Noticias de vivienda y mercado inmobiliario
En este último año la venta de negocios o, bien, activos comerciales han alcanzado el 45% de la inversión inmobiliaria total realizada en España, colocando este mercado en el punto de mira de muchos inversores extranjeros, superando los 3.200 millones de euros, en otros términos, ha supuesto un aumento del 52% con respecto a los años anteriores. ...continúa leyendo "¿Qué activos comerciales son los más demandados por los inversores inmobiliarios?"
El volumen de inversión inmobiliaria (residencial, oficinas, retail, logística y hoteles) cerrará el semestre en torno a los 6.000 millones de euros, según estimaciones de la consultora JLL, empresa de servicios y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario. Este dato supondría un incremento de la inversión cercano al 70% respecto al mismo periodo del año anterior. Según Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL, "El mercado atraviesa un excelente momento y es previsible que todos los segmentos del mercado mejoren su volumen de inversión respecto a 2016, dejando un volumen de negocios inmobiliarios al cierre de 2017 que podría ser entre un 10% y un 15% superior a la del año anterior, superando los 10.000 millones de euros.
Tras dos ejercicios de cifras récord, el sector inmobiliario español encara la recta final del año con cifras más modestas. Según el informe elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE, la inversión inmobiliaria no residencial caerá un 30% este año, dado que supondrá unos 9.000 millones de euros frente a los 13.000 millones contabilizados en 2015, por el descenso de la oferta de activos en venta tras dos ejercicios de récord. Según la consultora, el volumen de la inversión inmobiliaria en España alcanzó hasta el mes de septiembre los 6.360 millones de euros. La cifra supone un 16% menos que el año anterior y un 11% por debajo de la registrada en el mismo periodo de 2014.
Sin embargo, el importe logrado en los tres primeros trimestres del año se valora muy positivamente en el sector, que considera los dos últimos ejercicios como "excepcionales". "El momento sigue siendo muy bueno, los inversores siguen confiando en el sector inmobiliario español ante la falta de opciones en otro tipo de inversión alternativa y porque el resto de inmobiliario en Europa está muy caro", comenta Lola Martínez, directora de Research de CBRE.
Todos los sectores despiertan interés y los activos prime alcanzan precios máximos, si bien casi todos sectores han disminuido el volumen invertido respecto al mismo periodo del año pasado. El sector oficinas es el sector que más ha retrocedido (-77%). Mientras que a estas alturas del año pasado el de oficinas suponía el 42% de la inversión inmobiliaria en España, este año tan sólo representa el 17%. El sector de locales comerciales y retail, a pesar de que la inversión ha descendido un 26%, se sitúa como el primer sector en volumen de inversión con un 38% del total.
El sector logístico e industrial, que durante el primer semestre alcanzó un volumen de inversión superior al del año pasado en el mismo periodo, ha registrado muy pocas transacciones durante este último trimestre lo que le ha hecho perder esa ventaja encontrándose ahora un 11% por debajo del volumen registrado en el mismo periodo de 2015. No obstante, puede recuperar posiciones en el último trimestre del año que incluso permitirán cerrar 2016 en valores superiores a los del año pasado.
El sector residencial también está muy activo, si bien la oferta de inmuebles en alquiler aptos para el inversor es limitada. Continúa el interés en las transacciones de compra de viviendas en las principales ciudades para rehabilitar y/o cambiar de uso, ante la escasez de oferta de obra nueva, sobre todo en Madrid y Barcelona.
CBRE desvincula la disminución de la inversión inmobiliaria de la incertidumbre política dado que, de hecho, el 60% de la inversión ejecutada en el mercado inmobiliario español hasta septiembre provino del exterior. "Ello demuestra la confianza de los inversores en el mercado inmobiliario español", indica la firma. Estados Unidos constituye el primer país inversor en activos inmobiliarios españoles, por delante de Reino Unido.
Los inversores foráneos han reemplazado así a las socimis españolas, que el pasado año, e incluso durante el primer trimestre, acapararon el protagonismo del sector, al generar el 41% de la inversión total, frente al 10% que han supuesto en lo que va de 2016. Asimismo, CBRE considera que sigue existiendo una amplia demanda de inversión en España, pero que la oferta de activos se ha reducido "como consecuencia de la gran actividad registrada en los últimos años".
Las previsiones para fin de año de la firma consultora tienen ya en cuenta las "macrooperaciones" anunciadas y que está previsto que se cierren antes de fin de año, como son la compra de Torre Cepsa, uno de los cuatro rascacielos del Norte de Madrid, por parte de Amancio Ortega, y la del Edificio España por el grupo Baraka, además de la compraventa de activos logísticos de El Corte Inglés.
Así, el mercado inmobiliario se mantiene optimista, reflejándose en las previsiones del cierre del ejercicio, que esperan se sitúe entre los 8.500 y los 9.000 millones de euros. "Sin contar el valor de los activos de Metrovacesa en la fusión con Merlín, el año cerrará en línea con las previsiones realizadas, gracias a operaciones de gran envergadura que se cerrarán presumiblemente en el último trimestre".
Fuente: elmundo.es
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Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimis) se han convertido en uno de los vehículos de inversión más atractivos dentro del mercado financiero. Con una rentabilidad anual que ronda el 5%, las grandes socimis (Merlín Properties, Hispania, Lar y Axiare) ganaron un total de 73,3 millones de euros durante el primer trimestre de este año, lo que significa que casi triplica los 28,8 millones que lograron en el mismo periodo del año anterior. Estas sociedades cuentan con activos vinculados con el mercado inmobiliario por más de 5.600 millones de euros. Por otro lado, los bancos (los otros grandes protagonistas del mercado inmobiliario), acumulan 100.000 millones de riesgo inmobiliario.
