vendas la casa, sigues endeudado".

Fuente: elpais.com

Quizá también te puede interesar en otras zonas:

Síguenos: Facebook – Twitter –