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local comercial - Consejos a la hora de comprar un local comercial

Emprender es un gran salto profesional, independientemente del campo en el que se desarrolle la actividad económica, y ha de contar con dosis de coherencia y planificación, pero también de valentía. Uno de los primeros pasos para muchos emprendedores es el de encontrar un lugar apropiado en el que llevar a cabo su proyecto, un espacio que se convertirá en su segunda casa. En su importancia radica la necesidad de dar con el local perfecto. ¿Cuáles son las claves a tener en cuenta de cara a asegurarnos al cien por cien?

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local 600x414 - La inversión en locales comerciales sigue siendo la opción más rentable en 2017

¿Estás pensando en la posibilidad de ganar un dinero extra invirtiendo en propiedades?

Cuando nos lanzamos a invertir en activos financieros surgen todo tipo de dudas y quebraderos de cabeza, pero con un poco de tiempo podemos estudiar la mejor opción para que puedan aportarnos beneficios. Hoy os recomendamos el local comercial como opción fiable para sacar rentabilidad, exponiendo también los riesgos que supone y qué factores lo condicionan. ...continúa leyendo "La inversión en locales comerciales sigue siendo la opción más rentable en 2017"

Que una marca se fije en un local para abrir una "pop up store" o "tienda efímera" puede significar todo un balón de oxígeno y mucha rentabilidad para los propietarios de locales comerciales en alquiler. “Un espacio en una situación que no sea caliente puede salir a partir de 1.000 euros la semana. Cuanto más céntrico y más grande sea el local, la renta asciende y hablaríamos de entre 3.000 y 10.000 euros la semana”, señala Karen Prats, cofundadora de PopPlaces. Más concreto. En la calle Serrano de Madrid se ha llegado a pagar por un local de 28 metros cuadrados 450 euros por un día de alquiler. Por una semana, 1.500 euros. En el barrio madrileño de Malasaña se abona un 30% menos, mientras que en zonas de Málaga como Marbella, alcanza los 2.500 euros por un mes, según Laura Moreno, directora creativa de Pop Up Store Spain.

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A medio camino entre la tienda y el evento, las "pop up stores" llegaron a España en el año 2009, primero a Barcelona y dos años después a Madrid y desde entonces su éxito no ha dejado de crecer, variando en sectores y en formatos. Si nos divertimos estamos alegres, y si estamos alegres somos más propensos a comprar. Esta sería una de las claves del éxito de las "pop up stores", tiendas efímeras que permiten vivir una experiencia única a los clientes, maximizando el impacto y minimizando los costes.

El término se acuñó hace más de una década en Estados Unidos para referirse a tiendas con una duración determinada y se inspira en el mismo nombre que usamos para denominar las ventanas emergentes de Internet. Algunas apenas funcionan durante 12 horas, y otras llegan a prolongarse varios días e incluso meses. Además, para aquellos que estén pensando en comprar un local para alquilar, la rentabilidad bruta de los locales comerciales es de las más altas en el sector inmobiliario, siendo de media del 7,5%.

Cualquier espacio vale

Lo mejor es que cualquier espacio vale para montar una "pop up" y eso juega a favor del propietario que no tenga un local en una calle privilegiada. La ubicación es indiferente porque hay marcas que quieren estar en los ejes más concurridos y otras prefieren estar más alejadas y en barrios más alternativos. Depende del público al que se dirijan."No hace falta estar en la Gran Vía. Para nosotros lo principal es ubicarnos donde esté nuestro público objetivo y en un espacio que nos conmueva", indica Inés Sierra, de la agencia Better Pop Ups. Lo mismo pasa con la superficie. “Nos piden naves industriales enormes o tiendas pequeñas porque el stock que tienen no es abundante. Eso sí, cuantos más complementos y mejor acondicionado esté el local mejor”.

Y no solo de locales viven las "pop ups". Pueden surgir en cualquier sitio: lavanderías, playas, furgonetas, centros comerciales...“Sobran espacios pidiendo a gritos un poco de locura y frescura para unos días. No existen límites: un local vacío, un sótano, un barco, un bus, un contenedor, todo vale”, señala la directora creativa de Pop Up Store Spain, empresa que se encarga de buscar localizaciones para después dotar de vida a esos espacios a través de su equipo creativo y arquitecto.

Las tiendas efímeras han puesto patas arriba la forma tradicional en que las marcas muestran sus productos, venden y crean imagen. Han revolucionado un sector en el que la crisis apretaba y no era posible abrir mercado de la manera convencional. “La crisis ha provocado que surjan estos modelos como alternativas y futuro del retail que apuesta por un modelo de flexibilidad y eficiencia”, según Karen Prats. El barrio más solicitado por las empresas en Madrid es el de barrio de Salamanca y en Barcelona el del Born. Aunque se están abriendo nuevos espacios en ciudades que hace solo dos años eran impensables, como Elche en Alicante o en zonas de Castilla y León como Valladolid.

