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Viviendas en Peñíscola (Costa del Azahar, Castellón)

Se habla de recuperación inmobiliaria en Madrid, Barcelona, Costa del Sol o Costa Blanca, pero existen aún zonas que, excepto por la prensa local, apenas ocupan titulares y son los grandes olvidados en los informes sobre el mercado inmobiliario. Hablamos de aquellas zonas de España en las que la recuperación es aún un canto de sirenas un dulce espejismo aún por llegar incluso a cierta estabilización. Se trata de mercados con un abultado "stock" de viviendas sin vender, con precios de la vivienda que aún siguen ajustándose o están totalmente estancados y una demanda muy débil que no puede acceder a la compra de una vivienda. Castellón, Murcia, Toledo, La Rioja, Huelva, Jaén... provincias que aún siguen sufriendo los estragos de la peor crisis inmobiliaria de la historia de España y que todavía se encuentran en pleno proceso de digestión de todos los excesos cometidos durante la burbuja. Son las caras deprimidas de la recuperación.

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Apartamentos en la playa en Ibiza, Islas Baleares

La demanda extranjera de vivienda en España sigue manteniendo un comportamiento inestimable en la recuperación inmobiliaria que se está consolidando, hasta el punto de alcanzar un nuevo máximo histórico en 2016 con el 13,25% de todas las ventas, según el "Anuario Inmobiliario 2016" del Colegio de Registradores. El resultado no está muy alejado de los dos últimos años (13,2% en 2015 y 13% en 2014), consolidando su notable fortaleza. Desde el mínimo histórico de 2009 (4,2%), se acumulan siete años consecutivos de crecimiento, habiéndose triplicado el peso porcentual. En términos absolutos, los extranjeros compraron un total de 53.495 viviendas en 2016, frente a las 46.730 de 2015. Por su parte, los españoles estuvieron detrás del 86,75% de todas las operaciones. Así, la compra de pisos y casas, tanto de nacionales como de extranjeros, se incrementaron un 14%, registrándose 403.743 operaciones.

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Madrid sigue siendo la ciudad más cara de España a la hora de comprar vivienda, con un precio máximo por metro cuadrado de 10.246 euros, localizado en la calle Serrano, a pesar que en el último año el precio máximo en la capital ha caído un 6% respecto a los datos de 2015, según el estudio de la sociedad de tasación Tecnitasa. En el otro extremo, en Madrid los precios más bajos se sitúan con 723 euros/m2, en el barrio de San Cristóbal de los Ángeles, aunque en esta zona, los precios respecto a 2015, se ha incrementado un 16%.

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El informe de TecniTasa registra también aumentos de precio significativos en el caso de algunas provincias como ocurre en Zamora que en sus precios mínimos se incrementan en un 20% con respecto a 2015, situándose en 944 €/m2 en la zona de Pinilla y San Ramón. Son reseñables también los comportamientos en Jerez de la Frontera (Cádiz), que incrementa sus precios máximos un 8% y de Ceuta que lo hace en un 7%.

En Castilla y León por el contrario, se producen importantes descensos en Burgos con una caída del 8% en los precios máximos con 2.186 €/m2 en 2016, Valladolid de un 3% hasta los 4.559 €/m2 en sus precios más altos, aunque sigue siendo la capital más cara de la comunidad, o Palencia en la que descienden sus precios un 3% y un 6% en máximos y mínimos respectivamente. La Rioja tendría un descenso tanto en sus precios máximos como mínimos. La ciudad de Logroño registra en 2016 una bajada de precios de un 2% en sus precios máximos alcanzando los 2.785 €/m2 y de un 3% en sus precios mínimos con 604 €/m2. Cantabria, con la ciudad de Santander al frente, también experimenta un descenso tanto en sus precios máximos de un 3% situándose en 5.359 €/m2 como de un descenso del 2% en sus mínimos alcanzando los 926 €/m2.

TecniTasa, a través de su último informe anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda en España, saca conclusiones son claras: el precio de la vivienda repunta tímidamente en buena parte de las poblaciones españolas y en otras se mantiene. Sin embargo, este comportamiento estable no se observa en todas las ciudades españolas por igual.

Las ciudades con el precio más caro... y las más baratas

A nivel de calles, tal y como comentábamos, Madrid sigue siendo la ciudad más cara de España, con un precio por metro cuadrado de 10.246 €/m2 localizado en la calle Serrano, en el distrito de Salamanca. Los valores máximos bajan un 6% con respecto a 2015, mientras que en los mínimos se registra un aumento del 16%. Pese a todo, en esta ubicación "Prime" de Madrid, un piso de 100m2 cuesta 1.024.600 euros.

Barcelona es la segunda ciudad española con el m2 más caro, el precio máximo se sitúa en 8.957 €/m2, con un alza de un 6% en el precio en su calle más cara: el Paseo de Gracia. La ciudad de San Sebastián (Guipúzcoa) ocuparía el tercer puesto de las ciudades con un precio por metro cuadrado más caro, alcanzando los 6.820 €/m2 en la zona comprendida entre la Avenida Libertad, Boulevard, Plaza Gipuzkoa o Calle Hernani, en pleno centro, lo que supone un incremento del 11%.

En el otro extremo, las localidades con el m2 más barato se encuentran en Talavera de la Reina (Toledo) con 317 €/m2, seguida de Castellón 363 €/m2, Huesca 392 €/m2 y Elche (Alicante) 399 €/m2, siendo estos los precios mínimos más bajos de toda España por debajo de los 400 euros. La primera destaca por haber tenido el mayor descenso con un 9% con respecto a 2015, Castellón se mantendría igual que el año pasado, en el caso de Huesca ha incrementado ese precio mínimo en un 2%, mientras que en Elche el precio bajó también en un 2%.

Las zonas con los precios al alza

Cataluña es una de las comunidades que mejor salen paradas en el informe. En precios máximos, LLeida, Tarragona y Barcelona suben los precios por metro cuadrado en 2016. Barcelona un 6%, Tarragona un 3% y Lleida, que los incrementa un 2%. En el caso de Girona el precio se mantiene con respecto al año pasado. En mínimos, Barcelona llega a un incremento del 5%, Lérida consigue un 4%, Tarragona alcanza el 8% mientras que Gerona consigue un 2%.

