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La mitad de los compradores de vivienda carecen de ahorros previos 3 e1498643789361 - La mitad de los compradores... sin ahorros previos para comprar vivienda

A pesa que el mercado de la compraventa de viviendas ha vuelto a animarse, convertirse en propietario sigue siendo una tarea difícil para muchos españoles por su escasa capacidad de ahorro y la subida de los precios. Tanto es así, que la mitad de los potenciales compradores en España dispone de menos del 10% del importe para comprar vivienda, mientras que en 2016 este porcentaje era del 20%, según el estudio "La demanda de vivienda en España. Análisis de la capacidad financiera", elaborado por Casaktua. El informe, realizado a partir de más de 1.100 entrevistas en todo el territorio nacional, revela que el ahorro medio para la compra es 11 puntos menor que el del año pasado, ya que este ha pasado del 35% al 24%.

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comprar-vivienda1A pesar de haber pasado por la peor crisis económica de la historia reciente, en estos últimos meses de recuperación inmobiliaria, parece que la opción preferida por los españoles sigue siendo comprar piso o casa a vivir de alquiler. Sin embargo, ahora que el sector se está estabilizando, con precios aun muy ajustados por los años de crisis y un mayor acceso a la financiación hipotecaria, conviene más que nunca echar mano de la calculadora para no caer en los errores del pasado y evitar que la compra de una vivienda se convierta en la mayor de nuestras pesadillas.

A pesar de que el grifo de la financiación comienza a abrirse, lo cierto es que la banca sigue mirando con lupa a los futuros hipotecados, por lo que, antes de pisar por una sucursal bancaria o de plantearnos siquiera la compra de una vivienda, no está de más realizar varios cálculos sencillos para comprobar si realmente comprar casa está al alcance de nuestras manos.

1.- Eficaz y sencillo: una multiplicación

Multiplica por cuatro los ingresos brutos anuales que entran en tu hogar. Ése es el dinero que deberías destinar a comprar casa, ni más ni menos. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000. Según los expertos, ningún particular ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa.

Cuatro años es el estándar que durante muchos años se ha tomado como referencia en Estados Unidos, cuando en España nos encontrábamos en ocho o nueve veces. Hay quienes son mucho más conservadores, que aconsejan destinar más de tres años del salario. ¿Qué reflejan los datos del Banco de España? Hoy en día, una familia necesita aproximadamente seis años de su salario bruto para pagar la casa. Este ratio llegó a superar ligeramente los 9 años a mediados de 2007, en plena locura inmobiliaria.

2.- Los ingresos mensuales destinados a pagar la hipoteca

Los españoles dedican hoy en día, de media, la mitad de sus ingresos a pagar la casa, según datos recientes de ReMax, aunque los datos del Banco de España hablan de algo menos, el 35%. Lo recomendable, en cualquier caso, es que este porcentaje no supere el 30%. En pleno boom, se llegó a alcanzar el 60%, sin contar las ayudas fiscales y el 46%, con ellas.

3.- Cuántos euros de hipoteca nos da el banco por cada metro cuadrado

La banca está prestando algo menos de 1.100 euros por cada metro cuadrado adquirido, según datos del Colegio de Registradores del segundo trimestre de 2015. Es decir, para una vivienda de 80 metros, el banco nos concederá de media, unos 88.000 euros, de tal manera que la diferencia respecto al importe total tendremos que abonarla de nuestro bolsillo. Se trata de un porcentaje muy inferior a lo que se concedía en el pico más alto de la burbuja, en 2008. Entonces, la cifra llegó a rozar los 2.000 euros de hipoteca por cada metro cuadrado de vivienda.

En este sentido, hay diferencias entre comunidades. Así, por ejemplo, País Vasco y Madrid poseen los mayores niveles de endeudamiento más elevados con 1.556 y 1.497 euros por metro cuadrado, respectivamente. Por el contrario, esta cifra cae hasta 622 y 651 euros en Extremadura y Castilla La Mancha, donde la vivienda, por otra parte, también es mucho más asequible.

4.- Hipoteca media en España

La hipoteca media en España se sitúa en 107.494 euros. Siendo Madrid la comunidad donde se alcanza el importe más elevado con 173.630 euros y Extremadura, donde se registra el menor nivel de endeudamiento siendo el importe medio de la hipoteca de 67.483 euros. ¿Significa esto que el banco no nos va a conceder más dinero que el que ofrecen las estadísticas? Evidentemente no. Al tratarse de una media, hay valores por encima y por debajo de estas cifras, pero nos puede servir de orientación.

