A pesa que el mercado de la compraventa de viviendas ha vuelto a animarse, convertirse en propietario sigue siendo una tarea difícil para muchos españoles por su escasa capacidad de ahorro y la subida de los precios. Tanto es así, que la mitad de los potenciales compradores en España dispone de menos del 10% del importe para comprar vivienda, mientras que en 2016 este porcentaje era del 20%, según el estudio "La demanda de vivienda en España. Análisis de la capacidad financiera", elaborado por Casaktua. El informe, realizado a partir de más de 1.100 entrevistas en todo el territorio nacional, revela que el ahorro medio para la compra es 11 puntos menor que el del año pasado, ya que este ha pasado del 35% al 24%.
La venta de viviendas se viene animando en los últimos meses, pero comprar un piso sigue siendo quimera para la materia de españoles, especialmente los jóvenes. Lo asegura la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas), que no puede negar la evidencia: "lo cierto es que sólo los hogares con ingresos estables y ahorros pueden acceder a la compra de una vivienda". señalando además que la demanda residencial aún se cubre con el excedente de viviendas existente. El artículo, publicado en el "Cuadernos de Información Económica" de Funcas, analiza el momento económico del sector residencial, que considera que la recuperación "lenta pero sólida" del sector inmobiliario impulsada por el mayor número de ventas, el crecimiento "positivo" de los precios y la inversión extranjeracontinuará presente en los próximos trimestres, salvo imprevistos.
Son malos tiempos para quienes han cumplido los 30 años y quieren comprar una vivienda. Sobre todo, en las provincias de Guipúzcoa, Vizcaya, Madrid, Baleares y Barcelona. Aquí se sitúan los precios más elevados por metro cuadrado, hasta el punto de que adquirir una casa en estas comunidades absorbe más del 70% del sueldo de quienes tienen empleo. Esta situación de continúa crisis en la relación entre los jóvenes y la vivienda no es ni mucho menos nueva, pero se está alargando de modo preocupante. El Consejo de la Juventud de España (CJE), en el último informe del Observatorio de Emancipación, confirma que los procesos de emancipación residencial entre la población de 16 a 29 años han vuelto a sufrir un retroceso anual y, en el segundo trimestre de 2016, tan sólo el 19,7% de las personas de esta franja de edad han logrado independizarse.
De este modo, según el estudio, las provincias de Guipúzcoa y Vizcaya es donde el metro cuadrado se tasa más caro, con en 2.654,2 y 2.363,7 euros, respectivamente, a continuación, Madrid con 2.178,2 euros/m2, Baleares con 2.041,7 euros/m2, Barcelona con 2.018,9 euros/m2, y Álava, con poco menos de 2.000 euros/m2, son las zonas calientes para adquirir vivienda, y por lo tanto, las de mayor dificultad de cara a la accesibilidad de la vivienda por parte de los más jóvenes. En estas zonas, los jóvenes con empleo de entre 16 y 29 años se dejan el 70% o más de su sueldo para comprar piso o casa. Por delante de zonas como Cantabria, Málaga, Girona y Canarias, donde comprar una vivienda supone desviar el 60% de los ingresos del trabajo.
Así, el Observatorio de Vivienda y el Observatorio de Emancipación, vuelve a confirmar que la accesibilidad a la compra de una vivienda es verdaderamente complicado para un joven de hasta 30 años. Si los ha cumplido, la situación se alegra sólo un poco. Tener entre 30 y 34 años en España significa que si te compras una casa inviertes de media la mitad de tu sueldo, el 60% o algo menos si vives en Baleares, País Vasco y Madrid. En estas zonas, el alquiler es aún peor.
Los datos que ofrece el CJE presenta una situación en la que sólo un 19,7% de los jóvenes con entre 16 y 29 años ha podido independizarse, y de estos un 16,7% lo ha podido hacer sin necesidad de compartir piso. Varias razones pesan en la mala relación jóvenes-vivienda. El mercado laboral es una de ellas, pero también, como indica el Observatorio, "el aumento anual de precios de compra y alquiler de vivienda dificulta procesos de emancipación". El Instituto Nacional de Estadística (INE) constata esta tendencia al señalar que los precios han subido un 4% en el último año. Y La previsión es que sigan subiendo. Con todo, hay zonas en España que, sin salvarse del ciclo de precios al alza, muestran estabilidad e incluso aún ajustes en los precios.
Aunque no hay una sola provincia en Españaen la que la compra de una vivienda representemenos del 30% del sueldo del joven, sí hay varias provincias que se llevan entre el 30% y el 39%. Son Ciudad Real, Toledo, Cuenca y Guadalajara (Castilla-La Mancha), Cáceres (Extremadura), Jaén (Andalucía), Teruel(Aragón), León (Castilla y León) y Lugo (Galicia). Se trata de provincias en las que, efectivamente, el coste del metro cuadrado de una queda por debajo de 1.000 euros/m2, según el Observatorio de la Vivienda, que certifica que la mitad sur de España es más amable para los jóvenes con intención de comprar.
Asimismo, el CJE, en el mapa de la emancipación en España, señala a La Rioja, Madrid, Canarias, Cataluña y Baleares como zonas que representan una tasa de emancipación por debajo del 19% de la población joven residente. Curiosamente, Baleares tiene el porcentaje más alto de España pese a ser una de las zonas con el precio de la vivienda más caro. De nuevo, la respuesta aparece en el mercado de trabajo. Tal y como refleja el Observatorio de Emancipación, la tasa de empleo más alta de España entre los jóvenes de 16 y 29 años reside en Baleares, por delante de Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana. Otra cosa es cuánto ganan los jóvenes en esos trabajos y si lo que ganan les da para comprarse casa.
Con el alquiler no cambian ni la problemática de la accesibilidad ni las zonas en la que ubicarla. Un joven de 16 a 29 años se dejaría todo su sueldo en un alquiler en Baleares y en Cataluña y casi todo en Madrid. En Extremadura y en Castilla-La Mancha tendría que destinar cerca de la mitad. Empezar a trabajar y comprar casa o irse de alquiler nunca fue fácil. Hoy aún menos, más bien parece una quimera.
