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Etiqueta: inmobiliaria

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Publicado el 2 comentarios en Las socimis, con beneficios de 73,3 millones hasta marzo, casi el triple que hace un año

Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimis) se han convertido en uno de los vehículos de inversión más atractivos dentro del mercado financiero. Con una rentabilidad anual que ronda el 5%, las grandes socimis (Merlín Properties, Hispania, Lar y Axiare) ganaron un total de 73,3 millones de euros durante el primer trimestre de este año, lo que significa que casi triplica los 28,8 millones que lograron en el mismo periodo del año anterior. Estas sociedades cuentan con activos vinculados con el mercado inmobiliario por más de 5.600 millones de euros. Por otro lado, los bancos (los otros grandes protagonistas del mercado inmobiliario), acumulan 100.000 millones de riesgo inmobiliario.

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Las socimis se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario español. Las grandes sociedades han protagonizado destacadas adquisiciones de edificios, centros comerciales y hoteles en los últimos meses. Solo durante el primer trimestre del año han comprado inmuebles por 285 millones de euros y preparan nuevas adquisiciones en los próximos meses. Estas sociedades están revitalizando un sector deprimido gracias a, entre otros motivos, las ventajas fiscales de las que gozan.

Las rentabilidades de estas firmas impresionan. Las cuatro grandes socimis: Merlin, Hispania, Lar, Axiare, obtuvieron rentas por 127 millones durante los tres primeros meses del año y un beneficio de 73,3 millones, según la información publicada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La mayor parte de sus ingresos proceden del alquiler de oficinas, viviendas, cadenas hoteleras y centros comerciales.

Las socimis, son sociedades de inversión inmobiliaria que nacen a partir de 2012 cuando el Gobierno del PP aprueba una normativa para regular este tipo de sociedades al estilo de las británicas "Real Estate Investment Trust (Reit)" para levantar el mercado inmobiliario casi desahuciado. Para ello otorgó a estas sociedades ciertas ventajas fiscales: los beneficios que generan están exentos del impuesto de sociedades y disfrutan de bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales si cumplen una serie de requisitos.

Su eclosión ha sido meteórica. La principal socimi, Merlin Properties, cuenta con una cartera de 1.017 activos (edificios, oficinas, locales comerciales, centros de ocio...) valorados en más de 3.218 millones de euros. En el primer trimestre del año ganó 45,24 millones, un 131% más que en el mismo periodo del 2015 y se codea con las grandes empresas del país en el Ibex 35 tras comprar el año pasado Testa, la sociedad inmobiliaria de Sacyr, por 1.794 millones de euros.

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Hispania también destaca en el sector gracias al lustre de sus principales inversores. El magnate George Soros (16,7% del capital) y el popular gestor de fondos de inversión John Paulson (9,85%) figuran entre sus principales accionistas. De hecho, George Soros ya ha anunciado que acudirá a la ampliación de capital de la sociedad. Esta aumentará sus fondos propios en 230,7 millones de euros para seguir invirtiendo en la compra de nuevos activos inmobiliarios, según informó la compañía a la CNMV. La sociedad es propietaria de inmuebles que alquila a cadenas hoteleras como Barceló, Meliá, NH o Vincci, entre otros.

Otra de las grandes sociedades inmobiliarias es Lar España, que duplicó sus ingresos durante el primer trimestre del año. Esta sociedad está inmersa en una expansión, como todas las del sector, que le ha llevado a comprar un complejo comercial en Barakaldo (Vizcaya), el centro comercial Palmas Altas Norte (Sevilla) y ha formalizado la compra total del centro comercial La Marina en Ondara (Alicante) por un importe total de 70,6 millones.

Axiare, por su parte, registró un beneficio de 5,1 millones de euros, lo que supone un 1% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, sus ingresos han crecido un 38% por la explotación de las nuevas adquisiciones formalizadas el año pasado. En los primeros tres meses del año, Axiare ha destinado 33 millones de euros para la adquisición de dos inmuebles: un edificio en Josefa Valcárcel (Madrid) y un centro comercial en Roquetas de Mar (Almería).

La gran banca, aún con 100.000 millones de riesgo inmobiliario

Por otro lado, tras ocho años de crisis y pese a la mejoría del mercado inmobiliario, los cinco grandes bancos (Popular, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Santander), acumulan más de 100.000 millones en riesgo bruto con sus activos inmobiliarios. Las 12 entidades más relevantes suman 122.327 millones, un 7% menos que hace un año. El Banco Popular es el que más acumula con 32.024 millones, por lo que su prioridad es reducir esta partida, al igual que otros. Los expertos creen que esta situación demuestra que la crisis financiera no ha terminado y recuerdan que estos activos lastran la rentabilidad porque no aportan ingresos pero sí costes financieros.

Cuando empezó la crisis, en diciembre de 2007, la banca tenía prestados 457.000 millones entre el sector inmobiliario y el constructor. Ese era el tamaño del problema con el que se entró en la recesión. El pinchazo de la burbuja se llevó por delante al 70% de las cajas. Luego llegó la Sareb, el banco malo, que se tragó 51.000 millones de activos malos de Bankia, BMN, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia y Liberbank.

Desde entonces, el sector bancario ha provisionado por unos 282.000 millones para paliar el daño del ladrillo en sus balances, pero no lo disuelto. En diciembre de 2015, octavo año de crisis, aún quedan 213.000 millones entre activos dudosos y adjudicados. De ellos, 84.000 millones corresponden a embargos, que han aumentado un 1% en 2015. Pero lo peor de esta partida son los 32.000 millones procedentes de inversiones en suelo, lo más difícil de vender, aunque se recupere el ciclo inmobiliario.

Fuente y gráfica: elpais.com

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Publicado el 1 comentario en Los alquileres en auge, con los precios de los pisos en alquiler en abril (-0,1%), estables

El precio de la vivienda alquiler moderó un mes más su caída en abril al descender un 0,1%, una décima menos que en marzo (-0,2%), con lo que las rentas de alquiler siguen descendiendo un punto menos que el IPC general, que se situó en abril en una tasa negativa del 1,1%. Mientras se mantiene la estabilidad de los precios, parte del sector inmobiliario asegura que el negocio de los alquileres, en los próximos años irá en auge: "Los "millennials" no quieren ataduras, sino flexibilidad".

moncofa castellon2b - Los alquileres en auge, con los precios de los pisos en alquiler en abril (-0,1%), estables

De esta forma, el precio de los pisos en alquiler acumulan 37 meses consecutivos de descensos, al registrar caídas desde abril de 2013, según los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). No obstante, el precio del alquiler de vivienda no registró variación alguna a nivel mensual y repunta una décima en el primer cuatrimestre del año.

