Saltar al contenido

euro 1431347 960 720 600x399 - El BCE retrasa la subida de tipos de interés para recortar en compra de deuda pública

Seguimos expectantes antes las medidas económicas aprobadas por el Banco Central Europeo, puesto que influyen en la inflación, tipos de interés e IPC, lo que hace que repercuta indirectamente en la economía de todos los ciudadanos de la Unión Europea. La última medida adoptada por el presidente de este organismo, Mario Dragui, ha sido la reducción de la compra de deuda pública hasta la mitad y a decidido aplazar la subida de los tipos de interés, que se siguen manteniendo al 0%. ...continúa leyendo "El BCE retrasa la subida de tipos de interés para recortar en compra de deuda pública"

Tras la demora de la reforma del Euríbor por parte de El Instituto Europeo de Mercados Monetarios, el BCE ha decidido comenzar a desarrollar una nueva referencia para los tipos de interés que será complementaria las tasas de referencia utilizadas por lo bancos. Esto se traduce en un cambio en los contratos hipotecarios (tanto fijos como variables), cambiando las tasas pero, se estima que se reducirá la incertidumbre y se conseguirá una estabilidad de los tipos de interés en toda la Unión Europea. ...continúa leyendo "Hipotecas: El Banco Central Europeo desarrollará un nuevo índice de tasas de interés"

estructura economica prestamo de negocios blanco 1421 566 600x400 - El euríbor continua bajando cerrando agosto con un nuevo mínimo

Ya son diecinueve meses consecutivos en los que, el índice de referencia de los créditos hipotecarios, el euríbor, continúa bajando y en negativo. El mes de agosto se ha cerrado con el valor -0.156%, mientras que, en agosto de 2016 cerró con un -0.048%, es decir, este valor a ido disminuyendo a los largo del año, marcando cada mes un nuevo mínimo histórico desde febrero de 2016. ...continúa leyendo "El euríbor continua bajando cerrando agosto con un nuevo mínimo"

hipoteca 1 600x400 - La bajada del tipo de interés beneficia a las familias españolas

La nueva política del Banco Central Europeo ha supuesto la bajada de los tipos de interés hasta 0%, lo que se traduce en un descenso del precio del euro en toda Europa. Esta nueva medida ha generado un impacto dispar en los distinto países de la Unión Europea, resultando algunos beneficiados mientras que otros no han tenido la misma suerte. ...continúa leyendo "La bajada del tipo de interés beneficia a las familias españolas"

3

A pesar de que los pisos y casas de los bancos aumentan sus cifras de ventas, lo cierto es que estas van a paso de tortuga. De mantenerse el ritmo actual, las entidades tardarán una media de 10 años más en deshacerse de todo el ladrillo que tuvieron que "comerse" con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y aunque eso tiene un coste (eso si, menor de lo que muchos se piensan), la banca española prefiere mantener el ritmo actual si nadie (Banco de España o el BCE) le obliga a acelerarlo. La razón es que, con los precios actuales, tendría que asumir unas pérdidas que espera poder evitar en el futuro si alguna vez empiezan a subir los pisos de verdad.

jacarilla-alicante-banco

Según estimaciones de JP Morgan, los bancos españoles todavía tienen 156.000 millones de activos "non performing" (el 136% de su valor tangible en libros), de los que 80.000 millones son inmuebles adjudicados o recibidos en pago de créditos incobrables. El resto es morosidad. En los nueve primeros meses de 2016, el sector ha vendido unos 12.000 millones. Bankia (que traspasó los adjudicados en la crisis a Sareb) y Santander son los más activos en este terreno, mientras que Popular es el último de la clase, con activos tóxicos que suponen el 285% de su valor tangible en libros.

El número de operaciones, aunque mejora, sigue siendo un 50% inferior a los niveles precrisis y todavía existe una enorme sobreoferta en el mercado. Esto explica que los bancos prefieran esperar antes que vender a estos precios, a pesar de que les lleve otra década deshacerse de los activos tóxicos. Es decir, estamos ante otro nuevo ejemplo de la "patada adelante" tan típica de la banca española, como se ha puesto de manifiesto con las refinanciaciones masivas de empresas durante la crisis.

Para hacer frente a las pérdidas de estos activos, los bancos cuentan con un nivel de provisiones dotadas durante la crisis (los decretos Guindos de 2012- en torno al 50%). De nuevo, con grandes diferencias entre el magro 39% del Popular y el 61% de Bankia. Más allá, la cuestión es que, si los bancos venden con descuentos superiores a ese nivel de provisiones, deben apuntarse la pérdida adicional; mientras que si venden con una rebaja menor sobre el valor inicial del piso, pueden liberar parte de esas provisiones y anotarlas como beneficio. De ahí que prefieran esperar a ver si suben los precios que vender a los niveles actuales. Es más, eso también explica por qué prefieren vender a los minoristas, a los que ofrecen descuentos en torno al 40% según el estudio de JP Morgan, que a los inversores institucionales, quienes exigen rebajas del 70%. De hecho, si las entidades se vieran forzadas a acelerar la reducción de los activos tóxicos, tendrían que recurrir a los institucionales y, en consecuencia, dotar nuevas provisiones. Otra razón para aguantar hasta que lleguen tiempos mejores.