5.- Nivel de ahorros

En la actualidad sólo financian hasta el 80% del precio de tasación o de compraventa (el que sea más bajo). De ahí la necesidad de contar con suficiente dinero. Hablamos de un 20% del importe de la tasación, además de un 10% adicional para los gastos derivados de la compraventa: escrituras, registro, notario… En total, un 30%. De tal manera que para un piso de 200.000 euros habría que tener ahorrados unos 60.000 euros.

Las hipotecas al 100% han desaparecido prácticamente del mapa financiero, aunque la banca ha seguido comercializando este tipo de productos para vender pisos de su propiedad. Pasados los peores años de la crisis, la banca comienza a dar más financiación, y aunque en los últimos meses se ha constatado un importante aumento en la concesión de hipotecas, lo cierto es que siguen siendo muy estrictos con el perfil de solvencia que piden a sus clientes.

6.- Calcula la cuota que pagarás y ponte en el peor escenario posible

Se debe calcular con calma la cuota mensual que tendremos que pagar al banco en función del capital prestado y el tipo de interés que nos vaya a aplicar la entidad. Es posible que hoy en día no tengas problema en pagar la hipoteca pero ten en cuenta que el plazo medio de amortización (el tiempo que se tarda en pagar una hipoteca) se sitúa en 21 años, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El euribor, ha cerrado el mes de septiembre al 0,154%, lo que supone un nuevo mínimo histórico de un índice que sigue en caída libre. ¿Podremos pagar la hipoteca si sube el indicador? Anota estos dos porcentajes para que te sirvan de referencia a la hora de realizar tus cálculos. La media histórica del euribor se encuentra en el 2,522% mientras que el máximo histórico lo alcanzó en febrero de 2008 cuando llegó a tocar el máximo diario del 5,526%. ¿Cuánto pagarías en ambos escenarios?, ¿podrías asumirlo holgadamente?

Un ejemplo. Para una hipoteca media de 120.000 euros a 21 años y un interés de euribor + 2,5% (un interés total del 2,66% puesto que el indicador se encuentra en el 0,16%) tendríamos que pagar una cuota de 622 euros al mes. Si el euribor vuelve a su media histórica la cuota se situaría en torno a 770 euros al mes, mientras que si llega a su máximo, nos iríamos a casi 1.000 euros mensuales.

Fuente: elconfidencial.com

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La firma de hipotecas para comprar vivienda apuntala un mes más la recuperación inmobiliaria. Así, durante el pasado mes de julio el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 21.863, un 21,8% más respecto a las hipotecas constituidas el mismo mes de 2014, según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) .

Con el avance interanual de julio, la creación de nuevas hipotecas para comprar pisos y casas encadenan 14 meses consecutivos con ascensos de dos dígitos. No obstante, el repunte de julio se ha desacelerado 4,5 puntos respecto al experimentado en junio, cuando la firma de hipotecas sobre viviendas subió un 26,3%.

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El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en julio los 104.402 euros, un 3,9% más que en igual mes de 2014, mientras que el capital prestado aumentó un 26,6% en tasa interanual, hasta superar los 2.282 millones de euros.

En tasa mensual (julio sobre junio), las hipotecas sobre viviendas se incrementaron un 1,9%, frente al repunte del 5,7% experimentado en julio de 2014, mientras que el capital prestado creció un 2,7%, en contraste con el crecimiento mensual del 2,7% experimentado un año antes.

En los siete primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un aumento del 21,2% sobre el mismo periodo de 2014, con ascensos del 25,5% en el capital prestado y del 3,5% en el importe medio de las hipotecas.

El tipo de interés medio inicial para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó en julio el 3,37%, frente al 3,90% registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,30%, con un plazo medio de 20 años.

El 88,2% de las hipotecas constituidas el pasado mes de julio utilizó un tipo de interés variable, frente al 11,8% de tipo fijo. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, figurando en el 92,5% de los nuevos contratos.

Distribución geográfica

Por comunidades autónomas, las que registraron el pasado mes de julio un mayor número de hipotecas sobre viviendas fueron Andalucía (3.737), Madrid (3.418) y Cataluña (3.406).

En julio, las comunidades que presentaron las mayores tasas de variación anual en la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Baleares (+146,2%), Canarias (+53,3%) y Cantabria (+42,8%). Sólo La Rioja y País Vasco registraron tasas negativas, del 21,9% y del 1,2%, respectivamente.

Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (541,7 millones de euros), Cataluña (410,2 millones de euros) y Andalucía (329,6 millones).

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Crece un 26,9% el número de hipotecas sobre el total de fincas

Según el INE, durante julio se constituyeron 34.353 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 26,9% respecto a julio de 2014.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos subió un 47,8% respecto al mismo mes de 2014, hasta los 4.683 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 136.335 euros, un 16,5% más que en julio de 2014.