Por comunidades autónomas, los principales descensos se localizaron en La Rioja (-1,9%), Castilla-La Mancha (-0,6%), Castilla y León (-0,6%), Extremadura (-0,6%), País Vasco (-0,6%), Madrid (-0,5%) y Asturias (-0,3%). También bajó el precio del alquiler de vivienda en Aragón (-0,2%) y Ceuta (-0,2%), así como en Comunidad Valenciana y Canarias, regiones en las que se registró el mismo retroceso que la media nacional (-0,1%) en abril.

Por su parte, el precio de los alquileres subió en Galicia (+0,4%), Baleares (+0,3%), Navarra (+0,2%), Murcia (+0,2%), Andalucía (+0,2%) y Cataluña (+0,2%), al tiempo que se incrementó en Melilla (+0,2%) y se mantuvo sin variación en Cantabria.

Respecto a los gastos de conservación de la vivienda, los precios subieron un 0,4% interanual, si bien no presentó variación a nivel mensual. El precio de otros servicios relacionados con la vivienda se elevó un 0,4% respecto a abril de 2015 y se encareció una décima respecto al pasado mes de marzo.

Los negocios con el alquiler residencial, en auge

El Club Inmobiliario Esade Alumni abordará mañana miércoles en su reunión anual el mercado del alquiler residencial en España y Europa, que augura que será "el tema estrella del sector los próximos años", ha explicado el presidente del Club, Eduard Mendiluce. España cuenta con unos 25 millones de viviendas, de las que el 85% son de propiedad y el 15% están en alquiler, frente a otros países europeos en los que el parque de viviendas arrendadas supone el 35% o 45% del total.

Es evidente, que España tiene la tendencia cultural de comprar vivienda en propiedad, pero que el crecimiento del alquiler en los últimos años "ha venido para quedarse", porque no solo responde a la caída del poder adquisitivo de los ciudadanos por la crisis, sino a un cambio estructural. "Los 'millennials' (nacidos entre principios de los 80 y el 2000) no quieren ataduras, sino flexibilidad", que viven tanto en el ámbito personal como laboral. El porcentaje de alquiler ya ronda el 30% en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

No obstante, todavía no hay grandes empresas dedicadas al alquiler residencial en España, mientras que en Alemania hay compañías con parques de decenas de miles de pisos, incluso cotizadas en Bolsa, impulsadas por aseguradoras, fondos de pensiones, y algún fondo de inversión con visión de largo plazo, que obtienen de media rentabilidades de entre el 3 y el 6% anual.

Actualmente, gran parte de la banca española tiene una cartera importante de casas y apartamentos en alquiler, mientras que como empresas independientes y fondos de inversión como Azora o Anticipa (que dirige Mendiluce y pertenece al fondo estadounidense Blackstone) que se quieren posicionar entre los referentes en este segmento. Según los expertos, es un momento idóneo para el crecimiento de operadores profesionales de alquiler residencial en España: "Ahora es interesante porque vienes de la mayor crisis inmobiliaria de España, es buen momento para comprar viviendas a buen precio y alquilarlas, y obtener una rentabilidad del 5%".

Este grupo de profesionales, también pone sobre la mesa propuestas para impulsar el alquiler desde las administraciones, que pasarían por incentivos a los ciudadanos con menos recursos. Mendiluce ha cifrado el parque español de vivienda de alquiler social en un 1,5% del total, frente a la media europea del 15%, y ha opinado que la mejor vía para impulsarlo sería mejorar las ayudas a las familias a través de avales y bonificaciones del coste mensual del alquiler.

Fuente: eleconomista.es - Índice Precios de Consumo Abril 2016 (.pdf)

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Publicado el Deja un comentario para El precio de la vivienda subió un 6,9% en el primer trimestre con ventas casi generalizadas

El precio de la vivienda en el primer trimestre de 2016 aumentó un 6,9% en relación a los tres primeros meses de 2015, manteniendo "la fortaleza mostrada en trimestres anteriores, consolidando la senda de cambio de tendencia iniciada en 2014", según la estadística elaborada por los Registradores de la Propiedad. Respecto al cierre del pasado año 2015 los precios suben un 2,2%, con un ajuste acumulado desde 2007 del -27,2%. Esta subida de precios se produce en un contexto de incremento de las compraventas del 9,8% respecto al primer trimestre del pasado año y del 18,3% en relación al trimestre anterior, extendiéndose las ventas a casi todas las provincias. En cifras absolutas, se han registrado 99.427 transacciones entre enero y marzo, el nivel trimestral más elevado de los últimos tres años.

orihuelacosta alicante1 1 1024x575 - El precio de la vivienda subió un 6,9% en el primer trimestre con ventas casi generalizadas

Tras un largo período en mínimos históricos, la vivienda nueva presentó el primer incremento de los últimos cuatro trimestres al registrarse 19.385 compraventas, 3.566 más que en el cuarto trimestre de 2015. Concretamente la vivienda nueva ha supuesto el 19,50% de las compraventas, frente al 18,83% del cuarto trimestre de 2015 (mínimo histórico).

Por otra parte, la vivienda usada protagonizó 80.042 compraventas, 11.830 más que en el trimestre precedente, siendo el mayor dato registrado en los últimos ocho años. Por tanto la vivienda usada se ha situado en el 80,50% de las compraventas (81,17% trimestre precedente) que marca un nuevo máximo histórico.

La compraventa de vivienda, casi generalizada

El incremento del número de compraventas es prácticamente generalizado, con dieciséis comunidades autónomas con incrementos intertrimestrales. El mayor número de ventas de viviendas registrado ha correspondido a Andalucía (19.191), Cataluña (15.879), Comunidad Valenciana (13.940) y Madrid (14.985). Entre estas cuatro comunidades autónomas alcanzan el 64,36% del total de compraventas registradas. El único descenso ha correspondido a Murcia (-4,34%). Los mayores incrementos se han alcanzado en Madrid (32,94%), País Vasco (26,59%) y Canarias (26,54%).

A nivel provincial, el mayor número de compraventas durante el primer trimestre del año se dió en Madrid (14.985), Barcelona (10.921), Alicante (7.175), Málaga (6.225) y Valencia (5.325). En términos relativos, las compra de vivienda por cada mil habitantes registra los mayores resultados en Alicante (3,87), Málaga (3,84), Almería (3,14), Girona (3,10) y Las Palmas (2,84).

