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Viviendas en Guardamar del Segura (Alicante, Costa Blanca)

El número de desahucios (lanzamientos) durante el primer trimestre del año ascendió a 17.055, lo que supone una subida del 2,2% con respecto al mismo periodo del ejercicio anterior y el primer incremento en términos interanuales en siete trimestres, según la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). El incremento, se debe principalmente a la subida de los desahucios como consecuencia de los alquileres, es decir, procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta categoría incluyó 9.612 desahucios, el 56,4% del total, lo que representa un incremento del 5,8% respecto al primer trimestre de 2016. Los lanzamientos consecuencia de ejecuciones hipotecarias, por su parte, experimentaron un descenso del 3,4%, hasta los 6.372. Los 711 lanzamientos restantes obedecieron a otras causas.

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Pagar Plusvalía Municipal

A las batallas judiciales por las cláusulas suelo y los gastos de formalización de las hipotecas se une ahora otra contienda en los tribunales que está dando mucho que hablar. Los juzgados españoles están lidiando con el pago de la plusvalía municipal, un impuesto cobrado por los ayuntamientos a los vendedores de viviendas y otros inmuebles. Desde que estalló la crisis en el 2007, los precios de las propiedades en España ha caído entre el 30% y 45%, según donde se encuentre el inmueble. Largos años de una crisis inmobiliaria e económica aún sin cerrar donde se ha vendido (y se vende) pisos y casas sin beneficio e incluso con pérdidas, casos en los que se cuestiona seriamente si es justo el pago de la plusvalía municipal.

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Viviendas en Dénia (Costa Blanca, Alicante)

El 39,8% de los hogares españoles son propietarios de activos inmobiliarios que no son su vivienda principal. Más concretamente, un 28% poseen una segunda vivienda en propiedad que no es la principal, seguido, por orden de importancia, de un 10% que poseen solares y fincas, proporciones que incluso en la parte inferior de la distribución de la renta se observa un porcentaje considerable de hogares (22,6%) que poseen activos inmobiliarios distintos de su vivienda principal. Así lo afirma la "Encuesta financiera de las familias", un documento de carácter trianual que elabora el Banco de España, en el que en su última edición se hace una radiografía completa sobre cómo ha afectado la crisis al patrimonio de los hogares. Entre sus conclusiones, está que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha supuesto un desplome de los precios de la vivienda desde su nivel máximo, en el tercer trimestre de 2007, de un 37,2% en términos nominales, y un 44,3% en términos reales (con inflación) hasta 2014.

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A pesar de que los pisos y casas de los bancos aumentan sus cifras de ventas, lo cierto es que estas van a paso de tortuga. De mantenerse el ritmo actual, las entidades tardarán una media de 10 años más en deshacerse de todo el ladrillo que tuvieron que "comerse" con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y aunque eso tiene un coste (eso si, menor de lo que muchos se piensan), la banca española prefiere mantener el ritmo actual si nadie (Banco de España o el BCE) le obliga a acelerarlo. La razón es que, con los precios actuales, tendría que asumir unas pérdidas que espera poder evitar en el futuro si alguna vez empiezan a subir los pisos de verdad.

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Según estimaciones de JP Morgan, los bancos españoles todavía tienen 156.000 millones de activos "non performing" (el 136% de su valor tangible en libros), de los que 80.000 millones son inmuebles adjudicados o recibidos en pago de créditos incobrables. El resto es morosidad. En los nueve primeros meses de 2016, el sector ha vendido unos 12.000 millones. Bankia (que traspasó los adjudicados en la crisis a Sareb) y Santander son los más activos en este terreno, mientras que Popular es el último de la clase, con activos tóxicos que suponen el 285% de su valor tangible en libros.

El número de operaciones, aunque mejora, sigue siendo un 50% inferior a los niveles precrisis y todavía existe una enorme sobreoferta en el mercado. Esto explica que los bancos prefieran esperar antes que vender a estos precios, a pesar de que les lleve otra década deshacerse de los activos tóxicos. Es decir, estamos ante otro nuevo ejemplo de la "patada adelante" tan típica de la banca española, como se ha puesto de manifiesto con las refinanciaciones masivas de empresas durante la crisis.

Para hacer frente a las pérdidas de estos activos, los bancos cuentan con un nivel de provisiones dotadas durante la crisis (los decretos Guindos de 2012- en torno al 50%). De nuevo, con grandes diferencias entre el magro 39% del Popular y el 61% de Bankia. Más allá, la cuestión es que, si los bancos venden con descuentos superiores a ese nivel de provisiones, deben apuntarse la pérdida adicional; mientras que si venden con una rebaja menor sobre el valor inicial del piso, pueden liberar parte de esas provisiones y anotarlas como beneficio. De ahí que prefieran esperar a ver si suben los precios que vender a los niveles actuales. Es más, eso también explica por qué prefieren vender a los minoristas, a los que ofrecen descuentos en torno al 40% según el estudio de JP Morgan, que a los inversores institucionales, quienes exigen rebajas del 70%. De hecho, si las entidades se vieran forzadas a acelerar la reducción de los activos tóxicos, tendrían que recurrir a los institucionales y, en consecuencia, dotar nuevas provisiones. Otra razón para aguantar hasta que lleguen tiempos mejores.