Imagen: porcentual.es – Fuente: INE Hipotecas Julio 2015 (.pdf)

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ejecucioneshipotecarias2El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 8.802 en el primer trimestre de 2015, una cifra que es un 6,9% inferior a la del mismo periodo de 2014, según la estadística de ejecuciones hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE). En términos intertrimestrales (primer trimestre de 2015 sobre el cuarto trimestre de 2014), el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se redujo un 0,2%.

En el computo total de todos los tipos de inmuebles, entre enero y marzo se iniciaron 30.952 ejecuciones hipotecarias, un 5,2% menos que en el mismo periodo de 2014, pero un 0,9% más que en el último trimestre de 2014. De ellas, 29.591 afectaron a fincas urbanas (donde se incluyen las viviendas) y 1.361 a fincas rústicas.

Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas descendieron un 4,9% en relación al primer trimestre de 2014 y aumentaron un 0,8% respecto al trimestre anterior. Dentro de las fincas urbanas, 17.786 ejecuciones correspondieron a viviendas, el 57,5% del total de ejecuciones y cifra un 6,5% inferior a la del mismo periodo de 2014.

Dentro de las viviendas, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas físicas sumaron 11.250 en el primer trimestre, lo que supone una caída del 7,1% interanual, de las que 8.802 (el 78,2% del total) son viviendas habituales de personas físicas y 2.448 no son residencia habitual de los propietarios. Estas últimas bajaron un 7,7% respecto al primer trimestre de 2014. Por su parte, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas jurídicas totalizaron 6.536 hasta marzo, un 5,5% menos que en el mismo periodo del año pasado.

Según el INE, sólo el 0,048% de las viviendas familiares existentes en España (18.363.500) iniciaron una ejecución hipotecaria entre enero y marzo.

La estadística revela además que el 21,1% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en el primer trimestre corresponde a hipotecas constituidas en 2007, el 15,2% a hipotecas suscritas en 2006 y el 11,8% a hipotecas firmadas en 2008. Ampliando un poco más el espectro, a los años 2005-2008, se obtiene que este periodo concentra el 58,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas en los tres primeros meses de este año.

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Más ejecuciones en viviendas usadas

Del total de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas registradas en el primer trimestre, más de ocho de cada 10 (15.490) afectaron a casas y pisos de segunda mano, con un aumento interanual del 0,6%. Las ejecuciones sobre viviendas nuevas sumaron 2.296, un 36,6% menos respecto al mismo trimestre de 2014.

En el primer trimestre, las ejecuciones hipotecarias sobre solares ascendieron a 1.489, con un descenso interanual del 2,1% y un avance trimestral del 15,9%. Por su parte, las ejecuciones hipotecarias sobre locales, garajes, oficinas, trasteros, naves y otros edificios de naturaleza urbana alcanzaron las 10.316, un 2,5% menos que en el primer trimestre del año pasado y un 4,6% más que en el trimestre anterior. Por último, las ejecuciones hipotecarias sobre fincas rústicas se situaron en 1.361 durante el primer trimestre, con un retroceso interanual del 10,6% y un crecimiento trimestral del 2,9%.

Andalucía, la comunidad más afectada

Por comunidades autónomas, Andalucía lideró las ejecuciones sobre viviendas en el primer trimestre, con un total de 5.058, seguida de Cataluña (3.584) y Comunidad Valenciana (3.042). En el lado opuesto, La Rioja y País Vasco (ambas con 70) y Cantabria y Comunidad Foral de Navarra (ambas con 98), registran el menor número de ejecuciones.

Sobre el total de fincas, Andalucía también encabezó el número de ejecuciones hipotecarias, con 8.948, seguida de Cataluña (5.168) y Comunidad Valenciana (4.852). A la cola se situaron Cantabria (151), País Vasco (156) y La Rioja (158).

La ejecución hipotecaria es un procedimiento ejecutivo a través del cual se ordena la venta de un bien inmueble, que estaba gravado con una hipoteca, por incumplimiento del deudor de las obligaciones garantizadas con la hipoteca. Conviene aclarar que no todas las ejecuciones de hipoteca que se inician terminan con el lanzamiento (desahucio) de sus propietarios y que un procedimiento judicial puede dar lugar a varias certificaciones por ejecución de hipoteca.

Los desahucios repuntan un 2,1%

Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), conocidos poco después de la estadística de ejecuciones del INE, los desahucios practicados en el primer trimestre de 2015 alcanzaron los 18.869, lo que supone un repunte del 2,1% respecto al mismo periodo del 2014.