Las tasas de variación interanuales muestran incrementos en 43 provincias. Los mayores incrementos interanuales se han alcanzado en Vizcaya (31,12%), Segovia (22,75%), Baleares (20,81%), Teruel (19,64%), Córdoba (19,33%) y Cádiz (17,84%). El número de operaciones registradas durante los últimos doce meses ha estado encabezado por las provincias de Madrid (51.903), Barcelona (38.908), Alicante (27.595), Málaga (24.661), Valencia (19.599), Sevilla (11.799), Murcia (11.545), Baleares (11.162) y Las Palmas (10.664).

Las compras realizadas por extranjeros representaron el 12,9% del total, frente al máximo histórico del cuarto trimestre de 2015 (14,4%). Sin embargo, en números absolutos, aumentan estas compraventas, dando lugar a cifras próximas a las 12.800 compras trimestrales. En el último año se obtiene un nuevo tope histórico, el 13,4%, lo que supone compras anuales de vivienda por extranjeros próximas a las 48.000 unidades. Por nacionalidades, encabezan la clasificación los británicos con un 21,9% de las compras realizadas por extranjeros, seguidos de franceses con el 7,9%, alemanes con un 6,9%, suecos con un 6,3% y belgas con un 6,1%. Estas cinco primeras nacionalidades representan prácticamente el 50% de las compras de vivienda por extranjeros.

Hipoteca media de 109.215 euros

Después de un prolongado período ascendente, el endeudamiento hipotecario por vivienda baja un 1,6% con respecto al trimestre anterior, hasta los 109.215 euros. La cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos ha sido del 2,4% en el tercer trimestre, descendiendo 0,1 puntos porcentuales con respecto al trimestre precedente, continuando un trimestre más su sostenida tendencia descendente.

La contratación de hipotecas a tipo de interés variable con índice de referencia Euribor sigue en niveles habituales, con el 88,7% de los nuevos créditos hipotecarios. La contratación a tipo de interés fijo subió hasta el 9,8%, nuevo máximo de la serie histórica de la Estadística Registral Inmobiliaria. Los plazos de contratación han crecido durante el primer trimestre el 2,2% con relación al trimestre anterior, alcanzando los 23 años y un mes, frente a los 22 años y siete meses del trimestre precedente. La cuota hipotecaria mensual media en el primer trimestre se ha situado en 512,83 euros, con un descenso intertrimestral del 4,3%, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial desciende hasta el 27% (28,3% en el trimestre anterior). En ambos casos representan los niveles más bajos de la serie histórica.

Respecto a los impagos hipotecarios, las certificaciones de vivienda por inicio de ejecución de hipoteca del primer trimestre ascendieron a 11.066, un 37,4% menos que en 2015. El 69,5% de estas certificaciones han correspondido a personas físicas, frente al 30,5% de personas jurídicas. En cuanto a la nacionalidad, el 92,2% de las certificaciones han afectado a nacionales, frente al 7,8% de extranjeros. Las daciones en pago inscritas sobre viviendas sumaron 2.661 operaciones, con un aumento del 19,5% sobre el trimestre anterior y un descenso del 34,1% con respecto al primer trimestre de 2015. El 79,3% de las daciones en pago ha correspondido a personas físicas, frente al 20,7% de personas jurídicas. Con relación a la nacionalidad, el 86,9% de las daciones en pago han sido de nacionales, frente al 13,1% de extranjeros.

Fuente: Estadística Registral Primer Trimestre 2016 (.pdf)

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Publicado el 6 comentarios en ¿Vas a comprar vivienda? Prepara mínimo un 106 para los gastos de Notaría, IVA o Registro

Antes de desembolsar la importante suma de dinero que te van a pedir para comprar piso o casa no olvides echar cuentas. Sobre todo cuando la compra la vas a realizar financiada a través de hipoteca. El número de nuevas hipotecas lleva 21 meses seguidos al alza, de acuerdo con los datos de febrero del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero cuidado: cuando compras una vivienda no sólo tienes que mirar el precio de la casa, sino que deberás sumarle los gastos de la compra, si no quieres llevarte sustos a la hora de visitar al notario.

vinaros castellon 2 1024x683 - ¿Vas a comprar vivienda? Prepara mínimo un 10% para los gastos de Notaría, IVA o Registro

Tomada la decisión y conociendo la "hoja de ruta" que se debe seguir para comprar vivienda, se debe fijar un presupuesto para comprar vivienda, que, ya sea por 100.000, 300.000 o 500.000 euros, y aunque quieras comprar al contado, tendrás que buscar una casa cuyo precio sea inevitablemente inferior a esa cantidad para que cuadren las cuentas. En realidad, el coste de la vivienda solo representa una parte de la operación. Existen otros gastos (independientemente de que se solicite un préstamo hipotecario o no) que encarecen la compraventa. La cantidad no es fija, aunque los expertos coinciden en que suele superar el 10% del valor del inmueble que los compradores normalmente calculan. Las variaciones dependen de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, de sus características y de si pedimos dinero al banco, entre otras variables y claves previas. Conocidos estos factores, no vendrá mal conocer lo más exactamente posible cuánto costará el notario, el IVA o el registro si vas a comprar una vivienda.

Gastos de compraventa

Si tienes la suerte de poder comprar vivienda sin endeudarte con un banco, no solo te evitarás el pago de intereses y demás costes financieros, sino que recortarás los demás gastos.

¿Vivienda nueva o de segunda mano? En primer lugar, hay que distinguir entre vivienda nueva y de segunda mano. "La vivienda nueva es la que se compra directamente al promotor o que hayan pasado menos de dos años desde su finalización", explica Domingo Remojón, director de iAsesoría. En este caso (y si no está incluido), hay que abonar el IVA, equivalente al 10% del precio de la vivienda. Además, hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un impuesto autonómico cuyo importe varía en función de la Comunidad donde esté ubicada la vivienda y oscila entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa —aunque existan bonificaciones al cumplir con determinados requisitos—.

Por otro lado, la vivienda de segunda mano no está gravada con el IVA ni con el AJD, sino con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también varía según la Comunidad Autónoma. “La media en España es un 8% sobre el valor de la compraventa”, comenta Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Las comunidades más caras son Cataluña, Galicia y Comunidad Valenciana, donde alcanza el 10%; la más económica es el País Vasco (4%). Todas las provincias, sin embargo, prevén bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía. Habría que pedir un informe vinculante a la consejería económica local para no tener problemas posteriores con Hacienda. Domingo Remojón alerta, "El ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá abonar la diferencia".

Notaría. Las partes son libres de elegir el profesional que prefieran, pero los honorarios no variarán mucho entre un despacho y otro, ya que la ley fija unos aranceles según el valor de la compraventa y del servicio a prestar. Para una vivienda de 120.000 euros, el coste será de unos 390 euros, de acuerdo con el Consejo General del Notariado.

Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. En realidad, este trámite es voluntario. "Pero es altamente recomendable", recuerdan desde el Colegio de Registradores de España, por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Para una vivienda de unos 100.000 euros, el precio puede rondar los 200 euros, impuestos incluidos. También en este caso depende de las características de la propiedad, la ubicación y otras variables, y se aplican aranceles fijados por ley.

¿Y si pido una hipoteca?

Si pides una hipoteca para comprar la vivienda, hay que volver a echar cuentas. Además del coste financiero que supone solicitar un préstamo, hay que considerar que los gastos de notaría y registro se duplican (al tener que inscribir dos escrituras diferentes, una de compraventa y otra de hipoteca), que es obligatorio pasar por una gestoría y que es necesario tasar la vivienda.

Tasación. Fijar el precio de tasación es un paso obligatorio si vas a solicitar un préstamo hipotecario. Se trata de una valoración del inmueble que tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Por esta razón, solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España. "Una tasación cuesta a partir de 250 euros" precisan desde la empresa tasadora Tinsa. Para una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA, detallan. Los criterios usados para determinar el valor son múltiples: "se ha de conocer in situ la situación del inmueble, las características físicas, el estado de ocupación y de conservación, la calidad constructiva, la edad, la superficie, la altura de la vivienda en el bloque, el número de dormitorios, si tiene ascensor, garaje y trastero, zonas comunes”. Además, se tiene en cuenta la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente (por ejemplo, si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios -ITE-) o la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este gravamen (que en caso de simple compraventa solo se abona para una vivienda de nueva construcción) se aplica a todas las compraventas vinculadas a un préstamo hipotecario, sin importar si el inmueble es nuevo o de segunda mano. Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos. "Para una hipoteca de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros, ya que suele oscilar entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo", detalla Domingo Remojón. El impuesto, por otro lado, se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% de este valor, en función de la Comunidad. Así, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, resultan 2.250 euros adicionales a abonar.

Notaría y registro. Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro. Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado indica una cifra aproximada de 590 euros. “El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria” afirma Domingo Remojón. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: "Si para una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, para una que no lo sea son 294 euros".

Gestoría. Siempre existe la posibilidad de acudir a una gestoría que se encargue de abonar los impuestos a Hacienda y realizar los trámites en el registro. Pero, si en el caso de la compraventa es opcional, cuando hay una hipoteca de por medio es necesario realizar los trámites a través de un profesional. “El banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe, y la gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura”.

Entonces ¿Cuánto gasto?

Según Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente "La idea que el gasto es un 10% sobre el valor de la vivienda no es cierta. Depende mucho del inmueble y de la Comunidad". Por ejemplo, para una vivienda de obra nueva de 120.000 euros se abonan 12.000 euros de IVA, a los que hay que sumar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y coste de notaría y registro. Supongamos que el AJD sea del 1% (lo que implica un desembolso de 1.200 euros) y que, entre notaría y registro, el importe se sitúe en los 600 euros. En total, el coste será de 13.800 euros. Si la vivienda es de segunda mano y le aplicamos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales medio en España, del 8%, acabaremos desembolsando 10.200 euros (incluidas notaría y registro).

Si contratamos una hipoteca, las cosas cambian. Estimemos que para la tasación nos pidan 400 euros y que hayamos pedido una hipoteca de 100.000 para una vivienda de 120.000. Si la responsabilidad hipotecaria es de 150.000 euros (1,5 veces el importe de la hipoteca), el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (por ejemplo, el 1%) sumará otros 1.500 euros. Entre notario y registro, para ambas escrituras, unos 800 euros, más unos 400 de gestoría. En total: 3.100 euros.

El resultado: 13.300 para una vivienda de segunda mano y 16.900 para una construcción de obra nueva, que se corresponde al 15% del precio de partida del inmueble y sin considerar los gastos bancarios (normalmente, las entidades exigen por lo menos el abono de la comisión de apertura, inferior al 1% del valor de hipoteca, aunque muchas veces pidan contratar productos adicionales, como seguros de vida). Además, nos recuerda Ricardo Gulias "Si hay un intermediario, es un 2% más sobre el valor de la hipoteca concedida. Al contado es mucho más barato, pero con la hipoteca el coste se dispara”.

Fuente: elpais.com

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Publicado el Deja un comentario para El precio de la vivienda estable en abril, y repuntes del 4,4% en la costa mediterránea

El precio de la vivienda se lo sigue pensando y se mantuvo estable en el mes de abril, con un incremento del 0,1% respecto al mismo del pasado año, según el índice Tinsa IMIE. Con todo, se mantiene el balance positivo en los cuatro primeros meses de 2016 con una revalorización del 1,9% entre enero y abril. Además, el índice acumula un descenso del 41% desde los máximos de 2007 y se mantiene en niveles de verano de 2003. En general se estabiliza la recuperación de precios en todo el país, menos en la costa mediterránea que prepara con subidas la temporada de verano.

casares malaga 1 - El precio de la vivienda estable en abril, y repuntes del 4,4% en la costa mediterránea

Según la tasadora, "El precio medio de la vivienda terminada, tanto nueva como usada, sigue así con su crecimiento, aunque de forma más moderada tras registrar una subida interanual del 2,7% en febrero y del 0,8% en marzo". En abril, han sido las localidades de la costa mediterránea las que han sosteniendo el precio de la vivienda con un crecimiento del 4,4%. Tras esta zona, la mejor evolución interanual en abril se sitúa en las localidades agrupadas en áreas metropolitanas, que se mantuvieron sin variación en abril respecto a los precios de hace un año.

Las capitales y grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia o Málaga mostraron un ligero descenso interanual del 0,2%, seguidas de las localidades ubicadas en las Islas Baleares y Canarias, donde el precio bajó un 0,4%. El grupo de "resto de municipios" (pequeñas y medianas localidades no incluidas en las otras áreas) muestran una caída del 0,9%, aunque son las que mejor han evolucionado en el año, con una subida acumulada del 3,8% entre enero y abril.

precios tinsa abril2016 - El precio de la vivienda estable en abril, y repuntes del 4,4% en la costa mediterránea

El precio medio en todas las áreas es superior al del cierre de 2015. Por encima del 1,9% del incremento medio en España entre enero y abril se sitúan el "resto de municipios" (+3,9%), Baleares y Canarias (+2,9%) y la costa mediterránea (+2,7%). A menor ritmo, el avance en las áreas metropolitanas ha sido del 1,1% en los cuatro primeros meses del año y del 0,7% en las capitales y grandes ciudades.

