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Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimis) se han convertido en uno de los vehículos de inversión más atractivos dentro del mercado financiero. Con una rentabilidad anual que ronda el 5%, las grandes socimis (Merlín Properties, Hispania, Lar y Axiare) ganaron un total de 73,3 millones de euros durante el primer trimestre de este año, lo que significa que casi triplica los 28,8 millones que lograron en el mismo periodo del año anterior. Estas sociedades cuentan con activos vinculados con el mercado inmobiliario por más de 5.600 millones de euros. Por otro lado, los bancos (los otros grandes protagonistas del mercado inmobiliario), acumulan 100.000 millones de riesgo inmobiliario.

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Las socimis se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario español. Las grandes sociedades han protagonizado destacadas adquisiciones de edificios, centros comerciales y hoteles en los últimos meses. Solo durante el primer trimestre del año han comprado inmuebles por 285 millones de euros y preparan nuevas adquisiciones en los próximos meses. Estas sociedades están revitalizando un sector deprimido gracias a, entre otros motivos, las ventajas fiscales de las que gozan.

Las rentabilidades de estas firmas impresionan. Las cuatro grandes socimis: Merlin, Hispania, Lar, Axiare, obtuvieron rentas por 127 millones durante los tres primeros meses del año y un beneficio de 73,3 millones, según la información publicada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La mayor parte de sus ingresos proceden del alquiler de oficinas, viviendas, cadenas hoteleras y centros comerciales.

Las socimis, son sociedades de inversión inmobiliaria que nacen a partir de 2012 cuando el Gobierno del PP aprueba una normativa para regular este tipo de sociedades al estilo de las británicas "Real Estate Investment Trust (Reit)" para levantar el mercado inmobiliario casi desahuciado. Para ello otorgó a estas sociedades ciertas ventajas fiscales: los beneficios que generan están exentos del impuesto de sociedades y disfrutan de bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales si cumplen una serie de requisitos.

Su eclosión ha sido meteórica. La principal socimi, Merlin Properties, cuenta con una cartera de 1.017 activos (edificios, oficinas, locales comerciales, centros de ocio...) valorados en más de 3.218 millones de euros. En el primer trimestre del año ganó 45,24 millones, un 131% más que en el mismo periodo del 2015 y se codea con las grandes empresas del país en el Ibex 35 tras comprar el año pasado Testa, la sociedad inmobiliaria de Sacyr, por 1.794 millones de euros.

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Hispania también destaca en el sector gracias al lustre de sus principales inversores. El magnate George Soros (16,7% del capital) y el popular gestor de fondos de inversión John Paulson (9,85%) figuran entre sus principales accionistas. De hecho, George Soros ya ha anunciado que acudirá a la ampliación de capital de la sociedad. Esta aumentará sus fondos propios en 230,7 millones de euros para seguir invirtiendo en la compra de nuevos activos inmobiliarios, según informó la compañía a la CNMV. La sociedad es propietaria de inmuebles que alquila a cadenas hoteleras como Barceló, Meliá, NH o Vincci, entre otros.

Otra de las grandes sociedades inmobiliarias es Lar España, que duplicó sus ingresos durante el primer trimestre del año. Esta sociedad está inmersa en una expansión, como todas las del sector, que le ha llevado a comprar un complejo comercial en Barakaldo (Vizcaya), el centro comercial Palmas Altas Norte (Sevilla) y ha formalizado la compra total del centro comercial La Marina en Ondara (Alicante) por un importe total de 70,6 millones.

Axiare, por su parte, registró un beneficio de 5,1 millones de euros, lo que supone un 1% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, sus ingresos han crecido un 38% por la explotación de las nuevas adquisiciones formalizadas el año pasado. En los primeros tres meses del año, Axiare ha destinado 33 millones de euros para la adquisición de dos inmuebles: un edificio en Josefa Valcárcel (Madrid) y un centro comercial en Roquetas de Mar (Almería).