Más de la mitad de estos lanzamientos (que afectan a distintos tipos de inmuebles, no sólo a viviendas y, en el caso de éstas, sólo a la vivienda habitual) derivó de impagos de alquiler (52,6%); el 43,3%, de ejecuciones hipotecarias y el 4,1% restante obedeció a otras causas. Los desahucios relacionados con el alquiler disminuyeron un 0,3% en términos interanuales, mientras que los derivados de ejecuciones hipotecarias aumentaron un 6%.

Casi uno de cada cuatro lanzamientos (desahucios) practicados en el primer trimestre del año se produjo en Cataluña, que con 4.420 sumó el 23,4% del total. Le siguen Andalucía, con 2.857 (15,1%); la Comunidad Valenciana, con 2.793 (14,8%); y Madrid, con 2.253 (11,9%)

Atendiendo únicamente a los casos de desahucio por impago de alquiler, también fue Cataluña la más representativa con un porcentaje del 27,4% sobre el total, mientras que la Comunidad Valenciana ocupó el primer lugar respecto a los que son consecuencia de ejecuciones hipotecarias, con el 20,6%.

Fuentes: Europapress / INE - Ejecuciones Hipotecarias (Primer Trimestre)

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El número de hipotecas constituidas para comprar vivienda se situó en 21.298 el pasado mes de febrero, un 29,2% más que la cifra del mismo mes de 2014, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), que ha recordado que se trata de viviendas inscritas en los registros de la propiedad con datos que proceden de escrituras públicas realizadas en meses anteriores. Con el avance interanual de febrero, las viviendas hipotecadas encadenan nueve meses consecutivos con ascensos de dos dígitos tras el aumento de casi el 19% que experimentaron en junio de 2014.

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El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en febrero alcanzó los 109.486 euros, un 37,1% más que en igual mes de 2014, mientras que el capital prestado aumentó un 37,1% en tasa interanual, hasta superar los 2.331 millones de euros.

En tasa mensual (febrero sobre enero), las hipotecas sobre viviendas repuntaron un 1,8%, mientras que el capital prestado se incrementó un 5,4%. En ambos casos, se trata del mayor crecimiento en un mes de febrero desde 2011.

El 94% de las hipotecas constituidas el pasado mes de febrero utilizó un tipo de interés variable, frente al 6% de tipo fijo. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, figurando en el 89,9% de los nuevos contratos.

El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó en febrero el 3,35%, frente al 4,11% registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,34%, con un plazo medio de 21 años.

En los dos primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un aumento del 24,5% sobre el mismo periodo de 2014, con ascensos del 31% en el capital prestado y del 5,2% en el importe medio de las hipotecas.

Distribución geográfica

Por comunidades autónomas, las que registraron el pasado mes de febrero un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Madrid (4.066), Andalucía (4.032) y Cataluña (3.214).

En el segundo mes del año, las comunidades que presentaron las mayores tasas de variación anual en la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Aragón (+89,5%), País Vasco (+59,5%) y Andalucía (+42,9%).

Por su parte, Las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (606,7 millones de euros), Cataluña (405,1 millones) y Andalucía (376,8 millones de euros).

En tasa mensual, las comunidades donde más se incrementó la firma de hipotecas sobre viviendas estuvieron lideradas por País Vasco (+53,9%), Madrid (+29,2%) y Cantabria (+25,6%), mientras que los mayores descensos correspondieron a Canarias (-60,8%) y La Rioja (-24,1%) y Extremadura (-18,7%).

Suben un 22% las hipotecas sobre el total de las fincas

Según los datos del INE, en el pasado mes de febrero se constituyeron 31.473 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 22,2% respecto a febrero de 2014.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos subió un 1,2% respecto al mismo mes de 2014, hasta los 3.777 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 120.017 euros, un 17,2% menos que en febrero de 2014.

Imagen: porcentual.es - Fuente: INE Estadística de Hipotecas Febrero 2015

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construccion den huesca. venta de pisos / foto Javier Blasco/ 17-3-11El mercado de la vivienda se recupera, pero de manera moderada. Esta podría ser la conclusión que se extrae de la estadística del Consejo General del Notariado del mes de febrero, que enfría un poco la recuperación inmobiliaria, mostrando caídas en las operaciones de compraventa de vivienda (-1,9%) y en sus precios (-3,1%), mientras que confirma un notable repunte en la firma de préstamos hipotecarios (+18,5%), en contraste con los datos del mes de febrero del INE que muestran un crecimiento en las ventas del 15,5%.

Así, según los notarios, en febrero el precio de la vivienda fue de 1.192 euros por metro cuadrado de media, un 3,1% menos que en el mismo mes de 2014, que toma como referencia las escrituras pública de compra de los inmuebles. Este descenso es más intenso en el caso de las viviendas unifamiliares (-3,2%) que en el de los pisos (-2,3%). Dentro de este último segmento, los pisos nuevos fueron los que más se abarataron (-5,8%), frente a los usados (-0,1%).