Esta decisión no sale gratis. Según JP Morgan sostiene que el coste de mantenimiento de los inmuebles productivos es del 1,4% del valor de los mismos al año, según las cuentas del Popular (el único banco que ha dado orientaciones al respecto). Un coste muy inferior al 5% que estima en sus simulaciones el propio BCE. Aun así, como el volumen es muy grande, este coste supone un lastre del 27% como media en el beneficio antes de impuestos de 2017, algo nada despreciable pero que el sector está dispuesto a pagar con tal de no vender a los precios actuales.

La única forma de que los bancos aceleren las ventas sería que les obligaran los reguladores: el Banco Central Europeo y el Banco de España. Algo que ocurrió en Japón en 2002: allí obligaron a los bancos a reducir un 50% sus activos "non performing" en tres años. Pero, de momento, no hay ninguna presión en este sentido. Más bien al contrario: el Banco de España ha relajado incluso las exigencias de la nueva circular contable para permitir un uso masivo de los modelos internos, con los que se soslaya las exigencias de requisitos mínimos. Además, esta reducción acelerada también tendría un coste importante, dado que tendrían que vender activos masivamente a los inversores institucionales, no les quedaría más remedio que elevar los niveles de cobertura hasta una media del 60%. Y unas provisiones de ese calibre reducirían un 26% el beneficio estimado para el sector en 2018.

Según JP Morgan, los mensajes optimistas sobre subidas de los precios de la vivienda se circunscriben a Madrid, Barcelona y Baleares; si excluimos estas zonas, la subida en el último año se queda en el 1%. Así, los pisos siguen un 39% por debajo del pico de la burbuja, cifra que alcanza el 43% en el caso del suelo.

El 'stock' de vivienda se reduce un 20%

El stock de viviendas ha bajado casi un 20% este año con respecto al anterior, con lo que son 388.000 las casas que quedan sin vender en España herencia de la época del boom inmobiliario. Y la cifra seguirá recortándose. “La evolución será parecida en 2017, finalizando el año con un volumen cercano a los 315.000 inmuebles, al reducirse de nuevo otro 18,8%”, según Servihabitat, en su informe sobre el Mercado residencial en España. No obstante, dice la firma, esta absorción de stock continúa sin producirse de manera uniforme. La Rioja es la comunidad con mayor excedente residencial por habitante, seguida de Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana. Con un menor número de viviendas en stock, está Madrid, Baleares, Canarias y Cataluña, que están muy por debajo de los 83,6 inmuebles por cada 10.000 habitantes de la media nacional y que están tirando del mercado.

El año cerrará con unas 445.000 casas vendidas, un 26% más en tasa interanual y para 2017 las compraventas crecerán un 12%, alcanzando las 500.000 unidades vendidas, según las previsiones de Servihabitat. Los motores son la mayor concesión de crédito hipotecario, el incremento del interés inversor (con la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos), la estabilización de los precios y la mejora de la estabilidad laboral. “Si bien es cierto que el sector vuelve a reactivarse en su conjunto, incluso con oferta escasa y demanda cada vez más fuerte en según qué barrios de algunas de las principales ciudades, existen todavía zonas en las que el stock se drenará más lentamente”, advierte Julián Cabanillas, consejero delegado de la compañía.

La vivienda de segunda mano sigue siendo la impulsora del incremento en el volumen de operaciones, con valores cercanos al 70% de las ventas, manteniéndose las transacciones de obra nueva en niveles del 30%, tanto en vivienda habitual como en vacacional. Casi el 72% de los inmuebles tienen un precio inferior a los 150.000 euros. Y la mayoría de las compraventas (casi el 80%) se realizan sobre vivienda en altura (pisos), aunque la vivienda unifamiliar (casas) ha experimentado un pequeño crecimiento en el primer semestre de 2016. Este tipo de activo, el más demandado, consta de tres dormitorios y una superficie entre los 80 y los 100 metros cuadrados, según la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat.

En cuanto al precio, al cierre del ejercicio la subida será del 4,6% y de cara al año que viene se esperan encarecimientos algo más leves, del 4,3%. “Las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, están incidiendo de manera notable sobre este repunte de la media nacional debido a su elevado volumen, aunque también Málaga, Sevilla o Zaragoza, e incluso el mercado de vivienda vacacional en Baleares, en Canarias y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea, están actuando como motores de este incremento de precios”.

El informe de Servihabitat también confirma el peso creciente de las viviendas en alquiler. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encuentren ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones. Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat, afirma que actualmente, “más del 40% de las nuevas operaciones que se realizan en Servihabitat son de alquiler, por lo que debemos dar respuesta a estas necesidades y alinearnos con los intereses de los consumidores. Por este motivo, en la compañía estamos llevando a cabo una apuesta clara por este mercado, sobre todo en los últimos tres años, en los que hemos ampliado nuestra cartera de alquiler hasta casi 60.000 activos”.

El precio medio del alquiler en España experimenta un crecimiento superior al 10% interanual al cierre de 2016. Para una vivienda de entre 80 y 90 metros cuadrados, la renta media en el país es de 540 euros, aunque en comunidades como las Islas Baleares (980 euros), Madrid (940), el País Vasco (850) o Cataluña (610), entre otras, se supera esta cifra. En cuanto a la rentabilidad bruta media por poner en alquiler una vivienda en España, la cifra alcanza ya el 5,4%. Cataluña, Comunidad de Madrid y Baleares están por encima de esta media nacional.