España vuelve a tener Gobierno en firme después de casi un año de Ejecutivo en funciones y llega la hora de retomar e impulsar iniciativas importantes y necesarias en materia de vivienda. Un área que, a falta de confirmación oficial, seguirá dependiendo del Ministerio de Fomento, aunque aún se desconoce si en forma de Dirección General, como en los últimos años, o se elevará a Secretaría de Estado, como reclaman algunas voces del sector. Así, Fomento tendrá que afrontar desafíos y deberes pendientes en torno a la vivienda. Muchas de las respuestas a estos retos las dará el nuevo ministro de Fomento, Íñigo de la Serna (Bilbao, 10 de enero de 1971), que ha tomado el relevo de Ana Pastor, ahora presidenta del Congreso de los Diputados. Este ingeniero de Caminos, Canales y Puertos destaca, según sus partidarios, por apadrinar un urbanismo ligado a la tecnología. Por contra, sus detractores le critican por alentar un urbanismo extensivo.
La gran labor del Ministerio de Fomento será articular un nuevo Plan Estatal de Vivienda. Tiene prácticamente un año para redactar este documento después de que el Gobierno en funciones anunciase en septiembre que prorrogaba este hasta 2017 el actual Plan Estatal de Alquiler de Vivienda y Rehabilitación, diseñado para 2013-2016 y que ha beneficiado a más de 570.000 familias. Por el momento, no hay confirmación oficial, pero esta extensión se da por hecha después de que el Ejecutivo haya informado de que destinará 550 millones de euros a políticas de vivienda (básicamente, a ayudas) en 2017.
En el marco de este futuro plan, Fomento fijará los ejes maestros de la política estatal de vivienda. Viendo el carácter continuista del nuevo Gobierno, el alquiler y la rehabilitación seguirán siendo la columna vertebral. Intentado despejar los retos que tiene Íñigo De la Serna para crear un sector más equilibrado, este suplemento ha recopilado las propuestas de los principales actores en los cinco segmentos clave: alquiler, rehabilitación, promoción inmobiliaria, vivienda protegida y sector hipotecario.
Alquiler: más incentivos
Mucho ha evolucionado el mercado de la vivienda en los últimos años, pero el gran cambio lo representa el alquiler de viviendas, régimen que ha pasado de ser casi residual (presente en el 6%-7% de las casas en 2007) a regir en más del 20% del parque residencial. Consciente de este crecimiento, la anterior ministra de Fomento reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2013 buscando dinamizar este mercado. Este paso constituyó a consolidar el arrendamiento, pero aún queda mucho por hacer, según los entendidos.
Sergi Gargallo, director de Alquiler Seguro, reclama al nuevo Gobierno que adopte medidas que realmente fomenten el sector. Lamenta que haya subido la presión fiscal al alquiler desincentivando este mercado, por lo que pide al Ejecutivo que lo haga más atractivo. Ve clave "que la oferta crezca en consonancia con la demanda" y apuesta por más beneficios fiscales vía IRPF a los propietarios que cumplan con la ley.
"Ahora más que nunca, el alquiler en Españanecesita un compromiso real de la Administración para que el mercado siga creciendo y siendo autónomo", remarca. Este profesional pide "mayor seguridad jurídica, incentivos fiscales y regular el alquiler turístico". "La profesionalización y la puesta en marcha de juzgados específicos disiparía el miedo de muchos propietarios a ofertar sus casas", señala, al tiempo que denuncia que un arrendador necesita actualmente hasta ocho meses para recuperar su casa y que, en caso de impago, debe dar por perdido el dinero adeudado.
Ante este panorama, Sergi Gargallo tiene clara cuál debe ser la meta de Íñigo De la Serna: "Reactivar la oferta". Desde Alquiler Seguro se espera que el Gobierno considere sus propuestas y que, por fin, se establezcan medidas reales para fortalecer el arrendamiento. Concluye con un aviso/consejo: "Esperamos que el Ejecutivo no olvide que la escasez de oferta no se solventará con medidas sancionadoras, sino con incentivos, mejoras y estímulos".
Rehabilitación: concienciación
La rehabilitación y regeneración urbana se ha convertido en una vía de escape para el ámbito constructor, ávido de obra nueva, y los últimos Gobiernos han apostado por esta actividad, conscientes de lo anticuado que está el parque residencial (más de la mitad de casas data de antes de 1980). A pesar de los esfuerzos realizados, aún puede hacerse mucho más, como apuntan los conocedores de este sector.
José Carlos Greciano, secretario general de la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (Anerr) habla de "resolver la fiscalidad". Aboga por simplificar y aclarar el cobro del IVA (aplicando el superreducido en las actuaciones de mejora en eficiencia energética y accesibilidad), eliminar la tributación de las subvenciones recibidas como si fueran un ingreso y crear una desgravación para las inversiones en esta materia. Del mismo modo, propone que el IBI se fije en función de la calificación energética, "una medida que se anunció, pero que no se ha llevado a cabo".
Por otro lado, Fernando Prieto, presidente de Anerr, cree que es fundamental dotar de financiación al sector. "Habría que poner a disposición de las comunidades de propietarios herramientas que permitan obtener crédito, como un fondo nacional que se retroalimente con la devolución de los préstamos". Solicita también al nuevo Ejecutivo a que lance campañas de concienciación al ciudadano para que éste "haga suyo el mensaje de los beneficios (ahorro, salud, confort, etc.) de la rehabilitación".
Promoción: menos burocracia
El impulso a la promoción de nuevas viviendas es otra de las asignaturas en la agenda del nuevo Gobierno, toda vez que esta oferta se ha visto muy mermada. Sobre todo, en las grandes ciudades. En 2015 apenas se concedieron 49.695 visados para nuevas casas en un país que necesita unas 150.000 unidades anuales. Un desfase está provocando ya tensión en los precios.