La gran banca, aún con 100.000 millones de riesgo inmobiliario

Por otro lado, tras ocho años de crisis y pese a la mejoría del mercado inmobiliario, los cinco grandes bancos (Popular, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Santander), acumulan más de 100.000 millones en riesgo bruto con sus activos inmobiliarios. Las 12 entidades más relevantes suman 122.327 millones, un 7% menos que hace un año. El Banco Popular es el que más acumula con 32.024 millones, por lo que su prioridad es reducir esta partida, al igual que otros. Los expertos creen que esta situación demuestra que la crisis financiera no ha terminado y recuerdan que estos activos lastran la rentabilidad porque no aportan ingresos pero sí costes financieros.

Cuando empezó la crisis, en diciembre de 2007, la banca tenía prestados 457.000 millones entre el sector inmobiliario y el constructor. Ese era el tamaño del problema con el que se entró en la recesión. El pinchazo de la burbuja se llevó por delante al 70% de las cajas. Luego llegó la Sareb, el banco malo, que se tragó 51.000 millones de activos malos de Bankia, BMN, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia y Liberbank.

Desde entonces, el sector bancario ha provisionado por unos 282.000 millones para paliar el daño del ladrillo en sus balances, pero no lo disuelto. En diciembre de 2015, octavo año de crisis, aún quedan 213.000 millones entre activos dudosos y adjudicados. De ellos, 84.000 millones corresponden a embargos, que han aumentado un 1% en 2015. Pero lo peor de esta partida son los 32.000 millones procedentes de inversiones en suelo, lo más difícil de vender, aunque se recupere el ciclo inmobiliario.

Fuente y gráfica: elpais.com

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Salida a Bolsa de la Socimi Merlin PropertiesLas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, más conocidas como Socimis, toman posiciones en el mercado inmobiliario español, aprovechando las favorables condiciones que el Gobierno suavizó (0% del Impuesto de Sociedades) y el renacer de un sector que comienza a dar muestras de reactivación. Así, desde el finales del 2013 con el estreno de Entrecampos Cuatro en el mercado bursátil español, nuevas sociedades y empresas patrimonialistas se están transformando en Socimis, lanzándose al nuevo negocio con salidas a Bolsa, una oportunidad que los grandes inversores no se quieren perder.

El modelo de inversión inmobiliaria vive un momento dulce y en poco más de siete meses, seis socimis cotizan en un mercado de valores. Dos de ellas (Merlin Properties y Lar España Real Estate), lo hacen en el mercado continuo, mientras que las otras cuatro (Mercal Inmuebles, Entrecampos Cuatro, Promorent y Axial Real State) lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde las restricciones son menores que en la Bolsa.

El objetivo principal de las Socimis es que el capital vuelva al sector inmobiliario gracias a la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles para su explotación en alquiler. A la imagen de los Real Estate Investment Trust (Reit) internacionales, un modelo que lleva triunfando en Estados Unidos desde los años 60. El principal requisito de estas sociedades es que el 80% de los ingresos de la empresa deben provenir del arrendamiento y deben repartir el 90% de sus beneficios en forma de dividendos entre los accionistas. Además, cuenta con una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Los expertos y analistas coinciden en que el mercado inmobiliario patrimonialista vive un momento dulce, que se mantendrá mientras persistan los bajos tipos de interés. Eso sí, todos prudentemente también recuerdan que el segmento de vivienda aún está en fase de recuperación. Así, según  Javier Flores, de Asinver, las Socimis ofrecen ventajas para los inversores en el tratamiento fiscal,"sobre todo en un contexto en el que cada vez hay menos activos con ventajas fiscales", y los grandes inversores están apostando en "uno de los pocos grandes mercados inmobiliarios del mundo que empieza a repuntar, puesto que el mercado español va a contraciclo".

Las Socimis, cuentan con otras ventajas para los inversores además de las fiscales. Los expertos valoran positivamente la liquidez de las Socimis al estar cotizadas, así como la obligatoriedad de repartir los beneficios como dividendos. A esto se une la menor exigencia de capital para este tipo de inversión, que no requiere financiación, un punto a favor teniendo en cuenta la sequía financiera bancaria actual. Según los expertos cualquier inversor se adapta bien a este modelo, pero conviene examinar la cartera de activos de cada sociedad para adaptarla al perfil de interés. No obstante, sugieren reservar este tipo de inversión a patrimonios medios, a partir de 300.000 euros.

