El objetivo de cualquier inversión es la rentabilidad económica. En el caso de bienes inmuebles, esta depende de varios factores, aunque la localización es uno de los más importantes. No todas las zonas tienen las mismas características ni las mismas perspectivas de desarrollo.
Precipitarse a la hora de elegir la ubicación de una inversión inmobiliaria puede tener un elevado coste económico. Por ello, el consejo básico es tomarse el tiempo necesario para valorar en qué tipo de inmueble y dónde invertir. La lista de criterios que se deben tener en cuenta es amplia, pero cabe destacar los siguientes:
Ganar un buen premio en un juego de azar es una inmensa alegría. Para algunas personas supone la oportunidad de saldar deudas, para otras la de darse algún capricho y aquellas con espíritu inversor se plantean algo diferente: gastar en vivienda si toca la lotería.
Pero antes de imaginar en qué se va a emplear ese dinero, es importante saber con exactitud cuánto se va a cobrar y alguna que otra consideración.
La inversión en el mercado inmobiliario es un valor seguro. España sigue siendo un país con un enorme atractivo, por eso, la compra de inmuebles supone una gran oportunidad para obtener un elevado rendimiento económico.
El objetivo es construir edificios para que el comprador ponga todas las viviendas en alquiler.
Se trata de un modelo de negocio que poco a poco aumenta su peso en España, pero que todavía está lejos de la importancia de otros mercados como el británico.
El mercado de residencias de estudiantes ha ido ganando popularidad como una clase de activo y se considera uno de los sectores más de moda en inversión inmobiliaria en los mercados del Reino Unido y el norte de Europa, para muchos especialistas de este sector, España se ha vuelto ahora el foco de atención ya que, el mercado español ofrece parámetros atractivos y muchos entienden que España tiene potencial en la creación de nuevas plazas y la renovación del stock existente que se ha quedado obsoleto. ...continúa leyendo "Crece la inversión en residencias de estudiantes"
SIMA Otoño ha cerrado su última edición con mucha intensidad y movimiento, superando la participación de visitantes con respecto a la edición de 2016. Muchos de los responsables inmobiliarios que expusieron sus productos en el salón, afirman que se produjeron más ventas, principalmente en primera residencia y ha destacado el perfil del inversor, que adquiere propiedades con el fin de alquilar. ...continúa leyendo "SIMA Otoño supera las expectativas cerrando sus puertas con 14% más de visitantes"
El volumen de inversión inmobiliaria (residencial, oficinas, retail, logística y hoteles) cerrará el semestre en torno a los 6.000 millones de euros, según estimaciones de la consultora JLL, empresa de servicios y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario. Este dato supondría un incremento de la inversión cercano al 70% respecto al mismo periodo del año anterior. Según Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL, "El mercado atraviesa un excelente momento y es previsible que todos los segmentos del mercado mejoren su volumen de inversión respecto a 2016, dejando un volumen de negocios inmobiliarios al cierre de 2017 que podría ser entre un 10% y un 15% superior a la del año anterior, superando los 10.000 millones de euros.
La compra de vivienda para alquiler en las grandes ciudades gana cada vez más peso como una de las nuevas tendencias que están reformulando el mercado inmobiliario español y cuyas consecuencias ya se están notando. La creciente demanda de alquiler y la escasez de alternativas de inversión atractivas lleva a muchos particulares e inversores a adquirir una vivienda para alquilar, con rentabilidades que oscilan entre el 4% hasta el 9%. Así, desde finales de 2015, comprar un piso para ponerlo en alquiler ofrece una rentabilidad bruta media del 4,4% anual, que sumándole la revalorización a 12 meses, la cifra asciende al 8,8%, según los datos del Banco de España. Los alquileres en Madrid y Barcelona, rinden un 5,73% y un 5,64%, respectivamente, y la suma del alquiler y la revalorización a un año supera el 10%, así como otras zonas de costa de Málaga, Alicante, Baleares o Valencia. De este modo, para los profesionales del sector existen varias razones que pueden ayudar a explicar por qué comprar para alquilar es tendencia. Además, analizamos las mejores zonas para este tipo de inversión, así como claves y consejos para aumentar la rentabilidad del alquiler, según los expertos.