Fuentes: elconfidencial.com y elpais.com

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Sareb, la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria, vendió 8.930 viviendas y otros inmuebles hasta septiembre, un 12% más que el mismo periodo del año anterior. De ellos, 5.109 eran inmuebles propios y 3.821 se vendieron desde el balance de los promotores a través de los planes de dinamización de ventas (PDV), según los datos preliminares que maneja la entidad. Pese al aumento de la venta de activos inmobiliarios, la sociedad registró unos ingresos de 2.270 millones de euros, un 9,7% menos que el mismo periodo del año anterior.

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En los seis primeros meses del ejercicio, los ingresos totales del llamado "banco malo" alcanzaron los 1.395 millones de euros, un 14% menos respecto al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, según Sareb este descenso fue corregido a partir de junio gracias a la actividad y a la buena evolución de campañas iniciadas en 2015 como "Tu casa a toda costa", lo que le ha permitido reducir la caída de sus ingresos hasta el 9,7%. Hasta junio, Sareb ha desarrollado las campañas "Grandes rebajas", con unas ventas totales de 15,6 millones de euros; 'Casa Sareb', con ventas de 15,4 millones de euros, "Tu casa a toda costa", que fue ampliada en el mes de julio al haber superado el objetivo de ventas de 25 millones, y "Madrid-Barcelona", que ha superado la meta de 16 millones de euros.

La evolución de la actividad de la entidad es el resultado de la aplicación de la circular contable diseñada por el Banco de España y de la progresiva entrada en funcionamiento de los cuatro servicers que trabajan con Sareb: Altamira Asset Management, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia. La entrada en vigor de la nueva circular contable del Banco de España obligó a Sareb a acometer un saneamiento de 2.044 millones de euros en el primer semestre, una cantidad adicional a los 968 millones provisionados en los dos ejercicios anteriores.

Así, en los primeros seis meses de 2016, la sociedad de gestión de activos vendió un total de 5.589 inmuebles, de los que 3.312 correspondieron a activos de su propiedad y 2.277 a garantías de préstamos vendidas a través de PDV. Durante el periodo se cerraron 625 operaciones de venta de suelos, la mayoría de ellas en la Comunidad Valenciana, Cataluña, Madrid, Murcia y Andalucía.

De esta forma, la compañía redujo su cartera en 704 millones de euros, hasta los 42.287 millones de euros. Desde su creación, la desinversión de activos alcanza los 8.494 millones de euros, el 16,7% de la cartera. La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) es una entidad creada para ayudar al saneamiento del sector financiero español rescatado por los problemas que arrastraban debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. Su misión es gestionar y comercializar su cartera de activos valorados en 50.781 millones de euros en un plazo de 15 años.

Por otra parte, la compañía amortizó 7.723 millones de euros de deuda, de los que 419 millones se cancelaron entre enero y junio. Además, terminó 11 promociones que había recibido sin finalizar, que suman 191 viviendas. Además, la Sareb activa nuevas campañas llevarán por nombre "Casas de estreno", "Rebajas", "Suelo" (parcelas y solares) y "Alquileres" y con ellas se busca complementar el esfuerzo comercial y de marketing del llamado "banco malo", según consta en el informe de actividad del primer semestre de 2016 de la sociedad.

Big Data para identificar nuevos focos de oportunidad inmobiliaria

En la recta final del año, ya nadie cuestiona el dinamismo que está registrando el sector inmobiliario, también en los pisos de los bancos y en las posibilidades de reactivar su amplia cartera de suelo para nuevas viviendas. Las previsiones que se trazaron en el arranque de 2016 señalaban una mejora notable de la actividad de promoción pero también se esperaba, en un ejercicio de prudencia, que la recuperación estuviera acotada a zonas concretas en las que la mejora del empleo y la confianza y la solvencia del cliente minorista fuesen sólidas. Aquí encajaban ciudades ya consolidadas como Madrid, Barcelona, pero también Valencia, Sevilla, Málaga o Bilbao. Sin embargo, según Solvia, a medida que avanzaba el año la recuperación se ha ido consolidando y extendiendo.

Los datos de compraventa de viviendas conceden una primera aproximación, en el primer semestre las operaciones aumentaron en tasa interanual en todas las comunidades autónomas. No obstante, el rango de estos crecimientos fue muy amplio al oscilar entre el 1,8% de Navarra y el 27% de Aragón, lo que deja de relieve que se debe pasar al análisis micro para identificar correctamente los nuevos focos de oportunidad. Los grandes comercializadores inmobiliarios, entre los que se encuentra Solvia, disponen de dos tipos de fuentes valiosas para determinar el comportamiento de los mercados locales. Una de ellas es la gran cantidad de datos de actividad comercial que, mediante técnicas de análisis Big Data, permiten establecer la evolución de una zona concreta. La otra procede de nuestra actividad como destacados intermediarios de suelo, lo que nos permite conocer las localizaciones donde se están adquiriendo solares para promover.

Con este análisis, según Solvia se identifica un número importante de ciudades con notables subidas de precios de la vivienda y en las que la renta bruta disponible está por encima de la media, lo que garantiza que existe capacidad económica de compra. Algunos ejemplos son A Coruña con un alza del precio del 3,6% interanual y con una renta bruta un 7,5% superior a la media nacional. También Valladolid con un incremento de los precios del 5,5% y donde la renta bruta está un 4% por encima de la media; o Córdoba con un repunte del 3,5% en el precio; un stock de obra nueva reducido y con una renta bruta un 18% por encima de la media de Andalucía.