Las socimis se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario español. Las grandes sociedades han protagonizado destacadas adquisiciones de edificios, centros comerciales y hoteles en los últimos meses. Solo durante el primer trimestre del año han comprado inmuebles por 285 millones de euros y preparan nuevas adquisiciones en los próximos meses. Estas sociedades están revitalizando un sector deprimido gracias a, entre otros motivos, las ventajas fiscales de las que gozan.
Las rentabilidades de estas firmas impresionan. Las cuatro grandes socimis: Merlin, Hispania, Lar, Axiare, obtuvieron rentas por 127 millones durante los tres primeros meses del año y un beneficio de 73,3 millones, según la información publicada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La mayor parte de sus ingresos proceden del alquiler de oficinas, viviendas, cadenas hoteleras y centros comerciales.
Las socimis, son sociedades de inversión inmobiliaria que nacen a partir de 2012 cuando el Gobierno del PP aprueba una normativa para regular este tipo de sociedades al estilo de las británicas "Real Estate Investment Trust (Reit)" para levantar el mercado inmobiliario casi desahuciado. Para ello otorgó a estas sociedades ciertas ventajas fiscales: los beneficios que generan están exentos del impuesto de sociedades y disfrutan de bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales si cumplen una serie de requisitos.
Su eclosión ha sido meteórica. La principal socimi, Merlin Properties, cuenta con una cartera de 1.017 activos (edificios, oficinas, locales comerciales, centros de ocio...) valorados en más de 3.218 millones de euros. En el primer trimestre del año ganó 45,24 millones, un 131% más que en el mismo periodo del 2015 y se codea con las grandes empresas del país en el Ibex 35 tras comprar el año pasado Testa, la sociedad inmobiliaria de Sacyr, por 1.794 millones de euros.
Hispania también destaca en el sector gracias al lustre de sus principales inversores. El magnate George Soros (16,7% del capital) y el popular gestor de fondos de inversión John Paulson (9,85%) figuran entre sus principales accionistas. De hecho, George Soros ya ha anunciado que acudirá a la ampliación de capital de la sociedad. Esta aumentará sus fondos propios en 230,7 millones de euros para seguir invirtiendo en la compra de nuevos activos inmobiliarios, según informó la compañía a la CNMV. La sociedad es propietaria de inmuebles que alquila a cadenas hoteleras como Barceló, Meliá, NH o Vincci, entre otros.
Otra de las grandes sociedades inmobiliarias es Lar España, que duplicó sus ingresos durante el primer trimestre del año. Esta sociedad está inmersa en una expansión, como todas las del sector, que le ha llevado a comprar un complejo comercial en Barakaldo (Vizcaya), el centro comercial Palmas Altas Norte (Sevilla) y ha formalizado la compra total del centro comercial La Marina en Ondara (Alicante) por un importe total de 70,6 millones.
Axiare, por su parte, registró un beneficio de 5,1 millones de euros, lo que supone un 1% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, sus ingresos han crecido un 38% por la explotación de las nuevas adquisiciones formalizadas el año pasado. En los primeros tres meses del año, Axiare ha destinado 33 millones de euros para la adquisición de dos inmuebles: un edificio en Josefa Valcárcel (Madrid) y un centro comercial en Roquetas de Mar (Almería).
Por otro lado, tras ocho años de crisis y pese a la mejoría del mercado inmobiliario, los cinco grandes bancos (Popular, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Santander), acumulan más de 100.000 millones en riesgo bruto con sus activos inmobiliarios. Las 12 entidades más relevantes suman 122.327 millones, un 7% menos que hace un año. El Banco Popular es el que más acumula con 32.024 millones, por lo que su prioridad es reducir esta partida, al igual que otros. Los expertos creen que esta situación demuestra que la crisis financiera no ha terminado y recuerdan que estos activos lastran la rentabilidad porque no aportan ingresos pero sí costes financieros.
Cuando empezó la crisis, en diciembre de 2007, la banca tenía prestados 457.000 millones entre el sector inmobiliario y el constructor. Ese era el tamaño del problema con el que se entró en la recesión. El pinchazo de la burbuja se llevó por delante al 70% de las cajas. Luego llegó la Sareb, el banco malo, que se tragó 51.000 millones de activos malos de Bankia, BMN, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia y Liberbank.
Desde entonces, el sector bancario ha provisionado por unos 282.000 millones para paliar el daño del ladrillo en sus balances, pero no lo disuelto. En diciembre de 2015, octavo año de crisis, aún quedan 213.000 millones entre activos dudosos y adjudicados. De ellos, 84.000 millones corresponden a embargos, que han aumentado un 1% en 2015. Pero lo peor de esta partida son los 32.000 millones procedentes de inversiones en suelo, lo más difícil de vender, aunque se recupere el ciclo inmobiliario.
Fuente y gráfica: elpais.com
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A los inversores inmobiliarios nacionales e internacionales no les frena, de momento, el panorama de incertidumbre política que planea sobre España. Así lo confirma la primera encuesta realizada tras las elecciones del 20 de diciembre de 2015, elaborada por JLL junto con IESE Business School, revela que el 89% de los participantes mantiene un interés alto o muy alto por invertir en el mercado inmobiliario español durante este año. No obstante, entre los condicionantes a corto plazo sitúan la incertidumbre política, la fuerte competencia y la escasez de producto.
El estudio, que recoge una encuesta realizada a más de 100 inversores inmobiliarios de referencia nacionales e internacionales, muestra que el 53,5% de los encuestados asegura que sus planes para España pasan por llevar a cabo inversiones de hasta 100 millones de euros, frente a un 46,6% que buscan inversiones superiores a los 100 millones de euros. Según el informe, "la operación típica más perseguida es de un volumen de entre 30 y 100 millones de euros".