Por otro lado, la compraventa de viviendas se situó en 26.561 operaciones, lo que supone una caída interanual del 1,9%. Con todo, el Consejo General del Notariado señala que se está produciendo una "estabilización" de las transacciones y que este descenso podría venir explicado por el fin del efecto base tras la normalización de las cifras una vez concluida la deducción fiscal por vivienda habitual.

Por tipo de vivienda, las ventas de pisos y apartamentos bajaron un 3% en tasa interanual, porcentaje que es del 2,2% para los pisos de precio libre. Esta caída de las operaciones con pisos se debe, principalmente, a la fuerte contracción en los pisos nuevos (-34,4%), mientras que las operaciones en segunda mano se incrementaron un 3,4%. La venta de casas y chalets mostró un crecimiento del 2,6%.

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Los notarios muestran también que las compraventas de otros inmuebles se situaron en 6.542 (-5,9%), de las que un 37,3% correspondió a terrenos y solares. El precio medio de estas transacciones alcanzó los 211 euros por metro cuadrado (-20%).

Aumenta el crédito para comprar vivienda y para la construcción

La estadística notarial muestra además que la estabilización observada en el mercado inmobiliario se refleja en la evolución del hipotecario, con un incremento en el conjunto del crédito. Así, el número de préstamos hipotecarios realizados en el mes de febrero fue de 21.214, lo que supone un incremento interanual del 3,6%, con una cuantía media de 129.880 euros (+3,2%).

Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble ascendieron en febrero un 16,3%, hasta los 12.213 créditos, debido fundamentalmente, al incremento en la concesión de créditos para la compra de viviendas (+18,5%), mientras que en el resto de los inmuebles se observó una caída del 3,6%. La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 115.174 euros (+1,2%). En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 108.285 euros (-1,6%) y para el resto de inmuebles, de 190.194 euros (+26,5%).

A su vez, los préstamos hipotecarios destinados a la construcción mostraron en febrero un crecimiento interanual del 45,8%, hasta los 335 nuevos créditos. Su cuantía media fue de 310.147 euros, recogiendo así un crecimiento interanual del 70,2%, debido a la fuerte subida del capital medio de los préstamos destinados a la construcción de una edificación distinta de la vivienda (+140,1%).

Fuente: europapress.es - Consejo General del Notariado

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coste-hipotecas-europaArmonizar los tipos de interés en los 19 países de la Eurozona a través del Banco Central Europeo no es siempre garantía de éxito. La transmisión de la política monetaria hacia el mercado bancario falla. Así, según los datos presentados por el mismo BCE, pedir una hipoteca en España es un 18% más caro que en la media en la zona euro. Un mayor coste que, junto a las exigencias de la banca para conceder hipotecas, hace que el acceso a la financiación para comprar vivienda en nuestro país sea un poco más difícil.

Con el precio oficial del dinero en el mínimo histórico (0,05%), el coste del crédito en todos los países del entorno ha caído significativamente, aunque de forma desigual. El tipo medio que pagan los hogares españoles para adquirir una vivienda se situaba en febrero de este año en el 2,81%, por encima de la media de la zona euro (2,38%) y de la mayoría de países de nuestro entorno. De las economías más desarrolladas sólo en Italia el endeudamiento para la adquisición de un inmueble a través de hipoteca es más caro. Cuando se trata de medir el coste de financiación, a España le sale más rentable compararse con los países periféricos del euro. El tipo medio para una hipoteca es prácticamente la mitad que en Portugal e Irlanda y casi tres veces más bajo que en Grecia.

Según los expertos, la reestructuración del sector financiero español en los últimos años, a raíz de la burbuja hipotecaria e inmobiliaria con la que comienza la crisis,  y la cultura de propiedad en el país (en España un 83% de las casas y pisos son en propiedad) explican por qué las hipotecas resultan más caras que en otros países.

A pesar de este sobrecoste en el crédito hipotecario, el abaratamiento en los últimos años ha sido significativo, pasando del 5,46% en 2008 al 2,81% actual. Del mismo modo que el crédito al consumo y aquellos préstamos de más de cinco años de vencimiento también se han abaratado en casi dos puntos en los últimos cuatro años, hasta el 4,47%, según los mismos datos del BCE. La medida en España es en este caso un 5% más barata que en el resto de la Eurozona.

