El mercado de residencias de estudiantes ha ido ganando popularidad como una clase de activo y se considera uno de los sectores más de moda en inversión inmobiliaria en los mercados del Reino Unido y el norte de Europa, para muchos especialistas de este sector, España se ha vuelto ahora el foco de atención ya que, el mercado español ofrece parámetros atractivos y muchos entienden que España tiene potencial en la creación de nuevas plazas y la renovación del stock existente que se ha quedado obsoleto. ...continúa leyendo "Crece la inversión en residencias de estudiantes"
SIMA Otoño ha cerrado su última edición con mucha intensidad y movimiento, superando la participación de visitantes con respecto a la edición de 2016. Muchos de los responsables inmobiliarios que expusieron sus productos en el salón, afirman que se produjeron más ventas, principalmente en primera residencia y ha destacado el perfil del inversor, que adquiere propiedades con el fin de alquilar. ...continúa leyendo "SIMA Otoño supera las expectativas cerrando sus puertas con 14% más de visitantes"
El volumen de inversión inmobiliaria (residencial, oficinas, retail, logística y hoteles) cerrará el semestre en torno a los 6.000 millones de euros, según estimaciones de la consultora JLL, empresa de servicios y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario. Este dato supondría un incremento de la inversión cercano al 70% respecto al mismo periodo del año anterior. Según Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL, "El mercado atraviesa un excelente momento y es previsible que todos los segmentos del mercado mejoren su volumen de inversión respecto a 2016, dejando un volumen de negocios inmobiliarios al cierre de 2017 que podría ser entre un 10% y un 15% superior a la del año anterior, superando los 10.000 millones de euros.
La compra de vivienda para alquiler en las grandes ciudades gana cada vez más peso como una de las nuevas tendencias que están reformulando el mercado inmobiliario español y cuyas consecuencias ya se están notando. La creciente demanda de alquiler y la escasez de alternativas de inversión atractivas lleva a muchos particulares e inversores a adquirir una vivienda para alquilar, con rentabilidades que oscilan entre el 4% hasta el 9%. Así, desde finales de 2015, comprar un piso para ponerlo en alquiler ofrece una rentabilidad bruta media del 4,4% anual, que sumándole la revalorización a 12 meses, la cifra asciende al 8,8%, según los datos del Banco de España. Los alquileres en Madrid y Barcelona, rinden un 5,73% y un 5,64%, respectivamente, y la suma del alquiler y la revalorización a un año supera el 10%, así como otras zonas de costa de Málaga, Alicante, Baleares o Valencia. De este modo, para los profesionales del sector existen varias razones que pueden ayudar a explicar por qué comprar para alquilar es tendencia. Además, analizamos las mejores zonas para este tipo de inversión, así como claves y consejos para aumentar la rentabilidad del alquiler, según los expertos.
Tras dos ejercicios de cifras récord, el sector inmobiliario español encara la recta final del año con cifras más modestas. Según el informe elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE, la inversión inmobiliaria no residencial caerá un 30% este año, dado que supondrá unos 9.000 millones de euros frente a los 13.000 millones contabilizados en 2015, por el descenso de la oferta de activos en venta tras dos ejercicios de récord. Según la consultora, el volumen de la inversión inmobiliaria en España alcanzó hasta el mes de septiembre los 6.360 millones de euros. La cifra supone un 16% menos que el año anterior y un 11% por debajo de la registrada en el mismo periodo de 2014.
Sin embargo, el importe logrado en los tres primeros trimestres del año se valora muy positivamente en el sector, que considera los dos últimos ejercicios como "excepcionales". "El momento sigue siendo muy bueno, los inversores siguen confiando en el sector inmobiliario español ante la falta de opciones en otro tipo de inversión alternativa y porque el resto de inmobiliario en Europa está muy caro", comenta Lola Martínez, directora de Research de CBRE.
Todos los sectores despiertan interés y los activos prime alcanzan precios máximos, si bien casi todos sectores han disminuido el volumen invertido respecto al mismo periodo del año pasado. El sector oficinas es el sector que más ha retrocedido (-77%). Mientras que a estas alturas del año pasado el de oficinas suponía el 42% de la inversión inmobiliaria en España, este año tan sólo representa el 17%. El sector de locales comerciales y retail, a pesar de que la inversión ha descendido un 26%, se sitúa como el primer sector en volumen de inversión con un 38% del total.
El sector logístico e industrial, que durante el primer semestre alcanzó un volumen de inversión superior al del año pasado en el mismo periodo, ha registrado muy pocas transacciones durante este último trimestre lo que le ha hecho perder esa ventaja encontrándose ahora un 11% por debajo del volumen registrado en el mismo periodo de 2015. No obstante, puede recuperar posiciones en el último trimestre del año que incluso permitirán cerrar 2016 en valores superiores a los del año pasado.
El sector residencial también está muy activo, si bien la oferta de inmuebles en alquiler aptos para el inversor es limitada. Continúa el interés en las transacciones de compra de viviendas en las principales ciudades para rehabilitar y/o cambiar de uso, ante la escasez de oferta de obra nueva, sobre todo en Madrid y Barcelona.