En cuanto al tipo de activos, el 53% de los inversores escoge las oficinas de Madrid y Barcelona como el producto más deseado, seguido por los activos logísticos, que despiertan el interés del 46% de los participantes, junto con los centros comerciales que se sitúan en tercera posición (44%). No obstante, se trata de un tipo de activos no aptos para todos los perfiles de inversores debido a la intensa gestión que requieren, según precisa el informe. Por detrás de este top 3, un 41% de los inversores escoge los locales comerciales y los hoteles como productos más interesantes. Además, un 38% asegura tener previsto invertir en activos residenciales y un 31% en terrenos, lo que convierte otra vez los desarrollos y la compra de suelos finalistas como uno de los objetivos apetecibles para los inversores, para su posterior desarrollo en promoción de viviendas.
El estudio destaca el papel que juega la rehabilitación, reformas y reposicionamientos entre los planes a corto y medio plazo de los inversores. El 79% de los encuestados asegura que va a llevar a cabo algún tipo de obra para revalorizar sus inmuebles, ya que la mayor parte considera que una parte muy pequeña de su cartera podría considerarse de Grado A. Este grupo se divide entre los que tienen previsto hacer una rehabilitación integral de aquellos activos que no sean Grado A para mantenerlos en su cartera (43%) y los que lo hacen con el objetivo de vender después (36%). Entre los motivos de este interés, los inversores apuntan a que los activos, a igualdad de ubicación, sufren un castigo en las rentas frente a inmuebles de mayor calidad.
A pesar de la situación política, la fuerte competencia y la escasez de producto, no existe intención de desinvertir a corto plazo. La mayoría está buscando aprovechar la subida de las rentas prevista antes de vender, lo que no se prevé que ocurra antes de unos 18 meses. Los que sí contemplan desinvertir lo harán en centros comerciales y en residencial, un 15% y un 14% respectivamente.
Por otra parte, la mayoría de los inversores se decanta por la compra directa de activos (41%), bien en rentabilidad o para promover, frente a la inversión indirecta (14%), y dos de cada tres inversores considera un plazo de inversión de siete años. Para lo cual, los inversores piden un marco regulatorio claro, transparencia en los procesos y reglas fáciles de entender con el fin de agilizar las gestiones. La compra simultánea con financiación es cada vez más frecuente y el 26% de los inversores en producto "core" aceptaría rentabilidades inferiores de entre un 3% y un 5%.
En cuanto al nivel de riesgo, un 54% de los inversores asegura buscar activos a los que poder añadir valor, optando por activos con desocupación o para reestructurar, frente a un 33%, con perfil "core", que busca un producto sin riesgo de construcción ni de alquiler. Asimismo, comienza a verse apetito inversor por el desarrollo de promoción inmobiliaria, tanto a nivel residencial como terciario.
Fuente: europapress.es
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El hecho de que el precio oficial del dinero esté próximo a cero y las Bolsas estén anticipando una nueva recesión o, cuando menos, una desaceleración del crecimiento económico mundial ha hecho que los inversores busquen nuevo rumbo. Y, como ha ocurrido ya en similares coyunturas económicas, vuelve su mirada hacia el sector inmobiliario según los principales expertos, eso sí, no a todo el sector de manera general. Además, según la estadística de los registros mercantiles, la creación de nuevas empresas que desarrollarán su actividad en el mercado inmobiliario subió un 11,3% en 2015, el mayor incremento de todos los sectores analizados.
De este modo, la consultora PwC señala en un su reciente informe "Emerging Trends in Real Estate" que "los inversores se están focalizando en ciudades y, dentro de ellas, en determinados activos más que en países". En concreto, los expertos de esta firma consideran que hay rentabilidades interesantes en activos como oficinas, hoteles, edificios (centros de salud, edificios residencias para jóvenes...) o incluso naves logísticas, al calor del desarrollo del comercio electrónico. Por áreas geográficas PwC sitúa el foco en cinco ciudades europeas: BeRlín, Hamburgo, Dublín, Madrid y Copenhague. Las razones para situar a la capital alemana en el número uno de la rentabilidad inmobiliaria para 2016 reside en que tiene un elevado porcentaje de población joven, así como en que se está convirtiendo en un polo de atracción para empresas tecnológicas y, junto a lo anterior y casi lo más importante, tiene terreno aún disponible para desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios.
En cuanto a países, las mejores perspectivas de interés de la inversión están situadas en los países del sur de Europa, sobre todo el mercado inmobiliario en España y en Portugal que, por otra parte, son los que registraron las mayores caídas de precios y de rentabilidad durante los años de la crisis. Además de los del sur, los inversores tampoco han dejado pasar las oportunidades en Reino Unido y en Irlanda, países ambos que sufrieron su correspondiente "boom inmobiliario" y, a resultas de él, registraron una caída significativa de los precios de los activos.
En el caso de España, según la consultora Irea, "las previsiones para 2016 son positivas a pesar del clima de incertidumbre política en el que se encuentra España en estos momentos y las incógnitas de la situación económica global. Probablemente asistiremos a descensos de los volúmenes de inversión registrados en activos comerciales aunque, sin embargo, el suelo residencial y los hoteles registrarán una fuerte actividad", y con un especial crecimiento "la logística y la promoción residencial serán los mercados más atractivos para los inversores este año. En el caso del sector logístico necesita de un desarrollo y adaptación a nuevos modelos de negocio y se verá impulsado por el crecimiento del comercio electrónico, que en España tienen un peso cada vez mayor en el consumo nacional". En el caso de la inversión residencial, "el mayor acceso a la financiación hipotecaria y el interés de promotores y fondos en invertir en este mercado potenciarán en mayor medida dicha actividad".