Desde un día a tres meses

Las "Pop Up Stores", son tiendas que duran un periodo corto de tiempo, desde un día, un fin de semana o una semana. Por lo general, no más de un mes, aunque algunas se prolongan hasta los tres meses. La apertura se ameniza con descuentos, actuaciones o un cóctel. “Antiguamente eran las grandes marcas, como Louis Vuitton o Chanel, las que organizaban este tipo de acontecimientos queriendo vender determinados productos exclusivos. Ahora, son los emprendedores los que se apuntan a este gran evento”, explica Noelia López, consultora senior de Retail High Street de JLL. Calcula que en estos últimos cinco años que han pasado desde que se impuso en España ha crecido el 100%, es decir, “a pesar de que en los últimos años la popularidad ganada es muy alta, el inicio fue muy duro”.

Las marcas pequeñas y los diseñadores emergentes cada vez optan más por esta fórmula para darse a conocer, sobre todo los del sector online y la moda. Y no solo se sirven de este formato. “Usan markets donde compartir espacios con otras marcas u optan por el modelo "shop in shop", montar una "pop up" dentro de una tienda ya en funcionamiento y con tráfico propio o coger un espacio de ella. De esta manera, las tiendas obtienen contenido nuevo e ingresos extras”, señala Karen Prats.

Este tipo de tiendas son un nuevo nicho de mercado todavía por descubrir y explotar. “Es un gran desconocido por la gran mayoría de la sociedad, quizás no tanto entre los más jóvenes”, considera la analista de JLL. Aunque cada vez menos. El Observatorio Cetelem de Análisis del Consumo en España destaca que en 2012 un 37% de los encuestados había visitado una "pop up store", mientras que en 2013 ascendía a un 41%.

Beneficios de las "Pop Up Store"

Para las marcas tiene grandes ventajas, como la de testear el mercado y el producto a un precio relativamente bajo. Por ejemplo, una marca que solo tiene tienda en Barcelona, pero quiere probar suerte en otras ciudades como Madrid, Sevilla, Las Palmas de Gran Canaria, Córdoba o Málaga. “Con una "pop up store" puede ver qué aceptación tienen sus productos. También es muy útil para aquellas marcas con productos estacionales, como bañadores o juguetes ”, señala Prats.

No importa el sector, en las "pop up stores" puede venderse prácticamente cualquier cosa. Las primeras marcas en organizarlas pertenecían al mundo de la moda, y por eso es uno de los que más camino lleva andado en este tipo de eventos. Aunque últimamente el sector culinario está empezando a ganarle terreno con los llamados "Pop Up Restaurants", en los que un día puede haber un restaurante y al día siguiente una bodega.

Uno de los principales atractivos de estas tiendas itinerantes es su carácter efímero. Una norma que conocen bien los profesionales del marketing es que cuando algo escasea se vuelve automáticamente más deseable y esto lo cumplen a la perfección la "pop up stores". El público que acude a ellas sabe que solo tendrá esa oportunidad para adquirir los productos que están a la venta. De ahí que sean un complemento perfecto de las tiendas online, porque les aportan el toque sensorial y de trato personalizado del que estas carecen y dan mayor confianza a los clientes, que pueden ver y tocar.

Otro de sus puntos fuertes es su carácter vinculado a la experiencia sensorial o emocional del visitante, y es que visitar una de estas tiendas instantáneas es muy diferente a acudir a un local al uso. De hecho algunos las llaman tiendas espectáculo. La decoración y la disposición de los productos suelen responder siempre a una temática o línea estilística concreta. Si está bien diseñada, consigue trasladar al visitante las sensaciones o el mensaje que quiere evocar. Y si es una marca la que la organiza, la impregna de su imagen y su filosofía.

¿Una moda pasajera?

“No, ni va a ser una moda ni va a ser una tendencia efímera. Las marcas y los e-commerce van a incorporar las "pop up stores y los showrooms" a sus estrategias comunicativas y van a hacer de ellas experiencias para captar clientes”, dice Karen Prats, consejera delegada y confundadora de PopPlaces.com. “De momento el mercado está respondiendo de manera positiva, por lo que entendemos que debería ir creciendo. Sin embargo, también creemos que deben renovarse cada cierto tiempo para no aburrir a los habituales de estos pop ups”, considera Noelia López, consultora senior de Retail High Street de JLL.

En la misma línea se pronuncia Laura Moreno, directora creativa de Pop Up Store Spain: “la idea se esta renovando totalmente y las empresas que comenzamos y somos las pioneras en el mercado nos dirigimos a clientes más exclusivos, al lujo y al comercio fuera de España”. “Es un modelo sostenible y creo que ha llegado para quedarse", señala Inés Sierra, de la agencia Better Pop Ups. “Las marcas se han dado cuenta de que si pueden pagar un alquiler un mes determinado de consumo fuerte para qué va a mantener una tienda abierta todo el año pudiendo estar presente online a coste cero prácticamente”.

Fuentes: elpais.com y ticbeat.com

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Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimis) se han convertido en uno de los vehículos de inversión más atractivos dentro del mercado financiero. Con una rentabilidad anual que ronda el 5%, las grandes socimis (Merlín Properties, Hispania, Lar y Axiare) ganaron un total de 73,3 millones de euros durante el primer trimestre de este año, lo que significa que casi triplica los 28,8 millones que lograron en el mismo periodo del año anterior. Estas sociedades cuentan con activos vinculados con el mercado inmobiliario por más de 5.600 millones de euros. Por otro lado, los bancos (los otros grandes protagonistas del mercado inmobiliario), acumulan 100.000 millones de riesgo inmobiliario.

