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Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimis) se han convertido en uno de los vehículos de inversión más atractivos dentro del mercado financiero. Con una rentabilidad anual que ronda el 5%, las grandes socimis (Merlín Properties, Hispania, Lar y Axiare) ganaron un total de 73,3 millones de euros durante el primer trimestre de este año, lo que significa que casi triplica los 28,8 millones que lograron en el mismo periodo del año anterior. Estas sociedades cuentan con activos vinculados con el mercado inmobiliario por más de 5.600 millones de euros. Por otro lado, los bancos (los otros grandes protagonistas del mercado inmobiliario), acumulan 100.000 millones de riesgo inmobiliario.

oficinas inversion 1024x682 - Las socimis, con beneficios de 73,3 millones hasta marzo, casi el triple que hace un año

Las socimis se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario español. Las grandes sociedades han protagonizado destacadas adquisiciones de edificios, centros comerciales y hoteles en los últimos meses. Solo durante el primer trimestre del año han comprado inmuebles por 285 millones de euros y preparan nuevas adquisiciones en los próximos meses. Estas sociedades están revitalizando un sector deprimido gracias a, entre otros motivos, las ventajas fiscales de las que gozan.

Las rentabilidades de estas firmas impresionan. Las cuatro grandes socimis: Merlin, Hispania, Lar, Axiare, obtuvieron rentas por 127 millones durante los tres primeros meses del año y un beneficio de 73,3 millones, según la información publicada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La mayor parte de sus ingresos proceden del alquiler de oficinas, viviendas, cadenas hoteleras y centros comerciales.

Las socimis, son sociedades de inversión inmobiliaria que nacen a partir de 2012 cuando el Gobierno del PP aprueba una normativa para regular este tipo de sociedades al estilo de las británicas "Real Estate Investment Trust (Reit)" para levantar el mercado inmobiliario casi desahuciado. Para ello otorgó a estas sociedades ciertas ventajas fiscales: los beneficios que generan están exentos del impuesto de sociedades y disfrutan de bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales si cumplen una serie de requisitos.

Su eclosión ha sido meteórica. La principal socimi, Merlin Properties, cuenta con una cartera de 1.017 activos (edificios, oficinas, locales comerciales, centros de ocio...) valorados en más de 3.218 millones de euros. En el primer trimestre del año ganó 45,24 millones, un 131% más que en el mismo periodo del 2015 y se codea con las grandes empresas del país en el Ibex 35 tras comprar el año pasado Testa, la sociedad inmobiliaria de Sacyr, por 1.794 millones de euros.

socimis 1trm2016 1024x990 - Las socimis, con beneficios de 73,3 millones hasta marzo, casi el triple que hace un año

Hispania también destaca en el sector gracias al lustre de sus principales inversores. El magnate George Soros (16,7% del capital) y el popular gestor de fondos de inversión John Paulson (9,85%) figuran entre sus principales accionistas. De hecho, George Soros ya ha anunciado que acudirá a la ampliación de capital de la sociedad. Esta aumentará sus fondos propios en 230,7 millones de euros para seguir invirtiendo en la compra de nuevos activos inmobiliarios, según informó la compañía a la CNMV. La sociedad es propietaria de inmuebles que alquila a cadenas hoteleras como Barceló, Meliá, NH o Vincci, entre otros.

Otra de las grandes sociedades inmobiliarias es Lar España, que duplicó sus ingresos durante el primer trimestre del año. Esta sociedad está inmersa en una expansión, como todas las del sector, que le ha llevado a comprar un complejo comercial en Barakaldo (Vizcaya), el centro comercial Palmas Altas Norte (Sevilla) y ha formalizado la compra total del centro comercial La Marina en Ondara (Alicante) por un importe total de 70,6 millones.

Axiare, por su parte, registró un beneficio de 5,1 millones de euros, lo que supone un 1% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, sus ingresos han crecido un 38% por la explotación de las nuevas adquisiciones formalizadas el año pasado. En los primeros tres meses del año, Axiare ha destinado 33 millones de euros para la adquisición de dos inmuebles: un edificio en Josefa Valcárcel (Madrid) y un centro comercial en Roquetas de Mar (Almería).

La gran banca, aún con 100.000 millones de riesgo inmobiliario

Por otro lado, tras ocho años de crisis y pese a la mejoría del mercado inmobiliario, los cinco grandes bancos (Popular, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Santander), acumulan más de 100.000 millones en riesgo bruto con sus activos inmobiliarios. Las 12 entidades más relevantes suman 122.327 millones, un 7% menos que hace un año. El Banco Popular es el que más acumula con 32.024 millones, por lo que su prioridad es reducir esta partida, al igual que otros. Los expertos creen que esta situación demuestra que la crisis financiera no ha terminado y recuerdan que estos activos lastran la rentabilidad porque no aportan ingresos pero sí costes financieros.

Cuando empezó la crisis, en diciembre de 2007, la banca tenía prestados 457.000 millones entre el sector inmobiliario y el constructor. Ese era el tamaño del problema con el que se entró en la recesión. El pinchazo de la burbuja se llevó por delante al 70% de las cajas. Luego llegó la Sareb, el banco malo, que se tragó 51.000 millones de activos malos de Bankia, BMN, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia y Liberbank.

Desde entonces, el sector bancario ha provisionado por unos 282.000 millones para paliar el daño del ladrillo en sus balances, pero no lo disuelto. En diciembre de 2015, octavo año de crisis, aún quedan 213.000 millones entre activos dudosos y adjudicados. De ellos, 84.000 millones corresponden a embargos, que han aumentado un 1% en 2015. Pero lo peor de esta partida son los 32.000 millones procedentes de inversiones en suelo, lo más difícil de vender, aunque se recupere el ciclo inmobiliario.