Esta decisión no sale gratis. Según JP Morgan sostiene que el coste de mantenimiento de los inmuebles productivos es del 1,4% del valor de los mismos al año, según las cuentas del Popular (el único banco que ha dado orientaciones al respecto). Un coste muy inferior al 5% que estima en sus simulaciones el propio BCE. Aun así, como el volumen es muy grande, este coste supone un lastre del 27% como media en el beneficio antes de impuestos de 2017, algo nada despreciable pero que el sector está dispuesto a pagar con tal de no vender a los precios actuales.

La única forma de que los bancos aceleren las ventas sería que les obligaran los reguladores: el Banco Central Europeo y el Banco de España. Algo que ocurrió en Japón en 2002: allí obligaron a los bancos a reducir un 50% sus activos "non performing" en tres años. Pero, de momento, no hay ninguna presión en este sentido. Más bien al contrario: el Banco de España ha relajado incluso las exigencias de la nueva circular contable para permitir un uso masivo de los modelos internos, con los que se soslaya las exigencias de requisitos mínimos. Además, esta reducción acelerada también tendría un coste importante, dado que tendrían que vender activos masivamente a los inversores institucionales, no les quedaría más remedio que elevar los niveles de cobertura hasta una media del 60%. Y unas provisiones de ese calibre reducirían un 26% el beneficio estimado para el sector en 2018.

Según JP Morgan, los mensajes optimistas sobre subidas de los precios de la vivienda se circunscriben a Madrid, Barcelona y Baleares; si excluimos estas zonas, la subida en el último año se queda en el 1%. Así, los pisos siguen un 39% por debajo del pico de la burbuja, cifra que alcanza el 43% en el caso del suelo.

El 'stock' de vivienda se reduce un 20%

El stock de viviendas ha bajado casi un 20% este año con respecto al anterior, con lo que son 388.000 las casas que quedan sin vender en España herencia de la época del boom inmobiliario. Y la cifra seguirá recortándose. “La evolución será parecida en 2017, finalizando el año con un volumen cercano a los 315.000 inmuebles, al reducirse de nuevo otro 18,8%”, según Servihabitat, en su informe sobre el Mercado residencial en España. No obstante, dice la firma, esta absorción de stock continúa sin producirse de manera uniforme. La Rioja es la comunidad con mayor excedente residencial por habitante, seguida de Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana. Con un menor número de viviendas en stock, está Madrid, Baleares, Canarias y Cataluña, que están muy por debajo de los 83,6 inmuebles por cada 10.000 habitantes de la media nacional y que están tirando del mercado.

El año cerrará con unas 445.000 casas vendidas, un 26% más en tasa interanual y para 2017 las compraventas crecerán un 12%, alcanzando las 500.000 unidades vendidas, según las previsiones de Servihabitat. Los motores son la mayor concesión de crédito hipotecario, el incremento del interés inversor (con la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos), la estabilización de los precios y la mejora de la estabilidad laboral. “Si bien es cierto que el sector vuelve a reactivarse en su conjunto, incluso con oferta escasa y demanda cada vez más fuerte en según qué barrios de algunas de las principales ciudades, existen todavía zonas en las que el stock se drenará más lentamente”, advierte Julián Cabanillas, consejero delegado de la compañía.

La vivienda de segunda mano sigue siendo la impulsora del incremento en el volumen de operaciones, con valores cercanos al 70% de las ventas, manteniéndose las transacciones de obra nueva en niveles del 30%, tanto en vivienda habitual como en vacacional. Casi el 72% de los inmuebles tienen un precio inferior a los 150.000 euros. Y la mayoría de las compraventas (casi el 80%) se realizan sobre vivienda en altura (pisos), aunque la vivienda unifamiliar (casas) ha experimentado un pequeño crecimiento en el primer semestre de 2016. Este tipo de activo, el más demandado, consta de tres dormitorios y una superficie entre los 80 y los 100 metros cuadrados, según la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat.

En cuanto al precio, al cierre del ejercicio la subida será del 4,6% y de cara al año que viene se esperan encarecimientos algo más leves, del 4,3%. “Las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, están incidiendo de manera notable sobre este repunte de la media nacional debido a su elevado volumen, aunque también Málaga, Sevilla o Zaragoza, e incluso el mercado de vivienda vacacional en Baleares, en Canarias y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea, están actuando como motores de este incremento de precios”.

El informe de Servihabitat también confirma el peso creciente de las viviendas en alquiler. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encuentren ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones. Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat, afirma que actualmente, “más del 40% de las nuevas operaciones que se realizan en Servihabitat son de alquiler, por lo que debemos dar respuesta a estas necesidades y alinearnos con los intereses de los consumidores. Por este motivo, en la compañía estamos llevando a cabo una apuesta clara por este mercado, sobre todo en los últimos tres años, en los que hemos ampliado nuestra cartera de alquiler hasta casi 60.000 activos”.