Según María Romero, economista en la Escuela de Finanzas Aplicadas (AFI), "Bajar los requisitos para la creación de socimis y la recuperación de la economía son dos de los factores que han propiciado la creación de estas sociedades. Las que salieron antes de la modificación eran inmobiliarias que se convertían en Socimis para beneficiarse de los beneficios fiscales. Las nuevas, lo que hacen es buscar inversores antes de salir a bolsa, comprometen una inversión y una vez que empiezan a cotizar, empiezan a adquirir inmuebles, aunque ya parten con una serie de activos".

2.550 millones de euros para invertir en el sector inmobiliario español

Los datos parecen dar la razón a la bonanza de estas sociedades. Las socimis han logrado captar en lo que va de año mas de 2.500 millones de euros que destinarán a invertir en el mercado inmobiliario español. Unas cifras que superan a los casi 2.000 millones que, a finales de 2012, sumaban las inmobiliarias cotizadas. Y parece que llegarán más según los últimos datos de la Agencia Tributaria, correspondientes a finales de 2013, contabilizaban 13 entidades que habían comunicado su interés por adherirse al nuevo régimen fiscal.

Tanto inversores extranjeros y nacionales están viendo viendo posibilidades de negocio en las socimis. Así, Franklin Templeton entró en el capital de Lar España que, gracias a Bill Gross y su gestora Pimco, llegó a captar 400 millones de euros. George Soros y John Paulson, dos de los mayores inversores inmobiliarios, figuran entre los accionistas de Hispania, Por su parte, Merlin Properties logró colocar 875 millones entre inversores extranjeros en los que la gestora norteamericana Marktfield Asset Management participa con un 10%. Mientras que entidades nacionales como  BBVA, Sabadell, Banca March, Deutsche Bank y BNP son algunos de los bancos que maduran la idea de crear una Socimi para dar salida a los activos inmobiliarios que aún mantienen en sus cuentas, o bien ofrecer sus activos para su explotación en alquiler, que bien podría ser el caso de la Sareb.

Según los analistas actualmente el peso de las viviendas en las nuevas Socimis es menor y es más común que adquieran edificiosoficinas y locales. No obstante, aunque aún el mercado de la vivienda en alquiler en España es más reducido, todos consideran que la crisis ha cambiado esa mentalidad. Las Socimis están de moda. En sólo dos semanas tres han salido a cotizar, y en lo que llevamos de año, el ritmo es de casi una por mes. Al calor del verano se esperan más.

Fuente: zoomnews.es

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bolsa2El inversor interesado en el sector inmobiliario en España cuenta ya con una alternativa a la compra de vivienda, también puede invertir su dinero en la bolsa, adquiriendo acciones de edificios de oficinas, centros comerciales, naves industriales o viviendas vacacionales y de lujo en alquiler. La fórmula para hacerlo es invertir en las "Socimi", sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Son el equivalente español de los REIT, que cotizan en las Bolsas de todo el mundo con revalorizaciones medias anuales del 10% y dividendos en torno al 4% desde hace décadas.

En 2013 se han estrenado las dos primeras en el Mercado Alternativo Bursátil, MAB (Entrecampos Cautro y Promorent), y a lo largo de 2014 la previsión es que salgan una veintena más. Las Socimi están formadas por un mínimo del 80% de inmuebles dedicados al alquiler, y reparten un dividendo superior al 80% de los resultados por rentas. Según Beltrán Romero, director en el área de transacciones y reestructuraciones de KPMG "Es la fórmula adecuada al pequeño inversor con deseo de poner su dinero en inmuebles alquilados de calidad, minimizando el riesgo por la diversificación y obteniendo dividendo".