Tras dos ejercicios de cifras récord, el sector inmobiliario español encara la recta final del año con cifras más modestas. Según el informe elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE, la inversión inmobiliaria no residencial caerá un 30% este año, dado que supondrá unos 9.000 millones de euros frente a los 13.000 millones contabilizados en 2015, por el descenso de la oferta de activos en venta tras dos ejercicios de récord. Según la consultora, el volumen de la inversión inmobiliaria en España alcanzó hasta el mes de septiembre los 6.360 millones de euros. La cifra supone un 16% menos que el año anterior y un 11% por debajo de la registrada en el mismo periodo de 2014.
Sin embargo, el importe logrado en los tres primeros trimestres del año se valora muy positivamente en el sector, que considera los dos últimos ejercicios como "excepcionales". "El momento sigue siendo muy bueno, los inversores siguen confiando en el sector inmobiliario español ante la falta de opciones en otro tipo de inversión alternativa y porque el resto de inmobiliario en Europa está muy caro", comenta Lola Martínez, directora de Research de CBRE.
Todos los sectores despiertan interés y los activos prime alcanzan precios máximos, si bien casi todos sectores han disminuido el volumen invertido respecto al mismo periodo del año pasado. El sector oficinas es el sector que más ha retrocedido (-77%). Mientras que a estas alturas del año pasado el de oficinas suponía el 42% de la inversión inmobiliaria en España, este año tan sólo representa el 17%. El sector de locales comerciales y retail, a pesar de que la inversión ha descendido un 26%, se sitúa como el primer sector en volumen de inversión con un 38% del total.
El sector logístico e industrial, que durante el primer semestre alcanzó un volumen de inversión superior al del año pasado en el mismo periodo, ha registrado muy pocas transacciones durante este último trimestre lo que le ha hecho perder esa ventaja encontrándose ahora un 11% por debajo del volumen registrado en el mismo periodo de 2015. No obstante, puede recuperar posiciones en el último trimestre del año que incluso permitirán cerrar 2016 en valores superiores a los del año pasado.
El sector residencial también está muy activo, si bien la oferta de inmuebles en alquiler aptos para el inversor es limitada. Continúa el interés en las transacciones de compra de viviendas en las principales ciudades para rehabilitar y/o cambiar de uso, ante la escasez de oferta de obra nueva, sobre todo en Madrid y Barcelona.
La incertidumbre política no afecta a la inversión extranjera
CBRE desvincula la disminución de la inversión inmobiliaria de la incertidumbre política dado que, de hecho, el 60% de la inversión ejecutada en el mercado inmobiliario español hasta septiembre provino del exterior. "Ello demuestra la confianza de los inversores en el mercado inmobiliario español", indica la firma. Estados Unidos constituye el primer país inversor en activos inmobiliarios españoles, por delante de Reino Unido.
Los inversores foráneos han reemplazado así a las socimis españolas, que el pasado año, e incluso durante el primer trimestre, acapararon el protagonismo del sector, al generar el 41% de la inversión total, frente al 10% que han supuesto en lo que va de 2016. Asimismo, CBRE considera que sigue existiendo una amplia demanda de inversión en España, pero que la oferta de activos se ha reducido "como consecuencia de la gran actividad registrada en los últimos años".
Las previsiones para fin de año de la firma consultora tienen ya en cuenta las "macrooperaciones" anunciadas y que está previsto que se cierren antes de fin de año, como son la compra de Torre Cepsa, uno de los cuatro rascacielos del Norte de Madrid, por parte de Amancio Ortega, y la del Edificio España por el grupo Baraka, además de la compraventa de activos logísticos de El Corte Inglés.
Así, el mercado inmobiliario se mantiene optimista, reflejándose en las previsiones del cierre del ejercicio, que esperan se sitúe entre los 8.500 y los 9.000 millones de euros. "Sin contar el valor de los activos de Metrovacesa en la fusión con Merlín, el año cerrará en línea con las previsiones realizadas, gracias a operaciones de gran envergadura que se cerrarán presumiblemente en el último trimestre".