El precio medio del alquiler en España experimenta un crecimiento superior al 10% interanual al cierre de 2016. Para una vivienda de entre 80 y 90 metros cuadrados, la renta media en el país es de 540 euros, aunque en comunidades como las Islas Baleares (980 euros), Madrid (940), el País Vasco (850) o Cataluña (610), entre otras, se supera esta cifra. En cuanto a la rentabilidad bruta media por poner en alquiler una vivienda en España, la cifra alcanza ya el 5,4%. Cataluña, Comunidad de Madrid y Baleares están por encima de esta media nacional.

Fuentes: elconfidencial.com y elpais.com

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

El Euribor a 12 meses, índice de referencia que ayuda a determinar la cuota mensual del 90% de las hipotecas sobre viviendas en España, variará la base sobre la que se calcula. De este modo, el European Money Markets Institute (EMMI: la asociación de asociaciones bancarias europeas) finaliza el proceso de cambio del nuevo índice, que entrará en vigor a partir del próximo 4 de julio, precisamente cuando el Euribor se encuentra en la fase más profunda de su depresión.

Banco Central Europeo

El euríbor cerró el pasado año 2015 con una caída del 80%, lo que supone el mayor recorte registrado en la última década. El indicador, que no ha dejado de caer en los últimos doce meses, ha ido descendiendo hasta romper la barrera del 0%. Así, el pasado mes de febrero, el índice basado en los tipos a los que un panel de bancos se financian en los mercados mayoristas europeos alcanzó un -0,008% por primera vez en la Historia, abriendo el debate sobre si, llegado el caso, las entidades deberían pagar a sus clientes por prestarles dinero.

Ya antes de que el BCE rebajara al 0% los tipos de interés y situara la facilidad de depósito en un -0,4%, las previsiones de los analistas señalaban que la caída podría profundizarse este año hasta el 0,1%, lo que pondrá en dificultades a las entidades financieras más agresivas en su política comercial. Sobre la base del saldo vivo total de los créditos hipotecarios en España y el precio del Euribor a 12 meses en diciembre, una décima negativa representa un coste anual superior a 600 millones de euros para los bancos. En el lado contrario, es un ahorro similar para millones de hogares. En este contexto, es evidente que el Euribor se ha convertido en todo menos un aliado para las entidades financieras, pero la Asociación Española de la Banca (AEB) considera que la situación es independiente del proceso de cambio.

Euríbor plus: ¿Qué es y cómo se calcula?

En junio de 2014, el EMMI comenzó a trabajar en un nuevo índice de referencia hipotecario: el euíbor plus cuyo principal objetivo es impedir por parte de los bancos la manipulación en el cálculo de la tasa después de los escándalos ocurridos entre 2005 y 2009. Al contrario de lo que ocurre con el euríbor actual que refleja el tipo de interés al que están dispuestos a prestarse los bancos, con el euríbor plus se persigue un índice de referencia más creíble y menos manipulable. La clave para conseguirlo estaría en su metodología de cálculo.

El euríbor plus se calculará a partir de los tipos de interés de las transacciones efectivamente realizadas en el mercado interbancario y no en los tipos estimados por los bancos. Es decir, se formaría a partir de las contribuciones de los bancos del panel basados en operaciones reales y no en las estimaciones de los intercambios que realizan los bancos entre sí.

Pero, además, la nueva metodología tendrá en cuenta no sólo las transacciones que los bancos se hagan entre sí, sino también los depósitos de las grandes empresas, otras instituciones financieras, instituciones públicas, pymes no financieras, aseguradoras o fondos de pensiones.

El mayor problema que registra su cálculo estaría, sin embargo, en que apenas se realizan transacciones reales a un año, por lo que la volatilidad para los plazos más largos sería más alta. Es decir, apenas se realizan operaciones a un plazo superior a los tres meses de ahí que la muestra sería muy reducida. Recordemos que las hipotecas están referenciadas al euríbor a un año. Con la nueva fórmula, se hará una mediana para determinar los cuatro o cinco bancos que ofrezcan los tipos centrales y con ellos, se hará la media. También se utilizarán datos de los días anteriores cuando haya pocas operaciones.

¿Cómo afectará a las hipotecas?

El EMMI admite que los resultados del nuevo cálculo podrían no ser los mismos que con el método actual. "Es inevitable que haya cambios en el nivel y características del Euribor. Ninguna variable económica puede ser medida con absoluta precisión, así que cualquier cambio en el método de medición producirá una variación. Habrá un impacto, sobre todo en la volatilidad".