Para relanzar la promoción inmobiliaria, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) propone, entre otras medidas, simplificar los trámites burocráticos, algo que pasa por "compilar y derogar leyes obsoletas" y "dotar al sector de un marco jurídico y técnico estable en el que no tenga cabida la inseguridad jurídica". En este punto, pide "evitar que los ayuntamientos verifiquen el Código Técnico de Edificación, ya que no es de su competencia y retrasan las licencias".
Gómez-Pintado apremia a Fomento a "crear las condiciones necesarias, tanto jurídicas como técnicas, para poder edificar una vivienda sostenible y con la máxima eficiencia energética, eliminando las trabas administrativas". En este sentido, ve necesario "facilitar y fomentar el uso de las nuevas tecnologías, como el BIM (Building Information Modeling), en la edificación" y "verificar el cumplimiento de la Ley de Ordenación de la Edificación, evitando situaciones injustas como los avales de cantidades a cuenta".
Mirando a la demanda, tanto para comprar como para alquilar vivienda, Gómez-Pintado anima al Gobierno a pensar en quienes deben ser los demandantes naturales: los jóvenes. "El Ejecutivo debe estudiar fórmulas para ellos más allá de los planes de vivienda actuales, que no contemplan ninguna solución", advierte, asumiendo que el actual mercado prácticamente les ha expulsado.
Vivienda protegida: más presupuesto
La vivienda protegida representa siempre sobre el papel uno de los temas capitales para todo Gobierno, aunque la realidad es que se trata de una iniciativa venida a menos, sin apenas ayudas y competencia de las comunidades. Pese a ello, con el plan de vivienda se articulan las pautas en este campo.
Desde la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS) trazan "los retos estratégicos" para el Ejecutivo en este sector. El principal pasa por "el aumento de la dotación presupuestaria", como afirma su presidente, Jerónimo Escalera. "Hasta la crisis", recuerda, "la vivienda social prácticamente se autofinanciaba con las operaciones de suelo y la vivienda en compraventa". Actualmente, esto ha cambiado mucho. Escalera cree que es preciso "que las administraciones consignen en sus presupuestos una dotación económica mucho mayor a la actual". Especifica que el Gobierno debería destinar en torno al 0,7% del PIB a la vivienda protegida.
Jerónimo Escalera también pide planificar y ejecutar la política en vivienda social en base a las necesidades de los colectivos y buscando minimizar el coste. Además, solicita al Ejecutivo que genere mecanismos de crédito para su financiación, como potenciar la banca pública o el ICO y llegar a acuerdos con el Banco Europeo de Inversiones; y una fiscalidad que potencie el alquiler, aplicando un IVA al 0% a las rentas que cobra el arrendador profesional.
Hipotecas: actualizar la legislación
El mercado hipotecario también ha evolucionado. Fundamentalmente, a raíz de la reforma de la Ley Hipotecaria impulsada en 2013 por el Ministerio de Economía. Pero aún debe seguir progresando, según Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), quien recuerda al Gobierno que "el sector espera la transposición de la Directiva 2014/17/UE de crédito, que debió haber sido adoptada y publicada antes del 21 de marzo".
Lorena Mullor explica que esta nueva regulación modificará la Orden de Transparencia española y aborda temas tan relevantes como la información general y personalizada que ha de recibir el consumidorantes de celebrar una hipoteca, la formación que ha de tener el personal de las entidades, la remuneración de éste para desincentivar la toma de riesgos excesivos, las prácticas de venta vinculadas y combinadas, la definición de la TAE o las condiciones de una amortización anticipada.
"Estos temas son de suma importancia para el buen funcionamiento del mercado hipotecario, en aras de que sea transparente y seguro para todos. Aunque en el caso español muchas de estas materias ya gozan de una regulación eficaz, el reforzamiento de la transparencia y de las prácticas que supone la nueva regulación europea siempre es bienvenido", recalca.
Fuente: elmundo.es
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La patronal CEOE cree que no se puede posponer por más tiempo el inicio de nuevas promociones de viviendas. Señala que el stock de casas ya terminadas y no vendidas (entre 300.000 y 500.000 unidades) ya no es un problema para volver a edificar porque buena parte de ese excedente nunca se va a vender. Y, según la visión de la patronal, la recuperación del sector inmobiliario pasa por construir 150.000 viviendas al año, porque la demanda solvente y con financiación es muy superior al número de casas nuevas al año. Este volumen supondría triplicar la cifra de pisos y casas construidas en 2015, pero se mantendría en niveles muy inferiores a los años de la burbuja. Calculan que la vuelta de las grúas a las ciudades supondría la creación de 500.000 nuevos puestos de trabajo de forma sostenida y que el sector inmobiliario volviese a tener un peso importante en el PIB español.
“El sector ha sido capaz de pasar de 800.000 visados de obra nueva en 2007 a 50.000 en 2015, lo que refleja la inexistencia del sector en este momento. Ha soportado la destrucción de 1,4 millones de empleos y la pérdida de 210.000 empresas y lo hace hecho a pecho descubierto, sin ayudas”, ha señalado Juan Lazcano, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), durante la presentación del informe "El sector inmobiliario:propuestas para la recuperación", elaborado por el Comité de Edificación Residencial de la Comisión de Infraestructuras y Urbanismo de la CEOE.
Pero la demanda de reposición (la que busca mejorar la vivienda actual) es finita, así que ese reto de construir y vender 150.000 casas anuales solo es posible si se recupera el primer acceso a la vivienda de los jóvenes, tanto de los millennials como de la nacidas posteriormente (Generación Z). Algo complicado si se tiene en cuenta, además, que el poder adquisitivo de las familias y su capacidad de endeudamiento han cambiado.