Las estadísticas del Banco Central Europeo reflejan igualmente la disparidad en el coste de los créditos destinados a las empresas en función del importe del préstamo. Los que superan el millón de euros tienen un coste medio del 1,51%en el conjunto de la zona euro, mientras que el coste se eleva al 3,56% en aquellos préstamos de hasta 250.000 euros. Además, en España el rendimiento de un depósito a un año es de sólo el 0,49%, mientras que en la zona euro aún supera levemente el 1%. Dicho de otro modo, los bancos españoles se han dado más prisa en trasladar la caída del precio oficial del dinero a los depósitos (lo que pagan) que a los créditos (lo que ingresan).

Fuente: elmundo.es

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dacion-segundaoportunidadEl consejo de Ministros aprobó el pasado viernes un Real Decreto Ley de mecanismos de segunda oportunidad y reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social. Es la llamada Ley de Segunda Oportunidad, que tratará de evitar que autónomos y personas físicas no se vean castigados por unas deudas, que les obliguen a responder con sus bienes presentes y con los futuros hasta que no se salde el total de la deuda. Con la nueva norma, el Ejecutivo flexibiliza los criterios que dan acceso al código de buenas prácticas para deudores hipotecarios e incrementa el límite anual de renta familiar hasta tres veces el Indicador Público de Rentas Múltiples (IPREM).

Entre otras cuestiones el real decreto incorpora una fórmula de dación en pago, es decir, liquidar la deuda hipotecaria con la entrega del inmueble, aunque valga menos que la deuda. Este mecanismo será provisional durante cinco años. Durante este periodo, si mejora la situación económica del deudor o se descubre que había ocultado patrimonio, este deberá asumir la parte de la deuda perdonada por la dación en pago.

Esta aplicación generalizada de la "dación efectiva" evitará que, como ocurre ahora, las familias o los particulares que han sufrido el embargo de su vivienda o sus bienes sigan teniendo que hacer frente a una parte de la deuda porque el embargo no ha cubierto la totalidad de la misma. Para esta posibilidad se plantean dos vías:

  1. La primera se trata del acuerdo extrajudicial de pagos, que permite renegociar a empresarios, autónomos y personas individuales con los acreedores antes del concurso.
  2. La segunda se basa en la posibilidad de establecer quitas sobre las deudas remanentes, siempre dentro del concurso, una vez que se ha respondido con todos sus bienes presentes.

¿En qué consiste?

  • Incrementa el límite anual de renta familiar hasta tres veces el Indicador Público de Rentas Múltiples (IPREM). Hasta ahora se calculaba por 12 pagas y ahora se hará por 14, con lo que pasa de 19.170,39 euros a 22.365,42 euros en 2015.
  • Amplía los supuestos de población en especial vulnerabilidad para incluir a los mayores de 60 años.
  • Se elimina la aplicación de las cláusulas suelo a los deudores situados en el nuevo umbral del código.
  • Sube el límite del precio de compra de un inmueble que podrán beneficiarse del código de buenas prácticas, que podrá superar en un 20% el precio medio que calcula el Ministerio de Fomento, con un límite de 300.000 euros o 250.000 para la dación en pago.
  • Amplía las medidas a las que se pueden acoger los beneficiarios del Código de Buenas Prácticas.
  • Amplía hasta 2017 el periodo de suspensión de ejecuciones hipotecarias, que vencía en mayo. Esto supone que los deudores hipotecarios con buena fe que cumplan los requisitos podrán solicitar que no se les aplique las cláusulas suelo dos años más.

Algunas de las medidas:

A parte de la dación en pago y los acuerdos extrajudiciales, se reduce el plazo de préstamo personal a cinco años (antes estaba en 20 o 15 años) y se amplían las ayudas a familias monoparentales, no sólo a familias numerosas o con discapacidades. Las entidades con ingresos inferiores a 50.000 euros no declararán el Impuesto de Sociedades. Para los autónomos se bonificará durante un año el 100% de la cotización para aquellos que necesiten reducir su jornada por el cuidado de hijos menores de siete años o personas dependientes.

Desahucios y cláusulas suelo:

Dentro de la ley de Segunda Oportunidad, se establece que los colectivos más vulnerables quedarán excluidos de las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios, y se prorroga hasta 2017 la suspensión de desahucios sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, que vencía en mayo de este año.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ha indicado que el código de buenas prácticas ha permitido hasta el momento que se lleven a cabo 3.500 daciones en pago, y más de 2.000 familias se han acogido al fondo social de vivienda, al mismo tiempo que se han paralizado más de 12.000 desahucios.