Fuente: elmundo.es
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El precio de los pisos sube a un ritmo anual del 6,3%, pero su puesta en alquiler rentó un 4,6% adicional en los tres primeros meses del año. El dato, es el máximo histórico en los últimos 9 años. La rentabilidad de la vivienda no era tan alta desde el tercer trimestre de 2007, coincidiendo con el pico de la burbuja inmobiliaria. De este modo, el rendimiento medio bruto anual de la vivienda se situó entre el 10,9% en el primer trimestre del año y del 8,3% en el segundo, de acuerdo con los últimos datos publicado por el Banco de España. En 2015 este indicador se situaba en una cifra récord del 8,8%, provocando que una de cada cinco viviendas en España se compren como inversión, dada la atracción por la alta rentabilidad que da ahora el alquiler de viviendas según Servihabitat. Una rentabilidad muy superior a la deuda pública (un 0,987%), los depósitos (0,2%, en julio) o la Bolsa (-15%, en agosto).
Así, "la rentabilidad de la inversión en el sector residencial en España presenta unos retornos estables, con poca exposición a los shocks externos", según el reciente Informe Residencial 2016 de Tasaciones CBRE, mientras que para Ernst & Young, España gana posiciones en el ranking internacional y situarse entre los diez destinos de inversión más atractivos para los ejecutivos del sector inmobiliario y construcción". Esta brecha entre la rentabilidad de la vivienda y el resto de los activos significa que es un momento propicio para invertir en vivienda para alquilar, tanto por parte de compradores particulares como por parte de empresas especializadas, ya que además el coste de los préstamos hipotecarios está en mínimos históricos. El modelo de negocio de estas empresas y de los particulares está claro: obtienen una renta fija, derivada de la puesta en alquiler del inmueble, que supera de sobra los gastos operativos de la propiedad, y además ponen el ojo en una revalorización del inmueble, con lo que pueden más que duplicar el retorno.
Esta cifra de rentabilidad bruta mide el efecto combinado de la revalorización de la vivienda más la renta que se obtiene de ponerla en alquiler, antes de impuestos. Es decir, no sólo tiene en cuenta lo que obtendría cada año el inversor al poner el inmueble en arrendamiento, sino, también, lo que ganaría al venderlo al cabo de doce meses, siendo este el dato más relevante para los inversores.
Las compras por inversión suponen el 21% de las ventas de vivienda de costa, y el 18% de las compras de viviendas de uso habitual según Servihabitat. En Madrid y Barcelona, inversores y ciudadanos extranjeros que quieren pasar temporadas por trabajo o ocio en la ciudad, ambos tipos de compradores de alto poder adquisitivo, está volviendo a expulsar a las familias de clase media hacia los barrios periféricos, donde también existen inversores, aunque en su mayoría pequeños y nacionales, que buscan alternativas a los depósitos bancarios y a la volatilidad bursátil para sus ahorros, comprando inmuebles de un valor medio de 125.000 euros. Según Alfa Inmobiliaria, los pequeños inversores nacionales se están dirigiendo también a la vivienda de costa: hasta el 50% de los compradores del último año han tenido en cuenta la oportunidad de inversión que supone la compra, frente al 15% que asegura que sólo atiende a su disfrute y un 35% de ventas a extranjeros.
Comprar para alquilar: oferta y demanda
En España no existe una estadística oficial que permita trazar una radiografía global y certera de cómo se están comportando la oferta y la demanda en el mercado del alquiler, dado que no existe un registro nacional en el que se inscriban los contratos de arrendamiento. En un intento por arrojar luz al mercado, Solvia ha desarrollado un estudio aplicando técnicas de big data a partir de 2,4 millones de anuncios de viviendas en alquiler y la revisión en detalle de 2.300 códigos postales de toda España. Una de las conclusiones más relevantes de este estudio es que el fuerte crecimiento de la demanda de alquiler junto con la rigidez de la oferta, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, han generado bolsas de demanda insatisfecha, así como importantes incrementos de precios en los últimos meses.
Según el mencionado estudio, elaborado por Solvia, la rentabilidad media de las viviendas analizadas se sitúa en el 6,11%, con un precio medio de cierre de las compraventas de 1.377 euros por metro cuadrado. De dicha muestra de oferta de viviendas en alquiler en España, el 29% ofrece una rentabilidad bruta superior al 7%, el 49% presenta una rentabilidad que oscila entre el 5%-7% y el 22% genera un rendimiento inferior al 5%. Los inversores más conservadores son quienes demandan las rentabilidades más bajas a cambio de un menor riesgo. Aquí se sitúan distritos de Madrid capital como Chamartín-Plaza Castilla (rentabilidad media del 4,1%) o en la ciudad de Barcelona, Sarrià-Sant Gervasi (4,2%). Para quienes requieren rentabilidades superiores pese al mayor riesgo, la oportunidad está en mercados de alquiler más secundarios. Una muestra de ello es el distrito de Puente de Vallecas (Madrid), cuya rentabilidad supera el 9%, o el distrito de Horta-Guinardó (Barcelona), con un 6,9%.