En Castilla-La Mancha se producen incrementos en sus precios máximos del 1% al 3% en sus principales capitales y en otras, como Guadalajara y Toledo, sus precios se mantienen en 2016. En el caso de Asturias se registra un incremento del 3% en Oviedo capital. En Murcia capital también se da un aumento en sus precios máximos de un 2%. Navarra también destaca al registrarse un alza de un 3% tanto en sus precios máximos, superando los 5.000 €/m2, como en sus precios mínimos donde se sitúa en un 2% con respecto al 2015.

Tanto Baleares como Canarias destacan en el informe de TecniTasa por haber experimentado un repunte en sus precios. Las Islas Baleares contaron con una subida del 5% y del 8% en sus máximos y mínimos en el caso de Palma de Mallorca, situándose en 3.276 €/m2 y en mínimos de 865 €/m2. En el caso de las Islas Canarias la subida fue menor, registrando un 4% y del 2% en sus precios máximos y mínimos en Las Palmas de Gran Canaria, alcanzando los 4.561 €/m2 y los 714 €/m2 respectivamente. En la isla de Tenerife se mantienen los precios de la vivienda.

Fuente: inmodiario.com

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Sareb, la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria, vendió 8.930 viviendas y otros inmuebles hasta septiembre, un 12% más que el mismo periodo del año anterior. De ellos, 5.109 eran inmuebles propios y 3.821 se vendieron desde el balance de los promotores a través de los planes de dinamización de ventas (PDV), según los datos preliminares que maneja la entidad. Pese al aumento de la venta de activos inmobiliarios, la sociedad registró unos ingresos de 2.270 millones de euros, un 9,7% menos que el mismo periodo del año anterior.

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En los seis primeros meses del ejercicio, los ingresos totales del llamado "banco malo" alcanzaron los 1.395 millones de euros, un 14% menos respecto al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, según Sareb este descenso fue corregido a partir de junio gracias a la actividad y a la buena evolución de campañas iniciadas en 2015 como "Tu casa a toda costa", lo que le ha permitido reducir la caída de sus ingresos hasta el 9,7%. Hasta junio, Sareb ha desarrollado las campañas "Grandes rebajas", con unas ventas totales de 15,6 millones de euros; 'Casa Sareb', con ventas de 15,4 millones de euros, "Tu casa a toda costa", que fue ampliada en el mes de julio al haber superado el objetivo de ventas de 25 millones, y "Madrid-Barcelona", que ha superado la meta de 16 millones de euros.

La evolución de la actividad de la entidad es el resultado de la aplicación de la circular contable diseñada por el Banco de España y de la progresiva entrada en funcionamiento de los cuatro servicers que trabajan con Sareb: Altamira Asset Management, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia. La entrada en vigor de la nueva circular contable del Banco de España obligó a Sareb a acometer un saneamiento de 2.044 millones de euros en el primer semestre, una cantidad adicional a los 968 millones provisionados en los dos ejercicios anteriores.

Así, en los primeros seis meses de 2016, la sociedad de gestión de activos vendió un total de 5.589 inmuebles, de los que 3.312 correspondieron a activos de su propiedad y 2.277 a garantías de préstamos vendidas a través de PDV. Durante el periodo se cerraron 625 operaciones de venta de suelos, la mayoría de ellas en la Comunidad Valenciana, Cataluña, Madrid, Murcia y Andalucía.

De esta forma, la compañía redujo su cartera en 704 millones de euros, hasta los 42.287 millones de euros. Desde su creación, la desinversión de activos alcanza los 8.494 millones de euros, el 16,7% de la cartera. La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) es una entidad creada para ayudar al saneamiento del sector financiero español rescatado por los problemas que arrastraban debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. Su misión es gestionar y comercializar su cartera de activos valorados en 50.781 millones de euros en un plazo de 15 años.

Por otra parte, la compañía amortizó 7.723 millones de euros de deuda, de los que 419 millones se cancelaron entre enero y junio. Además, terminó 11 promociones que había recibido sin finalizar, que suman 191 viviendas. Además, la Sareb activa nuevas campañas llevarán por nombre "Casas de estreno", "Rebajas", "Suelo" (parcelas y solares) y "Alquileres" y con ellas se busca complementar el esfuerzo comercial y de marketing del llamado "banco malo", según consta en el informe de actividad del primer semestre de 2016 de la sociedad.

Big Data para identificar nuevos focos de oportunidad inmobiliaria

En la recta final del año, ya nadie cuestiona el dinamismo que está registrando el sector inmobiliario, también en los pisos de los bancos y en las posibilidades de reactivar su amplia cartera de suelo para nuevas viviendas. Las previsiones que se trazaron en el arranque de 2016 señalaban una mejora notable de la actividad de promoción pero también se esperaba, en un ejercicio de prudencia, que la recuperación estuviera acotada a zonas concretas en las que la mejora del empleo y la confianza y la solvencia del cliente minorista fuesen sólidas. Aquí encajaban ciudades ya consolidadas como Madrid, Barcelona, pero también Valencia, Sevilla, Málaga o Bilbao. Sin embargo, según Solvia, a medida que avanzaba el año la recuperación se ha ido consolidando y extendiendo.

Los datos de compraventa de viviendas conceden una primera aproximación, en el primer semestre las operaciones aumentaron en tasa interanual en todas las comunidades autónomas. No obstante, el rango de estos crecimientos fue muy amplio al oscilar entre el 1,8% de Navarra y el 27% de Aragón, lo que deja de relieve que se debe pasar al análisis micro para identificar correctamente los nuevos focos de oportunidad. Los grandes comercializadores inmobiliarios, entre los que se encuentra Solvia, disponen de dos tipos de fuentes valiosas para determinar el comportamiento de los mercados locales. Una de ellas es la gran cantidad de datos de actividad comercial que, mediante técnicas de análisis Big Data, permiten establecer la evolución de una zona concreta. La otra procede de nuestra actividad como destacados intermediarios de suelo, lo que nos permite conocer las localizaciones donde se están adquiriendo solares para promover.