En el caso del sector inmobiliario español en distintos estudios cobra gran protagonismo el turismo, como ya lo fue en 2015, año en que la inversión en inmuebles hoteleros se disparó hasta los 2.614 millones, según Irea, y 2.650 millones según los cálculos de JLL Hotels & Hospitality. Este dato supone un máximo histórico y rebasa con creces el anterior récord, de 2006, en plena burbuja inmobiliaria, con 1.800 millones. Y un dato que también duplica los 1.100 millones de euros de 2014, que ya se veía en el sector como un buen año.
El tirón del sector hotelero ha estado protagonizado por las socimis, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, que se han hecho con la mayoría de las operaciones. Un tipo de vehículo inversor que disfruta de muy atractivas ventajas fiscales y que concentró operaciones de compra de hoteles por casi 1.000 millones de euros a lo largo de 2015 (en concreto, 984 millones, según los datos de Irea), trece veces más que el ejercicio anterior, cuando sólo cerraron compras por 74 millones. Para este año el panorama se presenta también muy positivo para las socimis, ya que las previsiones apuntan a un nuevo año récord de llegada de turistas extranjeros fruto de los problemas de seguridad que afectan a los competidores turísticos más directos de España, como es el caso de Turquía y de Túnez dentro del segmento de turismo de sol y playa.
En cuanto a las oficinas, el informe de Irea destaca en su informe sobre el sector en 2015 que "ha sido el más activo, concentrando el 39% de la inversión en el sector terciario, con un crecimiento del 95% respecto a 2014". Según Cushman & Wakefield "es previsible que se reduzca el número de operaciones y su volumen ya que hay que recordar que en 2015 se produjo la venta de Torre Espacio en Madrid por parte del Grupo Villar Mir al grupo filipino Emperador por 558 millones de euros".
En cuanto a las inversiones en locales comerciales y tiendas, la tendencia que ha detectado Cushman & Wakefield es que a medida que avanzó 2015 fue bajando el volumen de fondos que se destinaban a este sector, de modo que se quedó en segunda posición por detrás del de oficinas. Sin embargo las previsiones de esta consultora son positivas para este año, ya que "la inversión en activos comerciales volverá a mostrar gran actividad, dado que se están negociando grandes operaciones como la de El Corte Inglés y la salida al mercado de más centros comerciales, que se prevé que se cierren entre el corto y el medio plazo".
En lo relativo al origen de los inversores, Cushman & Wakefield concluye que "en 2015 la actividad de los inversores nacionales ha aumentado su peso relativo representando el 60% del volumen de inversión total frente al 40% de 2015, aunque por número de transacciones su participación fue aún más destacada con un 65%". Cabe recordar en todo caso que el cambio de la inversión extranjera a nacional es solo en apariencia, dado que las socimis españolas son consideradas inversor nacional, aunque la mayoría de su capital proviene del extranjero. El 70% de la inversión extranjera se destinó a oficinas, siendo el sector más atractivo para este tipo de inversores.
En cuanto a rentabilidades según los datos de Cushman & Wakefield, en el cuarto trimestre del año pasado hubo una ligera bajada tanto en oficinas como en el comercial, llegando hasta el 4% en Madrid y al 4,5% en Barcelona, cifras que se acercan cada vez más a capitales europeas como París y Londres. La previsión para este año de la consultora es que "mientras la economía española continúe su fuerte recuperación y demuestre que políticamente se puede manejar en un campo de juego más diverso, prevemos gran actividad de inversión inmobiliaria como la observada los últimos años. Esperamos que la ocupación de los sectores de oficinas, industrial y comercial aumente con el crecimiento generalizado de la economía española a un ritmo superior al de la mayoría de las economías europeas. En el sector logístico e industrial tanto en Madrid como en Barcelona las rentabilidades se han mantenido estables en el entorno del 7%.
Más directamente desde el terreno inmobiliario, José Manuel Zafra, director del departamento de Locales e Inversiones de Gilmar asegura que "los fondos de inversión, efectivamente, están a la búsqueda de edificios de oficinas y hoteles mientras que los locales lo son más por los inversores medios y sobre todo ahorradores". Desde Gilmar, tienen claro cuál es la niña bonita del sector en este momento: los locales comerciales. "Llevamos años trasladando las carteras de nuestros inversores a este tipo de producto porque la rentabilidad que se obtiene es de 2 ó 3 puntos más que en otro tipo de producto, a lo que se añade que los arrendatarios son más estables, la administración del producto es prácticamente inexistente y el bien es tangible, lo que es importante para muchos inversores".
Además, esta inmobiliaria añade que "hay posibilidad de invertir en el sector inmobiliario con rentabilidades del 7% o más (en algunos casos se ha conseguido hasta el 11%), lo que supera ampliamente las rentabilidades que ofrecen los bancos, e incluso (en algunos casos) la Bolsa, con mucho menor riesgo. Consiste en invertir en negocios como locales comerciales, edificios de oficinas o viviendas que ya tienen inquilino, por lo que desde el primer mes tras la compra se ingresa la cantidad correspondiente del alquiler que, en muchos casos, tiene firmada la obligación de permanencia (pago del alquiler mensual) durante varios años".