Fuente: elpais.com - Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero

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hipotecas-2014-ineDespués de años de caídas, el número de hipotecas sobre viviendas creció un 1,6% en 2014 respecto al año 2013, hasta alcanzar las 202.954 según los últimos datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Este incremento, a pesar de ser aún pequeño, es un punto de inflexión del mercado hipotecario, al volver a tasas positivas tras siete años de caídas. Desde 2007, la firma de hipotecas sobre casas y pisos viene registrando descensos, la mayor parte superiores al 10%. En concreto, en 2013 bajaron un 27,1%, mientras que en 2012, 2011 y 2008 retrocedieron más de un 32%. En 2009, disminuyeron un 22,2%, en tanto que en 2010 y 2007 las caídas fueron más moderadas, del 6,6% y del 7,7%, respectivamente

En el 2014 las hipotecas sobre viviendas fueron constituidas con un importe medio fue de 102.130 euros, un 2,1% más que en el 2013, mientras que el capital prestado creció un 3,8% hasta situarse en los 20.727,6 millones de euros.

Por su parte, en diciembre de 2014 el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 15.962, con un crecimiento del 28,9% respecto al mismo mes de 2013. El avance interanual de diciembre, con el que las viviendas hipotecadas encadenan ya siete meses de subidas consecutivas, es más pronunciado que el de noviembre, cuando las viviendas hipotecadas aumentaron un 14,2%.

Distribución geográfica

Las comunidades autónomas con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas y en las que se prestó más capital fueron: Andalucía (36.860 hipotecas y 3.219 millones), Madrid (35.461 hipotecas y 5.134,9 millones) y Cataluña (30.261 hipotecas y 3.439,1 millones).

Las comunidades que han presentado una mayor tasa de variación anual en el número de hipotecas han sido: Extremadura (20,5%), Navarra (17,3%) y Madrid (11,4%). Por el contrario, las que presentaron tasas de variación anuales más negativas han sido La Rioja (-16,6%), Aragón (-14,3%) y Cantabria (-13,9%).

En diciembre, las comunidades con las mayores tasas de variación mensuales del número de hipotecas sobre viviendas son Cantabria (56,3%), Madrid (14,1%) y Baleares (9,5%). Por su parte, las que presentan las tasas de variación mensuales más negativas son La Rioja (–35,6%), Asturias (-6,1%) y País Vasco (–12,7%).

El total de fincas hipotecadas bajó un 4%

Según el INE, durante el 2014 se constituyeron 314.018 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (éstas últimas incluyen las viviendas), cifra que supone un descenso del 4% respecto a 2013.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos subió un 9,9% a lo largo del año pasado, hasta superar los 41.176 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 131.127 euros, un 14,4%.

El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas fue del 3,50%, un 17% inferior al registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,46%, con un plazo medio de 21 años.

Fuente: INE Diciembre 2014 y Año 2014

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hipoteca-vivienda3Los bancos vuelven a ofrecer hipotecas. Desterradas durante años tras la burbuja inmobiliaria, desaparecieron prácticamente de la noche a la mañana dejando sin financiación a particulares y empresas mientras el desempleo crecía imparable. Algo en estos últimos meses está cambiando y las hipotecas para comprar vivienda vuelven a tener un lugar preferente en las oficinas bancarias. Poco a poco, la firma de una hipoteca va dejando de ser una misión imposible, al menos para los clientes que puedan acreditar cierta solvencia.

De este modo, a partir de cierto nivel de solvencia el contexto vuelve a ser favorable para acceder a un préstamo hipotecario: los precios de la vivienda están tocado fondo; la amenaza del desempleo, aun presente, parece que ha dejado atrás su peor momento; la banca está reduciendo la carga de los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito, el Euribor está en su mínimo histórico (0,298% en enero) y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca.

Hasta hace relativamente poco, solicitar un crédito para comprar vivienda era un servicio reservado a economías familiares privilegiadas. Sin embargo, estos últimos meses la situación ha empezado a cambiar y los bancos han comenzado a abrir el "grifo del crédito hipotecario", aunque imponiendo sus reglas de juego. Así, el importe de las nuevas hipotecas alcanzó el pasado diciembre los 3.124 millones de euros, la mayor cuantía mensual del año, en que el volumen total fue de 26.825 millones de euros, según datos del Banco de España. La cifra supone un incremento respecto a 2013 (año de mínimos) del 22,7%, que aun así queda lejos de los 73.154 millones de euros de 2009 o los 69.479 de 2010. Según el director de banca de particulares de Bankinter, Ignacio Lozano, "alrededor del 60% de las solicitudes terminan en la concesión de la hipoteca".

¿Qué requisitos de solvencia piden los bancos?

La capacidad de pago sigue siendo de forma indiscutible la clave para determinar la concesión de una hipoteca. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y actualmente no conceden apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación (solo Ibercaja publicita hipotecas por el 100%), dan preferencia al nivel de solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros (Bankinter o Banco Santander) como garantía, para en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor.