Con este análisis, según Solvia se identifica un número importante de ciudades con notables subidas de precios de la vivienda y en las que la renta bruta disponible está por encima de la media, lo que garantiza que existe capacidad económica de compra. Algunos ejemplos son A Coruña con un alza del precio del 3,6% interanual y con una renta bruta un 7,5% superior a la media nacional. También Valladolid con un incremento de los precios del 5,5% y donde la renta bruta está un 4% por encima de la media; o Córdoba con un repunte del 3,5% en el precio; un stock de obra nueva reducido y con una renta bruta un 18% por encima de la media de Andalucía.

A estas zonas podríamos añadir otras, con la actividad de suelo, como Badajoz, Huelva, Pontevedra o Lleida. Por tanto, la oportunidad para alcanzar rentabilidades en la promoción inmobiliaria se extiende. Quienes insisten en que la recuperación se ciñe a Madrid y Barcelona, describen la realidad del mercado en 2014. Quienes la extienden a Sevilla, Valencia o Vizcaya, hablan del escenario de 2015. Ahora, la oportunidad de rentabilidades superiores, con un riesgo comercial moderado (siempre en el contexto del negocio de promoción inmobiliaria), está en explorar estas otras localizaciones.

Fuentes: elpais.com y Sareb (Informe actividad primer semestre 2016)

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Siguiendo la estela de la recuperación inmobiliaria, retomamos también los datos de la estadística que ofrece el Ministerio de Fomento, en la que se refleja que España cerró el ejercicio de 2015 con un volumen de operaciones por valor de 51.962 millones de euros, lo que supone un 10,5% más que el ejercicio anterior. Además, el mercado de la vivienda libre regresó así a niveles del año 2011, cuando las operaciones se situaron en 50.924 millones. Así, el mercado de la vivienda libre movió durante el año pasado más dinero que en 2011 en seis comunidades autónomas: Baleares, Canarias, Madrid, Cataluña, AndalucíaComunidad Valenciana. No obstante, la cuantía todavía muy inferior a la alcanzada en 2010 (80.782 millones).

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Las Islas Baleares lideran la recuperación en este sector en España, con un incremento del valor de las operaciones del 54,49% durante el periodo 2011/2015. El mercado inmobiliario del archipiélago ha pasado de facturar 1.864 millones de euros hasta alcanzar los 2.879 del año pasado. Su caso es único en España. Y es que el volumen de transacciones no solo mejora el dato de 2011. La vivienda libre en Baleares ya se posiciona al nivel del año 2008, cuando movilizó 2.896 millones. Lejos quedan, eso sí, los 4.845 millones del ejercicio 2007, en la antesala de la crisis.

Canarias es la siguiente comunidad autónoma con mejores resultados. En su caso, ha conseguido un incremento del 30,22%, al pasar de los 1.717 millones de euros en 2011 hasta los 2.236 millones del 2015. Las islas siguen por debajo del nivel de 2010, por ejemplo, cuando las ventas se situaron en 2.594 millones.

Madrid es la siguiente región española, con una subida del 22,5%. El mercado de la vivienda libre movió 8.268 millones de euros en 2011. Una cifra que ha crecido en casi 2.000 millones durante los siguientes cuatro años hasta alcanzar los 10.129 millones durante el año pasado. Esta comunidad se sitúa todavía por debajo de ejercicios como los de 2008 (12.863 millones), 2009 (11.983) o 2010 (14.330).

En Cataluña, por su parte, se alcanzó un volumen de transacciones de 9.382 millones de euros durante 2015, lo que supone una mejora del 11,76% con respecto a 2011, cuando este indicador se situó en 8.395 millones. Son cifras, ahora bien, que siguen alejadas de los más de 13.000 millones de euros anuales que movió de media el negocio del ladrillo en Cataluña entre los ejercicios de 2008 y 2010.

La quinta comunidad es Andalucía, donde este sector movió 9.143 millones de euros durante 2015, lo que supone un incremento del 5% con respecto a la cuantía de 2011 (8.707). Al igual que en otras regiones, el volumen de negocio de la vivienda libre sigue por debajo de los primeros años en recesión: este mercado movió 17.279 millones en 2008, 13.015 en 2009 y 12.656 en 2010.

También es reseñable, aunque en menor medida, la evolución de la Comunidad Valenciana, donde se ha registrado un incremento del 1,54% en el valor de las ventas hasta alcanzar los 6.175 millones durante el año pasado, frente a los 6.081 millones del 2011. Lejos quedan también las cifras alcanzadas en 2008 (12.722 millones), 2009 (9.046) y 2010 (9.227).

Avance hacia la recuperación en el primer trimestre de 2016

Según el BBVA Research en un reciente informe elaborado sobre la situación inmobiliaria, afirmaba que: “El buen tono de la demanda impulsará las ventas de viviendas, lo que supondrá un estímulo para la edificación residencial. Todo ello en un contexto en el que el precio de la vivienda ha dejado atrás su suelo y experimentará nuevas revalorizaciones. En un año de crecimiento económico, el sector inmobiliario continuará avanzando en su recuperación”. Los datos que ofrece el Ministerio de Fomento relativos al primer trimestre caminan en esa misma dirección.

Así, la variación anual de las transacciones escrituradas de vivienda por comunidades autónomas en el primer trimestre de 2016, ha sido positiva en todas las comunidades exceptuando a Navarra, que registra un descenso de 11,79%. Destacan Murcia y La Rioja con más del 43% de incremento, seguido de Asturias con el 36,06%, Cataluña 28,25%, y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla con un incremento interanual de más de un 27%.