A estas zonas podríamos añadir otras, con la actividad de suelo, como Badajoz, Huelva, Pontevedra o Lleida. Por tanto, la oportunidad para alcanzar rentabilidades en la promoción inmobiliaria se extiende. Quienes insisten en que la recuperación se ciñe a Madrid y Barcelona, describen la realidad del mercado en 2014. Quienes la extienden a Sevilla, Valencia o Vizcaya, hablan del escenario de 2015. Ahora, la oportunidad de rentabilidades superiores, con un riesgo comercial moderado (siempre en el contexto del negocio de promoción inmobiliaria), está en explorar estas otras localizaciones.

Fuentes: elpais.com y Sareb

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A pesar de que las estadísticas sobre inmuebles sin inquilinos escasean (el último censo oficial del Instituto Nacional de Estadística data del 2011), se calcula que son cerca de 450.000 viviendas desocupadas las que hay en Cataluña, 100.000 se encuentran en manos de entidades financieras, 80.000 son de nueva construcción y unas 45.261 viviendas que están vacías después de haber pasado por un procedimiento de ejecución hipotecaria, junto con todos aquellos pisos vacíos de propiedad privada que están sin ocupar por otras causas. Una de las consecuencias más graves de la larga crisis económica, directamente relacionada con el problema del paro y las familias más necesitadas, es la dificultad de los ciudadanos para encontrar una vivienda o mantener la que adquirieron en propiedad durante la época de la burbuja inmobiliaria.

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Esta realidad social ha sido denunciada reiteradamente en los últimos años por entidades como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), entre otras muchas organizaciones, así como sociólogos, economistas e incluso algunos partidos políticos. La problemática se repite en prácticamente todos los municipios españoles y catalanes: muchas familias se han visto obligadas a dejar de pagar las cuotas hipotecarias, han sido desahuciadas o están en vías de serlo y su vivienda ha pasado a manos de los bancos o de la Sareb (la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, también conocida como el “banco malo”). La principal reivindicación de organizaciones como la PAH es que estos pisos que han quedado vacíos después de una ejecución hipotecaria sean destinados al alquiler social, a un precio asumible para aquellos que tienen dificultades para acceder a un vivienda.

Con el objetivo de medir el alcance de la situación e identificar los núcleos de población que concentran los problemas más graves de acceso a la vivienda, Cataluña aprobó en abril del año pasado el decreto ley 1/2015 de “medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria. Este decreto obliga a los bancos a proporcionar a l’Agència Catalana de l’Habitatge datos sobre el número de viviendas vacías que tienen. Medida inicialmente suspendida por el Tribunal Constitucional (TC), que tras cinco meses de suspensión cautelar, ha decidido recientemente levantar el veto al impuesto catalán sobre los pisos vacíos. El tribunal no ha entrado en el fondo de la cuestión pero de momento permitirá cobrar la tasa pues considera que las consecuencias de hacerlo son reversibles y prevalece el interés de la Hacienda catalana. La Generalitat prevé recaudar 14,3 millones de euros. En este sentido, cabe destacar que algunos de los ayuntamientos de las ciudades más pobladas de Cataluña, como el de Barcelona o el de Badalona, acaban de anunciar que impondrán una tasa a los propietarios de los pisos que permanezcan vacíos durante dos años.

La mayoría de las nuevas leyes aprobadas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria se ha centrado en los grandes tenedores de vivienda vacía, es decir, entidades financieras, empresas y fondos de inversión. Medidas como la cesión obligatoria de estos pisos a la Administración que contempla el artículo 7 de la ley 24/2015, el impuesto sobre viviendas vacías, con el que la Generalitat recaudó el año pasado 11.3 millones de euros, y las multas que algunos consistorios han impuesto a las entidades financieras propietarias de inmuebles vacíos han conseguido movilizar una parte del stock de vivienda vacía.

Pero de momento no hay modo de contabilizar estas viviendas, así que la única manera de realizar una prospección del problema de la vivienda en Cataluña es analizar los datos oficiales procedentes de los bancos, y que por sí mismos ofrecen una perspectiva bastante fidedigna de la situación. No obstante, La Vanguardia ha consultado el "Registro de Pisos Vacíos" de la Generalitat, y ha cruzado los datos con otras cifras oficiales sobre vivienda y población que proporciona el INE (Instituto Nacional de Estadística), como el censo de viviendas, ejecuciones y desahucios, así como el número de residentes de cada municipio de Cataluña, lo que os permite obtener una visión más detallada del problema de la vivienda en Cataluña.

Barcelona y su área metropolitana

En números absolutos, Barcelona y su área metropolitana es donde hay más pisos vacíos por ejecución hipotecaria, pero eso no significa que los problemas más graves se concentren en esta zona del territorio catalán. Al haber mucha más población y un mayor parque de viviendas, es lógico que el número de pisos vacíos sea mayor en ciudades como Barcelona (2.445), Hospitalet del Llobregat (1.605) o Badalona (1.237).

En cualquier caso, estos grandes municipios del Barcelonès también presentan graves dificultades de acceso a la vivienda, porque a la problemática de los pisos vacíos por ejecución hipotecaria se suma la imparable especulación inmobiliaria, que en los últimos meses está expulsando a algunos residentes de la capital por la subida disparatada de los alquileres. En el último año, comprar piso en Barcelona ha subido el 9% y alquilarlo un 18%.