La incertidumbre política no afecta a la inversión extranjera
CBRE desvincula la disminución de la inversión inmobiliaria de la incertidumbre política dado que, de hecho, el 60% de la inversión ejecutada en el mercado inmobiliario español hasta septiembre provino del exterior. "Ello demuestra la confianza de los inversores en el mercado inmobiliario español", indica la firma. Estados Unidos constituye el primer país inversor en activos inmobiliarios españoles, por delante de Reino Unido.
Los inversores foráneos han reemplazado así a las socimis españolas, que el pasado año, e incluso durante el primer trimestre, acapararon el protagonismo del sector, al generar el 41% de la inversión total, frente al 10% que han supuesto en lo que va de 2016. Asimismo, CBRE considera que sigue existiendo una amplia demanda de inversión en España, pero que la oferta de activos se ha reducido "como consecuencia de la gran actividad registrada en los últimos años".
Las previsiones para fin de año de la firma consultora tienen ya en cuenta las "macrooperaciones" anunciadas y que está previsto que se cierren antes de fin de año, como son la compra de Torre Cepsa, uno de los cuatro rascacielos del Norte de Madrid, por parte de Amancio Ortega, y la del Edificio España por el grupo Baraka, además de la compraventa de activos logísticos de El Corte Inglés.
Así, el mercado inmobiliario se mantiene optimista, reflejándose en las previsiones del cierre del ejercicio, que esperan se sitúe entre los 8.500 y los 9.000 millones de euros. "Sin contar el valor de los activos de Metrovacesa en la fusión con Merlín, el año cerrará en línea con las previsiones realizadas, gracias a operaciones de gran envergadura que se cerrarán presumiblemente en el último trimestre".
Fuente: elmundo.es
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El precio de los pisos sube a un ritmo anual del 6,3%, pero su puesta en alquiler rentó un 4,6% adicional en los tres primeros meses del año. El dato, es el máximo histórico en los últimos 9 años. La rentabilidad de la vivienda no era tan alta desde el tercer trimestre de 2007, coincidiendo con el pico de la burbuja inmobiliaria. De este modo, el rendimiento medio bruto anual de la vivienda se situó entre el 10,9% en el primer trimestre del año y del 8,3% en el segundo, de acuerdo con los últimos datos publicado por el Banco de España. En 2015 este indicador se situaba en una cifra récord del 8,8%, provocando que una de cada cinco viviendas en España se compren como inversión, dada la atracción por la alta rentabilidad que da ahora el alquiler de viviendas según Servihabitat. Una rentabilidad muy superior a la deuda pública (un 0,987%), los depósitos (0,2%, en julio) o la Bolsa (-15%, en agosto).
Así, "la rentabilidad de la inversión en el sector residencial en España presenta unos retornos estables, con poca exposición a los shocks externos", según el reciente Informe Residencial 2016 de Tasaciones CBRE, mientras que para Ernst & Young, España gana posiciones en el ranking internacional y situarse entre los diez destinos de inversión más atractivos para los ejecutivos del sector inmobiliario y construcción". Esta brecha entre la rentabilidad de la vivienda y el resto de los activos significa que es un momento propicio para invertir en vivienda para alquilar, tanto por parte de compradores particulares como por parte de empresas especializadas, ya que además el coste de los préstamos hipotecarios está en mínimos históricos. El modelo de negocio de estas empresas y de los particulares está claro: obtienen una renta fija, derivada de la puesta en alquiler del inmueble, que supera de sobra los gastos operativos de la propiedad, y además ponen el ojo en una revalorización del inmueble, con lo que pueden más que duplicar el retorno.
Esta cifra de rentabilidad bruta mide el efecto combinado de la revalorización de la vivienda más la renta que se obtiene de ponerla en alquiler, antes de impuestos. Es decir, no sólo tiene en cuenta lo que obtendría cada año el inversor al poner el inmueble en arrendamiento, sino, también, lo que ganaría al venderlo al cabo de doce meses, siendo este el dato más relevante para los inversores.
Las compras por inversión suponen el 21% de las ventas de vivienda de costa, y el 18% de las compras de viviendas de uso habitual según Servihabitat. En Madrid y Barcelona, inversores y ciudadanos extranjeros que quieren pasar temporadas por trabajo o ocio en la ciudad, ambos tipos de compradores de alto poder adquisitivo, está volviendo a expulsar a las familias de clase media hacia los barrios periféricos, donde también existen inversores, aunque en su mayoría pequeños y nacionales, que buscan alternativas a los depósitos bancarios y a la volatilidad bursátil para sus ahorros, comprando inmuebles de un valor medio de 125.000 euros. Según Alfa Inmobiliaria, los pequeños inversores nacionales se están dirigiendo también a la vivienda de costa: hasta el 50% de los compradores del último año han tenido en cuenta la oportunidad de inversión que supone la compra, frente al 15% que asegura que sólo atiende a su disfrute y un 35% de ventas a extranjeros.