Para los promotores, que la gente pueda comprar una casa es posible reduciendo los costes de producción. La forma de abaratar costes pasa por incorporar la industrialización en el proceso constructivo pero, sobre todo, por “no soportar una carga fiscal tan grande, ya que el 25% del precio de una vivienda son impuestos que van a las arcas de las tres Administraciones”, ha explicado Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y presidente del Comité de Edificación. La fiscalidad es muy superior a la de muchos otros países europeos como Alemania, donde se paga un 16%.
No obstante, sin el apoyo de la Administración la reactivación del sector se plantea complicada. Entre la batería de medidas planteadas por los empresarios está que los Gobiernos estatal y autonómico puedan ofrecer un programa para facilitar a los compradores de una primera vivienda la financiación de ese 20%que no cubre la entidad financiera. “Esta fórmula es seguida por el Gobierno de Reino Unido y ha permitido la venta de 200.000 viviendas en un año”, recuerda Gómez-Pintado.
Los expertos que han volcado sus opiniones en el estudio de la CEOE no solo ponen el foco en aquellos demandantes de vivienda que buscan tener un hogar en propiedad, sino que también hablan de la importancia de crear un parque de viviendas en alquiler viables. Para Gómez-Pintado, "el gran reto del sector es que 14 millones de jóvenes dejen de vivir con sus padres y puedan acceder a una vivienda", En su opinión, y sin olvidar que la gran lacra de la juventud es el elevado nivel de desempleo, el sector de la construcción también debe pensar en aquellos jóvenes que están ocupados y que tienen salarios bajos, quienes sí podrían tener acceso a la vivienda si ésta tuviera un precio más asequible.
Los españoles reformaron sus pisos y casas en 2015, gastaron un media de 26.200 euros, según el informe "Houzz y el Hogar 2016", un desembolso que les sale más a cuenta que cambiar de casa. Y más ahora que las reformas son un 25% más baratas. “El 41% de los españoles que acometió un proyecto de renovación en su casa en 2015 optó por reformar en lugar de comprar para permanecer en su vivienda actual. Adquirir la casa perfecta deja de ser una prioridad para los particulares que prefieren reformar para quedarse en la misma zona o barrio (22%) o para usar un diseño o materiales concretos para su casa (21%)”. Sobre todo los más jóvenes, que frente al difícil reto que supone acceder a la compra de una vivienda, optan por reformar: casi la mitad de los "millennials" (25 y 34 años) renovó su hogar en 2015, superando a otros grupos generacionales.
Casi nueve de cada diez españoles tira de ahorros propios para reformar su vivienda y apenas el 3% pisa una entidad financiera para pedir un préstamo personal. El resto hace uso de la tarjeta de crédito para pagar a plazos, o bien de herencias y regalos y, en último término, de préstamos de familiares y amigos. “España ocupa los primeros puestos de la lista junto con Rusia (91%) en el uso de recursos propios", señala el informe.
Un 10% de los propietarios que reforman lo hacen con vistas a conseguir un retorno de la inversión, ya sea con la venta o con el alquiler de la vivienda. No obstante, adaptarse a cambios recientes en la familia o el estilo de vida es una de las prioridades de los españoles a la hora de emprender un proyecto de reforma en casa (33%). El 28% de los particulares lo hizo para renovar a su gusto una vivienda recién adquirida, y el 23% porque finalmente disponía de los medios económicos para afrontar el gasto. De cualquier forma, el 48% de los particulares logra ajustarse al presupuesto inicial, al contrario de los rusos, donde solo un 19% no se excede del presupuesto fijado.
La obra estrella es el baño. Los particulares gastaron una media de 3.250 euros en reformas integrales del baño principal (11 metros cuadrados) y 3.730 euros en renovar los aseos pequeños. Los particulares priorizan los proyectos de renovación en baños (29%), dormitorios (29%) y cocina (27%). Según el tamaño de la cocina, la cocina, el desembolso medio está entre 8.730 y 6.260 euros. Actualizar el diseño es el principal motivo de los españoles para reformar los baños (38%), la cocina (32%) y otros espacios interiores (34%).
Ahora bien, las reformas no solo se centran en cambiar el estilo o diseño, sino también en renovar los sistemas de suministro domésticos. En este sentido, una parte del presupuesto se destina a la mejora de la fontanería (37%), el sistema eléctrico (34%) y de calefacción (31%). En cuanto a los exteriores, las obras se centran en renovar los cerramientos, en particular, las ventanas o claraboyas (28%), la pintura (22%), el aislamiento (22%) y, por último, las terrazas (18%).
Los "millennials" gastan 1.300 euros más que sus padres
La generación millennial (jóvenes entre 25 y 34 años) destinó 26.000 euros de media para reformar su casa durante 2015. Y lo hicieron también, echando mano de sus ahorros (un 88%). Son 800 euros menos que los dedicados de media por los particulares con edades comprendidas entre 35 y 54 años, pero 1.300 euros más que los aportados por los mayores de 55 años. La generaciones más jóvenes también le han cogido el gusto a la renovación y decoración de sus viviendas. “Casi la mitad de los millennials (47%) renovó su hogar en 2015, superando a otros grupos generacionales (40% entre 35 y 54 años y 45% entre los mayores de 55 años).
El 30% de los jóvenes asegura que prefiere reformar en lugar de comprar una vivienda, para poder así adaptarla a sus necesidades y gustos. Otros factores como encontrar una casa que se ajuste a su visión de lo que debería ser un hogar, permanecer en la misma zona o barrio y reformar es más asequible que comprar, respaldan esta tendencia con un 28%. En lo que respecta a la decoración, los millennials encabezan el ranking de los más activos en comparación con otros grupos. Un 62% realizó proyectos de decoración en casa.
Aunque para una reforma completa de la vivienda los millennial gastaron de media 26.000 euros, un 39% se excedió del presupuesto inicial, "bien por comprar productos o materiales más caros o encontrarse con proyectos o servicios más complejos de lo esperado". Es más, según Houzz, cada vez son más los millennials que adquieren una vivienda antigua para reformar. En este sentido, el 30% de las viviendas que fueron renovadas tenían entre 16 y 35 años, mientras que un 25% se construyeron entre 2001 y 2010.