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Las socimis se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario español. Las grandes sociedades han protagonizado destacadas adquisiciones de edificios, centros comerciales y hoteles en los últimos meses. Solo durante el primer trimestre del año han comprado inmuebles por 285 millones de euros y preparan nuevas adquisiciones en los próximos meses. Estas sociedades están revitalizando un sector deprimido gracias a, entre otros motivos, las ventajas fiscales de las que gozan.

Las rentabilidades de estas firmas impresionan. Las cuatro grandes socimis: Merlin, Hispania, Lar, Axiare, obtuvieron rentas por 127 millones durante los tres primeros meses del año y un beneficio de 73,3 millones, según la información publicada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La mayor parte de sus ingresos proceden del alquiler de oficinas, viviendas, cadenas hoteleras y centros comerciales.

Las socimis, son sociedades de inversión inmobiliaria que nacen a partir de 2012 cuando el Gobierno del PP aprueba una normativa para regular este tipo de sociedades al estilo de las británicas "Real Estate Investment Trust (Reit)" para levantar el mercado inmobiliario casi desahuciado. Para ello otorgó a estas sociedades ciertas ventajas fiscales: los beneficios que generan están exentos del impuesto de sociedades y disfrutan de bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales si cumplen una serie de requisitos.

Su eclosión ha sido meteórica. La principal socimi, Merlin Properties, cuenta con una cartera de 1.017 activos (edificios, oficinas, locales comerciales, centros de ocio...) valorados en más de 3.218 millones de euros. En el primer trimestre del año ganó 45,24 millones, un 131% más que en el mismo periodo del 2015 y se codea con las grandes empresas del país en el Ibex 35 tras comprar el año pasado Testa, la sociedad inmobiliaria de Sacyr, por 1.794 millones de euros.

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Hispania también destaca en el sector gracias al lustre de sus principales inversores. El magnate George Soros (16,7% del capital) y el popular gestor de fondos de inversión John Paulson (9,85%) figuran entre sus principales accionistas. De hecho, George Soros ya ha anunciado que acudirá a la ampliación de capital de la sociedad. Esta aumentará sus fondos propios en 230,7 millones de euros para seguir invirtiendo en la compra de nuevos activos inmobiliarios, según informó la compañía a la CNMV. La sociedad es propietaria de inmuebles que alquila a cadenas hoteleras como Barceló, Meliá, NH o Vincci, entre otros.

Otra de las grandes sociedades inmobiliarias es Lar España, que duplicó sus ingresos durante el primer trimestre del año. Esta sociedad está inmersa en una expansión, como todas las del sector, que le ha llevado a comprar un complejo comercial en Barakaldo (Vizcaya), el centro comercial Palmas Altas Norte (Sevilla) y ha formalizado la compra total del centro comercial La Marina en Ondara (Alicante) por un importe total de 70,6 millones.

Axiare, por su parte, registró un beneficio de 5,1 millones de euros, lo que supone un 1% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, sus ingresos han crecido un 38% por la explotación de las nuevas adquisiciones formalizadas el año pasado. En los primeros tres meses del año, Axiare ha destinado 33 millones de euros para la adquisición de dos inmuebles: un edificio en Josefa Valcárcel (Madrid) y un centro comercial en Roquetas de Mar (Almería).

La gran banca, aún con 100.000 millones de riesgo inmobiliario

Por otro lado, tras ocho años de crisis y pese a la mejoría del mercado inmobiliario, los cinco grandes bancos (Popular, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Santander), acumulan más de 100.000 millones en riesgo bruto con sus activos inmobiliarios. Las 12 entidades más relevantes suman 122.327 millones, un 7% menos que hace un año. El Banco Popular es el que más acumula con 32.024 millones, por lo que su prioridad es reducir esta partida, al igual que otros. Los expertos creen que esta situación demuestra que la crisis financiera no ha terminado y recuerdan que estos activos lastran la rentabilidad porque no aportan ingresos pero sí costes financieros.

Cuando empezó la crisis, en diciembre de 2007, la banca tenía prestados 457.000 millones entre el sector inmobiliario y el constructor. Ese era el tamaño del problema con el que se entró en la recesión. El pinchazo de la burbuja se llevó por delante al 70% de las cajas. Luego llegó la Sareb, el banco malo, que se tragó 51.000 millones de activos malos de Bankia, BMN, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia y Liberbank.

Desde entonces, el sector bancario ha provisionado por unos 282.000 millones para paliar el daño del ladrillo en sus balances, pero no lo disuelto. En diciembre de 2015, octavo año de crisis, aún quedan 213.000 millones entre activos dudosos y adjudicados. De ellos, 84.000 millones corresponden a embargos, que han aumentado un 1% en 2015. Pero lo peor de esta partida son los 32.000 millones procedentes de inversiones en suelo, lo más difícil de vender, aunque se recupere el ciclo inmobiliario.

Fuente y gráfica: elpais.com

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A los inversores inmobiliarios nacionales e internacionales no les frena, de momento, el panorama de incertidumbre política que planea sobre España. Así lo confirma la primera encuesta realizada tras las elecciones del 20 de diciembre de 2015, elaborada por JLL junto con IESE Business School, revela que el 89% de los participantes mantiene un interés alto o muy alto por invertir en el mercado inmobiliario español durante este año. No obstante, entre los condicionantes a corto plazo sitúan la incertidumbre política, la fuerte competencia y la escasez de producto.