Estas buenas perspectivas que dan los analistas para 2016 en el sector inmobiliario coinciden también con el pronóstico de BBVA Research, que asegura que la inversión en construcción subirá en España un 3,8% este año, con lo que sumará dos años en positivo después de haber encadenado siete ejercicios consecutivos de caídas. Así consta en el último informe "Situación España" del banco, que recoge además que en 2017 la inversión en construcción registrará un aumento del 5,9%. Por su parte, la inversión en pisos y casas se incrementará un 4,2% en 2016 y se elevará hasta el 8,2% en 2017. Los datos de BBVA señalan que la inversión en construcción finalizó 2015 con un aumento del 5,6%, y con un incremento del 2,9% la inversión destinada a la vivienda. Desde el banco indicaron que "el sector inmobiliario continúa avanzando en su recuperación, si bien lo hace a un ritmo inferior al esperado un año atrás". Pese a ello, afirman que los datos del sector "se mantienen en niveles saludables y está previsto que evolucionen positivamente en los próximos dos años". En este sentido, desde BBVA explican que "la recuperación del mercado de trabajo y de la renta de los hogares y la previsión de tipos de interés bajos sustentarán el crecimiento de la demanda residencial en el próximo bienio"
Las casi 95.000 nuevas empresas creadas durante 2015 suponen la cifra más elevada desde 2008. Y muestran cómo se crea riqueza en España: bajan las sociedades creadas en agricultura e industria y suben las del sector de la construcción, el de las actividades inmobiliarias y la hostelería. El número de sociedades creadas aumenta un 0,4% y un 1,3% el de fusiones y, sobre todo, de absorciones, mientras siguen bajando, por segundo año, el número de concursos de acreedores, según el Anuario Mercantil de 2015 del Colegio de Registradores.
De este modo, crece el tejido productivo español pero, tanto los aumentos, como las disminuciones que reflejan las estadísticas de los registros mercantiles oscilan entre una y varias décimas en todos los casos, salvo en el de las actividades de comercialización y promoción pura inmobiliaria. El crecimiento de las nuevas empresas que desarrollan su actividad en el sector inmobiliario casi avanza un punto porcentual al pasar de 7,1% al 7,9% en el total nacional. Este porcentaje supone un crecimiento interanual del 11,3% y es el mayor incremento de todos los sectores analizados, si bien hay otros con mayor actividad, caso del hostelero o el comercial.
Fuentes: abc.es y elpais.com
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El volumen de inversión en el sector inmobiliario en España cerró 2015 con 21.983 millones de euros, una cifra que arroja una caída del 15%, a pesar de que el número de operaciones se multiplicó por dos situando a Madrid como el motor del mercado por delante de Cataluña, según los datos de la consultora inmobiliaria Irea. Pese a que el volumen total de inversión cedió en 2015 con respecto a los casi 26.000 millones que se registraron en 2014, las transacciones de activos crecieron un 33% hasta los 12.848 millones y el número de operaciones se dobló hasta alcanzar 317 millones aunque el importe medio de las mismas disminuyó un 72% hasta 41 millones.
Según los datos de la consultora, las transacciones de activos inmobiliarios concentraron en 2015 una inversión de 12.848 millones de euros (un 33% más que en 2014) superando con creces la cifra registrada por las operaciones de carteras de deuda, 8.117 millones de euros (-36%), lo que supone una muestra de la normalización a la que tiende el sector tras su recuperación después de la crisis.
En 2015, los activos de carácter residencial han sido el colateral protagonista de las carteras de pisos y casas vendidas y suponen el 59% del volumen total transaccionado. Fondos de inversión y entidades financieras, de carácter principalmente internacional, han sido los compradores en la totalidad de operaciones de deuda cerradas en 2015.
Por lo que se refiere a la inversión desde el punto de vista del interés geográfico, Madrid se posiciona como destino preferido por inversores nacionales e internacionales, captando 5.222 millones de euros en 2015, (aproximadamente 1.000 millones más que en 2014) lo que representa el 41% del volumen de inversión total.
El sector de oficinas lideró la inversión concentrando el 39% del total y experimentando un crecimiento del 95 % respecto a 2014. Las socimis lideraron la inversión en el sector con 2.451 millones, el 54% de la inversión total. Madrid fue la ubicación más demandada con el 47% del total de la inversión, seguida de Barcelona, con el 11% restante.
La inversión en hoteles alcanzó 2.614 millones, una cifra récord que representa una subida del 142% respecto al año anterior, mientras que la actividad inversora en centros comerciales sumó 2.116 millones; la de comercios a pie de calle fue de 1.230 millones. La inversión en logística e industrial y locales comerciales generó 764 millones. La Gran Vía de Madrid fue el principal foco comercial con el 52% de las operaciones y 483 millones.
Por su parte, el sector residencial experimentó un crecimiento del 65% hasta los 1.361 millones y el 53% de las operaciones de residencial se configuraron como adquisición de bolsas de suelo en Madrid. Además, el 66% de las garantías que se ofrecieron en las transacciones correspondieron a activos residenciales.
Las operaciones de suelo triplicaron su volumen frente a 2014 hasta los 929 millones y el 76% de las mismas correspondieron a uso residencial. Las sociedades inmobiliarias y los fondos internacionales concentraron el 81% de las operaciones de suelo.
También se ha empezado a observar un mayor protagonismo del inversor nacional, que concentra el 20% de la inversión, mientras que las socimis lideraron la clasificación con el 41 % de los fondos en tanto que los inversores internacionales sumaron el 38 %, siendo en su mayoría europeos, estadounidenses y asiáticos. De entre las socimis, que duplicaron su inversión, Merlin concentró el 24,6% del total de la inversión en activos.
En 2015 las Socimis, grandes dinamizadoras del mercado inmobiliario, han destinado 5.237 millones de euros a transacciones de activos, posicionándose como líderes absolutos con una cuota del 41% en el mercado de inversión directa en activos inmobiliarios para su posterior rendimiento a través del alquiler.