En términos relativos, sin embargo, Barcelona no está entre los municipios de Cataluña que más sufren el inconveniente de los pisos vacíos propiedad de los bancos. De hecho, entre las 64 ciudades de Cataluña de más de 20.000 habitantes, Barcelona se encuentra entre las que presentan un mejor balance de pisos vacíos por ejecución hipotecaria en relación al total de residentes y el total de viviendas disponibles: según el último censo del INE sólo hay 1,52 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes y 3 viviendas vacías de cada 1.000 disponibles.

Salt y Amposta, los casos más graves

Destaca sobremanera el caso de Salt, un municipio de la comarca del Gironés que presenta unas características excepcionales tanto a nivel demográfico como social: es uno de los términos municipales más pequeños de las comarcas de Girona, con sólo 6,5 kilómetros de extensión; más del 40% de sus casi 30.000 habitantes son inmigrantes; y registra el porcentaje de paro más alto de la provincia (y el cuarto más alto de Cataluña en poblaciones de hasta 40.000 habitantes), con el 18,6%. Nada que ver con la ciudad de Girona, la capital de la provincia, una de las ciudades con mayor renta media neta por hogar de España, de la que apenas le separan 3 kilómetros.

En Salt hay 783 pisos vacíos por ejecución hipotecaria, lo que en términos relativos significa que 70 de cada 1.000 viviendas disponibles en el municipio pertenecen a un banco y están inhabitadas. Esta situación ha provocado estallidos sociales con consecuencias políticas este mismo año. En abril se desalojó a 13 familias que ocuparon durante meses un edificio deshabitado propiedad de Sareb, una situación que empujó al gobierno municipal a invertir 2,5 millones de euros para comprar 100 pisos vacíos en Salt para destinarlos a alquiler social.

Un caso similar es el de Amposta, en la provincia de Tarragona, donde hay 480 viviendas vacías según el registro de la Generalitat. En un municipio con poco más de 20.000 residentes y algo menos de 11.000 viviendas disponibles, esto representa que hay 23 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes y 44 pisos vacíos de cada 1.000 disponibles. Amposta, como Salt, es otro de los cinco municipios de Cataluña con mayor tasa de paro (el 17,5%).

El Baix Penedès, castigado por el paro

Otros dos municipios, también en la provincia de Tarragona cuentan con una elevada tasa relativa de viviendas vacías propiedad de los bancos son Calafell y El Vendrell, ambos en el Baix Penedés, una comarca cuyo PIB por habitante está muy por debajo de la media catalana, y de las 10 comarcas de la demarcación de Tarragona, es la última.

El Vendrell, la capital, presenta unas características similares a Salt y Amposta, en especial por su altísima tasa de paro (casi un 20%, la más alta de Cataluña junto con Badia del Vallès, en el Vallés Occidental de Barcelona) y un rápido crecimiento demográfico a causa de la inmigración. En este municipio, la situación de emergencia social también ha tenido alguna consecuencia trágica este mismo año, como el caso de la familia que falleció en un incendio de la vivienda donde residían ilegalmente después de ser desahuciados. Este suceso ocurrió mientras el ayuntamiento de esta localidad tarraconense negociaba con los bancos la cesión de los más de 500 pisos vacíos que poseen en El Vendrell. A menos de 6 kilómetros, en Calafell, hay alrededor de otros 400 pisos vacíos por ejecución hipotecaria, aunque en este caso cabe presuponer que una parte de éstos puedan ser segundas residencias, al ser esta localidad un lugar habitual de veraneo.

Tortosa, Manresa, Lleida, Terrassa y Tarragona

Algunas capitales de provincia y grandes núcleos de población en Cataluña también presentan problemas relativamente serios. En Tortosa (capital de la comarca del Baix Ebre) hay 459 viviendas vacías (27 de cada 1.000); en Manresa, 850 (más de 20 de cada 1.000); en Lleida, casi 1.400 (10 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes); en Terrassa, 1.950 (9 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes; casi 20 de cada 1.000 pisos están vacíos); y en Tarragona, 1.200 (prácticamente 9 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes). En el cinturón metropolitano de Barcelona, la ciudad en peor situación es Santa Coloma de Gramenet, con 876 pisos vacíos (casi 18 de cada 1.000).

En el otro extremo de la tabla, es decir, entre los 64 grandes municipios de Cataluña con menos pisos vacíos a consecuencia de ejecuciones hipotecarias, se sitúan varias poblaciones del Maresme (Vilassar de Mar y El Masnou) y del Baix Llobregat (El Prat del Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Feliu del Llobregat), además de Sant Cugat del Vallès, la ciudad catalana con la renta media más alta, y Sitges (Garraf), lugar habitual de segundas residencias de gente adinerada.

Entre los municipios catalanes de tamaño mediano (entre 5.000 y 20.000 habitantes), también hay algunos que presentan elevadas tasas de pisos vacíos, especialmente, en la provincia de Lleida. Es el caso de Alcarràs, localidad ubicada a apenas 11 kilómetros de Lleida, donde 75 de cada 1.000 viviendas son propiedad de los bancos y están vacías. A un radio de 30 kilómetros de la capital leridana, se registran situaciones similares en municipios de como Balaguer o Mollerusa, () aunque en términos relativos es aún más grave la situación de pueblos más pequeños como Roselló o Alcoletge (donde hay, respectivamente, 78 y 74 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes). Otras zonas también se concentran problemas importantes de acceso a la vivienda en Tarragona (en sitios como Constantí o Mont-roig del Camp), y muy especialmente en Montsià y Bajo Ebro (sobre todo en Sant Carles de la Ràpita, Deltebre y Ulldecona).