A nivel práctico, el objetivo declarado por el EMMI es que el cambio de metodología no afecte a la esencia del índice. Pero surge el enfoque jurídico. "Una cuestión crítica es si, desde un punto de vista legal podría considerarse como un simple cambio metodológico o, por el contrario, como un índice distinto". Teniendo en cuenta la litigiosidad vivida en los últimos años entre la banca y sus clientes a raíz de la comercialización de productos como las preferentes o las cláusulas suelo, la segunda posibilidad podría abrir un frente nuevo en millones de contratos.

Por este motivo, la Asociación Española de Banca demanda una cobertura legal reforzada. "El cambio tal y como se está planteando no tiene por qué presentar riesgos significativos para ninguna de las partes, si bien es cierto que estos se minimizarán o desparecerán totalmente si la transición cuenta con un soporte normativo de ámbito europeo".

Pero, ¿encarecerá las hipotecas? No está claro aún si este nuevo índice de referencia encarecerá o no los préstamos hipotecarios ya que habrá que esperar a ver cómo se comporta una vez se comience a realizar el nuevo cálculo. Lo lógico es que, si el precio oficial del dinero baja (el dinero que se prestan los bancos entre sí se lo piden al BCE que se lo da al tipo de interés establecido), las entidades pagarán menos por él así que también lo ofrecerán más barato. Por el contrario, si el precio del dinero sube, estos préstamos se encarecerán.

La banca pide blindarse y los consumidores transparencia

José Ignacio Goirigolzarri, presidente de Bankia, advirtió ayer que si la banca decide llevar a cabo un cambio en la base de cálculo del Euribor, el índice que referencia el precio final de millones de hipotecas en España, deberá hacerlo con todas las garantías de que se trata de una continuación del actual y "blindándose" contra posibles demandas. Según el banquero, el nivel de tipos de interés que manejan los bancos actualmente se prolongará durante dos o tres años, si bien apuntó que no espera que el Euribor caiga por debajo de sus niveles actuales.

Para la banca, "cambiar la referencia del Euribor sería malo" reconoció el mismo Goirigolzarri, subrayando los problemas reputacionales de la banca en los últimos años. "No se trata tanto de un proyecto para cambiarlo como de una reforma porque está en discusión si el índice tal cual es ahora y al plazo de un año es representativo de las operaciones a las que se prestan los bancos". Hasta el pasado mes de febrero, Bankia aumentó un 25% el volumen de contratación de hipotecas respecto al mismo periodo de 2015. La entidad cuenta, junto a CaixaBank, con una de las mayores carteras hipotecarias en España y, con un Euribor negativo y sin cláusulas suelo, está obligada a compensar la pérdida de ingresos por intereses hipotecarios con otras vías de negocio. José Sevilla, consejero delegado del banco apostilló que "los ciudadanos españoles pagan las hipotecas más baratas de Europa".

En el otro lado de la balanza, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) pide que se hagan públicos los resultados de las pruebas de cálculo del "nuevo Euribor" o "Euríbor Plus", que supondría pasar del sistema actual de "consulta" o tipo teórico al que se prestarían los bancos entre sí a uno de "transacciones" reales entre entidades.

La OCU ve aún "muchos interrogantes" en el que sería nuevo sistema de cálculo. "Aunque, en principio el cambio de metodología no debería afectar mucho al índice, se tiene que respetar el derecho a la información de los consumidores para evitar que se puedan producir perjuicios a los mismos". Por ello solicita que, durante el periodo de pruebas de julio a diciembre de este año 2016, se calcule el Euribor utilizando ambas métodos de cálculo, pues permitiría comprobar si existen diferencias significativas entre ambos.

El ministro de Educación, Luis de Guindos, ha remarcado que se está en "un periodo de prueba y la posibilidad de pasar a un nuevo índice tiene que ser contrastada con prudencia y con cautela". "El Gobierno va a vigilar que esa posible modificación no tenga ningún impacto negativo desde el punto de vista de todos los tenedores de las hipotecas en nuestro país", aseguró, y apuntó que las pruebas que se están efectuando indican que el nuevo índice estaría en un nivel incluso inferior al actual.

En general, los analistas y expertos piensan que las autoridades velarán por los intereses de los minoritarios y harán los ajustes que sean necesarios para que estos no se vean perjudicados. Su puesta en marcha no se llevará a cabo para favorecer a los bancos, sino más bien todo lo contrario. Con esta medida los bancos no podrán manipularlo como ha ocurrido en el pasado en casos puntuales. Así, se espera que las variaciones del Euribor sean mínimas y el impacto que puedan tener en el pago de las hipotecas será muy bajo. Las mayores caídas del Euribor y las mayores rebajas en la cuota ya las hemos visto.