El análisis de riesgo es determinante, sin olvidar que el mayor grado de vinculación que da acceso a un mejor precio del crédito está ligado después de todo, a la mayor capacidad financiera del cliente y, en definitiva, a su solvencia. Así, si además de comprar una casa puede comprometerse a hacer aportaciones anuales a un plan de pensiones será sin duda un cliente apetecible para su banco. Por ejemplo, Kutxabank ofrece un diferencial de tan solo euríbor más un punto, el más bajo de las ofertas publicitadas, aunque a cambio de un consumo con tarjetas de la entidad de al menos 4.800 euros anuales, de la aportación a un plan de pensiones del banco por otros 2.000 euros anuales y de la contratación de un seguro de vida con un capital mínimo igual al nominal inicial del préstamo, además de otros requisitos que suelen ser habituales al común de las entidades, como la domiciliación de nómina o la contratación del seguro de hogar, obligatorio para todas las hipotecas.

La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros mensuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda. El BBVA es la única entidad que baja el listón a los 1.500 euros, o 2.000 si hay más de un titular. Y como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales.

¿En qué entidades se encuentran los tipos de interés más bajos?

Sin olvidar que el gran factor que determinará la concesión o no de una hipoteca estará en la solvencia del solicitante, quien vaya a solicitar un crédito hipotecario se encontrará ahora un entorno muy favorable en precios. Con datos del Banco de España, el tipo de interés de las nuevas hipotecas que se concedieron en diciembre fue del 2,48% para el primer año, frente al 2,84% del mismo mes del año anterior. Una caída que tiene que ver con el descenso del euríbor y también con el recorte en diferenciales que están aplicando los bancos para captar a los mejores clientes a través de las hipotecas.

Las condiciones finales en las que se logrará firmar una hipoteca deberán negociarse con el banco, si bien las entidades han lanzado campañas en las que detallan precios y requisitos básicos que sirven de referencia:

  • ING Direct: Ofrece una de las hipotecas más competitivas del mercado, en consonancia con las condiciones más favorables que suele ofrecer la banca directa. Sin comisiones, tiene un diferencial de euríbor más 1,49% si se domicilia la nómina y se contrata seguro de hogar y vida.
  • Bankinter: Acaba de darle una vuelta de tuerca a su oferta hipotecaria: interés inicial del 2% el primer año y después, euríbor más 1,5. Las condiciones para este precio son las mismas que en la de ING Direct. Ambas son por el 80% del valor de tasación.
  • Sabadell: Ha rebajado el diferencial a euríbor más 1,70, con la condición de contratar seguro de vida, de hogar y de protección de pagos.
  • Bankia: Su diferencial se reduce a euríbor más 1,5, aunque a cambio de una fuerte vinculación: seguro de protección de pagos, de vida y aportación a plan de pensiones de al menos 500 euros al año, además de la nómina.
  • Santander: Aplica el 2,65% el primer año y después, euríbor más 1,69, tanto para primera como segunda vivienda. Requiere a cambio domiciliar nómina, tres recibos, tres usos al trimestre de tarjeta del banco, seguro de vida y seguro de hogar.
  • BBVA: Su diferencial puede quedar en el 1,6 sobre euribor con estas condiciones: nómina, seguro de hogar, tarjeta de crédito, seguro de vida o de amortización de pagos y aportación anual a un plan de pensiones de más de 600 euros.
  • Ibercaja: Es una de las escasas entidades que publicita hipotecas por el 100% del valor de tasación. Aplica un interés del 2,25% el primer año y después, euríbor más 1,7 para un plazo de hasta 40 años.
  • Kutxabank: Publicita el diferencial más bajo del mercado, de tan solo un punto sobre euríbor. Aunque a cambio de fuertes requisitos: nómina, plane de pensiones de hasta 2.000 euros, consumo de tarjetas por 4.800 euros al año y seguro de vida.

El sector bancario reconoce que ha abaratado el coste de las hipotecas a medida que se ha reducido su propio coste de financiación, gracias a la caída de la prima de riesgo. El Euríbor a un año, principal índice hipotecario, está en mínimos históricos (0,298% en enero) y va a seguir cayendo en los próximos meses según los analistas, aunque el diferencial que se establezca en las hipotecas dependerá no tanto del descenso del Euríbor sino del abaratamiento del coste de financiación del sector, verdadera referencia a la hora de determinar a qué precio presta la banca el dinero a los clientes. En unos meses, la hipoteca podría ser más barata pero el cliente deberá sopesar si compra casa ahora o se espera a riesgo de que suban los precios.

Fuente: cincodias.com

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