El volumen de inversión inmobiliaria (residencial, oficinas, retail, logística y hoteles) cerrará el semestre en torno a los 6.000 millones de euros, según estimaciones de la consultora JLL, empresa de servicios y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario. Este dato supondría un incremento de la inversión cercano al 70% respecto al mismo periodo del año anterior. Según Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL, "El mercado atraviesa un excelente momento y es previsible que todos los segmentos del mercado mejoren su volumen de inversión respecto a 2016, dejando un volumen de negocios inmobiliarios al cierre de 2017 que podría ser entre un 10% y un 15% superior a la del año anterior, superando los 10.000 millones de euros.
Merlin, una sociedad de inversión (socimi) con menos de dos años de vida, y Metrovacesa, uno de los antiguos reyes del ladrillo antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria y actualmente en manos de los bancos, se fusionan para crear un gigante inmobiliario, el mayor del mercado español y uno de los más importantes de Europa. La operación dará lugar a la constitución de dos sociedades. La primera y más grande será propietaria de la cartera de patrimonio terciario (oficinas y centros comerciales), con activos con un valor bruto de 9.317 millones. La segunda, enfocada al mercado residencial, tendrá una cartera de viviendas con un valor de 980 millones.
Merlin suscribió este martes el acuerdo con los bancos accionistas de Metrovacesa para que esta última se parta en tres pedazos, integre dos de ellos en el seno de Merlin y desaparezca. De esta escisión y posterior fusión saldrán dos empresas. La primera compañía, la nueva Merlin, será dueña de la cartera de patrimonio terciario. La segunda sociedad, Testa Residencial, se dedicará a la vivienda. En ambas, Santander, BBVA y Popular, actuales propietarios del 99% de Metrovacesa, tendrán participaciones importantes: el 31,2% en la primera y el 65,7% en la segunda. El resto, se lo repartirán los fondos que ahora controlan Merlin (entre ellos, Blackrock y Principal Financial) y los demás dueños de acciones de esta cotizada.
En concreto, Santander será el primer accionista individual de la nueva Merlin y de Testa Residencial, con el 21,9% y 46,21% de estas firmas, respectivamente. BBVA controlará un 6% de la nueva Merlin y un 13% en la firma de viviendas. Banco Popular convertirá su participación actual en un 9,1% de la inmobiliaria Metrovacesa en un 2,86% de la nueva sociedad patrimonial y en el 6% de la firma residencial.
El nuevo gigante inmobiliario nace ya con unos activos "excelentemente diversificados". En el negocio patrimonial se compone de edificios de uso terciario en zonas de negocios de Madrid y Barcelona principalmente. Por ejemplo, con la cartera de centros comerciales, la nueva sociedad pasará a ser el segundo operador por tamaño en España de este sector. En total, esta primera pata del nuevo negocio de Merlin-Metrovacesa tendrá activos con un valor bruto 9.317 millones de euros (4.927 millones en valor neto) y unas rentas brutas anuales de 450 millones.
El segundo gran segmento de negocio del nuevo gigante está vinculado a la vivienda. Metrovacesa segregará este negocio del resto y combinará su cartera de pisos en alquiler con la de Testa Residencial. Esta última es la filial especializada de Merlin en el arrendamiento para particulares. Se la compró en junio de 2015 a otro antiguo gigante del ladrillo de la época del boom inmobiliario español, Sacyr. De esta operación de fusión entre Testa y Metrovacesa Residencial surgirá ahora una compañía con más de 4.700 viviendas en gestión, un valor bruto de activos de 980 millones de euros (670 millones de valor neto) y unas rentas brutas anuales de 35 millones.
El patrimonio restante de Metrovacesa, el tercer negocio que queda fuera del residencial y el patrimonial, se queda al margen del acuerdo con Merlin. La empresa justificó que es un negocio "no estratégico" (suelos, activos destinados a su explotación, etc.), valorado en 326,5 millones, y que se destinará a una sociedad anónima de nueva constitución, cuyas acciones se adjudicarán exclusivamente a los actuales propietarios de Metrovacesa.
La integración de las dos compañías inmobiliarias se produce justo dos días después de que Merlin haya cerrado el 100% de la compra de Testa a Sacyr (comenzó la adquisición en junio de 2015 pero le faltaba el control sobre el 22,6%) y apenas unos meses después de que Metrovacesa, actualmente controlada por el Banco Santander, concluyera su reestructuración.
Esta operación crea uno de los líderes en el segmento de viviendas de alquiler y refuerza la liquidez de la cartera de los hoteles, subraya Merlin. La operación está sujeta a la aprobación de las respectivas juntas de accionistas de Merlin y Metrovacesa, que previsiblemente tendrán lugar en septiembre.
El nuevo consejo de administración de la primera sociedad, la nueva Merlin, pasará a estar compuesto por 15 consejeros: nueve independientes procedentes de Merlin y de Testa, tres a propuesta del Santander, uno a propuesta del BBVA y dos consejeros ejecutivos. Rodrigo Echenique, vicepresidente del Grupo Santander, asumirá el cargo de presidente no ejecutivo de la sociedad. Asimismo, Ismael Clemente Orrego, actual presidente de Merlin, será vicepresidente ejecutivo y consejero delegado. Por su parte, Testa Residencial tendrá un consejo de administración cuyos miembros serán designados por sus accionistas de manera proporcional a su participación en el capital social, señalaron las empresas al regulador bursátil.
Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimis) se han convertido en uno de los vehículos de inversión más atractivos dentro del mercado financiero. Con una rentabilidad anual que ronda el 5%, las grandes socimis (Merlín Properties, Hispania, Lar y Axiare) ganaron un total de 73,3 millones de euros durante el primer trimestre de este año, lo que significa que casi triplica los 28,8 millones que lograron en el mismo periodo del año anterior. Estas sociedades cuentan con activos vinculados con el mercado inmobiliario por más de 5.600 millones de euros. Por otro lado, los bancos (los otros grandes protagonistas del mercado inmobiliario), acumulan 100.000 millones de riesgo inmobiliario.
Las socimis se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario español. Las grandes sociedades han protagonizado destacadas adquisiciones de edificios, centros comerciales y hoteles en los últimos meses. Solo durante el primer trimestre del año han comprado inmuebles por 285 millones de euros y preparan nuevas adquisiciones en los próximos meses. Estas sociedades están revitalizando un sector deprimido gracias a, entre otros motivos, las ventajas fiscales de las que gozan.
Las rentabilidades de estas firmas impresionan. Las cuatro grandes socimis: Merlin, Hispania, Lar, Axiare, obtuvieron rentas por 127 millones durante los tres primeros meses del año y un beneficio de 73,3 millones, según la información publicada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La mayor parte de sus ingresos proceden del alquiler de oficinas, viviendas, cadenas hoteleras y centros comerciales.
Las socimis, son sociedades de inversión inmobiliaria que nacen a partir de 2012 cuando el Gobierno del PP aprueba una normativa para regular este tipo de sociedades al estilo de las británicas "Real Estate Investment Trust (Reit)" para levantar el mercado inmobiliario casi desahuciado. Para ello otorgó a estas sociedades ciertas ventajas fiscales: los beneficios que generan están exentos del impuesto de sociedades y disfrutan de bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales si cumplen una serie de requisitos.
Su eclosión ha sido meteórica. La principal socimi, Merlin Properties, cuenta con una cartera de 1.017 activos (edificios, oficinas, locales comerciales, centros de ocio...) valorados en más de 3.218 millones de euros. En el primer trimestre del año ganó 45,24 millones, un 131% más que en el mismo periodo del 2015 y se codea con las grandes empresas del país en el Ibex 35 tras comprar el año pasado Testa, la sociedad inmobiliaria de Sacyr, por 1.794 millones de euros.
Hispania también destaca en el sector gracias al lustre de sus principales inversores. El magnate George Soros (16,7% del capital) y el popular gestor de fondos de inversión John Paulson (9,85%) figuran entre sus principales accionistas. De hecho, George Soros ya ha anunciado que acudirá a la ampliación de capital de la sociedad. Esta aumentará sus fondos propios en 230,7 millones de euros para seguir invirtiendo en la compra de nuevos activos inmobiliarios, según informó la compañía a la CNMV. La sociedad es propietaria de inmuebles que alquila a cadenas hoteleras como Barceló, Meliá, NH o Vincci, entre otros.
Otra de las grandes sociedades inmobiliarias es Lar España, que duplicó sus ingresos durante el primer trimestre del año. Esta sociedad está inmersa en una expansión, como todas las del sector, que le ha llevado a comprar un complejo comercial en Barakaldo (Vizcaya), el centro comercial Palmas Altas Norte (Sevilla) y ha formalizado la compra total del centro comercial La Marina en Ondara (Alicante) por un importe total de 70,6 millones.
Axiare, por su parte, registró un beneficio de 5,1 millones de euros, lo que supone un 1% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, sus ingresos han crecido un 38% por la explotación de las nuevas adquisiciones formalizadas el año pasado. En los primeros tres meses del año, Axiare ha destinado 33 millones de euros para la adquisición de dos inmuebles: un edificio en Josefa Valcárcel (Madrid) y un centro comercial en Roquetas de Mar (Almería).
La gran banca, aún con 100.000 millones de riesgo inmobiliario
Por otro lado, tras ocho años de crisis y pese a la mejoría del mercado inmobiliario, los cinco grandes bancos (Popular, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Santander), acumulan más de 100.000 millones en riesgo bruto con sus activos inmobiliarios. Las 12 entidades más relevantes suman 122.327 millones, un 7% menos que hace un año. El Banco Popular es el que más acumula con 32.024 millones, por lo que su prioridad es reducir esta partida, al igual que otros. Los expertos creen que esta situación demuestra que la crisis financiera no ha terminado y recuerdan que estos activos lastran la rentabilidad porque no aportan ingresos pero sí costes financieros.
Cuando empezó la crisis, en diciembre de 2007, la banca tenía prestados 457.000 millones entre el sector inmobiliario y el constructor. Ese era el tamaño del problema con el que se entró en la recesión. El pinchazo de la burbuja se llevó por delante al 70% de las cajas. Luego llegó la Sareb, el banco malo, que se tragó 51.000 millones de activos malos de Bankia, BMN, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia y Liberbank.
Desde entonces, el sector bancario ha provisionado por unos 282.000 millones para paliar el daño del ladrillo en sus balances, pero no lo disuelto. En diciembre de 2015, octavo año de crisis, aún quedan 213.000 millones entre activos dudosos y adjudicados. De ellos, 84.000 millones corresponden a embargos, que han aumentado un 1% en 2015. Pero lo peor de esta partida son los 32.000 millones procedentes de inversiones en suelo, lo más difícil de vender, aunque se recupere el ciclo inmobiliario.
Fuente y gráfica: elpais.com
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