España, junto a Irlanda y Reino Unido, se encuentra entre los tres países que mayor demanda de servicios profesionales requiere. El 90% de los particulares que renovó su hogar en 2015 contó con ayuda profesional. Contratar especialistas del sector es algo habitual entre todos los grupos de edad, aunque el porcentaje es incluso más elevado en los particulares mayores de 55 años (93%), frente a un 90% de los consumidores entre 35 y 54, y un 88% entre los millennials. Por otro lado, más de la mitad de los españoles contrató los servicios de un constructor o albañil (60%) para su proyecto.
La relación entre los jóvenes y el mercado de la vivienda en propiedad continúa siendo muy complicada pese a que estos deberían ser la demanda natural del sector. La complicada situación laboral por la que atraviesa el segmento de la población menor de 30 años, provoca que la compra de una vivienda por parte de gran parte de los jóvenes sea, prácticamente, una utopía. Así, sólo el 20,5% de la población joven en España consiguió emanciparse durante el segundo semestre de 2015, según los datos en el último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE). Este porcentaje incluso va a peor. Representa un descenso del 4,81% respecto al registrado un año atrás y dista mucho de la media europea (30,6%). Además, se produce a una edad superior: 29 años frente a los 26 de la UE.
En este sentido, el Observatorio de Emancipación ofrece datos reveladores de la dificultad de acceso a la vivienda por parte de este sector de la población: una persona joven debería destinar el 59,1% de su salario para poder adquirir una vivienda en propiedad, debería cobrar un 97,1% más de lo que ingresa y la superficie máxima a la que puede aspirar es de 50,7 metros cuadrado. El CJE precisa que el 84% de las personas jóvenes emancipadas comparte piso con dos o más personas.
El estudio enumera, entre las principales causas de este retraso en la emancipación, la frágil situación en el mercado laboral y las duras condiciones del mercado de la vivienda, que resultan inaccesibles para el nivel adquisitivo de la mayoría de jóvenes. De este modo, si algo caracteriza a este colectivo, es la precariedad laboral que se traduce entemporalidad, parcialidad y sobrecualificación, según el CJE.
En este sentido, señala que la tasa de paro de las personas menores de 25 años alcanza el 46,2% mientras que, según datos registrados en el Servicio de Empleo Público Estatal (SEPE), el 92,9% de las contrataciones realizadas a jóvenes de 16 a 29 años fueron de carácter temporal y los contratos indefinidos sólo representaron el 7,1%. En cuanto a la sobrecualificación, el 56,6% desempeña trabajos de menor cualificación a la que realmente posee.
El estudio también alerta del riesgo de pobreza y exclusión social en el que se encuentra gran parte de la población joven española. En 2014, el 36,4% de estas personas se encontraban por debajo del umbral de la pobreza. Las situaciones de exclusión afectaban a más de la mitad de la gente joven desempleada, a un 56,8%, y al 36,5% de la población joven inactiva. Pero también a las personas ocupadas, en concreto, una de cada cuatro.
Victor Reloba, responsable del Área Socioeconómica del Consejo de la Juventud de España, ha destacado que “un país con gran parte de su población joven en riesgo de pobreza y exclusión jamás podrá avanzar” y ha reclamado “una legislación laboral que garantice un empleo decente, digno y con derechos y un cambio de modelo productivo que base su desarrollo en la investigación”. Así mismo, el CJE denuncia “la falta de políticas de vivienda encaminadas a favorecer un proyecto de vida propio a los y las jóvenes”.
El alquiler, un paso intermedio antes de la compra
Viendo la actual coyuntura, queda claro que los jóvenes siguen teniendo muy difícil la compra y un buen ejemplo es que más de la tercera parte de los que están emancipados vive de alquiler. Al evidente problema de la falta de empleo, que afecta a un tercio de los menores de 35 años, hay que sumar la precariedad laboral, que no garantiza la estabilidad económica a largo plazo debido a la proliferación de contratos temporales.
Para que la vivienda y los jóvenes vuelvan a casar, el economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, cree que la solución pasa por cambiar la legislación laboral. "Los jóvenes tienen salarios muy bajos, trabajan a tiempo parcial y están obligados a depender de sus padres. Algunos ni eso. Así resulta imposible que puedan adquirir una casa".
En este sentido, las entidades bancarias que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, quedaron sobre aviso de los riesgos que conlleva financiar a clientes en una situación económica y laboral débil, ahora exigen como condición esencial disponer de un salario fijo para financiar la compra de una vivienda, algo que muy pocos jóvenes pueden permitirse. A pesar de la progresiva vuelta del crédito, la financiación sigue siendo casi prohibitiva para los jóvenes, al exigirles los bancos requerimientos de solvencia, ahorro previo y estabilidad de ingresos para poder concederles una hipoteca.
Ante esta tesitura, el alquiler se presenta casi como la única opción para emanciparse. Algo, por otro lado, lógico. Los entendidos dan por hecho que este régimen debe ser, como en otros países, el paso intermedio entre la emancipación y la compra. Es decir, el paso a dar entre los 25 y los 35 años, aproximadamente.
Durante su participación en unas de las conferencias inmobiliarias del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA 2016), Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, ha señalado que entre los retos del sector inmobiliario se encuentra favorecer el acceso de los más jóvenes a la vivienda. "Pese a la caída de los precios y a la bajada de los tipos de interés hay que tener en cuenta que los salarios de los jóvenes son aún bajos y están dificultando su acceso a la misma". Pero no es la única tendencia a corregir en el sector inmobiliario español, según Sociedad de Tasación aún quedan importantes retos pendientes.