Fuente: elmundo.es

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

 

1

El euríbor a un año (el interés que se utiliza de forma mayoritaria para revisar las hipotecas a tipo variable en España), cae a tasas negativas por primera vez en su historia, quedando en el -0,002%, mientras que la media mensual de febrero queda en el 0,005%. Los principales bancos europeos se han mostrado dispuestos a prestarse dinero entre sí al -0,002% ayer viernes, frente al 0,002% que marcó este índice en la sesión del jueves. Es decir que los bancos con exceso de liquidez que prestan a otras entidades, lo hacen ya sabiendo que, dentro de un año, les devolverán menos dinero del que entregan.

euribor-febrero2016

Tras los cinco primeros días de mercado interbancario de febrero, la media mensual, que es la que se utiliza para la revisión de las cuotas hipotecarias a tipo variable (más del 90% de las que se suscriben en España), se sitúa en el 0,005%. Si se mantiene la tendencia (el mes se inició al 0,01%), febrero acabará también con la primera media mensual negativa. Esta referencia será incorporada a las revisiones de marzo, con lo que el efecto en lo que se paga al banco por el crédito hipotecario podrá comprobarse ya en la cuota de abril.

El descenso del euríbor va en paralelo con las medidas de estímulo monetario del Banco Central Europeo, que trata de animar el préstamo a familias y empresas, y así reactivar los precios (la inflación de la zona euro está en el 0,4%, cuando la meta del Banco Central de España es que se acerque al 2%). Para ello, ha bajado el interés de referencia para sus operaciones de crédito al 0,05%. Y ha penalizado el dinero depositado por los bancos con exceso de liquidez en sus cuentas. Antes de las crisis, esos depósitos se remuneraban, pero ahora las entidades que dejan aparcado dinero cada día en el banco central, deben pagar. Ese tipo de interés negativo es ahora del -0,3%. El objetivo de esa medida es evitar que el dinero de las entidades con exceso de liquidez se embalse en activos sin apenas riesgo (como los depósitos del BCE) o en otros activos considerado refugio (como los títulos de deuda pública), aminorando su remuneración o incluso penalizando su tenencia con intereses negativos.

¿Qué pasa con mi hipoteca si el euríbor es negativo?

Con el euríbor a un año en tasas negativas, algo que ha ocurrido este pasado viernes 5 de febrero con la caída al -0,002%, la pregunta que se suscita para casi seis millones de hogares que tienen pendiente devolver un crédito hipotecario es inmediata: ¿el banco tendrá que pagarme intereses a mí? O, de otra forma: ¿un interés negativo implica que mi deuda con el banco disminuye? El euríbor a un año se ha incorporado al club de los intereses negativos. Es una de las consecuencias de las medidas extraordinarias aplicadas por el Banco Central Europeo (BCE), que ya aplica un -0,3% al dinero que los bancos con exceso de liquidez aparcan en forma de depósitos en las cuentas del banco central. Pero el euríbor a un año es peculiar: por un lado es el interés al que, cada día, un grupo de bancos europeos comunica que está dispuesto a prestar a otros bancos, la referencia para el mercado interbancario. Pero también es la referencia utilizada en España para calcular la cuota mensual que el prestatario paga al banco en la inmensa mayoría de créditos hipotecarios a tipo variable, que son más del 90% de los que se suscriben. Vendrá bien, aclarar algunas preguntas.

¿Cuándo empezará a aplicarse el euríbor negativo en la revisión de hipotecas? Para la revisión de la cuota mensual que el prestatario paga al banco (devolución del principal de la deuda e intereses) en un crédito hipotecario a tipo variable, se establece como referencia la media mensual del euríbor. Las revisiones se producen una o dos veces al año, según establezca el contrato. Y su aplicación suele tener un par de meses de retraso. Por ejemplo, si la media mensual de febrero del euríbor a un año acaba en tasas negativas, como es previsible, ese tipo de interés será la referencia para las hipotecas que se revisen en marzo, y su efecto se notará en la cuota mensual de abril.

¿Cuándo será negativo el interés de mi hipoteca? El interés de las hipotecas a tipo variable se forma a partir del euríbor a un año, al que el banco suma un diferencial, que justifica por el riesgo asumido en la operación, que además está garantizada por la propia casa hipotecada. En la actualidad, ese diferencial, como mínimo y si se admiten otras condiciones (contratar con el banco seguros, planes de pensiones o domiciliar nómina o recibos), ronda el 1%. Pero, entre 2007 y 2009, en algunos casos muy contados, con condiciones muy determinadas (tramitación por Internet, menores de 35 año, volúmenes de préstamo elevados o para créditos que se trasladasen de entidad), se llegaron a conceder hipotecas en las que el diferencial aplicado al euríbor por algunas entidades (Deutsche Bank, BBK, Caja Navarra, Santander o Banco Gallego) se situó entre el 0,17% y el 0,25%. Es en esas hipotecas donde el interés podría llegar a ser negativo antes: para ello, el euríbor a un año tendría que situarse, según los casos, entre el -0,2% y el -0,3%, para compensar así el diferencial aplicado.