Comprar para alquilar: oferta y demanda
En España no existe una estadística oficial que permita trazar una radiografía global y certera de cómo se están comportando la oferta y la demanda en el mercado del alquiler, dado que no existe un registro nacional en el que se inscriban los contratos de arrendamiento. En un intento por arrojar luz al mercado, Solvia ha desarrollado un estudio aplicando técnicas de big data a partir de 2,4 millones de anuncios de viviendas en alquiler y la revisión en detalle de 2.300 códigos postales de toda España. Una de las conclusiones más relevantes de este estudio es que el fuerte crecimiento de la demanda de alquiler junto con la rigidez de la oferta, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, han generado bolsas de demanda insatisfecha, así como importantes incrementos de precios en los últimos meses.
Según el mencionado estudio, elaborado por Solvia, la rentabilidad media de las viviendas analizadas se sitúa en el 6,11%, con un precio medio de cierre de las compraventas de 1.377 euros por metro cuadrado. De dicha muestra de oferta de viviendas en alquiler en España, el 29% ofrece una rentabilidad bruta superior al 7%, el 49% presenta una rentabilidad que oscila entre el 5%-7% y el 22% genera un rendimiento inferior al 5%. Los inversores más conservadores son quienes demandan las rentabilidades más bajas a cambio de un menor riesgo. Aquí se sitúan distritos de Madrid capital como Chamartín-Plaza Castilla (rentabilidad media del 4,1%) o en la ciudad de Barcelona, Sarrià-Sant Gervasi (4,2%). Para quienes requieren rentabilidades superiores pese al mayor riesgo, la oportunidad está en mercados de alquiler más secundarios. Una muestra de ello es el distrito de Puente de Vallecas (Madrid), cuya rentabilidad supera el 9%, o el distrito de Horta-Guinardó (Barcelona), con un 6,9%.
De acuerdo con el análisis de Solvia, la renta media de los alquileres en España creció un 4,9% interanual en los cinco primeros meses de 2016. En el ámbito regional, resulta significativo el incremento de precios en dicho periodo en comunidades como Baleares (+16%), Cataluña (+11%) y Madrid (+10%). No obstante, estas cifras también hay que revisarlas desde la perspectiva de los distintos micromercados inmobiliarios. Por ejemplo, en la ciudad de Madrid los mayores incrementos en las rentas se han producido en el barrio de Salamanca, Chamberí, Retiro y Tetuán, con avances de entre el 9% y el 13%. En distritos de la ciudad de Barcelona como Gràcia, Sants o Ciutat Vella, los precios han escalado más de un 20%.
Un mini boom en algunas ciudades según Tecnocasa. Barcelona lidera el ímpetu inversor, ya que el 40% de las viviendas que se venden se destina a la rentabilidad. Esto significa que el 60% de los sólo compradores adquiere una vivienda para vivir en ella. A la ciudad condal le sigue Valencia, donde el porcentaje de pisos que se venden para ponerlos en alquiler en busca de una ganancia asciende al 37%. Madrid es la otra gran urbe en la que los inversores particulares (fundamentalmente, aunque no sólo) se comen un tercio de la tarta inmobiliaria, en concreto el 32%. La media de España es el 26%. Cerca de esas cifras se mueven Zaragoza (28%), Málaga (25%) y Sevilla (22%), las otras tres grandes plazas inmobiliarias de España.
2 de cada 10 turistas extranjeros comprarán un piso en España
Un análisis acompañado de una encuesta realizada por la franquicia inmobiliaria Iberia Real Estate en los principales puntos de costa de España entre los turistas extranjeros durante los meses de julio y agosto refleja que dos de cada 10 viajeros planean comprar una segunda residencia en España. Y es que los datos récord de turismo que estamos viviendo en nuestro país este año con una afluencia superior al 6% respecto al año pasado también tendrá efectos económicos en el sector inmobiliario.
Encabezado por los turistas ingleses y alemanes, que son los que más se interesan en las viviendas españolas de costas como la Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña y Baleares. Sorprende la dispersión geográfica sufrida este año respecto a los destinos y búsquedas de viviendas por parte de extranjeros. Y es que según Iberia Real Estate ya no son sólo las ciudades tradicionales las más demandadas. Los turistas extranjeros están comenzando a descubrir más puntos de nuestro país como Madrid, Cantabria o Galicia.
Especial atención a la localización y la calidad de la vivienda
Los expertos recomiendan poner especial atención en la localización y en la calidad de la vivienda, de forma que se pueda lograr un margen extra para compensar gastos y rebajar el riesgo de pérdidas. Esto se debe a que España ya no es un mercado unitario, en el que toda la demanda se absorbe y todos los precios suben, como sucedía hasta 2006, sino que hay un mercado a dos o tres velocidades, en el que algunas ciudades y barrios siguen sin tocar suelo o están estancados, mientras que muchos otros viven una clara recuperación.
Se recomienda buscar pisos céntricos y pequeños como la mejor vía para rentabilizar la inversión. "Los pisos de una o dos habitaciones tienen más mercado. Es cierto que algunas familias también alquilan, pero la mayoría optan por la compra, por lo que los pisos pequeños tienen más salida", señala el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, que además apuesta por buscar localizaciones céntricas o en las que haya mucho movimiento de personas, sean nacionales o extranjeras. "Es cierto que una vivienda en otros barrios menos transitados puede ofrecer una mayor rentabilidad sobre el precio de compra, pero puede que el inmueble quede deshabitado mucho tiempo, lo que supone una pérdida mayor".