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De este modo, el mercado inmobiliario español ha movido 13.428 millones de euros durante los tres primeros meses de 2016, lo que supone un incremento del 25,8% en comparación con los datos del mismo periodo de tiempo en 2015 (10.677 millones). Además, este arranque de año sitúa al primer trimestre de 2016 como el mejor desde 2010, cuando entre y marzo se movilizaron entonces 17.526 millones de euros. De hecho, todas las comunidades autónomas de España mejoran por ahora sus resultados en comparación con hace doce meses salvo Aragón, con un retroceso del 3,60% hasta los 206 millones.

Fuentes: bez.es y Ministerio de Fomento: Año 2015 - Primer Trimestre 2016

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Durante el pasado año todos los datos del mercado residencial fueron positivos por primera vez en 7 años. La compra de viviendas alcanzó en 2015 las 401.281 operaciones según el Ministerio de Fomento (su dato más alto desde 2010) y un récord de rentabilidad del 8,8% según el Banco de España, en un contexto de recuperación de precios que alcanzó el 4,2% según el INE. Los compradores se están animando al calor de la perspectiva de comprar vivienda aún a precios económicos tras la fuerte caída del precio acumulada durante los años de crisis, a lo que se debe añadir una mejor percepción económica y una mayor estabilidad en el empleo. Así, en los primeros meses de 2016, tanto los Notarios o los datos de febrero de Tinsa, confirman esta tendencia.

Vilassar de Mar (Costa del Maresme, Barcelona)

En el último año, las subidas y bajadas de los precios de la vivienda no han sido muy pronunciadas en la mayoría de las ciudades españolas. En general, predominan ligeras subidas, aunque en todavía en muchas localidades continúan los descensos. En esta importante heterogeneidad que hace que comprar piso en Madrid sea 31 veces más caro que hacerlo en Castellón o Toledo, la oferta de pisos y casas en venta es amplia y alcanza para todos los bolsillos y aún encontramos oportunidades para presupuestos que no llegan a 100.000 euros o interesantes y preciosas casas para presupuestos más desahogados que rondan los 300.000 euros, e incluso oportunidades en el segmento de las viviendas de lujo que superan los 500.000 euros.

Hasta 100.000 euros

Aunque cada vez menos, aún existen pisos "low cost" diseminados por toda la geografía española. Incluso en ciudades como Madrid y Barcelona existen viviendas por debajo de esta barrera (un 15%). Sin embargo, los distritos donde se concentra hasta el 50% de esta oferta son los más alejados del centro, como Villaverde en Madrid o Nou Barris en Barcelona.

En muchos casos se trata de viviendas a las que hay que someter a diferentes grados de reforma, otras necesitan obras de carácter integral porque son realmente antiguas. También hay muy buenas ofertas por 100.000 euros o menos en lugares de costa, aunque algo alejadas de la playa, y en municipios de la periferia, tanto de segunda mano como pisos a estrenar. No obstante, suponen una buena oportunidad de inversión de cara al alquiler vacacional o un estilo de vida más tranquilo.

La mayoría de los que optan por esta clase de producto son inversores que en muchos casos pueden pagar al contado y no necesitan financiación. Suelen contar además con liquidez para la reforma. Hablamos de personas que han descartado otras fórmulas de inversión que comportan más riesgo, como la Bolsa, o con menos rendimiento, como los depósitos, y que son conservadoras a la hora de buscar un rendimiento a sus ahorros. No obstante, la banca también financia cada vez más viviendas de este importe. Son hipotecas que se suelen cancelar antes del plazo de amortización establecido y no suelen ser caer en morosidad.

En relación a la segunda residencia, la zona norte de Galicia está funcionando bastante bien en esta franja de precios, fundamentalmente por los años de ajuste. Este ha sido muy considerable fundamentalmente en la Mariña Lucense en la provincia de Lugo (Foz, Burela, Viveiro, Ribadeo etc…) donde se puede comprar una vivienda de 2 dormitorios con plaza de garaje y trastero desde 40.000 euros, ajuste que ha sido necesario debido al crecimiento que experimentó la zona en los últimos 15 años, donde la actividad constructora fue frenética, quizá por tratarse de una costa prácticamente virgen hasta el año 2000. También encontramos precios interesantes en localizaciones de Asturias.

Otras zonas con precios de hasta 100.000 euros están en Murcia, Castellón (Moncófar), costa de Almería (El Ejido, Vera....), la provincia de Girona (Blanes), algunas zonas de Alicante como Torrevieja, también algunas promociones de la zona occidental de Málaga, aunque cada vez menos, o en áreas de Huelva. Decir de todos modos que por estos precios no es primera línea de playa, pero si son construcciones nuevas, con zonas comunes y otro aspecto relevante es que por ese presupuesto se pueden comprar pisos de 2 dormitorios, algo impensable en época de boom.

Entre 100.000 y 300.000 euros

En función de dónde nos situemos encontraremos viviendas que necesiten una actualización mínima o una reforma de mayor calado. Lo cierto es que en esta franja los pisos son muy heterogéneos, incluso en una misma ciudad. Por poner un ejemplo, podemos encontrar un apartamento de unos 50-60 m² para entrar a vivir por 150.000 euros en plena Arganzuela o Carabanchel y lo mismo por 300.000 en otro distrito con mayor caché, donde el precio por metro cuadrado es mayor, como Chamberí o Centro. De hecho, en el límite del área metropolitana de Madrid, cerca de la M-30, por 300.000 euros podríamos conseguir importantes extras como plaza de garaje, piscina o zonas ajardinadas, mientras que en plena zona prime sería complicado. La ubicación lo es todo dentro del sector inmobiliario, así que es complicado hacer generalizaciones.

La mayor parte de los interesados en comprar por este precio son personas que requieren financiación externa, sobre todo a partir de los 150.000-200.000 euros. Aunque no hay que olvidar que la hipoteca media en España en 2015 fue de 105.931 euros, lo cual indica que el precio sobrepasa los 130.000 euros suponiendo una media del 80% de la financiación total, pero debemos tener en cuenta la parte ahorrada, la responsabilidad hipotecaria, los intereses… Estaríamos hablando de compradores que pueden plantearse comprar en solitario y que tienen una nómina de 2.000-3.000 euros mensuales netos o de compras en pareja y consiguen este nivel de ingresos sumando las dos nóminas. En cualquier caso, se requiere ahorro previo y demostrar solvencia por medio de la estabilidad laboral, o bien, presentar un aval.