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El estudio, que recoge una encuesta realizada a más de 100 inversores inmobiliarios de referencia nacionales e internacionales, muestra que el 53,5% de los encuestados asegura que sus planes para España pasan por llevar a cabo inversiones de hasta 100 millones de euros, frente a un 46,6% que buscan inversiones superiores a los 100 millones de euros. Según el informe, "la operación típica más perseguida es de un volumen de entre 30 y 100 millones de euros".

En cuanto al tipo de activos, el 53% de los inversores escoge las oficinas de Madrid y Barcelona como el producto más deseado, seguido por los activos logísticos, que despiertan el interés del 46% de los participantes, junto con los centros comerciales que se sitúan en tercera posición (44%). No obstante, se trata de un tipo de activos no aptos para todos los perfiles de inversores debido a la intensa gestión que requieren, según precisa el informe. Por detrás de este top 3, un 41% de los inversores escoge los locales comerciales y los hoteles como productos más interesantes. Además, un 38% asegura tener previsto invertir en activos residenciales y un 31% en terrenos, lo que convierte otra vez los desarrollos y la compra de suelos finalistas como uno de los objetivos apetecibles para los inversores, para su posterior desarrollo en promoción de viviendas.

El estudio destaca el papel que juega la rehabilitación, reformas y reposicionamientos entre los planes a corto y medio plazo de los inversores. El 79% de los encuestados asegura que va a llevar a cabo algún tipo de obra para revalorizar sus inmuebles, ya que la mayor parte considera que una parte muy pequeña de su cartera podría considerarse de Grado A. Este grupo se divide entre los que tienen previsto hacer una rehabilitación integral de aquellos activos que no sean Grado A para mantenerlos en su cartera (43%) y los que lo hacen con el objetivo de vender después (36%). Entre los motivos de este interés, los inversores apuntan a que los activos, a igualdad de ubicación, sufren un castigo en las rentas frente a inmuebles de mayor calidad.

Incertidumbre política, poco producto de calidad y fuerte competencia

A pesar de la situación política, la fuerte competencia y la escasez de producto, no existe intención de desinvertir a corto plazo. La mayoría está buscando aprovechar la subida de las rentas prevista antes de vender, lo que no se prevé que ocurra antes de unos 18 meses. Los que sí contemplan desinvertir lo harán en centros comerciales y en residencial, un 15% y un 14% respectivamente.

Por otra parte, la mayoría de los inversores se decanta por la compra directa de activos (41%), bien en rentabilidad o para promover, frente a la inversión indirecta (14%), y dos de cada tres inversores considera un plazo de inversión de siete años. Para lo cual, los inversores piden un marco regulatorio claro, transparencia en los procesos y reglas fáciles de entender con el fin de agilizar las gestiones. La compra simultánea con financiación es cada vez más frecuente y el 26% de los inversores en producto "core" aceptaría rentabilidades inferiores de entre un 3% y un 5%.

En cuanto al nivel de riesgo, un 54% de los inversores asegura buscar activos a los que poder añadir valor, optando por activos con desocupación o para reestructurar, frente a un 33%, con perfil "core", que busca un producto sin riesgo de construcción ni de alquiler. Asimismo, comienza a verse apetito inversor por el desarrollo de promoción inmobiliaria, tanto a nivel residencial como terciario.

Fuente: europapress.es

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El volumen de inversión en el sector inmobiliario en España cerró 2015 con 21.983 millones de euros, una cifra que arroja una caída del 15%, a pesar de que el número de operaciones se multiplicó por dos situando a Madrid como el motor del mercado por delante de Cataluña, según los datos de la consultora inmobiliaria Irea. Pese a que el volumen total de inversión cedió en 2015 con respecto a los casi 26.000 millones que se registraron en 2014, las transacciones de activos crecieron un 33% hasta los 12.848 millones y el número de operaciones se dobló hasta alcanzar 317 millones aunque el importe medio de las mismas disminuyó un 72% hasta 41 millones.

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Según los datos de la consultora, las transacciones de activos inmobiliarios concentraron en 2015 una inversión de 12.848 millones de euros (un 33% más que en 2014) superando con creces la cifra registrada por las operaciones de carteras de deuda, 8.117 millones de euros (-36%), lo que supone una muestra de la normalización a la que tiende el sector tras su recuperación después de la crisis.

En 2015, los activos de carácter residencial han sido el colateral protagonista de las carteras de pisos y casas vendidas y suponen el 59% del volumen total transaccionado. Fondos de inversión y entidades financieras, de carácter principalmente internacional, han sido los compradores en la totalidad de operaciones de deuda cerradas en 2015.

Por lo que se refiere a la inversión desde el punto de vista del interés geográfico, Madrid se posiciona como destino preferido por inversores nacionales e internacionales, captando 5.222 millones de euros en 2015, (aproximadamente 1.000 millones más que en 2014) lo que representa el 41% del volumen de inversión total.