Fuentes: elmundo.es, elpais.com, expansion.com y Banco de España
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Merlin, una sociedad de inversión (socimi) con menos de dos años de vida, y Metrovacesa, uno de los antiguos reyes del ladrillo antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria y actualmente en manos de los bancos, se fusionan para crear un gigante inmobiliario, el mayor del mercado español y uno de los más importantes de Europa. La operación dará lugar a la constitución de dos sociedades. La primera y más grande será propietaria de la cartera de patrimonio terciario (oficinas y centros comerciales), con activos con un valor bruto de 9.317 millones. La segunda, enfocada al mercado residencial, tendrá una cartera de viviendas con un valor de 980 millones.
Merlin suscribió este martes el acuerdo con los bancos accionistas de Metrovacesa para que esta última se parta en tres pedazos, integre dos de ellos en el seno de Merlin y desaparezca. De esta escisión y posterior fusión saldrán dos empresas. La primera compañía, la nueva Merlin, será dueña de la cartera de patrimonio terciario. La segunda sociedad, Testa Residencial, se dedicará a la vivienda. En ambas, Santander, BBVA y Popular, actuales propietarios del 99% de Metrovacesa, tendrán participaciones importantes: el 31,2% en la primera y el 65,7% en la segunda. El resto, se lo repartirán los fondos que ahora controlan Merlin (entre ellos, Blackrock y Principal Financial) y los demás dueños de acciones de esta cotizada.
En concreto, Santander será el primer accionista individual de la nueva Merlin y de Testa Residencial, con el 21,9% y 46,21% de estas firmas, respectivamente. BBVA controlará un 6% de la nueva Merlin y un 13% en la firma de viviendas. Banco Popular convertirá su participación actual en un 9,1% de la inmobiliaria Metrovacesa en un 2,86% de la nueva sociedad patrimonial y en el 6% de la firma residencial.
El nuevo gigante inmobiliario nace ya con unos activos "excelentemente diversificados". En el negocio patrimonial se compone de edificios de uso terciario en zonas de negocios de Madrid y Barcelona principalmente. Por ejemplo, con la cartera de centros comerciales, la nueva sociedad pasará a ser el segundo operador por tamaño en España de este sector. En total, esta primera pata del nuevo negocio de Merlin-Metrovacesa tendrá activos con un valor bruto 9.317 millones de euros (4.927 millones en valor neto) y unas rentas brutas anuales de 450 millones.
El segundo gran segmento de negocio del nuevo gigante está vinculado a la vivienda. Metrovacesa segregará este negocio del resto y combinará su cartera de pisos en alquiler con la de Testa Residencial. Esta última es la filial especializada de Merlin en el arrendamiento para particulares. Se la compró en junio de 2015 a otro antiguo gigante del ladrillo de la época del boom inmobiliario español, Sacyr. De esta operación de fusión entre Testa y Metrovacesa Residencial surgirá ahora una compañía con más de 4.700 viviendas en gestión, un valor bruto de activos de 980 millones de euros (670 millones de valor neto) y unas rentas brutas anuales de 35 millones.
El patrimonio restante de Metrovacesa, el tercer negocio que queda fuera del residencial y el patrimonial, se queda al margen del acuerdo con Merlin. La empresa justificó que es un negocio "no estratégico" (suelos, activos destinados a su explotación, etc.), valorado en 326,5 millones, y que se destinará a una sociedad anónima de nueva constitución, cuyas acciones se adjudicarán exclusivamente a los actuales propietarios de Metrovacesa.
La integración de las dos compañías inmobiliarias se produce justo dos días después de que Merlin haya cerrado el 100% de la compra de Testa a Sacyr (comenzó la adquisición en junio de 2015 pero le faltaba el control sobre el 22,6%) y apenas unos meses después de que Metrovacesa, actualmente controlada por el Banco Santander, concluyera su reestructuración.
Esta operación crea uno de los líderes en el segmento de viviendas de alquiler y refuerza la liquidez de la cartera de los hoteles, subraya Merlin. La operación está sujeta a la aprobación de las respectivas juntas de accionistas de Merlin y Metrovacesa, que previsiblemente tendrán lugar en septiembre.
El nuevo consejo de administración de la primera sociedad, la nueva Merlin, pasará a estar compuesto por 15 consejeros: nueve independientes procedentes de Merlin y de Testa, tres a propuesta del Santander, uno a propuesta del BBVA y dos consejeros ejecutivos. Rodrigo Echenique, vicepresidente del Grupo Santander, asumirá el cargo de presidente no ejecutivo de la sociedad. Asimismo, Ismael Clemente Orrego, actual presidente de Merlin, será vicepresidente ejecutivo y consejero delegado. Por su parte, Testa Residencial tendrá un consejo de administración cuyos miembros serán designados por sus accionistas de manera proporcional a su participación en el capital social, señalaron las empresas al regulador bursátil.
