Noticias de vivienda y mercado inmobiliario
La nueva política del Banco Central Europeo ha supuesto la bajada de los tipos de interés hasta 0%, lo que se traduce en un descenso del precio del euro en toda Europa. Esta nueva medida ha generado un impacto dispar en los distinto países de la Unión Europea, resultando algunos beneficiados mientras que otros no han tenido la misma suerte. ...continúa leyendo "La bajada del tipo de interés beneficia a las familias españolas"
A pesa que el mercado de la compraventa de viviendas ha vuelto a animarse, convertirse en propietario sigue siendo una tarea difícil para muchos españoles por su escasa capacidad de ahorro y la subida de los precios. Tanto es así, que la mitad de los potenciales compradores en España dispone de menos del 10% del importe para comprar vivienda, mientras que en 2016 este porcentaje era del 20%, según el estudio "La demanda de vivienda en España. Análisis de la capacidad financiera", elaborado por Casaktua. El informe, realizado a partir de más de 1.100 entrevistas en todo el territorio nacional, revela que el ahorro medio para la compra es 11 puntos menor que el del año pasado, ya que este ha pasado del 35% al 24%.
...continúa leyendo "La mitad de los compradores… sin ahorros previos para comprar vivienda"
Ahora más que nunca, se plantea el dilema de elegir entre una hipoteca con un interés fijo o uno variable. La firme apuesta de la banca por los préstamos a tipo fijo, en un contexto de intereses tan bajos (e incluso negativos tras la espectacular caída del euríbor) que a la larga, solo pueden subir, ha disparado en los últimos meses el número de ofertas cuyo atractivo desafía ya la hegemonía de hipotecas variables. Así, la batalla por captar clientes y recuperar el negocio hipotecario perdido durante la crisis no solo se libra ya en el ámbito de los famosos diferenciales. Así, según los expertos en el sector, “con tipos de referencia en mínimos históricos como ocurre actualmente, la oferta hipotecaria mejora ampliándose con la comercialización de productos para financiar la compra de vivienda a tipos mixtos y fijos”. La hipoteca a interés fijo, que ha sido el "patito feo" de las hipotecas durante muchos años, crece, y puede ocurrir que la situación cambie radicalmente y, al menos, esta modalidad pueda llegar a compartir liderazgo con las hipotecas variables.
Por el momento, la gran mayoría de las hipotecas constituidas se siguen contratando a tipo variable. En concreto, el 90,7% del total registrado el pasado noviembre, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Únicamente el 9,3% se firman a tipo fijo, debido, entre otras cosas, a los requisitos más exigentes para su concesión y a un relativo desconocimiento por parte de la clientela.
Pero lo cierto es que se aviva la competencia entre los dos tipos de hipotecas. A juicio de José Manuel Artal (Ibercaja), "la oferta de productos hipotecarios evoluciona a la par que las necesidades y los precios de mercado para adaptarse a ambas situaciones". Es por que eso que la mayoría de expertos y el propio sector bancario opina que los diferenciales que se aplican al índice euríbor, que han ido bajando hasta rondar el 1% y situarse incluso por debajo de esa barrera en varios casos, será difícil que se reduzcan mucho más por una simple cuestión de márgenes. Con todo, las hipotecas variables se encuentran en su mejor momento para aprovechar el euríbor en mínimos, no obstante, se espera que las entidades financieras continúen potenciando la comercialización de hipotecas a tipo fijo. De hecho, la promoción ya es tal que están más baratas que nunca y se pueden encontrar intereses fijos en torno al 3% y menos, cuando hace no mucho tiempo superaban el 4%.
¿Qué opción pues conviene más actualmente? Y, ¿cómo elegir entre las mejores ofertas del mercado? Los expertos suelen señalar que todo depende de las necesidades y del perfil del cliente. Sin embargo, cada producto tiene sus características propias y hay aspectos que merece la pena valorar.
En las hipotecas a tipo variable se pacta con la entidad un diferencial que se suma al índice euríbor a 12 meses, que es el que se utiliza mayoritariamente como referencia. Esto conlleva que en cada revisión la cuota a pagar puede variar según evolucione el euríbor. En los últimos años, el tipo hipotecario ha descendido hasta marcar mínimo tras mínimo, lo que ha abaratado este tipo de préstamos. Pero, según la Agencia Negociadora, "las entidades financieras manejan escenarios de evolución de tipos de interés al alza en los próximos dos años", lo que incrementaría las cuotas, por lo que "es aconsejable estudiar ofertas a tipo fijo".