El sector de oficinas lidera la inversión

El sector de oficinas lideró la inversión concentrando el 39% del total y experimentando un crecimiento del 95 % respecto a 2014. Las socimis lideraron la inversión en el sector con 2.451 millones, el 54% de la inversión total. Madrid fue la ubicación más demandada con el 47% del total de la inversión, seguida de Barcelona, con el 11% restante.

La inversión en hoteles alcanzó 2.614 millones, una cifra récord que representa una subida del 142% respecto al año anterior, mientras que la actividad inversora en centros comerciales sumó 2.116 millones; la de comercios a pie de calle fue de 1.230 millones. La inversión en logística e industrial y locales comerciales generó 764 millones. La Gran Vía de Madrid fue el principal foco comercial con el 52% de las operaciones y 483 millones.

Por su parte, el sector residencial experimentó un crecimiento del 65% hasta los 1.361 millones y el 53% de las operaciones de residencial se configuraron como adquisición de bolsas de suelo en Madrid. Además, el 66% de las garantías que se ofrecieron en las transacciones correspondieron a activos residenciales.

Las operaciones de suelo triplicaron su volumen frente a 2014 hasta los 929 millones y el 76% de las mismas correspondieron a uso residencial. Las sociedades inmobiliarias y los fondos internacionales concentraron el 81% de las operaciones de suelo.

También se ha empezado a observar un mayor protagonismo del inversor nacional, que concentra el 20% de la inversión, mientras que las socimis lideraron la clasificación con el 41 % de los fondos en tanto que los inversores internacionales sumaron el 38 %, siendo en su mayoría europeos, estadounidenses y asiáticos. De entre las socimis, que duplicaron su inversión, Merlin concentró el 24,6% del total de la inversión en activos.

En 2015 las Socimis, grandes dinamizadoras del mercado inmobiliario, han destinado 5.237 millones de euros a transacciones de activos, posicionándose como líderes absolutos con una cuota del 41% en el mercado de inversión directa en activos inmobiliarios para su posterior rendimiento a través del alquiler.

Previsiones para 2016

Las previsiones para el sector inmobiliario en 2016 son positivas a pesar del clima de incertidumbre política en el que se encuentra España en estos momentos y las incógnitas de la situación económica global. En 2016 se prevé una reducción de la actividad de venta de carteras de deuda, tanto en número de operaciones como en volumen total, el mercado va agotando las oportunidades y entrando en una fase de estabilización.

Probablemente, se asistirá a un descenso de los volúmenes de inversión registrados en activos comerciales, sin embargo, el suelo residencial y los hoteles registrarán una fuerte actividad. La logística y la promoción residencial serán los mercados más atractivos para los inversores en 2016. El sector logístico necesita de un desarrollo y adaptación a nuevos modelos de negocio y se verá impulsado por el crecimiento del e-commerce, que en España tiene un peso cada vez mayor en el consumo nacional.

Por lo que se refiere al mercado de la vivienda, el mayor acceso a la financiación hipotecaria y el interés de promotores y fondos en invertir en este mercado, potenciarán en mayor medida dicha actividad. Por último, se estima que en 2016 un tercio de los activos objeto de transacción provengan de inversiones realizadas entre 2013 y 2015, por tanto entraremos en una fase de rotación de inversiones realizadas en los últimos tres años.

Fuente: elmundo.es

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El Portal del Angel en Barcelona, continúa siendo la calle comercial más cara de España, con un precio de 3.240 euros por metro cuadrado según los datos del informe "Main Streets Across the World" de la consultora Cushman & Wakefield. Es junto con la calle de Preciados, en Madrid, las únicas calles comerciales con los precios del alquiler superando los 3.000 euros mensuales. El Portal del Ángel, logra además mantenerse un año más en los primeros puestos en el ranking mundial, aunque ha perdido una posición, pasando de la 13 a la 14, por detrás de Singapur.

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A nivel internacional, la calle más cara del mundo, la Quinta Avenida de Nueva York, es de de 33.812 euros/m², Causeway Bay de Hong Kong ocupa el segundo puesto (23.178 euros/m2), seguida de los Campos Elíseos de París (13.255 euros/m2).

El informe de Cushman & Wakefield, publicado la semana pasada, analiza los precios de alquiler durante los últimos doce meses de las 330 calles comerciales más caras de todo el mundo (de 65 países). En España, las ciudades que aparecen en el ranking son Barcelona, Madrid, Málaga, Bilbao, Valencia, Sevilla, Palma de Mallorca y Zaragoza.

Para Robert Travers, director de agencia Retail en España de Cushman & Wakefield, “la mejora de la economía española ha impulsado la demanda de tiendas de propiedad nacional, pero también ha reafirmado la confianza de los inversores y arrendatarios extranjeros”. No obstante, la consultora destaca que la "escasez" de espacio que presentan las principales vías comerciales españolas frente a la demanda de operadores ha provocado un incremento de las rentas del 2,3% en el último año. Augura además que el precio de los locales 'retail' de estas vías seguirá subiendo, dado que muchas de ellas "tienen problemas de falta de grandes locales donde puedan instalarse conocidas marcas internacionales que requieran grandes espacios".

Respecto a la clasificación por países, que se realiza a partir de la calle más cara de cada país, España aparece en el puesto catorce. La consultora considera que en el caso de España, dada la importancia del turismo, los principales operadores comerciales, además de centrar su atención en Madrid y Barcelona, también lo hacen en otros destinos "de gran interés turístico" como Málaga o Palma de Mallorca.