Comprar una vivienda en el centro de muchas ciudades puede resultar misión imposible. La oferta de vivienda nueva es muy limitada para la creciente demanda que, o bien no encuentra el producto donde lo busca o no le encaja por precio. Una escasez que ha provocado que cada vez sean más los particulares que deciden comprar pisos de segunda mano y acometer una profunda reforma. Una opción que permite comprar más barato, conseguir importantes rebajas en el precio final de venta y destinar parte del presupuesto total de la operación a acometer una reforma cuyo resultado se acerque lo máximo posible a la vivienda que estamos buscando, o cómo comprar y reformar un piso de lujo y conseguir un beneficio del 20%.
Rehabilitar es una decisión que puede llegar a ser rentable en cualquier ciudad de España. Un ejemplo es el caso de Alfonso, que buscaba piso en Madrid para comprar cerca de Plaza de España o el distrito de Chamberí, pero el producto nuevo de la zona (básicamente, Torre Madrid) no se ajustaba a su presupuesto, y la segunda mano no encajaba en sus gustos. Tras una intensa búsqueda a través de varios portales inmobiliarios, y tras solo dos visitas a dos viviendas, vio las enormes posibilidades que ofrecía un piso de 75 metros cuadrados en el céntrico barrio de Argüelles. Un piso por el que consiguió una rebaja en el precio cercana al 10% y en el que invirtió unos 1.000 euros por cada metro cuadrado para convertir en realidad su sueño.
El resultado, una vivienda totalmente diseñada a su medida y que, si hoy quisiera o necesitara ponerla la venta, no perdería dinero. "Según entré por la puerta, a pesar de que la vivienda era bastante oscura por culpa de los muebles tan antiguos y viejos que tenía, la verdad es que vi que con una buena reforma podría conseguir la vivienda que estaba buscando. Y, aunque cuando empecé la búsqueda no me había planteado comprar para reformar, cambié totalmente de opinión al ver las fantásticas vistas del piso. En su decisión jugó un papel clave un profesional, un arquitecto técnico como Esther Sánchez, socia de la consultora SyS Asociados, que centra su radio de acción en la venta de pisos en el distrito de Chamberí. "Por mi formación, no solo me centro en enseñar las viviendas a los clientes, sino que, una vez que conozco sus gustos, sus necesidades y sus preferencias, también les ofrezco, plano en mano, las posibilidades que ofrecen los pisosa reformar".
Comprar y reformar un piso de lujo y conseguir un beneficio del 20%
Otro ejemplo nos lo explica Gonzalo Robles, director ejecutivo de UXBAN, una empresa de arquitectura dedicada a la compra y rehabilitación de viviendas: "Compramos a 4.000 euros el metro cuadrado y esperamos vender a 6.000". Son las cifras que maneja en su última adquisición: una casa de algo más de 170 metros cuadrados en pleno centro de Madrid, a escasos 500 metros del Paseo de la Castellana. Para la transformación del inmueble, esta compañía ha invertido 1.000 euros por metro cuadrado en la reforma, con la que espera conseguir rentabilidades de dos dígitos sobre el precio de compra. "Una buena rehabilitación puede incrementar el valor de mercado de una vivienda entre el 50% y el 70%. Si descontamos la inversión realizada para la reforma integral, podemos estar hablando de un beneficio de entre el 15% y el 20%".
No obstante, el proceso de comprar, reformar y vender no es sencillo. Hay que hacer números de principio a fin para evitar operaciones ruinosas. "Hay que tener una estrategia de compra bien definida. Debemos tener muy claro dónde y qué tipo vivienda queremos comprar, pero también cómo vamos a financiarlo, qué enfoque es más interesante para ofrecer la vivienda al mercado y a qué precio. Es necesario vender rápido, ya que cuando un inmueble está más de tres meses a la venta y nadie se interesa por él, se quema y te ves obligado a rebajar fuertemente el precio".
Una vez definido el tipo de vivienda y la ubicación, viene el trabajo de campo. Gonzalo Robles recomienda visitar muchos inmuebles en la zona, hablar con los agentes inmobiliarios y obtener información. "Cuando hemos seleccionado las viviendas que nos interesan, llega el momento de realizar ofertas por escrito, ya que así ofrecemos al vendedor imagen de seriedad y solvencia". Llegados a este punto, "tienes que saber exactamente por cuánto se está vendiendo producto en la zona como el que vas a ofrecer, y a cuánto se está adquiriendo el producto sin reformar. No te encapriches", recomienda este experto. "Es necesario que hagamos caso a los números y dejemos de lado las emociones. Por mucho que nos guste un piso, no podemos ofrecer ni un euro más de nuestro objetivo de compra".
Una vez formalizada la compra, comienza la rehabilitación. "Hay que establecer un presupuesto de obra coherente con la ubicación. Es un error tanto invertir 500 euros por metro cuadrado en una zona "prime" como 1.000 euros en una zona secundaria. En el primer caso, no se valora, ya que el comprador que está dispuesto a gastarse un millón de euros quiere las mejores calidades, mientras que en el segundo caso, la obra se come tu margen o te ves obligado a venderlo a un precio inaccesible para ese mercado al que te diriges". En la fase de rehabilitación, si el presupuesto es clave, también lo es contar con los mejores profesionales para no llevarte sustos durante la rehabilitación. "Es un riesgo que tienes que minimizar", añade Gonzalo Robles, quien insiste en la importancia de diseñar un producto singular y único. "Tienes que poner a la venta un producto diferente, que no haya nada parecido en el mercado".