En el ranking global de los 743 municipios catalanes que se incluyen en este informe, la peor situación relativa en relación al número de pisos vacíos sobre el total de la población corresponde a poblaciones muy poco habitadas. Es el caso de Capafonts (Priorat), donde 17 de las 162 viviendas del pueblo son propiedad de bancos y están vacías; la Vall de Cardós (Pallars Sobirà), donde ocurre lo mismo con 29 de las 550 casas; y en Girona, Espinelves (Osona), donde sólo hay 119 viviendas y 14 de ellas fueron desalojadas por impago de la hipoteca.

Fuente: lavanguardia.com

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El número de lanzamientos (desahucios) practicados en el segundo trimestre de 2016 experimentó un descenso del 1,9% respecto al mismo periodo del año anterior, al pasar de 18.739 a 18.391, según el informe “Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales” que la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial. La cifra de desahucios practicados ha tenido reducciones superiores al 10% en Castilla La Mancha, Madrid, Navarra y La Rioja. Los lanzamientos afectan a distintos tipos de inmuebles, no solo a viviendas y, en el caso de éstas, no solo a vivienda habitual. Las ejecuciones hipotecarias bajan un 17,4%.

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El 53,9% de los desahucios (9.909) fueron realizados sobre alquileres, consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que 7.741 (el 42,1%) se derivó de ejecuciones hipotecarias y los 741 restantes obedecieron a otras causas. Los lanzamientos por impago del alquiler experimentaron un incremento del 0,5%, mientras que los derivados de ejecuciones hipotecarias bajaron el 4,7%.

Cataluña con 4.145 desahucios (el 22,5% del total nacional) fue la Comunidad Autónoma en la que se practicaron más lanzamientos en el segundo trimestre del año, seguida por Andalucía, con 3.007, y la Comunidad Valenciana, con 2.901. Estos tres territorios sumaron más de la mitad (el 54,7%) de todos los lanzamientos practicados en España en ese periodo.

Atendiendo solo a los lanzamientos consecuencia de alquileres (derivados de la LAU), la clasificación la encabeza también Cataluña, con 2.636; seguida por Madrid, con 1.285; Andalucía, con 1.269; y la Comunidad Valenciana, con 1.239. En cuanto a los resultantes de ejecuciones hipotecarias, Andalucía está a la cabeza, con 1.611, seguida por la Comunidad Valenciana, con 1.589; y Cataluña, con 1.306.

El informe incluye también el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes de notificaciones y embargos, aunque con la advertencia de que este servicio no existe en todos los partidos judiciales, por lo que el dato permite medir la evolución, pero no indica los valores absolutos. Además, el hecho de que un lanzamiento sea solicitado al servicio común no supone que éste lo haya ejecutado. Con estas premisas, los datos disponibles reflejan que el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes en el segundo trimestre de 2016 fue de 19.461, un 5,9% más que en el mismo periodo del año anterior. De ellos, 11.843 terminaron con cumplimiento positivo, lo que representa un descenso interanual del 0,9%.

Las ejecuciones hipotecarias bajan un 17,4%

El número de ejecuciones hipotecarias (proceso previo al desahucio) iniciadas en el segundo trimestre de 2016 fue de 14.380, lo que representa un descenso del 17,4% respecto a las 17.414 presentadas en el mismo trimestre de 2015.

El descenso en las ejecuciones hipotecarias presentadas se produjo en todas las Comunidades Autónomas excepto en Asturias, Cataluña, el País Vasco y La Rioja.

Por territorios, las ejecuciones hipotecarias presentadas en Andalucía con 3.491 (24,3% del total nacional), Cataluña con 3.046 (21,2%) y la Comunidad Valenciana con 2.056 (14,3%), representan más del 60% de las iniciadas en toda España.

Fuente: Consejo General del Poder Judicial

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El Área Metropolitana de Barcelona (AMB) acumula ya casi dos terceras partes de los visados para vivienda nueva en Cataluña, según las cifras de la Generalitat del año 2015. Se trata de la proporción más alta desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2007. La estadística, que se elabora a partir de los datos del Colegio de Aparejadores, siempre ha tenido a Barcelona encabezando el listado de permisos. Pero el año pasado, por primera vez en una década, ningún municipio fuera del cordón metropolitano barcelonés está entre los cinco primeros lugares.

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Entre 2007 y 2015, el número de proyectos visados por el Colegio cayó un 94%, al pasar de 107.834 autorizaciones a las escasas 6.176 que se otorgaron en 2015. Antes de la crisis, sin embargo, el Área Metropolitana de Barcelona (AMB) solo acaparaba el 37% de los permisos, una proporción que ha ido subiendo hasta llegar al 64% que se registró el año anterior.

El dinamismo moderado de los alrededores de Barcelona y la caída de las segundas residencias han llevado a un cambio en los porcentajes. Se trata de una tendencia que este año parece que se mantendrá. En el primer trimestre de 2016, de acuerdo con los datos oficiales, 7 de cada 10 autorizaciones para nuevos pisos se concedieron en el ámbito metropolitano. El AMB logró en 2015 pasado las mejores cifras de visados para vivienda nueva en los últimos cuatro años. En total se otorgaron 3.998 visados, el 35% en la capital catalana.