La caída media de los precios de la vivienda en España desde el máximo alcanzado en 2007 se sitúa en el 41,1%. La costa mediterránea sigue reduciendo la diferencia respecto al punto álgido del ciclo y sitúa la caída acumulada en el 46,7%, seguida de las capitales y grandes ciudades (-45,1%) y las áreas metropolitanas (-44,4%). Por debajo de la media se encuentran Baleares y Canarias (-30,6%) como las zonas que menos se han devaluado, y el resto de municipios (-35,8%).

Fuente: Tinsa IMIE General y Grandes Mercados Abril 2016 (.pdf)

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Publicado el Deja un comentario para La vivienda de segunda mano acelera un 16,8% las compraventas de marzo

La compraventa de pisos y casas aumentó un 16,8% en marzo en relación al mismo mes de 2015, hasta sumar 31.925 operaciones, según ha informado el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con este repunte, la compraventa de viviendas encadena dos meses consecutivos de alzas interanuales después de haber aumentado un 15,8% en febrero, tras la inesperada caída del 2,9% en enero. Nuevamente, la vivienda usada ha sido la responsable del repunte de la compraventas en marzo.

laspalmasdegrancanaria1 1 - La vivienda de segunda mano acelera un 16,8% las compraventas de marzo

Así, en el pasado mes de marzo las operaciones de compraventa sobre pisos y casas de segunda mano se incrementaron un 24,2% en tasa interanual, hasta totalizar 25.765 operaciones, frente al retroceso del 6,6% en las viviendas nuevas, con 6.160 transacciones. En total, el 19,3% de las casas que cambiaron de manos fueron de nueva planta y el 80,7% de segunda mano.

En los tres primeros meses de 2016, la compraventa de viviendas acumula un incremento del 9,2% sobre el mismo periodo de 2015, gracias al avance en un 16,9% de las operaciones sobre viviendas de segunda mano, ya que las realizadas sobre viviendas nuevas retroceden un 13%.

En tasa intermensual (marzo sobre febrero), el número de transacciones en marzo bajó un 8,2% (31.925), frente al descenso del 9% del mismo mes de 2015. cuando se cerraron 34.771 compraventas, y también empeoró respecto a enero, cuando se cerraron 32.417 operaciones.

No hay ninguna variación cuando se trata de vivienda libre o protegida, que se mantiene en su línea habitual. Así, el 89,2% de las viviendas transmitidas en marzo fueron viviendas libres y el 10,8%, protegidas. La compraventa de viviendas libres subió un 16,5% en marzo en tasa interanual, hasta sumar 28.492 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas avanzaron un 18,9%, con 3.433 transacciones.

Por cada 100.000 habitantes, destacan Canarias y Baleares

En marzo, el mayor número de ventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Canarias (127) y Baleares (108). Las regiones donde más se incrementaron estas operaciones fueron Islas Canarias (+52,7%), Extremadura (+34,6%) y Cantabria (+28,5%).

Un mes más, fue Andalucía la región que más operaciones sobre viviendas realizó con 6.299 compraventas, seguida de Cataluña (5.123), Madrid (4.878) y Comunidad Valenciana (4.186). Las comunidades que realizaron un menor número de compraventas de viviendas fueron La Rioja (186), Cantabria (352) y Navarra (382).

En valores relativos, la compraventa de viviendas subió en todas las comunidades autónomas menos en La Rioja y Galicia. Ambas registraron un descenso interanual del 3,1%.

compraventa ine marzo2016 - La vivienda de segunda mano acelera un 16,8% las compraventas de marzo

Cae un 0,3% el total de fincas transmitidas

Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), el total de fincas transmitidas en marzo alcanzaron las 143.478, un 0,3% menos que en marzo de 2015. Según el INE, el número de compraventas de fincas rústicas cayó un 5,2% en marzo, hasta un total de 11.058 operaciones, mientras que las compraventas de fincas urbanas aumentaron un 11,7%, hasta 55.587 operaciones.

Por compraventa se transmitieron un 8,5% más de fincas que en marzo de 2015, mientras las transmisiones por donación subieron un 2,5%, las operaciones por permuta retrocedieron un 8,2%, y las transmitidas por herencia descendieron un 3,9%.

En marzo, el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes alcanza sus valores más altos en Aragón (660), Castilla y León (610) y La Rioja (609).

Las tasas de variación anuales más elevadas se registraron en las Islas Canarias (19,8%) y Aragón (13,3%). Por su parte, se registran las tasas de variación anual más bajas en Galicia (-23,3%) y La Rioja (-10,7%).

Fuente: Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) Marzo 2016 (.pdf)

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Publicado el Deja un comentario para Notarios: La compra de casas por extranjeros subió un 12,9% en 2015, el 20% del total

Los extranjeros compraron un total de 76.680 pisos y casas en España en 2015, lo que supone un incremento del 12,9% y un 20% del total de operaciones de compraventa de vivienda realizadas durante el pasado año, según datos del Consejo General del Notariado, que ponen de manifiesto que el peso de las compra de viviendas libres realizadas por extranjeros ha venido creciendo desde 2007. La mayoría de las compras se realizaron en las Islas Baleares y Canarias, siendo el ciudadano británico el principal comprador.

casaibiza baleares 1024x604 - Notarios: La compra de casas por extranjeros subió un 12,9% en 2015, el 20% del total

Diferenciando por extranjeros residentes y no residentes, el 51,7% de las operaciones de compraventa fueron realizadas por no residentes. Aun así, la compra de vivienda libre por parte de extranjeros residentes aumentó en un 18,2%, tasa superior a la de los compradores no residentes, que se situó en el 8,4%.

En 2015, las comunidades con mayor peso en las transacciones de vivienda realizadas por extranjeros sobre el total de las comunidades fueron Islas Baleares (44%), Islas Canarias (39%), Comunidad Valenciana (37%), Andalucía y Murcia (ambas con el 25%). Por el contrario, las regiones en las que las operaciones realizadas por extranjeros tuvieron un menor peso en la compra de viviendas fueron País Vasco, Cantabria, Castilla y León, Galicia y Extremadura, con datos en torno al 4%.

Todas las comunidades mostraron avances en el número de compras realizadas por parte de extranjeros. Cuatro autonomías registraron incrementos inferiores a la media nacional: Cataluña (+4,9%), Comunidad Valenciana (+7,2%), Extremadura (+9,8%) e Islas Canarias (+10,3%).

El resto de comunidades comunidades registraron aumentos superiores a la media nacional, destacando La Rioja (+59,1%), Castilla-La Mancha (+57,3%) y Navarra (+41,5%). Aragón (+39,8%), Castilla y León (+34%), País Vasco (+30,7%), Murcia (+25,8%) y Cantabria (+25,5%). Un escalón por debajo, situándose en una tasa ligeramente superior a la nacional: Galicia (+23,2%), Islas Baleares (+22,3%), Madrid (+17,3%) y Andalucía (+13,6%).