De acuerdo con el análisis de Solvia, la renta media de los alquileres en España creció un 4,9% interanual en los cinco primeros meses de 2016. En el ámbito regional, resulta significativo el incremento de precios en dicho periodo en comunidades como Baleares (+16%), Cataluña (+11%) y Madrid (+10%). No obstante, estas cifras también hay que revisarlas desde la perspectiva de los distintos micromercados inmobiliarios. Por ejemplo, en la ciudad de Madrid los mayores incrementos en las rentas se han producido en el barrio de Salamanca, Chamberí, Retiro y Tetuán, con avances de entre el 9% y el 13%. En distritos de la ciudad de Barcelona como Gràcia, Sants o Ciutat Vella, los precios han escalado más de un 20%.
Un mini boom en algunas ciudades según Tecnocasa. Barcelona lidera el ímpetu inversor, ya que el 40% de las viviendas que se venden se destina a la rentabilidad. Esto significa que el 60% de los sólo compradores adquiere una vivienda para vivir en ella. A la ciudad condal le sigue Valencia, donde el porcentaje de pisos que se venden para ponerlos en alquiler en busca de una ganancia asciende al 37%. Madrid es la otra gran urbe en la que los inversores particulares (fundamentalmente, aunque no sólo) se comen un tercio de la tarta inmobiliaria, en concreto el 32%. La media de España es el 26%. Cerca de esas cifras se mueven Zaragoza (28%), Málaga (25%) y Sevilla (22%), las otras tres grandes plazas inmobiliarias de España.
2 de cada 10 turistas extranjeros comprarán un piso en España
Un análisis acompañado de una encuesta realizada por la franquicia inmobiliaria Iberia Real Estate en los principales puntos de costa de España entre los turistas extranjeros durante los meses de julio y agosto refleja que dos de cada 10 viajeros planean comprar una segunda residencia en España. Y es que los datos récord de turismo que estamos viviendo en nuestro país este año con una afluencia superior al 6% respecto al año pasado también tendrá efectos económicos en el sector inmobiliario.
Encabezado por los turistas ingleses y alemanes, que son los que más se interesan en las viviendas españolas de costas como la Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña y Baleares. Sorprende la dispersión geográfica sufrida este año respecto a los destinos y búsquedas de viviendas por parte de extranjeros. Y es que según Iberia Real Estate ya no son sólo las ciudades tradicionales las más demandadas. Los turistas extranjeros están comenzando a descubrir más puntos de nuestro país como Madrid, Cantabria o Galicia.
Especial atención a la localización y la calidad de la vivienda
Los expertos recomiendan poner especial atención en la localización y en la calidad de la vivienda, de forma que se pueda lograr un margen extra para compensar gastos y rebajar el riesgo de pérdidas. Esto se debe a que España ya no es un mercado unitario, en el que toda la demanda se absorbe y todos los precios suben, como sucedía hasta 2006, sino que hay un mercado a dos o tres velocidades, en el que algunas ciudades y barrios siguen sin tocar suelo o están estancados, mientras que muchos otros viven una clara recuperación.
Se recomienda buscar pisos céntricos y pequeños como la mejor vía para rentabilizar la inversión. "Los pisos de una o dos habitaciones tienen más mercado. Es cierto que algunas familias también alquilan, pero la mayoría optan por la compra, por lo que los pisos pequeños tienen más salida", señala el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, que además apuesta por buscar localizaciones céntricas o en las que haya mucho movimiento de personas, sean nacionales o extranjeras. "Es cierto que una vivienda en otros barrios menos transitados puede ofrecer una mayor rentabilidad sobre el precio de compra, pero puede que el inmueble quede deshabitado mucho tiempo, lo que supone una pérdida mayor".
Fuentes: elmundo.es, elpais.com, expansion.com y Banco de España
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