Las previsiones para el sector inmobiliario en 2016 son positivas a pesar del clima de incertidumbre política en el que se encuentra España en estos momentos y las incógnitas de la situación económica global. En 2016 se prevé una reducción de la actividad de venta de carteras de deuda, tanto en número de operaciones como en volumen total, el mercado va agotando las oportunidades y entrando en una fase de estabilización.
Probablemente, se asistirá a un descenso de los volúmenes de inversión registrados en activos comerciales, sin embargo, el suelo residencial y los hoteles registrarán una fuerte actividad. La logística y la promoción residencial serán los mercados más atractivos para los inversores en 2016. El sector logístico necesita de un desarrollo y adaptación a nuevos modelos de negocio y se verá impulsado por el crecimiento del e-commerce, que en España tiene un peso cada vez mayor en el consumo nacional.
Por lo que se refiere al mercado de la vivienda, el mayor acceso a la financiación hipotecaria y el interés de promotores y fondos en invertir en este mercado, potenciarán en mayor medida dicha actividad. Por último, se estima que en 2016 un tercio de los activos objeto de transacción provengan de inversiones realizadas entre 2013 y 2015, por tanto entraremos en una fase de rotación de inversiones realizadas en los últimos tres años.
Fuente: elmundo.es
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La inversión inmobiliaria en España batió en 2015 récords tanto en volumen de negocio como en número de operaciones. Así, tal y como la consultora Aguirre Newman había previsto, el pasado año 2015 se alcanzaron los 10.790 millones de euros, superando las cifras que se alcanzaban en 2007 previas a la crisis. La cifra, según la consultora BNP Paribas Real Estate, incluso podría haber sido superior, alcanzando los 11.700 millones de euros (aunque aquí se incluyen las operaciones de fusión). De ese modo, el crecimiento respecto a 2014 es del 67%. La recuperación del sector inmobiliario se ha percibido también, según BNP Paribas, en el número de transacciones realizadas, que alcanzaron las 271 operaciones, frente a las 169 de 2014.
Madrid fue durante el primer semestre del pasado año 2015 la ciudad del mundo donde más creció la inversión inmobiliaria. En esos meses, las grandes operaciones fueron el centro comercial Plenilunio (375 millones), Gran Vía 34 (400) y el Hotel Ritz (130). La inversión en el tercer trimestre de 2015 alcanzó los 2.300 millones de euros, tras un verano "muy activo" en el sector inmobiliario, que se ha visto favorecido por operaciones como la venta de la cartera Thunder, formada por dos complejos de oficinas en Madrid y Barcelona. Solo en las últimas seis semanas del pasado año, cinco grandes operaciones han movido 705 millones de euros, destacando la venta de Torre Espacio al magnate filipino Andrew L. Tan por 558 millones. Pero sin lugar a dudas, la operación que ha marcado el año ha sido la compra de Testa (antigua filial patrimonialista de Sacyr) por parte de la socimi Merlin Properties, que se convierte así en líder destacado del sector inmobiliario con unos activos valorados en 5.500 millones de euros.
El sector más activo en el mercado han sido las oficinas con cerca 5.600 millones, una cantidad que sitúa a España en cuarta posición a nivel europeo por detrás de Reino Unido, Alemania y Francia. Destacan Madrid y Barcelona, que solo en el primer semestre este mercado creció hasta un 150%, que, en general se situó en máximos de 20 años y con una mayor rentabilidad. Así, el pasado año 2015 Madrid alcanzó en torno a los 460.000 m2, un 39% más que en 2014, mientras que Barcelona se situó a niveles precrisis con 360.000 m2. En Madrid se espera que la renta prime se sitúe entre los 26,5 y 27 euros/m2, lejos de los 45 euros de máximo que se alcanzaron en 2007 pero con potencial de crecimiento.
La inversión en centros y locales comerciales cerró 2015 en 4.000 millones, similar a 2014, cuya inversión solo en el primer trimestre alcanzó los 918 millones según la consultora JLL. Por primera vez desde la crisis las rentas han subido en centros comerciales y calles comerciales prime con un alza de entre un 5-10% impulsado por el aumento de las ventas y de la afluencia.
En el segmento logístico de las naves industriales, también se dan cifras récord de 800 millones, superando niveles previos a la crisis con una contratación que alcanza los 500.000 m2. La falta de producto de calidad en el mercado es otra de las conclusiones de la firma. Finalmente, el sector hotelero la inversión alcanzó los 2.000 millones desde los 1.700 millones actuales siendo Barcelona el destino favorito y ganando peso Madrid.
En el mercado residencial vuelve el apetito inversor con un mercado a dos velocidades. Encabezan la recuperación Madrid, Barcelona, Costa del Sol y zonas del Levante como Valencia y Alicante. También se empiezan a ver operaciones de suelo por parte de fondos de inversión y de la mano de promotores locales. Para 2016 se esperan más operaciones en ciudades como Valencia, Bilbao o Málaga.
En lo que respecta al origen de la inversión, unos 4.000 de 10.800 millones han procedido de inversores extranjeros. Más de un 70% de la inversión, en comparación con 2014, se ha detectado un menor protagonismo de los inversores estadounidenses en favor de los europeos, ya que los franceses y los ingleses han representado un 25% y un 20%, respectivamente, de la inversión total.
Por perfil, las socimis representan un 46% del total, continúan dominando el mercado de inversión. Merlin Properties, que se hizo con la inmobiliaria Testa por 1.793 millones, lidera ese grupo de sociedades dedicadas a los inmuebles en alquiler con unos activos valorados en 5.800 millones de euros, seguida de Hispania (775 millones), Axiare (773,4 millones) y Lar Real Estate (594,9 millones). Las diez socimi que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) suman unos activos de 3.058 millones de euros. Por detrás, le siguen los fondos, con un 31%, y las inmobiliarias, con un 13% de la inversión.