A nivel de segunda residencia, en esta horquilla de precios se pueden encontrar en cualquier zona de la costa española como Barcelona, Baleares, Canarias, Cantabria, Tarragona o Málaga, y especialmente en zonas de ValenciaAlicante y en general toda la zona de Levante donde en la época del boom costaban un 50% más, donde destacan localidades como Denia, Jávea, Benidorm, Campello, Oliva, San Juan o Cullera, entre otras. Obviamente, el precio depende de los dormitorios, superficies y cercanía a la playa.

Entre 300.000 y 500.000 euros

Cuanto más sube el precio de venta, mejores localizaciones y mayores calidades se consiguen. Con un presupuesto de medio millón de euros, se pueden comprar muy buenos inmuebles residenciales, e incluso auténticas mansiones con parcela en zonas muy cotizadas de capitales de provincia y en muchas localidades en la playa. También se pueden conseguir estupendos pisos en altura en fincas históricas en grandes ciudades con buena localización como Madrid, Barcelona, Valencia, SevillaMálagaEn la costa, habría también muchas oportunidades en primera línea de playa, especialmente en áreas de Cataluña como Costa Brava en Girona, Islas Baleares, Costa del Sol o Costa Blanca, principalmente viviendas unifamiliares y áticos.

Este tipo de vivienda encaja con el perfil de comprador de reposición. Son personas que ya son propietarias y que desean dar un paso más en calidad de vida, haciéndose con una casa más grande, probablemente, porque la familia ha crecido. Estamos hablando de compradores que venden su vivienda actual con el fin de obtener incluso la mitad de lo que les vale la nueva casa que pretenden habitar porque lo que buscan es financiar la menor cantidad posible.

Más de 500.000 euros

Las calidades superiores son la característica común de las viviendas que se venden por encima de los 500.000 euros. Aunque no podríamos hablar de alto standing según en qué ciudades y zonas (las que cotizan por encima del millón de euros) se estaría muy cerca. Las localizamos en grandes núcleos urbanos de Madrid o Barcelona, donde podremos encontrar casas y pisos que superan los 100-150 m2 y rondando las 3-4 habitaciones. En el caso de Madrid, serían pisos en altura en distritos como Salamanca o Retiro, y chalets en urbanizaciones cerradas con seguridad privada en municipios del noroeste, como Boadilla del Monte. También destacan zonas del norte como Galicia en Bayona o Sanxenxo, donde conviven precios elevados con viviendas más asequibles.

El perfil que se decanta por este tipo de vivienda no suele requerir financiación aunque se lo plantean por mantener un nivel de cash suficiente y por las agresivas campañas que están lanzando las entidades financieras con bajos tipos de interés y mínimos diferenciales solo para clientes de alto poder adquisitivo, con el fin de fidelizarlos.

Por encima de los 500.000 euros encontramos viviendas exclusivas que no se encuentran en cualquier zona de España, dado que hay localizaciones donde este tipo de producto no existe ni ha existido nunca. Estos precios alcanza a zonas muy exclusivas, chalés independientes, con amplias superficies y parcelas en urbanizaciones de lujo en Pozuelo de Alarcón o Las Rozas en  Madrid, las zonas exclusivas de Cataluña, Baleares (Ibiza y Mallorca), zonas de la Costa del Sol como Marbella o Sotogrande en Cádiz, así como algunas localizaciones de Girona.

En todas las zonas aún hay oportunidades independientemente del importe, comprar un piso en la ciudad o una casa en la playa debe, según los expertos, seguir las pautas de cualquier compra: ubicación, gastos de mantenimiento, fiscalidad y estado de la vivienda. Si además, se compra con intención de inversión, se debe también analizar la posibilidad de sacarle rendimiento.

Fuente: invertia.com

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El mercado de la vivienda en España finalizó el pasado año en fase de normalización, marcando por primera vez desde que estalló la crisis subidas anuales en el último trimestre de 2015 con un encarecimiento medio de la vivienda terminada (nueva y usada) del 1% según el índice IMIE Mercados Locales elaborado por Tinsa. Según el informe, la mayoría de estas viviendas se adquieren a un precio de entre 50.000 y 100.000 euros (31% del total de las operaciones), valores mayoritarios en seis de las ocho provincias en las que el estudio profundiza su análisis: Madrid, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga y Canarias. La excepción son las provincias de Barcelona y Baleares, donde el valor de la vivienda tipo sube a una franja superior, entre 100.000 y 150.000 euros.

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El crecimiento confirma el cambio de tendencia hacia la estabilización en la evolución de los precios a lo largo de 2015. Tan solo hace un año, en el último trimestre del año 2014, este mismo índice mostraba un descenso interanual del 4,5%.

Mercado heterogéneo a diferentes velocidades

Hasta 21 provincias y 15 capitales han experimentado incrementos en su precio medio en el último trimestre de 2015, pero, al mismo tiempo, nueve provincias y 10 capitales muestran descensos en el precio de los pisos y casas superiores al 5%.

Las provincias catalanas de Girona (10,7%), Barcelona (5,8%) y Lleida (5,3%) fueron, junto a Albacete (4,5%) y Madrid (3,3%), las que más incrementaron sus precios medios en términos interanuales en el transcurso de 2015. Mientras que entre las provincias donde todavía se está produciendo un ajuste de precios, destaca Teruel, con un descenso interanual del 8,7% en el cuarto trimestre, seguido de cerca por Navarra, donde el precio descendió un 8,5% respecto a un año antes. Córdoba, con un 7,7%, Palencia, con un 7,1% y Álava, con el dato provisional del 6,5%, cierran el grupo de provincias con mayores descensos de precios durante 2015.