Una vez realizada la reforma, llega el momento de poner a la venta la vivienda. Hay que dar a conocer el producto (portales inmobiliarios, agencias...) y fijar el precio de venta, que ha de ser mejor que el promedio de la zona. "Tu vivienda debe destacar por tener mejor relación calidad-precio que el resto", apunta Gonzalo Robles, quien asegura que hay que conseguir vender el inmueble en menos de tres meses para evitar que se queme y haya que rebajar el precio. "El proceso completo debe durar seis meses desde el día en que vas al notario a comprar la vivienda y el día que vuelves para venderla".
Por último, este experto recomienda amueblar la casa, puesto que se acelera la toma de decisión de compra por parte del comprador. "Hay que conseguir que se sienta viviendo en ella, porque el componente emocional a la hora de comprar casa es muy importante. Si además le ofreces toda la documentación legal y financiera de lo que estás vendiendo, como por ejemplo la rentabilidad que obtiene si lo compra para alquilar, generas además confianza en el comprador".
¿Reformar para vivir o para vender?
En primer ejemplo, el propietario no tiene intención de vender su casa, al menos a corto plazo. De ahí que realizara una importante inversión en la reforma para dejar su vivienda tal y como quería. "La inversión fue de 1.000 euros por metro cuadrado. Un presupuesto elevado, porque el cliente quería la casa diseñada totalmente a su gusto. Pero se pueden hacer reformas con un presupuesto mucho más ajustado", explica Jonas Österberg, fundador de Domus Interior Design. "Una reforma más discreta puede oscilar entre 500 y 800 euros el metro cuadrado, aunque también te puedes ir perfectamente a los 1.400 euros. Depende de la calidad de los materiales y la complejidad de la reforma". "Aunque sea para vivir, hay que tener en cuenta no perder dinero si se tiene que vender la vivienda en un momento dado".
"Esta vivienda tenía muchas posibilidades, pero también suponía un reto para mí porque, aunque la vivienda es exterior, había que potenciar la luz, ganar luminosidad y sacar el máximo partido a la superficie. Para eso se abrieron los espacios, se tiraron tabiques y se decidió crear un salón grande e integrar la cocina para ganar amplitud. Se aprovecharon los laterales para almacenaje, y se decidió usar materiales claros y con brillo para reflejar la luz, así como la madera para aportar calidad", explica Jonas Österberg, quien, para este proyecto, contó con una constructora de confianza, Rodepa, y con la firma Amboage para el mobiliario. El resultado, un proyecto llave en mano para un particular, en precio y plazo previstos.
Dar este paso debe ser una decisión meditada, pero, sobre todo, estudiada. Es decir, es necesario tomar ciertas precauciones para evitar sustos desagradables. Echa mano de la calculadora para no desviarte de tu presupuesto, no pierdas la calma ante posibles imprevistos, haz una lista con tus prioridades y ponte en manos de profesionales.
Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimis) se han convertido en uno de los vehículos de inversión más atractivos dentro del mercado financiero. Con una rentabilidad anual que ronda el 5%, las grandes socimis (Merlín Properties, Hispania, Lar y Axiare) ganaron un total de 73,3 millones de euros durante el primer trimestre de este año, lo que significa que casi triplica los 28,8 millones que lograron en el mismo periodo del año anterior. Estas sociedades cuentan con activos vinculados con el mercado inmobiliario por más de 5.600 millones de euros. Por otro lado, los bancos (los otros grandes protagonistas del mercado inmobiliario), acumulan 100.000 millones de riesgo inmobiliario.
Las socimis se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario español. Las grandes sociedades han protagonizado destacadas adquisiciones de edificios, centros comerciales y hoteles en los últimos meses. Solo durante el primer trimestre del año han comprado inmuebles por 285 millones de euros y preparan nuevas adquisiciones en los próximos meses. Estas sociedades están revitalizando un sector deprimido gracias a, entre otros motivos, las ventajas fiscales de las que gozan.
Las rentabilidades de estas firmas impresionan. Las cuatro grandes socimis: Merlin, Hispania, Lar, Axiare, obtuvieron rentas por 127 millones durante los tres primeros meses del año y un beneficio de 73,3 millones, según la información publicada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La mayor parte de sus ingresos proceden del alquiler de oficinas, viviendas, cadenas hoteleras y centros comerciales.
Las socimis, son sociedades de inversión inmobiliaria que nacen a partir de 2012 cuando el Gobierno del PP aprueba una normativa para regular este tipo de sociedades al estilo de las británicas "Real Estate Investment Trust (Reit)" para levantar el mercado inmobiliario casi desahuciado. Para ello otorgó a estas sociedades ciertas ventajas fiscales: los beneficios que generan están exentos del impuesto de sociedades y disfrutan de bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales si cumplen una serie de requisitos.
Su eclosión ha sido meteórica. La principal socimi, Merlin Properties, cuenta con una cartera de 1.017 activos (edificios, oficinas, locales comerciales, centros de ocio...) valorados en más de 3.218 millones de euros. En el primer trimestre del año ganó 45,24 millones, un 131% más que en el mismo periodo del 2015 y se codea con las grandes empresas del país en el Ibex 35 tras comprar el año pasado Testa, la sociedad inmobiliaria de Sacyr, por 1.794 millones de euros.