"Top ten" de las calles españolas más caras

La segunda calle más cara de España es Preciados en Madrid, con un precio de 3.000 euros/m2, seguida por Passeig de Gràcia (Barcelona) con 2.760 euros/m2. Les siguen, también en Madrid, la calle Serrano con 2.700 euros/m2, José Ortega y Gasset y Gran Vía, ambas con 2.640 euros/m2.

Además de calles de Madrid y Barcelona, en el ranking nacional también figuran vías comerciales de Málaga (Marqués de Larios, 1.800 euros/m2), Bilbao (Gran Vía, 1.500 euros/m2), Valencia (Colón, 1.500 euros/m2), Sevilla (Tetuán, 1.500 euros/m2), Palma de Mallorca (Jaime III, 1.140 euros/m2) y Zaragoza (Plaza de la Independencia, 1.020 euros/m2).

En total, se han estudiado 19 ubicaciones en España y, de media, las rentas han crecido un 4,74%. Concretamente los precios han aumentado en 15 calles españolas, mientras que en solo 4 se han mantenido estables: la madrileña Princesa, la barcelonesa Pelai, la Gran Vía de Bilbao y la Plaza de la Independencia de Zaragoza.

La disponibilidad de espacio en las mejores calles de las ciudades es limitada y algunos minoristas están dispuestos a considerar vías más alejadas de las principales para albergar sus negocios. La fuerte competencia en el mercado ha estimulado un crecimiento de la renta del alquiler en la ciudad Madrid, especialmente en Gran Vía (9,76%); mientras que en Barcelona destacan la subida de la Diagonal (22,22%) y Rambla Catalunya (5,56%).

Madrid, la ciudad donde la inversión inmobiliaria crece más en todo el mundo

El volumen de inversión inmobiliaria total en Madrid creció entre junio de 2014 y mayo de 2015 un 164% respecto al mismo periodo anterior, sobrepasando los 6.347 millones de euros, según el informe "Winning in Growth Cities" elaborado por Cushman & Wakefield. Esta cifra sitúa Madrid como la ciudad donde la inversión inmobiliaria ha crecido más en todo el mundo, ocupando la posición 27 a nivel global, según datos de la inmobiliaria y RCA (Real Capital Analytics). Este ránking lo encabezan Nueva York, Londres y Tokio, en una lista de las cincuenta metrópolis con un volumen de inversión más grande.

Uno de los factores clave para este ascenso ha sido el total de inversión extranjera, que ha catapultado la capital española hasta la posición número 14 de ciudades que más atraen capital extranjero, por encima de Shanghái o Múnich. Madrid también sobresale en la atracción de jóvenes talentos, situándose en el vigésimo segundo escalón, superando metrópolis como Rio de Janeiro o Roma, y en la escala económica ocupa el lugar 40, superando a Bruselas y Frankfurt.

Por su parte, según este estudio, Barcelona también sigue a "muy buen ritmo", ya que ha crecido un 46% gracias sobre todo al buen comportamiento del mercado logístico. Por otro lado, la capital catalana figura en el ránking de las ciudades con mejor calidad de vida.

Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield España, valora muy positivamente los datos a nivel estatal. "Con este informe queda claro que el mercado inmobiliario español sigue a muy buen ritmo y que tanto Madrid como Barcelona están en el punto de mira del inversor inmobiliario global. La inversión en España ha sido en un año de más de 13.000 millones", según la consultora.

Fuente: eleconomista.es

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Gran ViaLa recuperación de la actividad en el sector inmobiliario se mantiene y el interés de los inversores en locales comerciales en España (mercado"retail") se ha duplicado respecto al año pasado hasta alcanzar transacciones por volumen de 918 millones en el primer trimestre, frente a los 484 millones del mismo periodo de 2014. Más llamativa aún resulta si se compara la cifra con la del primer trimestre de 2013, que fue de tan sólo 54 millones, según los datos de la consultora JLL.

Según Luis Iñiguez, director de la división de Retail de JLL, "tras un 2014 donde el volumen de inversión alcanzó cifras no vistas desde los años previos a la crisis, al sumar 3.344 millones de euros, este primer trimestre de 2015 hace prever que la tendencia inversora continuará y esperamos que el volumen final de año se sitúe en torno a los 2.500 millones"

Los centros y parques comerciales siguen siendo los inmuebles más cotizados y han movido hasta marzo una inversión de 450 millones, lo que representa un 49% del total. Este volumen se ha alcanzado en dos operaciones importante como son la transacción en Madrid del centro comercial, Plenilunio, vendido por Orion Capital Managers por 375 millones al grupo francés Klépierre. La otro operación estuvo protagonizada por el Grupo Lar, que vendió en Sevilla el centro comercial Airesur, a CBRE Global Investors por 75 millones de euros.

Otro de los sectores donde la inversión ha registrado un repunte importante es el de "High Street" (locales comerciales a pie de calle). De hecho, en tan solo tres meses, casi se alcanza la inversión total que se registró durante el año pasado. Concretamente se han cerrado operaciones en este mercado por volumen de 438 millones hasta marzo (el 48% del total), frente a los 452 millones de todo el año 2014. La operación más significativa ha sido la venta en Madrid de Gran Vía 32 por 400 millones, que acogerá la nueva "flagship" (tienda insignia) de Primark en la capital española.