En función de la nacionalidad de los compradores extranjeros, los que tienen mayor peso sobre el total de las compras son los británicos (20,6%), seguidos de los franceses (8,8%), alemanes (7,5%), belgas (5,7%), italianos (5,5%) y rumanos (5,3%). Todos ellos acumulan más de la mitad de las operaciones de compraventa de vivienda libre realizadas por extranjeros en 2015 en España.

extranjeros2015 notarios - Notarios: La compra de casas por extranjeros subió un 12,9% en 2015, el 20% del total

El colectivo de los extranjeros residentes, incrementó su volumen de transacciones en un 18% en tasa interanual. Los compradores más activos fueron los rumanos y los ecuatorianos (59,9% y 41,02%, respectivamente). En contraposición, fueron rusos (-31,8%) y noruegos (-20,5%) los que más redujeron su número de operaciones de vivienda libre en 2015.

Según los notarios, la práctica totalidad de los extranjeros que deciden comprar un inmueble en España optan por acudir al notario para realizar la compraventa en escritura pública ya que, aunque no es obligatoria salvo que se contrate un préstamo hipotecario, les aporta veracidad y seguridad jurídica.

Los precios suben casi un 3%

El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por extranjeros en 2015 se situó en 1.598 euros, lo que supone un incremento interanual del 2,9%. El precio medio de las viviendas adquiridas por no residentes aumentó un 5,6%, hasta los 1.792 euros, mientras que el precio de los inmuebles comprados por extranjeros residentes se redujo un 0,1%, situándose en los 1.367 euros.

El precio medio de las viviendas adquiridas por extranjeros se situó por encima de la media nacional en Islas Baleares (2.580 euros/m2), País Vasco (2.047 euros/m2), Madrid (1.867 euros/m2) y Cataluña (1.856 euros/m2). El resto de comunidades se situaron por debajo de la media nacional, destacando por sus precios más reducidos Extremadura (576 euros/m2), Castilla-La Mancha (597 euros/m2), La Rioja (710 euros/m2) y Castilla y León (712 euros/m2).

Fuente: Estadística Notarial "Compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros en 2015"

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Publicado el 3 comentarios en Fiscalidad 2016: ¿En qué comunidades autónomas se pagan más o menos impuestos?

La capacidad normativa de las comunidades autónomas para elevar o bajar los impuestos cedidos por el Estado les ha permitido ir encajando sus cuentas en función del ciclo económico o de las prioridades fiscales del Ejecutivo de turno. Los movimientos, sin embargo, no se han producido en la misma dirección, lo que ha generado grandes diferencias en la presión fiscal que sufren los ciudadanos en función de dónde estén empadronados. Y en ese listado los más perjudicados en IRPF son los ciudadanos residentes en Extremadura y los más beneficiados son los de Madrid, según los datos del Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral 2016, elaborado por el Registro de Economistas Asesores Fiscales. Pero también en el impuesto sobre el de patrimonio, el de sucesiones y donaciones, el de transmisiones patrimoniales que grava la compraventa de viviendas de segunda mano o hasta los 79 impuestos propios que tienen las comunidades autónomas.

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Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Extremadura es la región que más presión fiscal ejerce sobre sus ciudadanos. En el otro, la zona con menor presión fiscal es Madrid. La fotografía del IRPF en 2016 revela profundas diferencias en la cuota tributaria que tiene que pagar un ciudadano por las rentas que declara en la autonomía donde reside. Una divergencia que se ha intensificado este año ante la llegada a algunas autonomías (Baleares y Comunidad Valenciana) de gobiernos liderados por Podemos, que han concentrado los incrementos de impuestos en las rentas altas.

El Ejecutivo de Baleares, gobernado por Francina Armengol y compuesto por PSOE, Mes y Podemos ha incrementado los tipos aplicados a partir de los 70.000 euros. A esta franja le aplica un gravamen del 22%, a los que declaran 90.000 euros un 23% y esos porcentajes van subiendo hasta el 24% a los 120.000 euros y un 25% a partir de 175.000. En Aragón se ha producido un movimiento simétrico, elevando el tipo máximo al 25% y subiendo los tipos a partir de 50.000 euros. En ambas comunidades se suprimen las deducciones por seguros privados de salud. Si la comparación se realiza sobre los impuestos que pagan las rentas bajas (inferiores a 45.000 euros), ni Aragón ni Baleares figuran en primera posición. Ese lugar es ocupado por Cataluña, que surge como la autonomía que más impuestos cobra a las rentas de 16.000, 20.000 y 30.000 euros, respectivamente.

En el otro lado se sitúan cinco comunidades autónomas en las que se han aprobado rebajas fiscales en este tributo. En concreto, Andalucía, Castilla-León y La Rioja han reducido la cuota que van a tener que pagar todas las rentas (bajas, medias y altas), mientras que Galicia o Navarra han concentrado los descensos en rentas menores de 40.000 euros, mientras que por encima de ese umbral han subido la presión fiscal.

Impuesto de Patrimonio

Respecto al impuesto patrimonial, una persona con un patrimonio de 800.000 euros, de los que quedan exentos los 300.000 primeros euros de la vivienda habitual, puede pagar 1.164 euros si vive en Aragón, o 0 euros si reside en Madrid. Las diferencias entre ambas comunidades se produce por las distintas orientaciones políticas respecto al trato fiscal de esta figura. Madrid lo bonifica al 100%, con lo que pierde en torno a 600 millones de euros al año, aunque al mismo tiempo evita la fuga de grandes fortunas a otras comunidades en busca de un mejor trato fiscal. La norma estatal fijaba un mínimo exento de 700.000 euros, que Aragón rebajó a 500.000 euros con efectos de 31 de diciembre de 2015 y que volverá a recortar doce meses después hasta 400.000 euros. También se han producido incrementos impositivos en este impuesto en Baleares, Comunidad Valenciana y Navarra.

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Según el presidente de CEOE, Juan Rosell, "El hecho de que el 10% de las herencias se rechazan indican que hay un problema en el trato fiscal”. Con estas palabras, quiso enfatizar en la presentación de este informe el excesivo peso que los impuestos pueden tener sobre la actividad y el empleo. "Son adecuados cuando las economías crecen y hay empleo y son inadecuados cuando desincentivan y asustan. En ningún caso deben ser confiscatorios".

Esta figura tributaria revela mejor que ninguna las ventajas fiscales que obtienen los ciudadanos en función de la comunidad en la que residen. Para una herencia de 800.000 euros de un padre a un hijo de menos de 30 años, soltero y sin hijos, la factura oscila entre los 134 euros que se pagan en Canarias y los 164.049 euros en Andalucía.