Desde precios máximos en 2007, Toledo es la provincia donde más se ha ajustado el precio medio de la vivienda con un ajuste del 56,1%. Le siguen Guadalajara (-55,4%), La Rioja (- 54,3%), Tarragona (-53,3%) y Zaragoza (-52,4%). En el extremo contrario, la provincia de Orense destaca por el limitado descenso sufrido por el precio medio desde máximos: un 16,9%. Le siguen Cáceres, con una caída del 25,6% desde máximos, Teruel, con un 26,8%, Islas Baleares, con un 27,5%, y Zamora, con un 31,2%.

En el lado de las capitales, destaca Barcelona, que mantiene la tendencia al alza iniciada en el primer trimestre del año y que ha concluido en un incremento del 8,7% en el conjunto el año. Destacan los distritos de Sants-Montjuïc, Les Corts y Nou Barris, con incrementos del 16,4%, el 12,4% y el 10,1%, respectivamente. El precio medio más elevado de la ciudad se encuentra en Sarrià-Sant Gervasi: 3.593 euros por metro cuadrado, el más caro entre los distritos de las cinco grandes capitales.

También se han dado aumentos significativos de precios en el último año en Badajoz (5,7%), Ávila (4,3%) y Madrid (3,8%), donde solo los distritos de Hortaleza (-3,8%), Tetuán y Chamartín (-1,3% en ambos casos) registraron descensos en su precio medio en 2015. La mejor evolución se registró en el distrito de Salamanca, que se encareció un 7,5%, hasta 3.426 euros por metro cuadrado. En el ranking de las capitales, siguen a Madrid la ciudades de Cuenca y Ciudad Real (ambas con un 3,3%). Los mayores descensos interanuales se encuentran en Pamplona (-10,5%), Palencia (-10,4%), Zamora (-9,2%), León (-8,5%) y Huesca (-7,9%).

Desde precios máximos de 2007, Guadalajara destaca como la capital que ha sufrido un mayor ajuste, con un 60,3%. Le siguen la ciudad de Zaragoza (-56,9%), Tarragona (-56,1%), Castellón de la Plana (-54,9%), Ávila (-54,2%) y Lleida (-54%). En el extremo contrario, Zamora tan solo ha visto descender el valor medio de la vivienda terminada un 31,7% desde máximos. En la ciudad de Cáceres el ajuste ha sido del 31,8%. Santa Cruz de Tenerife, Oviedo y Las Palmas de Gran Canaria cierran el grupo de capitales con menor ajuste acumulado desde máximos, con un descenso del 35,2%, del 36,1% y del 36,5%, respectivamente.

En general, los crecimientos se mantendrán en niveles inferiores al 5% durante 2016. Aunque la evolución del mercado dependerá del escenario político existente en España, el elevado endeudamiento que siguen arrastrando la economía y las familias, y la calidad de los nuevos empleos. La creación o no de una nueva demanda solvente será el motor, a medida que pierda fuerza la demanda embalsada que tira ahora del mercado.

¿Cuánto se tarda en vender una vivienda?

El plazo medio para vender una vivienda en España se sitúa en 10,2 meses, frente a los 10,6 meses de hace apenas medio año. Cantabria es la provincia donde más tiempo se requiere: 18,6 meses. También muestran plazos de venta significativamente superiores a la media nacional las provincias de Álava, Segovia, Ávila, A Coruña, Salamanca y Vizcaya, todas por encima de los 14 meses de media a la hora de vender una vivienda. No ocurre lo mismo en las provincias donde más rápidamente se encuentra comprador: son Ceuta (3,7 meses), Melilla (5,3 meses), Soria y Santa Cruz de Tenerife, ambas con un plazo medio de siete meses.

Barcelona sobresale por ser la capital que requiere un mayor esfuerzo financiero para comprar una vivienda, un 23%, entendiendo esta cifra como el porcentaje de los ingresos brutos anuales familiares destinado a pagar el primer año de hipoteca. Por su parte, Madrid es la gran capital con mayor liquidez a la hora de vender una vivienda, ya que el plazo medio se sitúa por debajo de los seis meses (5,8 meses), frente a los 6,1 meses de Barcelona y muy lejos de los 13,5 meses de Valencia.

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales del 4º trimestre del 2015

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El precio de la vivienda en España creció un 1,4% en el tercer trimestre del año, respecto al mismo periodo del año anterior, lo que supone encadenar dos trimestres consecutivos al alza, según los datos publicados este jueves por el Ministerio de Fomento. Esta nueva subida se produce después de que entre abril y junio se registrase el primer aumento de precio (1,2%) desde que comenzó la crisis en 2008, iniciando una senda bajista que llegó a encadenar 26 trimestres de caídas interanuales.

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Tras este nuevo repunte en el tercer trimestre, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre está en 1.476 euros, un 0,1% menos que en el trimestre anterior. Desde sus niveles máximos, marcados en el primer trimestre de 2008, el precio medio por metro cuadrado ha descendido un 29,8%.

Según el Ministerio de Fomento, en términos reales (descontando la inflación), el precio de la vivienda libre subió un 1,8% en este tercer trimestre, en lo que sería el cuarto trimestre consecutivo de alzas. Según sus datos, calculados a partir de 93.289 tasaciones inmobiliarias, son los pisos y casas más nuevas las que han provocado el encarecimiento. Así, las viviendas de menos de cinco años subieron un 1,6% en el último año, hasta situar el metro cuadrado en 1.719 euros. Mientras, las de más de cinco años registraron un leve descenso de precios del 0,1%, hasta los 1.465 euros el metro.

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En 12 comunidades suben los precios

Por comunidades autónomas, 12 de ellas presentan crecimientos interanuales, entre las que destaca Madrid (3,5%), Baleares (3,2%), Aragón (3,1%), La Rioja (2,9%), Canarias (2,4%), Navarra y Comunidad Valenciana (2,1%). Por el contrario, 6 comunidades aún muestran caídas interanuales, destacando Asturias (-3,6%) y País Vasco (-1,4%).