Por su parte, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal de promotores APCE y Asprima confirma la dificultad que actualmente supone el acceso a la vivienda para los ciudadanos más jóvenes, un mercado que ha cifrado en cerca de 11 millones de personas, muchas de las cuales siguen viviendo en casa de sus padres. Así, según los expertos inmobiliarios, entre los retos a los que se enfrenta el sector, también está la necesidad de reducir los riesgos regulatorios y la incertidumbre jurídica debido a una legislación muy densa y compleja que dificulta la inversión extranjera. Asimismo, ha señalado que la protección al consumidor ha llegado para quedarse y ha añadido que en el momento actual del sector inmobiliario "vemos más oficio a largo plazo que beneficio a corto". En general, los principales retos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario español, son los siguientes.
Accesibilidad para los jóvenes. El esfuerzo financiero para comprar una vivienda, requiere de 7,6 años de sueldo íntegro para pagarla, factor que se encuentra muy alejado de las condiciones que presentan los jóvenes, aquejados del paro y la precariedad laboral.
Consolidación de la Sareb y los "servicers". La consolidación de estos dos actores claves en el mercado de vivienda será clave para regenerar el sector, sentando las bases de una posible recuperación.
Reforma del mercado de alquiler. La irrupción de las Socimis fomenta la profesionalización y la innovación del sector en busca de rentabilidades, marcando tendencias que determinarán la evolución de la industria.
Evolución de las cargas fiscales. En relación con la fiscalidad de la vivienda, la evolución del IBI, el IVA y el impuesto de sucesiones tiende a crecer en los últimos ejercicios fiscales, por lo que va a influir directamente en el mercado de la vivienda.
Rehabilitación. En los últimos años se ha constatado un movimiento hacia los centros de las ciudades. La continuidad de esta tendencia depende de la realización de proyectos de rehabilitación y de regeneración de edificios.
Impacto sobre la inversión de los riesgos regulatorios. Las cargas fiscales afectan directamente al coste de acceso y mantenimiento de la vivienda. Además, la inversión puede frenarse.
Integración de normas europeas. Cada entidad deberá evaluar al final de cada periodo si existe evidencia objetiva de que sus activos financieros puedan estar deteriorados, con independencia de que los créditos se encuentren en una situación.
SIMA 2016: un 5% más de visitantes y más público joven
A falta de conocer los datos definitivos de la 18 edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), el año que el evento cumple su mayoría de edad, se estima un incremento de visitantes del 5%, que según el director general del salón, Eloy Bohúa está "en línea con lo esperado", en una feria en la que ha destacado "la calidad del público visitante y el interés de compra que transmiten los expositores", con más de 200 expositores, un 25% más de oferta que en la edición anterior.
"Se confirma la recuperación de los visitantes más jóvenes que había perdido un poco de protagonismo en años anteriores", subrayando que la impresión recibida por los expositores es "positiva" en un contexto en el que el ritmo de compraventas e hipotecas evoluciona al alza, lo que en la feria "no puede ser una excepción". Sin poder hablar todavía de una recuperación inmobiliaria contundente, Bohúa señala que sí se puede hablar de que el mercado "poco a poco se va normalizando y vuelve la confianza", como evidencia la mayor actividad de una feria en la que la oferta de viviendas sobre plano y en construcción ha superado ya a la vivienda terminada.
"El clima que se respira es de mayor optimismo y de hablar de futuro", señala Bohúa, quien detalla que en SIMAPro y en los foros celebrados en el marco del SIMA se ha hablado de nuevos proyectos y de "poner el foco en el cliente", de cómo resolver el problema para ofrecer una vivienda al comprador más joven dada las dificultades de desempleo y bajos salarios, así como de "transparencia, tecnología, innovación, cosa que no ocurría el año pasado".
Fuente: efeempresas.com
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El Euríbor, principal índice que marca los intereses a pagar por las hipotecas a tipo variable, ha cerrado 2015 marcando otro mínimo histórico en su cotización mensual de diciembre: 0,059%. Este nuevo nivel de indicador volverá a rebajar las cuotas de los préstamos hipotecarios a los que les toque revisión (y que no estén sujetos a una cláusula suelo), destacando Madrid y Baleares que se beneficiarán con ahorros que rondan los 200 euros anuales. Para el 2016, se esperan hipotecas para comprar vivienda más accesibles.
La nueva cota del Euribor supone una ralentización en su desplome, de sólo 20 milésimas con respecto a noviembre (0,079%). Además, el índice marca actualmente un nivel diario idéntico al mensual (0,059%), lo que significa que desde el 3 de diciembre (cuando el Banco Central Europeo (BCE) anunció medidas económicas que no cumplieron con las expectativas) ha subido en su cotización intradía, que tocó a primeros de diciembre el 0039%.
Caída del 80% en 2015, la mayor en la última década
El Euríbor, de este modo, cerró 2015 con un recorte del 80% (arrancó en torno al 0,3%), lo que supone la mayor bajada registrada en la última década. El índice comenzó 2015 en el 0,323% en tasa diaria y ha ido cayendo hasta el 0,059% registrado el pasado mes de diciembre. El índice experimentó así una caída de 0,264 puntos respecto al valor marcado en el mismo periodo de 2014. En términos mensuales, solo repuntó en el mes de julio, cuando pasó del 0,163% al 0,167%.
El euríbor inició a mediados de 2014 una senda bajista hasta mínimos históricos, hasta niveles que pocos expertos se atrevían a predecir hace apenas unos meses. El indicador se encuentra hoy en día por debajo del 0,1% y bajando, de tal manera que seguirá abaratando, al menos durante un año más, miles de hipotecas. De hecho, en apenas un mes (de octubre a noviembre), ha caído casi un 40% al pasar del 0,128% al 0,079%, y, además, actualmente se sitúa sensiblemente por debajo de los niveles de hace un año. El 3 de diciembre, el euríbor marcó su mínimo histórico intradía, en el 0,032%, el mismo día de la reunión del BCE. Su máximo histórico lo fijó en octubre de 2008, cuando alcanzó el 5,26%, mientras que su media histórica se sitúa en el 2,305%.