La estadística de la Generalitat está organizada por ocho ámbitos geográficos. Entre 2007 y 2016, la capital catalana presentó una caída del 89% en el número de solicitudes de permiso. Las mayores caídas, sin embargo, se dieron en el Camp de Tarragona, las comarcas Centrales, el Pirineo y el Penedés. Mientras que hace ocho años en el Valle de Aran se concedieron 2.707 permisos, el año pasado solo se visaron 132 (-95,1%). En las comarcas de Girona se pasó de 17.707 a 670 (-96,2%).

Mejora generalizada del 60%

La única zona en la que la reducción fue menor que en la ciudad de Barcelona fue en las Tierras del Ebro, donde los visados para construcción de nuevas edificaciones pasaron de 6.935 en 2007 a los 191 del año pasado (89% menos). A pesar de ello, si se comparan los dos últimos ejercicios, todos los ámbitos territoriales presentan un aumento en los permisos. En total, el crecimiento interanual fue del 60%.

El detalle de las cifras por municipio muestran claramente el cambio en la tendencia territorial de los permisos. Desde 2006, la estadística del Colegio de Aparejadores arrojaba que en el listado de los cinco municipios con más visados otorgados siempre se colaba una población fuera del Área Metropolitana, usualmente las capitales de provincia. Incluso, en 2013, Sitges (Garraf) ocupó el segundo lugar en visados tras Barcelona (697 y 134, respectivamente). El año pasado, sin embargo, los cinco primeros municipios del lista hacen parte del corazón metropolitano: Barcelona, Badalona, Sant Cugat del Vallès, Terrassa y L'Hospitalet.

Solo Barcelona reportó el año pasado 1.408 visados, casi el doble que en 2014. Badalona, 539 y Sant Cugat, 260, un aumento del 460%. Una muestra del cambio de tendencia es que las capitales de las provincias catalanas ni siquiera figuran entre los diez primeros lugares del listado. Tarragona está en la posición número 14 (con 87 autorizaciones) y Lleida en la 16 (65). En Girona capital solo se tramitaron 42. La Generalitat calcula que en Cataluña hay unos 8.300 inmuebles vacíos de entidades bancarias.

Sants-Montjuic es el distrito más dinámico

En el primer trimestre de 2007 se visaron en Barcelona tantos proyectos de vivienda nueva como en todo el año pasado (1.408). Este dato muestra el parón en la construcción de nuevos pisos en la capital catalana. El mayor número de autorizaciones otorgadas en 2015 se ubican en el distrito de Sant Andreu (285). Le siguieron de cerca Eixample (281) y después Sant Martí (273). Ciutat Vella se quedó en la cola de la lista, con solo cuatro permisos entregados por el Colegio de Aparejadores.

En el primer trimestre de este año, el distrito con más permisos concedidos ha sido en Sants-Montjuïc, con 187, el 57% del total de los que se han entregado en toda la capital catalana. En plena bonanza económica, en 1999, se visaron en Barcelona un total de 6.558 visados. Un tercio de ellos, entonces se ubicaban en Sant Martí.

Fuente: elpais.com

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Todos los grandes indicadores del mercado de la vivienda (ventas, precios, visados, hipotecas...) llevan ya más de un año en tasas positivas que parecen confirmar la estabilización de la recuperación inmobiliaria en España y, sin embargo, el consenso de los expertos es que no podrá darse por superada la crisis hasta que no culmine la absorción del stock de pisos y casas nuevas que, según las cifras del Ministerio de Fomento, llegó a las 649.780 csas en 2009. No obstante, poco a poco va ajustando este registro de inmuebles en stock, logrando en el primer trimestre de este año bajar de las 500.000 viviendas nuevas sin vender ni alquilar tras nueve largos años de crisis, según la Asociación de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco).

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Así, en el primer trimestre de este año el excedente de pisos a estrenar y casas nuevas sin vender ni alquilar ascendía a un total de 493.112 viviendas, lo que significa un descenso del 28,3% sobre el nivel máximo alcanzado en 2009 (en concreto 687.953, según sus cálculos), y regresar al excedente contabilizado justo antes de la crisis en 2007 y bajar por primera vez desde entonces de las 500.000 unidades.

Pero, más allá de que se trata de una reducción importante, ¿es mucho o poco que todavía existan esas 493.112 viviendas que no encuentran comprador o nadie que quiera habitarlas en alquiler? El informe de Cepco analiza la situación por provincias, ya que la absorción de este stock no está siendo fácil ni igual de rápido en todos los territorios.

En ese estudio destaca que ya hay cuatro provincias donde el excedente es inexistente: Cantabria, Navarra, Cáceres y Badajoz. Asimismo, el informe mide la cantidad de viviendas sin vender de dos formas, en términos absolutos y en términos relativos, estableciendo cuántos pisos de nueva construcción se encuentran en venta por cada 100.000 habitantes. Una ratio por debajo de 1.000 viviendas se considera un nivel mínimo de stock fácilmente asumible por el mercado, en opinión de los expertos; y en ese rango se encuentran ya otras 19 provincias. Entre ellas, destacan las tres más pobladas, Madrid, Barcelona y Valencia; pero también todas las de Andalucía excepto Almería, además de las provincias de Galicia, o el País Vasco, entre otras.