Las hipotecas a un interés fijo se desvinculan de las fluctuaciones del euríbor. Así, es cierto que no se benefician de las bajadas, pero tampoco se ven afectadas por las subidas. La cuota se mantiene invariable durante toda la vida del préstamo y el hipotecado sabe exactamente lo que va a pagar siempre, sin sorpresas, lo que otorga estabilidad y seguridad, sobre todo si el euríbor empieza a remontar. En 2008, el índice alcanzó su máximo histórico por encima del 5%. Ahora, cotiza en tasas negativas. Según los expertos, "quién se hipoteque a tipo fijo sacrifica pagar algo más por su hipoteca estos años por más seguridad futura".
Las hipotecas mixtas, por su parte, combinan un periodo de interés fijo, que suele ser de 5 ó 10 años, y después se referencian al euríbor. Cabe destacar que también que cada vez más hipotecas variables tienen un interés fijo inicial durante el primer año o año y medio, una fórmula que emplea la banca para defender márgenes con los tipos ultrabajos.
Tradicionalmente, los préstamos hipotecarios a tipo fijo se concedían a plazos cortos, de entre 10 y 20 años, y a clientes con un sólido perfil financiero. Pero, atendiendo a la creciente demanda, actualmente los periodos de amortización se han ampliado a 25 y hasta 30 años. Ahora bien, cuanto más corto es el plazo, los intereses suelen ser más bajos, mientras que el precio es mayor si el plazo es más largo.
Las condiciones y exigencias de las hipotecas fijas se parecen cada vez más a las de las hipotecas variables. No solo ya son similares los plazos, sino también la financiación, que alcanza hasta el 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda. Además, la vinculación suele ser elevada en ambos casos y requisitos indispensables suelen ser la domiciliación de la nómina y la contratación de varios seguros. Por su parte, las comisiones sí pueden marcar la diferencia. Normalmente, las hipotecas fijas tienen comisión de apertura en torno al 1%.
Teniendo en cuenta que nadie puede predecir con exactitud qué va a pasar con los tipos de interés y con el euríbor, es difícil calcular con precisión qué tipo de hipoteca sale más a cuenta. El mercado prevé que los tipos se mantengan muy bajos durante bastante tiempo, pero desde la Agencia Negociadora advierten de "la posibilidad, más que cierta, de que el euríbor ascienda a niveles más coherentes con la economía del Eurogrupo, esto es, en el entorno del 3%".
De acuerdo con un comparador de vivienda, para una hipoteca media de 100.000 euros a 20 años, si se opta por un interés variable con un diferencial del 1% sobre un euríbor a cero, la cuota mensual ascendería a 460 euros. Mientras, si se toma un interés fijo del 2%, se pagarían 506 euros, 46 euros más cada mes o 552 euros más al año. Pero el préstamo fijo ya saldría mejor si el euríbor escala a niveles por encima del 1%, dado que al sumar el diferencial y el euríbor el interés variable ya sería superior al fijo.
Por ahora, una de las mejores hipotecas variables del mercado es la de ING Direct, con un diferencial del 0,99% a 40 años y poca vinculación. El diferencial más bajo lo oferta Kutxabank, al 0,90%, pero durante el primer año tiene un tipo fijo del 1,40% y se pide una nómina que supere los 3.000 euros. Al menos seis entidades, entre ellas Banco Santander, tienen actualmente diferenciales menores al 1%.
Entre las hipotecas a interés fijo destacan las de BBVA al 2% durante 15 años y la de Bankinter al 1,80% a 10 años. Para plazos de hasta 30 años, Kutxabank da un 2,50%, Abanca, un 2,69%, y BBVA y Banco Sabadell, un 3%. La hipoteca fija Expansión de Sabadell permite modular las cuotas, siendo más bajas al inicio. Con todo, muchas entidades personalizan las ofertas.
Fuentes: cincodias.com y expansión.com
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El Euríbor, principal índice que marca los intereses a pagar por las hipotecas a tipo variable, ha cerrado 2015 marcando otro mínimo histórico en su cotización mensual de diciembre: 0,059%. Este nuevo nivel de indicador volverá a rebajar las cuotas de los préstamos hipotecarios a los que les toque revisión (y que no estén sujetos a una cláusula suelo), destacando Madrid y Baleares que se beneficiarán con ahorros que rondan los 200 euros anuales. Para el 2016, se esperan hipotecas para comprar vivienda más accesibles.
La nueva cota del Euribor supone una ralentización en su desplome, de sólo 20 milésimas con respecto a noviembre (0,079%). Además, el índice marca actualmente un nivel diario idéntico al mensual (0,059%), lo que significa que desde el 3 de diciembre (cuando el Banco Central Europeo (BCE) anunció medidas económicas que no cumplieron con las expectativas) ha subido en su cotización intradía, que tocó a primeros de diciembre el 0039%.