Las Socimis son sociedades orientadas a la creación de una cartera patrimonial que permita a propios y extraños beneficiarse de su explotación en alquiler, este último es el detalle que resulta interesante para el mercado, y el vehículo se convierte en polo de atracción de inversiones hacia el mismo, debido a que abre al inversor la posibilidad de invertir de manera indirecta en inmuebles, tanto a los grandes inversores que no quieren crear una plataforma de gestión a la que les obliga la inversión directa, como a aquellos ahorradores, cuya capacidad no les permitiría diversificar en los distintos tipos de inmuebles.

Con una España en venta, y compradores sedientos de gangas, las Socimi que reactiven el mercado inmobiliario tardarán en llegar. Mientras tanto, "hay que extremar las precauciones y ser muy selectivos para invertir en el sector inmobiliario. Tiene un interesante potencial a medio y largo plazo, pero antes mantendrá una volatilidad alta", explica Mar Barrero, analista financiero de Profim Asesores Patrimoniales. Con la premisa de que “las Socimi no son la alternativa más interesante para un inversor particular”. Mar Barrero se inclina por aconsejar Socimi de gran tamaño y con una cartera de inmuebles muy diversificada. “El patrimonio medio de los REIT norteamericanos ronda los 2.000 millones de dólares”, recuerda.

Gonzalo Roca, socio de Arcano Valores da cinco reglas de oro para elegir una Socimi segura y rentable: "Debe tener activos de primera categoría porque son más estables y tienen alta ocupación incluso en ciclos bajos. Debe estar diversificada con un mínimo de 10 a 15 inmuebles relevantes. Además tiene que ofrecer un dividendo recurrente y gozar de liquidez para poder desinvertir, y eso sucede cuando la cuarta parte de la cartera está en manos de pequeños accionistas. También es clave que la sociedad tenga una política de presentación de informes transparente y un buen gobierno corporativo sin enfrentamientos entre los socios mayoritarios".

Habría que matizar que comprar un piso es la mejor inversión porque la utilidad que proporciona a quienes viven en él es superior a lo que se pueda ganar en los mercados financieros. O como dicen los economistas, el coste de oportunidad de comprar vivienda (en este caso, la rentabilidad en bolsa) es siempre inferior al beneficio del propio piso. Otra cosa distinta es pensar en la vivienda como bien de inversión, como manera de canalizar el ahorro, y aquí si que habría que hacer algunos matices importantes.

Fuente: elpais.com

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El riesgo asociado a España supera los 450 puntos básicos

Señores, nos aproximamos a Italia a un ritmo vertiginoso. 450 puntos básicos (y hace poco poníamos el grito en el cielo cuando rozamos los 300, ¡Tiempos añorados!).

Dice El País:

"Europa hizo lo que se esperaba. Ofreció en sacrificio dos Gobiernos elegidos democráticamente. Pero no basta. Los dioses mercados no se dan por satisfechos. Ni la defenestración de Papandreu en Grecia ni la de Berlusconi en Italia han logrado neutralizar unas turbulencias financieras que amenazan con romper el proyecto común europeo y arrastrar al mundo a una segunda recesión. Antes al contrario, los dos países con más problemas, sobre todo Italia pero también España, sufrieron ayer especialmente y están prorrogando hoy el deterioro de su deuda".

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...continúa leyendo "450 puntos básicos, ¡Y subiendo!"

Sobre la importancia de cuestionar a las agencias de calificación y la reorganización del sistema de mercado

8 agosto - Agencias de cali
Viñeta sorbe las agencias de calificación publicada en Attac Madrid

¿Quién califica a las agencias de calificación? Es la pregunta que se hace Sandro Pozzi, corresponsal en Nueva York de El País. "La rebaja anunciada por Standard & Poor's a la nota de la deuda estadounidense les vuelve en el centro del debate y de las críticas", asegura el periodista.

Las agencias de calificación son, según Pozzi, los chefs de la crisis más grave desde la Gran Depresión.

Su importancia reside en que son éstas las que deciden en qué dirección debe moverse el dinero de los inversores. Sin embargo, proliferan los ejemplos de 'malos consejos': "En su expediente tienen el sobresaliente que concedieron a Bear Stearns, Lehman Brothers, AIG y a los paquetes de inversión estructurados con hipotecas basura".