Según JLL el país que más ha invertido en activos nacionales ha sido la propia España, con un 51% del total de inversión retail, seguida por EEUU y Francia, con un 41% y un 8%, respectivamente. Asimismo, si en el análisis por comunidades autónomas, los datos muestran que Madrid acapara el 86% del total de la inversión retail en el primer trimestre de 2015, seguida de Andalucía con un 9% y el resto (Asturias, Andalucía, Comunidad Valenciana y Castilla-La Mancha y Baleares) que suponen un 5% del total.

Locales comerciales, una inversión rentable

Según los expertos del sector, la rentabilidad media que se obtiene al comprar para después poner los locales comerciales en alquiler es de un 6,3%. Este retorno es superior al ofrecido por otros productos como las oficinas (5,6%), la vivienda (4,7%) o los garajes (3,6%).

Por capitales, la mayor rentabilidad al alquilar locales comerciales se obtiene en Córdoba con un 11,1%, seguida de Pamplona (8,1%). Por otro lado, Lleida es la capital que mayor rentabilidad ofrece en vivienda con un 6,3%, por delante de Las Palmas de Gran Canaria, con un 5,2%. Por oficinas, las de Vitoria presentan el retorno más jugoso de entre las capitales, con un 9,1% de rentabilidad bruta, seguida de A Coruña (6,7%).

Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman, por segmentos, es el mercado terciario (el que engloba todo menos vivienda) el que representa los retornos más atractivos. Se trata de un sector en el que la especialización y el grado de conocimiento de los inversores es mayor. "Hay que entender qué se compra, conocer la calidad del producto, disponer de un contrato sólido y manejar un estudio sobre las previsiones de renta". Con estos ingredientes el experto considera que son las inversiones logísticas (naves industriales) las que reportarían los retornos más atractivos alcanzando hasta el 10%. Le siguen de cerca las oficinas y locales comerciales, con unos retornos de entre el 6% y el 8% en función de la localización.

Fuente: eleconomista.es

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madrid-oficinas1La inversión inmobiliaria en España ha superado todas las expectativas en 2014, sobre todo la no residencial, donde la recuperación es más evidente que en la inversión residencial, aún finalizando el proceso de ajuste y estabilidad en los precios, con una lenta recuperación en las ventas. Así, según la consultora Irea, el volumen invertido en el sector inmobiliario en España alcanzó 23.028 millones a cierre de 2014, lo que supone superar 4,5 el importe contabilizado en 2013 gracias al protagonismo de las transacciones de activos y de carteras de deuda.

El consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, ha indicado que la inversión directa en activos inmobiliarios se triplicó hasta situarse en 9.660 millones, mientras que la adquisición de carteras de deudas asociadas se multiplicó por 10, hasta 9.683 millones. En su conjunto, ambas aglutinaron el 84% del total. El 16% restante correspondió a transacciones sobre acciones de sociedades inmobiliarias y servicers, que a su vez se multiplicaron por 3 hasta 3.685 millones. Este incremento en la inversión inmobiliaria en 2014 "ha ayudado a desatascar las tuberías del sector financiero y a sacar del coma al sector".

El perfil inversor interesado por el sector inmobiliario español es principalmente extranjero. Por un lado, porque los protagonistas son los grandes fondos de inversión. En el plano nacional destaca la actividad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi), especialmente Merlin Properties, que cuentan con un importante porcentaje de capital extranjero.

De este modo, los compradores fueron fundamentalmente: inversores internacionales (53%), socimis (24%) y nacionales (12%). Es de destacar el crecimiento del inversor nacional, que multiplicó por 11 su volumen hasta 5.185 millones. Mientras que por parte de los vendedores, la oferta del mercado quedó dividida entre: inversores internacionales (24%), entidades financieras (22%), inversores nacionales (19%) o instituciones (17%), este último grupo formado por la Sareb y administraciones .

Madrid y Cataluña concentraron el 62% de la inversión

A cierre de 2014, el número de transacciones pasó de 59 a 197. La mejora de la economía y la recuperación de la confianza por parte del consumidor fueron algunos de los elementos que motivaron al inversor a realizar un mayor número de operaciones.

Dentro de la inversión directa en activos inmobiliarios, los activos que captaron mayores fondos fueron los centros comerciales (2.501 millones), oficinas (2.319 millones), inmuebles y edificios de uso mixto (2.098 millones), hoteles (1.046 millones) y el residencial -suelo y obra acabada- con 800 millones. A continuación se situaron el sector logístico, el comercio a pie de calle y los aparcamientos.

El 85% de las transacciones correspondió a activos terminados aunque también se reactivaron de forma moderada las transacciones de suelo, principalmente de uso residencial e inexistentes en 2013.

Por zonas, Madrid (4.382 millones) y Cataluña (1.632) concentraron el 62% de la inversión, siendo las principales operaciones la venta del Edificio España a Dalian Wanda por 265 millones y de 13 edificios de la Generalitat de Cataluña a Zurich por 201 millones. En este sentido, el consejero delegado de Irea, lamenta las demoras en planes como la Operación Chamartín en Madrid, que ha tachado de "vergüenza" que los distintos poderes hayan puesto palos sobre las ruedas a este proyecto durante los últimos 23 años.