La brecha es aún mayor en el caso del impuesto sobre sucesiones. En el caso que plantea la publicación del Registro de Economistas Asesores Fiscales (un padre que dona a un hijo sin discapacidad 800.000 euros sin destino específico) la diferencia va desde los 200,1 euros de Canarias hasta los 208.159 euros de Andalucía.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Las diferencias entre autonomías también son visibles en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que grava las transacciones de viviendas de segunda mano. Si se transmite un inmueble que no está destinado a la vivienda por un valor de hasta 150.000 euros, la brecha es de 6.000 euros entre Madrid (9.000) y Galicia y Cataluña (15.000). Si el importe sube a 450.000, la diferencia en la cuota a pagar también se eleva a 18.000 euros entre la que menos cobra (Madrid) y las que más (Cataluña y Galicia).

Comunidades Autónomas: 79 impuestos propios

El informe también incluye información sobre los impuestos propios que regulan las autonomías. En 2016 había 79 tributos en vigor que aportan en torno a 2.400 millones de euros a la arcas regionales. Y el hecho imponible que genera la parte más importante de esa recaudación es el agua, con 1.142 millones de euros recaudados. La mitad de esos ingresos se obtienen en Cataluña (551 millones) a través del canon que se cobra a sus ciudadanos, seguida por la Comunidad Valenciana (285 millones) en donde se cobra el saneamiento, y Andalucía, con 136 millones, correspondientes a un canon de saneamiento.

Fuente: cincodias.com y REAF-REGAF: "Panorama de la fiscalidad autonómica y foral 2016"

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Publicado el 1 comentario en El acceso de los más jóvenes a la vivienda y otros 6 retos pendientes del sector inmobiliario

Durante su participación en unas de las conferencias inmobiliarias del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA 2016), Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, ha señalado que entre los retos del sector inmobiliario se encuentra favorecer el acceso de los más jóvenes a la vivienda. "Pese a la caída de los precios y a la bajada de los tipos de interés hay que tener en cuenta que los salarios de los jóvenes son aún bajos y están dificultando su acceso a la misma". Pero no es la única tendencia a corregir en el sector inmobiliario español, según Sociedad de Tasación aún quedan importantes retos pendientes.

ciudadlineal madrid 1024x682 - El acceso de los más jóvenes a la vivienda y otros 6 retos pendientes del sector inmobiliario

Por su parte, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal de promotores APCE y Asprima confirma la dificultad que actualmente supone el acceso a la vivienda para los ciudadanos más jóvenes, un mercado que ha cifrado en cerca de 11 millones de personas, muchas de las cuales siguen viviendo en casa de sus padres. Así, según los expertos inmobiliarios, entre los retos a los que se enfrenta el sector, también está la necesidad de reducir los riesgos regulatorios y la incertidumbre jurídica debido a una legislación muy densa y compleja que dificulta la inversión extranjera. Asimismo, ha señalado que la protección al consumidor ha llegado para quedarse y ha añadido que en el momento actual del sector inmobiliario "vemos más oficio a largo plazo que beneficio a corto". En general, los principales retos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario español, son los siguientes.

  1. Accesibilidad para los jóvenes. El esfuerzo financiero para comprar una vivienda, requiere de 7,6 años de sueldo íntegro para pagarla, factor que se encuentra muy alejado de las condiciones que presentan los jóvenes, aquejados del paro y la precariedad laboral.
  2. Consolidación de la Sareb y los "servicers". La consolidación de estos dos actores claves en el mercado de vivienda será clave para regenerar el sector, sentando las bases de una posible recuperación.
  3. Reforma del mercado de alquiler. La irrupción de las Socimis fomenta la profesionalización y la innovación del sector en busca de rentabilidades, marcando tendencias que determinarán la evolución de la industria.
  4. Evolución de las cargas fiscales. En relación con la fiscalidad de la vivienda, la evolución del IBI, el IVA y el impuesto de sucesiones tiende a crecer en los últimos ejercicios fiscales, por lo que va a influir directamente en el mercado de la vivienda.
  5. Rehabilitación. En los últimos años se ha constatado un movimiento hacia los centros de las ciudades. La continuidad de esta tendencia depende de la realización de proyectos de rehabilitación y de regeneración de edificios.
  6. Impacto sobre la inversión de los riesgos regulatorios. Las cargas fiscales afectan directamente al coste de acceso y mantenimiento de la vivienda. Además, la inversión puede frenarse.
  7. Integración de normas europeas. Cada entidad deberá evaluar al final de cada periodo si existe evidencia objetiva de que sus activos financieros puedan estar deteriorados, con independencia de que los créditos se encuentren en una situación.

SIMA 2016: un 5% más de visitantes y más público joven

A falta de conocer los datos definitivos de la 18 edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), el año que el evento cumple su mayoría de edad, se estima un incremento de visitantes del 5%, que según el director general del salón, Eloy Bohúa está "en línea con lo esperado", en una feria en la que ha destacado "la calidad del público visitante y el interés de compra que transmiten los expositores", con más de 200 expositores, un 25% más de oferta que en la edición anterior.

"Se confirma la recuperación de los visitantes más jóvenes que había perdido un poco de protagonismo en años anteriores", subrayando que la impresión recibida por los expositores es "positiva" en un contexto en el que el ritmo de compraventas e hipotecas evoluciona al alza, lo que en la feria "no puede ser una excepción". Sin poder hablar todavía de una recuperación inmobiliaria contundente, Bohúa señala que sí se puede hablar de que el mercado "poco a poco se va normalizando y vuelve la confianza", como evidencia la mayor actividad de una feria en la que la oferta de viviendas sobre plano y en construcción ha superado ya a la vivienda terminada.

"El clima que se respira es de mayor optimismo y de hablar de futuro", señala Bohúa, quien detalla que en SIMAPro y en los foros celebrados en el marco del SIMA se ha hablado de nuevos proyectos y de "poner el foco en el cliente", de cómo resolver el problema para ofrecer una vivienda al comprador más joven dada las dificultades de desempleo y bajos salarios, así como de "transparencia, tecnología, innovación, cosa que no ocurría el año pasado".