Detrás de esta presión a la baja se encuentra la política monetaria del BCE, que mantiene desde septiembre de 2014 los tipos de interés en el 0,05%, un nivel nunca visto hasta entonces. Históricamente, la correlación entre el euríbor y el precio del dinero suele situarse entre 25 y 50 puntos básicos, pero ante una situación tan anómala de bajos tipos de interés, incluso esta correlación se ha roto. De hecho, hay expertos que no descartan incluso que el indicador pueda llegar a entrar en terreno negativo en los próximos meses.
Madrid y Baleares con ahorros que rondan los 200 euros anuales
Madrid y Baleares son las comunidades autónomas que en mayor medida se van a beneficiar del mínimo histórico que ha marcado en diciembre el Euríbor a 12 meses (0,059%), ya que experimentarán en sus préstamos hipotecarios descuentos que rondan de media los 200 euros anuales. Esto es así porque hace un año, en diciembre de 2014, el indicador se situaba en el 0,329%, con lo que una hipoteca media de 100.000 euros contratada entonces con un plazo de amortización de 25 años que se revise ahora en enero se beneficiará de un descuento de unos 12 euros mensuales o unos 140 al año.
Así, en diciembre de 2014, el importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda era de 104.950 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que al aplicarle el Euríbor entonces en vigor suponía pagar una cuota mensual de 364,47 euros. Si el préstamo se revisa anualmente, ahora en enero, una vez aplicadas las nuevas condiciones, la cuota pasará a ser de 352,43 euros, 12,04 euros menos al mes, o 144,48 al año. Sin embargo, el importe medio de las hipotecas varía de una región a otra, y las hipotecas de mayor cuantía sufren las subidas del Euríbor en mayor medida que las más reducidas, pero también se benefician de mayores descuentos cuando el indicador baja.
La diferencia por zonas se refleja bien en los siguientes ejemplos. Según los datos del INE, el importe medio de un préstamo para la compra de vivienda oscilaba en diciembre de 2014 entre los 68.024 euros en Extremadura y los 159.796 euros en Madrid. En Extremadura se pasaría de pagar una cuota mensual de 236,23 euros a 228,43, apenas 7,8 euros menos al mes o 93,6 euros al año. Pero en Madrid, el descuento será de 18,33 euros al mes o 219,96 al año. En Baleares, el importe medio de una hipoteca era en diciembre de 2014 de 135.153 euros, con lo que el descuento será de 186 euros.
Según la Agencia Negociadora, en 2016 se producirá la segunda fase "de la guerra comercial de las hipotecas" que iniciaron los bancos a finales de 2014. Esta situación supondrá incrementos en la cifra de operaciones y de su importe medio y una menor exigencia de solvencia a quienes suscriban el crédito. En concreto, según ha explicado la Agencia Negociadora en un comunicado, en 2016, podrán verse hipotecas con un interés del Euríbor con un diferencial del 0,5%, frente al Euríbor más el 1% o el 2% actual.
"Lo realmente significativo y novedoso es que se producirá una menor exigencia de solvencia" a los deudores, que se reflejará en un mayor Loan To Value (LTV), porcentaje de la tasación de la vivienda por la que se suscribe la hipoteca. Del mismo modo, habrá un menor requerimiento de esfuerzo financiero. Actualmente, las entidades exigen que el pago de la hipoteca no supere el 35% de los ingresos regulares mensuales del demandante, una cifra que podría ascender hasta el 45% a lo largo de 2016, según la Agencia Negociadora.
"Todo esto supondrá, por un lado, que las hipotecas serán más baratas y, por otro, que se podrá obtener más dinero por el mismo inmueble que en 2015, y el banco exigirá menos nivel de ingresos para dar el préstamo". Esta situación tendrá como consecuencia que las instituciones europeas de supervisión bancaria endurezcan las exigencias de capital para el sector financiero español, ha advertido la Agencia Negociadora.
Por zonas geográficas, al igual que ha sucedido en el último trimestre de 2015, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), serán Andalucía, Madrid y Cataluña las que lideren el crecimiento del mercado hipotecario. En este sentido, la Agencia Negociadora prevé que "lo que más tirará del mercado hipotecario es la consolidación del inmobiliario, que en 2016 continuará su crecimiento".
Fuentes: elmundo.es y elconfidencial.com
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Resurgen con fuerza modalidades para dar respuesta a las necesidades de vivienda. En este sentido, las cooperativas de viviendas están siendo las más dinámicas y flexibles a la hora de dar alternativas durante estos años de crisis económica a la demanda de casas y pisos en España. Así, desde hace unos años han surgido opciones poco habituales en nuestro país, como el "derecho o cesión de uso de una vivienda", también conocido como "cohousing", que ofrece la posibilidad de disponer de una vivienda indefinidamente sin comprarla ni alquilarla. Se trata de un modelo habitacional asentado desde hace muchos años en países como Alemania, Dinamarca (modelo Wohnprojekte) o los países nórdicos (modelo Ándel), no especulativo sin fin de lucro donde la propiedad de la vivienda recae en la cooperativa.
Así, bajo fórmulas como el "cohousing", una cooperativa que gestiona todos los trámites administrativos necesarios para la construcción o remodelación de un edificio y que se convierte en la propietaria y gestora de las viviendas, ofrece a unos usuarios el derecho de uso de las viviendas construidas o remodeladas, un contrato de derecho o cesión de uso que está regulado por el Código Civil y por los estatutos de la comunidad de vecinos y el pago de una entrada inicial, reembolsable al finalizar el contrato y de una cuota mensual por uso de la vivienda. Estos son los elementos necesarios para disponer de una vivienda de forma indefinida, que no se compra ni se alquila.
Las principales ventajas: mayor movilidad geográfica, menor dependencia en la concesión y pago posterior de una hipoteca, uso indefinido de la vivienda, viviendas más asequibles en relación a la compra y al alquiler, mayor grado de autogestión con posibilidad de voz y voto en las decisiones de la cooperativa como definiciones de espacios, normas de la comunidad, cuotas a pagar... incluso se puede heredar pero no vender o realquilar. Aunque todavía existen interrogantes a aclarar para equiparar definitivamente este tipo de acceso a la vivienda con respecto a la compra o al alquiler.