Si el interés llega a ser negativo, ¿bajará mi deuda? ¿me pagará dinero el banco? Mientras el diferencial aplicado sea superior a la tasa negativa del euríbor -que será el caso (muy) mayoritario, salvo que el BCE de otra vuelta de tuerca espectacular a su política monetaria-, el interés de la hipoteca seguirá siendo positivo, aunque cada vez menor. Y la revisión de la cuota hipotecaria arrojará resultados similares a los de los últimos años: la cuota mensual bajará, pero todavía el prestatario pagará en ella una parte del principal de la deuda a devolver y una parte, menguante, en intereses. Si, al restar la tasa del euríbor al diferencial aplicado, el interés resulta negativo, su aplicación directa debería llevar al banco a disminuir la deuda pendiente, descontando el interés del principal que se amortiza en la cuota. Pero aquí entraría en juego lo que establezca el contrato del crédito hipotecario. Y, sobre todo, qué interpretación se haga.

¿Cuánto tiempo estará en negativo el euríbor? Los analistas de Bankinter ya anticipaban, en enero, que el euríbor a un año se situaría alrededor del -0,10% en este mismo trimestre. Y su estimación se hizo antes de que el presidente del BCE, Mario Draghi, anunciara que habrá una revisión de la política monetaria en marzo, lo que la mayoría de servicios de estudios han traducido por la aplicación de una tasa aún más negativa a los depósitos aparcados en el BCE. Oxford Economics, por ejemplo, cree que pasará del -0,3% al -0,5%. Si eso es así, la tasa del euríbor a un año se haría también más negativa. Y el supervisor del euro ya ha anunciado que seguirá con las medidas extraordinarias "hasta marzo de 2017 o más allá".

¿Un suelo del 0%? La crisis ha trastocado muchas cosas. Entre ellas, el mito de que, en el negocio bancario no se podían aplicar intereses negativos. De hecho, ya rigen en los préstamos entre las propias entidades financieras. Salvo en aquellos con cláusula suelo, es decir aquellos que establecen un interés mínimo independientemente del resultado de sumar un diferencial al euríbor, la mayoría de contratos hipotecarios no contemplan el caso específico de qué ocurre cuando el interés resultante es negativo. Pero sí suelen establecer de forma explícita que es un contrato en el que el prestatario se obliga a devolver la cantidad adeudada y el interés pactado.

Según Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona: "La gente cree que el banco le pagará, pero no es así. Los préstamos hipotecarios tienen un diferencial sobre el Euribor, por lo que si el índice va al -0,1%, este porcentaje se restaría al diferencial". "Esto significa", añade, "que el hipotecado pagará un interés más bajo (siempre y cuando no tenga cláusula suelo), pero tendrá que seguir pagando tanto el capital como los intereses".

La respuesta, en los tribunales

En cualquier caso, desde el Banco de España matizan que para que los intereses negativos lleguen al público en general el Euribor tendría que seguir bajando mucho. Por el momento, pocos se atreven a vaticinar cuál sería el suelo negativo del índice hipotecario. Eso sí, de ser muy profundo, todo apunta a que el asunto acabaría (a título personal, a través de asociaciones de consumidores o de plataformas de afectados) en los tribunales a imagen y semejanza de lo que ha ocurrido con las polémicas cláusulas suelo.

Así, el Banco de España no han dado ninguna indicación a las entidades sobre qué hacer en el caso de los intereses negativos, ya que considera que eso depende de la interpretación de los contratos, una función ajena al supervisor de la banca. Si hay discrepancia, esa interpretación se dirimirá en los tribunales, como ya ha ocurrido con algunas hipotecas en otras divisas, con alguna sentencia favorable al cliente.

En el caso de las cláusulas suelo, tras varios años de litigio, el Tribunal Supremo no consideró que su aplicación era ilegal, pero sí que, si no se había informado suficientemente al cliente sobre sus efectos, eso la convertía en abusiva, lo que lleva a su nulidad por falta de transparencia. Una sentencia que forzó que la mayoría de las entidades bancarias las dejaran sin efecto.

Fuente e imagen: elpais.com

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

1

El euríbor sigue sorprendiendo, y gratamente para los que tengan una hipoteca. La caída del índice más utilizado para calcular las hipotecas en España parece no tener límite, y eso que el margen ya es bastante escaso, situándose muy cerca del 0,00%. Pero después de marcar un nuevo mínimo en tasa mensual en octubre, al cerrar con una media del 0,128%, el nuevo hito del euríbor ha sido cotizar en tasa diaria por debajo del nivel del 0,10%.

viviendas-majadahonda

En concreto, el indicador marcó el 0,098% el pasado jueves 5 de noviembre y bajó al 0,096% al día siguiente. Tras un leve repunte el pasado lunes (0,101%), y ayer miércoles volvió a registrar un mínimo en el 0,091. De momento, con siete valores cotizados en lo que va de mes, la media de noviembre se sitúa en el 0,100%.

El Banco Central Europeo (BCE) y su presidente Mario Draghi están detrás de estos descensos: "Estamos en una semana post BCE rica en comentarios con un denominador común: apoyo para nuevas medidas monetarias y mente abierta para las mismas".