El Euríbor, de este modo, cerró 2015 con un recorte del 80% (arrancó en torno al 0,3%), lo que supone la mayor bajada registrada en la última década. El índice comenzó 2015 en el 0,323% en tasa diaria y ha ido cayendo hasta el 0,059% registrado el pasado mes de diciembre. El índice experimentó así una caída de 0,264 puntos respecto al valor marcado en el mismo periodo de 2014. En términos mensuales, solo repuntó en el mes de julio, cuando pasó del 0,163% al 0,167%.
El euríbor inició a mediados de 2014 una senda bajista hasta mínimos históricos, hasta niveles que pocos expertos se atrevían a predecir hace apenas unos meses. El indicador se encuentra hoy en día por debajo del 0,1% y bajando, de tal manera que seguirá abaratando, al menos durante un año más, miles de hipotecas. De hecho, en apenas un mes (de octubre a noviembre), ha caído casi un 40% al pasar del 0,128% al 0,079%, y, además, actualmente se sitúa sensiblemente por debajo de los niveles de hace un año. El 3 de diciembre, el euríbor marcó su mínimo histórico intradía, en el 0,032%, el mismo día de la reunión del BCE. Su máximo histórico lo fijó en octubre de 2008, cuando alcanzó el 5,26%, mientras que su media histórica se sitúa en el 2,305%.
Detrás de esta presión a la baja se encuentra la política monetaria del BCE, que mantiene desde septiembre de 2014 los tipos de interés en el 0,05%, un nivel nunca visto hasta entonces. Históricamente, la correlación entre el euríbor y el precio del dinero suele situarse entre 25 y 50 puntos básicos, pero ante una situación tan anómala de bajos tipos de interés, incluso esta correlación se ha roto. De hecho, hay expertos que no descartan incluso que el indicador pueda llegar a entrar en terreno negativo en los próximos meses.
Madrid y Baleares son las comunidades autónomas que en mayor medida se van a beneficiar del mínimo histórico que ha marcado en diciembre el Euríbor a 12 meses (0,059%), ya que experimentarán en sus préstamos hipotecarios descuentos que rondan de media los 200 euros anuales. Esto es así porque hace un año, en diciembre de 2014, el indicador se situaba en el 0,329%, con lo que una hipoteca media de 100.000 euros contratada entonces con un plazo de amortización de 25 años que se revise ahora en enero se beneficiará de un descuento de unos 12 euros mensuales o unos 140 al año.
Así, en diciembre de 2014, el importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda era de 104.950 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que al aplicarle el Euríbor entonces en vigor suponía pagar una cuota mensual de 364,47 euros. Si el préstamo se revisa anualmente, ahora en enero, una vez aplicadas las nuevas condiciones, la cuota pasará a ser de 352,43 euros, 12,04 euros menos al mes, o 144,48 al año. Sin embargo, el importe medio de las hipotecas varía de una región a otra, y las hipotecas de mayor cuantía sufren las subidas del Euríbor en mayor medida que las más reducidas, pero también se benefician de mayores descuentos cuando el indicador baja.
La diferencia por zonas se refleja bien en los siguientes ejemplos. Según los datos del INE, el importe medio de un préstamo para la compra de vivienda oscilaba en diciembre de 2014 entre los 68.024 euros en Extremadura y los 159.796 euros en Madrid. En Extremadura se pasaría de pagar una cuota mensual de 236,23 euros a 228,43, apenas 7,8 euros menos al mes o 93,6 euros al año. Pero en Madrid, el descuento será de 18,33 euros al mes o 219,96 al año. En Baleares, el importe medio de una hipoteca era en diciembre de 2014 de 135.153 euros, con lo que el descuento será de 186 euros.
En el País Vasco y Cataluña el descuento también será interesante, en torno a 150 euros. Y ya por debajo de esta cantidad figuran Navarra (138,6), Cantabria (137,88), Aragón (126,6), Andalucía (124,08), Asturias (117,96), Galicia (117,24), La Rioja (116,889, Castilla-La Mancha (113,4), Valencia (110,52), Castilla y León (110,28), Murcia (107,76), Canarias (104,76) y Extremadura (93,6).