Pero, mientras hay áreas donde en los últimos seis años el stock de vivienda ha logrado reducirse a la mitad, todavía existen territorios donde la digestión del anterior boom inmobiliario está siendo más pesada de lo habitual. Estos se localizan sobre todo en Castilla y León, Castilla-La Mancha y en provincias como Alicante o Castellón, donde aunque el excedente se está reduciendo a tasas de dos dígitos, pero aún se sitúa en niveles elevados.

Viviendas invendibles

No obstante, según los expertos, entre la sostenida reducción del stock de viviendas en los últimos años, existe un porcentaje nada despreciable de este stock nunca se venderá, ya que corresponde a casas que se construyeron en zonas alejadas de los centros urbanos, con escasos equipamientos y dotaciones, como transporte o instalaciones educativas y sanitarias y tampoco responde a lo que demandan quienes quieren vivir de alquiler. El cálculo que elaboró Tinsa se atrevió incluso a predecir cuántas de esas viviendas son invendibles: poco más de 100.000, el 25,8% del excedente que la tasadora estimó que existía. Para establecer este dato, Tinsa utilizó dos criterios de cálculo, depurando de ese modo algunas situaciones que Fomento no tiene en cuenta. Así, más que restar a las casas terminadas las vendidas, realizó su informe al revés. Teniendo en cuenta cuántas viviendas se habían construido desde 2008, identificó las que sí están ocupadas, las segundas residencias, o las que se encuentran en alquiler, para lo que utilizó todas las estadísticas oficiales y los censos de población del INE.

Todo ello lo contrastó con el trabajo de campo realizado por 250 agentes en 900 municipios que concentran el 80% de las casas edificadas desde 2008. De este modo, la tasadora estimó que si en España se habían construido 1,56 millones de viviendas desde 2008, el stock de vivienda nueva a finales de 2015 ascendía a 389.000 y, de ellas (1 de cada 4) 100.000 no se venderán nunca. Otros estudios, como el realizado por RR de Acuña & Asociados, donde se suma la vivienda usada, estiman que unas 657.000 viviendas que hoy se encuentran en venta, no encontrarán comprador jamás.

Fuente: cincodias.com

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Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, con la mejora económica general, siguen remitiendo. Así, el número de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual bajó en el primer trimestre del año un 31,2% interanual, hasta las 6.118, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el primer trimestre (18.408.300), el 0,03% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo. Se trata de la mayor caída de la serie histórica del INE que echó a andar a finales de 2014. El 58,5% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas corresponde a hipotecas constituidas entre 2005 y 2008.

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Al tiempo que la crisis se aleja, lo hace también uno de sus lados más dañinos. Hace dos años, en 2014, la entrega de viviendas habituales para hacer frente al pago de la deuda con el banco alcanzó los 34.680 procedimientos. Ya en 2015 bajaron por primera vez un 13%. La rebaja de los tipos de interés hasta mínimos históricos, cerrando el pasado mes de mayo en negativo (-0,013%) por cuarto mes consecutivo, y los acuerdos entre deudores y entidades financieras están ayudado a aliviar este drama de las ejecuciones y los desahucios.

En total, el número de ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre de este año fue de 19.354, un 14,1% menos que el trimestre anterior y un 37,9% menos que en el mismo trimestre del año pasado. De este total, las ejecuciones sobre viviendas concentraron el 58,3% del total. Y de este porcentaje, el 31,6% correspondieron a viviendas habituales de personas físicas (6.118), mientras que el 17,7% correspondieron a viviendas de personas jurídicas y el 9% a otras viviendas de personas físicas.

Teniendo en cuenta el estado de la vivienda, el 13,6% de las ejecuciones hipotecarias en el primer trimestre fueron sobre viviendas nuevas y el 86,4% sobre usadas. El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas disminuyó un 31,6% en tasa anual y el de usadas bajó un 37,5%. Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el primer trimestre (18.408.300), el 0,03% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo.

Los hipotecados en 2007, los peor parados

Los que se hipotecaron en el año 2007 con viviendas usadas han sido los más perjudicados, siendo el 20,4% de las ejecuciones de hipotecas constituidas ese año. El 15,6% fue con hipotecas firmadas en 2006 y el 11,8% con las suscritas en 2008. El periodo comprendido entre 2005 y 2008 concentró el 58,5% de las ejecuciones hipotecarias y los mayores valores se alcanzaron en 2013 y 2007. El 0,20% y el 0,19%, respectivamente, de las hipotecas constituidas sobre viviendas en estos años ha iniciado
una ejecución hipotecaria este trimestre, según el INE.

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Andalucía, la más asfixiada

Las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre viviendas fueron Andalucía (3.144), Cataluña (2.113) y Valencia (2.094), presentando el mayor número de ejecuciones, mientras que las comunidades con menor número de ejecuciones fueron Cantabria (43), La Rioja (54) y Navarra (61).

Los peor parados, son los hipotecados entre 2003 y 2015 en Murcia (0,25%), Andalucía (0,20%) y Comunidad Valenciana (0,18%), mientras que los valores más bajos se corresponden a los hipotecados en País Vasco (0,03%) y Cantabria (0,06%).

Fuente: INE "Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias" Primer trimestre de 2016 (.pdf)

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