José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España, señala que "hay un debate en el mercado sobre cuál puede ser el recorte del tipo de depósito en diciembre". El consenso apunta a una rebaja de 0,1 puntos hasta dejarlos en el 0,3%. "Al final, supondría más presión para que los 179.900 millones de euros ahora en depósitos se movilicen al mercado". Desde Citi prevén que el euríbor a doce meses se mantendrá en niveles promedio de 0,05-0,1% a corto plazo.

La estabilidad de precios en torno al 2% es el objetivo primordial (y la asignatura pendiente) del BCE. Actualmente, la inflación en la zona euro se sitúa en el 0%. Cuando Draghi llegó a la presidencia del BCE en noviembre de 2011, el IPC era del 3%. En este sentido, si continúa la tendencia actual de guerra de divisas y de bajada de los precios del petróleo, será necesaria en 2016 otra ronda de flexibilización monetaria por parte de los bancos centrales, lo que acercaría más el euríbor al 0%, una cota que, a juicio de los expertos, será más complicado ver.

El euríbor a 12 meses continúa del lado del bolsillo de los hipotecados y sigue restando euros a las cuotas de los préstamos. De mantenerse la tasa mensual de noviembre en el 0,100% (0,235 puntos por debajo del euríbor medio de noviembre de 2014), para una hipoteca media de 100.000 euros a 25 años la rebaja sería de cuatro euros al mes o de 48 euros al año. Según los expertos, a medida que se refuerce la posibilidad de más estímulos monetarios en diciembre por parte del BCE, el euríbor seguirá presionado a la baja, aunque es difícil que llegue a tocar el 0,00%.

El euríbor de octubre, con rebajas de hasta 150 euros

Madrid es la región que en mayor medida se va a beneficiar del anterior mínimo histórico marcado en octubre del euríbor a doce meses (0,128%), ya que experimentarán en sus préstamos hipotecarios descuentos de hasta 150 euros anuales. Esto es así porque hace un año, en octubre de 2014, el indicador se situaba en el 0,338%, con lo que una hipoteca media de 100.000 euros contratada entonces con un plazo de amortización de 25 años que se revise ahora en noviembre se beneficiará de un descuento de unos nueve euros mensuales o 105 al año.

Destacan también las rebajas en la hipoteca en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, con descuentos de 151,32 y 121,2 euros anuales, respectivamente. También en Baleares, País Vasco y Navarra el descuento será notable, superior a los 120 euros. Por debajo de esta cantidad figuran Cataluña (117,84 euros), Cantabria (99,6 euros), Aragón (98,88 euros), Asturias (93,48 euros), La Rioja (92,64 euros), Valencia (91,8 euros), Galicia (91,32 euros), Andalucía (90,36 euros), Castilla y León (88,44 euros), Canarias (86,76 euros), Castilla La Mancha (84,36 euros), Extremadura (79,2 euros), y Murcia (77,64 euros).

Fuente: cincodias.com

Quizá también te pueda interesar en otras zonas:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

coste-hipotecas-europaArmonizar los tipos de interés en los 19 países de la Eurozona a través del Banco Central Europeo no es siempre garantía de éxito. La transmisión de la política monetaria hacia el mercado bancario falla. Así, según los datos presentados por el mismo BCE, pedir una hipoteca en España es un 18% más caro que en la media en la zona euro. Un mayor coste que, junto a las exigencias de la banca para conceder hipotecas, hace que el acceso a la financiación para comprar vivienda en nuestro país sea un poco más difícil.

Con el precio oficial del dinero en el mínimo histórico (0,05%), el coste del crédito en todos los países del entorno ha caído significativamente, aunque de forma desigual. El tipo medio que pagan los hogares españoles para adquirir una vivienda se situaba en febrero de este año en el 2,81%, por encima de la media de la zona euro (2,38%) y de la mayoría de países de nuestro entorno. De las economías más desarrolladas sólo en Italia el endeudamiento para la adquisición de un inmueble a través de hipoteca es más caro. Cuando se trata de medir el coste de financiación, a España le sale más rentable compararse con los países periféricos del euro. El tipo medio para una hipoteca es prácticamente la mitad que en Portugal e Irlanda y casi tres veces más bajo que en Grecia.

Según los expertos, la reestructuración del sector financiero español en los últimos años, a raíz de la burbuja hipotecaria e inmobiliaria con la que comienza la crisis,  y la cultura de propiedad en el país (en España un 83% de las casas y pisos son en propiedad) explican por qué las hipotecas resultan más caras que en otros países.

A pesar de este sobrecoste en el crédito hipotecario, el abaratamiento en los últimos años ha sido significativo, pasando del 5,46% en 2008 al 2,81% actual. Del mismo modo que el crédito al consumo y aquellos préstamos de más de cinco años de vencimiento también se han abaratado en casi dos puntos en los últimos cuatro años, hasta el 4,47%, según los mismos datos del BCE. La medida en España es en este caso un 5% más barata que en el resto de la Eurozona.