Según la Agencia Negociadora, en 2016 se producirá la segunda fase "de la guerra comercial de las hipotecas" que iniciaron los bancos a finales de 2014. Esta situación supondrá incrementos en la cifra de operaciones y de su importe medio y una menor exigencia de solvencia a quienes suscriban el crédito. En concreto, según ha explicado la Agencia Negociadora en un comunicado, en 2016, podrán verse hipotecas con un interés del Euríbor con un diferencial del 0,5%, frente al Euríbor más el 1% o el 2% actual.
"Lo realmente significativo y novedoso es que se producirá una menor exigencia de solvencia" a los deudores, que se reflejará en un mayor Loan To Value (LTV), porcentaje de la tasación de la vivienda por la que se suscribe la hipoteca. Del mismo modo, habrá un menor requerimiento de esfuerzo financiero. Actualmente, las entidades exigen que el pago de la hipoteca no supere el 35% de los ingresos regulares mensuales del demandante, una cifra que podría ascender hasta el 45% a lo largo de 2016, según la Agencia Negociadora.
"Todo esto supondrá, por un lado, que las hipotecas serán más baratas y, por otro, que se podrá obtener más dinero por el mismo inmueble que en 2015, y el banco exigirá menos nivel de ingresos para dar el préstamo". Esta situación tendrá como consecuencia que las instituciones europeas de supervisión bancaria endurezcan las exigencias de capital para el sector financiero español, ha advertido la Agencia Negociadora.
Por zonas geográficas, al igual que ha sucedido en el último trimestre de 2015, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), serán Andalucía, Madrid y Cataluña las que lideren el crecimiento del mercado hipotecario. En este sentido, la Agencia Negociadora prevé que "lo que más tirará del mercado hipotecario es la consolidación del inmobiliario, que en 2016 continuará su crecimiento".
Fuentes: elmundo.es y elconfidencial.com
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A pesar de haber pasado por la peor crisis económica de la historia reciente, en estos últimos meses de recuperación inmobiliaria, parece que la opción preferida por los españoles sigue siendo comprar piso o casa a vivir de alquiler. Sin embargo, ahora que el sector se está estabilizando, con precios aun muy ajustados por los años de crisis y un mayor acceso a la financiación hipotecaria, conviene más que nunca echar mano de la calculadora para no caer en los errores del pasado y evitar que la compra de una vivienda se convierta en la mayor de nuestras pesadillas.
A pesar de que el grifo de la financiación comienza a abrirse, lo cierto es que la banca sigue mirando con lupa a los futuros hipotecados, por lo que, antes de pisar por una sucursal bancaria o de plantearnos siquiera la compra de una vivienda, no está de más realizar varios cálculos sencillos para comprobar si realmente comprar casa está al alcance de nuestras manos.
1.- Eficaz y sencillo: una multiplicación
Multiplica por cuatro los ingresos brutos anuales que entran en tu hogar. Ése es el dinero que deberías destinar a comprar casa, ni más ni menos. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000. Según los expertos, ningún particular ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa.
Cuatro años es el estándar que durante muchos años se ha tomado como referencia en Estados Unidos, cuando en España nos encontrábamos en ocho o nueve veces. Hay quienes son mucho más conservadores, que aconsejan destinar más de tres años del salario. ¿Qué reflejan los datos del Banco de España? Hoy en día, una familia necesita aproximadamente seis años de su salario bruto para pagar la casa. Este ratio llegó a superar ligeramente los 9 años a mediados de 2007, en plena locura inmobiliaria.
2.- Los ingresos mensuales destinados a pagar la hipoteca
Los españoles dedican hoy en día, de media, la mitad de sus ingresos a pagar la casa, según datos recientes de ReMax, aunque los datos del Banco de España hablan de algo menos, el 35%. Lo recomendable, en cualquier caso, es que este porcentaje no supere el 30%. En pleno boom, se llegó a alcanzar el 60%, sin contar las ayudas fiscales y el 46%, con ellas.
3.- Cuántos euros de hipoteca nos da el banco por cada metro cuadrado
La banca está prestando algo menos de 1.100 euros por cada metro cuadrado adquirido, según datos del Colegio de Registradores del segundo trimestre de 2015. Es decir, para una vivienda de 80 metros, el banco nos concederá de media, unos 88.000 euros, de tal manera que la diferencia respecto al importe total tendremos que abonarla de nuestro bolsillo. Se trata de un porcentaje muy inferior a lo que se concedía en el pico más alto de la burbuja, en 2008. Entonces, la cifra llegó a rozar los 2.000 euros de hipoteca por cada metro cuadrado de vivienda.