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se presentan en San Sebastián, 3.136,6 euros/m2; Getxo, 2.739,41 euros/m2; Barcelona, 2.521,1 euros/m2; Ibiza, 2.496,1 euros/m2; Calvià, 2.474,3 euros/m2; Madrid, 2.466,3 euros/m2 y Pozuelo de Alarcón, 2.451,7 euros/m2.

Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registran en Elda, 539,4 euros/m2; Villarrobledo, 593,8 euros/m2; Tomelloso, 596,0 euros/m2; Jumilla, 604,7 euros/m2; Ontinyent, 614,2 euros/m2; Novelda, 616,6 euros/m2 y Petrer, 626,6 euros/m2.

Más visados para construir casas

Y tras años de parón en las grúas de toda España, se vuelve a reactivar la vivienda en construcción. Así, los visados autorizados de obra nueva para uso residencial en España se situaron en 36.031 unidades entre enero y septiembre de 2015, lo que supone un aumento del 30,6% en comparación con el mismo periodo del año anterior (27.593 unidades). Según datos del Ministerio de Fomento publicados este jueves, de la cifra total de visados en el conjunto del periodo, 25.238 fueron de pisos en bloque (con una subida interanual del 34,8%) y 10.777 de casas unifamiliares, con un aumento anual del 21,6%. El número de visados marcó en 2013 un mínimo histórico (34.288 unidades), cifra que desde el máximo alcanzado en 2006, con 865.561 visados, suponía un desplome del 96%.

Fuente: Ministerio de Fomento – Tecer Trimestre 2015

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En España hay unas 389.000 viviendas nuevas vacías, según el informe "Radiografía del stock de vivienda 2015" presentado este miércoles por la tasadora Tinsa. El estudio muestra que desde 2008, cuando estalló la crisis inmobiliaria, se han construido y terminado 1,56 millones de viviendas, pero el 24,9% aún están desocupadas, una cifra que, según el estudio tardará en absorberse una media de 2,5 años, es decir, hasta el primer semestre de 2018.

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En las zonas con un stock inferior al 10% se necesitarán 1,2 años para absorberlo y en aquellas con más del 50% al menos 4 años, siempre que se cumpla un escenario de demanda de 150.000 viviendas nuevas anuales. El 14% de las viviendas nuevas vacías está en manos de promotores y casi todo el resto es de la banca y Sareb. Cerca del 9% del stock total se comercializa en régimen de alquiler.

Zonas con mayor excedente y viviendas vacías

De este modo, el millón y medio de pisos o casas construidas desde 2008, equivalen al 6,4% del parque total inmobiliario, estando el mayor número de inmuebles desocupados en las provincias de Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona y Alicante. En relación con el volumen de vivienda construida, la provincia de Toledo representa el 10,6% del parque total, por encima de la media, seguida de Guadalajara y Almería. La Comunidad Autónoma que mayor cantidad de stock concentra es Andalucía con un 17% del total.

No obstante, teniendo en cuenta la vivienda que se ha construido en los últimos siete años que permanece vacía, Almería es la provincia que presenta un mayor número de pisos desocupados, con un 38,9%, seguida de Cuenca  con un 37,1%, Castellón con 36,1%, Toledo el 34,7% y Murcia con un 32,7%.

Castellón es la franja costera con más concentración de excedente, con un 38%, seguida de Tarragona, con un 33%. La costa al norte de la capital concentra los peores resultados, destacando negativamente Peñíscola, con el 50%, y Benicarló, entre el 40-50% de las viviendas vacías. En la Costa del Sol, Cádiz y Huelva presentan una tasa media de entre el 20% y el 22%.

En las capitales y grandes ciudades, la tasa de vivienda vacía sobre la construida en 2008 se sitúa en el 22% con grandes diferencias entre unas y otras. Las ciudades de Barcelona y Madrid, las más habitadas, sólo cuentan con un 15% de vivienda vacía, lo que sitúa a ambas cerca del stock técnico necesario. El tiempo de absorción en Madrid capital es de 12-24 meses y el de Barcelona entre 6-12 meses. Valencia presenta una tasa media de desocupación del 30%, mientras que Sevilla muestra un 28% de desocupación general en la ciudad.

Baleares y las Islas Canarias se encuentran relativamente mejor situadas que el resto de la costa española, con una tasa de desocupación del 19% y del 25% respectivamente. En el caso de Canarias con notables diferencias por provincia: Tenerife se encuentra en el 21% frente al 28% de Las Palmas.

Zonas donde sería posible empezar a construir

Por otro lado, la tasadora detecta algunas zonas en las que, teniendo en cuenta un periodo medio de maduración por promoción de dos años, puede ser necesario empezar a construir nueva vivienda. Es el caso de ciudades como Barcelona, Madrid, Málaga, Granada, Gerona, Oviedo, Santander, Vigo, Pontevedra, San Sebastián, Gijón y Avilés.

En la costa la construcción de nuevas viviendas podría darse en Marbella, Benalmádena, Torremolinos, Rosas, Tarifa, Ibiza y Tenerife. La costa peninsular es la zona que presenta un mayor índice de viviendas desocupadas sobre las construidas, con un 28%.

¿Por qué no se logra vender las viviendas nuevas vacías?

Según el informe "La Radiografía del stock de viviendas 2015" elaborado por Tinsa, más del 56% es por falta de trabajo o estabilidad laboral. En un 19% de los casos, es por la mala ubicación del inmueble y en un 11%, por precios altos. Por una u otra razón, el 26% de la bolsa de vivienda vacía tiene una difícil salida en el mercado, ya sea por escasa ocupación de las promociones o por vandalismo, malas conexiones o tipología inadecuada.

A pesar de los datos del estudio, no toda España tiene vivienda desocupada. El 80% se concentra en 900 municipios. Hay que tener en cuenta que un 42% de los más de ocho mil municipios tiene un nivel muy bajo de stock y que en el 12% no se construyó nada entre 2008 y 2015. Solo un 11% presenta más de un 40% de tasa de desocupación.