Hispania también destaca en el sector gracias al lustre de sus principales inversores. El magnate George Soros (16,7% del capital) y el popular gestor de fondos de inversión John Paulson (9,85%) figuran entre sus principales accionistas. De hecho, George Soros ya ha anunciado que acudirá a la ampliación de capital de la sociedad. Esta aumentará sus fondos propios en 230,7 millones de euros para seguir invirtiendo en la compra de nuevos activos inmobiliarios, según informó la compañía a la CNMV. La sociedad es propietaria de inmuebles que alquila a cadenas hoteleras como Barceló, Meliá, NH o Vincci, entre otros.
Otra de las grandes sociedades inmobiliarias es Lar España, que duplicó sus ingresos durante el primer trimestre del año. Esta sociedad está inmersa en una expansión, como todas las del sector, que le ha llevado a comprar un complejo comercial en Barakaldo (Vizcaya), el centro comercial Palmas Altas Norte (Sevilla) y ha formalizado la compra total del centro comercial La Marina en Ondara (Alicante) por un importe total de 70,6 millones.
Axiare, por su parte, registró un beneficio de 5,1 millones de euros, lo que supone un 1% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, sus ingresos han crecido un 38% por la explotación de las nuevas adquisiciones formalizadas el año pasado. En los primeros tres meses del año, Axiare ha destinado 33 millones de euros para la adquisición de dos inmuebles: un edificio en Josefa Valcárcel (Madrid) y un centro comercial en Roquetas de Mar (Almería).
La gran banca, aún con 100.000 millones de riesgo inmobiliario
Por otro lado, tras ocho años de crisis y pese a la mejoría del mercado inmobiliario, los cinco grandes bancos (Popular, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Santander), acumulan más de 100.000 millones en riesgo bruto con sus activos inmobiliarios. Las 12 entidades más relevantes suman 122.327 millones, un 7% menos que hace un año. El Banco Popular es el que más acumula con 32.024 millones, por lo que su prioridad es reducir esta partida, al igual que otros. Los expertos creen que esta situación demuestra que la crisis financiera no ha terminado y recuerdan que estos activos lastran la rentabilidad porque no aportan ingresos pero sí costes financieros.
Cuando empezó la crisis, en diciembre de 2007, la banca tenía prestados 457.000 millones entre el sector inmobiliario y el constructor. Ese era el tamaño del problema con el que se entró en la recesión. El pinchazo de la burbuja se llevó por delante al 70% de las cajas. Luego llegó la Sareb, el banco malo, que se tragó 51.000 millones de activos malos de Bankia, BMN, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia y Liberbank.
Desde entonces, el sector bancario ha provisionado por unos 282.000 millones para paliar el daño del ladrillo en sus balances, pero no lo disuelto. En diciembre de 2015, octavo año de crisis, aún quedan 213.000 millones entre activos dudosos y adjudicados. De ellos, 84.000 millones corresponden a embargos, que han aumentado un 1% en 2015. Pero lo peor de esta partida son los 32.000 millones procedentes de inversiones en suelo, lo más difícil de vender, aunque se recupere el ciclo inmobiliario.
Fuente y gráfica: elpais.com
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¿Es posible la recuperación económica de forma intensa sin "boom" inmobiliario? Posiblemente antes de la crisis económica, para muchos la respuesta hubiera sido que no. La construcción y, en particular, la inversión inmobiliaria han sido históricamente el principal motor de la actividad económica en España, junto al turismo y el automóvil. Aunque algo está cambiando. El peso del ladrillo respecto del PIB ha caído a la mitad. Pero, aun así, la economía crece a un ritmo anual del 3,4%, y en el último año se crearon más de medio millón de puestos de trabajo, es sí, muchos en precario.
No se trata de un fenómeno pasajero. Al menos por el momento. El último informe de la Comisión Europea sobre España estima que la inversión en la construcción se ha estabilizado y, a pesar del cambio de ciclo producido en el mercado de la vivienda, se espera que su crecimiento solo sea “muy moderado” hasta 2017. Es decir, que no habrá "boom" inmobiliario a corto plazo si se cumplen las previsiones de Bruselas.
¿Qué hay detrás de este proceso? Los servicios técnicos de la Comisión lo achacan a un cierto cambio en el patrón de crecimiento, ahora menos dependiente del ladrillo por razones estructurales. Y, en concreto, se apunta a que la actividad residencial está siendo sustituida por otras inversiones. Así, la inversión en bienes de equipo durante la crisis, por ejemplo, fue moderada, pero repuntó con fuerza en 2014 y lo mismo ha sucedido en 2015. La conclusión que saca la Comisión Europea es que ello podría reflejar que la especialización productiva de la economía "está orientada hacia productos tecnológicos de valor medio-bajo" y ya no tanto en la construcción.