En este sentido, hay diferencias entre comunidades. Así, por ejemplo, País Vasco y Madrid poseen los mayores niveles de endeudamiento más elevados con 1.556 y 1.497 euros por metro cuadrado, respectivamente. Por el contrario, esta cifra cae hasta 622 y 651 euros en Extremadura y Castilla La Mancha, donde la vivienda, por otra parte, también es mucho más asequible.
4.- Hipoteca media en España
La hipoteca media en España se sitúa en 107.494 euros. Siendo Madrid la comunidad donde se alcanza el importe más elevado con 173.630 euros y Extremadura, donde se registra el menor nivel de endeudamiento siendo el importe medio de la hipoteca de 67.483 euros. ¿Significa esto que el banco no nos va a conceder más dinero que el que ofrecen las estadísticas? Evidentemente no. Al tratarse de una media, hay valores por encima y por debajo de estas cifras, pero nos puede servir de orientación.
5.- Nivel de ahorros
En la actualidad sólo financian hasta el 80% del precio de tasación o de compraventa (el que sea más bajo). De ahí la necesidad de contar con suficiente dinero. Hablamos de un 20% del importe de la tasación, además de un 10% adicional para los gastos derivados de la compraventa: escrituras, registro, notario… En total, un 30%. De tal manera que para un piso de 200.000 euros habría que tener ahorrados unos 60.000 euros.
Las hipotecas al 100% han desaparecido prácticamente del mapa financiero, aunque la banca ha seguido comercializando este tipo de productos para vender pisos de su propiedad. Pasados los peores años de la crisis, la banca comienza a dar más financiación, y aunque en los últimos meses se ha constatado un importante aumento en la concesión de hipotecas, lo cierto es que siguen siendo muy estrictos con el perfil de solvencia que piden a sus clientes.
6.- Calcula la cuota que pagarás y ponte en el peor escenario posible
Se debe calcular con calma la cuota mensual que tendremos que pagar al banco en función del capital prestado y el tipo de interés que nos vaya a aplicar la entidad. Es posible que hoy en día no tengas problema en pagar la hipoteca pero ten en cuenta que el plazo medio de amortización (el tiempo que se tarda en pagar una hipoteca) se sitúa en 21 años, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
El euribor, ha cerrado el mes de septiembre al 0,154%, lo que supone un nuevo mínimo histórico de un índice que sigue en caída libre. ¿Podremos pagar la hipoteca si sube el indicador? Anota estos dos porcentajes para que te sirvan de referencia a la hora de realizar tus cálculos. La media histórica del euribor se encuentra en el 2,522% mientras que el máximo histórico lo alcanzó en febrero de 2008 cuando llegó a tocar el máximo diario del 5,526%. ¿Cuánto pagarías en ambos escenarios?, ¿podrías asumirlo holgadamente?
Un ejemplo. Para una hipoteca media de 120.000 euros a 21 años y un interés de euribor + 2,5% (un interés total del 2,66% puesto que el indicador se encuentra en el 0,16%) tendríamos que pagar una cuota de 622 euros al mes. Si el euribor vuelve a su media histórica la cuota se situaría en torno a 770 euros al mes, mientras que si llega a su máximo, nos iríamos a casi 1.000 euros mensuales.
Fuente: elconfidencial.com
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Comprar una vivienda es la inversión más importante que realizamos y que tiene mayor impacto sobre nuestro presupuesto. No sólo en la inversión inicial en el momento de la entrega de la vivienda, sino un desembolso de dinero permanente mientras se mantenga en propiedad por los gastos fijos derivados del pago de los impuestos, la contratación de un seguro de hogar y los gastos relacionados con su uso como el pago de las facturas de consumo energético, las posibles averías y reformas.
Según los datos de Instituto Nacional de Estadística (INE), la concesión de préstamos hipotecarios para comprar una vivienda experimenta una mejoría y encadenan cuatro meses consecutivos con ascensos de dos dígitos.
Por otra parte, el precio de la vivienda tras un descenso acumulado en 7 años superior al 40%, parece estar marcando su fase final de ajuste y tiende a la estabilidad, creciendo apenas un 0,3% en el tercer trimestre según el Índice de Precios de Vivienda (INE), encontrando zonas donde se muestran subidas en algunas comunidades como Madrid o Cantabria, mientras que se mantiene las caídas en otras como Navarra o Extremadura.
Estos factores parecen indicar que empieza a ser un momento interesante, en función del precio, para plantearse comprar una vivienda. Y si la compra del piso o casa que deseamos conlleva solicitar un préstamo hipotecario, debemos tener en cuenta varios aspectos antes de su contratación, que nos ayudarán a la elección correcta de la hipoteca y al consiguiente ahorro para nuestro bolsillo.
Fuente: cincodias.com
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