Los precios aun no se han ajustado al mercado

El estudio resalta también que los precios de la vivienda aún no se han ajustado al mercado y tienen recorrido a la baja en casi un tercio del stock ubicado en las zonas con más actividad constructiva en los últimos años. Tinsa estima que se ha producido una bajada desde los precios máximos (finales de 2007 y comienzos de 2008) de un 41% y de un 28% en el caso de la vivienda nueva. En las islas solo ha bajado un 10%, mientras que en las áreas metropolitanas, costeras y el resto de los municipios, roza el 40%.

En cuanto a expectativas, en 2016, allí donde hay más de un 30% de las viviendas vacías, el precio puede seguir cayendo hasta más de un 6%. Y otro tanto subiría en las ubicaciones con menos de un 10% de casas nuevas vacías. Casi una tercera parte de estas viviendas en stock, producidas durante la crisis, verán bajar los precios, mientras que para el 41% se mantendrán.

Fuente: Tinsa "Radiografía del stock de vivienda 2015"

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Cualquier negocio aspira a crear mucho producto con el menor coste posible, y ponerlo en el mercado a un precio competitivo para que la demanda del mismo sea lo más elevada posible. En materia de vivienda, el mercado no funciona exactamente así, aunque los parámetros son los mismos. Quien vende una vivienda, sea de segunda mano o nueva, quiere hacerlo por el mayor precio posible y en el menor tiempo. El hecho de que hoy todavía muchas viviendas tarden más de un año en venderse quizás tenga que ver con que el precio de salida no se corresponde con el que está dispuesto a pagar el potencial comprador. En este sentido, según Sociedad de Tasación en siete regiones los pisos deberían seguir abaratándose.

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Sociedad de Tasación acaba de realizar un ejercicio para conocer cuánto vale la casa que pueden pagar los españoles y las conclusiones son reveladoras. Al cruzar las estadísticas de precios de la vivienda con los salarios medios de los trabajadores por comunidades autónomas y teniendo en cuenta siempre que la operación sería financiada con una hipoteca a tipo de interés variable al 2,5% y con un plazo de amortización de 30 años, en siete comunidades la vivienda debería seguir reduciendo sus precios: Madrid, Galicia, Cantabria, País Vasco, Navarra, Cataluña y Baleares. En el resto, se puede concluir que los hogares con rentas medias podrían afrontar en la actualidad la compra de una vivienda tipo.

Con el fin de mostrar lo importante que puede llegar a ser el peso de la financiación hipotecaria, Sociedad de Tasación ha realizado el mismo ejercicio, pero aplicando un préstamo con tipo de interés variable al 5% (conviene recordar el efecto perverso que sobre millones de hipotecados tuvo todavía en el boom la subida de los tipos y el euríbor) y al mismo plazo de 30 años. En este segundo caso, la situación varía ostensiblemente y ya en solo cuatro regiones se podría comprar y financiar la vivienda con un sueldo medio. Sería en La Rioja, Aragón, Castilla-La Mancha y Murcia. En el resto, los precios inmobiliarios deberían seguir ajustándose para hacer accesible la adquisición de una vivienda a la mayor parte de las familias.

El sector inmobiliario, más cerca de la estabilización que de la recuperación

El director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha afirmado que el sector inmobiliario español está aún "más cerca de la estabilización que de la recuperación" y ha vaticinado que cuando llegue ese momento de la recuperación "unos saldrán a una velocidad y otros a otra". Así lo ha indicado durante la jornada "Perspectivas económicas 2016 y tendencias del sector inmobiliario" en la que ha argumentado que pese a que las compraventas y las hipotecas están repuntando, de la recuperación del empleo, existen aún ciertos desequilibrios en el mercado.

Para empezar, antes de la crisis el número de hipotecas superaba a las compraventas de viviendas porque muchas de ellas se dedicaban al consumo, estas dos variables se cruzaron en 2011 y actualmente los créditos hipotecarios son algo menos de las compraventas que se realizan. "La evidencia de que el sector estará en crecimiento llegará cuando estos dos números se igualen", ha añadido, para apostillar que, de momento, sólo se puede hablar de "estabilidad". Asimismo, el director general de Sociedad de Tasación ha recordado que las transacciones de vivienda usada llevan 10 trimestres mostrando variaciones en forma de dientes de sierra, con subidas y bajadas.

Por otro lado, ha señalado que la regulación de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) ha sido la legislación "más importante de la crisis", porque están logrando atraer la inversión extranjera, pero considera que aún hacen falta en España grandes desarrollos de producto en alquiler. En el caso de la rehabilitación de viviendas, se ha mostrado tajante: "lo primero que hay que rehabilitar es la legislación porque hacer esas obras hoy es un ejercicio casi de ciencia ficción".

En 2016 habrá 349.377 pisos sin vender, un 24% menos que este año

Por otro lado, el excedente de viviendas sin vender en España se situaba tras el verano en 462.000 inmuebles, menos de la mitad que los 1,2 millones de inmuebles de 2008. Además, esta oferta embalsada se reducirá un 24,5% en 2016, una cuarta parte, hasta los 349.377 pisos. Así se precisa en un análisis expuesto epor el presidente de los promotores madrileños Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado, en el marco de la jornada Perspectivas económicas 2016 y tendencias del sector inmobiliario, organizada conjuntamente con Sociedad de Tasación ST.

Esta estimación, elaborada a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la cátedra inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) y la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados (RAIC), señala que el 74% del stock se localiza en la Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha, Andalucía y Murcia, y que el año que viene este porcentaje se reducirá al 51%. Mientras, la bolsa de pisos vacíos en Madrid se acercará a los 6.000 inmuebles el próximo año, mientras que en Cataluña superará las 4.300 viviendas.

Por otro lado, Gómez-Pintado ha indicado que, teniendo en cuenta los flujos migratorios, la necesidad de viviendas en España se situará los próximos años en unos 140.000 inmuebles, con especial protagonismo de Madrid, donde esta cifra estará entre los 30.000 y los 40.000 pisos.

Imagen: Carlos Cortinas Fuente: cincodias.com

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