Las estadísticas del Banco Central Europeo reflejan igualmente la disparidad en el coste de los créditos destinados a las empresas en función del importe del préstamo. Los que superan el millón de euros tienen un coste medio del 1,51%en el conjunto de la zona euro, mientras que el coste se eleva al 3,56% en aquellos préstamos de hasta 250.000 euros. Además, en España el rendimiento de un depósito a un año es de sólo el 0,49%, mientras que en la zona euro aún supera levemente el 1%. Dicho de otro modo, los bancos españoles se han dado más prisa en trasladar la caída del precio oficial del dinero a los depósitos (lo que pagan) que a los créditos (lo que ingresan).

Fuente: elmundo.es

Quizá también te pueda interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

A huge Euro logo is pictured past the headquarters of the European Central Bank (ECB) in FrankfurtEl Banco Central Europeo (BCE) anunció la semana pasada una serie de medidas para alejar el fantasma de la deflación y revitalizar el crecimiento de una economía europea que sigue sin terminar de despegar.

Entre ellas destacan dos medidas importantes: la rebaja de los tipos de interés al 0,15% y la inyección de liquidez de 400.000 millones de euros, pero apenas nada cambiará en la vida y los bolsillos de las familias hipotecadas ni tendrán un efecto que facilite el acceso al crédito a particulares para comprar vivienda.

Repunte del crédito

Esa es la intención que tiene la que ha sido la medida estrella anunciada por Mario Draghi. Las dos subastas de liquidez (LTRO) anunciadas por valor de 400.000 millones de euros llegarán a las entidades financieras con condiciones: no pueden ser utilizadas ni para la compra de deuda pública, como muchas entidades hicieron con el dinero recibido en las LTRO anteriores, ni para créditos a la compra de viviendas. Si las entidades no dedican ese dinero a la financiación tendrán que devolver el dinero dos años antes del vencimiento, que se ha establecido en 2018. Los cuatro años de vencimiento y las limitaciones establecidas hacen que los analistas apunten a que sean más las pymes y no los particulares los beneficiados por esta "inyeccion" de crédito.

La rebaja de los tipos de interés

Desde que el BCE comenzó su paulatina bajada de tipos de interés hubo un momento, en la primavera de 2013, que el euribor dejó de repicar automáticamente la bajada de tipos. Según los expertos, reducir 10 puntos básicos el precio oficial del dinero como ha hecho el BCE tampoco tendrá un efecto económico muy potente. La reducción de los tipos de interés del 0,25% al 0,15% apenas afectará a las hipotecas ya que desde hace meses que la relación entre los tipos de interés y el Euríbor se ha roto. Si se calcula el ahorro sobre una hipoteca tipo de 120.000 euros a 20 años el ahorro no superará los 60 euros al año, eso siempre y cuando que la hipoteca no tenga cláusula suelo. El Euribor en niveles tan bajos hace que sus oscilaciones apenas se dejen notar.

Menos rentabilidad para los depósitos

Una de las cosas que busca el BCE reduciendo el precio oficial del dinero es reducir el coste del crédito bancario en la Eurozona. Si lo logra, previsiblemente los bancos reducirán también la remuneración que paga a sus clientes por los dépositos. Más en un momento en que las entidades financieras están tratando de recuperar su margen de interés (diferencia entre los que ingresas por el interés de los créditos y lo que pagan por sus depósitos).

Posible sobrecoste para el cliente

Otra de las medidas estrella del BCE será establecer una tasa negativa sobre los depósitos que las entidades financieras realizan en el propio banco central. Esto es algo así como establecer una tasa a los bancos para que no dejen su dinero ocioso y lo pongan a circular. Otro intento más de estimular el crédito. Sin embargo, el riesgo es alto, pues como suele suceder siempre que se impone algún tipo de impuesto al sector financiero, las entidades pueden optar por repercutirlo al cliente. Es el único Banco Central del mundo que actualmente desarrolla esta práctica.

Préstamos más baratos

Además de las LTRO para reactivar el crédito impidiendo destinarlo a la compra de bonos soberanos, la bajada de los tipos les permite obtener dinero más barato del BCE y por tanto es un incentivo; además, ha reducido el coste de los préstamos diarios que hace a los bancos, del 0,75% al 0,40%.

Un euro más débil para exportar más

Aunque la primera sesión de mercado tras conocer las medidas ha frustrado las expectativas generadas, la teoría dice que una política monetaria expansiva debería servir para debilitar la cotización del euro. Algo que se ha convertido en un problema, pues su sobrevaloración está afectando a las exportaciones europeas, algo a lo que países como España se aferran para consolidar la recuperación económica. Esto es vital en un momento de crisis para Europa, aunque es malo para los turistas, ya que viajar a Estados Unidos con el actual cambio a 1,36 euro/dólar es algo muy atractivo.

Fuente: abc.es

También te puede interesar:

Síguenos: Facebook -  - Twitter