Interesante la alusión de Pozzi a los conflictos de intereses: "La investigación de la crisis llevada a cabo por el Congreso de los Estados Unidos reveló, a partir de testimonios de empleados, que los ejecutivos ponían su relación con los bancos por delante del interés del inversor en bonos".

Nuevo culpable oficial de la Crisis con mayúsculas. Las agencias de calificación concedieron triple A a valores de deuda hipotecaria a cambio de suculentas comisiones. "Sin la nota más alta", dice Pozzi, "esos bonos no habrían llegado al mercado".

Es de una necesidad alarmante reestructurar el sistema de mercado. De nuevas reorganizaciones se ha hablado mucho. En todos los aspectos: económico, político y social. En cuanto a nosotros, el sector inmobiliario, la respuesta está siendo la agrupación -tomen como ejemplo a las cajas españolas-. El gigante Bolsa, por su lado, debería encontrar un sistema de regulación objetivo. Tarea difícil pero terriblemente necesaria.

Ya lo decía Eisntein. De las situaciones de crisis surgen los cambios y el progreso.

 

España saca a subasta su deuda en una jornada que comenzó con los 366 puntos, en estos momentos 350 

19 julio - subastaLa plaga del caracol manzana. Cientos de miles de ejemplares sobreviven a los intentos de erradicar la especie. Se han desecado ya nueve mil quinientas hectáreas en cinco meses. Esfuerzo inútil.

"Ningún país ha logrado erradicar esta plaga", dice Ravindra Joshi, biólogo indio, en declaraciones hechas al diario El País.

España sale hoy a subasta. La deuda española se fue de viaje, y no sabemos lo que vuelve. La prima de riesgo está fuera de control: el diferencial sigue en máximos y esta jornada hemos amanecido en los 366 puntos.

Los economistas buscan nuevos techos. Los imagino arañando al cielo, a ver si cae algo.

Hoy, el Tesoro Público espera colocar letras a 12 y 18 meses por un importe de 3.500 millones de euros. La rentabilidad del bono a 10 años con respecto a su homólogo alemán, está en niveles nunca vistos desde hace 14 años, en concreto, en el 6,309 por ciento.

¿En qué se verá beneficiado el Sector Inmobiliario español, si se logra colocar dichas letras?

La presión y el malestar causado por las alarmantes cifras de España en estas dos semanas, se aliviará en cierto sentido. Motivo de distensión para los inversores.

En la reunión del Eurogrupo del próximo jueves se prevé la aprobación de un segundo rescate para Grecia, así como debatir las medidas que puedan aplicarse frente a la situación italiana y española. No obstante, Angella Merkel no parece estar muy dispuesta.

Al igual que los españoles, el Sector Inmobiliario español necesita, de forma inmediata, poder tranquilizarse. Sólo así podremos continuar avanzando en el servicio para la obtención de vivienda segura.

Está claro. Pasa como con el caracol manzana. "Desde que se detecta la especie hasta que causa daños en los arrozales pasan unos cuatro años", señala Ravindra (como un periodo electoral, y llevamos tres), "para entonces ya suele ser una catástrofe".

Sabemos que es difícil erradicar los temores que la deuda provoca.

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La agencia de calificación crediticia Moody's, califica a Bankia en su salida a Bolsa  a dos escalas de bono basura 

7 Julio - Monstruo GalletasYa sabemos todos que la situación es preocupante. La calificación de Moody's a Bankia no ayuda.

Uno se siente impotente cuando ve soluciones tan dantescas como la de Diego Hidalgopresidente del patronato de FRIDE (Fundación para las Relaciones Internacionales y el Diálogo Exterior) y fundador de la Fundación Maimona, en la tribuna de El País de hoy:

"La única solución [...] sería que la inminencia del caos llevara a un gobierno global capaz de evitar abusos, introducir más racionalidad en la financiación de las empresas, imponer tasas que permitieran una redistribución a los más vulnerables, y de enfrentarse unido a los grandes problemas globales [...] y capaz de regular los mercados". (¿?)