Según Sostre Civic, cooperativa ubicada en Barcelona, la clave es llegar a acuerdos de colaboración con instituciones públicas que disponen de suelo o edificios sin usar y en los que no pueden llevar a cabo ninguna acción porque no pueden endeudarse más y sobre el que se adquiere un derecho de superficie durante un tiempo indefinido o una cesión de uso de ese suelo, a cambio del pago de un canon anual. También estas cooperativas cuentan con viviendas en edificios públicos que estaban infrautilizados y que la cooperativa ha rehabilitado con fondos privados o acuerdos con propietarios privados de edificios o de suelo a cambio de un canon anual.
Los importes que deben desembolsar los usuarios de estas viviendas, consiste en una aportación inicial que depende de la ubicación del edificio y que se encuentra entre los 15.000 y 20.000 euros y una cuota mensual de derecho de uso que varía de los 150 a los 700 euros según la superficie de la vivienda, en función de la repercusión del suelo. Los gastos de consumo derivados del uso de la vivienda corren a cargo del usufructuario y los gastos generales de la vivienda e impuestos como IBI, tasas de residuos urbanos los debe pagar el propietario de la vivienda, la cooperativa, a excepción de los casos en los que se haya llegado a un acuerdo entre propietario y usufructuario dentro del contrato de derecho de uso. En el caso de que el usuario desee abandonar la vivienda, la cooperativa devuelve la entrada inicial junto con el IPC acumulado y las mejoras realizadas en el inmueble.
Esta modalidad de vivienda se viene realizando en España desde hace unos años en Madrid y Cataluña, País Vasco, Castilla y León, Andalucía y en la Comunidad Valenciana, esta iniciativa está tomando fuerza como alternativa a modelos tradicionales de comercialización de viviendas, una fórmula intermedia entre la compra y el alquiler, donde podemos encontrar personas con visiones de vida muy alternativas, hasta colectivos de gente mayor que buscan el "cohousing" como solución para su vejez.
A nivel legislativo, se trata de una definición propia, ya que no existe una definición legal exacta en España para algo de lo que apenas hay referentes contrastados, si bien el 89.3 de la Ley de Cooperativas, o el 106.3 de la normativa catalana dan acomodo a esta formula.
Autopromoción: Las cooperativas de viviendas resurgen con fuerza
Las cooperativas de viviendas afianzan su protagonismo en el mercado inmobiliario y lo hacen beneficiadas por la aversión al riesgo de los bancos y los propietarios de los terrenos, dada la tranquilidad que supone para ellos el hecho de tener asegurados los compradores finales de los pisos. Así, Según Ernesto Tarazona, director de Residencial y Suelo de la consultora Knight Frank, esto sucede, principalmente, debido a que a la hora de conceder financiación para la promoción residencial las entidades financieras ya no quieren correr riesgos pero también por el hecho de que los propietarios de terrenos están convencidos de que si quieres vender el suelo al mejor precio hay que venderlo a una gestora de cooperativas, ya que "son los más van a pagar".
Un buen ejemplo del buen momento que atraviesa las cooperativas y de lo fuerte que apuestan a la hora de hacerse con un terreno, sería la ciudad de Madrid, donde las ventas de solares y parcelas que han hecho las Administraciones Públicas acabaron en manos de cooperativas. Así, el Ministerio de Defensa adjudicó a la gestora de cooperativas Domo Gestión (para la cooperativa de Residencial Maravillas) el codiciado solar ubicado en la madrileña calle de Raimundo Fernández-Villaverde en el que construirá 355 viviendas libres, imponiéndose en la puja a empresas tan importantes como Ferrovial o Pryconsa; y también que la gestora de cooperativas Ibosa compró las cocheras de Metro de Madrid para construir 443 viviendas, en uno de los proyectos residenciales más ambiciosos de la capital.
Según Roberto Moratalla, director de gestión de Cooperativas de TAU Gestión S.A, explica que para entender este "boom" de la autopromoción también hay que destacar que la fórmula de la cooperativa ha dejado de promover casi exclusivamente viviendas con protección pública para edificar también vivienda libre e incluso de lujo “con la misma normalidad”.
Este resurgimiento del sistema cooperativo ha ido en paralelo a una mayor profesionalización, ya que en la actualidad lo habitual es que sean las gestoras las que hacen todo el trabajo contratadas por las cooperativas: se encargan de captar a los socios y de gestionar totalmente el proyecto: buscar el terreno, adquisición del suelo, financiación, contratación de los técnicos obtención de permisos y licencias, elaboración del proyecto, control de la construcción, gestión de cobros y pagos, etc.
Entre las ventajas de lapromoción de viviendas mediante el sistema cooperativo, además del ahorro en el precio de la vivienda (al eliminar el beneficio del promotor) otro aspecto fundamental es el hecho de que el piso que se promueve se ajusta a los deseos de los cooperativistas que, además, tienen un control tanto de la calidad del proyecto residencial, como de los costes , ya que todo se decide "de manera asamblearia y democrática".
Pero si el control de la calidad y los costes se colocan en el lado de los "pros" para los cooperativistas, en el lado de los "contras" habría que situar el hecho de que un proyecto gestionado en régimen de autopromoción los tiempos de entrega de los pisos están más abiertos, lo que no ocurre cuando se trata de una promotora privada. Otro dato a tener en cuenta a la hora de decantarse por una cooperativa para adquirir un piso es que, aunque los planes de pagos suelen ser accesibles y adaptarse a la capacidad económica de los socios cooperativistas, en la actualidad se están exigiendo desembolsos iniciales importantes de entre el 10% y el 30% del coste final del piso, cantidades que se suelen estar más cerca del 30% que del 10%, según Moratalla, y que se utilizan habitualmente para pagar el suelo.
Imagen: Corbis Fuentes: cincodias.com e invertia.com
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