Fuente: efeempresas.com

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Publicado el 2 comentarios en La construcción de viviendas ya no es decisiva para el crecimiento de la economía

¿Es posible la recuperación económica de forma intensa sin "boom" inmobiliario? Posiblemente antes de la crisis económica, para muchos la respuesta hubiera sido que no. La construcción y, en particular, la inversión inmobiliaria han sido históricamente el principal motor de la actividad económica en España, junto al turismo y el automóvil. Aunque algo está cambiando. El peso del ladrillo respecto del PIB ha caído a la mitad. Pero, aun así, la economía crece a un ritmo anual del 3,4%, y en el último año se crearon más de medio millón de puestos de trabajo, es sí, muchos en precario.

construccion pisos torrevieja 1024x717 - La construcción de viviendas ya no es decisiva para el crecimiento de la economía

No se trata de un fenómeno pasajero. Al menos por el momento. El último informe de la Comisión Europea sobre España estima que la inversión en la construcción se ha estabilizado y, a pesar del cambio de ciclo producido en el mercado de la vivienda, se espera que su crecimiento solo sea “muy moderado” hasta 2017. Es decir, que no habrá "boom" inmobiliario a corto plazo si se cumplen las previsiones de Bruselas.

¿Qué hay detrás de este proceso? Los servicios técnicos de la Comisión lo achacan a un cierto cambio en el patrón de crecimiento, ahora menos dependiente del ladrillo por razones estructurales. Y, en concreto, se apunta a que la actividad residencial está siendo sustituida por otras inversiones. Así, la inversión en bienes de equipo durante la crisis, por ejemplo, fue moderada, pero repuntó con fuerza en 2014 y lo mismo ha sucedido en 2015. La conclusión que saca la Comisión Europea es que ello podría reflejar que la especialización productiva de la economía "está orientada hacia productos tecnológicos de valor medio-bajo" y ya no tanto en la construcción.

Un reciente informe de Seopan, la patronal de la construcción, incide en la misma dirección. El ladrillo se está recuperando, pero lo hace de forma moderada, no intensa. Justo lo contrario de lo que sucedió en anteriores periodos de expansión. Para Seopan, el rasgo más destacable en 2015 fue la concurrencia de un crecimiento positivo en todas las comunidades. Por la intensidad en su avance, destacaron: Navarra, Extremadura, Castilla-La Mancha, País Vasco, Castilla y León y Cantabria. La tasa media de crecimiento fue del 5,2%, estimándose las tasas más moderadas en Baleares, Aragón, Murcia y Cataluña.

Actividad constructora por comunidades autónomas

Por comunidades autónomas, según Seopan, la incidencia de la actividad constructora alcanza su máximo en Extremadura, con un peso del 6,8%, superior en 1,8 puntos con respecto de la media nacional. La siguen Cantabria, Galicia y Castilla-La Mancha. Las regiones de Canarias, Cataluña y Madrid exhiben una representatividad del sector inferior al 4,4%, es decir, muy lejos de los niveles previos a la crisis cuando el peso del valor añadido de la construcción respecto del PIB llegó a ser del 10%. Hoy representa la mitad, lo que da idea del ajuste que ha sufrido el sector.

Los factores que explican esta moderada recuperación son, fundamentalmente, tres: continúa el desapalancamiento de las familias (los hogares prefieren pagar deudas antes que emprender nuevas inversiones, pese al descenso de los tipos de interés nominales), razones demográficas (salida de inmigrantes y caída de la natalidad en las últimas décadas) y, por último, los salarios, que han subido menos de lo que lo han hecho los precios desde el comienzo de la recuperación. Pero también, como recuerda la Comisión Europea, a pesar de algunos signos positivos, sigue existiendo un gran "stock" de viviendas sin vender.

El impacto demográfico es especialmente significativo. Como recuerda el último análisis del servicio de estudios del BBVA sobre el mercado inmobiliario, las proyecciones demográficas de largo plazo más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que España continuará perdiendo población en los próximos años, y que el proceso de formación de hogares "se reducirá de forma significativa hasta finales de la próxima década, situándose en una media del entorno de 60.000 nuevos hogares al año, cuando en los últimos 10 años el aumento ha sido de 240.000 hogares/año".

La conclusión que sacan sus economistas es que, en el caso de confirmarse estas proyecciones, la construcción de viviendas destinadas a satisfacer la demanda de los nuevos hogares descendería de forma relevante en relación con la media histórica, "lo que tendría repercusión en el sector inmobiliario en lo que a la actividad edificadora se refiere: el segmento de la promoción residencial podría reducir todavía más su tamaño".

Esta moderada evolución del ladrillo contrasta, sin embargo, con el hecho de que la burbuja inmobiliaria, según Bruselas, ya se ha pinchado. La diferencia de sobrevaloración calculada con respecto a los fundamentos de la oferta y la demanda (es decir, los precios reales de la vivienda, la población total, la inversión real en vivienda, la renta real disponible per cápita y el tipo de interés a largo plazo real) "se eliminó ya en 2012". Pese a ello, el sector sigue sin despegar con fuerza. Tanto en la parte residencial como en la obra civil, en este caso debido a que la economía sigue absorbiendo los enormes proceso de inversión que se produjeron antes de la crisis y a que los gobiernos están obligados a reducir el déficit.

Los pisos suben más que los salarios

En el caso de los salarios, la Comisión Europea considera que los ratios de asequibilidad (precio/ingresos) y dividendos (precio/alquiler) "casi volvieron a sus promedios a largo plazo en 2014, pero la diferencia ha empezado a resurgir". Es decir, que las nóminas no suben como los precios y eso desincentiva la actividad inmobiliaria. Los indicadores más recientes apuntan, igualmente, en ese sentido. Como ha señalado el último informe del Banco de España, "se podría haberse producido una leve desaceleración de la actividad en los primeros meses de 2016".

En cuanto a los indicadores que anticipan la actividad futura, el Banco de España estima que los visados de obra nueva residencial se situaron en enero por encima del promedio mensual observado en el conjunto del año 2015, "lo que augura un mantenimiento de la recuperación de la construcción de viviendas", pero de escasa intensidad. No obstante, la cifra de pisos terminados arranca 2016 subiendo un 10,8% tras ocho años de caídas. Mientras que, por el contrario, los indicadores de licitación de obra pública siguieron en febrero mostrando una "notable atonía". El propio Gobierno, en su actualización del Programa de Estabilidad, ha estimado que la construcción crecerá entre 2016 y 2019 en el entorno del 4,7%, por debajo del 5,3% registrado en 2015.

El servicio de estudios del BBVA, por su parte, espera que las viviendas terminadas comiencen a crecer en algunos mercados, mientras que en otros podrían alcanzar el suelo. Por su parte, los visados, ligados a la iniciación de nuevas viviendas, crecerán a una tasa anual del entorno del 30%. Esto, unido al mayor dinamismo que se aprecia en el mercado de suelo, "garantiza", según la entidad, el avance de la actividad constructora. Así, se espera que en 2016 la inversión en vivienda crezca a una tasa del 3,8%, elevando el peso de esta inversión hasta el 4,6% del PIB. Todavía muy por debajo de su peso histórico. Menos de la mitad.

Fuente: elconfidencial.com

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