Fuente y gráfica: elpais.com

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socimis inversion 300x174 - Las Socimis toman posiciones en el mercado inmobiliario españolLas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, más conocidas como Socimis, toman posiciones en el mercado inmobiliario español, aprovechando las favorables condiciones que el Gobierno suavizó (0% del Impuesto de Sociedades) y el renacer de un sector que comienza a dar muestras de reactivación. Así, desde el finales del 2013 con el estreno de Entrecampos Cuatro en el mercado bursátil español, nuevas sociedades y empresas patrimonialistas se están transformando en Socimis, lanzándose al nuevo negocio con salidas a Bolsa, una oportunidad que los grandes inversores no se quieren perder.

El modelo de inversión inmobiliaria vive un momento dulce y en poco más de siete meses, seis socimis cotizan en un mercado de valores. Dos de ellas (Merlin Properties y Lar España Real Estate), lo hacen en el mercado continuo, mientras que las otras cuatro (Mercal Inmuebles, Entrecampos Cuatro, Promorent y Axial Real State) lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde las restricciones son menores que en la Bolsa.

El objetivo principal de las Socimis es que el capital vuelva al sector inmobiliario gracias a la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles para su explotación en alquiler. A la imagen de los Real Estate Investment Trust (Reit) internacionales, un modelo que lleva triunfando en Estados Unidos desde los años 60. El principal requisito de estas sociedades es que el 80% de los ingresos de la empresa deben provenir del arrendamiento y deben repartir el 90% de sus beneficios en forma de dividendos entre los accionistas. Además, cuenta con una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Los expertos y analistas coinciden en que el mercado inmobiliario patrimonialista vive un momento dulce, que se mantendrá mientras persistan los bajos tipos de interés. Eso sí, todos prudentemente también recuerdan que el segmento de vivienda aún está en fase de recuperación. Así, según  Javier Flores, de Asinver, las Socimis ofrecen ventajas para los inversores en el tratamiento fiscal,"sobre todo en un contexto en el que cada vez hay menos activos con ventajas fiscales", y los grandes inversores están apostando en "uno de los pocos grandes mercados inmobiliarios del mundo que empieza a repuntar, puesto que el mercado español va a contraciclo".

Las Socimis, cuentan con otras ventajas para los inversores además de las fiscales. Los expertos valoran positivamente la liquidez de las Socimis al estar cotizadas, así como la obligatoriedad de repartir los beneficios como dividendos. A esto se une la menor exigencia de capital para este tipo de inversión, que no requiere financiación, un punto a favor teniendo en cuenta la sequía financiera bancaria actual. Según los expertos cualquier inversor se adapta bien a este modelo, pero conviene examinar la cartera de activos de cada sociedad para adaptarla al perfil de interés. No obstante, sugieren reservar este tipo de inversión a patrimonios medios, a partir de 300.000 euros.

Según María Romero, economista en la Escuela de Finanzas Aplicadas (AFI), "Bajar los requisitos para la creación de socimis y la recuperación de la economía son dos de los factores que han propiciado la creación de estas sociedades. Las que salieron antes de la modificación eran inmobiliarias que se convertían en Socimis para beneficiarse de los beneficios fiscales. Las nuevas, lo que hacen es buscar inversores antes de salir a bolsa, comprometen una inversión y una vez que empiezan a cotizar, empiezan a adquirir inmuebles, aunque ya parten con una serie de activos".

2.550 millones de euros para invertir en el sector inmobiliario español

Los datos parecen dar la razón a la bonanza de estas sociedades. Las socimis han logrado captar en lo que va de año mas de 2.500 millones de euros que destinarán a invertir en el mercado inmobiliario español. Unas cifras que superan a los casi 2.000 millones que, a finales de 2012, sumaban las inmobiliarias cotizadas. Y parece que llegarán más según los últimos datos de la Agencia Tributaria, correspondientes a finales de 2013, contabilizaban 13 entidades que habían comunicado su interés por adherirse al nuevo régimen fiscal.

Tanto inversores extranjeros y nacionales están viendo viendo posibilidades de negocio en las socimis. Así, Franklin Templeton entró en el capital de Lar España que, gracias a Bill Gross y su gestora Pimco, llegó a captar 400 millones de euros. George Soros y John Paulson, dos de los mayores inversores inmobiliarios, figuran entre los accionistas de Hispania, Por su parte, Merlin Properties logró colocar 875 millones entre inversores extranjeros en los que la gestora norteamericana Marktfield Asset Management participa con un 10%. Mientras que entidades nacionales como  BBVA, Sabadell, Banca March, Deutsche Bank y BNP son algunos de los bancos que maduran la idea de crear una Socimi para dar salida a los activos inmobiliarios que aún mantienen en sus cuentas, o bien ofrecer sus activos para su explotación en alquiler, que bien podría ser el caso de la Sareb.

Según los analistas actualmente el peso de las viviendas en las nuevas Socimis es menor y es más común que adquieran edificiosoficinas y locales. No obstante, aunque aún el mercado de la vivienda en alquiler en España es más reducido, todos consideran que la crisis ha cambiado esa mentalidad. Las Socimis están de moda. En sólo dos semanas tres han salido a cotizar, y en lo que llevamos de año, el ritmo es de casi una por mes. Al calor del verano se esperan más.

Fuente: zoomnews.es

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