Según los cálculos de la consultora inmobiliaria CBRE, se espera que el volumen de inversión se estabilice este año 2016 en más de 10.000 millones de euros, que ve que los precios están subiendo y las rentabilidades van a la baja, fruto de la presión compradora y de la escasez que existe de determinados tipos de productos. BNP Paribas prevé, sin embargo, que tras estos resultados el volumen de inversión cambie de tendencia para estabilizarse en torno a los 8.500 millones de euros, ligeramente por debajo de los 9.000 millones de euros de 2007. Entre las razones de este viraje cita la escasez de oportunidades adecuadas de inversión y un previsible incremento del coste del dinero.
Fuentes: 20minutos.es y lavanguardia.com
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La rentabilidad total de la vivienda en España se ha disparado en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia al crecer entre un 9% y 12,5%, según un estudio realizado por Housers sobre mercados locales de vivienda en el tercer trimestre, elaborado en colaboración con microanálisis inmobiliario y que relaciona la actividad residencial, la rentabilidad de los alquileres y la rentabilidad por plusvalías. Una rentabilidad superior a la estimada por el Banco de España y otros analistas.
Así, Madrid "muestra con claridad" la recuperación del mercado residencial. En concreto, en el tercer trimestre y teniendo en cuenta el crecimiento sostenido de los precios medios durante los tres últimos trimestres, ha pasado de 2.771 euros por metro cuadrado entre enero y marzo a 2.824 euros por metro entre julio, agosto y septiembre. Según el estudio, esto también tiene un reflejo en el crecimiento de las rentabilidades brutas totales (rentabilidad del alquiler más la rentabilidad de la plusvalía), que han pasado del 0,3% conseguido en el tercer trimestre de 2014 al 9,6% logrado en el tercero de este año. Para el cuarto trimestre, Housers espera que se mantenga en el 9,1%.
En Barcelona, según el informe, se está consolidando el mercado "trimestre a trimestre" con una recuperación que viene de lejos, sumando ocho trimestres consecutivos de crecimiento en el precio de la vivienda: desde 3.019 euros por metro cuadrado del cuarto trimestre de 2013 a 3.347 euros por metro cuadrado del tercer trimestre de este año. Además, la rentabilidad bruta total del mercado residencial es ya de dos cifras, tras haber alcanzado entre julio y septiembre un 12,7%, la más alta de todas las capitales analizadas. La previsión es que se mantenga durante estos últimos meses.
En el mercado residencial de Valencia, por su parte, los precios dejaron de caer en 2014 y han ya consolidado una tendencia creciente, hasta alcanzar este trimestre 1.444 euros por metro cuadrado. En el último trimestre, según Housers, llegarán a 1.530 euros por metro cuadrado, el mayor aumento logrado desde que crecen. Las rentabilidades totales muestran también una tendencia positiva al pasar del 0,4% del cuatro trimestre de 2014 al 8,5% de este trimestre, tendencia que se prevé continúe a corto plazo con la previsión de alcanzar el 12% en los últimos meses de este año.
En Sevilla, en cambio, los precios de vivienda volvieron a caer durante los dos últimos trimestres y alcanzaron en el tercero los 1.753 euros por metro cuadrado. Según Housers, se trata de variaciones mínimas debido a que el mercado está sufriendo los "últimos ajustes tras haberse estabilizado". De hecho, cree que cambiarán a positivo y acabará el último trimestre en 1.819 euros por metro. Por su parte, la rentabilidad bruta total fue negativa hasta el primer trimestre de 2015, en el que se alcanzó el 2%. Pero en los dos últimos trimestres se vieron rentabilidades totales positivas del 4,3% y que llegarán al 6% en la parte final del ejercicio.
Por último, el estudio refleja que a Bilbao le está costando más recuperarse, con unos precios que no han dejado de caer en los últimos años y que ya deberían haber tocado fondo. Actualmente, rondan los 2.741 euros por metro cuadrado. La rentabilidad bruta total pasó a ser positiva durante el tercer trimestre de 2014, al alcanzar el 1,1% tras un período de rentabilidades negativas por plusvalías. A pesar de la caída de los precios de vivienda, la rentabilidad por rentas se mantiene en niveles inferiores al 5%. Se prevé para este último trimestre una leve mejoraría de la rentabilidad total, alcanzado el 1,7%.
Para el primer trimestre del 2016, la plataforma online Housers avisa de que la rentabilidad anualizada de las grandes ciudades seguirá siendo "muy dispar" y se agrupará en dos bloques: Barcelona (13,6%), Madrid (11,3%), y Valencia (16,4%) por un lado, y Bilbao (3,1%) y Sevilla (7.5%), por otro.
Para añadir un punto de contraste a la inversión en vivienda, así como de los locales y oficinas, recogemos también los últimos datos del equipo de estudios de Idealista, que estima la rentabilidad de comprar una vivienda en España para alquilarla ofrece unos beneficios brutos del 3,6% hasta el mes septiembre, frente al 5,3% de hace doce meses (según el Banco de España el pasado año 2014 se cerró con una rentabilidad del 4,7%). Este descenso se debe principalmente a la caída del precio del alquiler en el tercer trimestre del año (0,4% en julio, agosto y septiembre, encadenando 30 meses consecutivos en descenso) haciendo caer la rentabilidad de la vivienda. Aún así, la inversión inmobiliaria en España, sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que duplican, en el peor de los casos, las de los Bonos del Estado a 10 años (1,8).
Según el estudio, en las ciudades grandes lo tienen mejor, la rentabilidad de los pisos en alquiler se mantiene. Entre las capitales españolas Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,8%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Palma de Mallorca (6,3%), Alicante (5,8%) y Huelva (5,6%). La rentabilidad en Barcelona es del 5,2%, algo superior a la de Madrid (5,1%). Sin embargo, las más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (3,4%), San Sebastián (3,6%), La Coruña (3,6%) y Lugo (3,8%).
Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial es la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 7,5%, frente al 7% de hace un año. El mayor retorno de los locales en alquiler se obtiene en Córdoba (9,6%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,4%). Les siguen Granada (8,2%), Tarragona (8%) y Santa Cruz de Tenerife (8%). Madrid tiene un 7,8%, y Barcelona un 7,5%. Castellón tiene los locales con menor atractivo para el inversor (solo 4,6% de rentabilidad), seguido por Segovia (5,2%) y Salamanca (5,4%).
También crece el beneficio de las oficinas, que ofrecen un rendimiento del 6,8% (hace un año era del 6,4%). Las de Vitoria presentan el retorno más alto, con un 7% de rentabilidad bruta. Después, Sevilla (6,8%), Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Santa Cruz de Tenerife (6,3%) y Alicante (6,3%). En Barcelona asciende al 5,9%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,7%. En el lado opuesto están las oficinas de La Coruña (4,3%), Oviedo (4,7%) y Santander (4,9%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas. El beneficio de los garajes se ha quedado estabilizado en el 4,6%.
El riesgo en la inversión inmobiliaria en España ha relajado bastante en los últimos meses. Las principales referencias del mercado residencial animan claramente a este tipo de inversiones: los precios y las ventas, desde su punto más bajo comienzan a estabilizarse y repuntar, la concesión de hipotecas crece y la demanda de pisos en alquiler se ha disparado en los últimos años. Así, el porcentaje de personas que prefiere alquilar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y el número de viviendas en alquiler ha crecido un 42,5%.
Fuentes: elmundo.es y elpais.com
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La inversión inmobiliaria volverá a crecer este año de forma notable en 2015, hasta el punto que rebasará incluso los máximos históricos que se alcanzaron en 2007, cuando en pleno apogeo del sector se superaban los 10.000 millones de euros anuales. Sólo en los primeros seis meses de 2015, la inversión inmobiliaria en España se situó en 8.434 millones, impulsada por la compraventa de Testa (filial de patrimonio de Sacyr), una cifra que duplica holgadamente la registrada en el mismo periodo de 2014 y supera la contabilizada en los últimos ocho años, según los cálculos de la consultora inmobiliaria CBRE.
La firma confía en que este año se cerrará entre los 12.000-14.000 millones de euros de inversión en el mercado inmobiliario español, un ejercicio en el que, además de superarse el volumen de inversión previo a la crisis, también se rebasará la cifra histórica en el número de operaciones, según el director de Capital Markets de CBRE España, Mikel Marco-Gardoqui.
En 2007, coincidiendo con el pico, el mercado movió 10.000 millones de inversión, igual que en 2014. Sin embargo, como los precios son más baratos hay un número mayor de operaciones y la actividad está siendo más fuerte que entonces. Después de atravesar en 2012 el momento más duro, el mercado empezó a vislumbrar una recuperación de la actividad en 2013, cuando se duplicó la actividad de un año antes, al igual que ocurrió en 2014 con respecto a 2013.
La compra de Testa, valorada en 3.500 millones, por parte de la socimi Merlin será una de las que más impacten en las cifras de este año. "Sigue habiendo mucho interés, dinero y confianza en el sector inmobiliario. Va a haber más socimis que van a salir al mercado, aunque no con el volumen y la fuerza de las que hemos visto saltar ya".
Respecto al alquiler de negocios, CBRE espera que el incremento de las rentas sea una realidad durante el segundo semestre del este año y el primer semestre de 2016. De hecho, el alquiler de locales y oficinas del Paseo de la Castellana en Madrid, el centro de Barcelona o de la calle Larios de Málaga, las rentas están creciendo, aunque de forma tímida, pero con una expectativa muy fuerte por la recuperación del consumo y la mejora de la economía. "Los inversores internacionales están siendo increíblemente optimistas y consideran que el crecimiento, si no está ya, va a venir", añade.
En este momento del mercado, los "fondos buitre", que entraron con fuerza entre 2011 y 2012 en un mercado con incertidumbres, han dado paso a inversores institucionales y tradicionales. No obstante, los fondos oportunistas siguen muy activos en el mercado español, aunque con otro perfil, más centrado en suelo, el mercado residencial y zonas secundarias.
Tras cerca de siete años sin casi actividad, CBRE afirma que sigue existiendo demanda y que es útil promocionar nuevo producto, por ejemplo, en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla o Bilbao, donde hay una demanda insatisfecha tanto en la compra de casas y pisos, como de oficinas o locales comerciales. Sin embargo, coincide con muchos expertos en que, posiblemente, parte de los inmuebles en stock, no se van a vender nunca y algunos proyectos se tendrán que demoler.
Respecto a los precios, aunque aún hay zonas que tienen que ajustar más el valor de los inmuebles, en general, añade, han tocado suelo y se están recuperando, aunque no a un ritmo "loco".
Tras constatar un aumento de las compra de viviendas, actualmente se están observando muchas alianzas estratégicas entre inversores extranjeros y socios locales para levantar nuevos proyectos residenciales. Los primeros aportan el dinero y los segundos su experiencia.
Finalmente, con respecto a la famosa "Operación Chamartín" en Madrid, Marco-Gardoqui cree que el mejor de los escenarios se verá de aquí a 10 años y considera que se deben incentivar proyectos tipo Canalejas o Torre España, así como la rehabilitación de las oficinas que hay en el mercado, que algunos estudios la sitúan en máximos de 20 años y con una mayor rentabilidad.
Fuente: cincodias.com
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