Con respecto a las carteras de deuda, la mayoría estaba respaldada por inmuebles residenciales (48%), oficinas (22%) y centros comerciales (15%), fue adquirida en un 100% por inversores internacionales (para este año no se espera la presencia de los nacionales) y vendida por entidades financieras (90,6%).

La adquisición de acciones de sociedades inmobiliarias se dirigió en un 78% a empresas no cotizadas. El perfil del comprador fue en un 72% internacional y los vendedores fueron principalmente entidades financieras (59%).

Expectativas para el 2015

De cara a este año, Mikel Echavarren espera que "la enorme presión de la liquidez" del plan de estímulos del Banco Central Europeo (BCE) alcance al sector inmobiliario en busca de rentabilidades, lo que hará incrementarse la actividad y los precios. En un mundo en el que los inversores están en busca de activos rentables y seguros, los bajos tipos de interés que están ofreciendo los depósitos bancarios y la deuda pública convierten a los inmuebles en una pieza muy codiciada para las carteras de los grandes gestores de fondos y fortunas.

Sobre este supuesto, Irea espera que, sin que los inversores internacionales pierdan protagonismo, los inversores nacionales ganen cuota también, especialmente de la mano de las Socimi, que aumentarán en número al darse nuevos procesos de reconversión como el de Testa, y en relevancia. También la consultora espera para el 2015 más diversificación geográfica de la inversión y un incremento en oficinas, comercio a pie de calle y logística.

Por el contrario, Sareb perderá protagonismo en 2015 ya que "los productos más apetecibles no están en sus manos" y porque las entidades financieras cada vez pondrá más carteras de deuda en el mercado. En este caso, no se esperan compradores nacionales de deuda, al tratarse de operaciones que exigen un músculo de capital que ningún agente nacional puede abarcar.

Fuente: expansion.com

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localrentaantiguaLa cuenta atrás ha comenzado. El 31 de diciembre acaba la renovación de los contratos previos a 1985 que afectan a casi 200.000 locales comerciales de renta antigua. Según los expertos y organizaciones empresariales, miles de pequeños comercios que a duras penas resisten la presión de las grandes cadenas y de los constantes envites de la crisis, están a punto de sufrir un duro varapalo con el final de los alquileres de renta antigua en las grandes ciudades.

El fin de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), conocida popularmente como "Ley Boyer", aunque la legislación ha protegido a los comercios con contratos anteriores a 1985 del notable aumento de los alquileres desde entonces, y es considerada por todos como un anacronismo, e incluso los mismos afectados entienden que los caseros quieran obtener el máximo rendimiento. Pero si las subidas de estos alquileres son demasiado altas, pueden poner en peligro la presencia de un sector que ha ayudado a la difícil recuperación económica que aún estamos pasando, y aliviado las altas tasas de paro a pesar de la supremacía de las grandes superficies.

Los nuevos precios, que superan en 10 o 15 veces los actuales, hacen que sea imposible la supervivencia de los comercios tradicionales, que agonizan desde hace años por la crisis, la bajada de ventas, la liberalización de horarios, las nuevas formas de comprar o la subida de precios en zonas turísticas por la presión de las grandes franquicias, dispuestas a pagar en un mes lo que les costaría a los pequeños comerciantes un año.

Moratoria de 5 años para los locales alquilados a comercios y pymes

Si las condiciones de los alquileres cambian radicalmente cuando expire la ley el próximo uno de enero, el sector del comercio minorista calcula que se pone en riesgo 519.000 puestos de trabajo en toda España y afectará a más de 190.000 comercios.

Con este temor, tanto La Confederación General de las Pequeñas y Medianas Empresas de España (Copyme) y Unión de Profesionales y Trabajadores Autónomos (UPTA) han solicitado una moratoria al Gobierno para prorrogar los alquileres de renta antigua cinco años, del 2015 a 2020, arrendados a comercios y pymes.

Sebastián Reyna, presidente de UPTA, asegura que de los 200.000 locales que actualmente tienen contratos de renta antigua muchos de ellos han pactado alguna actualización de sus rentas y entre 15.000 y 20.000 mantienen conversaciones con los propietarios para buscar una solución antes de que acabe el año. Entre 60.000 y 75.000 contratos de alquiler de renta antigua aún no han sufrido ninguna actualización.

Cada día se ven más carteles de liquidación, que es la única opción de los que se han dado por vencidos. Pilar Pina de 69 años, ha dirigido un negocio de óptica en Madrid durante las pasadas cuatro décadas, ya ha decidido que va a cerrar. "Me voy, me rindo", dijo para explicar que ha sido incapaz de renegociar una subida de menos de 2.000 euros desde los 1.400 euros mensuales que paga actualmente al mes. "Estaba dispuesta a pagar varios cientos de euros más, pero mi casera estaba pidiendo algo utópico".

La mayoría de los locales comerciales con renta antigua se ubican en Cataluña, principalmente en Barcelona, además de otras ciudades como Madrid, Granada, Córdoba, Málaga, Santander, junto con algunas zonas rurales y aldeas de Galicia, y muchos en menos proporción diseminados por todo el país.

Fuente: eleconomista.es - Imagen: EFE

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