Un reciente informe de Seopan, la patronal de la construcción, incide en la misma dirección. El ladrillo se está recuperando, pero lo hace de forma moderada, no intensa. Justo lo contrario de lo que sucedió en anteriores periodos de expansión. Para Seopan, el rasgo más destacable en 2015 fue la concurrencia de un crecimiento positivo en todas las comunidades. Por la intensidad en su avance, destacaron: Navarra, Extremadura, Castilla-La Mancha, País Vasco, Castilla y León y Cantabria. La tasa media de crecimiento fue del 5,2%, estimándose las tasas más moderadas en Baleares, Aragón, Murcia y Cataluña.
Actividad constructora por comunidades autónomas
Por comunidades autónomas, según Seopan, la incidencia de la actividad constructora alcanza su máximo en Extremadura, con un peso del 6,8%, superior en 1,8 puntos con respecto de la media nacional. La siguen Cantabria, Galicia y Castilla-La Mancha. Las regiones de Canarias, Cataluña y Madrid exhiben una representatividad del sector inferior al 4,4%, es decir, muy lejos de los niveles previos a la crisis cuando el peso del valor añadido de la construcción respecto del PIB llegó a ser del 10%. Hoy representa la mitad, lo que da idea del ajuste que ha sufrido el sector.
Los factoresque explican esta moderada recuperación son, fundamentalmente, tres: continúa el desapalancamiento de las familias (los hogares prefieren pagar deudas antes que emprender nuevas inversiones, pese al descenso de los tipos de interés nominales), razones demográficas (salida de inmigrantes y caída de la natalidad en las últimas décadas) y, por último, los salarios, que han subido menos de lo que lo han hecho los precios desde el comienzo de la recuperación. Pero también, como recuerda la Comisión Europea, a pesar de algunos signos positivos, sigue existiendo un gran "stock" de viviendas sin vender.
El impacto demográfico es especialmente significativo. Como recuerda el último análisis del servicio de estudios del BBVA sobre el mercado inmobiliario, las proyecciones demográficas de largo plazo más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que España continuará perdiendo población en los próximos años, y que el proceso de formación de hogares "se reducirá de forma significativa hasta finales de la próxima década, situándose en una media del entorno de 60.000 nuevos hogares al año, cuando en los últimos 10 años el aumento ha sido de 240.000 hogares/año".
La conclusión que sacan sus economistas es que, en el caso de confirmarse estas proyecciones, la construcción de viviendas destinadas a satisfacer la demanda de los nuevos hogares descendería de forma relevante en relación con la media histórica, "lo que tendría repercusión en el sector inmobiliario en lo que a la actividad edificadora se refiere: el segmento de la promoción residencial podría reducir todavía más su tamaño".
Esta moderada evolución del ladrillo contrasta, sin embargo, con el hecho de que la burbuja inmobiliaria, según Bruselas, ya se ha pinchado. La diferencia de sobrevaloración calculada con respecto a los fundamentos de la oferta y la demanda (es decir, los precios reales de la vivienda, la población total, la inversión real en vivienda, la renta real disponible per cápita y el tipo de interés a largo plazo real) "se eliminó ya en 2012". Pese a ello, el sector sigue sin despegar con fuerza. Tanto en la parte residencial como en la obra civil, en este caso debido a que la economía sigue absorbiendo los enormes proceso de inversión que se produjeron antes de la crisis y a que los gobiernos están obligados a reducir el déficit.
Los pisos suben más que los salarios
En el caso de los salarios, la Comisión Europea considera que los ratios de asequibilidad (precio/ingresos) y dividendos (precio/alquiler) "casi volvieron a sus promedios a largo plazo en 2014, pero la diferencia ha empezado a resurgir". Es decir, que las nóminas no suben como los precios y eso desincentiva la actividad inmobiliaria. Los indicadores más recientes apuntan, igualmente, en ese sentido. Como ha señalado el último informe del Banco de España, "se podría haberse producido una leve desaceleración de la actividad en los primeros meses de 2016".
En cuanto a los indicadores que anticipan la actividad futura, el Banco de España estima que los visados de obra nueva residencial se situaron en enero por encima del promedio mensual observado en el conjunto del año 2015, "lo que augura un mantenimiento de la recuperación de la construcción de viviendas", pero de escasa intensidad. No obstante, la cifra de pisos terminados arranca 2016 subiendo un 10,8% tras ocho años de caídas. Mientras que, por el contrario, los indicadores de licitación de obra pública siguieron en febrero mostrando una "notable atonía". El propio Gobierno, en su actualización del Programa de Estabilidad, ha estimado que la construcción crecerá entre 2016 y 2019 en el entorno del 4,7%, por debajo del 5,3% registrado en 2015.
El servicio de estudios del BBVA, por su parte, espera que las viviendas terminadas comiencen a crecer en algunos mercados, mientras que en otros podrían alcanzar el suelo. Por su parte, los visados, ligados a la iniciación de nuevas viviendas, crecerán a una tasa anual del entorno del 30%. Esto, unido al mayor dinamismo que se aprecia en el mercado de suelo, "garantiza", según la entidad, el avance de la actividad constructora. Así, se espera que en 2016 la inversión en vivienda crezca a una tasa del 3,8%, elevando el peso de esta inversión hasta el 4,6% del PIB. Todavía muy por debajo de su peso histórico. Menos de la mitad.
Fuente: elconfidencial.com
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