Se me enarca la ceja, señores.

Utopías a un lado, sí es cierto que Diego Hidalgo apunta una cuestión obvia, sabida por todos, pero interesante, a enfatizar: "Los mercados no se autoregulan (y por tanto caen en abusos) ni se autoequilibran (y producen burbujas inmobiliarias y financieras) ni desde luego se autolegitiman".

Por tanto, ¿Debemos enarbolarnos por calificaciones guión bono basura como las de Moody's?
Bankia suma 131 empresas participadas que gestionan algún tipo de inmueble y, a pesar de la creación del entrecomillas -o sin ellas- banco malo BFA, es vulnerable a pérdidas en el mercado y en el sector inmobiliario. Moody's recuerda que Bankia se podría ver afectado por los potenciales problemas de los activos malos y por su falta de liquidez. BFA, a su vez, podrá ser sujeto de "saneamientos adicionales".

No debemos, no, encabritarnos. Cuanto antes se reajusten los mercados a la realidad, mejor no, pero al menos comenzaremos ya el camino hacia un futuro inevitable. Y es que, como dice Hidalgo, "las instituciones de gobierno global que tenemos desde hace más de seis décadas no sirven para el mundo que encara el 2020".

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La medida excepcional anunciada por los ministros de Economía de la UE para blindar el euro y la decisión imprevista del BCE de comprar bonos de los países ha recibido una respuesta sin precedentes en la Bolsa española, la mayor subida en sus 18 años de historia al rebotar un 14,43%, lo que le ha permitido recuperar el nivel de los 10.305,8 puntos y colocarse al frente de las fuertes ganancias que han recorrido toda Europa con el sector financiero como principal protagonista.

la bolsa sube
mi tesoro

Tras el descalabro de las últimas cinco jornadas, cuando la Bolsa española cayó hasta el nivel de los 9.000 puntos en su peor semana desde la quiebra de Lehman Brothers por el desbordamiento de la crisis griega, el mercado ha recibido con euforia el acuerdo entre los países de la UE que pone a disposición de los Estados con problemas de deuda pública hasta 750.000 millones de euros, en colaboración con el FMI.

También, si no más importante, la decisión del BCE de instar a los respectivos bancos centrales de los países del euro a comprar bonos ha ayudado a consolidar las ganancias. "Si la semana pasada los inversores estaban muy asustados y había mucha volatilidad, muchas dudas, con el programa anunciado de madrugada se ha desplazado ese escenario".

La hipersensibilidad con la que los mercados han vivido el temor al contagio de Grecia al resto de la eurozona se ha cobrado hoy su cara contraria, la de importantes subidas con los bancos, que también sufrieron el mayor castigo durante las pasadas sesiones, al frente de las ganancias por su exposición a los mercado de deuda. En este sentido, el mayor peso que tiene el sector financiero en el selectivo español frente a las otras plazas europeas explica que el Ibex se haya revalorizado más que el resto.

La prima de riesgo baja de los 100 puntos básicos. En los mercado de deuda, el compromiso de ayuda de los socios del euro y la salida a comprar bonos de los bancos centrales de los países miembros a instancias del BCE ha permitido a los bonos españoles enjugar todo el correctivo que sufrieron durante la semana pasada tras las sucesivas rebajas de la calificación crediticia de los periféricos: Grecia, Portugal y España. Así, la prima de riesgo española que se mide a partir del diferencial entre sus bonos a 10 años y los alemanes, de referencia, ha vuelto a bajar de los 100 puntos básicos tras marcar el viernes un récord desde su entrada en el euro en 171 puntos básicos. A las seis de la tarde, se situaba en 97 puntos básicos, con una rentabilidad del 3,91%, más de medio punto porcentual menos que el viernes y su menor nivel en lo que va de mes.

En cuanto a las divisas, el mensaje claro de apoyo de la moneda única también ha permitido que el euro recuperase posiciones frente al dólar.

Fuente: elpais.com